建筑业房地产业营改增专场培训(南宁0428)课件

1、11青岛税校 刘玮 房地产建筑业营改增政策专场培训2目录 Contents21增值税概述2建筑业营改增政策及征管规定3建筑业纳税人关注的几个问题45房地产营改增政策及征管规定房地产纳税人关注的几个问题33一、什么是增值税增值税是对纳税人生产经营活动的增值额征收的一种间接税。对于缴纳增值税的纳税人而言增值额售出销售金额购入购入金额增值税概述44 不重复征税，具有税收中性；便于对出口商品实现退税；多数采用购进扣税法，买卖双方形成有机的扣税链条。二、增值税的特点：增值税概述55我国 税种 分类 四、我国现行税制结构货物和劳务税类所得税类财产行为和资源税类个人所得税企业所得税营业税增值税消费税资源税房

2、产税印花税契税等增值税概述5月1日正式退出历史舞台77 一般纳税人实行凭发货票抵扣的制度，即允许抵扣销项的进项税额必须取得符合国家规定的增值税抵扣凭证。 在一般计税方法下，增值税的实质是对生产经营各环节的增值额部分征收，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点 环环征收层层抵扣区别二：核算区别增值税增值税概述88服务业 （增值税）信息服务 广告业 运输业 生产企业 （增值税）提供设备、材料、水电燃料等生产企业 （增值税）生产期推广期销售期可抵扣可抵扣可抵扣可抵扣可抵扣可抵扣可抵扣可抵扣 有利于减少营业税重复征税，使市场细分和分工协作不受税制影响； 有利于在一定程度上完整和延伸二三产业增值税抵扣链

3、条，促进二三产业融合发展； 有利于服务业出口增值税概述小结10营改增开展情况增值税立法的需要2010年全国人大决定把增值税作为一级立法计划提高征管效率的需要国税地税增值税营业税11二、营改增开展情况 自2012年1月1日，“营改增”在上海先行试点，经过两拨试点，2013年8月1日，交通运输业和部分现代服务业在全国推行。2014年1月1日起将铁路运输和邮政业纳入“营改增”试点。2014年6月1日起将电信业纳入试点。自2016年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现了增值税对货物和服务的全覆盖， 营改增开展情况12 全面推开营改增试点简介 3月5日，在全国十二

4、届全国人大四次会议上，李克强总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的总攻令，表示从5月1日起全面实施营改增，并强调要“确保所有行业税负只减不增”。 3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案。决定从2016年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。 3月23日，财政部、国家税务总局下发财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号），明确了具体的政策规定。 营改增开展情况目前营改增的基本情况 截止2015年12月末， 户数10.1万户，累计缴纳营改增增值税近70亿元。“营改增”的减税规模达到71亿元，累计8.8万

5、户各类纳税人受益。本次全市营改增纳税人17.3万户，其中建筑业5万户，涉及税款近70亿。15营改增开展情况试点行业：销售服务销售无形资产 销售不动产1717 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税，不缴纳营业税。建筑业包含在销售服务中。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。其他个人，是指自然人。（一）纳税人的基本规定：一、纳税人和扣缴义务人 （二）纳税人分类： 按照我国现行增值税的管理模式，对增值税纳税人实行分类管理，在本次增值税改革试点中仍予以

6、沿用，将纳税人分为增值税小规模纳税人和增值税一般纳税人 。应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 一、纳税人和扣缴义务人19 1、一般纳税人销售额的标准:应税行为年应税销售额标准为500万元（含本数）。 应税行为年销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额（涵盖纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额、税务机关代开发票销售额和免税销售额）。如果该销售额为含税的，应按照应税行为适用的征收率换算为不含税的销售额。对按照差额征税方式确定销售额的试点纳税人，其应税行为年销售额按未扣除之

7、前的销售额计算。试点纳税人试点实施前的应税行为年销售额按以下公式换算：年应税销售额连续不超过12个月应税行为营业额合计（1+3）。公式中“连续不超过12个月应税服务营业额合计” 。19销售额:500万（含本数）一、纳税人和扣缴义务人 2、可以登记为一般纳税人的情况2020 应税服务年销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。一、纳税人和扣缴义务人 （1）年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人 ； （2）应税服务年销售

8、额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。3、可不登记为一般纳税人的情形一、纳税人和扣缴义务人2222纳税人情况纳税人类型达标的企业（超过规定标准但不经常发生应税行为的除外）一般纳税人其他个人（自然人）小规模纳税人年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择成为一般纳税人或小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的未超过规定标准的纳税人可选择成为一般纳税人一、纳税人和扣缴义务人2424 应税货物和劳务应税货物和劳务是否办理一般纳税人登记超过小规模纳税人标准（超过50/80万）未超过小规模纳税人标准（未超过500万）应当登记未超

9、过小规模纳税人标准（未超过50/80万）超过小规模纳税人标准（超过500万）应当登记未超过小规模纳税人标准（未超过50/80万）未超过小规模纳税人标准（未超过500万）可以登记一、纳税人和扣缴义务人 （1）符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。 除国家税务总局另有规定外，一经认定为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。 （2）试点前已取得一般纳税人资格并兼有应税行为的，不需重新办理登记，由主管税务机关制作、送达税务事项通知书，告知纳税人。 5、其他规定一、纳税人和扣缴义务人276小类9小类4小类5小类2小类3小类4小类销售服务交通运输业邮政业电信业建筑业金融业现代服

10、务业生活服务业3333二、征税范围建筑服务1工程服务2安装服务3修缮服务4装饰服务5其他建筑服务二、征税范围 建筑服务 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。 原营业税税目注释“建筑业”包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业， 区别：增加“建筑服务”，并划分为“工程服务”、“安装服务”、“修缮服务”、 “装饰服务”、“其他建筑服务”。二、征税范围30视同销售服务二、征税范围 增值税规定：单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或

11、者以社会公众为对象的除外。 “无偿提供服务”的规定只适用单位和个体工商户，不包括其他个人。 营业税规定：单位或者个人自己新建（自建）建筑物销售后，其发生的自建行为。31视同销售服务二、征税范围 （1）体现税收制度设计的完整性及堵塞征管漏洞，试点通知将无偿提供应税行为与有偿提供应税行为同等对待，全部纳入应税的范畴，体现了税收制度的公平性。 （2）将以公益活动为目的或者以社会公众为对象的排除在视同销售之外，也有利于促进社会公益事业的发展。 目的32有形动产租赁服务 17%境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零交通运输业、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁、销售不动产、转让土地使用权 11%除上述

12、两条外的其他应税行为 6%（一）税率三、税率、征收率和预征率小规模纳税人一般纳税人选择按简易计税方法计算缴纳增值税的。三、税率、征收率和预征率（二）征收率2%三、税率、征收率和预征率 （三）预征率 一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般计税方法 应纳税额=当期销项税额当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。适用范围：一般纳税人发生应税行为

13、 简易计税方法应纳税额=销售额征收率适用范围：1、小规模纳税人 2、一般纳税人选择按简易计税方法计算缴纳增值税的。四、应纳税额的计算小规模纳税人简易计税方法一般纳税人一般计税方法老项目清包工甲供工程四、应纳税额的计算清包工建筑老项目甲供工程四、应纳税额的计算简易计税一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。（3）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工

14、程项目。清包工建筑老项目甲供工程一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。四、应纳税额的计算简易计税清包工建筑老项目甲供工程一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。四、应纳税额的计算简易计税（四）销售额四、应纳税额的计算 销售额是指纳税人提供应税行为取得的全部价款和价外费用。 价外费用是指纳税人价外收取的各种性质的价外收费，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：代为收取并符合规定的政府性基金或者

15、行政事业性收费；以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 销项税额=销售额（不含税）税率 =含税销售额/（1+税率） 税率 （1）纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。 （2）纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。 （3）纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总

16、局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的，不论是一般计税方法还是简易计税方法均不得扣减当期销项税额或者销售额。 41四、应纳税额的计算 2、发生服务中止或者折让的处理42四、应纳税额的计算 试点纳税人提供应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣除折扣额。 未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从价款中减除。3、折扣方式销售额的确定43四、应纳税额计算把握的要点 1、一般纳税人对一项特定应税行为，一经选择适用简易计税方法计税的 ，在选定后的36个

17、月内不得再变更计税方法。 2、可选择简易办法的一般纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税行为，可以选择一般计税方法和简易计税方法同时并存的情形。 3、增值税一般纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税行为的，凡未规定可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税的，其全部销售额应一并按照一般计税方法计算缴纳增值税。 4、原增值税一般纳税人兼有应税行为的，截止到试点实施之日前的增值税期末留抵税额，不得从应税行为的销项税额中抵扣。44四、应纳税额的计算 （1）混合销售 一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混

18、合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。 4、销售额确定的特殊规定：45四、应纳税额的计算 （2）兼营 兼营是指试点纳税人兼有不同税率或者征收率的应税行为。试点纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率：按照以下方法： 兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

19、兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。 兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。 4、销售额确定的特殊规定： 5、扣除销售额的规定 （1）试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。（包括一般纳税人和小规模纳税人） （2）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地

20、主管税务机关进行纳税申报。四、应纳税额的计算46 6、预缴税款的计算四、应纳税额的计算47一般计税方法应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+11%)2%简易计税方法应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+3%)3% 7、预缴税款提供资料四、应纳税额的计算48增值税预缴税款表与发包方签订的建筑合同原件及复印件与分包方签订的分包合同原件及复印件从分包方取得的发票原件及复印件 9、扣除分包款的凭证四、应纳税额的计算49建筑业营业税发票（2016年4月30日前开具，2016年6月30日前可作为扣除凭证）2016年5月1日后开具的增值税发票，备注栏注明建筑服务发生地所在

21、县（市、区）、项目名称的）国家税务总局规定的其他凭证5050四、应纳税额的计算 （1）试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。 （2）试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。 （3）试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。10、

22、试点前发生的业务51四、应纳税额的计算（五）进项税额 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。 说明： 必须是增值税一般纳税人，有采用一般计税方式的，才涉及进项税额的抵扣问题； 产生进项税额的行为必须是购进货物、加工修理修配劳务和应税行为； 支付或者负担的进项税额是指支付给销货方或者购买方自己负担的增值税额； 必须要有符合规定的扣税凭证才能抵扣进项税额。四、应纳税额的计算53四、应纳税额的计算 （1）从销售方或者提供方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。 注：根据关于停止使用货物运输业增值税专用发票有

23、关问题的公告（国家税务总局公告2015第99号）要求，自2016年1月1日起停止使用货物运输业增值税专用发票。为避免浪费，方便纳税人发票使用衔接，货运专票最迟可使用至2016年6月30日，7月1日起停止使用。 （2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。1、准予抵扣的进项税额54四、应纳税额的计算 （3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。 进项税额计算公式：进项税额=买价扣除率 买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按规定缴纳的烟叶税。 购

24、进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。1、准予抵扣的进项税额55四、应纳税额的计算 （4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。1、准予抵扣的进项税额2、不动产进项税额分期抵扣依据：国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告（税务总局公告2016年15号） 增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%

25、。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受 投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动 产，属于不动产在建工程。四、应纳税额的计算2、不动产进项税额分期抵扣四、应纳税额的计算 （1）不需要进行分期抵扣的情况： 房地产开发企业自行开发的房地产项目； 融资租入的不动产； 在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。2、不动产进项税额分期抵扣（2）需进行分期抵扣的不动产在建工程项目范围 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的

26、，其进项税额依照有关规定分2年从销项税额中抵扣。（先抵后转） 不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。四、应纳税额的计算2、不动产进项税额分期抵扣 （3）分期抵扣的规定 纳税人按照规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税

27、额中抵扣。四、应纳税额的计算60四、应纳税额的计算 （1）纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。 纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票，资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 3、不得抵扣的进项税额的规定3、不得抵扣的进项税额的规定61四、应纳税额的计算 （2）有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票： 一般纳

28、税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的； 应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。 3、不得抵扣的进项税额的规定62四、应纳税额的计算 （3）下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。3、不得抵扣的进项税额的规定63四、应纳税额的计算 说明： *“专用于” ：不得抵扣进项税的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于简易计税方法计

29、税项目、免征增值税项目、集体福利和个人消费项目的部分，也就是说只要该资产用于增值税应税项目，那么即便它同时又用于简易征收、免税项目、集体福利和个人消费，其全部进项税额也是可以抵扣的。 *“不动产” ：专用于既包括动产，也包括不动产。纳税人购置厂房，如果该厂房仅用于生产免税产品，则厂房进项税不得抵扣。但在厂房内同时生产免税和应税产品。此时，该厂房的进项税可以全额抵扣。 *固定资产：是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。64四、应纳税额的计算3、不得抵扣的进项税额的规定 非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 非

30、正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。3、不得抵扣的进项税额的规定65四、应纳税额的计算 非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。3、不得抵扣的进项税额的规定66四、应纳税额的计算 说明： a.第项、第项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 b.不动产、无形资产

31、的具体范围，按照销售服务、无形资产或者不动产注释执行。 c.非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。3、不得抵扣的进项税额的规定67四、应纳税额的计算 购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 财政部和国家税务总局规定的其他情形。3、不得抵扣的进项税额的规定68四、应纳税额的计算 纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。四、应纳税额的计算可抵扣进项专门用于可抵扣项目专门用于不可抵扣项目无法划分不得抵扣可抵扣固定

32、资产、无形资产、不动产其他无法划分不可抵扣计算可以抵扣计算不可抵扣不可抵扣可以抵扣6970四、应纳税额的计算 需要计算的不得抵扣的进项税额： 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。 例如： 如某金融企业购进咨询服务进项税额30万元，该服务既用于应税项目，又用于免税项目，当月金融企业应税项目销售额300万元，免税销售额10

33、0万元。不得抵扣的进项税额30（100/400）7.5万元四、应纳税额的计算72 4、进项税额转出 （1）已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生不得抵扣进项税额的情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。 （2）已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生不得抵扣进项税额的情形，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产净值适用税率 不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）不动产净值率 （3）纳税人适用一般计税方法

34、计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。四、应纳税额的计算5、进项税额转回的情形 按照试点实施办法规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额： 可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产净值/（1+适用税率）适用税率 可以抵扣的进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率 上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。四、应纳税额的计算 目前，纳税人取

35、得进项税额发生用途改变主要有以下六种情形。一是先用于应税，后用于免税或简易，按净值转出进项二是先用于应税，后改为混用。不需要进项调整。三是先用于免税或简易，后用于应税，按净值增加进项。四是先用于免税或简易，后用于混用，按净值增加进项。五是先用于混用，后改为应税。不需要进项调整。六是先用于混用，后改为免税或简易，按净值转出进项。 目前，纳税人取得固定资产、无形资产或不动产的进项税额发生用途改变主要有以下六种情形： 一是先用于应税，后用于免税或简易，按净值转出进项； 二是先用于应税，后改为混用，不需要进项调整； 三是先用于免税或简易，后用于应税，按净值增加进项； 四是先用于免税或简易，后用于混用，

36、按净值增加进项； 五是先用于混用，后改为应税。不需要进项调整； 六是先用于混用，后改为免税或简易，按净值转出进项。 说 明四、应纳税额的计算75五、纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限 1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预

37、收款的当天。（一）纳税义务发生时间五、纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限 1、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。 属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。 （二） 纳税地点五、纳税义务发生时间、纳税

38、地点和纳税期限 2、非固定业户应当向应税行为发生地的主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。 3、其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。 4、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。 注：营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。 （二） 纳税地点（五）建筑业纳税地点（五）纳税地点县（区、市）机构所在地（纳税申报）施工地施工地（预缴）申报

39、79五、纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限（三）纳税期限 增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。 纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。 扣缴义务人解缴税款的期限，

40、按照前两款规定执行。80（1）工程项目在境外的建筑服务。（2）工程项目在境外的工程监理服务。（3）工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。六、建筑业税收优惠跨境服务免征增值税举例（一般纳税人选择一般计税）莱西市某建筑企业（一般纳税人）2016年8月分别在市南和崂山提供建筑服务（非简易计税项目），当月分别取得建筑服务收入（含税）1665万元和2997万元，分别支付分包款555万元（取得增值税专用发票上注明的增值税额为55万元）和777万元（取得增值税专用发票上注明的增值税额为77万元），支付不动产租赁费用111万元（取得增值税专用发票上注明的增值税额为11万元），购入建筑材料1170万元（取得增

41、值税专用发票上注明的增值税额为170万元）。该建筑企业在9月纳税申报期如何申报缴纳增值税？举例（一般纳税人选择一般计税）市南 预缴增值税： 当期预缴的税款=（1665-555）（1+11%）2%=20万元崂山 预缴增值税： 当期预缴的税款=（2997-777）（1+11%）2%=40万元莱西 申报缴纳增值税： 当期应纳税额=（1665+2997）（1+11%）11%-55-77 -11-170-20-40=89万元举例（一般纳税人选择简易计税） 莱西某建筑企业（一般纳税人）2016年8月分别在市南和崂山提供建筑服务（简易计税项目），当月分别取得建筑服务收入（含税）303万元和609万元，分别支

42、付分包款200万元（取得增值税发票）和300万元（取得增值税专用发票），该建筑企业在9月纳税申报期如何申报缴纳增值税？举例（一般纳税人选择简易计税）市南 预缴增值税： 当期预缴的税款=（303-200）（1+3%）3%=3万元崂山 预缴增值税： 当期预缴的税款=（609-300）（1+3%）3%=9万元莱西 申报缴纳增值税： 当期应纳税额=（912-500）（1+3%）3%-3-9 =0万元 关注问题1.青岛市的建筑企业跨县（市、区）提供建筑劳务服务的如何办理在劳务发生地办理预交税款手续？2.2016年4月30日前收取的工程款，按营业税规定缴纳营业税的如何处理，发生退款或服务终止，如何处理？3

43、.已缴纳营业税的工程款，未开具营业税发票的，5月1日后如何开具增值税发票？关注问题4.甲方采购材料后交建筑企业乙方使用，并另行支付工程款（例如，工程款600万，甲供材400万）。乙方建筑企业如何缴纳税款。5.无法取得施工许可证、不需要取得施工合同的装饰、修缮等其他建筑服务的如何划分新、老项目？6.已缴纳营业税的工程款，未开具营业税发票的，5月1日后如何开具增值税发票？关注问题7.业主方以房抵款、以物抵款，营改增后如何操作?8.纳税人提供工程项目在境外的建筑服务项目，为中国境内单位付款，纳税人如何办理相关涉税事宜？ 房地产业 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移

44、动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 注意：房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。二、征税范围89房地产开发企业二、征税范围 房地产开发企业只适用于拥有房地产开发经营资质的建设单位。 自行开发的房地产项目是指首次进入流通的房地产，俗称一手房。房地产项目只针对房地产，不包括其他不动产 18号公告主要是针对房地产开发企业90有形动产租赁服务 17%境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零

45、交通运输业、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁、销售不动产、转让土地使用权 11%除上述两条外的其他应税行为 6%（一）税率三、税率、征收率和预征率小规模纳税人一般纳税人选择按简易计税方法计算缴纳增值税的。三、税率、征收率和预征率（二）征收率 通用的征收率3%，房地产的征收率是5%三、税率、征收率和预征率一般纳税人3%预征率小规模纳税人适用一般计税应预缴税款=预收款(1+11%)3%选择简易计税 应预缴税款=预收款(1+5%)3%（四）销售额四、应纳税额的计算 销售额是指纳税人提供应税行为取得的全部价款和价外费用。 价外费用是指纳税人价外收取的各种性质的价外收费，价外费用，是指价外收取的各种性质

46、的收费，但不包括以下项目：代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费；以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 销项税额=销售额（不含税）税率 =含税销售额/（1+税率） 税率 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%） 94四、应纳税额的计算 一般纳税人一般计税方式 选择简易计税不得抵扣土地价款95扣除土地价款的计算 1、当期允许扣除的土地价款=（当期销售

47、房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款 2、当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 3、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 4、支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 1.土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。 2允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税

48、方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。老项目有存在已经缴纳营业税的情况，就不是扣除全额出让金。96四、应纳税额的计算销售房地产项目建筑面积 配套的建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构筑物的面积，未将其包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完，实际上是有利于房地产开发企业的。97四

49、、应纳税额的计算配套公共面积 土地出让金票据属于政府非税收入票据。 政府非税收入票据。适用于各级国家机关和事业单位，以及代行政府职能的社会团体及其他组织依法利用行政权力，政府信誉、国家资源、国有资产或者提供特定公共服务，准公共服务取得政府非税收入时开具的收款凭证。98四、应纳税额的计算土地价款允许抵扣土地出让金的范围仅限于票据上的金额99四、应纳税额的计算（五）进项税额 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。 说明： 必须是增值税一般纳税人，才涉及进项税额的抵扣问题； 产生进项税额的行为必须是购进货物、加工修理修配劳务和应税行为； 支

50、付或者负担的进项税额是指支付给销货方或者购买方自己负担的增值税额； 必须要有符合规定的扣税凭证才能抵扣进项税额。四、应纳税额的计算101四、应纳税额的计算 （1）从销售方或者提供方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。 注：根据关于停止使用货物运输业增值税专用发票有关问题的公告（国家税务总局公告2015第99号）要求，自2016年1月1日起停止使用货物运输业增值税专用发票。为避免浪费，方便纳税人发票使用衔接，货运专票最迟可使用至2016年6月30日，7月1日起停止使用。 （2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。1、准予抵扣的进项税额102四

51、、应纳税额的计算 （3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。 进项税额计算公式：进项税额=买价扣除率 买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按规定缴纳的烟叶税。 购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。1、准予抵扣的进项税额103四、应纳税额的计算 （4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。1、准予抵扣的进项税额2、不动产进项税额分期抵扣依据：国

52、家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告（税务总局公告2016年15号） 增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受 投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动 产，属于不动产在建工程。四、应纳税额的计算2、不动产进项税额分期抵扣四、应纳税额的计算 （1）不需要进行分期抵扣的情况：

53、 房地产开发企业自行开发的房地产项目； 融资租入的不动产； 在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。2、不动产进项税额分期抵扣（2）需进行分期抵扣的不动产在建工程项目范围 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照有关规定分2年从销项税额中抵扣。（先抵后转） 不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

54、四、应纳税额的计算2、不动产进项税额分期抵扣 （3）分期抵扣的规定 纳税人按照规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。四、应纳税额的计算2、不动产进项税额分期抵扣 （4）特殊情况的处理 全额抵扣后用于不动产在建工程 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

55、 取得时进项税额尚未抵扣完毕 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。四、应纳税额的计算2、不动产进项税额分期抵扣 已抵扣进项后发生非正常损失 a、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率不动产净值率（不动产净值不动产原值）100% 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中

56、扣减。 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。四、应纳税额的计算 例如： 2016年5月1日，纳税人买了一座楼用于办公，1000万元，进项税额110万元，正常时5月当月抵扣66万元，2017年5月（第13个月）再抵扣剩余的44万元。可是2017年4月纳税人就将办公楼改造成员工食堂了。四、应纳税额的计算 情况1： 如果这时该不动产的净值为800万元（八成新），不动产净值率为80%（800/1000），不得抵扣的进项税额为88万元（11080%），大于已经

57、抵扣的进项税额66万元。 按照政策规定，这时应将已抵扣的66万元作进项税额转出，并在待抵扣进项进项税额中抵减不得抵扣的进项税额与已经抵扣进项税额的差额，即88-66=22万元。四、应纳税额的计算四、应纳税额的计算 情况2： 如果这时该不动产的净值为500万元（四成新），不动产净值率为50%（500/1000），不得抵扣的进项税额为55万元（11050%），小于已经抵扣的进项税额66万元。 按照政策规定，这时应将不得抵扣的进项税额55万元从进项税额中抵减，剩余的进项税额11040%+（66-55）=55万允许在2017年继续抵扣 。2、不动产进项税额分期抵扣 已抵扣进项后发生非正常损失 b、不动

58、产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。四、应纳税额的计算2、不动产进项税额分期抵扣 进项转回的情况 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税 额不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第1

59、3个月从销项税额中抵扣。四、应纳税额的计算2、不动产进项税额分期抵扣 注销税务登记 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。四、应纳税额的计算2、不动产进项税额分期抵扣 （5）管理要求 待抵扣进项税额记入“应交税金待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金应交增值税（进项税额）”科目。 对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。 纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳税申报表附列资料。四、应纳税额的计算2、不动产进项税额分期抵扣 （5）管理要求 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不

60、动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。四、应纳税额的计算118四、应纳税额的计算 （1）纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。 纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票，资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 3、不得抵扣