广东金融学院第1章

1、2021/9/111资产评估学主讲：范忠伟22021/9/11汪海粟中南财经政法大学W出勤（10%）期末考试（70%） 考核方式课堂参与及作业（20%）32021/9/11汪海粟中南财经政法大学W教学目的对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。42021/9/11汪海粟中南财经政法大学W本学期教学内容1、资产评估方法（第三章）2、流动资产评估（第四章）3、机器设备评估（第五章）4、房地产评估 （第六章）5、无形资产评估 （第七章）6、长期投资及其他资产评估（第八章）7、企业价

2、值评估 （第九章）8、资产评估报告 （第十章）52021/9/11汪海粟中南财经政法大学W资产评估案例引入2010年，一宗资产为1.5亿元的企业要进行产权改制，需办理完成如下工作：对企业进行整体评估，确认净值，调整账务；土地办理新的土地使用证；房产办理新企业的房产证；采矿权作为投入资产的价格确认；机动车在改制中作价入账；实物资产作价后参加保险。引例：62021/9/11汪海粟中南财经政法大学W案例背景 德国的戴姆勒奔驰公司和美国的克莱斯勒公司均为世界著名的汽车制造公司，戴姆勒奔驰的拳头产品为优质高价的豪华车，主要市场在欧洲和北美. 美国克莱斯勒公司的产品几乎全部集中于大众车，与戴姆勒奔驰在产品

3、和市场范围上正好互补，两家公司的合并是着眼于长远竞争优势的战略性合并。两家公司各自的规模以及在地理位置上分属欧洲大陆和美洲大陆，使合并的复杂程度和评估难度大大提高。72021/9/11汪海粟中南财经政法大学W背景 由于净资产账面价值不能决定持续经营公司的内在价值，而受股票数量、市场交易情况、投机性等众多因素的影响，股票市场价格具有短期波动性，因此在评估方法的选择上，账面价值法、市场价格法等均被否定，最终决定采用收益法分别对两家公司进行评估，并以此为基础确定换股比例。 82021/9/11汪海粟中南财经政法大学W 谈起资产评估，人们也许比较陌生。但是提起企业的股份制改造、兼并、重组等，大家应该不

4、陌生，很多人是这一经济行为的亲历者或见证者，在这些涉及产权变动的过程中，都有资产评估的身影。 资产评估是朝阳产业，经过多年的发展，应该说，目前这一行业正处于良好的发展机遇期。之所以说是机遇，是因为社会主义市场经济的完善，财产组织方式向产权主体多元、产权转让流畅的混合所有制方向发展，为资产评估行业的发展提供了广阔的空间。92021/9/11汪海粟中南财经政法大学W房地产企业评估两个典型案例 某上市公司的母公司将其控股的房地产公司以成本价转入上市公司，当年实现利润5000万元，美化报表为配股创造条件某上市公司的将其控股的房地产公司以高价卖给关联公司，年报因此笔交易每股收益由-0.24元变为赢利0.

5、06元。 102021/9/11汪海粟中南财经政法大学W第一章 资产评估概述四、资本评估的组织工作三、资产评估的假设与原则二、资产评估的目标与内涵一、资产评估的形成和发展112021/9/11汪海粟中南财经政法大学W第一节 资产评估的形成和发展资产评估是伴随着商品交换的出现而产生的，是商品经济发展到一定阶段的必然产物。第一节 资产评估的形成和发展122021/9/11汪海粟中南财经政法大学W资产评估大体上经过了三个阶段：原始评估阶段：直观性 、非专业性、无偿性 经验评估阶段:科学评估阶段:1981年国际评估准则委员会正式成立，标志着资产评估开始成为一个国际性的行业。132021/9/11汪海粟

6、中南财经政法大学W我国真正科学意义上的资产评估行为和资产评估行业产生于20世纪80年代末 市场经济的核心问题是交易： 一般商品的交易 资产的交易 现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在 评估我国资产评估的形成与发展142021/9/11汪海粟中南财经政法大学W1. 自1989年资产评估行业产生以来，资产评估业务迅速增长，特别是1992年至1998年增长最快，2000年以后，资产评估业务增速明显减缓。 这是因为，上世纪九十年代，我国国有企业资产重组、开始改制上市的比较多，相应的资产评估业务也比较多。2000年以后，国有企业上市节奏放缓，资产评估业务也相应减少。传统

7、业务少了以后，资产评估机构又没能开发足够多的来源于市场的业务，整个行业普遍感到竞争加剧，一些机构迫于生存压力，开始压价竞争。152021/9/11汪海粟中南财经政法大学W2.中国资产评估协会成立于1993年12月。 2000年，根据国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构的要求，中国资产评估协会与中国注册会计师协会合并，组成新的中国注册会计师协会。 2004年，为加强和规范资产评估行业管理，经财政部党组研究决定并报国务院同意，中国资产评估协会单独设立。162021/9/11汪海粟中南财经政法大学W3.评估业各自为政，且多头管理 由政府不同部门管理的评估行业涉及：注册资产评估师CPV、注册房地产评估

8、师、土地估价师、乡镇企业资产评估师、价格鉴证师、矿业权评估师和旧机动车评估师等。172021/9/11汪海粟中南财经政法大学W第二节 资产评估的目标与内涵 一、资产评估的目标P6 一般目的 客观、公正地评定估算被评估资产在评估时点的价值。182021/9/11汪海粟中南财经政法大学W第二节 资产评估的目标与内涵 特定目的P6 评定估算在资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、抵押担保、企业租赁等经济行为中被评估资产在评估时点的价值 。 192021/9/11汪海粟中南财经政法大学W注：在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务 对资产评估结果的价值类型的要求

9、也有差别。 比如我们说一座大桥价值1000万元，这个可能没有人反对，因为这座桥的成本就是1000万元左右；但有人说价值超过1200万元，似乎也能成立，因为有机构测算如果对通过它的车辆收取过桥费的话，20年的收益现值至少1200万；思考：一座桥梁的价值如何评估？202021/9/11汪海粟中南财经政法大学W二、资产P111、资产的定义，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。 212021/9/11汪海粟中南财经政法大学W2、资产的基本特征：（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的如：资产属于经营性租出方，而不属于经营性租入方（2）资产必须能以货币计量 （3

10、）资产具有能够带来未来利益潜在能力 如：坏了的原料，专利到期222021/9/11汪海粟中南财经政法大学W产权依据是指能证明被评估资产权属的依据，如： （1）国有土地使用证 （2）房屋所有权证 （3）购物发票232021/9/11汪海粟中南财经政法大学W242021/9/11汪海粟中南财经政法大学W3、资产的分类p111、按资产存在形态2、 按是否具有综合获利3、 按能够独立存在4、按与生产经营过程关系力TEXTTEXTTEXTTEXT有形资产无形资产单项资产整体资产可确指的资产：能够独立存在的资产不可确指的资产：不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉经营性资产非经营性资产252021/

11、9/11汪海粟中南财经政法大学W（1）按资产的存在形态不同可将资产分为有形资产和无形资产有形资产是指有实体形态的看得见的资产，如机器设备、房屋建筑物、库存商品、材料等。无形资产是指那些没有具体实物形态，但在很大程度上影响着企业生产能力、生产质量、企业效益的资产。主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、特许权、商誉等。262021/9/11汪海粟中南财经政法大学W2009年中国500最具价值品牌前10名排名品牌名称品牌拥有机构品牌价值主营行业1工商银行中国工商银行股份有限公司1250.86金融2国家电网国家电网公司1193.65能源3CCTV中国中央电视台1085.29传媒4中国移动中国

12、移动通信集团公司1068.33通信服务5中国人寿中国人寿保险（集团）公司824.37金融6中国航天中国航天科技集团公司716.28航天7中国中化中国中化集团公司693.28石油、化工8中国中铁中国中铁股份有限公司687.36建筑9海尔海尔集团公司641.13家电10中国银行中国银行股份有限公司637.19金融图一272021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（2）按资产是否具有综合获利能力将资产分为单项资产和整体资产单项资产是指单台、单件的资产。如一台设备、一栋房屋等。整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。如一家企业注意两点。第一点，单项资产和整体资产的概念是相对的而不

13、是绝对的。如汽车之于出租车司机或企业。第二点，在一些情况下，企业各单项资产之和并不一定等于企业的整体资产。282021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（3）按资产能否独立存在将资产分为可确指的资产和不可确指的资产可确指资产是指能够独立存在的资产不可确指资产只有商誉这一项，管理经验，地理位置商誉是企业基于地理位置优越、信誉良好、管理到位、历史悠久，劳动效率高、经验丰富、技术先进等原因，所获得的超额收益。292021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（4）按资产与生产经营过程的关系不同，可将资产分为经营性资产和非经营性资产经营性资产是指处于生产经营过程中的资产。如企业中的机器设备、厂房、交通工具

14、等。非经营性资产是指不是用来生产经营的资产，如办公用房、办公设备等。思考：（纸张是经营性资产与否）剥离范围：如学校、俱乐部、职工住宅、职工医院等非经营性资产。 302021/9/11汪海粟中南财经政法大学W【例】下列关于资产基本特征的叙述中，正确的有（）。A.资产是具有排他性的B.资产必须是投资者投入或向债权人借入的C.资产是能被企业控制的 D.资产预期能够给企业带来经济利益的流入ACD312021/9/11汪海粟中南财经政法大学W三、资产评估的定义：p8是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行

15、评定和估算的行为。 322021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（1）资产评估工作是由专门从事资产评估的机构和人员进行的资产评估机构和人员是资产评估的主体，都必须取得相应的资格证书，才能进行评估。332021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（2）资产评估是评估人员依据有关的法律、法规和对被评估资产有关信息全面了解的基础上做出的价值判断资产评估是件严肃的事情，不能随意的估算，必须具有科学的依据。包括公司法、国有资产评估管理办法、各种合同和协议等等。342021/9/11汪海粟中南财经政法大学W、案情简介：2000年9月，厂经主管机关同意，将企业所有房屋及机器设备卖掉，作为职工安置费用。主厂房

16、是一栋五层楼房，1991年建成，造价91万余元，加上旧车间、配电房、仓库等，评估值134万元，委托方却要求只能评68万元。 、风险分析：该企业是地方国有企业，委托方要求低评，贱卖会造成国有资产流失。据调查，购买者又是企业管理者，同时企业管理当局明显有逃避银行债务的打算。按照财政部2001年第14号令公布的国有资产评估管理若干问题的规定第十八条的规定：“资产评估机构、注册资产评估师在资产评估过程中有违法违规行为的，依法处理”。 352021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（3）资产评估具有明确的目的。交易、抵押、融资等等。对于同一项资产而言，评估目的不同，价格差异是很大的。资产的抵押价值一般为

17、交易价值的80%左右。362021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（4）资产评估应当遵循一定的原则。资产评估的原则是资产评估的行为规范,是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则，评估人员只有在一定的评估原则指导下做出的评估结果，才具有可信性。372021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（5）资产评估必须按照一定的程序进行。评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序，才能保证评估质量。382021/9/11汪海粟中南财经政法大学W委托人以虚假资产委托评估验资的案例 、案情简介：2001年某公司申请注册验资，投资人以库存钢材170吨作为资本金投入，并出示了某商店出售钢材的五张

18、发票，某事务所财务人员让委托人带至某钢材市场的个门面看了一眼，说是有170吨钢材（实际只有四吨多），并出具了资产评估报告和验资报告。 、风险分析：委托人以根本不存在的存货委托评估，提供的发票又不是钢材经营商店的发票（后来工商查证：会计师事务所档案内有发票复印件，但原件全部退回某商店盖了作废章），实际是以虚假资产骗取资产评估报告和验资报告。如果委托人阴谋得逞，很可能凭营业执照在外诈骗或从事其他非法活动，将造成不可估量的损失。 392021/9/11汪海粟中南财经政法大学W四、资产评估的特点（一）、现实性：1.1强调现实存在只要求说明资产当前状况，不要求说明为什么形成这种状况，以及怎样由过去的状况

19、发展成现在的状况。例如：宝马车的强制报废年限为12年，用了5年，还能用7年，保养很烂，只能再用4年。402021/9/11汪海粟中南财经政法大学W1. 2以现实为基础反映未来基于现在的经营状况预测未来的经营状况，基于现在的市场条件预测未来的市场条件。412021/9/11汪海粟中南财经政法大学W1. 3强调客观存在形式上存在而实际上已消失的，实际上存在而形式上不存在的，都要按实际重于形式的原则来判断。如：坏帐，融资租入，商誉422021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（二）、市场性市场性要求：（1）资评在模拟市场条件下，对资产进行确认、估价和报告，模拟市场条件因为还没有交易；（2）评估结果接

20、受市场直接检验；（3）评估资料来源于市场不直接以原始成本价计算。例如：原始成本因为某种原因过高或过低，如：新业务员，别人破产时买的。432021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（三）、预测性现实的评估价值必须反应资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实价值评估价值不存在。例如：坏了的原料，专利到期。442021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（四）、公正性技术公正：比较法估价要求3个以上的可比案例。组织公正：估价人员和机构与资产业务交易双方没有厉害关系。资评服务于资产业务的需要，不服务于资评业务当事人的需要。452021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（五）、咨询性（提问：评估价是

21、不是成交价？）评估人员只对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。462021/9/11汪海粟中南财经政法大学W2022/9/14资产评估学46资产评估结果要经得起市场检验的论断,也不可以简单地解释为用资产的交易价格来衡量以重庆啤酒股份公司的一次资产并购交易为例:交易25%的股份,最具竞争力的两个买家:美国百威公司出价每股12元,英国的纽卡斯尔公司出价每股10元,其实卖低不卖高的背后有着“重啤”自己的考虑在“重啤”看来,百威公司已经在中国收购了武汉青岛和合肥等地的啤酒企业的股份,能否重视

22、与“重啤”的合作难以判断,而纽卡斯尔公司则是刚刚进入中国,就纽卡斯尔公司而言,做好与中国的第一个啤酒合作项目恐怕是可以预期的当然,“百威”与“纽卡斯尔”的出价也有各自的企图和考虑472021/9/11汪海粟中南财经政法大学W2022/9/14资产评估学47假如某评估机构做“重啤”资产并购的资产评估项目,评估师也只能按“重啤”正常经营情况下股权具有的市场价值做出判断,并不一定会考虑或能够考虑到百威公司纽卡斯尔公司或者“重啤”等的各种战略性战术性构思就是说即使在较为完善的市场条件下,资产评估结果并不一定能与实际成交价格完全一致 482021/9/11汪海粟中南财经政法大学W五、资产评估的种类p8

23、完全评估限制评估一般评估评估复合评估咨询单项资产评估整体资产评估按评估内容分类按与准则的关系分类按对象分类492021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（1）按资产评估工作的内容不同一般评估 一般评估是指正常情况下的资产评估。如企业上市 、组建合资企业 、 股份制改造 、 资产抵押贷款等。复核评估也叫评估复核 指在对被评估的资产已经出具评估报告的基础上，由其他评估机构和评估人员对同一被评估资产独立地进行评定和估算并出具报告的行为和过程。评估咨询 评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断,它更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究,以及与此相关的市场分析、可行性研究等 如

24、：利用效果工业用地，商业用地，住宅用地。市场分析对供给和需求状况的调查。502021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（2）按资产评估与评估准则的关系不同，资产评估可具体分为完全评估和限制评估。完全评估一般是指完全按照评估准则的要求进行资产评估，未使用准则中的背离条款。限制评估一般是指根据背离条款,或在允许的前提下未完全按照评估准则或规定进行的资产评估,评估结果受到某些特殊因素的影响。如：在市场交易频率低的情况下，比较法评估要求用5个可比案例，现实中只有3个，就使用了背离条款。512021/9/11汪海粟中南财经政法大学W资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。 不同属性的

25、价值类型所代表的资产评估价值不仅是在性质上不同，在数量上也存在较大差异。六、资产评估的价值类型p7522021/9/11汪海粟中南财经政法大学W1、从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型。具体包括:继续使用价值、公开市场价值和清算价值等三种。资产的继续使用价值不一定满足最高最佳使用原则。公开市场价值即公允价值，满足最高最佳使用原则。清算价值与公开市场价值相矛盾532021/9/11汪海粟中南财经政法大学W2、以资产评估的估价标准形式分类 重置成本 收益现值现行市价 清算价格542021/9/11汪海粟中南财经政法大学W2006年广本雅阁评估案例（现行市价法）一、车辆基本信息： 品牌：广汽

26、本田型号：2.4AT 车辆类型：轿车国产/进口：国产 制造厂名称：广州本田汽车VIN号：LHGCM462778* 发动机号：GBF78FE41*发动机型号：HG7240A 车身颜色：黑色燃油种类：汽油 排量/功率：2.4L出厂日期：2006年7月552021/9/11汪海粟中南财经政法大学W二、手续、规费情况: 行驶证、机动车登记证书、购置税证、车船使用税等手续齐全原始发票、绿色环保标志无保险理赔记录年审保险至2012年7月。 三、车辆配置： 中控门锁，导航系统、电动门窗、天窗，铝合金轮毂、中控门锁、空调、电子防盗锁、遥控器电动门窗，电动后视镜，液压助力，ABS，EBD,CD,助力转向，安全带

27、预收紧功能、自动恒温空调、真皮座椅。562021/9/11汪海粟中南财经政法大学W四、静态检查： 车辆整体外观完整，整体车辆比较新，车辆的前后车架比较牢固，没有明显的碰撞修复痕迹.车辆内部空间充裕，各部分工作正常。发动机舱内整齐，发动机盖都没有动过,没有线路改动过的痕迹。轮胎磨损一般,后背箱整洁干净没有动过的痕迹。打开发动机舱，内部管线没有更换的痕迹，各部件连接牢固，电动门窗、车内外照明灯光、仪表显示、功能控制等均正常有效。 572021/9/11汪海粟中南财经政法大学W五、动态检查： 车辆启动后发动机安静，声音比较沉稳，发动机状况良好，驾驶舱内比较安静，空调启动后动力没有损失的痕迹，空调工作

28、比较良好。行驶过程中车辆的稳定性比较好，转向、加速、刹车等系统工作正常，发动机始终处在良好的工作状态下，轮胎悬挂等工作正常转弯。 582021/9/11汪海粟中南财经政法大学W六、综合评定： 该车保值率较高、属于热门车型、车行驶里程数较少、使用性价比较高、维修保养成本较高、综上所述、在车辆手续合法齐全及车况正常的情况下，该车的评估参考价为12.5万元左右。592021/9/11汪海粟中南财经政法大学W重置价值（对应成本法）重置成本指资产重新建造或重新制造与现实资产同样功能的资产所需的成本完全重置成本损耗。收益现值（又叫内在价值）（对应收益法）把资产未来的收益折算成现在的价值。现行市价（对应比较

29、法、市场法）现行市价在公开市场上的现行价格。强调在公开市场。清算价格清算价格指企业破产、实现抵押权时变卖资产的价格。602021/9/11汪海粟中南财经政法大学W3、以资产评估时所依据的市场条件,可以把资产的价值类型分为市场价值和非市场价值。612021/9/11汪海粟中南财经政法大学W市场价值市场价值是指在公开市场上，资产的评估价值，就是在买卖双方都是自愿的，理性的，地位平等的，所以市场价值是是充分竞争后形成的价值是资产最高最佳用途的价值。市场价值适用于产权变动类资产业务。622021/9/11汪海粟中南财经政法大学W非市场价值也称为市场价值以外的价值、其他价值。凡不符合市场价值定义条件的资

30、产价值类型都属于非市场价值。非经营性资产（公共设施、宗教财产）、非竞争性资源（稀有矿产、水资源、邮电、铁路）、处于特定地理位置、不存在替代品的资源（深水码头、航道、交通枢纽）、不能独立存在、不能独立转让的不可确指无形资产（商誉）、632021/9/11汪海粟中南财经政法大学W第三节 资产评估的假设与原则 一、资产评估的假设P12交易假设持续使用假设清算假设资产评估假设公开市场假设642021/9/11汪海粟中南财经政法大学W交易假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。652021/9/11汪

31、海粟中南财经政法大学W公开市场假设公开市场假设就是假设待评估资产能够在完全竞争的公开市场上进行交易。 公开市场的含义？ 公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，适用于通用性强，交易频繁的资产。662021/9/11汪海粟中南财经政法大学W持续使用假设持续使用假设首先假定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。 持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。 例如：在用续用的情况如企业整体出售，转用续用如工业用地转成商业用地，移地续用如单项资产交易。672021/9/1

32、1汪海粟中南财经政法大学W举例对一台专用机器设备进行评估，如果其处于在用状态并可继续使用，一般采取重置成本法评估其处于在用状态的重置价值，包括该设备的购买价或制造价、运输费及安装调试费等。但如果该设备对企业目前不适用，则由于是专用设备，其他企业也无法使用，只能将其拆零出售，以现行市价估价法评估其零部件的残值，并且还需扣除拆零费用。两者的评估值显然不同。682021/9/11汪海粟中南财经政法大学W清算假设 清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。与公开市场假设相反，清算假设一般卖者都是非自愿的，卖者没有足够的机会和时间让市场了解信息。买卖双方的地位也不平等。如：企业

33、破产，抵押权的实现时。 692021/9/11汪海粟中南财经政法大学W69对某企业整体价值进行评估，如果其为继续经营的企业，一般采取收益法评估，假设评估值为3000万元。但如果该企业因破产被强制清算拍卖，就只能评估其清算价格，其价格肯定大大低于3000万元。举例：702021/9/11汪海粟中南财经政法大学W二、资产评估的原则1、资产评估工作原则独立性原则 科学性原则 客观公正性原则 可行性原则 简易性原则 712021/9/11汪海粟中南财经政法大学W独立性原则资评机构独立，银行的评估所，保险公司的评估所。工作独立，不受委托人及外界的意图及压力的影响。贿赂722021/9/11汪海粟中南财经

34、政法大学W客观公正原则资评以事实为依据，不能以情感为依据。采取换位思考，买卖双方，抵押双方。732021/9/11汪海粟中南财经政法大学W科学性原则选择科学的方法，按照科学的程序进行。主观评价与客观测算、静态分析与动态分析、定性分析与定量分析等方法结合起来。742021/9/11汪海粟中南财经政法大学W可行性原则要求评估机构和评估人员制定切实可行的评估方案，并采用合适的评估方法进行评估。例如评估农用地检验土壤微生物，住宅用地则不要。752021/9/11汪海粟中南财经政法大学W简易性原则要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力和财力，提高资产评估的

35、效率。762021/9/11汪海粟中南财经政法大学W资产评估的原则2、资产评估技术经济原则预期收益原则 供求原则 贡献原则 替代原则 估价时点原则772021/9/11汪海粟中南财经政法大学W1预期收益原则资产评估人员判断资产价值的一个最基本依据。资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益。奥运场馆附近的地价782021/9/11汪海粟中南财经政法大学W2、供求原则：商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降，具有规律性。792021/9/11汪海粟中南财经政法大学W3、贡献原则贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产

36、将蒙受的损失。如：可口可乐品牌与配方802021/9/11汪海粟中南财经政法大学W4、替代原则具有相同使用价值和质量的类似资产，在同一市场上，具有一定的替代性，它们的价格会在相互比较、相互竞争、相互牵制中趋向一致。注意：1类似的资产相比较，商用地与商用地相比，农用地与农用地相比。2替代比较因素修正。812021/9/11汪海粟中南财经政法大学W5、时点原则估价时点，估价日期资产评估值就是评估基准日的资产价值。822021/9/11汪海粟中南财经政法大学W第四节 资产评估的工作组织 一、资产评估的主体 1、业务范围分为：专项资产评估机构专营资产评估机构兼营性质的资产评估机构2、组织形式分为：合伙

37、制的资产评估机构有限责任制的资产评估机构832021/9/11汪海粟中南财经政法大学W83关于注册资产评估师（CPV）CPV考试1995年10月，国家开始实施注册资产评估师执业资格制度截至2010年底，注册资产评估师执业资格考试累计报名人数51万多人，累计通过人数达到37000多人。报考条件经济类、工程类本科学历，工作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年；取得经济类、工程类博士学位；842021/9/11汪海粟中南财经政法大学W84关于注册资产评估师（CPV）考试科目：资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估

38、基础合格标准：60/100考试管理以3年为一个周期，参加全部科目考试的人员须在连续3个考试年度内通过全部科目的考试；参加4个科目考试的人员须在连续两个考试年度内通过所报科目的考试。报名及考试时间每年4-5月报名，9月第一个周末考试自2010年起分2天进行，资产评估考试时间为3个小时，其余4科考试时间均为2个半小时。 852021/9/11汪海粟中南财经政法大学W二、我国资产评估法规体系国有资产评估管理办法 我国资产评估准则 862021/9/11汪海粟中南财经政法大学W2022/9/1486 2001年，财政部正式颁布实施了第一个资产评估具体准则资产评估具体准则无形资产； 2004年2月25日

39、，财政部发布了资产评估准则基本准则，该准则属于业务性准则的基本准则； 同日，还发布了资产评估职业道德准则基本准则。872021/9/11汪海粟中南财经政法大学W 我国资产评估准则业务准则 资产评估基本准则各类资产评估业务中共同遵守的基本规范资产评估具体准则程序性准则：通过履行一定的专业程序完成评估任务专业性准则：规范不同类别资产评估业务中评估师的执业行为 资产评估指南规范特定评估目的、特定资产类别评估业务及某些重要事项资产评估指导意见针对评估业务中的某些具体问题的指导性文件职业道德准则基本准则规范职业道德方面的基本要求、专业胜任能力等具体准则规范实践中与职业道德有关的问题和基本准则中的一些重要内容如独立性、保密原则等882021/9/11汪海粟中南财经政法大学W练习题（单选题）（1）资产评估的时点性是指以被评估资产在（ ）的实际状况，对资产价值进行的评定估算。a、评估日期 b、评估工作日期 c、评估基准日 d、过去、现在及未来c892021/9/11汪海粟中南财经政法大学W（