房地产交易税收管理风险分析及防控措施电子版课件

1、房地产交易税收管理风险分析及防控措施 青岛市地税局 王兆明主要内容1风险防控的意义2风险点梳理3风险成因分析风险防控措施4一、风险防控意义执法风险和廉政风险组织收入方面： 防止税收流失经济调节方面： 房地产市场平稳依法行政方面： 促进依法治税队伍建设方面： 保护税务干部房地产交易环节税收涉及税种多：契税、增值税、印花税、个人所得税、土地增值税 1-8月，青岛房地产交易税收 40.2亿元组织收入方面税率差异大： 契税（1-3%）、个人所得税（20%、核定率）、土地增值税（30%-60%），特别是非住宅。税收基数大： 2016年商品房销售额117627亿元，增长34.8%。 2016年 GDP 增

2、长 6.7% 组织收入方面典型案例看2016-09-14，检察日报，某地发生了200余套房产交易偷逃税费案件，给国家造成2000余万元税收损失某地干部，在为他人办理16套房产的房屋交易纳税过程中，通过多种手段使他人少缴税款1100余万元2015年，某地稽查局追回了两起别墅交易中的近600万元税款。2013年4月，深圳检察机关代号为“313专案”，个别人员好处费几百万元，税收流失额巨大。组织收入方面每次房地产市场的调控，基本上都伴随着税收政策调整2011年1月26日： “新国八条”；1月27日：公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

3、2012年5月18日住建部定调：决不让调控反复。7月26日：下半年严格实施差别化住房税收政策。2013年2月20日，“新国五条” 3月初关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 2015年3月30日联合发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知；3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）2016年2月2日住房贷款政策 ；2月19 日 财税(2016)23号文件交易风险的存在，影响调控效果。经济调节作用依法治国的需要税收法制化的需要放管服工作需要：落实国家重大方针，今年国务院大督察，房地产市场工作是一项重要工作，包括交易环节税收。依法行政方面房地

4、产交易业务主要在地税，也是风险集中的业务总局“收好税，带好队”近几年，房地产交易环节出问题被追究责任的干部不少。深圳检方通报了“313专案” 已有45人被立案侦查，涉及地税工作人员18人；去年总局通报的7起案件也涉及不少干部。 队伍建设方面二、风险点梳理执法风险点税收流失风险点税收管理风险点廉政风险点内控机制建设不到位风险点违规不征少征税款风险点税收流失风险点税源流失、计税依据错误、税率使用错误、违规减免税等造成税收流失。税收管理风险点未按规定受理、审核、保管申报资料；未按规定设置工作岗位、未按规定执行有关防范执法风险制度等，为税收管理工作带来的风险。执法风险点1.司法拍卖环节风险 房产部门按

5、照法院等执法部门文书直接过户2.未纳入“先税后证” 风险 由于历史原因、特殊情形造成的房产交易行为没有实行“先税后证”，未能纳入税收监控。 后果：税源失去监控，造成税收流失 识别：难度大，主要依靠第三方支持。税收流失风险点税源漏管税收流失风险点少征税款税款=计税依据*税率计税依据相关：“四假”四假假合同假税票假发票假证明1.假合同：阴阳合同，虚假交易合同，目的：少申报计税收入识别：存量房计税价格评估2.假证明：假婚姻证明、假家庭证明、假房产查询证明目的：规避限购政策，适用低税率，骗取税收优惠识别：借助发证部门力量税收流失风险点四假税收流失风险点四假3.假发票：购房发票 目的：更改购房时间、抵扣

6、收入，少缴税款； 识别：利用征管系统数据、档案等4.假税票：契税税票、营业税税票、个人所得税税票 目的：少缴税款； 识别：征管 系统数据、档案信息等税收流失风险点税率错误契税降税前契税降税后首套房首套房面积契税面积契税90平1%90平1%90-144平1.50%90平1.50%144平3%非首套住房二套房90平3%90平1%90-144平90平2.00%144平2015年，通过风险指标预警，我局发现少征自然人契税的房产交易155笔，少缴税款9.6万元，税款已全部追征到位，对今后的房地产交易征管工作起到了警示作用，再未发生类似问题。土地增值税财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税

7、200621号）: 纳税人转让旧房及建筑物税收流失风险点税率错误评估价格按发票所载金额每年加计5%实行核定征收 个人所得税征收率错误：20%，核定征收率国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知(国办发2013 17号)，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 识别：建立识别模型,将税率与面积、类型等相关指标对比分析 税收流失风险点税率错误税收流失风险点其他应征不征收风险1.不征收借款合同印花税（万分之五）2.房产证不贴花：5元 识别：办证数量与征收印花税比对；借款合同印花税风险识别难度大。基本情况：2016年3月，某公司申报转让一网点房，申

8、报价格4730.96万元，并声明取得房屋的发票、契税税票资料、合同资料遗失，按照1%申报缴纳土地增值税47万元，按照全额申报缴纳营业税236.54万元，并交纳了城建税、教育费附加等，缴纳印花税2.36万元。核查：在办理产权过户时，税务机关审核资料发现税款计算可疑。首先核实收入，经对比同一时期周围房价，咨询评估公司，认定收入价格合理；核查成本，通过到房产交易中心企业办证档案信息，发现企业购入发票金额为1590万元。参照发票金额每年加计5%进行测算扣除成本，并确定土地增值税核定征收率19%，征收土地增值税898万元，并提醒企业通过到房产部门查询购房发票，抵减多缴纳的营业税、城建税等。税收流失风险点

9、案例依据：1.财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）：明确转让旧房土地增值税计算顺序2.国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）：为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。3.关于进一步做好土地增值税征管工作的通知（税总发201367号）：要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。税收流失风险点案例税收管理风险点督导检查不规范痕迹管理不全面受理审

10、核不到位岗位设置不合理档案管理不扎实纳税人以房地产购买价格作为计征相关税种扣除依据进行申报且提供交易发票或税收票证等资料的，税务机关应当调取征管信息系统保存的历史数据，比对交易发票或税收票证的金额和开具时间。纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关应当依据存量房评估价格核定其计税价格应当设置申报信息复核环节，由业务复核岗人员对申报受理岗确认的申报信息进行核对。核对重点是申报受理岗录入的信息是否完整并与申报资料一致，计税依据及适用税率是否准确，税收优惠事项或不征税事项是否符合政策规定。受理审核不到位保障各岗位间有机衔接与加快资料内部流转的同时，对各环节运行的电子数据、纸质资料

11、等进行痕迹化管理，受理、复核、集体审议等环节都应当签字或电子签名，作为风险防控、监督和问责的原始凭据。痕迹管理不到位上级税务机关应当定期对房地产交易办税服务单位工作人员的履职情况和风险防控工作进行督导检查。对房地产交易办税服务单位工作进行监督检查，通过事后比对信息、抽查档案资料、检查制度落实情况等方式，及时发现和解决风险管理工作中存在的问题。定期比对申报信息、税收票证开具信息、增值税发票开具信息和税款入库信息。部门信息共享条件较好的地区，应当定期比对税收征管信息与不动产登记部门的产权登记信息，通过比对查找信息差异，分析差异原因，识别并防控风险。定期抽查征管档案资料，检查申报资料的真实完备情况、

12、经办人员签字盖章情况、依照法律法规办理税收优惠情况、重大事项集体审议情况等，对发现的问题及时进行整改。定期检查各项规章制度执行情况，及时纠正制度不落实、机制不完善的问题,建立风险管理的长效机制。督导检查不到位应当建立不相容岗位人员相互分离、相互制衡的机制，申报受理岗人员不得兼任业务复核岗工作，税款征收岗、代开发票岗人员不得兼任票证管理岗工作。为提高办税效率，相容岗位可由一人兼任。业务复核岗、存量房评估争议处理岗等关键岗位应当由具有税收执法资格的人员担任。税务机关应当严格税收征管系统的账号管理，禁止多人共用一个账号、一人使用多个账号等违规行为。岗位设置不合理房地产交易办税服务单位应当指定专人，负

13、责在每日办税服务工作结束后归集、整理当日办税资料和征管数据，核对发票、税收票证开具的数量和金额，检查相关数据的逻辑性和一致性，做到日清月结。确因业务量较大需要延时办税而无法当日进行处理的，也应当安排人员及时开展整理归集与核对工作。 税务机关应当指定专人负责档案的收集、检查、整理和归档等工作。 档案管理人员应当定期将已办结的纳税申报资料整理归档。归档前，档案管理人员应当与资料移交人员共同清点涉税资料数量，检查资料是否齐全、纳税人及办税人员是否已按规定签字盖章。双方确认无误后，由移交人员填写档案资料交接单，交接双方签字后，档案管理人员整理归档。档案管理不到位廉政风险内控机制建设不到位风险点 缺乏监

14、督，系统不完善，信息不畅等因素，增加廉政风险违规不征少征税款风险点 非故意不征或少征，与中介机构勾结少征税款的 三、风险成因分析涉税信息沟通不畅 交易对象的特殊性房地产交易量大 制度落实不到位产权登记信息：不掌握房屋套数等信息户籍登记信息：不掌握家庭信息婚姻登记信息：不掌握婚姻情况银行交易信息：不掌握真实交易价格其他证明信息：拆迁安置信息等部分涉税信息不畅1.个人交易比重:个人交易比重90%以上。2.自然人税收管理是难点 税收遵从度低, 社会信用体系不完善 事后税款追征难度大交易对象主要是个人房地产交易量大-交易量与窗口人员数量对比2014年2015年2016年100人14万套21万套30万套

15、110人135人 在交易量激增时，导税、预审、申报三个环节排队时间都增加，带来大厅拥堵！ 交易中心其他部门已经下班，但是地税窗口仍在工作！申报审核制度督导检查制度档案管理制度人员轮岗制度部分制度落实不到位科技防控：利用信息技术、第三方信息、税收共治等途径，防范风险。制度防控：建立健全制度，抓好制度落实。文化防控：加强教育培训，提高干部素质；强化宣传，提高纳税人遵从度。 四、工作措施 2008年，青岛市在全国率先实行税务机关房地产交易征税软件嵌入不动产登记办证系统，实现房产交易信息和电子资料在房产登记部门和税务部门的自动传递。减少纳税人重复提供资料实现纳税人房产交易纳税免填单信息实时传递，减少人

16、为失误，降风险；提高工作效率，降低纳税人负担，勤政促进廉政科技防控交易信息实时传递2017年5月，实现了新房交易税收网上申报，鼓励纳税人“多跑网路，少跑马路”。 减少纳税人等待时间，大大减轻了征纳双方负担，截至7月底办理新房交易网上办税业务229笔，缴税金额264万元。减少权力寻租空间，主要防廉政风险科技防控网上申报存量交易最低价格：一房一价非住宅：整体税负高，增值空间大。借助市场交易数据，查询历史购房信息，测算税负率，提高征收率。防范：假合同（阴阳合同）科技防控-存量房评估系统整理房地产发票开具信息：税控发票以来的房地产所有发票信息，实现税票查询；整理销售不动产营业税信息、契税税票信息：实现

17、税票查询；实现了“以税控税”，防范：假税票、 假发票 查询交易房屋历史信息，测算税负，防止税收流失科技防控挖掘历史信息数据与民政部门共享婚姻登记信息，实时查询房屋买卖人婚姻登记状况。防止假婚姻证明与不动产登记中心建立查询证明传递机制，在打印证明同时，将电子信息实时传递地税务机关。防止假房产证明科技防控税收共治修改特色软件，增加拆迁安置协议使用情况的监控功能，防范纳税人重复使用拆迁安置协议享受减免税的风险。假拆迁安置证明在各交易中心窗口安装身份证读卡器，直接调取和保存身份证电子信息，替代现有的人工验证和保留身份证复印件的传统做法，提高工作效率。 假身份证明科技防控升级系统与法院建立联动工作机制，

18、明确法院在拍卖、变卖财产后5个工作日内，告知地税机关拍卖结果，并协助扣缴交易环节应纳税款。2013年以来，通过法院联动机制征收836笔房产交易税款2.67亿元。防司法拍卖环节税收流失科技防控税收共治与物价局联合下发存量房交易计税价格核定争议价格认定操作指引，明确物价局对有争议的存量房进行价格认定，减少了纳税争议。近年来，通过计税价格认定机制，年均增加税收1.2亿元。既要防止税收流失，又要防止执法风险。科技防控税收共治2017年4月，联合房产登记部门在市区三区建立房产交易“同城通办”制度，打破房产交易缴税和办证属地管理方式，纳税人可就近办理缴税和办证业务，办税更加便捷，截至7月底办理“同城通办”

19、办税业务6581笔。减少寻租空间，主要防廉政风险科技防控同城通办科技防控廉政风险系统通过建立廉政风险数据模型，对海量税收数据进行分析挖掘，发现并进行防控的廉政风险工作平台。税票异常作废部分纳税人在开具税票以后尤其是通用缴款书类税票，纳税人领取通用缴款书后不缴纳税款，通过非法手段骗取完税证明后到相关部门证明完税，并办理后续的业务处理。税务系统内部人员给其作废，但是又无重新开具。税款退库超期不规范征收未按规定加收滞纳金2015年，发布了房地产交易一体化征管规程统一全市房地产交易税收征管流程、资料报送、岗位职责等，对于享受减免税的房地产交易，需要受理岗、复审岗同时签字确认，单位减免税需要传递至主管税务机关集体审议，纳税人提交的减免税资料扫描进电子影像系统。形成了一窗受理、三级审核制约机制，分为初审岗、复审岗和抽查岗，实行一人一岗，前台初审岗受理，涉税审核后台流转，其中初审岗位负责受理资料、计算征收税款；复审岗位对初审岗的工作进行二次复核，重点审查政策性减免税、差额征收增值税等业务；抽查岗每月对办理的税收业务进行抽查，结合每月比对的异常信息，进行原因分析查找，及时更正。制度防控审核机制青岛市地税局房地产交易税收档案管理制度 征管档案存档要求 档案管理工作流程制度防控档案制度各单位要设立