老年社区课件

1、 持续照护养老社区（continuing Care Retirement Communities,CCRCs）,典型的持续照护养老社区是一类提供自理、半自理养老服务，同时通常又包含医疗护理服务的养老社区. 持续照护养老社区正处于行业生命周期的成熟期，并且在行业学习曲线上保持领先。 半自理养老社区正试图通过增加特殊护理的等级来延续它们住户的平均入驻时间、稳定运营、实现可接受的运营利润率来摆脱面临的困境。 带半自理性质，采用“邻里组团”方式的自理养老社区和持续照护养老社区满足了市场的需求重点考虑 了消费者对完整持续养老服务的需求。自理养老社区是由客户愿望驱动的，而半自理养老社区很明显是由客户的需求

2、驱动的。但通过详细的住户访谈、座谈会和对现有住户档案的分析表明，老人入住自理养老社区都是经历过一个健康方面的意外事件才突然觉醒的。 事实上，持续照护养老社区对于那些超前完整规划未来养老方式的老人非常有吸引力，例如，相比大多数独立的半自理养老社区通常在老人需要长期医疗护理时间向老人推荐其他机构而言，提供全部服务的持续照护养老社区一般自身就能满足这些老人终老的全部需要。很多老人及其配偶和家人很喜欢老人在入住后，甚至在老人需要24小时医护时，都不需要再搬家的模式。 持续照护养老社区能够控制一个完整的客户介绍渠道。一个运营良好的综合性持续照护养老社区基本上控制了自身大部分的客户介绍渠道，因为很多老人最

3、终会从自理转到半自理，而另一些老人最终会转入社区内的医疗护理区或为患阿尔茨海疾病/失智老人提供的专门居住区域。 持续照护养老社区的入门费正在发生变化而且更接近市场需求。 除了持续照护养老社区之外，世界上还有什么物业的项目或业主/运营方能在每个房间单元得到几十万美元的无息贷款？合理设定的入门费对消费者和项目方来说是双赢的。 5 终身照护的概念得到更多认可。合理架构的终身照护方案能给老年消费者带来健全的财务计划和心灵的平静。但是对项目方和业主/运营方而言。如果没有做好涉及精算的财务计划，这项业务也会存在风险。 在本书于2009年出版时，自理和持续照护养老社区的出租率为90%或更高，比稳定运营的半自

4、理养老社区的行业平均出租率（约86%）高出5%-8%，事实上，如按收入计算，很多自理和持续照护养老社区出租率保持在100%满租状态，这主要是因为如果老人搬入半自理区或医护区域，运营方能够在30天内为空出的房间单元安排新住户，同时还保留着原住最初的入门费。图表2-1 当今自理和持续照护养老社区项目方和运营方面临的十大挑战今自理和持续照护养老社区项目方和运营方面临的十大挑战1、很多社区仍然需要有效配备全周期的养老服务，尤其是具备以下情况的社区仅自理养老自理和半自理养老，并计划 增加医疗护理尚未专门提供阿尔茨海疾病/失智照护、2、日益老化的建筑设备当今一些设计并不先进或者未完全考虑市场反馈对很多社区

5、而言，建筑设备更新和改善不可避免。滞后的维护需要重新制定和增加资本投资计划。3 居民在社区里不断老化对住在自理养老单元里的老人，提供过渡生活协助（ARL）所带来的负面效果。新入住老人平均年来提高而且接近已入住老人整体平均年龄。很多自理养 老社区正变“自然生成半自理养老社区”4 成本结构失去控制从而导致低到不能接受的运营利润率 5现行定价需要频繁调整或者全部重新6 过去制定的终身照护合约也许匹配不上未来计算要求或市场需求。7 创新型竞争对手可以更好的应对：产品价值价格可选择性服务8市场和营销必需成“接受订单”(过去试用）转为精心策划和执行的主动市场营销策略9今天的潜在养老住户的消费心态和“人生烙

6、印”发生了显著变化10 社区必须采取策略使自身成为受欢迎的精品社区而不仅仅是另一个价格敏感的商品。 一些提供终身照护承诺，即通常所称的“A”型终身照护。这种价格结构允许入住老人不管最终是居住在持续照护养老社区的自理、半自理还是医疗护理区域，其所需的月费始终为自理养老月费。“A”型终身照护非常依赖入住时收取的一次性大笔入门费来支付医护福利预付计划。 其工作原理为“：在一个房间单元重新售出时，一部分新入门费用于完成退款义务，支付给上任住户或者离世住户的继承人，这意味着当一位住户去世或搬离社区时，根据合同入门费富有相对较高的偿还义务。 通常房间单元在售出时会收取比最初销售更高的入门费，因而经常造成退

7、还住户或继承人相关费用之后剩余大量的净现金，一些运营方已经习惯了这种净现金流的趋势。事实上，一些运营方的确需要依靠住户周转来解决月度收入报表问题，只有在一向两种情况下，这种模式才 可能良好运作：周转发生（其大部分可遇测）房间单元很快再售出 图标2-2你的成功清单 用后见之明审视过去 用更具创新的远见去展望未来1 用更好的方式来管理现有的养老社区的时机已到。2 至少重点关注五个基本面，非常有必要而且会带来很大计划：高效无误的运营提供一个高价值、反映市场需求的产品和服务交付体系定价覆盖成本 并展示经济性、价值和竞争力认识到未来老年消费者心态的显微变化专注个人话的高品质生活3 现有业主/运营方和项目

8、方面临很大的机会（和责任），为以下利益相关者优化运营，业主/运营方和项目方住户和家人信贷机构和投资者4 把现有市场准入壁垒价值化，新来着进入市场将面临现在或未来的开发建造成本：价格不得不跟现有许多接受度高的社区竞争，除非 供应方能够提供价值更高的社区5 产品、价格、价值和可选择性将是反映未来市场需求的重要因素。社区以前仅提供自理养老时养老的四个重要组成部分，养老涉及一个非常复杂的商业模式，至少包含四个重要元素；.房地产（砖和砂浆） 酒店式服务（居所）餐厅(餐饮服务）健康照务（协助日常生活）（ADLs）整合下的商业模式要想真正成功，你必须把四个要素当成单独的商业模式，我们称它们为“单独的成本/利

9、润中心”，四个部分又必须以一个集成而无缝对接的方式执行。这意味着我们应该首先优化每一个成本/利润中心，然后再在整合下的商业模式中运营。 图表3-2 “纵向持续养老”医院亚急性照护医护个人照料，半自理，提供餐饮的住宿自理养老老年公寓老人自己的家机构护照和成本压力促成“纵向持续养老”特别护照失智阿尔茨海默病“全面”服务模式日常生活协助家政服务家庭维护21世纪养老规划必须同新出现的机构养老战略和必然趋势匹配业务定义临终关怀居家照护、医生服务、康复及基于社区的服务图表3-4 非常重要的“无缝对接的”居住空间和照护之间的关系居住空间（业主、运营方）照护/日常生活协助（居家护照结构）在高品质的居家和设计模式下提供优化的日常生活协助服务选择尽管它们可能是分开的商业运营过程上应该让消费者感觉到两者完全无缝对接成本中心A成本中心B 两者价格整合后提供给消费者业务关系同消费者紧密的关系 图标3-5 老年公寓、自理养老、半自理养老、医