产品定位策划程序

1、编号：VKSZ/QP/PR002 版号：A/2产品定位策划程序深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.编号：VKSZ/QP/PR002 版号：A/2产品定位策划程序深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.页码：第页 共页 PAGE 27产品定位策划程序编制 陈锐彬审核 唐激杨批准 刘荣先日期2002-08-21日期2002-08-21日期2002-08-22流 程 要 素流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目日 期修状2002-10-23A/1修订记录修改内容4.

2、2.2、5.1、5.2.4、5.3.1、7取消编写计划，明确了产陈锐彬审核人唐激扬批准人刘荣先2004-5-17A/2项目处理方式。唐激扬刘荣先产品策划流程图销售经营部万创公司成本管理部 项目经理部 财务管理部 支持性文件产品建议书编写工作计划市场定位明产制确品定产形产品态品主调指题研标初步产品建议书未通过未通过概 念 设 计研究程序通过新项目建成本概算新项目完全成本概算通过产品建议书编制项目开发工作指导书深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.目的产品定位策划程序编号：VKSZ/QP/PR002 版号：A/23 7 页根据公司项目经营决

3、策，完成项目的市场定位、产品建议。适用范围适用于公司新项目完成购买决策之后，对项目进行的深入市场定位和明确产品形态、主题、和建设指标的工作。术语和定义市场定位：明确项目目标消费群体及其特征。产品形态：项目产品类型选择。产品主题：指对项目设计主题与产品形态的选择。建设指标：项目各类型物业建设量的数据指标和比例关系。职责销售经营部组织项目市场定位市场调研以及产品建议调研工作。调研记录的总结分析、归档管理工作。总经理工作程序项目发展部提交的项目可行性研究报告是本阶段产品策划的输入。工作准备调和沟通。工作展开前，项目销售组经理应组织销售组成员准备以下文件：调研工作实施作现状、现象和活动获取项目相关信息

4、。深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.产品定位策划程序编号：VKSZ/QP/PR002 版号：A/24 7 页指标的调研。经理，报告内容应包括：a）b）调研日期。e）f） 调研结果分析、小结。销售经营部项目销售组针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措分管经理审核修正，销售经营部总经理确认。内容包括但不限于：项目定位潜在消费者背景资料分析潜在消费者产品需求对比分析市场现状产品定位类型：生活设计、形象定位档次风格：价格定位、建筑风格定位建筑比例建议：建筑类型比例面积（万平方米）套数（平方米）合计预期价格（采用可类比物业加权比较法）注意

5、营造的要点交通设施环境编号：VKSZ/QP/PR002 版号：A/2产品定位策划程序深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.编号：VKSZ/QP/PR002 版号：A/2产品定位策划程序深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.页码：第页 共页 PAGE 67小区配套物业管理服务经营模式的考虑住宅部分公建部分物业服务模式的提升a） 机构消费者类型b） 使用目的c） 产品需求概念设计阶段工作重点工作目的工作重点开发节奏设计。及经营指标及资金要求概算。经新项目成本概算后，由销售经营部项目销

6、售组根据概念设计研究、新项目经营成本概算等资料组织编写项目产品建议书于：项目定位项目与周边的关系：与所在区域定位和规划的关系、地块或周边可利项目周边的社会配套、市场现状、市场需求。项目定位：项目定位描述、项目差异性的营造。途、消费行为分析、内外销分析。产品描述产品规划要点综述产品描述：总建筑面积、住宅、会所、商业（社区配套和特色商业其它公建、住宅产品（住宅产品具体内容见下表）建筑类型比例面积（万）套数平均面（）均价元/)共计项目的环境定位要求项目的公建定位（公建视产品情况需要有补充报告）服务目前已有关联项目提供的服务针对项目客户提供的服务、特殊产品提供的服务经营a）b）项目开发方案方案选取原则方案建议（含初步成本、财务测算c）项目开发节奏(主要产品的分期重点)营销思路深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.产品定位策划程序编号：VKSZ/QP/PR002 版号：A/27 7 页（商业部份纪要等