房地产的痛苦与出路

1、房地产的痛苦与出路锡恩知识管理部Steven2012年10月30日您是否也有以下的困扰营销不力销售下滑企业转型人事动荡高价拿地资金链紧张设计施工缺陷产品质量遭投诉一、地产之痛土地开发远洋地产之亦庄地王售价腰斩2009年12月，远洋地产以总价48.3亿元/每平米1.8万的楼面价拿下亦庄新城地王，高达467%的溢价率更是改写了北京300%的纪录昔日“地王”售价腰斩？1期均价4-4.7万元/平方米，售出44套2期均价3.2-4.4万元/平方米，售出8套近期成交均价为2.64元/平方米望京地王折价上市2010年3月，经过84轮竞拍，远洋地产以总价40.8亿/每平方米2.7万的楼面价夺得北京望京1号地块

2、，成为当时的北京单价地王拟售价格为5.8万/平方米成交均价4.6万/平方米成本价约5万/平米实际售价比预期低1万多元/平米昔日“地王”亏本甩卖？远洋青岛地王闲置2年2010年3月，青岛 某地块拍卖起价为6000元/平方米经过66轮较量，远洋地产以地价1.95万元/平方米竞得该地块，成为青岛“地王”反差远洋地产青岛的“地王”项目在拿地2年后，仍处于挖地基阶段，涉嫌成为闲置土地。昔日“地王”成为闲置土地？远洋地产市场地位下降北京市场连续六年第一的龙头房企2012北京市场第四位跌落到为什么?2012上半年净利润率下降至仅10.6%，为大型内房企中最低远洋地产业绩下滑明显盈利能力下降：核心盈利下跌29

3、%至7.16亿元毛利率约20.6亿元，同比下降12净利润率下降至10.6%，为大型房企中最低销售下滑：住宅板块营业额较去年同期下跌22%，协议销售均价跌幅达20；北京市场在其业绩占比从2009年的70%，下降至总销售额的28%流动资金紧张：现金及现金等价物120.6亿元短期贷款已达160亿元贸易及其他应付款项达108.8亿元总流动负债高达586.8亿元二、地产之痛地产融资财务危机地产融资财务&现金流格力地产深陷财务危机2009年格力地产借壳上市；同年以总价66亿元拿下珠海“地王”格力海岸项目；格力海岸项目总投资140亿元，每平米成本超过15000元2012格力地产陷财务困局资产负债率高2010

4、年81.472011年82.46短期偿债压力重到期债款10.5亿手持资金7.04亿频繁融资内部借贷40亿元外部借贷25.5亿元实德地产现金流近枯竭实德集团土地储备近800万平方米在建项目393万平方米项目总投资近300亿元北京亦庄地块投资2.48亿元已闲置2年大连“海蓝山”项目号称一期别墅310套仅两栋六套别墅完工哈尔滨盛和天下地价18亿元销售不畅实德房地产信托违约2010年8月，华奥国际信托为实德集团募集21.77亿元信托资金实德集团一再拖延兑付2012年6月华澳国际信托与大连实德对簿公堂资金紧张三、地产之痛产品质量绿地质量门：设计缺陷、施工质量 绿地“瘦身钢筋”事件马鞍山世纪城项目，12m

5、m承重钢筋被替换成8mm的“拉细”钢筋2012年4月世纪城被迫停工 随后，安徽省检测二站进入现场进行检测工作5月7日，绿地集团承诺对不合格建筑材料实行“零容忍”检测人员透露，检测结果很不好，整个建筑主体都会有很大的倒塌危险，依法应推倒重建绿地质量门：设计缺陷、施工质量绿地深陷多地质量门事件舆论哗然！四、地产之痛地产营销 库存过高，销售周期过长目前共29个在建项目2012全年目标约90亿元，占可售货量的55%左右全年的可售货量逾160亿元前9个月合同销售额为78亿元地区性房企的销售困局万科、保利等地产公司销售周期都在6个月以内建业地产库存消化周期为8.4个月五、地产之痛人力资源转型之痛万科的“离

6、职门”2010年10月，公司副总裁陈东锋离职2011年1月，万科副总裁肖楠与执行副总裁徐洪舸共同离职2011年6月，万科执行副总裁、上海区域总经理刘爱明辞职2011年8月，万科执行副总裁袁伯银辞职2012年1月，万科重庆公司总经理邢鹏辞职住宅地产商业地产战略转型YESNO2010年前，王石坚守住宅产业化的方向，几乎没有涉足商业地产2011年后，万科在总裁郁亮的带领下大力发展商业地产。 高层人事震荡严重，人才大批流失2012年，项目的主要开发管理权统一收归到集团，并新设开发管理部直接管辖近半年，至少裁撤了三位区域大员，天津、杭州、海南三地更换主要领导2012年6月共有员工6314人，与去年相比减

7、少538人，人数下跌8%远洋地产2009年实行事业部制北京事业部2012.3撤销天津事业部东北事业部2012.3撤销商业地产事业部远洋地产的人事动荡六、锡恩对地产行业之见解房地产产业：三点一线谁控制了土地和融资，谁就获得了项目发包权谁获得了项目发包权，谁就控制了整条产业链谁控制了整条产业链，谁就获得了价值链最高利益项目预算项目策划建筑设计招标管理工程施工营销管理相关配套物业管理土地开发融资客户政府银行开发商配套商附属者设计院策划公司建筑商营销代理控制整合产业链寻租抵押房地产行业潜规则项目预算项目策划建筑设计招标管理工程施工营销管理相关配套物业管理土地开发融资客户政府银行开发商配套商附属者设计院

8、策划公司营造商营销代理控制整合产业链寻租抵押潜规则：特殊的行业背景把房地产做成了地产后果1：面粉比面包重要，导致土地价值被摧毁，导致城市价值被摧毁后果2：被迫参加高房价游戏，而缺乏居住环境的话语权，导致业主价值被摧毁后果3：盈利模式严重依赖地价升值，导致开发商没有核心竞争力，大而不强后果4：开发商控制发包权，导致其他环节沦为单方附庸者，行业生态很不健康房地产未来价值转移方向项目预算项目策划建筑设计招标管理工程施工营销管理相关配套物业管理土地开发融资开发商买房业主70年最快5个月，一般1到2年依据1：中国经济周期将步入新一轮市场化过程，经济权力将日益从行政、资源方、中间环节转入终端消费者。依据2：房地产的生意本质：消费者购买的不是一瞬间的拥有（短期价值），而是70年的美好生活享受（长期价值）！依据3：地段、建筑、投资收益等代表行政权力、资源控制方及短期价值，物业、商业、金融服务、幸福生活环境等代表终端消费者的长期价值。房地产未来价值将从地段、建筑、投资收益等短周期价值点转移到物业、商业、金融服务、幸福生活环境营造与运营等长周期价值点。小结我们是谁?我们的使命我们的平台锡恩地产研究院10年地产行业的精深积累锡恩万科10年战略的缔造者锡恩致力于中国房地产企业的突破与转