物业全面管理手册

1、物业全面管理手册 第一节 任务和岗位设置 一、任务 物管部部是实施施公司辖辖区范围围内的工工程管理理，保障障设备、设设施正常常运行的的职能部部门。物物管部的的管理具具有严密密的科学学性和较较高的技技术性，它它是为用用户创造造安全、文文明、舒舒适、方方便的商商住环境境的基本本保证和和坚强后后盾，是是反映公公司服务务水准、良良好形象象和声誉誉的重要要标志。 物管部部的职责责范围如如下： l、负负责公司司管辖范范围内商商住房的的电力系系统、消消防系统统、电梯梯系统、空空调系统统、给排排水系统统的运行行管理、维维护保养养和故障障检修以以及保安安保洁等等。 2、负负责公司司公共设设施、设设备的维维修保养

2、养。 3、负负责用户户室内二二次装修修的申批批、监管管。 4、负负责对用用户室内内设施、设设备提供供有偿维维修服务务。 5、负负责大楼楼外委工工程的监监管工作作。 6、负负责公司司管辖范范围内的的保安、消消防工作作。 7、负负责公司司管辖范范围内的的保洁工工作。 8、负负责公司司管辖范范围内的的土建维维修工作作。 二、物物管部组组织结构构图 第二节节 物业管管理部岗岗位职责责 (一)物业管管理部经经理 1、在在公司总总经理的的领导下下，全面面负责物物管部的的各项工工作。 2、负负责公司司所辖房房屋建筑筑，公共共设施，机机电设备备、消防防设备等等技术和和管理工工作； 3、负负责制定定本部门门的各

3、项项管理制制度及应应急措施施，确保保质量管管理体系系在本部部门有效效运行； 4、负负责向经经营户及及消费者者提供日日常维修修、保安安、保洁洁、仓储储维修等等服务。 5、负负责对本本部门各各班组的的工作进进行检查查，指导导； 6、负负责经营营户及消消费者装装修申请请、审批批工作及及较大规规模的装装修验收收工作； 7、负负责参与与楼宇工工程验收收交接工工作及制制定楼宇宇工程验验收实施施计划。负负责组织织新接物物业的机机电设备备运行调调试工作作； 8、负负责对本本部门发发生的重重大事故故，组织织调查分分析及处处理工作作； 9、对对采购物物资和提提供服务务的供方方进行评评价； 10、负负责审核核本部门

4、门提交的的物品申申购报告告，交主主管领导导审核的的并报总总经理批批准； 11、负负责本部部门水、电电等各专专业技工工的工作作技能的的培训及及考核计计划的制制定，并并配合物物管部组组织实施施；确保保其正常常运行。 12、监监督、组组织实施施与物业业管理有有关的计计量检测测设备的的定期校校准工作作。 13、全全面规划划公司服服务设施施、消防防设施的的添置、安安装、调调试、运运转和维维修等工工作，为为质量管管理体系系的正常常运作提提供保障障； 14、负负责收集集设施、设设备运行行原始记记录，并并进行统统计分析析，为提提高运行行质量提提供依据据。 15、组组织领导导工程技技术人员员的岗位位培训。 （二

5、）设设施设备备组组长长 1、 在物管管部经理理的领导导下，全全面负责责设施设设备组的的各项工工作。 2、安安排执行行所辖设设备的定定期保养养规定及及参与执执行有关关的技改改项目。 3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟踪工作单的作业情况。 5、定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。 7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 9、负负责公司司维修设设备、材材料的采采购。 10、负负责本小小组的劳劳动纪律律考核，并并每月上上报综合合部。 (三)强、弱弱

6、电维修修员 1、在在设施设设备组组组长的领领导下，管管理强、弱弱电系统统所辖设设备。 2、制制订并监监督执行行强、弱弱电系统统的设备备定期保保养规定定及技改改项目方方案。 3、填填写本系系统的操操作要求求和工作作指令。 4、提提出本系系统的备备料计划划，协助助采购专专业性较较强的工工具或零零件。 5、负负责本系系统的外外委项目目(含外委委工程、代代维修工工程以及及仪器、仪仪表、工工具送检检)的洽谈谈审定，监监督并验验收。 6、负负责与相相关业务务主管部部门进行行业务联联系。 7、负负责本系系统各类类图纸和和资料的的收集、分分类。 8、负负责管辖辖范围内内弱电系系统（包包括消防防系统和和通讯系系

7、统）的的日常运运行、保保养、维维修。 9、负负责配合合电信部部门对直直线电话话、专线线电话的的开通及及维修联联系。 10、负负责配合合电信部部门对用用户电话话系统的的维护。 11、负负责对消消防系统统中水系系统和风风系统的的设备进进行定期期检查和和维护保保养。协协助水电电维修组组对消防防系统中中的电气气部分进进行维护护保养。 12、负负责管辖辖范围内内所有公公共设备备的应急急维修。 13、设设备责任任人每周周一次巡巡查责任任设备；每月一一次清洁洁责任设设备及周周围环境境卫生。 （四）空空调给排排水维修修员 1、在在设施设设备组组组长的领领导下，管管理空调调及给排排水系统统所辖设设备。 2、制制

8、订并执执行空调调及给排排水系统统的设备备定期保保养规定定及技改改项目方方案。 3、填填写本系系统的操操作要求求和工作作指令。 4、提提出本系系统的备备料计划划，协助助采购专专业性较较强的工工具或零零件。 5、负负责本系系统的外外委项目目（含外外委工程程、代维维修工程程及仪器器、仪表表、工具具送检）的的洽谈审审定，监监督并验验收。 6、负负责与相相关业务务部门进进行业务务联系。 7、负负责本系系统各类类图纸和和资料的的收集、分分类。 8、负负责空调调系统（包包括风机机）的日日常运行行和维护护保养。协协助水电电维修组组对空调调系统中中相关的的电气设设备进行行维护保保养。 9、负负责给排排水系统统（

9、包括括阀门、管管道）的的维护保保养。协协助水电电维修组组对给排排水系统统中相关关的电气气设备进进行维护护保养。 10、在在非供冷冷期内设设备责任任人每周周一次巡巡查责任任设备；每月一一次清洁洁责任设设备及周周围环境境卫生。 11、负负责大楼楼管辖范范围内所所有公共共设备的的应急维维修。 （五）电电梯维修修员 1、负负责监视视和掌握握各电梯梯的运行行状态，保保证电梯梯的正常常运行； 2、完完成电梯梯的定期期保养； 3、电电梯机房房发现故故障时，应应立即进进行检修修，并做做好记录录，如无无法修理理，应立立即与厂厂家联系系，同时时做好记记录； （六）水水电维修修员 1、负负责低压压配电室室、电梯梯机

10、房、楼楼层电气气小室的的日常运运行、维维修、保保养。 2、负负责管辖辖范围内内所有公公共设备备的应急急维修。 3、每每月两次次发电机机试运行行。 44、负责责大楼立立面照明明灯具的的启、停停。 5、负负责用户户室内水水电设备备的有偿偿维修服服务。 6、负负责电气气设备、各各配电箱箱（柜）表表面清洁洁。 7、设设备责任任人每周周一次巡巡查责任任设备；每月一一次清洁洁责任设设备及周周围环境境卫生。 （七）给排水维修员 1、在在设施设设备组组组长的领领导下，负负责管理理给排水水系统设设施设备备； 2、负负责对给给排水系系统设施施设备进进行保养养、维修修； 3、负负责本系系统各类类图纸资资料的收收集、

11、保保管； 4、负负责每天天两次巡巡视给排排水设施施设备，并并做好记记录； （八）土土建维修修管理员员 1、在在物管部部经理的的领导下下，负责责房屋的的维修，并并管理杂杂工。 2、制制订房屋屋的定期期保养规规定及改改造方案案。 3、负负责房屋屋维修外外委项目目的洽谈谈审定，监监督并验验收。 4、负负责与相相关业务务部门进进行业务务联系。 5、负负责房屋屋建筑结结构各类类图纸和和资料的的收集、分分类。 6、负负责室内内二次装装修的初初审。 （九）保保安消防防管理员员 1、在在公司物物管部经经理的领领导下，全全面负责责保安消消防组行行政管理理工作，组组织和引引导部属属员工学学习法律律法规和和业务技技

12、术知识识，培养养和提高高改进的的整体政政治思想想素质和和业务工工作能力力； 2、督督促保安安人员严严格执行行公司有有关规定定，对成成绩突出出人员给给与奖励励，对工工作失职职人员进进行教育育和提出出处理意意见，维维护公司司和客户户利益，预预防各类类事故发发生； 3、认认真学习习消防防安全规规定、消消防法、重重庆市消消防安全全条例，贯贯彻执行行上级有有关指示示精神和和消防工工作方针针，坚守守岗位，负负责编制制消防工工作计划划，定期期向领导导汇报有有关工作作及存在在的问题题，提出出整改意意见； 4、经经常对重重点防火火部位和和易燃易易爆物品品进行检检查，加加强消防防设施的的维护管管理，对对检查出出的

13、隐患患督促整整改，及及时消除除隐患，协协助主管管领导和和有关部部门建立立健全各各项安全全防火责责任制。 5、负负责指导导监督公公司管理理物业范范围内的的安全防防范和消消防管理理工作，协协调公安安机关处处理相关关的重大大刑事案案件和火火灾事故故； 6、负负责应聘聘保安员员的资格格审核； 7、负负责做好好保安，消消防用品品的采购购、验证证、监督督管理，并并对需要要维修品品提出申申请。 8、负负责消防防器材的的管理。 （十）保保安员 1、在在指定岗岗位认真真值勤，按按照公司司规定，积积极完成成工作任任务； 2、根根据指责责规定，负负责做好好本责任任区的防防火、防防盗、防防暴、防防破坏、防防事故等等工

14、作，确确保安全全； 3、根根据值勤勤要求，夜夜间检验验出入人人员证件件，防止止未经许许可的人人员、车车辆、物物资擅自自进出责责任区，维维护责任任区内的的治安秩秩序； 4、坚坚守岗位位，认真真做好巡巡逻、检检查、防防卫、守守夜等工工作，预预防责任任区内发发生刑事事案件和和治安灾灾害事故故； 5、协协助处理理责任区区内发生生的有关关治安事事件，及及时报告告上级并并作好值值班纪录录； 6、服服从命令令，听从从指挥，积积极完成成上级领领导安排排的临时时性工作作任务。 （十一一）保洁洁库房管管理员 1、制制定分管管清洁卫卫生区域域的标准准和要求求； 2、熟熟知掌握握各类建建材、玻玻璃、不不锈钢等等所需的

15、的清洁剂剂，并根根据所需需量进行行购买； 3、与与社区清清洁服务务保持联联系，注注重商场场的外部部形象； 4、每每天对商商场各楼楼进行卫卫生检查查，不低低于四次次； 5、对对原材料料进行妥妥善保管管，有计计划进行行发放，每每月盘点点一次； 6、协协调保洁洁部和其其他有关关部门的的工作联联系，维维护公司司的内、外外清洁卫卫生形象象。 （十二二）保洁洁员 1、熟熟悉分管管清洁卫卫生区域域的情况况，掌握握清洁工工作必要要的标准准和要求求； 2、熟熟悉掌握握各类清清洁工具具，清洁洁剂的使使用方法法，熟知知各类建建材、玻玻璃、不不锈钢等等的保洁洁方法； 3、严严格按清清洁规范范操作，以以防损坏坏设施、设

16、设备； 4、保保持分管管区域的的清洁水水准，工工作次数数每天不不少于44次； 5、节节约使用用清洁原原料，爱爱护使用用各种清清洁用具具； 6、接接受主管管、领班班的监督督检查，不不断改进进工作； 7、对对待商家家和顾客客要热情情、大方方，为我我们提供供方便； 8、文文明用语语，着装装整齐，佩佩带工作作牌上岗岗。 （十三三）库管管员 1、在在保洁库库房管理理员的直直接领导导下，负负责处理理本小组组的日常常事务。 2、对入库的物品进行安全检查，熟悉储存物品的分类、性质。 3、负责库房物品的安全保护工作，防止物品丢失。 4、每月进行一次防火检查，消除火灾隐患。 5、负责库房各类帐簿的建立、登记，并保

17、管好记录。 内部管管理规定定 一、值值班管理理规定 1、值值班员工工必须严严格坚守守岗位，不不得私自自离岗、串串岗。未未经批准准擅自脱脱离岗位位者，作作违反劳劳动纪律律处理；造成损损失的，追追究其经经济责任任。 2、值值班员工工必须集集中精力力，保持持警觉，认认真工作作，不得得麻痹大大意或做做任何与与值班岗岗位无关关的事情情。 3、值值班员工工必须服服从组长长的安排排，听从从调配，执执行组长长的工作作指令。 4、值值班员工工必须严严格执行行巡检制制度；做做到腿勤勤、眼尖尖、耳灵灵、脑活活、手快快，及时时发现隐隐患，迅迅速排除除故障，保保证设备备安全运运行。 5、值值班员工工外出作作业必须须随身

18、携携带对讲讲机，保保持联系系。 6、值值班员工工必须掌掌握并正正确实施施应急处处理方案案。遇突突发性事事件，应应保持冷冷静，果果断处理理。 7、值值班员工工必须做做好事故故现场的的保护工工作，收收集有关关数据和和原始记记录，等等候上级级到场处处理。 8、值值班人员员必须做做好当班班的工作作记录，按按栏目要要求认真真如实填填写。 二、值值班员（巡巡视值班班员）交交接班规规程 （一）接接班员须须知 1、上上一班设设备运行行情况； 2、正正在检修修的设备备情况； 3、设设备故障障的处理理经过和和结果。 （二）交交接班程程序 1、按按规定时时间由交交班员工工主持交交接班。 2、交交班员工工宣读本本班工

19、作作情况及及设备运运行情况况，设备备故障的的处理结结果和经经过。 3、交交接班双双方会齐齐共同对对主要巡巡视内容容进行巡巡检，接接班检查查，交班班随从巡巡查。 4、报报告检查查结果。 5、正正常：接接班人员员签字，交交接班结结束。 6、不不正常：由交班班人员处处理，接接班人员员配合；一时难难以完成成的，转转由接班班人员进进行。 7、交交接班情情况记录录在交接接班记录录表中，双双方签字字认可。 （三）交交接班暂暂停 凡有下下列情况况不得交交接班，必必要时立立即通知知主管到到现场处处理。 1、巡巡视记录录与实际际情况不不符时。 2、交交接班人人数不齐齐或不在在场时。 3、接接班人员员精神状状态不良

20、良，包括括倦怠、醉醉酒和伤伤病等时时。 4、设设备有故故障在抢抢修中，而而又必须须交接双双方共同同处理时时。 5、设设备运行行有异常常而又找找不出原原因或运运行情况况不明时时。 三、供供电值班班员交接接班规程程 (一)接班员员须知 1、上上一班设设备运行行情况； 2、正正在检修修的设备备情况； 3、仪仪表指示示是否正正确； 4、设设备故障障处理的的经过和和结果。 (二)交接班班程序 1、按按规定时时间由交交班员工工主持交交接班。 2、列队于模拟图板前，交班背对图板，接班面对图板。 3、交班宣读本班工作情况记录及当前运行方式。 4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检查，交班随从巡查。 5、报

21、告检查结果。 6、正常：接班人员签字，交接班结束。 7、不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成的，转接班继续进行。 8、交接班情况记录在当值日志上，双方签名确认。 (三)交接班班暂停 凡有下下列情况况不得交交接班，必必要时须须立即通通知值班班主管到到场处理理。 11、设备备记录与与实际运运行状况况不符时时。 22、交接接班人数数不齐或或不在场场时。 3、当当值员精精神状态态不良，包包括疲倦倦、醉酒酒、伤病病等时。 4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。 5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。 四、运运行记录录管理制制度 1、巡巡视值班班记录表表每班记记录一次次

22、，电气气设备运运行记录录、每半半天记录录一次，设设备运行行记录表表（空调调系统）每每班记录录一次，由由相关专专业的管管理员检检查后每每月月底底将表格格汇总交交设备设设施组组组长存档档。 2、设设备维修修保养记记录由维维修人员员填好后后交班组组长，相相关专业业的管理理员审查查后签名名，每月月月底将将记录表表格汇总总交设备备设施组组组长存存档。 3、巡巡查签到到表每日日均由当当值员工工巡查设设备后签签名，由由相关专专业的管管理员抽抽查监督督，月底底汇总后后交设备备设施组组组长存存档。 4、巡巡视值班班记录表表每日由由当值员员工填写写，每周周经物管管部经理理签名后后交设备备设施组组组长。 5、值值班

23、表每每月月底底由维修修班长填填写，物物管部经经理审阅阅后交设设备设施施组组长长。 6、设设备检查查必须认认真、仔仔细，记记录须填填写认真真、字迹迹清晰。 7、所所有记录录必须按按时完成成，不准准弄虚作作假。 五、工工程档案案管理制制度 1、工工程设备备档案由由资料管管理员管管理。资资料管理理员者应应严守公公司档案案管理制制度和保保密守则则。 2、各各类档案案应按系系统分类类：强、弱弱电；给给排水；暖通、空空调；消消防报警警；房屋屋结构；资料管管理员存存放于档档案盒内内并贴上上标签。 3、编编制档案案目录，内内容应与与档案盒盒外标签签一致。 4、外外单位交交来图纸纸由资料料管理员员统一签签收，并

24、并将有关关图纸交交各相关关专业的的管理员员核对实实物，如如图纸无无误则由由资料管管理员按按系统归归档；图图纸有误误，则由由资料管管理员联联系交图图单位更更正。 5、档档案及图图纸是工工程维修修保养的的重要依依据，应应妥善保保存。 6、借借阅档案案须经相相应系统统的管理理员以上上人员批批准，资资料管理理员登记记并指定定归还日日期，由由资料管管理员按按期追还还，需续续借的要要重新登登记。 设备设设施管理理 第一部部分总则则 一、承承包商监监督规定定 对须持持有政府府部门颁颁发的资资质证书书方允许许从事的的专业，如如消防自自动报警警系统的的维护保保养和定定期试验验，及某某些专业业性较强强的项目目，如

25、电电梯的维维修保养养等可将将项目外外委给承承包商作作业。 (一)承包商商监督规规定 为规范范对承包包项目的的管理，特特制定本本规定。 1、承承包商进进场前，必必须提供供工程图图、施工工程序、工工期计划划各三套套，经审审查批准准后方允允许入场场。 2、其其相关专专业的管管理员应应协调、监监督承包包商的工工作。 3、承承包商进进场作业业期间，必必须遵守守大楼的的各项管管理规定定。 4、督督促承包包商严格格按国家家规范(如环保保、劳保保条例等等)及合同同要求施施工。 5、承承包商的的用料，必必须与合合同条款款规定的的相一致致。承包包商用料料的任何何变更须须事先经经该工程程主管人人员签认认，否则则作违

26、反反合同处处理。 6、承承包商因因故需变变更施工工图纸或或施工工工艺，必必须提出出书面报报告，经经该工程程主管人人员签认认并报物物管部经经理核准准后，方方允许实实施。 7、承承包商的的竣工报报告、资资料、图图纸等，必必须先交交该工程程主管管管理员检检查核对对，双方方填写技技改工程程验收报报告书，经经物管部部经理、总总经理审审查批准准后，方方可通知知财务结结算。 二、设设施设备备巡检规规定 为保证证设备正正常运行行，及时时发现并并消除故故障隐患患，设施施设备组组必须对对所辖设设备进行行日常巡巡检。 1、巡巡视值班班人员必必须按本本系统规规定的时时间和项项目巡视视检查管管辖下的的设备。 2、巡巡视

27、值班班人员外外出巡检检，必须须随时与与部门保保持联系系。 3、巡巡视值班班人员每每次巡检检均须在在相应的的巡查记记录上依依顺序做做好巡查查情况和和结果记记录。 4、巡巡视值班班人员应应根据当当班设备备的具体体运行情情况，对对“手动”运行的的设备和和有异常常苗头、运运行不稳稳定的设设备加强强巡检和和监控。 5、发发现设备备仪表和和电流表表、电压压表、压压力表、电电度表、水水表等有有缺陷，发发现设备备运行状状态指示示灯有损损坏，发发现安全全保护元元件有变变化，均均应即时时通知维维修人员员调整或或更换，保保证设备备的监控控元件在在完好状状态下运运行。 6、发发现有不不正常的的噪音、压压力、振振动、泄

28、泄露等又又不能迅迅速排除除的，必必须立即即报告维维修人员员，并采采取适当当的防护护措施，防防止事故故的发生生或扩大大。 7、相相关专业业的管理理员每周周一次对对巡查情情况和结结果进行行抽查，发发现问题题追查原原因，如如属人为为应追究究当事人人责任。 三、设设备管理理规定 1、设设备的维维修保养养分月度度、季度度、半年年、年度度，由相相关专业业的管理理员按维维修保养养项目、内内容、达达标参数数制订保保养计划划，交各各班组实实施。 2、各各班组每每次完成成常规保保养后，责责任人和和班组长长填写保保养记录录并存档档。 3、设设备的维维修分小小修、中中修、大大修三种种，由相相关专业业的管理理员根据据设

29、备的的性能等等规划编编制维修修方案，交交班组执执行。 4、如如检修保保养中发发现有可可能导致致严重故故障的缺缺陷事项项，必须须立即填填入维修修保养记记录表，上上报设施施设备组组组长整整改。 5、每每次检修修保养后后必须填填写相应应的表格格，设施施设备组组组长负负责监督督执行。 四、机机房管理理规定 物管部部辖下的的设备机机房有：开闭所所变配电电房、电电梯机房房、冷水水机房、水水泵房、空空调机房房等；它它们都是是生产重重地，为为规范各各机房的的管理，特特制定本本规定。 1、机机房门口口醒目位位置悬挂挂机房名名称，并并张贴“机房重重地，谢谢绝来访访”或“生产重重地，请请勿进入入”的告示示牌。 2、

30、凡凡易燃易易爆的设设备场站站，高电电压、高高温等设设备场所所，在外外围的入入口或通通道等显显眼位置置挂贴规规范的警警示牌。 3、各各系统的的设备必必须在显显眼位置置张贴有有统一规规格的标标识。 4、各各系统按按有利工工作和安安全原则则在相应应的设备备管道阀阀门和电电器开关关上挂贴贴表明用用途和状状态的告告示牌。 5、机机房钥匙匙是专用用钥匙，任任何员工工不得随随意配制制机房钥钥匙。 6、未未经部门门领导批批准，外外来人员员(包括参参观学习习和施工工等)禁止进进入机房房；经批批准进入入机房的的外来人人员必须须遵守机机房有关关规定，服服从机房房工作人人员的安安排指导导。 7、供供电局突突然到场场检

31、查或或抽查相相应的机机房如开开闭所、变变配电房房等，当当值人员员在查验验证件核核实身份份后，应应热情接接待，主主动配合合，并应应立即通通知电气气管理员员或部门门领导。 8、保保持机房房的安静静、严肃肃、整洁洁，严禁禁在机房房内聚会会、聊天天、嬉戏戏、喧哗哗等，不不得有影影响工作作、分散散注意力力的行为为。 9、严严禁携带带火种进进入易燃燃易爆的的设备场场站和电电子类设设备机房房，严禁禁在机房房内吸烟烟。未经经书面批批准并落落实安全全措施，不不得在机机房内进进行动火火类作业业。 10、机机房的内内线和外外线电话话，均为为值班专专用电话话，应时时刻保持持待机状状态，严严禁打私私人电话话或长时时间占

32、用用电话。 11、各各机房工工作员工工必须按按要求如如实认真真填写各各种表格格，主要要设备的的参数记记录必须须齐全，工工作记录录应清晰晰明了。 五、设设备机房房防火规规定 1、不不得在机机房内吸吸烟。 2、维维修工作作中需使使用易燃燃物品要要事先清清除火源源，工作作中要防防止易燃燃物外泄泄。机房房内不得得存放易易燃物品品。 3、需需要动火火作业时时，由相相关专业业的管理理员填写写机房动动火作业业申请表表，物管管部经理理签名同同意后方方能施工工。施工工前应清清除动火火现场的的易燃物物品，准准备好灭灭火器；施工后后认真检检查，确确认无火火种后方方能离开开。 4、部部门管理理人员在在当值期期间，应应

33、注意检检查机房房内的灭灭火自救救措施，并并教导员员工掌握握各种灭灭火器械械的性能能及处理理各种消消防信号号的正确确方法。 5、当当值人员员应巡查查、记录录责任管管辖区域域内消防防报警探探测器和和消防设设备的情情况，及及时报告告、处理理火警信信号。 6、机机房内的的楼梯、走走道、出出人口要要保持畅畅通无阻阻，严禁禁堆放物物件。 7、机机房内的的火灾探探测器、喷喷淋头、防防火门、防防排烟设设备、灭灭火器、疏疏散标志志和指示示灯等设设施，必必须保持持完整好好用。 8、发发生电气气火灾时时，当值值员工施施救时应应坚持“先断电电，后灭灭火”原则；如油路路发生火火灾，应应立即关关闭油闸闸并用沙沙袋堵截截油

34、路，防防止扩散散，并用用二氧化化碳及其其他干式式灭火器器扑救。 9、火火灾时设设备操作作应按各各工种的的安全操操作规程程操作，并并做好防防火措施施。 10、遇遇火灾时时，要及及时上报报消防中中心，并并采取相相应的灭灭火措施施。灭火火后，要要详细记记录火灾灾成因及及灭火情情况，书书面上报报公司领领导。 六、机机房卫生生管理规规定 为做好好机房内内外和设设备的清清洁工作作，保证证设备的的最佳运运行环境境，特制制定本卫卫生制度度。 1、机机房内不不得吸烟烟、随地地吐痰、乱乱丢杂物物。 2、各各班员工工必须按按时清洁洁机房地地面，做做到无明明显污渍渍，无杂杂物、无无粉尘。 3、机机房内各各设备必必须按

35、时时擦拭，使使设备表表面光洁洁无尘。 4、机机房值班班员工必必须按时时清洁机机房通风风系统滤滤尘网。 5、机机房内电电气控制制箱及电电器开关关表面必必须按时时清洁除除尘。 6、维维修人员员负责制制定本机机房清洁洁卫生时时间表，并并对机房房卫生负负责。 7、各各专业管管理员定定期抽查查机房卫卫生清洁洁情况，发发现严重重卫生问问题，立立刻组织织整改，并并追究设设备责任任人的责责任。 第二部部分 强电系系统管理理 一、层层间配电电房（电电气小室室）管理理制度 1、层层间配电电房（电电气小室室）门及及房内的的电柜、电电箱平时时应锁闭闭，房间间内各种种开关应应标志清清晰。 2、配配电房（电电气小室室）内

36、每每月清扫扫一次，严严禁吸烟烟、堆放放杂物。 3、物物管部每每月一次次检查内内部设备备，发现现异常立立刻维修修。 4、物物管部根根据计划划定期保保养配电电房内设设施，重重点做好好设备清清洁和紧紧固接线线端子。 5、检检查和保保养结束束后填写写设备检检修单。 二、转转、停电电通知用用户工作作规程 (一)计划转转、停电电 1、供供电局转转、停电电，物管管部接到到通知后后应立即即报告物物管部经经理。 2、因因大楼施施工需要要停电，须须至少提提前244小时将将停电计计划书面面上报物物管部经经理。 3、总总经理审审批后，物物业管理理部拟发发转、停停电通知知书，由由物业管管理部派派人送至至用户。 4、转转

37、、停电电通知书书最迟应应在事发发前1小时送送达用户户，如不不能在上上述时限限内送达达，应报报经总经经理批准准启用大大楼广播播系统紧紧急通知知用户。 (二)事故转转、停电电 1、大大楼因供供电局故故障发生生停电，物物管部须须立即向向总经理理报告，经经总经理理批准后后，启用用大楼广广播系统统（或由由物管部部用电话话）向用用户解释释原因。事事后，物物管部应应向供电电局索取取解释函函，并转转呈物管管部经理理。 2、因因大楼内内部事故故引起停停电，物物管部应应立即排排除故障障恢复供供电，并并书面通通知市场场部启用用大楼广广播系统统（或由由物管部部用电话话）向用用户解释释原因。 3、事事故转、停停电后22

38、4小时时内，物物业管理理部拟定定解释函函，经总总经理审审批后在在公告栏栏公告。 三、停停电、限限电管理理规程 1、停停电、限限电的审审批权限限为物管管部经理理以上。 2、收收到政府府部门的的有关停停电通知知或决定定需要停停电、限限电，应应马上报报告总经经理，并并至少提提前244小时书书面通知知受影响响的用户户。 3、物物管部经经理应安安排足够够的人员员处理转转、停电电工作。 4、转转、停电电前应填填写操作作票，交交主管管管理员签签名。 5、转转、停电电后当值值人员应应重点检检查电房房、空调调机房、水水泵房、电电梯机房房、消防防中心内内设备的的运行情情况，发发现异常常立刻检检修。 6、有有关转、

39、停停电的情情况应记记录在当当值日志志上。 四、临临时用电电管理规规程 （一）用用电申请请 用户应应事先向向物业管管理部以以书面形形式申请请用电，并并注明用用电单位位全称、用用电地点点、负荷荷量、电电压等级级、相数数及时间间。 （二）公公司审批批 用电申申请须经经物管部部审批。 （三）签签定用电电协议 物管部部审批通通过后，用用户与物物业部签签定用电电协议，确确定计费费方式和和收费标标准。 （四）接接线及送送电 经批准准后，用用户应自自己敷设设好用电电线路，经经物管部部检查符符合用电电安全要要求后方方可送电电，并由由双方共共同确认认电表读读数及填填写电表表启用单单。 （五）停停电及拆拆线 用户终

40、终止用电电，应事事先通知知物管部部，再由由物管部部人员断断电拆线线，并确确认电表表读数，填填写电表表停用记记录并由由用户签签字认可可。 （六）计计费方式式 1、电电表计费费，由用用户自备备并按指指定位置置接线，每每月计费费一次，不不足一月月，按拆拆表时用用量计费费。 2、无无表估算算，按负负荷量及及用电时时间事先先估算。 五、供供配电设设备运行行管理规规程 1、每每天定期期巡查供供配电系系统设备备，包括括(开闭所所、低压压配电室室，发电电机房)，并将将设备运运行参数数记录在在供配电电系统运运行记录录表上。 2、发发现供配配电负荷荷有显著著变化或或其他设设备异常常，应马马上查找找原因，并并通知物

41、物管部安安排处理理。 3、用用电高峰峰或潮湿湿天气期期间，应应每班两两次关灯灯检查接接头是否否有过流流放电现现象，发发现异常常马上维维修处理理。 4、未未经主管管人员同同意，不不得私自自更改设设备线路路和运行行设置。特特殊情况况下，须须经主管管人员批批准。 5、严严格执行行机房管管理规定定和交接接班、值值班规定定。 6、高高压工具具应每年年送供电电局年检检，年检检合格标标志贴在在工具表表面上。 六、供供配电设设备维修修保养规规程 1、严严格按照照供配电电系统设设备保养养计划进进行辖区区设备的的保养。 2、主主管人员员每年112月制制订下一一年度的的设备保保养计划划。报物物管部经经理审批批。 3

42、、督督促承包包商对外外委高压压部分设设备如期期保养，并并有详细细记录。 4、工工作过程程应严格格遵守电电气作业业规程。 5、根根据系统统设备的的特点，重重点做好好除尘、润润滑、紧紧固接线线端子等等保养工工作。 6、各各系统的的维修保保养以不不影响大大楼正常常营运为为原则，特特殊情况况，须报报告物管管部经理理，及时时通知受受影响的的用户。 7、维维修保养养结束后后，应将将有关工工作情况况记录在在开闭所所设施检检查表、变变压器设设备检查查表、低低压柜设设备检查查表、发发电机房房设备检检查表和和当值日日志上。 8、高高压设备备发生接接地时，在在室内不不得接近近故障点点4米以内内，在室室外不得得接近故

43、故障点88米以内内，进入入上述范范围必须须穿绝缘缘鞋；接接触设备备外壳或或构架时时应戴绝绝缘手套套。 七、工工作票制制度 1、在在电气设设备上工工作，应应填用工工作票或或按命令令执行，其其方式有有下列两两种：填填用工作作票；口口头或电电话命令令。 2、填填用工作作票的工工作为：高压设设备上工工作需要要全部停停电或部部分停电电者；高高压室内内的二次次接线和和照明等等回路上上的工作作，需要要将高压压设备停停电或做做安全措措施者；带电作作业和在在带电设设备外壳壳上的工工作；控控制屏和和低压配配电屏、配配电箱、电电源干线线上的工工作；二二次接线线回路上上的工作作，无需需将高压压设备停停电者；转动中中的

44、发电电机上的的工作。 3、其其他工作作用口头头或电话话命令。口口头或电电话命令令必须清清楚正确确，值班班人员应应将发令令人、负负责人及及工作任任务详细细记人操操作记录录簿中，并并向发令令人复诵诵核对一一遍。 4、工工作票要要用钢笔笔或圆珠珠笔填写写一式二二份，应应正确清清楚，不不得任意意涂改，如如有错别别字、漏漏字需修修改时，应应字迹清清楚。两两份工作作票中的的一份必必须经常常保存在在工作地地点，由由工作负负责人收收执，另另一份由由值班员员收执，按按值移交交。值班班员应将将工作票票号码、工工作任务务、许可可工作时时间及完完工时间间记入操操作记录录簿中。 5、一一个工作作负责人人只能发发给一张张

45、工作票票。工作作票所列列的工作作地点，以以一个电电气连接接部分为为限。开开工前工工作票内内的全部部完全措措施应一一次做完完。 6、事事故抢修修工作可可不用工工作票，但但应记入入操作记记录簿内内。在开开始工作作前必须须做好保保证安全全的技术术措施并并指定专专人负责责监护，即即：停电电，验电电，装设设接地线线，悬挂挂指示牌牌。 7、工工作票的的有效时时间，以以批准检检修期为为限。 8、需需要变更更工作班班中的成成员时，须须经工作作负责人人同意。 9、工工作票签签发人由由强电管管理员担担任。工工作负责责人和允允许办理理工作票票的值班班员（工工作许可可人）由由强电组组长或资资深技工工担任。 10、工工

46、作票所所列人员员的安全全责任： (1)工作票票签发人人：工作作必要性性；工作作是否安安全；工工作票上上所填的的安全措措施是否否正确完完备；所所派工作作负责人人和工作作班人员员是否适适当和足足够，精精神状态态是否良良好。 (2)工作负负责人（监监护人）：正确安安全地组组织工作作；结合合实际进进行安全全思想教教育；督督促、监监护工作作人员遵遵守本规规程；负负责检查查工作票票所载安安全措施施是否正正确完备备，值班班员所做做的安全全措施是是否符合合现场实实际条件件；工作作前对工工作人员员交待安安全事项项。 (3)工作许许可人：负责审审查工作作票所列列安全措措施是否否完备，是是否符合合现场条条件；负负责

47、检查查工作现现场布置置的安全全措施是是否完善善；负责责检查停停电设备备有无突突然来电电的危险险；对工工作票中中所列内内容即使使发生很很小疑问问，也必必须向工工作票签签发人询询问清楚楚，必要要时应要要求做详详细补充充。 (4)工作班班成员：认真执执行安全全规程和和现场安安全措施施，互相相关心施施工安全全，并监监督安全全规程及及措施的的实施。 八、供供电突发发性事故故的应急急措施 (一)外线故故障 1、大大楼设计计要求：主供停停电，备备供自动动投入。当当外线故故障导致致主供电电源停电电时，值值班员工工要检查查真空开开关的指指示牌是是否分闸闸，再检检查电压压和指示示灯，当当明确失失压断电电后，将将主

48、供电电源进线线柜真空空开关退退出，挂挂上“有人工工作，禁禁止合闸闸”指示牌牌。 2、备备用电源源处于非非自动位位置，故故主供电电源断电电时不能能自动合合闸，检检查备用用电源进进线柜的的电表和和指示灯灯，真空空开关应应处于准准备合闸闸位置，合合上备用用电源进进线柜开开关。 3、检检查馈电电柜和变变压器出出线柜是是否正常常。 4、检检查低压压受电柜柜，并合合上低压压总开关关。 5、向向供电局局调度室室报告并并了解外外线故障障情况。 (二)内部故故障 当高压压柜真空空开关、高高压电缆缆或变压压器出现现故障时时（短路路或接地地），非非误操作作引起，除除该高压压柜停电电，甚至至会引起起主供电电源或备备用

49、电源源的受电电柜停电电，此时时值班人人员应遵遵守下列列程序： 1、将将故障柜柜的真空空开关退退出（若若引起火火警，11人用手手提式二二氧化碳碳气体灭灭火器灭灭火，11人向消消防中心心报告火火警）。 2、将将故障柜柜的低压压总开关关退出，挂挂“有人工工作，禁禁止合闸闸”指示牌牌。 3、将将低压母母联合闸闸，保证证大楼设设施用电电。 4、向向物管部部主管和和维修班班报告故故障经过过和处理理情况。 5、物物管部召召开事故故分析会会，邀请请供电局局、厂商商及有关关方面参参加，分分析事故故发生原原因和处处理措施施，并书书面总结结报告有有关部门门。 (三)市电全全停 1、当当两路市市电全停停，启动动发电机

50、机。 2、退退出市电电联系开开关，合合上发电电机联系系开关，向向应急负负荷供电电，并每每隔155分钟检检查一次次发电机机运行状状况，如如燃油量量、水温温等。 3、监监视市电电进线电电压，尽尽快与供供电局联联系，一一旦市电电恢复正正常，立立即退出出发电机机电源，恢恢复市电电。 4、及及时书面面向上级级领导报报告。 5、市市电失压压，发电电机如不不能正常常自动启启动，则则用手动动启动。 (四)通知用用户 供电系系统紧急急故障发发生后，主主管管理理员预计计修复时时间，并并按转、停停电通知知用户规规程，通通知受影影响的用用户。 第三部部分 给排水水、管道道系统管管理 一、安安全用水水、供水水管理制制度

51、 根据市市安全用用水管理理的有关关规定，结结合辖区区内的具具体情况况，对供供水管理理规定如如下： 1、凡凡属辖区区范围内内的供水水系统(即自来来水公司司向辖区区供水总总表以内内的)一律由由管理公公司管理理。 2、用用户出门门前应将将水阀关关闭，避避免发生生事故。 3、用用户不可可随意更更改大厦厦供水管管道。 4、有有以下现现象的均均属偷水水行为，管管理公司司将按下下列规定定处理： (1)私自装装表接水水或绕表表接水者者，除当当场停用用，按最最大流量量和使用用时间加加倍追计计水费外外，还要要赔偿大大楼损失失。 (2)私自启启动水表表的封印印影响准准确计量量，除按按用水量量和使用用时间加加倍追计计

52、水费外外，赔偿偿大厦损损失。 (3)私自启启用水表表的，不不管停用用时间长长短，除除按用水水量和使使用时间间加倍追追计水费费外，赔赔偿大厦厦损失。 5、用用户违反反安全用用水规定定，拒绝绝物业管管理公司司维修人人员检查查，不采采纳安全全用水意意见及措措施而造造成事故故，影响响供水系系统或对对其他用用户造成成损失的的，按实实际情况况赔偿损损失。 二、大大楼节水水、用水水措施 1、严严格按照照节水办办所批复复的用水水量用水水，不超超标用水水。 2、在在各洗手手间、茶茶水间张张贴节水水标语，加加强用户户节水意意识。 3、安安装感应应式或延延时式水水龙头，防防止用水水后不关关水源。 4、定定期抄录录总

53、水表表读数，发发现读数数异常增增大，马马上追查查原因。 5、做做好地下下水池、屋屋面水箱箱、冷却却水塔水水池、膨膨胀水箱箱的防漏漏措施。 三、物物管部停停水、限限水管理理制度 1、所所有的停停水、限限水审批批权限为为工程经经理以上上。 2、收收到政府府部门有有关停水水通知或或决定需需停、限限水应立立即报告告总经理理，至少少提前224小时时书面通通知受影影响用户户。 3、主主管管理理员应安安排足够够的人员员处理停停、限水水工作。 4、停停水前应应将地下下水池注注满。 5、停停水期间间工程人人员应每每两小时时巡查一一次地下下水池水水位，发发现水位位过低应应关闭水水泵以免免水泵吸吸空，并并立即通通知

54、受影影响的用用户。 6、当当值人员员应将停停水、限限水情况况记录在在当值日日志上。 四、给给排水系系统运行行管理规规定 1、保保持水泵泵房通风风换气，环环境卫生生清洁。 2、每每班检查查水池的的水位是是否正常常，水池池盖必须须锁好，无无关人员员不得借借用钥匙匙。 3、每每班检查查泵房供供电是否否正常，所所有阀门门应处于于开启或或关闭的的正常状状态。 4、每每班将转转换开关关转到“手动”位置，用用手动试试验主泵泵和备用用泵运转转是否正正常，然然后将转转换开关关转回“自动”位置。 5、定定期检查查水泵、电电机的紧紧固螺丝丝有无松松动、轴轴承润滑滑油情况况是否良良好等。 6、进进行维修修保养时时，必

55、须须先切断断电源，并并挂上“有人工工作，严严禁合闸闸”的告示示牌。 7、发发现有异异常情况况或自动动失灵等等，立即即报告主主管管理理员，并并留在现现场观察察。 8、每每班对泵泵房进行行检查后后，在机机管泵房房巡检签签到卡签签名并认认真填写写机管系系统巡查查表。 五、给给排水系系统维修修保养规规程 1、给给排水系系统的日日常维修修保养由由暖通、给给排水运运行维修修班负责责。 2、主主管管理理员每年年12月份份负责制制订和监监督实施施下年度度的系统统保养计计划。 3、维维修及保保养过程程如要限限、停水水，需提提前将停停水区域域通知物物管部，由由物业管管理部通通知受影影响用户户。 4、根根据设备备特

56、点重重点做好好润滑、除除尘工作作。 5、供供水泵故故障时马马上停止止故障泵泵，开启启备用泵泵，以保保证供水水。 6、污污水泵故故障时应应马上采采取措施施，降低低集水井井水位。 7、所所有系统统的维修修保养工工作结束束后应填填写维修修保养记记录表。 8、给给排水设设备的故故障应于于24小时时内修复复，无法法解决的的应马上上要求通通知受影影响用户户，并报报告上级级领导，限限期修复复。 六、给给排水系系统故障障排除措措施 (一)给水系系统故障障处理 1、因因给水泵泵故障影影响供水水时，把把出现故故障的给给水泵打打到“停止”位置，将将备用水水泵投入入“自动”状态运运行。 2、因因给水泵泵自动控控制系统

57、统故障影影响供水水时，由由两名技技工分别别在上水水池和下下水池泵泵房采用用手动状状态定时时供水，并并用对讲讲机保持持联系和和在现场场监护，防防止出现现水浸事事故，待待自动控控制系统统修复正正常使用用后恢复复自动控控制状态态。 3、因因供水管管网或供供水阀故故障影响响供水时时，应立立即组织织抢修，尽尽快恢复复供水。 (二)排水系系统故障障处理 1、排排水管故故障，先先将该区区域的供供水管网网关闭，用用沙包拦拦截溢水水区域，防防止溢水水流人电电房和电电梯等，组组织疏通通排水管管并用吸吸水机吸吸水。 2、雨雨水管堵堵塞，先先用沙包包拦截，防防止溢水水流人电电房和电电梯等，组组织疏通通排水管管并用吸吸

58、水机吸吸水。如如雨水较较大，无无法拦截截时可将将溢水从从走火梯梯引走，排排到街外外。 第四部部分 空调、设设备系统统管理 一、空空调系统统检查巡巡视内容容 1、设设备巡查查 巡查运运行中的的空调设设备要注注意观察察运行状状态，听听有没有有异常声声音；观观察电压压、电流流是否在在正常范范围；检检查水位位是否在在正常位位置，水水泵、阀阀们和管管道有没没有漏水水、渗水水、溢流流等现象象。 2、空空调机房房 (1)主机是是否正常常，油温温是否在在正常温温度，油油位是否否正常；三相电电压是否否正常；水压是是否在正正常压力力。 (2)巡查水水泵运行行状态，检检查进出出水压力力、运转转马达声声音是否否正常，

59、运运行中有有无过热热现象，检检查阀门门、Y型过滤滤器、软软接头止止回阀、水水流开关关有无漏漏水、损损坏、不不能开启启等故障障。 (3)空调控控制室内内，水泵泵起动箱箱有无故故障指示示。 3、冷冷却塔、水水箱检查查 (1)冷却塔塔：检查查水塔有有无溢流流、缺水水，风机机运行时时是否发发出噪音音，风机机起动电电柜有无无故障指指示。 (2)膨胀水水箱：检检查有无无溢流、缺缺水，浮浮球是否否正常工工作。 4、风风机等检检查 (1)组合式式风机：检查运运行时有有否发出出噪音，起起动箱指指示灯是是否正常常，尘网网有无堵堵塞，尘尘网是否否干净，运运行有无无噪音，去去水冷凝凝盘去水水是否顺顺畅。 (2)吊装式

60、式风机：运行时时有否发发出噪音音，尘网网有无堵堵塞。二、空调系系统操作作规程 （一）开开机程序序 1、检检查电源源、三相相电压是是否有3380VV。 2、检检查并确确保冷冻冻水、冷冷却水系系统注满满水，静静水压力力正常。 3、检检查并确确保需用用主机冷冷冻水、冷冷却水出出入水管管阀门在在开启状状态。 4、检检查冷却却塔补给给水是否否正常。 5、检检查并确确保冷却却塔出入入水管阀阀门在开开启状态态。 6、根根据室外外气温高高低决定定冷却塔塔风扇开开启台数数。主机机运行中中，冷却却水出水水温度升升高至330时需要要加开冷冷却塔风风扇。 7、检检查膨胀胀水箱补补水是否否正常。 8、检检查并确确保需用