明光时代推广计划书

1、方案程序序分类方案内容容前言随着新经经济的飞飞速发展展，网络络逐渐深深入到人人们工作作生活的的各个方方面，在在商务办办公方面面，网络络化办公公成为最最流行的的办公方方式。在在网络化化办公革革命风起起云涌的的大趋势势下，我我司将明明光时代代定位在在先进的的、时尚尚的、个个性化的的商务办办公空间间，明光光时代作作为新经经济条件件下最合合理的商商务办公公载体，会取得得极大的的市场成成功。 市场分析整体市场状况从19990年到到20000年底底，北京京市住宅宅总竣工工面积为为63116万平平方米，平均每每年竣工工6311.6万万平方米米，19999年年竣工量量最大，12008万平平方米。20011年北

2、京京的市场场供应总总量为770000万平方方米，其其中在售售面积在在30000万平平方米以以上。通通过以上上数据可可以看出出，现在在的北京京住宅市市场供应应量巨大大，而随随着奥运运会申办办成功和和加入WWTO的的临近，新一轮轮开发正正在酝酿酿之中，未来供供应量将将有很大大增长。从19990年到到20000年底底，北京京住宅销销售总面面积为333199万平方方米，平平均每年年销售3331.9万平平方米。20000年北京京房地产产市场步步入个人人购房时时代，购购买者多多样化的的需求开开始主导导市场，20000年的的总销售售量创出出新高，总销售售面积约约 8998万平平方米，估计未未来3年年内年销销

3、售量为为10000万平平方米左左右。目前市场场空置率率接近112000万平方方米，而而20001年上上市量为为30000万平平方米，按照年年销售110000万平方方米计算算，市场场空置率率仍会较较大幅度度增长，供给与与需求之之间已经经出现比比较严重重的失衡衡现象。北京住住宅价格格整体走走势呈现现下降趋趋势在所所难免，市场竞竞争的将将更加激激烈。住宅开发发开始向向规模化化发展，大规模模居住区区的价格格和配套套设施优优势将极极大打击击小型住住宅项目目，小型型住宅项项目的市市场会受受到很大大程度上上的压缩缩，市场场机会减减少。本本着未雨雨绸缪的的态度，明光时时代应该该改变功功能，寻寻找其它它的出路路

4、。从19999年到到20000年111月底底，新入入市的写写字楼总总面积约约90万万平方米米。根据据伟业顾顾问和戴戴德良行行预测：写字楼楼开发周周期长，20000年下下半年开开工的写写字楼要要在20002年年才能陆陆续投入入使用，新的一一年北京京写字楼楼市场将将供不应应求，市市场将呈呈现租售售两旺的的局面。写字楼市市场是整整个城市市经济的的“晴雨表表”，写字字楼市场场的火爆爆说明北北京经济济将更上上一层楼楼。商住楼盘盘作为介介于写字字楼和住住宅之间间的一种种结合体体，在经经济启动动期，资资本投入入比较大大，人们们为节约约资金而而做的选选择，是是高速发发展情况况下出现现的适应应市场需需求的办办公

5、用房房。随着新经经济的发发展，加加班加点点，加快快产品开开发速度度，抢占占市场优优势称为为经济实实体生存存的关键键，商住住楼能够够实现224小时时办公，所以商商住楼将将发展成成为新经经济条件件下重要要的办公公方式，商住公公寓的需需求还将将会有很很大的增增长。区域市场状况明光时代代位于明明光村，受西直直门地区区交通状状况的影影响，明明光村区区域的房房地产开开发热度度和销售售状况均均不理想想。住宅是明明光村区区域主要要的房地地产开发发方式，办公用用房开发发数量比比较少，附近只只有金运运大厦、中鑫大大厦、成成铭大厦厦等少数数几个写写字楼，出租率率都在990%以以上，出出租状况况非常好好。上述述三个写

6、写字楼项项目主要要租户是是高科技技产业和和通讯公公司，比比例达448%，外企占占9%，广告公公司、银银行、旅旅游公司司的比例例为7% ，其其他行业业占222%，主主要是保保健品、诊所、律师、会计师师等行业业。外地企业业驻北京京办事处处所占的的比重达达18%，主要要以ITT和高科科技产业业为主。周边商住住楼盘只只有依都都阁和时时代之光光名苑两两家，这这两个楼楼盘以居居住为主主，以商商为辅，从他们们的设计计风格看看，是按按照住宅宅来做的的，它们们主要的的目标市市场是居居住为主主的客户户。通过明光光村区域域周边房房地产开开发状况况看，住住宅市场场竞争激激烈，市市场接近近饱和，明光时时代以居居住为主主

7、的可操操作空间间小。明光村区区域办公公用房需需求大，供给数数量少，市场存存在较大大的空缺缺，明光光时代应应该以商商用办公公为主要要功能。项目特点分析明光时代有利因素1）地理理位置优优越、交交通便利利明光时代代所处区区位是连连接中关关村和金金融街的的支点区区域，既既是中关关村高科科技园区区的边沿沿区域，又是金金融街区区的延伸伸地带，地理区区位优势势明显。明光时代代位于学学院南路路，三环环、二环环之间，距离西西直门北北大街仅仅1000米，西西直门北北大街是是连接二二环、三三环、四四环的重重要快速速交通干干道，通通过西直直门北大大街可以以快捷到到达城市市环线，然后通通往北京京的各个个经济重重心。西西

8、直门北北大街改改造工程程已经完完工，大大大改善善了北大大街沿线线的交通通状况。明光时代代西侧，规划了了一条城城市轻轨轨线路，预计于于20002年66月通车车。城市市轻轨的的开通，将大大大提高西西直门地地区的通通行状况况，疏散散交通流流量，提提升西直直门地区区的人气气。轻轨线路路开通时时间在明明光时代代投入使使用之前前，明光光时代摇摇身一变变成为地地铁物业业，四通通八达的的交通系系统使明明光时代代具有较较大的升升值空间间，增加加对投资资人士的的吸引力力。2）办公公氛围有有待开发发明光时代代既不属属于中关关村商圈圈，也不不属于金金融街商商圈，明明光时代代处在一一个相对对中庸的的地段。但是，它与这这

9、两个经经济重心心都有比比较方便便的交通通联系，又位于于中关村村和金融融街之间间交通联联系的中中点，特特殊的区区位对那那些与中中关村和和金融街街都有业业务联系系，又没没有实力力入驻中中关村或或者金融融街的公公司来讲讲具有极极大的吸吸引力，可见明明光时代代所处的的区位是是非常合合适办公公的。3）高精精尖人才才聚集之之所 明光时时代位于于学院南南路南侧侧，名校校云集的的学院区区范围内内，方圆圆25000米范范围内有有中央财财经大学学、北京京师范大大学、北北方交通通大学等等国家教教委直属属院校33所，北北京邮电电大学市市直属院院校1所所，优越越的人文文环境吸吸引了大大批高素素质人群群，聚集集效应产产生

10、人力力资源优优势，使使在这一一地区办办公的公公司能够够方便、有效地地吸引到到优秀的的人才，为公司司的发展展提供强强大的人人力资源源支持。4）配套套设施完完备明光时代代位于二二环、三三环之间间，作为为老城区区，各种种配套设设施完善善，能够够为周边边地区房房地产开开发提供供强大的的支持。西直门北北大街的的改造工工程伴随随着各项项市政工工程的施施工，增增加了市市政配套套设施的的容量，使北大大街沿线线市政设设施配套套状况有有了很大大改善和和提高，明光时时代紧邻邻西直门门北大街街，将直直接受益益。5）旧区区改造、重新规规划西直门地地区历来来是京城城要道，商贸繁繁华之地地，随着着旧区改改造完成成，西直直门

11、地区区将变成成交通通通畅，环环境优美美的好地地方，成成为中关关村科技技园区的的门户，其潜在在价值已已经显现现。6)明光光时代是是一个单单体楼，是临路路建筑，户型采采用先进进的自由由分割式式设计、配套设设施按照照智能化化大厦布布置，明明光时代代将是西西直门地地区为数数不多的的智能大大厦之一一。明光村区区域在办办公用房房开发方方面有很很大的潜潜力和优优势，明明光时代代所处区区位的城城市发展展状况、前景和和自身条条件有利利支持了了明光时时代以办办公为主主，居住住为辅的的开发理理念。明光时代不利因素素1）项目目规模有有限明光时代代规模比比较小，对周边边的辐射射能力差差，市场场空间受受到规模模较小的的压

12、缩，可能导导致明光光时代的的吸引力力较低。2）停车车位不足足随着北京京城市经经济的迅迅速发展展，停车车问题成成为困扰扰所有房房地产开开发商的的重要因因素，明明光时代代也不例例外。明明光时代代采用地地下二层层停车，不可能能再增加加地下停停车位，地上又又无大面面积空地地停车，停车问问题对明明光时代代的影响响会比较较大。3）公共共设施少少作为商用用项目，需要商商务中心心、公共共洗手间间登上公公共设施施，根据据目前的的设计方方案，布布置公共共洗手间间的可能能性小，会对销销售产生生一定的的不利影影响。4）项目目周边生生活氛围围较浓 明光时时代西南南侧是一一个多层层住宅小小区，由由于建成成时间比比较久远远

13、，小商商小贩云云集，现现状、环环境卫生生比较差差。居住住人群以以中老年年人为主主，居住住区的居居住环境境在比较较短的时时间内得得到改善善的可能能性小，会对明明光时代代的形象象有一定定影响。从长远看看，周边边拆迁的的力度会会进一步步加大，短期会会有很大大幅度的的改变。明光时时代的劣劣势主要要是自身身条件的的缺陷导导致的，需要寻寻找好的的处理方方法。市场建立主市场IT产业业的中、小型公公司银行储蓄蓄网点、证券公公司等传统产业业驻京办办事处辅市场广告公司司、投资资公司、中小外外企、咨咨询公司司等；部分服务务性行业业的经济济实体；看好本案案项目升升值潜力力的置业业投资者者。原因分析将明光时时代的主主市

14、场定定位在IIT行业业是通过过对目前前经济形形势和中中关村的的发展趋趋势得出出的。网络经济济调整已已经到达达底部，网络经经济重新新开始升升温。但但是，风风险资本本经过上上次的磨磨练，开开始变得得谨慎和和保守，资金支支持减少少；北京市政政府有意意向将中中关村规规划成为为吸引世世界5000强的的高技术术园区，在加大大中关村村地区市市政投资资力度的的同时，提高了了中关村村的进入入门槛。在外部部资金支支持减少少，进入入门槛提提高的情情况下，一些中中小公司司无力负负担高昂昂的写字字楼租金金，许多多公司正正在考虑虑搬出中中关村。行业要求求这些中中小公司司不能够够距离中中关村太太远，明明光时代代坐落区区位正

15、好好处于中中关村边边缘地带带，与中中关村核核心地带带的写字字楼相比比具有很很大的价价格优势势，又能能够保证证与中关关村核心心区有通通畅的联联系，所所以明光光时代是是这些中中小公司司一个非非常好的的选择。将金融行行业作为为重要的的主市场场是考察察明光村村区域金金融网点点分布状状况得出出的。明光村距距离金融融街约33公里，周边银银行数量量少，各各大银行行希望在在明光村村设立营营业网点点。银行行一般选选择临路路底商作作为办公公场所，明光时时代正好好可以满满足它们们的需要要。外地驻京京单位作作为一个个主市场场的依据据来源于于市场调调查报告告。外地地驻京机机构青睐睐商住两两用项目目，而且且外地驻驻京机构

16、构比较认认可明光光村区域域，明光光时代正正是他们们选择的的目标。明光村位位于二、三环之之间，交交通便捷捷，房地地产销售售价格相相对于北北城和东东城相似似地段的的价格较较低，吸吸引了一一批平面面广告公公司在明明光村区区域办公公；明光光村距离离有线电电视台比比较近，与北京京电视台台的交通通也比较较顺畅，因此，明光村村周边聚聚集了许许多电视视广告制制作的小小公司，它们需需要能够够提供224小时时办公，可以居居住，面面积适中中的商住住，我们们的产品品能够满满足这类类需求。北京房地地产投资资群体很很大，他他们选择择有投资资价值的的楼盘，通过对对明光时时代的分分析可以以看出，明光时时代具有有很大的的投资价

17、价值，所所以，我我们将投投资群体体作为重重要的客客户。销售对象定位公司法人人、驻京京机构领领导层和和房地产产投资人人群。价格定位1)平均均价格定定位序号参照楼盘参照楼盘均价相对总分分值wi相对价格格pi*wwi/11001依都阁p173000w1108.6p1*ww1792882时代之光光p285000w297.44p2*ww2827993韦伯豪p3108000w380.66p3*ww3870554天行健p4105000w481.88p4*ww4858995新起点p573000w5101.4p5*ww5740226明光时代代81811注：此次次价格制制定选择择5个楼楼盘作为为参照参照楼盘盘均价

18、为为带精装装修价格格相对总分分值计算算方法请请参见附附件一均价根据据p=(p1*w1+p2*w2+p3*e3+p4*w4+PP5*WW5)/5得出明光光时代市市场价格格为81181元元/平方方米，上上下可以以浮动55%，所所以平均均价格定定在81186元元/平方方米。2)单元元定价单元定价价考虑明明光时代代朝向和和景观两两个方面面的因素素，因为为明光时时代户型型的可变变性大，可以自自由分割割，所以以，没有有将户型型作为单单元定价价的考虑虑因素。朝向调节节系数朝向东南西南东西东西东北西北朝向调节节系数5%4%1%-3%1%-3%2%1%景观调节节系数朝向东南西南东西东西东北西北景观调节系数3%1

19、%1%-2%1%-2%2%2%位差调节节系数朝向东南西南东西东西东北西北位差调节系数8%5%2%-5%2%-5%4%3%相对调节节系数6%3%0%-7%0%-7%2%1%价格定位位明光时代代户型单单价以115层东东向户型型为标准准81186元元/平方方米，按按照由低低到高，价格依依次上升升的策略略来制定定。413层层的层差差为1%，14420层层的层差差为1.2%，2026层层的层差差为1.5%。明光村周周边底商商少，可可参考楼楼盘不多多，根据据依都阁阁底商定定价1440000元/平平方米，得出明明光时代代底商平平均价格格为1550000元/平平方米，将来按按照整层层出售，所以不不存在位位差、

20、初初步确定定均价1150000元/平方米米。根据上述述层差、位差系系数，得得出明光光时代单单元定价价表层数东南西南东西东西东北西北1160000215000031450004145000577155749777279967699727996769974244735116779337573373522683777352268377749997426677872276499742666907774266690777575575011879511772667501169766750116976676511757669803227804475777704777577770477772997653310

21、811337883376544711887654471188780777730011819557963377311719007731171900788667808812827888043378099726227809972622796557887713836118125578888733667888873366804667967714846228222279833742447983374244814228062215856338321180788751338078875133824008159916866668421181755760338175576033833998257717877008

22、522282733769448273376944843998356618887558624483733778778373377877854008457719898228727784733788008473378800864338558820911668858886000799888600079988877228686621925338991187299811888729981188890448817722939229126688600824008860082400903778949923953339263389933836448993383644917339083324967669402291

23、2888489991288848999311192199259821195433926558616692655861669450093588269968896866940448746694044874669592294988销售控制策略明光时代代公寓共共有户型型1766套，分分三期推推出。推推广期采采取低价价推广，打开市市场和积积聚人气气。明光时代代开盘起起步价在在67669元/平方米米，均价价76443元/平方米米，首期期推出559层层全部户户型、外外加东南南、西南南10层层，西向向全部户户型，共共86个单单位，期期间每隔隔一个月月计算可可销售面面积均价价，作为为对外发发布的指指标，估估计3

24、个个月内能能够销售售44套套，达到到25%的销售售率。在开盘33个月后后，推出出东北、西北向向1020层层、东南南、西南南1620层层、东向向1026层层全部户户型，共666套，平平均价格格82005元/平方米米。估计计在开盘盘后6个个月内能能够销售售53套套，达到到50%的销售售率。开盘6个个月后，推出剩剩余244套保留留户型，平均价价格93335元元/平方方米，能能够在22个月内内销售444套，达到775%的的销售率率，再后后两个月月内销售售18套套，达到到85%销售率率。开盘后第第11个个月进入入清盘阶阶段，让让利100%推出出，估计计2个月月内能够够销售118套，达到995%销销售率。

25、市场传播策略概念设定新经济下下的商务务办公革革命保证明光光时代的的品质，打响明明光时代代的品牌牌，本着着实事求求是的原原则，将将国际33A级智智能大厦厦引入明明光时代代。天道酬勤勤，辛勤勤的工作作，应该该享受最最惬意的的工作环环境，办办公与居居住完美美结合。宣传标准准实事求是是，提供供详尽、真实的的楼盘信信息，以以诚取胜胜。促销策略大幅度优优惠、活活动促销销两种方方式。开盘之际际，结合合隆重的的开盘仪仪式和大大幅度优优惠推出出。组织业主主联谊会会，赠送送礼品，让业主主成为明明光时代代的信息息传播源源。诉求点诉求点一一：开发设计计理念商务务办公革革命诉求点二二：国际标准准3A级写写字楼的的标准配

26、配置诉求点三三：完善、快快捷的交交通体系系诉求点四四：中关村高高科技产产业区内内，距离离金融街街仅仅33公里诉求点解解释宣传明光光时代开开创商务务办公的的新纪元元，是借借目前整整个世界界网络经经济蓬勃勃发展、已经被被大多数数认同为为人类第第三次产产业革命命的情况况下，对对办公用用房的一一种全新新的铨释释。而且且，在这这种经济济发展背背景下，人们容容易接受受全新的的事物，这是我我们最大大的机会会和卖点点。国际标准准3A级智智能写字字楼是保保证明光光时代配配套不落落伍的必必要条件件，从硬硬件配套套看，智智能写字字楼是目目前最方方便，最最有效率率的办公公场所，所以，明光时时代需要要继承旧旧事物的的优

27、点。交通体系系是针对对西直门门地区交交通状况况差做的的重塑形形象方面面努力。目前，中中国经济济改革和和发展的的两大重重点在于于新经济济和金融融领域，对明光光时代区区位的宣宣传，则则是加深深人们心心目中全全新商务务办公革革命的印印象。明明光时代代位于中中关村，又紧邻邻金融街街，占据据地利。传播方式式1）报纸纸：主要要选择北京青青年报，共投投放188期；北北京晚报报楼市周周刊8期期。北京青青年报是北京京最具有有影响、最权威威的报纸纸，其读读者群与与房地产产的主要要消费群群吻合。北京青青年报是北京京刊登房房地产广广告最多多，效果果最好的的报纸。报纸广告告在开盘盘前一周周发布，所以，需要在在开盘前前半

28、个月月内确定定版面和和创意，包括相相应的证证件，以以保证能能够发布布。开盘前一一周到以以后的一一个月内内的报版版广告推推广计划划如下：第一期期的主题题为：新新经济条条件下的的商务办办公革命命；第二二期强化化新经济济条件下下的商务务办公革革命主题题，开始始引入区区位宣传传；第三三期宣传传国际标标准3AA级智能能写字楼楼概念；第四期期将新经经济条件件下的商商务办公公革命和和国际标标准3AA级智能能写字楼楼概念综综合宣传传。一个月以以后的推推广计划划，根据据实际情情况决定定。2）户外外：在学学院南路路与西直直门北大大街西南南交口设设1000平方米米户外展展板；从从西直门门至蓟门门桥、西西直门北北大街至至中关村村南路设设灯箱和和道旗。户外广告告的效果果好，尤尤其是对对于在交交通流量量巨大的的西直门门北大街街。从广广告公司司那里得得到消息息，明光光时代右右侧有一一块1000平方方米的大大展板