开盛购物中心经营方案

1、开 盛盛 购购 物物 中中 心心经 营 方 案案开盛购物物中心筹筹备处20044年3月月9日一、消费费市场情情况的调调查二、商业业状况分分析三、购物物中心定定位四、经营营品种五、经营营策略六、经营营管理体体制七、组织织架构八、经营营的有关关规定、要求九、经营营指标及及经济效效益一、关于于中卫消消费市场场情况的的调查本调查报报告从下下述几个个问题全全面考察察，了解解中卫市市场的消消费情况况，旨在在更好的的把握市市场的脉脉搏，为为开盛购购物中心心提供详详实、准准确的依依据，以以供经营营、管理理与决策策。调查主要要采用了了实地考考察、现现场调查查、直接接访问和和亲身经经历相结结合的科科学方法法。中卫

2、市的的概况：位于宁宁夏回族族自治区区西南部部，地处处黄河前前套之首首；南依依黄土高高原之香香山，北北接腾格格里沙漠漠，中部部为黄河河冲积平平原，宁宁夏回族族自治区区西南部部，总面面积46671平平方公里里，人口口33万万，有110个民民族，汉汉族居多多。中卫卫素有“塞上江江南”之之美誉。得黄河河灌溉之之利，沿沿河两岸岸土地肥肥沃，是是西北地地区有名名的商品品粮、畜畜产品、水产品品和瓜果果生产基基地。境境内现已已探明的的矿产资资源达225种之之多，其其中石膏膏和煤炭炭储量分分别达77亿吨和和5亿吨吨，品质质和储量量位具全全国前列列，中文文又有古古丝绸之之路，现现欧亚大大陆桥的的必经之之地。并并且

3、于220044年顺利利撤县建建市，又又使得中中卫得到到了再次次发展的的巨大商商机。近年来，中卫的的旅游业业和商业业发展迅迅速，上上规模的的大型商商场金世世纪、人人民、文文昌等迅迅速崛起起，月龙龙、怡兴兴等大酒酒店的相相继落成成，有效效的提高高了城市市的服务务功能，也相应应刺激了了市场中中高档消消费的需需要。目目前中卫卫提出了了“西部大大开发，中卫要要争先，旅游走走在前”的口号号，正在在投入更更大的人人力、物物力、财财力来发发展中卫卫的旅游游业。中卫的交交通发达达，包（头）兰兰（州）、宝（鸡）中中（卫）、甘（塘）武武（威）铁路和和规划中中的中（卫）太太（原）铁路交交汇于此此，形成成了铁路路、公路

4、路、河运运“三位位一体”，四通通八达的的交通网网络。为为中卫和和周边地地区的经经济发展展起到有有力的推推动作用用。二、中卫卫的商业业状况分分析中卫的零零售商业业发展很很快，现现在形成成了两个个商圈：一是以以鼓楼为为中心的的大型商商场所形形成的商商圈；二二是以小小业主为为中心的的中卫商商城。在在中卫商商界大多多是以租租赁经营营的形式式为主，租价根根据楼层层、地段段、门面面的不同同形成租租价不等等情况，各大商商场经营营的风格格、形式式、管理理、促销销没有有有效的形形成。通过对中中卫各商商场实际际调查得得知：1、中卫卫已运营营商场的的面积在在45000-200000之间，所提供供的商品品以百货货、服

5、装装、鞋类类为主。2、基本本的硬件件设施装装备不足足，几乎乎没有监监控及PPOS商商业管理理系统，收银方方式还采采取人工工式收银银。3、宣传传促销极极不到位位，各大大商场在在宣传中中无统一一运做策策划，卖卖场营造造销售氛氛围严重重不足。因其经经营方式式大多为为商户自自营形式式，因此此店内无无统一的的POPP、DMM单，厂厂家促销销的手段段力度不不够，且且不够规规范。4、商场场管理落落后，员员工缺乏乏仪容仪仪表、场场内纪律律、接待待服务上上的培训训，现场场管理松松散且极极不到位位。5、场内内商品单单一、大大量的名名优品牌牌无法进进场，再再加上管管理落后后，中高高级管理理人员严严重缺乏乏商业管管理

6、理论论和实际际运做经经验，导导致中卫卫商场还还处在初初级阶段段。6、中卫卫商城的的管理更更加混乱乱，一层层主要为为饮食、洗头房房、服装装等；二二层、三三层主要要是酒吧吧、歌厅厅。目前前该市场场人流量量大，吸吸收了大大量中卫卫人在此此进行商商业活动动。综观中卫卫商业市市场，具具有以下下特点：1、大型型商场与与小商户户之间的的竞争鼓楼商圈圈中的大大型商场场已经崛崛起，发发展势头头迅猛；中卫商商城继续续以娱乐乐业和饮饮食业为为龙头顽顽强竞争争，努力力维持原原有的市市场。2、潜在在的消费费市场作为以旅旅游业为为龙头的的城市，中卫在在吸引旅旅游者的的步伐上上加快进进行，但但是却与与实际的的消费情情况极不

7、不协调，尚未形形成时尚尚潮流，因此也也具有极极大的消消费市场场，起表表现为：中卫市市政府正正式提出出将中卫卫建成一一个以旅旅游业为为龙头的的中型旅旅游城市市，大力力建设旅旅游附属属设施，对城市市的规划划也提出出了相应应的要求求，但是是作为一一个以旅旅游业为为主的城城市，其其商业规规模远远远没有达达到相应应的规模模，无法法吸引游游客进行行商业活活动，严严重阻碍碍了城市市的商业业和经济济发展。城乡居居民收入入成增长长趋势，生活水水平正在在提高，目前国国家对城城市实行行了企业业下岗职职工基本本生活保保障制度度、失业业保险制制度和城城镇居民民最低生生活保障障制度，并提高高了相应应标准，由于中中卫撤县县

8、建市因因此有许许多保障障基线有有待提高高，不久久将会形形成中卫卫人均收收入提高高的局面面，也正正是由于于这种情情况将使使中卫的的消费水水平有较较大提升升的余地地。各大型型商场管管理能力力不足，招商不不力，很很多著名名品牌未未被大量量引进与与介绍，尤其是是实力雄雄厚的品品牌商入入驻中卫卫地区为为数不多多，再加加上在某某些商品品类市场场的调研研不足，存在着着价位断断档的诸诸多现象象，从而而无法给给中卫消消费者提提供一个个琳琅满满目的购购物环境境，供休休闲与消消费。由于中中卫商界界大都采采用的是是以租赁赁为主的的管理方方式，故故商场无无法在商商品的质质量、档档次、宣宣传、促促销、服服务上有有效的约约

9、束供应应商，而而供应商商有极大大一部分分实际就就是个体体经营户户，他们们急功近近利、惟惟利是图图，在人人员服务务、商场场管理、货品促促销上存存在着较较大的隐隐患，从从而对商商场在整整体经营营管理上上带来了了相当多多的负面面影响，导致商商场在运运做过程程中没有有信誉、没有统统一形象象，难以以实行整整体统一一的科学学管理。由于中中卫商业业起步晚晚，目前前还没有有形象意意识，也也就是说说各大商商场没有有自己统统一的CCIS系系统，没没有树立立自己品品牌的意意识，因因此在宣宣传与消消费导向向上极为为落后，在促销销、宣传传上难以以形成自自己的特特色，从从而导致致商场没没有自己己的特色色、风格格，直接接降

10、低了了企业的的美誉度度和形象象，间接接使顾客客的回头头率，也也导致了了目前消消费者还还是属于于自发性性消费的的阶段。因此，中卫需需要的是是一个商商业标志志性的购购物中心心。三、购物物中心定定位1、经营营管理模模式定位位引厂进店店、联营营为主招商入店店、提高高品质招租为辅辅、兼顾顾自营2、整体体卖场形形象定位位统一经营营区域规规划统一特色色经营服服务统一收银银进入财财务体系系统一实行行物业管管理统一对外外广告宣宣传、形形象一致致3、经营营特色定定位主要经经营新、特、优优的商品品，重点点突出个个性时尚尚、现代代与商场场现代化化风格一一致。突出商商品价值值、品牌牌、档次次，主要要锁定收收入较高高的目

11、标标顾客群群，使其其实现身身份象征征。品牌商商品特色色组合，实现连连带销售售。依据购购物中心心的设计计思想、建筑风风格及经经营规模模，购物物中心定定格在主主题营销销为消费费者提供供舒适和和谐、有有品味的的基点上上，致力力于通过过挖掘展展示商品品自身的的文化艺艺术魅力力，货品品搭配的的整体氛氛围，从从而科学学的引导导消费者者审美取取向，最最终确立立具有自自身风范范的开盛盛购物中中心的品品牌效应应。四、经营营品种：共十九九大类黄金珠宝宝、化妆妆品、旅旅游纪念念品、眼眼镜、皮皮具、男男装、女女装、文文体用品品、儿童童系列、家用电电器、超超市、婚婚纱摄影影、美容容院、书书店、音音像制品品、家俱俱家私、

12、通讯、床上用用品及家家饰用品品。五、经营营策略1、经营营方式：（一）经经销、代代销与联联营租赁赁（面积积比例为为2：88，自营营面积为为44776.882 ,招商面面积为1179007.229）这种安排排的考虑虑：（1）可可适当减减少前期期投入。（2）可可引进世世界或国国内品牌牌。（3）可可加大经经济收入入的保障障系数，降低经经营风险险。（4）便便于形成成我们自自己的经经营特色色及内部部管理。（二）商商品档次次及结构构（1）购购物中心心经营的的商品以以中、高高档商品品为主，顶级品品牌为辅辅,两者者商品的的比例为为8：11其中自营营面积部部分：中中档商品品自营营营业货区区面积的的80%，高档档商

13、品面面积占自自营店营营业面积积的200%。招商面积积中：中中档商品品占招商商面积的的80%，高档档占招商商面积的的20%（2）商商品结构构：穿的商品品占招商商面积的的40%用的商品品占招商商面积的的30%吃的商品品占招商商面积的的20%其他的是是行品占占招商面面积的110%（3）商商品自营营经销、代销比比例为55：5（三）组组织货源源的基本本要求：（1）保保持商品品的档次次。（2）商商品要符符合店内内主题营营销的销销售意识识。（3）商商品的货货价要具具有统一一性。（4）买买全国的的商品、卖全国国的商品品。（5）对对小类商商品而言言，要多多品种、小数量量。（6）多多进一手手货（生生产厂及及国外品

14、品牌在国国内的总总代理，少进二二手货，批发商商及分销销代理商商）。（7）生生产厂（商）各各种有关关的必备备证书不不齐的不不进。六、经营营管理体体制购物物中心实实行集团团领导下下，购物物中心执执行经理理负责制制。七、购物物中心的的组织架架构图购物中心心筹备期期以筹备备处形式式，实行行总负责责人领导导下的常常务负责责人负责责制，过过渡到开开业的正正式组织织形式。八、经营营指标及及经济效效益开盛购物物中心的的总面积积为2223844.1，以月销销售额=毛利毛利率率（255%）计计算1、按月月租金330元/计算算（中卫卫市场最最低价）：月毛利总总额 6715523 67万万2月销售总总额 268860

15、992 2668万年销售总总额 32116万 33千2百百万日销售额额 8881100 88.8万2、按月月租金660元/计算算（中卫卫市场中中下价）：月毛利总总额 134430446 1334万33月销售总总额 537721884 5337万年销售总总额 64444万 6千44百万日销售额额 17765448 17.7万3、按月月租金990元/计算算（中卫卫市场中中上价）：月毛利总总额 201145669 2001万44月销售总总额 805582776 8005万年销售总总额 96660万万 9千千6百万万日销售额额 22648822 266.5万4、按月月租金1120元元/计计算（中中卫市

16、场场最高价价）月毛利总总额 266860092 2268万万6月销售总总额 10074443688 11千零77拾万年销售总总额 1228400万 1.2亿日销售额额 33517781 355.2万5、按照照月租金金72.2122元/计算：（该数数字为筹筹备处计计算的营营业租金金）月毛利总总额 166164400.6 1611万6月销售总总额 644656602.4 6466万5年销售总总额 77752万万 77千7百百万日销售额额 22123384 221.2万（此数据据为预先先估计，只供参参考之用用）九、经营营有关规规定、要要求（一）人人事工作作：确定定各招聘聘人员用用人标准准，建立立初选

17、面面试、试试用一整整套选人人程序，保证用用人质量量，同时时依据工工作进度度，安排排好人员员到岗时时间培训训工作。（二）招招商工作作：总体要求求：引进进名牌商商品，提提高并保保证购物物中心经经营档次次，保证证收益。（1）开开业前货货品准备备。A、品种种按全部部营业面面积计算算一平方方米中应应保证445个品品牌并有有30%-440%的的余量，以此推推算购物物中心经经营面积积的品种种应在77万9万。B、货品品总额应应控制在在20000万元元，约22.53个月月销售量量，其中中经营占占进货总总额的110%。C、厂家家数：可可建立买买断、联联营、租租赁、代代销厂家家数20000个个，以上上安排将将根据商

18、商品品类类特点，下达到到部门与与经营指指标同期期安排。高档厂家家：200家家中档厂家家：18800家家，（2）商商品档次次的把握握高档品：10% 货量：2000万中档：990% 货量：18000万品种： 高档档品 55千1万 中档档 6万8万（3）货货品组货货与到货货的有关关要求A、货品品组货时时间：招商人员员到岗后后，着手手组织货货源，至至开业前前一个月月，工作作应基本本结束。B、到货货要求：时间和数数量：“倒计时时工作”70天天即可开开始到货货。700天到货货应占预预计到货货总额的的20%，455天到货货量是预预计的550%，30天天到货990%，把握到到货顺序序，代销销先到、经销缓缓到或分分批到、重点商商品先到到、一般般商品后后到。C、资金金要求：依据筹备备期不同同阶段的的费用