《房地产投资分析》综合测试题5-2

1、 精品 精品word 文档 值得下载 值得拥有 精品 精品word 文档 值得下载 值得拥有 东南大学远程教育房地产投资分析综合测试题 2一、简答题（共 10 题，每题 5 分，共 50 分）1、如何理解房地产直接投资和间接投资的含义购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。托基金和房地产抵押贷款证券等。、简述房地产市场低效率的原因场效率来衡量。相对于某些市场而言（如证券市场，房地产市场是一个低效率的市场。房地产市场低效率在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。房地产产品异质。房地产交易过程较为复杂。寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。有关房地产市场价格的刊物较少。3、简

2、述房地产市场预测的方法直观判断法包括集体判断法、专家意见法。历史引伸法移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。4、简述区位和位置的含义区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。5、简述零售商业项目项目对区位的要求商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条：最短时间原则区位易达性原则接近购买力原则满足消费心理原则CBD简述建筑安装工程费的估算饰家具费等。概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。7、简述项目盈利

3、能力分析的主要指标选用。8、简述单变量敏感性分析的步骤确定分析指标。选择需要分析的变量。（10%等）或不同取值的几种状态。感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素。9、简述风险规避和控制的主要方法风险回避本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。风险预控之一。风险组合风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。风险转移风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。10、简述投资方案的类型互斥方案互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。独立方案独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另

4、一方案。混合方案混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。二、论述题（共 2 题，每题 10 分，共 20 分）1、为什么要进行房地产投资分析个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益 。收益率以及城市规划的约束等，使投资获得最大的效益。资机会但资源有限。上述原因要求我们必须通过房地产投资分析才能做出正确决策。2、试述财务净现值的含义和评价现值是指未来预期收益的现在价值。净现值准收益率（合适的贴现率，将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的临界值是零。当 NPV0 时，表明投资项目的预期收益

5、率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率；当 NPV0 时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平；当 NPV0 时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。 因此，只有 三、计算题（共 3 题，每题 10 分，共 30 分）1、已知某房地产公司 2003 年-2010 年间各年的商品房销售量如下表，试用趋势直线法估计该公司 2011年和 2012 年的商品房销售量。年份销售量（百平方米）20039602004110020052

6、00020063000200736002008400020094500201020105000年份（X）价格（Y）X(变化后)年份（X）价格（Y）X(变化后)XYX22003960-7-67204920041100-5-55002520052000-3-6000920063000-1-300012007360013600120084000312000920094500522500252010500073500049241600518801683、a= Y/N =24160/8=3020b= XY/X2 =51880 / 168 =309 Y= a+bX =3020+309X4、2011 年销售

7、量=3020+3099=580100 平方米2012 年销售量=3020+30911=641900 平方2、为确定某一住宅物业2011 年 10 月 30 日的售价，调查搜集了附近5 个类似物业的交易实例，如下表所示：交易实例成交价格交易时间交易情况区域因素个别因素A151002011.1.30+2%-1%-2%B158002011.8.30+21%+2%+1%C152002011.3.30正常+1%0D153002009.9.30正常+3%+2%E150002011.7.30-3%+2%-2%年 9 月 30 日至 2011 年 10 月 30 日该类住宅楼市场价格每月递增1% 。试利用上述

8、资料根据估价相关要求选取最合适的 3 个交易实例作为可比实例 ,并确定该住宅楼销售单价 ( 时间修正采用逐期递增或递减的价格变动率 )。解：1.选取可比实例。实例 B 误差太大，实例D 成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B 和实例D 不作为可比实例。选取实例A、C、E 作为可比实例。个别因素修正系数计算比准价格：A=15100(100/102)（1+1%）9 (100/99)(100/98)=16688（元/平方米） C=15200(100/100)（1+1%）7(100/102)(100/101)=15819（元/平方米） E=15000(100/97)（1+1%）3(100/102)(100/98)=15015（元/平方米）（16686+15819+15015）/3 =15840（/平方米）3、某开发公司年计划销量为 300000m2,单价 10000 元,年销售收入 30 亿元,固定成本 10 亿元,单位变动成本 3000 元,销售税率 6%,求销售收入临界点和允许降低的最大幅度。解：用公式计算S Q P CF P100000000010000 156250000000P(1r)CV10000(1 6%) 3000S S0100