花园项目建设前期策划范本

1、PAGE 38 -万科白马马花园项目建设前前期策划划浙江温州州（自拟拟）注：该方案案为自拟拟方案，不不作商业用用途目录第一章企企业基本本情况一、公司概概况二、公司经经济管理理特点分分析第二章项项目建设设前期工工作计划划一、项目建建设前期期工作程程序二、项目建建设前期期工作内内容三、项目建建设前期期办事流流程及相相关申请请手续办办理（一）项目目建议书书及可行行性研究究报告（二）建设设项目具具体审批批流程（三）报批批流程四、前期工工作进度度安排（一）项目目前期策策划工作作进度表表（二）项目目组织机机构110第三章项项目可行行性研究究报告111一、项目背背景11二、项目概概况11三、市场分分析13四

2、、分析析166五、建设方方案18第四章综综述222第一章企企业基本本情况一、公司概概况万科企业股股份有限限公司成成立于119844年5月月，以房房地产为为核心业业务，是是中国内内地首批批公开上上市的企企业之一一。截至至20005年112月331日，公公司总资资产为22199亿元元，净资资产为88377亿元。1988年年12月月，公司司公开向向社会发发行股票票2 8800万万股，集集资人民民币2 8000万元，资资产及经经营规模模迅速扩扩大，并并于同年年介入房房地产领领域。119911年1月月29日日，公司司A股在在深圳证证券交易易所挂牌牌交易。同同年6月月，公司司通过配配售和定定向发行行新股2

3、2 8336万股股，募集集资金人人民币11277亿元，开开始向跨跨地域房房地产业业务发展展。19992年年底，上上海万科科城市花花园项目目正式启启动，大大众住宅宅项目的的开发被被确定为为公司的的核心业业务，公公司开始始进行业业务调整整。19993年年3月，公公司发行行45000万股股B股，该该股份于于19993年55月288日在深深圳证券券交易所所上市。BB股募集集资金4451335万港港元，主主要投资资于房地地产开发发，房地地产核心心业务进进一步突突显。2000年年初，公公司增资资配股募募集资金金人民币币6225亿元元，陆续续投资于于深圳、上上海及北北京的住住宅项目目及零售售业务，公公司实力

4、力进一步步增强。220000年底，华华润集团团及其关关联公司司成为其其第一大大股东，持持有的万万科股份份占万科科总股本本的155088。220011年，公公司将直直接及间间接持有有的万佳佳百货股股份有限限公司772的的股份转转让予中中国华润润总公司司及其附附属公司司，成为为专一的的房地产产公司，220033年，公公司进入入广州、中中山、大大连、鞍鞍山房地地产市场场，初步步形成“3+XX”的区域域发展模模式。220044年9月月，公司司1990亿亿元可转转换公司司债券公公开发行行。同期期隆重举举行万科科集团220周年年庆典系系列活动动，发布布未来110年的的中长期期发展规规划。220055年，公

5、公司通过过对经营营环境变变化的敏敏锐察觉觉与及时时应对，全全面完成成年度经经营计划划，业绩绩持续增增长。“万科”成为中中国房地地产行业业第一个个全国驰驰名的商商标。资料来源：万科公公司网站站（ HYPERLINK vannke./maain/ vaankee./mmainn/）二、公司经经营管理理特点分分析万科企业股股份有限限公司是是当前我我国最优优秀的房房地产企企业之一一，“万科”成为中中国房地地产行业业第一个个全国驰驰名商标标，其经经营管理理水平走走在了同同行的前前列。其其特点可可以概括括为以下下5点。（）经营营战略清清晰。万万科公司司于19988年年介入房房地产领领域，在在经营战战略上做

6、做减法，剥剥离非房房地产业业务，突突显房地地产业务务，成为为专一的的房地产产公司，并并于19992年年正式确确定大众众住宅开开发为其其核心业业务。截截至20005年年底，万万科已进进入深圳圳、上海海、北京京、广州州、天津津、沈阳阳、成都都、武汉汉、南京京、南昌昌、苏州州、无锡锡、镇江江、昆山山、中山山、东莞莞、佛山山、长春春、大连连、鞍山山， 目前万万科业务务已经扩扩展到220个大大中城市市，并确确定了以以珠江三三角洲、长长江三角角洲、环环渤海湾湾区域三三大城市市经济圈圈及其他他重点城城市为中中心的发发展策略略。20006年年，公司司以“变革先先锋，企企业公民民”为整体体工作思思路，保保持业绩

7、绩高速增增长，打打造支撑撑未来持持续高速速增长的的新平台台，以保保障第三三个100年中长长期发展展规划目目标的顺顺利实现现，同时时要在“企业公公民”方面成成为行业业表率。 （）市场场竞争策策略有力力。万科科公司在在市场竞竞争策略略上主要要采用“客户细细分”策略，对对窖户需需求进行行更为细细致。约约描述与与归纳，以以此为基基础形成成针对性性的产品品品类，目目的是获获得客户户认同。公公司对客客户关系系工作予予以更多多关注，并并得到了了忠诚客客户的进进一步支支持，由由第三方方公司盖盖洛普进进行的220055年度客客户满意意度调查查显示，220055年内平平均每个个老客户户向628人人推荐了了万科楼楼

8、盘，实实际成交交率为22044。不不断提升升的老客客户的推推介购买买和重复复购买，成成为该公公司得以以在国家家宏观调调控期间间脱颖而而出的最最重要法法宝之一一。即便便将来行行业出现现周期性性调整，万万科公司司也具有有充足信信心获得得应付自自如的腾腾挪空间间。 （）管理理重点突突出。万万科公司司的管理理重点是是在行业业的周期期性变动动中保证证经营安安全、保保持效益益型成长长，并紧紧紧抓住住行业整整合带来来的发展展机会。尽管万万科公司司发展快快，财力力雄厚，但但仍非常常注重风风险控制制，确保保在安全全中增长长。公司司在项目目发展上上秉持“谨慎并并进取”的方针针，更为为重视通通过合作作方式获获取同行

9、行企业拥拥有的存存量土地地，以争争取更为为有利的的付款条条件，改改善公司司现金流流状况。220055年，公公司共新新增土地地储备建建筑面积积65112万万平方米米，其中中483为为合作方方式获得得，尤其其是对于于地价已已趋于高高位的长长三角地地区，公公司更为为审慎，该该区域88544的新新增项目目资源系系通过与与南都的的战略合合作获取取，其价价格低于于市价，并并有两年年分期付付款的优优惠安排排。 （）产品品与服务务创新。万万科公司司在产品品开发上上引领行行业变革革，提出出“原创现现代中式式住宅”的全新新设计理理念，受受到了客客户与市市场的高高度认同同。天津津水晶城城住宅小小区一期期工程获获得专

10、业业最高奖奖项“第五届届詹天佑佑土木工工程大奖奖”。万科科也非常常注重服服务创新新，万科科物业在在全国116个城城市展开开统一行行动，将将其属下下物业管管理公司司的700多个“物业管管理处”统一更更名为“物业服服务中心心”，向220万客客户表明明其“服务为为本”的态度度，并在在物业服服务的，形象和内涵方面提出了全新主张。（）以人人为本。万万科公司司加强人人力资源源管理，强强调以人人为本。220055年，公公司从业业务战略略出发调调整了组组织架构构，强化化了企业业文化与与价值观观，加强强人才的的甄选与与培养，同同时完善善了薪酬酬体系，增增加了对对人才的的吸引力力。由盖盖洛普进进行的220055年

11、度员员工敬业业度调查查结果显显示，万万科居于于其全球球数据库库的第559位。年年内该公公司入选选“20005年中中国卓越越雇主”以及 “20005CCCTV年年度最佳佳雇主”。资料来源：万科公公司网站站（ HYPERLINK vannke./maain/ vaankee./mmainn/）第二章项项目建设设前期工工作计划划一、项目建建设前期期工作程程序长期计划长期计划 五年计划 预备项目计划 年度投资计划 项目建议书可行性研究初步设计技术设计施工图设计建设准备后评价竣工验收生产准备建设实施投资估算 设计总概算 修正设计总概算 竣工决算 施工图预算 二、项目建建设前期期工作内内容1项目建建议书项

12、目建议书书是项目目主管单单位要求求建设某某一具体体项目的的建议文文件，是是基本建建设程序序中最初初阶段的的工作，是是投资决决策前对对拟建项项目的轮轮廓设想想。项目目建议书书的主要要作用是是为了推推荐一个个拟进行行建设的的项目的的初步说说明，论论述它建建设的必必要性、条条件的可可行性和和获得的的可能性性，供基基本建设设管理部部门选择择并确定定是否进进行下一一步工作作。工程程内容比比较简单单的小型型项目可可不编制制项目建建议书，直直接进行行可行性性研究。2可行性性研究报报告项目建议书书一经批批准，即即可着手手进行可可行性研研究。可可行性研研究是在在投资决决策前，对对建设项项目进行行全面技技术经济济

13、论证的的科学方方法。可可行性研研究是项项目前期期工作的的最重要要的内容容，它从从项目建建设和生生产经营营的全过过程考察察分析项项目的可可行性，其其目的是是回答项项目是否否必要建建设，是是否可能能建设和和如何进进行建设设的问题题，其结结论为投投资者的的最终决决策提供供直接的的依据。因因此，凡凡大中型型项目以以及国家家有要求求的项目目，都要要进行可可行性研研究，其其他项目目有条件件的也要要进行可可行性研研究。可可行性研研究报告告是确定定建设项项目、编编制设计计文件和和项目最最终决策策的重要要依据，必必须有相相当的深深度和准准确性，其其投资估估算与初初步设计计概算的的出入不不得大于于10，否则则将对

14、项项目要重重新进行行决策。承承担可行行性研究究工作的的单位必必须是经经过资格格审定的的规划、设设计和工工程咨询询单位，要要有承担担相应项项目的资资质。3设计工工作一般建设项项目(包包括工业业、民用用建筑、城城市基础础设施、水水利工程程、道路路工程等等)的设设计过程程划分为为初步设设计和施施工图设设计两个个阶段。对对技术复复杂而又又缺乏经经验的项项目，可可根据不不同行业业的特点点和需要要，增加加技术设设计阶段段。（）初步步设计。可可行性研研究报告告批准后后，项目目法人委委托有相相应资质质的设计计单位，根根据可行行性研究究报告的的要求所所做的具具体实施施方案。初初步设计计的内容容依项目目的类型型不

15、同而而有所变变化，一一般来说说，它是是项目的的宏观设设计，即即项目的的总体设设计、布布局设计计，主要要的工艺艺流程、设设备的选选型和安安装设计计，土建建工程量量及编制制项目总总概算。（）技术术设计。又又称扩大大初步设设计，是是根据初初步设计计和更详详细的调调查研究究资料编编制的，进进一步解解决初步步设计中中的重大大技术问问题，如如工艺流流程、建建筑结构构、设备备选型及及数量确确定等，以以使建设设项目的的设计更更具体、更更完善，技技术经济济指标更更好。在在技术设设计阶段段应在概概算的基基础上。（）施工工图设计计(详细细设计)。根据据批准的的初步设设计，绘绘制出正正确、完完整和尽尽可能详详细的建建

16、筑、安安装图纸纸，应完完整地表表现建筑筑物外形形、内部部空间分分割、结结构体系系、构造造状况以以及建筑筑群的组组成和周周围环境境的配合合，具有有详细的的构造尺尺寸。施施工图设设计还包包括各种种运输、通通讯、管管道系统统、建设设设备的的设计。在在施工图图设计阶阶段编制制施工图图预算。4施工准准备（）预备备项目。初初步设计计已批准准的项目目，可列列为预备备项目。国国家的预预备项目目的计划划，是对对列入部部门、地地方编报报的年度度建设预预备项目目计划中中的大中中型和限限额以上上项目，经经过从国国家宏观观经济政政策、建建设总规规模、生生产力总总布局、资资源优化化配置、前前期工作作进展情情况以及及外部协

17、协作条件件等方面面进行综综合平衡衡后安排排和下达达的。（）建设设准备。开开工前的的准备主主要工作作内容包包括：完完成征地地、拆迁迁和场地地平整；完成施施工用水水、电、路路、通讯讯等工程程；组织织设备、材材料订货货；准备备必要的的施工图图纸；组组织招标标投标(包括监监理、施施工、设设备采购购、设备备安装等等方面的的招标投投标)并并择优选选择施工工单位，签签订施工工合同。（）报批批开工报报告。建建设单位位在工程程建设项项目已经经批准，建建设资金金已经落落实，各各项准备备工作就就绪后，应应当向当当地建设设行政主主管部门门或项目目主管部部门及其其授权机机构申请请项目开开工审批批。5建设实实施开工许可审

18、审批之后后进行主主体工程程的建设设实施，是是建设项项目付诸诸实施，形形成工程程实体和和生产能能力的决决定性阶阶段。项项目法人人按照批批准的建建设文件件，组织织工程建建设，保保证项目目建设目目标的实实现。施施工单位位编制施施工预算算，按施施工顺序序合理组组织施工工。6生产或或使用准准备生产准备是是生产性性施工项项目投产产前所要要进行的的一项重重要工作作。它是是基本建建设程序序中的重重要环节节，是衔衔接基本本建设和和生产的的桥梁，是是建设阶阶段转入入生产经经营的必必要条件件。使用用准备是是生产性性施工项项目正式式投入运运营使用用所要进进行的工工作。7竣工验验收阶段段所有建设项项目按照照批准的的设计

19、文文件所规规定的内内容和施施工图纸纸的要求求全部建建成，工工业项目目经负荷荷试运转转和试生生产考核核能够生生产合格格产品，非非工业项项目符合合设计要要求，能能够正常常使用，都都要及时时组织验验收。验验收是投投资成果果转入生生产或使使用的标标志。建建设项目目的验收收根据项项目的规规模大小小和复杂杂程度可可分为初初步验收收和竣工工验收两两个阶段段进行。规规模较大大、较复复杂的建建设项目目应先进进行初验验，然后后进行全全部建设设项目的的竣工验验收。规规模较小小、较简简单的项项目，可可以一次次进行全全部项目目的竣工工验收。验验收主要要有三方方面的工工作：（）整理理技术资资料。各各有关单单位(包包括设计

20、计、施工工单位)应将技技术资料料进行系系统整理理，由建建设单位位分类立立卷，交交生产单单位或使使用单位位统一保保管。技技术资料料主要包包括土建建方面、安安装方面面及各种种有关的的文件、合合同和试试生产的的情况报报告等。（）绘制制竣工图图纸。竣竣工图必必须准确确、完整整、符合合归档要要求。（）编制制竣工决决算。建建设单位位必须及及时清理理所有财财产、物物资和未未花完或或应收回回的资金金，编制制工程竣竣工决算算，分析析预(概概)算执执行情况况，考核核投资效效益，报报规定的的财政部部门审查查。8后评价价阶段建设项目后后评价是是工程项项目竣工工投产、生生产运营营一段时时间后，再再对项目目的立项项决策、

21、设设计施工工、竣工工投产、生生产运营营等全过过程进行行系统评评价的一一种技术术经济活活动。通通过建设设项目后后评价以以达到肯肯定成绩绩，总结结经验，研研究问题题，吸取取教训，提提出建议议，改进进工作，不不断提高高项目决决策水平平和投资资效果的的目的。三、项目开开发办事事流程及及相关申申请手续续办理（一）项目目建议书书及可行行性研究究报告主送单位：市发改改委 （）由具具有相应应资质的的咨询单单位或设设计单位位进行编编制。（）在项项目建议议书批准准后，六六个月内内提交项项目可行行性研究究报告。工工程可行行性研究究报告批批准后，其其初步设设计文件件中若概概算超过过可研报报告确定定的总投投资100或建

22、设设规模超超过可研研报告确确定的55，需按按照程序序重新审审批工程程可行性性研究报报告。（）核发发项目建建议书批批复及可可研报告告批复（二）建设设项目具具体审批批流程、选址阶阶段：选址址意见书书（）主送送单位：规划局局提交材料：书面申申请土地权属属证明*1：5000地形形图项目建议议书批复复文件相关开发发资质文文件；（）同时时需提交交材料的的协办单单位：消防局（消消防安全全审查）：申报表表及地形形图。国土局（地地质灾害害危险性性评估审审查）：地质灾灾害危险险性评估估报告及及专家审审查意见见、备案案登记等等。 国土局（用用地预审审）：用用地预审审表、申申请报告告、项目目建议书书批复等等。（）核发

23、发项目选选址意见见书及红红线图等等。、环评、用用地预审审、项目目立项（）环评评：环保保局提交材料：审批申申请表、环环境影响响报告书书及专家家评审。核发：建建设项目目环境影影响评价价审批意意见、建建设项目目环境保保护批准准书。（）用地地预审：国土局局提交材料：申请报报告及申申请表、项项目建议议书批文文、可研研报告、地地质灾害害危险性性评估报报告及专专家审查查意见及及备案登登记、总总体规划划图、地地形图等等。核发：出具具加盖审审批机关关印章和和注明日日期 的的书面决决定或证证件。（）项目目立项：发改委委提交材料：立项申申请、选选址意见见书、项项目建议议书批复复及可研研报告批批复、环环评审批批意见等

24、等，发改委在协协办单位位审批通通过后完完成项目目立项（环环评、用用地预审审等）。、建设用用地规划划许可、建建筑工程程规划许许可审批单位：规划局局 （）建设设用地规规划许可可：协办办单位：消防局局、园林林局、人人防办、环环保局、建建委等。提交材料：书面申申请、可可研报告告批复、建建筑规划划设计方方案（含含综合管管网设计计）、建建筑模型型、协办办单位出出具关于于设计方方案的审审批意见见，经审审批单位位上报市市政府批批准后核核发：建建设用地地规划许许可证、建设工程规划设计方案审查意见（建筑规划方案需先提交规划部门，经市政府审批）。（）建设设工程规规划许可可：提交材料：书面申申请、施施工图说说明（建建

25、施图）、土土地权属属证明、建建设工程程初步设设计批准准文件、年年度计划划、高切切坡深开开挖论证证意见。核发：建建设工程程规划许许可证、土地使使用权出出让阶段段审批单位：国土局局提交材料：法人身身份证明明、营业业执照、用用地申请请、可研研报告及及立项文文件、建建设用地地规划许许可证及及红线图图、实测测地形图图、建设设用地预预审意见见书（含含地质灾灾害危性性评报告告和建设设用地预预审意见见）、规规划设计计方案、环环评报告告等。核发：建建设用地地批准书书、工程设设计审批单位：建委协办单位：消防局局、园林林局、人人防办、气气象局、市市政委等等（）初设设阶段提高材料：申请表表、工程程勘察文文件初设设说明

26、及及图纸、选选址意见见书、建建设规划划用地许许可及附附件 、勘勘察及设设计合同同等，各协办办单位根根据其主主管业务务提交业业务申请请书、各各专业初初设说明明及图纸纸核发：初设设批复、审审查意见见（）施工工图设计计：初设设通过后后，进入入施工图图设计阶阶段，设设计文件件直接委委托施工工图审查查机构审审查，合合格后送送建委备备案。并并报送消消防、园园林等主主管单位位图纸审审查。（）核发发：施工工图审查查报告、各各主管单单位关于于同意项项目专业业设计的的审批意意见书、施工许许可阶段段审批单位：建委办理施工许许可的条条件：（）已经经办理该该建筑工工程用地地批准手手续；（）在城城市规划划区的建建筑工程程

27、，已经经取得规规划许可可证；（）需要要拆迁的的，其拆拆迁进度度符合施施工要求求；（）已经经确定建建筑施工工企业；（）有满满足施工工需要的的施工图图纸及技技术资料料。（三）报批批流程1、用地单单位提交交项目立立项批文文或项目目登记书书、规划划选址意意见书及及规划设设计条件件、可研研报告及及可研批批准文件件、压覆覆矿床评评估报告告及批复复、地质质灾害评评估报告告及批复复、环境境评估报报告书及及批复、建建设用地地项目申申请表等等材料至至区国土土分局。2、区国土土分局组组织项目目用地预预审，核核定用地地是否符符合土地地利用总总体规划划和年度度用地计计划，项项目是否否符合国国产业政政策，各各项指标标是否

28、符符合国家家定额指指标要求求，并核核实报批批用地范范围，测测量部门门制作勘勘测定界界图和勘勘测定界界技术报报告书。3、区国土土分局组组织报批批材料报报市国土土局审查查、签字字、盖章章。4、市国土土局上报报用地请请示文件件和审查查意见报报省国土土资源厅厅进行各各处室联联审，报报省政府府批准。5、省国土土资源厅厅开具缴缴费通知知单，开开发区财财政局按按规定缴缴费及办办理新增增建设用用地有偿偿使用费费入库手手续。6、区国土土分局到到省国土土厅办理理缴费手手续，拿拿回批文文。四、前期工工作进度度安排（一）项目目前期策策划工作作进度表表时间工作安排4月1日项目总顾问问1调研目目的的确确定2调研范范围的确

29、确定3调研内内容的确确定4调研问问卷的确确定4月16日日4月119日调研计划呈呈交发展展商发展商提出出修改意意见稿4月17日日调研阶段问卷确认、准准备、调调研员培培训调研准备工工作完成成4月21日日正式调研1消费者者调研2在售楼楼盘调研研3宏观经经济调研研4月21日日4月330日报告撰写阶阶段1问卷统统计分析析2运用SSPSSS统计软软件，对对各项选选题进行行统计，并并制成图图表形成成5月1日5月88日调研报告的的撰写1在统计计的结果果上进行行系统性性的分析析和交叉叉分析 2项目组组讨论修修改（寻寻找不足足，及时时更改） 3项目分分析（项项目的优优劣势、机机会点与与风险点点分析） 4市场定定位

30、（完完成对目目标消费费群体和和价格、卖卖点的定定位） 5初稿完完成（项项目小组组全体成成员讨论论报告） 6汇报领领导讨论论（公司司项目督督导讨论论报告）（二）项目目组织机机构项目组成员员王绍宏、郑郑笔元、高高航、徐徐立明项目组分工工表项目经理郑笔元、王王绍宏、高高航、徐徐立明总策划师郑笔元访问员王绍宏、徐徐立明实地质量评评估高航数据库整理理王绍宏、高高航、徐徐立明统计分析与与技术报报告郑笔元第三章项项目可行行性报告告一、项目背背景1、项目名名称：万万科白马花花园2、可行性性研究报报告的编编制依据据： （1）城城市居住住区规划划设计规规范 （2）上上海市城城市拆迁迁管理条条例 （3）城城市居住住

31、区公共共服务设设施设置置规定 （4）住住宅设计计规范 （5）住住宅建筑筑设计标标准 （6）建建筑工程程交通设设计及停停车场设设置标准准 （7）城城市道路路绿化规规划及设设计规范范 （8）高高层民用用建筑设设计防火火规范3、可行性性研究报报告的编编制范围围：根据“白马马花园”项项目建议议书和初初步规划划方案，本本研究工工作范围围主要是是该类住住宅市场场调查分分析，投投资估算算，项目目经济效效益评价价与资金金筹措，风风险分析析以及营营销策略略等。二、项目概概况万科白马花花园，位位于莘闵闵别墅区区内，小区以以明中路路为界分分为南北北两块，集集联排别别墅、MMINII情景花花园洋房房、蚂蚁蚁工房、99

32、0、多多层电梯梯洋房五五大产品品于一体体，是万科科继城市市花园、假假日风景景、四季季花城后后又一新新市镇典典范。白马花园建建筑理念念为德国国理性主主义建筑筑，项目目借鉴了了“新城市市主义”的规划划理念和和“城市类类型学”的设计计方法，力力求创造造复合、多多元的居居住空间间，体现现了现代代休闲居居住概念念。建筑筑设计中中运用对对景、借借景等手手法塑造造出简约约、丰富富且细腻腻的居住住氛围。呈呈现在人人们面前前的将是是“自然、和和谐、生生态、健健康”的低密密度水景景社区。（一）白马马花园总总体规划划理念、以“德德式理性性主义建建筑”设计原原理进行行规划；、重视按按城市发发展方向向同步开开发区内内地

33、块，依依托已经经形成人人气比较较旺盛和和形象比比较好的的区域；、充分利利用水系系景观营营造小区区主轴；、位于小小区中部部的景观观绿轴是是规划的的中心绿绿地，并并把基地地平分为为东西两两块；、西地块块的景观观价值优优于东侧侧地块，故故早东侧侧地块增增设了一一条景观观辅轴，从从而达到到景观价价值的平平衡均好好；、小区干干路与尽尽端式组组团道路路的结合合，降低低了道路路用地，提提高了道道路利用用率和小小区的绿绿化率。（二）白马马花园景景观设计计理念、延续小小区的规规划初衷衷，针对对水系、绿绿轴及道道路景观观进行设设计；、延续建建筑园林林简约、现现代、理理性的德德式园林林风格；、“景观观水系、景景观绿

34、轴轴、景观观干路”三条主主线进行行延展；、项目二二期的七七栋建筑筑中有五五栋是临临水建筑筑，利用用河道的的不同形形态和优优势，采采用南侧侧沿河栈栈道和北北侧软植植驳岸强强化景观观效果；、组团景景观规划划，利用用地下车车库屋面面作为组组团景观观，营造造归家庭庭院空间间。设置置儿童活活动及老老人健身身场地,增加社社区气氛氛。社区遵循“新城市市主义”理念造造镇，将将居住、工工作、购购物、休休闲等链链接起来来，构成成一个十十分完善善、便利利、现代代的多元元化生活活空间。 社区内内四条原原生自然然河道形形成长达达20000米的的宽阔水水岸线，葱葱郁的植植被、三三条南北北贯通的的景观公公共走廊廊和大面面积

35、集中中绿地，共共同构筑筑了白马马花园水水岸生活活之美。简简洁的德德式理性性主义建建筑，融融入高科科技派和和人文主主义的许许多有益益手法，使使建筑单单体在理理性中透透着睿智智和美感感，富于于唯美主主义风尚尚。建设规模与与目标参数项数据占地面积3730000平方方米总建筑面积积3800000平方方米总户数公寓15000户、别别墅1110户容积率1.14（整整体：11.144）/（别别墅：00.677）小区绿化率率35停车位状况况736车位位（比例例1.771）开发周期4三、市场分分析（一）概括括松江新桥镇镇位于中中国大陆陆海岸线线中段， 经济发发达的长长江三角角洲入海海口，面面积6005平方方千米

36、，人人口 550万。为进一步加加大生态态环境的的建设力力度，提提高环境境保护能能力，减减少污染染物的排排放，松松江区连连续实施施了三轮轮环保三三年行动动计划。通通过实施施环保三三年行动动计划，进进一步完完善了环环境基础础设施，全全面完成成污水处处理系统统工程和和污水收收集管网网等减排排项目的的建设，提提高了污污水纳管管率，固固体废弃弃物综合合处置场场工程启启动建设设，全区区进一步步加大黑黑臭河道道的整治治力度，环环境质量量明显改改善。投资环境良良好。松松江区位位于上海海市西南南，黄浦浦江上游游。距上上海市中中心399公里、虹虹桥国际际机场225公里里、浦东东国际机机场688公里。沪沪杭高速速公

37、路、沪沪杭铁路路复线和和黄浦江江贯穿松松江全区区，公路路网四通通八达，交交通便捷捷。松江江区境内内有3个个千吨级级水运码码头。松松江城区区拥有自自来水厂厂2座，日日供水330万吨吨，各镇镇也均建建有万吨吨级以上上水厂；拥有污污水处理理厂2座座，日处处理能力力20万万吨；拥拥有244座355KV及及以上变变电站，其其中2220KVV变电站站1座，1110KKV变电电站1座座，总供供电能力力为1442.66万千伏伏安；拥拥有电话话装机总总容量达达27.8万门门，DDDD、IIDD、数数据图像像以及宽宽带等通通信手段段齐全，电电话普及及率在上上海市郊郊处于领领先水平平。（二）20007年年上海市市松

38、江区房地产产市场分分析松江区以构构建和谐谐社会主主义统领领经济社社会发展展的全局局，20007年年经济实实现又好好又快发发展，主主要经济济指标全全面增长长, 为为房地产产的发展展提供了了良好的的宏观经经济环境境和外部部社会环环境。房房地产业业经历了了金融、税税收、规规划、土土地、行行政等多多种政策策调控，逐逐步由过过热回归归到理性性，走上上了理性性健康发发展的道道路。 （一一）松江江区房地产产市场理理性运行行的显著著标志：总量、速速度、结结构、效效益协调调发展 、从总总量看，房房地产投投资高位位回落与与房地产产销售强强劲增长长表明松松江区的的房地产产市场已已步入正正轨。 房地产产投资高高位回落

39、落。上半半年，全全区共完完成房地地产投资资41.37亿亿元，比比上年同同期减少少11.03亿亿元，其其中住宅宅投资333.669亿元元，商业业用房投投资0.58 亿元，办办公用房房投资55.822亿元，其其他用房房投资11.288亿元，同同比分别别减少77.366亿元、00.155亿元、00.944亿元、22.588亿元，各各类商品品房投资资均呈现现回落态态势。11-6月月所有商商品房在在建项目目1155个，比比上年同同期减少少了155个；施施工面积积8777.122万平方方米，同同比减少少了1449.997万平平方米。 房地产产销售强强劲增长长。上半半年，全全区共实实现商品品房销售售额100

40、4.443亿元元，比上上年同期期增加333.884亿元元，促使使销售额额强劲增增长的主主要原因因是成交交量的快快速增长长，上半半年共销销售商品品房1449.441万平平方米，同同比增加加33.98万万平方米米（为了了更准确确反映商商品房销销售的增增长情况况，本文文中出现现的销售售数据均均扣除了了重大配配套房的的数据）。从从销售地地区看，九九亭板块块是成交交量最大大的地区区。1-6月，该该地区实实现商品品房销售售47.41万万平方米米，占全全区销售售面积的的31.7%。投资的高位位回落和和销售的的快速增增长是房房地产理理性成长长的表现现，是宏宏观调控控的积极极成果，是是房地产产市场发发展最理理想

41、的状状态。 、从速速度看，投投资速度度下降与与销售速速度增长长是房地地产市场场健康发发展的表表现。 投资速速度下降降。上半半年，全全区共完完成房地地产投资资41.37亿亿元，比比上年同同期下降降21.1%，连连续6个个月降幅幅超过110%。房房地产投投资前三三位的九九亭、方方松、新新桥地区区均出现现了较大大幅度的的下降，分分别完成成投资88.388亿元、77.066亿元、66.633亿元，同同比下降降10.2%、446.55%、222.99%。 销售速速度增长长。1-6月，全全区共实实现商品品房销售售额1004.443亿元元，同比比增长447.99%，销销售面积积1499.411万平方方米，同

42、同比增长长29.4%。从从销售地地区看，泗泗泾板块块成为销销售量增增幅最大大的地区区。1-6月，该该地区共共销售商商品住宅宅13.57万万平方米米，比上上年同期期增长882.11%。 销销售的增增长有利利于不断断消化区区域内的的可售房房源和空空置面积积，带动动区域经经济繁荣荣；投资资的适度度开发有有利于防防止市场场供应的的过量和和炒作行行为的滋滋生，使使得供求求双方在在这种 “互动”中逐步步形成均均衡。松松江区不不断下降降的房地地产投资资速度和和稳步增增长的销销售速度度喻示着着松江房房地产市市场已经经走上了了持续健健康发展展的轨道道。 、从结结构看，投投资内部部结构的的优化和和资金结结构的改改

43、善是房房地产理理性成长长的结果果。 投资内内部结构构进一步步优化。住住宅投资资33.69亿亿元，占占房地产产投资的的81.4%，比比重比上上年同期期上升了了3.11个百分分点。住住宅投资资中别墅墅投资111.883亿元元，占住住宅投资资的355.1%，普通通住宅投投资200.8亿亿元，占占61.7%。可可见，房房地产投投资的内内部结构构是市场场需求分分化的结结果，别别墅等高高档市场场与普通通住宅的的主流市市场并存存，需求求差异促促使房地地产投资资结构在在不断调调整中优优化。房地产资资金对金金融的依依赖度减减少。存存贷款利利息上调调且再次次加息的的可能依依然存在在，提高高了开发发商贷款款的资金金

44、成本，在在本年资资金来源源构成中中，国内内贷款的的比重明明显下降降，1-6月，国国内贷款款共199.611亿元，占占整个资资金来源源的199.6%，同比比回落了了16.2个百百分点，企企业自筹筹资金117.443亿元元，同比比上升了了1.33个百分分点。房房地产投投资领域域对金融融的依赖赖度减少少，金融融风险有有所减小小。 、从效效益看，新新建楼盘盘的品质质更趋成成熟。 随随着城市市的发展展和进步步，住宅宅建设也也融入了了更多的的居住理理念，体体现了现现代人对对于品质质生活的的追求。三三湘四季季花城率率先引入入“高层住住宅太阳阳能建筑筑一体化化”高新技技术，将将节能、科科技等全全新理念念与人们

45、们关系最最密切的的“家”紧紧地地联系在在一起；绿庭尚尚城独到到贴心的的户型设设计，每每一个细细节都力力求卓越越；佘山山3号以以其精致致和实用用的规划划浓缩了了别墅的的精华；奥林匹匹克花园园则营造造了一种种科学运运动的健健康的生生活方式式，这些些楼盘都都以其优优良的品品质成为为购房者者关注的的热点。 （二二）对松松江房地地产进一一步理性性发展的的几点建建议 、加快快公共建建设，消消化房源源总量。虽虽然全区区商品房房销售快快速增长长，但是是空置面面积依然然较多，11-6月月，松江江区的空空置面积积1477.355万平方方米，是是上年同同期的11.5倍倍。松江江要以轨轨道9号号线为契契机，大大力发展

46、展城区内内的公共共交通网网络，加加快完善善城市基基础设施施、生活活配套设设施建设设，为居居住者提提供一个个便捷的的出行条条件和生生活环境境，加快快消化本本区的空空置面积积，使得得房地产产业更好好地发展展。 、加强强市场监监督，规规范市场场运作。随随着松江江区商品品房的热热销，不不少楼盘盘的价格格也“水涨船船高”，由于于房产商商掌握着着供应量量的主动动权，买买卖双方方存在着着信息上上的不对对称，因因而政府府要加大大对房地地产市场场的监管管力度，防防止房产产商“囤盘惜惜售”，警惕惕房价过过快增长长。因为为住房不不仅是市市场问题题和经济济问题，也也是民生生问题、社社会问题题和政治治问题，住住房供应应

47、是否充充足，房房价上涨涨是否过过快都将将直接关关系到百百姓的切切身利益益，对于于稳定一一个地区区的经济济发展和和保障人人们的安安居乐业业具有重重要意义义。 、落实实住房保保障，完完善供应应结构。今今年以来来，市场场上的小小户型可可谓供不不应求，开开发量和和供应量量都远远远小于市市场需求求量，随随着房价价的上涨涨，中低低收入家家庭的购购房支付付能力明明显不足足，政府府应当积积极通过过调整住住房的供供应结构构扩大对对中小户户型的供供应来满满足中低低收入家家庭的住住房需求求；通过过加快廉廉租住房房与经济济住宅的的开发建建设，进进一步扩扩大住房房保障的的覆盖面面，推进进住房保保障体制制的落实实，使市市

48、场上住住房需求求的压力力得到一一定程度度的缓解解。 、发展展节能住住宅，提提升社会会效益。据据上海房房地产协协会调查查数据显显示，上上海建筑筑能耗的的水平是是发达国国家的223倍倍，住宅宅空调能能耗是发发达国家家的3-4倍，住住宅建设设和使用用过程的的能耗占占社会总总能耗220左左右。因因而要积积极转变变房地产产业的生生产经营营模式，大大力发展展节能省省地型住住宅；提提高产业业发展的的科技含含量，降降低对资资源、能能源的消消耗；推推进节能能技术的的研究以以及在建建筑中的的推广应应用；引引导消费费者树立立理性绿绿色的消消费观念念和生活活方式，注注重提升升居住品品质。应应当将房房地产业业的经济济效

49、益与与社会效效益、环环境效益益统一起起来，实实现房地地产业的的可持续续发展。四、分析析（一）项目目优势全面家居解解决流程程，优秀秀品质安安心享受受万科白马花花园的家家居解决决流程由由多方单单位共同同参与，荟荟萃各方方权威意意见，严严格控制制产品细细节指标标，提前前消除安安全隐患患。针对对客户关关心的问问题，万万科及时时收集客客户反馈馈意见，集集合专家家科学建建议，全全面解决决家居装装修问题题，为业业主开启启安全舒舒适的精精装生活活。人性化设计计，细致致入微装修中的任任何一个个细节，白白马花园园都经过过了反复复论证和和推敲，即即使一个个微不足足道的接接线槽，也也都凝结结着工作作人员的的智慧和和心

50、血。正正是因为为每道工工艺都能能精心考考量，业业主才能能生活的的如此舒舒适安心心。集团采购，高高性价比比白马花园把把建筑的的质量品品质放在在心头，房房屋装修修材料通通过集团团统一采采购，与与国际知知名供应应商ICCI、摩摩恩等签签定合作作协议，规规模化采采购，一一体化服服务，有有效降低低装修成成本，省省去业主主奔波劳劳力之苦苦，享受受更加科科学专业业的精装装服务。成品化拼装装，高度度环保在世界装修修潮流当当中，成成品化拼拼装已经经成为最最热门的的装修标标准，白白马花园园引入先先进的成成品化拼拼装技术术，地板板等装修修材料皆皆选用环环保产品品，原厂厂生产、现现场拼装装，绿色色环保的的装修理理念贯

51、穿穿至每个个环节。多重验收，保保证产品品质量白马花园房房屋装修修的每个个细节都都按照标标准严格格把控，经经过从公公司到客客户等五五重验收收和检测测程序，及及时发现现、解决决问题，确确保装修修品质精精益求精精，万科科精装生生活，从从此安心心享受。（二）项目目劣势、白马花花园所处处的新闵闵别墅区区是新近近重点开开发区域域之一，区域开发程度不高，其相关配套设施有待完善。、松江区区房地产产开发迅迅速，周周边欣绿绿名苑、聚聚丰苑、云云间山庄庄、荣盛盛名邸、丽丽水华庭庭等房产产竞争激激烈。、楼盘在在道路一一侧，噪噪声、扬扬尘较大大，对居居住有一一定影响响。、由于白白马花园园的价格格定位过过高，让让普通大大

52、众难以以接受，局局限了此此处的居居住群体体性质。居居住群体体的过于于单一，不不利于整整个区域域的发展展。（三）机会会点分析析便捷交通：距莘庄庄地铁站站约7公公里，出出行便捷捷畅达完完备医疗疗：瑞金金医院闵闵行分院院，社区区健康保保障中心心等繁华华商业：约70000弘基购购物休闲闲中心（招招商中）优质教育：社区内约3000 岳阳一级幼儿园（已签约入驻）活力运动：一兆韦德综合健身会所（已开业）原生景观：四条天然河道萦绕，原生绿意贴近生活完善户型：多样户型设计，满足各类家庭生活需求品质精装：万科全面家居解决方案，品牌建材国际工艺无忧物管：万科物业，优乐生活在万科（四）威胁胁点分析析松江区房地地产开发

53、发迅速，周周边别墅墅类楼盘盘有沿海海郦墅、泗泾颐颐景园二二期、河谷33号、红墅118588、长泰别别墅、英郡别别院、佘山东东紫园、山语原原墅、沿海丽丽水馨庭庭、佘山东东郡、意境雅雅苑、叠翠逸逸墅、世茂佘佘山庄园园、保利十十二橡树树庄园、英郡雷雷丁、依云郡郡二期、圣塔路路斯、名仕豪豪庭、欣绿名名苑、原野花花园、中凯佘佘山别墅墅、达安圣圣芭芭花花园、温莎半半岛别墅墅、泰晤士士小镇、爱伦坡坡艺墅、紫都上上海晶园园、佘山银银湖别墅墅、明月清清泉别墅墅、绿洲比比华利花花园、佘山宝宝石别墅墅等，由由于别墅墅类楼盘盘的大量量开发，各种户型楼盘竞相改变策略，充分挖掘不断变化发展的房地产市场，市场竞争激烈。五、

54、建设方方案（一）产品品定位白马花园以以德国理理性主义义建筑为为设计导导向，项项目借鉴鉴了“新城市市主义”的规划划理念和和“城市类类型学”的设计计方法，力力求创造造复合、多多元的居居住空间间，体现现了现代代休闲居居住概念念。建筑筑设计中中运用对对景、借借景等手手法塑造造出简约约、丰富富且细腻腻的居住住氛围。呈呈现在人人们面前前的将是是“自然、和和谐、生生态、健健康”的低密密度水景景社区。流通的物业业品种其其最终的的产品都都是要面面向目标标市场，户户型则是是住宅产产品的最最终表现现，是消消费者最最关心的的问题，它它与项目目的市场场定位密密不可分分，随着着消费者者定位层层面的细细分和变变化，它它的户

55、型型面积、平平面布局局、功能能配比会会有很大大的变化化。根据万万科对松松江地区区房地产产市场的的调查分分析，我我们提出出如下建建议：1、定位理理由：距离主城上上海仅220分钟钟车程，来来自房交交会统计计，越来来越多的的主城客客户，被被松江水水道的丰丰富生态态资源的的生态宜宜居所吸吸引，其其置业量量有增无无减，在在价格上上又被普普通老百百姓所接接受，为为大众买买的起有有档次的的房子。 同时给给在这充充满竟争争，压力力环境下下而在外外辛苦打打拼的人人们有一一个舒缓缓心情，优优雅而恬恬静的一一个绿色色氛围。2、户型设设计建议议户型的设计计应充分分满足消消费者的的需要，居居住行为为是住宅宅户型设设计的

56、基基础，应应紧紧围围绕着人人类的居居住行为为来进行行功能分分室及其其其他安安排，户户型面积积和户型型结构是是住宅产产品定位位的关键键。本案户户型设计计建议如如下：三房二厅一一卫（一一楼）（一楼933平米33室1厅厅设计，动动静分明明，空间间层次更更为丰富富，独享享亲地、亲亲绿生态态角度，阳阳光、清清风、花花香自由由流淌，更更和谐自自然感受受，超值值附奉宽宽阔露台台、地下下室，营营造有天天有地的的类别墅墅生活体体验）三房二厅一一卫（二二楼）（在白马22房就是是等同33房。22房的价价钱，33房的享享受。990平米米实用三三房设计计，经典典的二楼楼、三楼楼南北双双露台设设计，功功能布局局更为合合理

57、，生生活享受受更为丰丰富。总总建筑面面积约990 m2，实用型型三房设设计，功功能合理理，南北露露台设计计，动静静有致，更更多生活活情趣空空间，多处收收纳系统统，小空空间的大大秘密，卫生间间：干湿湿分离，尺尺度合适适）三房二厅一一卫（三三楼）（总建筑面面积约886 m2，紧凑三三房设计计，温馨馨浪漫，主卧南南阳台，增增加生活活情趣，起居室室收纳系系统，小小空间的的大秘密密，U型厨厨房，空空间合理理化、利利用最大大化，卫生间间：干湿湿分离，尺尺度合适适 二房二厅一一卫（四四楼）（总建筑面面积约667 m2，舒适两两房设计计，动静静有致，客厅南南阳露台台，餐厅厅北露台台，享更更多天地地，U型厨厨房

58、，空空间合理理化，利利用最大大化，卫生间间：干湿湿分离，尺尺度合适适）三房二厅一一卫（五五楼）（总建筑面面积约886 m2，紧凑两两房，方方正实用用，小家家庭的大大天地，主卧露露台设计计，温馨馨浪漫，厨房大大面积采采光，与与露台相相连，增增添生活活情趣，卫生间间干湿分分离，尺尺度合适适）（）楼层层设置：多层电电梯洋房房4-55层；小小高层88层；蚂蚂蚁工房房6层；MINNI情景景花园洋洋房5层层；联排排别墅33层（4）装饰饰设置结构：现现浇钢筋筋混凝土土框架剪剪力强结结构 供水：电电表出户户，冷热热水管为为PP-R管，设设管道直直饮水外墙：面面砖、局局部涂料料供电：电电表出户户，设电电气回路路

59、照明内墙：外外墙保温温 供气：烯烯气由客客户自行行向燃气气提供商商申请开开通电梯：日日立 电梯服务务户数:1梯22户通讯:每每户两对对电话进进线，预预留ADDSL接接口门窗:钢钢质进户户门，塑塑钢门窗窗卫生间:铺设墙墙地砖；定制镜镜箱；摩摩恩龙头头；科勒勒座厕、台台盆；浴浴霸；定定制成品品淋浴房房或浴缸缸大堂:内内墙用人人造大理理石贴面面 厨房:铺铺设墙地地砖；定定制橱柜柜；“帅康”或“方太”品牌灶灶具、脱脱排、消消毒柜；“能率”或“林内”品牌热热水器；“摩恩”品牌水水槽、龙龙头、皂皂液器等等（）车位位：停车位位:7336车位位比1.7:11；停车车位售价价7万元元/位（）周边边配套设设置中小学：莘庄中中学、莘莘庄镇小小学、实实验小学学综合商场场：家乐乐福、华华联吉买买盛、乐乐购、世世纪联华华、农工工商超市市、联华华超市 幼稚园：松江岳岳阳幼儿儿园 银行：建建行、光光大银行行、农行行、中信信银行、农农村银行行、工行行、招行行、民生生银行、浦浦发银行行、中行行医院：银银都社区区门诊、莘莘建社区区卫生服服务站、闵闵行区中中心医院院交通：轨轨道交通通1号线线