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文档简介

1、项目全过程管理流程(可以直接使用,可编辑 优秀版资料,欢迎下载)项目全过程管理流程目录一、全过程管理总体要求3二、项目实施阶段划分3三、各阶段工作内容及流程 4(一)项目策划阶段4(二)工程前期阶段4(三)设计阶段8(四)招投标阶段9(五)工程施工阶段9(五)工程施工阶段9(五)工程施工阶段9(六)竣工验收阶段15(七)后期管理15一、全过程管理总体要求对项目的投资、质量和建设周期采用科学的方法和手段进行控 制,协调有关单位之间的关系,向招标人提交可行的项目前期和后期 的管理工作计划以及完整的建设管理服务档案资料,组织工程的交 工、竣工验收及综合验收,并使工程顺利投入使用;在办理完相关产 权证

2、书后移交给招标人。、项目实施阶段划分序 号工作 阶段工作内容成果文件1决策 阶段需求分析;项目策划;立项报批项目需求分析文 件;项目策划报告; 立项批文2工程办理施工期的各种报批手续相关部门批文3设计 阶段力泵设计;初步设计;施工图设计相关设计成果文件4招标 阶段工程、监理等及货物采购招标中标通知书;相关 主管部门批文5工程 施工 阶段质量控制;进度控制;投资控制;安全管理;信 息管理计划文件;执行总 结6竣工 验收 阶段协调、组织竣工验收验收批文7后期 管理在规定的工程质量保修期内,负责检查工 程质量状况,组织鉴定质量问题责任,督 促责任单位维修相关产权证书三、各阶段工作内容及流程(一)项目

3、策划阶段1、组织策划机构和业主进行需求分析,确定项目的建设规模、建设标准;2、组织进行项目策划报告的技术经济论证;3、根据项目策划书,组织进行立项报批工作,并取得立项批文。(二)工程前期阶段1、工作内容1)办理用地土地、规划、环保、抗震、人防、消防、园林绿化、 市政等全部手续;2)组织完成测绘、日照分析、环评、交评、景观等工件 ;3)组织完成“三通一平;4)办理工程规划许可证、用地许可证及施工许可证的申领工作;5)完成工程合同以及其他各类合同的洽谈与签订(合同签订前 须征得招标人的同意);6)完成并办理项目建设过程中的其他手续。2、工作流程图1:工程前期工作流程3、涉及部门及要求本项目报批流程

4、及相关审批程序、审批时间、应交纳的规费建设项目前期报批流程表流程序号工作内容工作涉及部门需要资料备注1*项目建议书/立项发改委(局)土地中标通知书,出让合同, 要求立项报告2*可行性研究发改委(局)立项批复文件、土地预审意 见、地形图、环评、建设部门 规划意见3*勘设红线建设局、规划科申请表、计划立项文件、土地 出让、建设单位申请用地的函 件、工程简要说明、1: 500地形图(三份)4*签订土地合同国土局总图、批复面积、用地规划许 可证、地形图、土地呈报表5办理拆迁前期手续拆迁办6拆迁拆迁办7办理拆迁验收合格证拆迁办8*招标确定设计单位招标管理机构要求进行设计招投标的报告、 招标文件、报名单位

5、9*初步力杀设计设计院10*初步力杀设计报审建设主管部门 组织申请表、送审报告、勘设红线 (复印件)、设计文件和图纸(2 套)、环评、交评、日照分析11办理用地手续国土局总图、批复而枳、用地规划许 可证、地形图、土地呈报表12*地质勘查勘测设计院流程序号工作内容工作涉及部门需要资料备注13*深化初步设计力杀设计院方案文体、计划、总图、报告14*制i环保、巾政等专业工程方案环保局消防支队 建设局、交警支队方案文体、计划、总图、环评报告、地形图、单体图、文本交评报告、勘设红线15*深化设计方案报审建设主管部门方案文体、计划、总图、报告16*地质详勘勘测设计院17*施工图设计设计单位18*施工图报审

6、建设主管部门施工图、设计合同、方案#匕复、计划19施工、监理招投标招标管理机构20*办理规划许可证建设主管部门申请表、计划、土地使用证、勘设 红线、方案批复、消防、防疫、环 保等部门审批意见;总图三份,全 套施工图、平立剖施工图一套21 *办理施工许可证建设主管部门申请表、土地证、建设工程规划许可证及红线图、房屋拆迁验收合格 证、排污许可证、总平图以及 13 a至13r的所有资料22消防审查消防大队方案#匕复、防火专篇、计划、勘 设红线、施工图、实测图1:50023卫生防疫审查建设主管部门方案批复、防疫专篇、日照分析施工图流程序号工作内容工作涉及部门需要资料备注24抗震审查第二方设计院施工图2

7、5人防审查人防办申请表、人防施工图26绿化审查建设主管部门申请表、绿化总图27父警审查交警支队申请表、车位及车道图、总图28施工图审查批准书建设局工程科29资金证明开户银行30施工、监理中标通知书及合同招标办31质量、安全监督受理表质监、安监站32项目经理上岗证交易中心33施工单位进当地许可证建管站(外地企业需要)34竣工档案承诺书城建档案馆35文明施工管理责任书执法局36建设工程质量安全、社 会治安综合管理、计划 生育目标责任建设主管部门37保险合同保险公司38白蚁预防合同白蚁防治所39建设工程廉政责任书建设主管部门40市政配套费(招标土地/、需要)(三)设计阶段 1、工作内容1)熟悉设计文

8、件,审查设计文件的规范性、工艺的先进性和科学 性、结构的安全性、施工的可行性和设计强制性标准的适宜 性等;2)负责审查施工图及各项设计变更,向招标人提出意见与优化 建议,在工程的各个阶段,招标人有权根据实际情况提出设 计变更的要求,代建人应及时组织协调设计部门和施工单位 进行落实;3)掌握关键设计环节和进度情况,督促设计单位按合同和协议 要求及时供应合格的设计文件;4)对设计中出现的重大问题和情况,项目代建单位要及时向招 标人反馈,并积极主动联合招标人与设计单位进行磋商,寻 求解决方法;5)验收设计图纸和设计文件(包括委托及督促图审单位进行图 纸审查);6)组织设计单位进行现场设计技术交底;7

9、)审核施工单位对设计文件的意见和建议,会同设计单位进行 研究,并督促设计单位尽快给予答复;8)对设计的工作质量进行评定;9)保管所有设计文件及过程资料,项目代建期限届满或本合同 终止时移交给招标人和档案管理部门。2、工作流程图1:工程前期工作流程(四)招投标阶段1)实施招投标管理工作。发布相应招标信息,协助招标人对投 标申请人进行资格审查等;2)完成招标文件的编制,由招标人审定通过;3)与招标人一起进行合同谈判;4)工程招标代理由代建人协助招标人选择具有相应资质的其他 中介完成。5)按政府有关规定协助委托方共同完成施工、设备与材料采购 的招投标管理工作。6)制定采购程序和招标、评标管理办法,负

10、责评标、询标以及与中标人三方共同签订。.(五)口施工瞬”空1、质量控制/评审1、质量控制/评审No进行设计方案招投标(1 )质果控缶色需进行设计方案招投标(1 )质果控缶色需1F-Yes施工图方案修改/深化事先控制资质审查事先控制资质审查1)熟帝和掌握质量控制的技求依据;1)熟帝和掌握质量控制的技求依据;No加盔熊琳两神哗 地魄而检验U如震/人防/绿化/交警/评审No3)严格审杳旃No3)严格审杳旃E伍人员的资质;Yes事中控制事中控制HR5)做平施,中禅取质No签监理、施工合同批准艺过程质量控制工作;1)做好施工)复杳施工单位提交的施王组织设计或施工方案人r 十山杳; 监理、施工招标做破计合

11、同:, 裔概子生产环境型生常|斐扬No签监理、施工合同批准艺过程质量控制工作;1)做好施工2)做好工序交接检查工作;3)做好隐蔽工程检查、验收工作;4)做好工程变更的处理工作;5)做好设计变更及技术核定处理工作;6)做好工程质量事故的处理工作;7)正确行使质量监督权;8)严格单项工程开工报告和复工报告审批制度;9)做好质量技术签证;10)行使质量否决权,为工程进度款的支付签署质量认证意见11)建立质量日志12)参加现场质量协调会;13)定期向业主报告有关工程质量动态情况(周、月)。事后控制1)主持处理工程中发生的重大质量事故,提出事故处理报告2)及时组织工程竣工验收。(2)质量控制的工作流程2

12、、进度控制(1)进度控制内容事前控制1)编制项目实施总进度计划,制定保证总工期不突破的对策措 施;2)审核施工单位提交的施工进度计划;3)审核施工单位提交的施工方案;4)审核施工单位提交的施工总平面图;5)制定由业主供应材料、设备的采、供计划;6)协助业主按时完成现场障碍物的拆除,及时向施工单位提供 现场:7)协助业主组织施工临时供水、供电,接通施工道路,线路,及时为施工单位创造必要的施工条件;8)协助业主按合同规定及时向施工单位提交设计图纸和设计文 件;9)按合同规定及时向施工单位支付预付备料款。事中控制1)建立反映工程进度状况日志,逐日如实记载每日形象部位及 完成的实物工程量;2)工程进度

13、的检查,审核施工单位每周、每月提交的工程进度报告:3)按合同要求,及时进行工程计量验收;4)做好有关进度、计量方面的签证:5)做好工程进度的动态管理,必要时调整工时目标 ;6)为工程进度款的支付签署进度、质量方面认证意见:7)组织现场协调会;8)定期向业主报告有关工程进度情况(周、月).事后控制1)制定总工期突破后的补救措施;2)公正地处理施工单位提出的工期索赔。3)施工阶段投资管理(2)进度计划系统流程建设工程项目进度计划系统是由多个相互关联的进度计划组成 的系统,它是进度控制的依据.本工程进度计划系统图如下:总进度纲要设计进度计划物资采购及供施工招标进度计划施工总进度计划项目动用准备应进度

14、计划工作进度计划主体工程主体工程主体工程设计进度计划物资采购及供施工招标进度计划施工总进度计划项目动用准备应进度计划工作进度计划主体工程主体工程主体工程主体工程主体工程精装修工程3、投资控制(1)投资控制内容事先控制1)熟悉设计图纸、设计要求、招投标书,分析合同价构成因素, 明确工程费用最易突破的部分和环节,从而明确投资控制重 点;2)预测工程风险及可能发生索赔的诱因,制订防范性对策,减少 向业主索赔的发生;3)按合同规定的条件,协助业主如期提供可施工现场,使其能 如期开工,正常施工,连续施工,不要违约造成索赔事件;4)按合同要求,如期、保质、保量地供应由业主负责的材料,设 备到场,不要违约造

15、成索赔事件;5)按合同要求,及时提供设计图纸等技术资料,不要违约造成索 赔事件。事中控制1)按合同规定,及时答复施工单位提出的问题及配合要求,不 要造成违约和对方索赔;2)施工中主动搞好设计、材料、设备、土建、安装及其它外部 协调配合,不要造成对方索赔的条件;3)工程变更、设计修改要慎重,事前应进行技术、经济合理性 预分析;4)严格经费签证,凡涉及经济费用支出的停、窝工签证、用工 签证、使用机械签证、材料代用、材料调价等的签证,应严 格核实。5)按合同规定,及时对已完工程量进行验证:6)按合同规定,及时向业主递交工程进度款应付清单。7)完善价格信息制度,及时掌握国家调价的范围和幅度;8)检查、

16、监督施工单位执行合同情况,使其全面履约;9)定期向业主报告工程投资动态情况(月报);10)定期不定期地检查工程费用超支情况,并提出控制工程费用 的方案和措施。事后控制1)审核施工单位提交的工程结算书,严格审核各种不合理因素 2)公正地处理施工单位提出的索赔。(2)投资控制流程(六)竣工验收阶段全部验收工作首先要由本项目管理部会同设计、 施工单位和监理 单位进行验收准备,其主要内容有:财务决算分析.凡决算超过概算的,要报主管财务部门批准。汇总技术资料(包括工程竣工图),装订成册,分类编目;核实未完工程。列出未完工程一览表,包括项目、工程量、预算造价、完成日期等内容;核实工程量并评定工程质量等级;

17、编制固定资产构成分析表,列出各个竣工决算所占的百分比;总结试车考核情况。(七)后期管理在规定的工程质量保修期内,负责检查工程质量状况,组织鉴定 质量问题责任,督促责任单位维修(保修期内需有专人负责联系保修 事宜)。目标成本在房地产开发项目全过程管理中的重要性目标成本的管理工作是房地产开发企业实行项目全过程管理的一项重要工作。目标成本管理指房地产企业根据市场环境、企业潜力和发展规划 ,综合测算、确定目标利润后,以目标利润约束成本支出的管理方法。它具有全面、综合、超前的特征。目标成本的制定作为一项综合性的工作,其准确性直接影响到建设项目成本的管理与控制,目标成本标准定得过高,就无法实现成本控制的真

18、正价值, 而目标成本定得过低, 又不利于工程项目的顺利开展 . 通过科学合理地制定目标成本, 并在项目建设过程中严格把控, 可以促进建设项目自身经济效益的提高, 并且减 少不必要的投资。要实现准确的目标成本控制,应充分熟悉建设项目各个环节的特征。一、目标成本制定阶段(一)拿地阶段的目标成本近年来,随着市场经济的不断发展,房地产行业的发展也更加迅猛.拿地成本的日渐增高,要求房企在拿地前就能测算出相对精准的目标成本, 这样才能从拿地的初始阶段即开始控制建设项目的成本,在保证项目成本控制工作顺利进行的前提下,减少成本投入,使企业获取最大的经济效益在拿地阶段,合理地选取周围住宅及社区商业标杆企业成本控

19、制的相关信息,通过对其竞争市场环境产品价格资料的分析,计算出该项目的拿地成本,合理地预估该地块的目标利润率,是房企的首要任务.此阶段的拿地成本,作为该项目的投资估算,是该工程造价的最高限额,是此项目的指导价格,此价格合理与否,是本次工程投资决 策成败的关键.(二)定位阶段的目标成本定位版目标成本也称方案版目标成本。设计定位在整个成本领域中所占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作用。因此,房产公司在拿地后尽快完成定位版目标成本,完成经济上合理、销售业态上完善的限定设计,不仅可以降低工程造价,同时也保证了开发产品的价格及速度大型的房企所开发的项目大多为多项目、多业态、跨地区的形式。因此,公司应结合

20、本地区的实际情况 ,制定企业内部各业态的标准化做法,建立最新的标准化指标,并设立标杆产品。这一版的目标成本,需要准备几项优选方案,通过对各种方案的经济分析和对比,使方案之间的计算费用和盈利测算的口径一致,以提高项目的可比性。方案版目标成本应结合当地气候、地质条件,对建筑的户型比例、面积控制、单元组合、外墙及屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电和配水指标,以及与其相关的其他指标进行限额确认,使设计定位在成本的可控范围内。如此,不仅能提升设计的速度,合理地提高产品的售价,还能使企业的利润最大化.设计院按照方案版目标成本中的限额对指标进行严控 ,设计方案完成后,应依据方案图纸进行工程造价的概算,如

21、果造价金额高于目标成本,应对设计方案进行优化调整,并同行业内同一地区与之相似的工程进行对比分析,从而发现设计方案中的不足之处、不经济环节之所在,设计单位可据此进行有针对性的优化改进。(三)施工图阶段的目标成本施工图阶段已经是目标成本的强控阶段,此时,目标成本的确定是实现事前控制的关键,可以最大限度地减少事后变动带来的成本升高,所以该环节的控制要点和控制内容相当复杂.为保证目标成本制定的准确性与合理性,施工图纸必须完整,施工图审核须严谨,应尽量减少施工图纸的变更,以减少施工图与招标图之间的差异.施工图的设计直接影响建设费用与建设工期,直接决定人力、物力和财力的投入。设计标准和安全系数不能因为经济

22、的原因降低,必须满足要求,但是如果在工程设计中任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑较少,也会从根本上影响项目成本的有效控制。因此,这一阶段的控制主要体现在技术与经济的结合方面, 程造价。技术方面合理,经济方面可行,即可大大降低项目的工因此,这一阶段的控制主要体现在技术与经济的结合方面, 程造价。技术方面合理,经济方面可行,即可大大降低项目的工在施工图设计阶段, 应对其图纸预算进行有效的控制,对各个分项工程的造价均进行细化分析,并逐一与目标成本进行对比,依据类似工程的相关指标分析工程分项指标,并对相关部位进行设计优化。例如:某项工程的施工 图中,土建指标钢筋、混凝土的设计用量大于类

23、似工程,即有必要对其用量进行适度优化,降低后期建造阶段的成本。因此,目标成本确立,可对钢筋及混凝土含量、墙地比、窗地比、外墙各种材质比例、保温材质、厚度设 定限额。这样既可促使建设项目得到合理科学的设计,又可降低工程造价。二、动态成本控制阶段动态成本控制的关键在于对这些必然产生的动态成本进行合理优化,尽量控制不必要的动态成本的发生。工程项目在施工的各个阶段都会产生动态成本,我们应对其发生的原因仔细考察、细化论证,挖掘消除该事件的合理方式,即使无法消除,也应探寻优化该事件的方式,从而有效地降低动态成本总量,使之缩减至最低目标成本制定后,应及时完成目标成本的系统录入工作,并分业态拆分。同时,应及时

24、完成相应的合约规划,使开发项目的每一单合同、签证、变更及付款均进入与目标成本相对应的动态成本中,及时对动态成本进行监控,如有超支状况,可及时得到预警 .目标成本制定后的合约规划,已经强控限定今后每单合同的总价.所有合同都应实行招标,至少选取三家或以上的承包人投标,从而选取性价比合理的承包人签订合同。在合同签订环节,文字上的任何差错均可能使工程造价出现波动,因此,对合同的编制不应留下任何漏洞,合同条款的严密TIe须严格审查 ,合同编制人员应充分认识到合同编制的严谨性与准确编制的重要性,不能为施工单位索赔提供任何借口,不能给施工单位留下钻空子的机会.履行合同的过程中,应根据合同内容,严格审核各类设

25、计变更与施工签证,建立和完善合同履约跟踪检查制度,提高合同的履约率。在成本控制的过程中,应尽可能减少设计变更并严格履行施工签证制度。对不可避免的变更,应对其合理性与可行性进行多方论证,寻求经济适用的方案。同时,对变更及签证的各环节流程及其资料的真实性要进行严格把关,建立完善的合同履约跟踪检查制度,对虚假变更签证资料引发的工程造价增加,要做到及时审查,并严格禁止。变更的内容须由设计方或施工方提出方案,依据项目成本提供价格估算,再由总部负责审核,使变更的内容和金额在可控制的范围内.对变更及签证应及时审核,避免超过最佳审查期限。如:隐蔽工程被完全封I后,现场便无法取证、无法审核了,这类不利于公司的情

26、况应避免发生。对于专项施工相关组织方案应重点审查,以确保其合理性和经济可行性。例如:基坑的支护施工,不同的施工方案对价格的影响较大,因此,在施工前应有合理的方案涉及及论证阶段,达到方案上可行、经济上合理方可施工;土方开挖工程,在开挖前应做好 实地测量工作,测量的量须由工程、成本、监理、施工四方签字确认,开挖后的收方工作也应加以确认。上述这 些方面,每项是否超支,是否在可控范围,均应在每月动态成本中及时显现,如发生超支、系统标红预警,项目 方应及时找出超支的原因,制定合理的措施预防此类事件的发生。动态成本的把控应实行分级管控制度。动态成本管理需要有合理高效的组织结构.管理动态成本须由集团和项目方

27、的工作人员实行全方位管理,须建立合理的组织体系,使各部门人员协调一致地工作。实施动态成本管理还要遵循一定的程序。如每年年底应制定新一年的资金计划,根据工程的进度确定下一年度的资金支出状况。此项工作,需由项目工程部上报来年的工程施工进度,由项目工程及成本部按进度制订付款计划送交总部资金计划审核小组审定及修订。总部根据提交的计划付款的重要性,确定控制重点,再以可控性原则以长期预算、年度预算和每月预算的形式,由财务、工程、成本三部门会同管理组织层的各部门将有关付款计划分 解到位,最后由管理组织层将确认后的年度付款计划下达至实际执行层.新一年度的支付金额一经确认,原则上便不得超付。超出限额的部分,没有

28、特殊的情况将无法办理付款。每笔付款都要严格把关,进度款支付的审批应提供由项目工程及成本部人员、监理方、施工方三方确认的施工进度 ,并附项目成本部人员确认的付款进度计算书,避免发生超付.须对承包方制定奖罚机制,项目管理人员应按季度进行实测实量,测量的结果可在对承包商的奖励和罚款中体现,奖罚款在付款中须及时体现。工程进度款控制可有效杜绝超付现象的发生,奖罚措施可激励承包方提升工作效率,令工程项目提前完工,不产生延误工期的现象。要建立动态成本的定期报告与分析、专题报告与分析制度.每月须有月度报告,报告的格式设定要系统化、固定化,专题分析应形成专题报告 .每月的动态成本须与目标成本对比,各业态的目标成

29、本应进行分摊,设立动态成本监控系统, 监控整体的目标成本与动态成本须作对比,更要分业态分科目完成对比分析,这样才能使动态的成本更精确.各业态管理需建立责任考核制度,需对责任部门进行定期考核,对专门项目进彳T专项考核,目标成本核算与财务会计核算应有统一的核 算接口,使两者的最终核算结果一致。三、竣工结算阶段工程建设项目的成本控制是一项全方位、漫长、艰巨而又复杂的重要任务,其成本控制的有效性与科学性直接影响到企业的经济效益与健康发展。由于建设项目一般建设工期较长,应深入探索中间环节支付进度款项的复杂特征,明确工程建设项目结算成本的合理价位,从而有效地实现合理控制成本的科学目标。该阶段,应依据合同规

30、 定的条款,科学地开展结算工作,对与合同原则相矛盾的费用产生进行严格控制.结算完成后,应分产品、分业态进行各类数据指标的评估工作 ,并建立健全公司内部的资料库,使之成为今后拿地测算、造价估算及目标成本 控制的重要依据。同时应总结该工程项目的动态成本变化的原因。结算阶段是工程造价成果累积的重点环节,即使进入工程收尾阶段,也不能放松警惕,需正视该阶段的重要性,总结每一项工程的经验,从而在全面的总结中为今后的工程建设项目提供宝贵的经验.四、结语随着房地产业的高速发展,房地产开发企业要确保利润最大化,目标成本的确认和动态成本的管理工作就显得尤为重要。目标成本和动态成本的管理始终贯串于项目的全周期全过程

31、。从房地产开发过程管理角度分析,整个项目的控制分事前、事中、事后三个阶段:事前阶段,目标成本的确立,使项目对每一项即将发生的费用有明确的测算,从而在事前对各类成本、售价、管理费、销售费等有明确的预期限定额;事中阶段,动态成本的控制,施工过程中的每一项费用均应在动态成本中体现,从而使工程的每一单变更、签证、索赔均在可控制范围内;事后 阶段,结算后对成本的分析、对承包商的考评,为后期项目的开发提供有力支持。对开发项目各阶段作分析,有 助于及时控制工程建设的各阶段 ,充分利用和认真分析建设周期中的重要信息,可把握市场经济的脉博,最大限 度地提高建设资金的投资效益 .1、房地产目标成本科目主要包括开发

32、期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。2、目标成本的制定:目标成本的制定以市场导向和顾客满意为原则,以项目的规划指标、 建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础。在开发前期阶段,首先要进行市场调研和顾客需求调查,根据调查情况制定可行性方案,财务成本管理人员、工程审计人员、市场营销人员与工程技术人员在开发项目建设的前期阶段需要共同协作,根据市场情况和相关的历史同类项目成本资料对开发项目的目标成本进行制定。各成

33、本项目的工程量应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数 油项目规划的基本指标推算得出;单价应根据产品定位、交楼标准,图纸要求按当地工程造价计算依据市场行情计算得出。具体的制定步骤如下:第一步 ,预测项目的目标收入。第二步,制定目标利润。第三步,制定目标成本。3、目标成本控制需采取的措施:首先,应在房地产开发前期充分调研当地地产市场,调研各业态的销售情况,用容积率指标控制面积其次,根据本地区需求情况采用不同产品进行比例搭配及确定交房标准。参考往期类似业态成本情况(其中包括配套费用、建安成本、各项开发税费等),将各不同业态进行组合,并进行测算(销售收入及成本支出测算), 选取满足“效益最大化

34、的业态搭配比例。业态比例及初步交房标准出具后, 形成房地产目标成本第一版-成 本“概算版”。(二)对方案的设计进行比较,进一步细化目标成本。各业态搭配比例及目标成本“概算版”确定后,对业态和户型进行多方案设计比较,通过比较确定单体平面 和户型;通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算,确定最合理户型和户型搭配,从而获得最大得房率 和销售面积,并根据当地情况确定合理成本。此阶段对交房标准已基本确定,根据方案进一步将目标成本“概算 版”细化。(三) 在施工图设计及深化阶段,确定目标成本的“预算版”。施工图设计阶段应将价值工程及限额设计两者相结合首先,根据价值工程,做好房屋建造标准。 价值工程是

35、把技术与经济结合起来的管理技术,通过对产品的功能分析,达到产品适当的价值,以最低的成本去实现产品的必要功能。房地产价值工程体现以下几个方面:(1)功能不变,成本下降。(2)功能大幅提高,成本略有增加。( 3)功能提高,成本降低。(4)功能略有降低,成本大 幅降低.(5)成本不变,功能提高。在价值工程体系中选取适合本项目价值体系,并确定房屋建造标准。其次项目限额设计。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计,对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制,凡是能进行定量综合的设计内容,均要通过计算确定,要充分考虑控制建筑设计标准,控制单体工程配置标准 ;比较外墙保温材料和作法,门

36、窗材质、标准;外装饰材料的选择搭配,室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配,在满足必要使用功能的同时成本最合理。充分考虑施工的可能性和经济性.在限额设计中结合价值工程,充分运用价值工程分析,确定合理功能 .第三,在施工图设计阶段,充分考虑细节,对土建、水、电、暖专业进行各种技术经济比较。在设计细节上满足后期使用功能,同时在此阶段应选择业务实力强的设计院进行设计,保证使用功能满足要求,减少后期的设计变更施工图经过深化及内部审核后,需委托工程造价咨询单位介入进行预算的编制,同时根据市场价格确定材料暂定价,编制本项目目标成本第二版一一 -目标成本“预算版”。目标成本“预算版”编制完成后进行招投

37、标工作,并与投标单位进行工程量及组价的核对,最终完善目标成本“预算版”确保施工图纸范围内的内容明确,目标成本“预算版” 一经确定不得更改。房地产成本管理目标成本解析随着房地产竞争日趋加剧,应对复杂的地产形势和将来发展趋势,要向管理要效益,保证成本的支出获得最大效益,以经济合理 性提升产品的竞争力,房地产成本管理控制成为重中之重.而只有做好成本控制中的目标成本管控才能形成行业成本优势来迎 接更严峻的竞争和挑战。本文从房地产目标成本形成、问题分析及解决入手进行研究,为房地产成本管理人员提供借鉴、参考。 1房地产目标成本概念及现状存在问题目标成本顾名思义指在一定时期内为保证目标利润实现,并作为合成中

38、心全体人员奋斗目标而设定的一种预计成本,它是成本 预测与目标管理方法相结合的产物.房地产的目标成本是房地产项目开发周期内的全过程成本,遵循成本的总值可控、动态管理 房地产目标成本科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、 基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税 费、其他费用以及不可预见费用等。在房地产目标成本科目中,土地费用为市场招拍挂形式确定,公共配套费用为各地市缴费标 准,开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用及开发税费均根据国家及房产开发公司标准执行,基础设施

39、建设费用、建 筑安装工程费用及公共配套设施建设费用根据市场招投标及开发全过程工程控制为主,在房地产全过程成本控制中往往出现以 下问题:1。1房地产用地规划时对业态规划模糊,未形成真正意义上的目标成本,导致效益降低。例如:像城市综合体等多业态项目,业态 规划时未分析市场的销售及业态成本情况,导致了产品建造后销售惨淡及利润降低。1。2方案、深化及施工图设计阶段标准化程度较低,设计满足不了施工及销售要求,产生了大量成本浪费情况,影响了目标成本的 准确性.1.3 实施阶段设计变更、签证较多影响了目标成本的可控性。2目标成本存在问题分析:房地产业一直为国家朝阳产业,前几年有可观的利润。随着国家调控及市场

40、的激烈竞争,房地产 效益不断缩水,问题也逐渐暴露。许多房企也由原来核算型企业(做了再算)向价值创造型(算了再做)企业转型.现针对以上 房地产各阶段影响目标成本的因素中,现展开进行分析如下:首先,在房地产用地规划阶段,因业态分类模糊导致了禾I润的降低,许多房地产公司拿地后便考虑立即进行开发并达到预售条 件,往往对用地规划阶段成本把关不严,随意对业态进行规划,不考虑效益最大化。这就使许多项目没有经过考察论证就急于 规划报批,致使房地产目标成本前期便处于粗放式状态,最终导致项目建设过程中销售、成本压力骤增。第二,方案图纸及施 工图纸设计阶段,许多房地产公司因标准化程度较低,没有限额设at,没有统一的

41、建筑风格,没有较好的设计成本团队,导致了 目标成本的不可控制。第三,施工阶段因为项目人员业务能力差,工作责任心不强以及图纸设计的错、碰、楼等现场导致了施 工中出现大量的设计变更及签证。经过考察诸多房产项目,以上几方面对目标成本影响效果所占的比例如下:第一项本阶段成 本控制的效果约为75%r80% .第二项本阶段成本控制的效果约为15呛20%第三项施工图设计结束至项目实施阶段,本阶段成 本控制效果约为5%A内。3目标成本控制需采取的措施3.1项目产品定位清晰明确,形成房地产目标成本概算版首先,在房地产开发前期(尤其像城市综合体的多业态项目)充分调研当地地产市场,调研各业态的销售情况,应用容积率指

42、 标控制面积,结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置,建多少高层、多层、商业、别墅、花园洋房;配置那些基础设施和配套设施,获得最大销售额。其次,根据本地区需求情况采用不同产品进行比例搭配及确定交房标准。参考往期类似业态成本情况(其中包括配套费用、建 安成本、各项开发税费等),将各不同业态进行组合,并进行测算(销售收入及成本支出测算),选取满足效益最大化的业态 搭配比例。业态比例及初步交房标准出具后,形成房地产目标成本第一版成本概算版.目录第一章工程概况2一、综合说明2二、工程设计及造价概况3第二章 工作内容、目标及依据4一、造价跟踪审计工作内容4二、造价跟踪审计工作目标 5三、造价跟踪审计依

43、据5第三章 项目组织结构6一、建立务实高效的项目组织机构 6二、造价人员的岗位职责8三、项目部工作纪律10第四章造价跟踪审计方法11第五章重要因素及不确定因素分析12一、影响该项目工程造价的重要因素分析 12二、影响工程造价的不确定因素分析 13第六章施工阶段造价跟踪方案14一、工程招标文件审查;14二、工程量清单审查;15三、工程量清单控制价审查;16四、中标单位投标报价审查;17五、施工合同签定审查17六、工程预付款支付审查18七、施工组织设计审查19八、隐蔽工程抽查20 九、进度款支付审查21十、材料设备采购价格审查22H一、工程变更审查22十二、新增单价审查24十三、工程索赔审查25十

44、四、工程签证审查262728第七章工程结算阶段造价审计方案2728一、工程结算阶段造价审计的工作内容二、工程结算阶段造价审计的具体程序第八章质量控制体系32一、成果文件复核程序32二、各级人员的质量职责32第一章工程概况XXX医院.一、综合说明XXX医院.XXX医院河东院区工程位于河东新区涪江三桥以北,项目建设单位为 该项目占地88。25亩,计划建设规模 85279.7平方米,总投资19964万元.由门诊楼、急诊楼、医技大楼、外科住院大楼、内科住院大楼及其他配套设施组成。该项目计划建设工期为 2021年7月至2021年7月.根据X审202141号文“ XX市审计局关于市中心医院河东院区建设项目

45、跟踪审计实施方案的请示”及批复,该项目由 XX市审计局负责对该项目进行全过程跟踪审计,我公司负责全过程跟踪审计过程中 的造价控制。”二、工程设计及造价概况本次实施的为一期工程,包括内外科住院大楼。一期工程建筑面积 58633.4m2,其中,地下建筑面积 6298.12m2 ,地上建筑面积 52335 。 29m2 ,共计14层,1 3层层高4。8m ,其作层高3。8m,建筑总高67。9m。该工程基础为人工挖孔桩,主体为现浇框架填充墙结构;外装饰为氟碳外墙漆(部分外墙面为干挂啡钻花岗石卜铝合金幕墙、铝合金窗;内装饰花岗石、墙砖、乳胶漆、地面砖、吊顶。安装工程包括管道工程、电气工程、消防工程、弱电

46、工程。该项目由业主采用工程量清单招标,XXXX建筑中标,中标价为 5653万元。第二章 工作内容、目标及依据一、造价跟踪审计工作内容(一)、工程招标文件审查;(二)、工程量清单、招标控制价审查;(三卜中标单位投标报价审查;(四)、施工合同签定审查;(五卜工程预付款支付审查(六)、施工组织设计审查;(七卜隐蔽工程(包括基础开挖、验槽、钢筋绑扎、管道安装、管线预埋、装饰工程基层处理等关 键环节和部位)抽查;(八卜进度款支付审查;(九)、材料设备采购价格审查;(十)、工程变更审查;(H)、新增单价审查;(十二)、工程索赔审查;(十三)工程签证审查;(十四)其它造价事项审查.(十五)工程结算审查二、造

47、价跟踪审计工作目标(一)通过跟踪审计,准确掌握项目实际建设规模、建设内容和建设过程情况,核实投资完成情况。(二)检查和揭露项目在建设程序、工程管理及施工等关键环节中存在的违规违纪问题,及时提出整改和加强管理的建议,以防止损失浪费,预防腐败,促进项目建设单位加强管理 ,规范建设行为,并及时纠正违规违纪行为,保障项目建设资金使用的安全、合法、有效,保证工程质量,提高项目建设管理水平和投资效益。(三)根据合同价款及有关政策,确定合理造价,对设计变更、现场签证、施工索赔、材料价格、工 程进度款及工程结算进行严格把关,使工程投资总额控制在目标范围之内。三、造价跟踪审计依据(一)、中华人民共和国建筑法、中

48、华人民共和国合同法、中华人民共和国招标投标法、建 设工程工程量清单计价规范、中华人民共和国注册会计师法。(二)、中国建设工程造价管理协会 工程造价咨询业务操作指导规程(中价协(2002 )第016号)、财政部会计师事务所从事基本建设工程预算、结算、决算审核暂行办法(财协字(1999 ) 103号文);(三)、财政部财建2002 394号文关于印发基本建设财务管理规定的通知、财政部 建设部关于印发建设工程价款结算暂行办法的通知财建2004 369号.(四)、遂审202141号文“ XX市审计局关于市中心医院河东院区建设项目跟踪审计实施方案 的请示”及批复(五)、XX市政府投资建设项目审计办法(X

49、X市人民政府令第37号)(六)、业主与承包单位和其他单位有关本工程建设所签定的各种合同(含合同组成文件)及业主 与本公司签定的本工程造价合同。(七)、工程设计图纸、说明书(含设备的技术文件和安装说明书 卜图纸会审记录、重大工程变更及有关技术资料、标准和要求(含地质勘察资料)第三章项目组织结构一、建立务实高效的项目组织机构项目管理机构是项目管理的基础条件 ,以一个合理有效的组织机构为框架所形成的权力系统、责任系统、利益系统、信息系统是实施项目管理及其最终目标的组织保证。为确保该项目总体目标的实现 ,公司设立该项目管理机构代表公司对该项目实施行政领导和工作支持,确保造价咨询合同任务的圆满完成。(一

50、)、组建能切实履行工作职责的现场造价部,根据该工程的具体特点派出具有丰富工作经验的骨干力量,组建项目部.要求每位工作人员自觉遵守职业道德准则,公正科学地开展造价工作(二)、充分发挥我司和友好合作的兄弟单位的技术优势和重点、大型工程的实践经验,组建专家咨询小组。对于工程实施中的要点、难点问题及时组织专家进行咨询。(三)、根据本项目造价工作的范围和特点,本项目部拟采取直线职能式组织机构的型式,以项目经理为核心,设置各个专业造价工程师,对本项目的全过程进行管理(四)、本项目组织机构如下图所示。(五)项目成员组成姓名性别年龄学历职称男40大学高级工程师男38大学工程师男34大学工程师男36大学工程师女

51、37大学高级工程师男33大学工程师男29大学工程师男30大学工程师女35工程师男27大学助理工程师2626大学助理工程师男32大学助理工程师2727大学助理工程师男33大学工程师男45大学经济师二、造价人员的岗位职责造价人员岗位职责如下:(一)、项目经理岗位职责1、组建项目机构,确定人员岗位职责,全面负责项目机构的日常工作2、负责贯彻公司制订的质量管理办法及公司的各项工作制度;3、负责本项目中各子项、各专业间的技术协调、组织管理、质量管理方案;4、主持编制工程全过程造价控制实施方案及竣工结算审计方案;5、负责工程招标文件审查6、负责工程量清单、招标控制价审查;7、负责中标单位投标报价审查 ;8

52、、负责施工合同签定审查;9、施工组织设计审查;10、负责工程结算审查工作安排。(二卜造价工程师岗位职责1、组织、指导、检查和监督本专业造价员工作;2、定期向项目经理报告造价工作实施情况;3、负责工程预付款支付审计4、负责进度款支付审查;5、负责 材料设备采购价格审查;6、负责工程变更审查;7、负责新增单价审查;8、负责 工程索赔审查;9、负责工程签证审查;10、负责其它造价事项审查。11、负责工程结算审查(三)、造价员岗位职责1、在造价工程师指导下进行具体的造价工作,完成造价工程师布置的任务;2、负责隐蔽工程(包括基础开挖、验槽、钢筋绑扎、管道安装、管线预埋、装饰工程基层处理等 关键环节和部位

53、)抽查;3、负责收集整理工程合同、设计施工图、设计变更、现场计量等相关造价资料;4、在造价工程师的指导下,按公司及客户的要求建立造价工程档案;5、协助造价工程师完成工程结算审查工作。三、项目部工作纪律(一)、遵守国家法律、法规和政策 ,执行行业自律性规定,自觉维护国家、社会和客户利益; (二)、遵守“诚信、公正、精业、进取的原则,以高质量的服务和优秀的业绩履行工程造价合同;(三)、坚持科学的态度和实事求是的原则,独立、客观、公正、正确地处理有关各方的争议;(四)、严格遵守造价工作人员各项规章制度,做到令行禁止;(五)、举止文明,树立良好自身形象,不断提高自身素质;(六卜知悉客户的技术和商务秘密

54、,负有保密义务,不得泄露工程需保密的事项。(七)、廉洁自律,不得索取、收受委托合同约定以外的礼金和其他财物,不得利用职务之便谋取其他不正当的利益。(八)、尊重同行,公平竞争,搞好同行之间的关系,不得采取不正当的手段损害、侵犯同行的权益.第四章造价跟踪审计方法一、对该项目的跟踪审计,我们采取定期和不定期两种方式交叉进行,原则上每月定期现场审计一次,并视项目进展与实际实施情况,适时对项目进行不定期抽审;二、对阶段性完成的工作、建设内容及其投资额进行审计,并出具阶段性审计报告;三、就跟踪审计过程中发现的问题和需要注意的事项,我们将以审计建议单的形式向被审计单位出,以便于相关单位及时整改。,以便于相关

55、单位及时整改。具整改建议意见;重大问题以审计建议函的形式出具整改建议意见第五章重要因素及不确定因素分析一、影响该项目工程造价的重要因素分析根据对项目工程造价的重要性分析,影响该项目工程造价的因素如下:(一)、该项目建设前期阶段:设计方案是否优化,招标是否合规、合法是影响工程造价最关键的因素。(二卜施工队伍的选择:是否选择到较强的施工队伍,是该项目能否顺利实施的保证;一个好的建筑作品的价值除了设计优秀外 ,要很好地体现出设计的意图得靠一个高素质的施工队伍。这个队伍除了要收获应得利润外,另一个核心就是专心于工程实体的完成.同时有强有力的技术和经济实力,否则建设方将付出许多额外代价,才能达到预期目的

56、。(三卜合同内容的约定:在签订工程施工及材料设备供应等各项合同的约定中,不应该由业主承担的风险是否已经回避完全或已转移.(四卜工程设计变更的控制:工程设计变更在时间和内容上都应该得到控制,以免增加不必要的投资。特别是业主(和代表业主方的)提出设计变更的时间,把握不好容易给施工方提供索赔依据。另外,许多施工企业,在投标报价时大多采用不平衡报价,一旦中标,可能对一部分工程提出工程变更, 从而提高工程造价,获取较高利益。(五卜工程外部协调:施工单位与施工单位之间,以及施工单位与其他单位之间的协调也影响工程造价。(六)该项目在基础工程的控制是工程造价控制的一个重点:根据我们的经验基础工程占工程总造价的

57、比例较大,加上该分部在工程招标中的不确定性,设计与实际的出入较大,在实际施工中大多采用 了按实结算,工程完工时这部分工程造价的变化相当大。(七)、材料、设备价格的核定:该项目主体、装饰、安装工程各种材料涉及的量大且品种多搞好定值定价工作将对工程投资起到有效控制。(八卜索赔与反索赔:对施工单位索赔及变相索赔应及时处理,同时作好对施工单位的反索赔工作。二、影响工程造价的不确定因素分析(一)、基础工程分部的不确定性。(二)、材料代用的不确定性。(三)、工程建设管理的不确定性。(四)、选择工程监理及工程造价控制等中介机构服务的不确定性。结合上述,我公司将把该项目的合同管理、基础工程、隐蔽工程、装饰装修

58、工程、安装工程及所有工程变更和大宗材料、设备价格控制等工程内容作为造价跟踪审计的重点。第六章施工阶段造价跟踪方案、工程招标文件审查;(一)、工程流程进入招标程序(二)、审查控制要点1、承发包方式的选择;2、招标工程范围的界定;3、标段的划分;4、合同价方式的选择;5、总包与分包的合同关系;6、计价方式的选择;7、招标控制价的说明;8、投标报价的约定;9、评标办法的选择。、工程量清单审查;(一)、工程流程(二)、审查控制要点1、根据类似工程消耗指标,审查工程量清单工程量;2、工程量清单项目是否完整,有无漏项;3、工程量清单项目特征是否准确;4、工程量清单子目设备是否合理,便于工程项目实施过程中控

59、制。三、工程量清单控制价审查;(一)、工程流程(二)、审查控制要点1、工程量清单控制价定额套用是否正确;2、工程量清单控制价人材机价格是否合理3、工程量清单控制价取费是否正确;四、中标单位投标报价审查(一)、工作流程(二)、审查控制要点1、算术性错误复核;2、分部分项工程量清单项目及工程数量复核;3、分部分项工程量清单综合单价合理性分析;4、措施项目报价的合理性分析;5、主要材料的数量和价格分析;6、暂定金额和暂定价复核;7、规费和税金复核;8、施工组织设计分析。五、施工合同签定审查(一)、工作流程(二)、审查控制要点1、合同承包范围;2、合同金额;3、结算计价方式及结算原则;4、材料供应方式

60、及结算方式5、新增项目计价方式及结算原则6、暂定金额和暂定价结算原则;7、规费和税金结算原则;8、进度款支付方式。六、工程预付款支付审查(一)、工作流程(二卜审查控制要点1、预付款支付的条件;2、预付款支付的金额;七、施工组织设计审查(一)、工作流程(二)、审查控制要点1、施工组织设计中涉及到工程量计量的,如钢筋工程中支撑铁的方案;2、施工组织设计中涉及到施工工艺变化从而影响工程量清单单价的;如砌体工程中拉结筋由预埋改为后植筋;C、施工组织设计中涉及到外加剂使用的;如外墙抹灰增加防水剂八、隐蔽工程抽查(一)、工作流程(二)、审查控制要点1、计量依据;2、计量的准确性;3、计量的专业性。九、进度

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