合川区“江城天下”经济评价报告

1、第17页 共17页合川区“江城天天下”经济评价报报告目录第一章 项目整整体经济效益益及阶段性预预期效益分析析一、项目概况1、项目名称2、项目建设单单位3、项目建设地地点二、项目功能及及建设规模1、项目功能2、建设规模三、项目投资四、项目投资估估算1、投资估算表表2、开发期税费费估算表五、资金筹措计计划1、项目投资计计划表2、借还款计划划及利息测算算表六、销售收入测测算1、销售总收入入预测表2、销售收入分分期按比例测测算表第二章 项目盈盈利能力分析析一、损益表与静静态盈利分析析1、损益表2、评价指标3、可运用资金金估算表二、现金流量表表与动态盈利利分析1、全部投资现现金流量表2、评价指标3、自有

2、资金流流量表4、评价指标5、动态盈利分分析第三章 风险规规避一、盈亏平衡分分析1、基础数据2、盈亏平衡计计算二、结论和建议议1、结论2、建议第一章 项目整整体经经济效效益及阶段性性预期效益分分析1、项目名称“江城天下”。合川区旧城改造造项目。总用用地面积4885亩，拆迁迁房屋11万万平方米，新新建房屋600万平方米，估估算总投资33.5亿元。2005年主要完成片区规划设计、旧房拆迁和B2组团安置房修建。计划投资6000万元。3、项目建设单单位成都华联商厦置置业有限责任任公司4、项目建设地地点重庆合川市内一、项目功能及及建设规模1、项目功能根据地块的环境境特点，拟在在该地块兴建建一个合川市市内较

3、为高档档的花园住宅宅小区。小区区内配套设施施齐全，购物物、康乐、休休闲运动等各各类相应设施施一应俱全。2、建设规模江城天下项目计计划经济技术术指标一览表表（暂定值）序号项目计量单位数值比重（）1用地面积平方米331668（4498亩）1.1建筑占地面积平方米82917255（约）2总建筑面积平方米597000（余余）2.1住宅建筑面积平方米488060（约约）88（约）2.1.1多层住宅建筑面面积（以47层为主）平方米4148518852.1.2高层住宅建筑面面积（以12218层为主主）平方米732091552.2商业建筑面积（其其中3万平方方米自用）平方米97000（约约）16.2（约）2.

4、3公建建筑面积平方米11940（约约）2（约）3容积率%1.8（约）4覆盖率%35（约）5绿地率%42（约）6总户数（平均每每户约1200平方米）户4067（约）7居住总人口（平平均每户3.5人）人14234.55 8停车位（每2户户约1个车位位）个2033三、项目开发建建设计划本项目计划20003年年底底开工，整个个工程为期55年，分4到到5期建设，其其中应大桥以以北的地块进进行首期开工工（拆迁量少少）。若前期期资金投入量量足够可在首首期开发时带带动大桥南侧侧的50米地区的的开发，使其其在第一期开开发中形成一一个区域形象象整体化，以以利于项目的的全盘销售，以以期获得最大大利润化。四、项目投资

5、估估算1、投资估算表表 单单位：万元序号项目总投资估算说明1.1土地费用9960.00020万/亩，包包括征地相关关费用及拆迁迁费用（约）2工程费2140.0002.1地质勘察费及设设计费700.00多层12元/平平方米，高层层15元/平平方米2.2场地平整费用（土土石方）1440.00012元/立方米米（预计1220万立方米米）3建筑安装工程费费用22359.000多层350元/平方米，高高层550元元/平方米4其它费用1667.3774.1小区道路150.003公里（预计550万元/公公里）4.2小区绿化费用621.87每平方米25元元(未除消防防通道)4.3小区智能化895.5015元/

6、平方米米5不可预见费670.773%6开发期规费166.00见下表7财务费用480.00估计贷款总额为为4000万万8销售费用964.421.5%，包括括广告推广及及营销相关费费用项目开发总成本本总计38407.556折算为每平方米米成本为6443.34元元/平方米2、开发期税费费估算表序号项目金额估算说明1综合价金00元/平方米2工程监理费571.6%4工程质量监督费费591元/平方米5其他50暂估合计166五、资金筹措计计划本项目开发投资资的资金来源源有三个渠道道，一是企业业自有资金，二二是银行贷款款，三是预售售房收入用于于投资部分。本本项目开发商商投入自有资资金15000万元作为启启动资

7、金。需需贷款40000万元。总总投资为388407.556万元。1、项目投资计计划表 单位位：万元序号项目名称合计建设期20032004200520062007200820091建设投资38407.5565500（拆、土土）6000（122）8000（188）8000（155）5000（100）5907.566（5）2资金筹措38407.556550060008000800050006907.5662.1自有150015002.2借贷40004000-4480（本本息）2.3预售收入再投入入1315008500（100）15000（115）16500（115）18000（115）6295（5）

8、尾盘销售2、借还款计划划及利息测算算表 单单位：万元借款次数借款计划还款计划应付利息时间12003.892004.89金额40004000480合计40004000480六、销售收入测测算1、销售总收入入预测表(以以5年的计划划销售额度为为指标）分类可售面积（平方米）保守销售均价（元/平方米）销售收入（万元）住宅488060（约约）90043925商业67000（自自留300000）300020370合计5970001076.966642952、销售收入分分期（按比例例测算表）销售计划项目名称合计销售期20042005200620072008一期住宅100%70%30%商业100%80%20%

9、二期住宅100%50%50%商业100%50%50%三期住宅100%50%50%商业100%50%50%四期住宅100%50%50%商业100%50%50%合计100%第二章 项目盈盈利能力分析析一、损益表与静静态盈利分析析(以5年的的计划销售额额度为指标)1、损益表 单位：万元元序号项目名称计算依据合计1销售收入如上表64295.000 2总成本费用59.7万方643.334元/平方方米38407.556 3销售税金及附加加销售收入6.25%4018.433 4土地增值税暂估为3%1928.855 5利润总额1-2-3-4419940.116 6所得税533%6580.255 7税后利润5-

10、613359.991 2、评价指标A、全部利润的的投资利润率率利润总额额总投资额100=199400.16384077.56100=51.911%B、全部利润的的投产利润率率利税总额额总投资额100=（199440.16+4018.43+19928.855）384077.56100=67.400%C、自有资金投投资利润率利润总额自有资金总总额100=133599.907225500100=242.990%3、可运用资金金估算表 单位：万万元序号项目名称合计建设期200420052006200720081销售收入64295850015000165001800062952销售税金及附加加4018.

11、433531.25937.51031.2551125393.433土地增值税1928.855255450495540188.854所得税6580.2555001200140018001680.2555项目可运用资金金（1-2-3-4）51767.4467213.75512412.5513573.755145354032.477结论：本项目以以上三个静态态评价指标与与房地产同行行行为相应指指标比较，完完全可以接受受。二、现金流量表表与动态盈利利分析(以四四年的计划销销售额度为指指标）1、全部投资现现金流量表 单位：万元元序号项目名称建设经营期2003200420052006200720081现金

12、流入5500850015000165001800062951.1销售收入0850015000165001800062951.2自有资金15001.3借贷40002现金流出550011176.22510587.5510926.22584659170.0992.1建设投资550060008000800050006907.5662.2销售税金及附加加 0531.25937.51031.2551125393.432.3土地增值税0255450495540188.852.4所得税05001200140018001680.2552.5还贷（加息） 44803净现金流量（11-2）0-2676.225441

13、2.55573.7559535-2875.0094折现净现金流量量10%0-2408.6623971.2555016.3778581.5-2587.5585税前净现金流量量（32.4）0-1908.6625171.2556416.37710381.55-907.3336税前折现净现金金流量10% 0-1717.7754654.1225774.7339343.355-816.5992、评价指标A、税后全部投投资FNPVV139669-5980（自自备资金）=7989 ，FIRRR12.442 B、税前全部投投资FNPVV191553-5980（自自备资金）=131733 ，FIRRR20.48

14、3、自备资金现现金流量表(以四年的计计划销售额度度为指标) 单位位：万元序号项目名称建设经营期20032004200520062007200820091现金流入5500850015000165001800062951.1销售收入0850015000165001800062952现金流出550011176.22510587.5510926.22584659170.0992.1自有资金55002.2预售收入再投入入 60008000800050006907.5662.3贷款本息偿还44802.4销售税金及附加加531.25937.51031.2551125393.432.5土地增值税2554504

15、95540188.852.6所得税5001200140018001680.2553净现金流量（11-2）0-2676.2254412.555573.759535-2875.0094折现净现金流量量10%0-2408.6623971.2555016.3778581.5-2587.5584、评价指标自有资金的税后后FNPV139699 ，FIRRR39.37 5、动态盈利分分析(以5年年的计划销售售额度为指标标）A、净现值（FFNPV），经经过以上计算算，本项目税税前、税后全全部投资的NNPV0，自有资资金的NPVV0，说明本本项目可按事事先规定的贴贴现率获利，在在所研究的经经济寿命期内内发生投资

16、净净收益，有经经济效果，项项目可行。本房地产投资项项目的基准贴贴现率选取时时，结合同期期的银行贷款款利率5.225，考虑虑行业的平均均收益率、资资金成本、投投资风险、通通货膨胀以及及资金限制的的影响，取IIC10。B、内部收益率率（FIRRR），经以上上计算，税前前和税后全部部投资的IRRR分别为220.48 和12.42 ，自自有资金IRRR为39.37，分分别大于同期期贷款的利率率和基准贴现现率，反映项项目盈利，达达到较高的收收益水平，说说明项目完全全可行。C、项目经济效效益指标汇总总表项目静态指标动态指标投资利润投资利润率投资利税率财务净现值FNNPV财务内部收益率率FIRR全部投资税前

17、19940.11651.91%67.40%20.48 税后13359.99012.42 自有资金税前242.90%税后1396939.37 第三章 风险规规避一、盈亏平衡分分析(以四年年的计划销售售额度为指标标）1、基础数据项目总成本 384007.56万万元项目总收入 642995万元利润 119940.16万元税后利润 133359.900722、盈亏平衡点点计算盈亏平衡点项项目总成本销售总收收入-（利润所得税率：33%）100%=384077.56642995-（199440.1633%）100%=75.400%盈亏临界点销销售总收入盈亏平衡点点=64299575.400%=484478

18、.433万元结论：当销售收收入达到488478.443万元时，工工程基本上可可实现保本；反之，当销销售实现低于于临界点，则则项目将出现现亏损。二、结论和建议议1、结论本项目分析是在在现有方案设设计的基础上上进行的，建建筑单体的面面积参数为，可可售住宅为44880600（约），可售商业业为670000（自留330000）本项目总投资为为384077.56万元元，平均售价价1076.96余元/。其中住宅宅的平均售价价900余元元/，商业的平平均售价30000余元/。根据盈亏平衡分分析可见，江江城天下项目目盈亏平衡点点为75.440。当项项目销售比例例达75.440，销售售收入达到448478.43万元时时，项目的收收益与成本持持平。通过敏感性分析析可知项目有有一定的抗风风险能力，项项目全部投资资的内部收益益率为20.48 ，自自有资金的内内部收益率为为39.377，均高于于银行同期利利息，有一定定的财务收益益。由于项目目定位花园小小区，品质上上有优势，同同时售价在市市场上有竞争争力，因此可可达到一个较较好的销售比比例，但是项项目的功能定定位一定要有有特色。从以上计算我们们还看到，由由于我们只作作了5年的计计划销售收益益分析，其结结论就是在55年期的经营营后，公司不不仅能获取税税后利润133359.99072万元元，还能获得得销售后剩余余的固定资产产