房地产融资风险及其金某地产新化解方式研究节选

1、房地产融融资风险险及其金金融创新新化解方方式研究究（节选选1）摘要目前我国国房地产产融资来来源以银银行贷款款为主,这种单单一化的的融资格格局蕴涵涵显著的的金融风风险。本本文分析析比较了了房地产产开发贷贷款和个个人购房房贷款的的风险特特征和政政策环境境，认为为中国房房地产融融资活动动中的关关键环节节融资渠渠道的缺缺失是房房地产融融资困境境的症结结所在，金融创创新成为为化解房房地产企企业融资资难题的的必然途途径。在在分析了了各种融融资创新新工具对对当前的的融资环环境的适适应性后后，对房房地产开开发的不不同项目目、不同同阶段和和不同企企业规模模适合的的创新工工具进行行了对照照分析。关键词金融创新新

2、房地地产融资资 风险险20055年以来来，中国国的房地地产市场场与银行行体系呈呈现出一一种十分分值得玩玩味的格格局：在在房地产产商“四证”(土地地使用权权证书、建设用用地规划划许可证证、建设设工程规规划许可可证和施施工许可可证)齐齐全之前前，商业业银行对对房地产产商可以以说是冷冷眼相对对、严格格防范；但是在在房地产产商“四证”(土地地使用权权证书、建设用用地规划划许可证证、建设设工程规规划许可可证和施施工许可可证)齐齐全之后后，商业业银行往往往是争争相给房房地产商商贷款。这实际上上反映了了当前中中国房地地产融资资领域的的一系列列身层次次的困境境与缺陷陷。房地地产行业业是典型型的资金金密集型型的

3、行业业，和金金融紧密密相连。市场、资金、土地是是房地产产产业的的三要素素，在宏宏观调控控的背景景下，资资金自然然成为核核心的要要素。同同时，房房地产行行业对于于资金的的巨大需需求，以以及其资资金需求求与供给给的时间间差，客客观上提提出了巨巨大的金金融服务务的需求求。因此此，如果果能够很很好地协协调金融融与房地地产之间间的户动动关系，二者相相辅相成成，必然然会对经经济增长长产生巨巨大的推推动力量量。显然，目目前房地地产融资资活动中中存在的的一系列列问题，显示当当前中国国的金融融体系和和房地产产体系的的协调配配合存在在一系列列值得改改进的地地方。过分依赖赖银行贷贷款：特特定环节节融资渠渠道欠缺缺自

4、20001年央央行发布布“1955文件”以来，一系列列规范房房地产市市场的政政策，使使得近来来房地产产商过分分依赖银银行贷款款的特定定融资格格局受到到很大的的挑战。长期以以来，贷贷款作为为我国房房地产融融资最主主要的途途径之一一，其波波动成为为影响房房地产融融资总体体状况的的关键。从房地地产贷款款内部结结构看，最主要要的两部部分是开开发商贷贷款与个个人住房房消费贷贷款，二二者在资资金运行行特征上上差异较较大，应应区别对对待。（一）房房地产开开发贷款款1. 房房地产开开发贷款款增速持持续下降降根据央行行货币政政策报告告，截至至20005年99月末，商业性性房地产产贷款余余额为22.688万亿元元

5、，同比比增长119.00%，增增幅比上上年末下下降9.7%。其中房房地产开开发贷款款余额为为88666亿元元，自220033年以来来开发贷贷款增速速持续下下降。2.房地地产开发发贷款风风险房地产开开发周期期长，风风险高，占用资资金量大大，开发发的各环环节过分分的依赖赖银行贷贷款，增增大了银银行的系系统风险险，而银银行获得得的收益益只是利利息，从从银行事事后的角角度看，国内的的银行实实际上承承担着风风险投资资的风险险，拿到到的是债债券的收收益。从事后评评估的角角度看，房地产产开发商商贷款的的不良率率相对较较高。220055年一季季度，四四大国有有商业银银行汇总总的房地地产开发发贷款不不良贷款款率

6、在110-111之之间，远远高于个个人购房房贷款不不良资产产率1.5%的的比例。从国际际经验看看，房地地产周期期性明显显，而我我国的房房地产业业一直处处于上升升阶段，还没有有经历完完整的产产业周期期，所以以目前的的违约率率实际上上并不一一定完整整反映了了房地产产行业的的风险状状况，特特别是经经济下滑滑时期的的风险状状况。在新的融融资限制制条件下下，实际际上可以以说当前前的多数数房地产产企业是是难以继继续依赖赖贷款融融资的。20005年33月177日，央央行调整整商业银银行自营营性个人人住房贷贷款政策策，贷款款定价差差异化成成为必然然，不同同的房地地产商，不同的的开发项项目，利利率都会会有比较较

7、大的差差异，随随着金融融机构辨辨识风险险和定价价能力的的提高，利率差差异化趋趋势将更更加显著著。因此此资质较较差的房房地产企企业将面面临着更更高的融融资成本本，加之之对自有有资金比比例的约约束，广广大的中中小房地地产公司司更难以以取得贷贷款。房地产开开发企业业高负债债经营隐隐含财务务风险。根据第第一次全全国经济济普查结结果，我我国房地地产开发发商资产产负债率率为722%以上上，现有有的5.9万家家房地产产开发经经营企业业，有半半数以上上开办不不足五年年，其中中多数企企业沿用用着“拿地贷款卖期房房”短平快快的经营营模式。原先银银行贷款款为主的的融资格格局已经经不再适适应新的的市场格格局，资资金已

8、成成为制约约房地产产企业生生存和发发展的核核心因素素，房地地产企业业将面临临着新一一轮的洗洗牌，现现有的55万家房房地产企企业能够够满足银银行贷款款条件。进而能能够经历历宏观调调控并且且顺利生生存下来来的，肯肯定只是是其中一一个不大大的比率率；据粗粗略的调调查，实实际上目目前没有有实质性性的业务务运作的的房地产产公司就就大约在在80000家，再剔除除那些不不能满足足银行贷贷款条件件的房地地产企业业，真正正能够继继续存活活并且发发展壮大大的，充充其量只只有一半半。可以以说，房房地产行行业再次次进入“剩”者为王王的时代代，努力力寻求创创新的融融资方式式和准确确把握政政策方向向将成为为房地产产企业求

9、求“剩”的法宝宝。3. 房房地产开开发贷款款政策演演变轨迹迹20011年6月月，人民民银行“1955号文”要求企企业自有有资金不不低于开开发项目目总投资资的300%，开开发项目目必须具具备“四证”才能贷贷款。然然而该文文件在实实践上并并未引起起各家银银行足够够的重视视，造成成局部地地区违规规贷款比比率较高高，蕴含含了大量量的金融融风险。进入20003年年后，国国家以土土地审批批和信贷贷投放作作为两大大主要手手段，金金融政策策开始对对房地产产市场的的供给结结构进行行调控，逐步过过渡到从从供给和和需求两两个方面面对房地地产市场场进行调调控。220033年6月月5日人人民银行行发布“1211文件”，

10、强调调落实“1955号文”内容，并规定定对土地地储备机机构发放放的贷款款为抵押押贷款，贷款额额度不得得超过所所收购土土地评估估价值的的70%，贷款款期限最最长不得得超过22年。20044年4月月27日日，国务务院提高高房地产产等几个个行业的的固定资资产投资资项目资资本金比比率，从从20上升到到35。20004年年5月，发改委委等出台台当前前部分行行业低水水平重复复建设目目录中中，要求求金融机机构立即即停止涉涉及项目目的新增增授信申申请，对对已经实实施的妥妥善收回回。20004年年10月月银监会会商业业银行房房地产贷贷款风险险管理指指引，对土地地储备贷贷款、房房地产开开发贷款款、个人人住房贷贷款

11、的风风险管理理分别提提出了要要求，贷贷款操作作规范程程度提高高，开发发商和消消费者获获得商业业银行贷贷款的门门槛提高高。（二）个个人住房房贷款1. 个个人住房房贷款现现状从发展趋趋势看，个人住住房贷款款余额增增幅持续续下降。20005年99月末，个人住住房贷款款余额为为1.88万亿元元，同比比增长220.11%，增增长率已已连续117个月月下降。个人住住房贷款款是房地地产贷款款最重要要的组成成部分，占比667.22%，其其中大部部分是按按揭贷款款。2. 个个人住房房贷款的的风险20033年以来来，按揭揭贷款增增速下降降，主要要是由于于提前还还款增多多，大幅幅减少了了房地产产贷款余余额，而而新发

12、放放贷款规规模变化化并不大大。提前前还款对对房地产产业发展展影响不不大，主主要是带带来了银银行再投投资的风风险。同时，个个人购房房贷款集集中于少少数重点点城市和和热点地地区，220044年末，上海、广东、浙江、北京、江苏五五省市贷贷款余额额占全国国59.9，而中西西部所有有省区之之和仅为为23%。这进进一步加加剧了投投资的地地区性冷冷热不均均。2000420005年一一些国内内外上市市的房地地产企业业的利润润增长率率出现较较大分化化，主要要是过分分将资金金集中于于一线城城市的企企业业绩绩欠佳，面临着着较大风风险，而而敏锐把把握政策策趋势，及早把把投资重重点转向向二、三三线城市市的企业业利润增增

13、长较高高。目前的个个人住房房贷款同同样没有有经历一一次完整整的周期期的检验验。实际际上受央行的的利率调调整走向向、以及及取消个个人购房房贷款优优惠利率率等一系系列利率率政策影影响，包包括在未未来房屋屋税收政政策的逐逐步到位位和物业业管理费费用提高高、宏观观经济波波动和收收入增长长出现变变化的情情况下，购房者者的还款款能力可可能就会会受到影影响，可可能会推推动按揭揭贷款信信用风险险增大。现阶段段个人购购房贷款款的不良良率较低低（1.5%），属银银行优质质资产，在上述述情况下下，各商商业银行行和监管管部门应应提高对对按揭贷贷款新增增不良资资产的警警惕和控控制能力力。3.个人人住房贷贷款政策策演变轨

14、轨迹信贷政策策。20003年年6月55日人民民银行“1211文件”，规定定主体结结构封顶顶才能发发放个人人住房消消费贷款款，.购购买第一一套，首首付款仍仍执行的的规定，购买第第二套及及以上的的，应适适当提高高首付款款比例。由于实实施细则则没有出出台，该该文件对对个人住住房信贷贷形成的的影响远远没有对对开发贷贷款的影影响巨大大，但作作为货币币政策制制定机构构遏制房房地产投投机需求求的意图图已经明明确，信信号作用用强烈。20004年110月，银监会会发布商业银银行房地地产贷款款风险管管理指引引，从从风险管管理的角角度要求求商业银银行在发发放个人人住房贷贷款时应应关注贷贷款人的的偿还能能力，将将借款

15、人人住房贷贷款的月月还款额额与收入入比控制制在500以下下（含550），提高高了消费费者获得得银行贷贷款的门门槛。20055年3月月17日日，中国国人民银银行上调调个人住住房贷款款利率，调整商商业银行行自营性性个人住住房贷款款政策，这是220011年以来来首次使使用利率率政策来来专门调调节房地地产行业业。个人人住房贷贷款利率率将不再再实行现现行优惠惠利率，而回复复到同期期贷款利利率水平平，实行行下限管管理，下下限幅度度不低于于同期贷贷款基准准利率的的0.99倍。(三) 房地产产融资的的银行贷贷款依赖赖度下降降,关键键环节融融资渠道道欠缺20055年前三三季度，新增房房地产贷贷款占当当期房地地产

16、融资资来源比比例持续续下降，10月月底直接接贷款占占房地产产融资来来源比例例为188.5%。考虑虑间接银银行贷款款，包括括其他资资金来源源中的定定金和预预付款中中约300%是银银行对购购房者发发放的个个人住房房贷款，自筹资资金的770%来来自银行行贷款，房地产产开发中中使用银银行贷款款的比重重在555%左右右，接近近国际水水平。与与我国其其他行业业融资格格局类似似，银行行贷款是是最主要要的融资资渠道，但这不不能成为为解释房房地产企企业资金金紧张的的根本原原因，因因此房地地产企业业不可寄寄希望于于信贷政政策的放放松来解解决融资资困难的的问题。应该看看到，我我国现行行金融体体制下关关键环节节融资渠渠道的缺缺失才是是房地产产融资困困境的症症结，如如何拓宽宽融资渠渠道，选选择合适适的融资资组合，以此改改变现行行风险分分担机制制下银行行承担过过重风险险的现状状是更重重要的问问题。20055年1-9月份份房地产产贷款发发放情况况资料来源源：国家家发改委委、国家家统计局局从房地产产融资格格局看，一方面面房地产产市场有有旺盛