支行个人房地产按揭贷款风险评估与控制检测专用

1、西 南 科 技 大 学学 专业硕士学位位论文A支行个人房地地产按揭贷风风险评估与控控制论 文 类 型型调查研究报告作 者 姓 名名万茜曦学 号专 业工商管理硕士（MMBA）年 级2013级申请学位级别硕士指导教师（校内内）刘 健教授指导教师（校外外） 页1绪论研究背背景及意义1.1.1研研究背景房地产业对国民民经济发展具具有支柱性作作用， 09年以来来，在某些省省市，房地产产业的经济效效益占到GDDP的近四分分之一，其对对国民经济的的拉动与稳定定经济持续发发展的作用不不容小觑。商商业银行房地地产贷款业务务是商业银行行资产业务的的重要组成部部分, 央行公布的22015年上半年金金融机构贷款款投向

2、统计报报告显示，截截至6月末，人人民币房地产产贷款余额119.3万亿亿元,其中，个个人购房贷款款余额12.64万亿元元，同比增长长17.8%，增速比上上季末高0.2个百分点点，比各项贷贷款增速高44.4个百分分点；1-66月份增加11.12万亿亿元，同比多多增17677亿元。其中中， HYPERLINK t _blank 建设银行行(5.188,0.01,0.19%)和 HYPERLINK c.shtml 中国银银行(3.772,0.00,0.00%)对公和对对个人相关的的房地产贷款款合计占比均均接近三成。从从绝对值来看看，涉房贷款款中，按揭贷贷款的余额远远远高于对公公开发贷的余余额，今年中中

3、期甚至达到到了对公贷款款余额的1.90倍。今年1-6月份份，商品房销销售面积500264万平平方米，同比比增长3.99%，1-55月份为下降降0.2%。其其中，住宅销销售面积增长长4.5%，住住宅销售额增增长12.99%.今年上上半年楼市成成交数据明显显好转，这主主要和国家的的政策放松刺刺激有关，特特别是降准降降息带来的流流行性支持。二二线城市中，大大多数城市新新房市场呈现现“价跌量稳”的趋势。宽宽松的政策环环境以及开发发商“以价换量”的销售策略略是其成交量量创新高的主主要原因。三三四线城市表表现相对较差差，部分城市市甚至出现“量价齐跌”的趋势，高高库存依然是是市场的主旋旋律。中国房地产市场场

4、已经发生微微妙变化。一一方面由于当当前的人口结结构导致的住住房刚性需求求和改善性需需求量仍然较较大，所以预预计房地产市市场在近几年年仍然会是稳稳定的；另一一方面，房地地产业经过十十多年的快速速发展，住房房总量上已经经不是以往绝绝对数量的短短缺了，转变变为持有住房房结构性的不不平衡。那么么在这种房地地产市场发展展相对不平衡衡的形势下，商商业银行如何何有效控制贷贷款，规避风风险具有实际际意义。国内外外研究现状及及趋势1.2.1国国外研究现状状关于商业银行房房地产贷款风风险控制的研研究，国外具具有很多成熟熟的经验可以以借鉴。美国的房地产业业自20 世世纪80 年年代以来，一一直是全球规规范发展的成成

5、熟市场的典典范，其在房房地产信贷风风险的控制方方面也积累了了一定的经验验。 金融机机构在预防房房地产信贷风风险的制度上上，建立了严严格的企业内内部控制制度度和完善的社社会信用体系系。美国的金融企业业在内部控制制上，建立专专门的风险管管理部门和信信贷业务评估估体系等。社社会信用体系系建设是一个个内生于市场场经济发展的的渐进演化过过程，美国作作为当今世界界信用经济高高度发达的国国家，其社会会信用体系经经过了一百多多年的发展与与建设才达到到如今的规模模，拥有完善善的信用法律律制度、有效效的行业法规规、完整的征征信数据库、数数量众多的信信用中介机构构、发达的信信用管理教育育和人力资源源等。通过建立房地

6、地产投资信托托基金方式，降降低银行在房房地产信贷风风险方面的压压力。房地产投资信托托基金（Reeal Esstate Invesstmentt Trusst,简称RREITs）是是一种以发行行收益凭证的的方式汇集特特定多数投资资者的资金，由由专门投资机机构进行房地地产投资经营营管理，并将将投资综合收收益按比例分分配给投资者者的一种信托托基金。世界界上第一只RREITs11960 年年诞生于美国国，和6070 年代代的其他金融融创新一样，RREITs也也是为了逃避避管制而生。随随着美国政府府正式允许满满足一定条件件的REITTs 可免征征所得税和资资本利得税，RREITs 开始成为美美国最重要的

7、的一种金融工工具。目前美美国大约有3300 个RREITs 在运作之中中，管理的资资产总值超过过3000 亿美元，而而且其中有近近三分之二在在全国性的证证券交易所上上市交易。房房地产投资信信托基金有助助于疏通房地地产资金循环环的梗阻，从从而有助于分分散与降低系系统性风险，提提高金融安全全。建立房地产抵抵押贷款证券券化制度，通通过二级市场场，将房地产产信贷风险转转嫁给其他投投资者。房地产抵押贷款款证券化是一一种能融通巨巨资，转嫁金金融机构提供供房地产抵押押贷款产生的的风险的金融融技术。房地地产抵押贷款款证券化（RReal EEstatee Morttgage Se-cuurtizaaitionn

8、,简称REEMS) 始始于上世纪770 年代的的美国。当时时，美国住房房金融制度受受到格拉斯斯斯蒂格尔尔法案分业业经营制度的的严格限制，只只能由地区金金融机构性储储蓄和信贷协协会等储蓄机机构依靠所在在地区居民储储蓄存款向个个人提供住房房抵押贷款，资资金来源极其其有限，严重重制约了住房房金融业务的的发展，并且且很难克服“短存长贷”现象的信用用风险。为获获得新的资金金来源，转嫁嫁风险，美国国三大按揭贷贷款公司，以以及其他从事事住房抵押贷贷款的金融机机构，纷纷将将其所持有的的住房抵押贷贷款按期限、利利率等进行组组合，以此作作为支撑发行行抵押支撑债债券（Morrtgagee Backked seecu

9、ri-ties简称MBSS)。同时住住房抵押贷款款二级市场的的建立，进一一步促进了MMBS 的发发展，进一步步分散房地产产信贷风险，增增强市场抗风风险能力。自自20 世纪纪90 年代代开始引进国国际投资者，使使房地产信贷贷风险转嫁国国际化。1.2.2国国内研究现状状.对商业银银行个人住房房按揭贷款风风险认识源起起的研究 张春艳（20007）在美美国次贷危机机对完善我国国商业银行个个人住房贷款款风险管理的的启示中指指出，个人住住房按揭贷款款风险的表现现是多样性的的，住房体制制改革带动了了房地产市场场的快速发展展，但是同样样的产生了一一系列的风险险，商业银行行对于个人住住房按揭贷款款风险的控制制应

10、当按照一一般业务进行行处理，而不不是作为一项项扶持性的政政策。张春艳艳认为，在我我国房地产市市场发展初期期，相关政府府部门为了改改善城市居民民住房环境，出出台了各种扶扶持政策，其其中个人住房房按揭贷款业业务便是非常常重要的组成成部分，极大大降低了购房房者的经济压压力，促进了了房地产市场场的快速发展展。因而在这这一时期，银银行对于个人人住房按揭贷贷款风险普遍遍没有较高的的重视，并没没有制定完善善的个人住房房按揭贷款风风险控制措施施，并且随着着我国房地产产市场的快速速发展，房价价一路攀升，也也使得很多银银行放松了对对于个人住房房按揭贷款风风险的警惕。 梅思杏（22009）在在透视次贷贷危机看我国国

11、个人住房按按揭贷款风险险管理指出出，当前我国国商业银行在在个人住房按按揭贷款方面面所面临的风风险主要来自自于三个方面面，分别是还还款人还款能能力风险、房房地产市场风风险、政策环环境风险。其其中，还款人人还款能力风风险是当前商商业银行在放放贷审核中重重要的风险评评估指标，一一般需要购房房者提供完备备的还款证明明材料，审核核后进行放贷贷决策。而在在房地产市场场风险和政策策环境风险方方面还缺乏较较好的控制措措施。这同商商业银行对于于个人住房按按揭贷款风险险的认识不足足也有着重要要关系。当前前很多商业银银行之所以只只重视对还款款人还款能力力的风险，其其中一个重要要的原因就在在于还没有认认识到还款人人故

12、意违约事事件的发生。没没有把购房者者进行较为明明显的区分，例例如有刚性住住房需求的购购房者，往往往不会故意违违约，而房产产投资者的故故意违约比例例则更高。 .对商业银银行个人住房房按揭贷款风风险控制的研研究 商业银行个个人住房按揭揭贷款风险控控制在当前也也受到了众多多学者的关注注，随着近年年来故意违约约事件的连续续发生，商业业银行也逐渐渐认识到了加加强个人住房房按揭贷款风风险控制的重重要性。谭琳琳琳（20113）在基基层商业银行行个人住房按按揭贷款风险险防范的分析析中提出，商商业银行在个个人住房按揭揭贷款风险控控制中，应当当首先树立正正确的风险控控制意识，对对于当前我国国个人住房按按揭贷款的主

13、主要风险类型型和表现有着着较好的了解解，在此基础础上，规范相相应的风险控控制措施。例例如在房地产产市场风险控控制方面，作作为商业银行行，应当对于于房地产行业业的发展趋势势进行较好的的评估，判断断在未来一段段时期内房价价走势情况，一一方面结合我我国整体的房房地产市场环环境，另一方方面也应当结结合当地的实实际情况。判判断房地产市市场风险，建建立完善的风风险评估机制制，能够为银银行房贷提供供更加有效的的决策依据。章章彰（20113）在基基于风险预测测的风险管理理模式创新个人住房房按揭贷款视视角中认为为商业银行当当前面临着较较大的个人住住房贷款风险险，随着部分分城市的房地地产市场泡沫沫破裂，已经经对于

14、当地的的部分商业银银行造成了严严重的冲击，个个人住房贷款款风险控制应应当受到商业业银行的重视视。在个人住住房贷款风险险控制方面，当当前一些商业业银行所制定定的放贷政策策还存在着很很大的问题，例例如对于还款款时间的规定定等等，一般般来说，还款款期越久，商商业银行所面面临的风险也也就越大。 国内对对商业银行房房地产贷款控控制的、消费费活动研究则则相对不够深深入，20003年国内内外商业银行行房产贷款风风险管理比较较研究一文文简要比较了了国内外在房房地产贷款风风险管理上的的差别。20004年银监监会为提高商商业银行房地地产贷款的风风险管理能力力，发布了商商业银行房地地产贷款风险险管理指导意意见，对房

15、房产或地产的的开发、经营营、消费活动动有关的贷款款进行了严格格的规定。22005年房房地产融资方方式多元化的的经济学分析析指出地产产融资方式多多元化能够有有效降低房地地产融资风险险。20099年房地产产证券化模型型机风险研究究提出地产产融资风险。对对融资风险因因素的研究，主主要著作有：2010年年曾凡昌的试试论房地产融融资风险的法法律规制，对对房地产融资资风险法律法法规因素进行行分析，20009年韩剑剑学的房地地产开发项目目的融资成本本及风险分析析分析了金金融环境变化化对房地产金金融融资风险险的影响，支支出房地产企企业在融资前前应该充分考考虑整个房地地产项目可能能存在的各类类金融风险，并并进行

16、有效的的风险防范。22013年关关于房地产贷贷款信用风险险度量方面有有较深入的研研究。20114年周林玉玉银行业房房地产信贷的的风险与防范范对房地产产泡沫的预防防提出相关意意见。个人住房贷款的的主要风险种种类：假按揭揭风险、借款款人风险（借借款人还款意意愿的强弱和和还款能力的的高低）、抵抵押物风险商业银行房地产产贷款方面研研究的不足是是在房地产市市场发展不平平衡的情况下下，如何预防防政策性风险险带来的局部部不稳定，以以及对贷款风风险的量化、评评价体系上。拟拟对贷款风险险的量化评价价制度，对现现有的商业银银行普遍采用用的抵押物价价值比例及家家庭人均收入入负债比做出出更细化的风风险等级划分分。研究

17、思思路和方法1.3.1研研究目标本文通过对A支支行个人住房房按揭贷款业业务风险管理理问题的研究究，要达到以以下研究目的的：明确A支行个个人住房按揭揭贷款业务的的主要风险：假按揭风险险、借款人风风险（借款人人还款意愿的的强弱和还款款能力的高低低）、抵押物物风险从宏观和微观观层面找出以以上风险的成成因，分清哪哪些风险是由由于A支行内内部管理缺陷陷造成的,哪哪些风险是由由于外部环境境带来的。针对风险的成成因，分别从从内部、外部部分析问题，提提出解决问题题的方法和对对策。提出完善内控控制度、防范范外部欺诈、健健全风险管理理机制的建议议。1.3.2研研究内容本文选取A支行行个人住房按按揭贷款业务务为研究

18、对象象，结合实际际对A支行个个人住房按揭揭贷款业务风风险管理的现现状及其存在在的问题做了了论述，运用用比较分析、案案例分析等方方法，对该行行个人住房按按揭贷款业务务假按揭风险险、借款人风风险（借款人人还款意愿的的强弱和还款款能力的高低低）、抵押物物风险、流动动性风险等问问题进行了分分析，并研究究了产生这些些问题的原因因，提出风险险管理的措施施及改进建议议。1.3.3拟拟解决的问题题 假按按揭风险：如如何在对借款款人身份真实实性调查、购购房行为真实实性调查等方方面建立一套套完整科学的的机制、及如如何加强内部部控制制度建建设应对银行行员工与开发发商中介人员员勾结诈骗行行为。 借款款人风险方面面：如

19、何在对对借款人还款款意愿调查、第第一还款来源源（收入来源源）调查、运运用好人行个个人征信系统统，杜绝借款款人金融诈骗骗等方面建立立一套完整科科学的机制。抵押物风险方方面：抵押物物价值方面，在在房地产炒作作资金撤离、地地区经济进入入衰退期、房房地产供大于于求的状况下下，房地产价价格会出现整整体性下跌的的情况下如何何完善存量贷贷款的抵押物物价值下跌的的预警机制，如如何防止抵押押物处置风险险，做好A支行个个人住房按揭揭贷款风险管管理对A支行行、A支行个个人信贷业务务有什么意义义。 个人住房信信贷风险控制制理论与方法法1风险定定义及分类 风险在在经济领域中中,一般将之之理解为在未未来的一段时时间内,损

20、失失的发生因为为影响因素的的大量性,无无规则性和随随机性而具有有多种可能性性或不确定性性.商业银行行在经营与信信贷活动中因因受多种因素素的影响存在在损失发生的的可能性或不不确定性,就就是商业银行行风险.信贷贷风险作为商商业银行的主主要风险,在在广义上它指指因客户违约约引发的风险险,在狭义上上指银行不能能如期收回贷贷款本金和利利息的不确定定性,也即银银行在信贷活活动中预期收收益不能实现现的可能性.具体到个人住房房按揭贷款的的风险，也就就是指银行在在个人住房按按揭贷款放贷贷业务中所承承担的风险，主主要表现为还还款人的还款款风险、故意意违约风险以以及环境政策策风险。还款款风险指的是是在还款期内内，还

21、款人由由于还款能力力下降，导致致还款人客观观上无法在还还款期内准时时还款，商业业银行由此承承担相应的风风险。故意违违约风险，主主要是指还款款人在还款期期内，由于各各种因素故意意违反贷款合合同约定，故故意违约风险险同还款风险险相比，其主主要的不同点点在于还款人人往往是基于于投资角度或或者其他原因因，在具备还还款能力的情情况下，故意意违反约定，将将房产价值损损失转移给银银行。环境政政策风险主要要是指政府部部门在调控房房地产市场中中，基于各方方面的考虑出出台相应的房房价控制措施施，其中一些些措施会涉及及到商业银行行个人住房按按揭贷款业务务，如个人住住房按揭贷款款业务的首付付比例规定等等等，由此可可能

22、会给商业业银行带来一一定的风险。2风险的的基本特征客观性。信信贷风险在信信贷活动中是是客观且肯定定存在的，信信贷风险的存存在不可避免免。隐蔽性。信信贷活动中各各种影响因素素的大量性、随随机性和不确确定性决定了了信贷风险难难以直接的、精精确的被观察察和度量。可控性与与不可控性。虽虽然信贷风险险具有隐蔽性性，但银行可可以通过一定定的方法提前前识别、计量量、监测和控控制。3风险产产生的原因从一般意义义上考察,任任何经济活动动风险的存在在都与其所处处的自然环境境,社会和政政治环境,经经济形势的变变化和人的行行为等诸多因因素的影响.银行信贷作作为社会经济济活动的组成成部分,同样样受到这些因因素的影响.金

23、融业集集聚程度高。中国房地产产市场 100 多年的非非理性繁荣致致使全社会对对房价形成盲盲目的乐观预预期。房地产产市场的投资资收益不但高高于社会平均均投资收益，而而且波动幅度度较小，其他他投资渠道又又不畅通，因因而导致最近近 10 年年，房地产市市场成为社会会闲余资金流流向的最佳出出路。高等与与中等收入阶阶层通过银行行借贷等金融融杠杆进行房房地产投资，低低收入阶层尚尚未拥有住房房，但又有购购买住房的潜潜力与欲望。面面对如此大的的市场，最近近几年各商业业银行一直凭凭借降低资信信标准来扩大大市场份额，以以获取利润。虚拟经济济与实体经济济失衡。房地产金融融风险主要来来源于房地产产泡沫。房地地产市场呈

24、现现周期性变迁迁的特征是无无可争辩的事事实。银行业业信贷投放的的理想状态是是与实体经济济增长保持同同步，并通过过内循环不断断促进实体经经济的增长，同同时实现自身身的有序增长长；即使在短短期内出现信信贷增长快于于实体经济增增长的现象，但但从长期来看看，两者的增增长速度应该该是基本保持持一致的。近近年实体经济济增长速度趋趋缓，而虚拟拟经济发展势势头强劲，虚虚拟经济与实实体经济发展展金融热、实实体冷的现状状，以及金融融空转和流动动性自循环过过程中往往蕴蕴含着大量的的金融风险。缺乏科学学的可行性分分析和项目评评估.银行对借款人了了解不深入,分析不透彻彻.在发放贷贷款前,没有有对贷款对象象进行深入调调查

25、,没有对对其资产状况况和偿还能力力进行评估,个体借款人人数量庞大，经经济情况，偿偿付能力变化化太快，银行行无法取得及及时,可靠的的信息上以跟跟踪调查贷款款对象的最新新信息,确保保其具有偿还还贷款的能力力.国家体制制原因。我国国的特殊的经经济体制也会会对银行的信信贷风险的产产生有一定影影响.如行政政干预,指令令贷款会形成成贷款风险.由于在计划划经济下形成成的政企不分分的问题没有有得到根本解解决,银行的的资金流向,投量的掌握握在一定的程程度上还政府府左右.银行行的经营活动动还未完全市市场化.4商业银银行信贷理论论2.1.1信信用与消费信信贷个人信用是生产产和交换发展展到一定程度度后出现的，它它随着

26、商品经经济的不断发发展而发展，并并逐渐从单一一的伦理道德德范畴分离出出来，成为独独立的商品货货币关系的经经济范畴，经经济学的信用用是 HYPERLINK t _blank 授信方和受信信方之间遵守守契约能力的的约定。市场场经济是 HYPERLINK t _blank 契约约经济，各个个 HYPERLINK t _blank 经济实体都围围绕契约约定定的各种关系系和要素而运运转。个人信用指的是是基于信任、通通过一定的协协议或契约提提供给自然人人的信用，使使得接受信用用的个人不用用付现就可以以获得商品或或服务。 HYPERLINK t _blank 个人人信用制度则则是关于个人人信用交易的的规则体

27、系。对于个人信用制制度的需求主主要涉经济行行为语境下，信信用一般是指指借贷行为，或或表述为仅在在借贷行为中中有意义。“这种经济行行为的形式特特征是指以收收回为条件的的付出，或以以归还为义务务的取得；而而且贷者之所所以贷出，是是因为有权取取得利息，借借者之所以可可能借入，是是因为承担了了支付利息的的义务。”消费信用（coonsumeer creedit）是是指对消费者者个人提供的的，用以满足足其消费方面面所需货币的的信用，现代代经济生活中中的消费信用用是与商品，特特别是住房和和耐用品的销销售紧密联系系在一起的。通过 HYPERLINK t _blank 消费信贷反反映的是消费费者的 HYPERL

28、INK t _blank 信用消消费，也就是是靠个人的信信用实现消费费，信用成为为偿还信贷的的手段。2.1.2信信息不对称、信信贷合约的不不完全性信贷风险形成的的一个重要原原因是信贷市市场的信息不不对称。银行行信贷市场中中存在大量信信息不对称，表表现为交易之之前的逆向选选择和交易之之后的道德风风险。为了缓缓解由于信息息不对称而产产生的逆向选选择和道德风风险，银行解解决逆向选择择和道德风险险的措施差异异较大，比如如信用评级、风风险定价等可可以缓解逆向向选择问题，而而改善贷款清清收管理、提提供贷款偿还还激励等可以以缓解道德风风险。所以，区区分和识别出出信息不对称称的类型对提提高银行经营营管理水平、

29、防防范信贷风险险非常重要( Adamms et al ，22009) 。信息不对称理论论主要是指借借款双方在博博弈过程中出出现信息不对对称的地位，由由此可能会造造成一定的风风险，信息不不对称理论是是建立在博弈弈双方都是完完全理性基础础上的，并且且包括了对于于道德风险的的考量。例如如在银行个人人住房按揭贷贷款业务审核核中，银行同同购房者的博博弈中，当银银行对于借款款人个人信息息无法实际掌掌握时，就会会使得银行处处于信息不对对称的地位，银银行并不完全全了解借款人人的实际还款款能力，或者者对于购房者者的个人信息息了解不全面面，如借款人人的实际职业业发展情况、身身体情况、家家庭负担情况况等等，而在在实

30、际还款中中，这些因素素都会对于银银行个人住房房按揭贷款业业务造成一定定的风险。当前，我国商业业银行在对借借款人的个人人信息进行审审查时，主要要依赖于借款款人主动提供供的职业信息息和个人状况况，对于数量量庞大的借款款人，商业银银行没有足够够的人力也没没有足够的物物力，来对借借款人主动提提供的以上信信息进行逐一一核实，实践践中多采用抽抽查的形式，事事实上，这种种模式就存在在着信息不对对称的问题。更更存在房地产产开发商为了了获得资金，往往往会协助购购房者进行不不利信息隐瞒瞒甚至谎报。 另外，住房房贷款一般订订立为长期贷贷款合同，在在贷款合同签签订后的较长长一段时间里里，借款人的的个人情况会会发生一定

31、的的变化。例如如还款人的经经济收入情况况、家庭变动动等等，在银银行无法及时时了解还款期期内还款人个个人情况变化化的基础上，也也就将承担更更大的风险。信贷合约可以说说是一种不完完全合约。信信贷合约不可可能是完全合合约的形式,因此从而导导致了可能会会出现信贷风风险。当下影影响授信活动动的具体因素素是比较复杂杂的、同时还还具有不确定定性和多方面面的特点;另另外，银行信信贷管理工作作人员的相关关能力是有限限的,特别是是对影响授信信活动的具体体因素的认知知能力和测算算能力,会对对有关授信活活动的信息的的甄选、收集集、分析、加加工整理,信信息验证等都都有一定影响响。有限理性性和影响授信信活动的具体体影响因

32、素的的复杂性和不不确定的,银银行既无法在在签订授信合合约前,把与与合约相关的的一切具体信信息写进合约约的条款之中中,当然也无无法猜测到以以后有可能会会发生的偶然然事件。更不不能在合约中中为这些不同同种类的偶然然事件确定一一个具体的对对策以及估算算出合约事后后的使用效能能结果。2.1.3信信用风险被迫违约约因素这种信用风险的的产生并不是是由于还款人人信用状况不不佳或者道德德水平不高等等问题造成的的，而是由于于还款人在某某一时期内丧丧失还款能力力造成的。AA支行在放贷贷决策中，会会对申请者的的还款能力进进行审核，但但是这种还款款能力只代表表着当时期还还款人的还款款能力。由于于个人住房按按揭贷款还款

33、款期较长，在在十年内、二二十年内，还还款人的还款款能力由于各各种因素，如如职业发展因因素、家庭因因素、身体健健康因素等等等，都会对其其还款能力造造成影响。当当还款人还款款能力下降至至无法偿还银银行贷款时，也也就会出现被被迫违约现象象，虽然这种种违约现象同同样被归纳于于信用风险，但但是同传统意意义上的道德德信用范畴有有着本质区别别。故意违约约因素故意违约因素的的前提是还款款人建立在完完全理性基础础上的，提出出了道德限制制因素，还款款人不再把个个人住房按揭揭贷款的还款款视为一种基基本的道德责责任和法律义义务，而是当当作了一种纯纯粹的投资手手段。例如在在房地产快速速发展时期，房房价快速增长长，投资房

34、产产能够获得较较高的回报收收益，购房者者往往会出于于投资获利的的目的购买房房产。当购房房者资金不充充足，或者出出于转嫁风险险的考虑，选选择按揭贷款款的方式进行行购房。那么么在这一过程程中，还款人人是否违约完完全凭借于对对房产价值和和贷款成本的的理性分析结结果。如果还还款人在进行行分析后发现现，支付银行行贷款本息的的总额超过房房产预期剩余余价值时，那那么就可能选选择故意违约约，从而造成成不遵守信用用规范的情况况，给银行带带来相应的风风险。由于地地区房价未出出现大幅度波波动，故意违违约因素在 A支行中几几乎未出现。但但根据总行的的压力测试分分析表明，当当房价下降 30%时，故故意违约率会会上升 2

35、00%左右。判判断故意违约约与被迫违约约的区别时，首首先应当了解解其购房需求求，是否为刚刚性住房需求求；其次，判判断还款人是是否具有还款款能力；最后后，结合当时时的房地产市市场形势进行行判断。2.1.4博弈弈论与信贷供供给在实际操作中，银银行办理按揭揭贷款时，按按业务流程来来分，可分为为两大阶段，即即置业者申请请贷款的事前前阶段和银行行发放按揭贷贷款后借款人人归还完贷款款前的事后阶阶段。在这两两个阶段都面面临着信息不不对称问题，从从而涉及到借借款人与银行行的博弈，然然而在事后阶阶段，主要涉涉及银行的信信贷风险问题题。银行很难难对借款人的的行为进行准准确的判断，他他们只能根据据借款人的历历史信用

36、记录录进行推断，进进而采取相应应的行动。博博弈的参与者者包括银行和和借款者，双双方都面临着着不完全信息息问题。根据对借款人与与银行的博弈弈模型的分析析（银行信信贷扩张与房房地产泡沫生生成：理论、模模型与实证王王胜，西南财财经大学博士士论文，20008）得出出：在单阶博博弈中银行提提高信贷支持持力度是其主主要选择。在在多阶博弈中中，双方将根根据对方过去去的行动来更更新自己的信信念。在借款款人不良贷款款行为对银行行的收益影响响足够小的情情况下，银行行提高信贷支支持力度仍是是多阶博弈的的均衡解。但借款人采取信信誉高的行动动，银行提供供金融支持这这一对行动组组合在房地产产泡沫膨胀时时期并不是一一个长期

37、均衡衡，这种均衡衡会因为双方方对市场景气气的信心发生生逆转而被打打破。2.1.5信信贷风险管理理理论 信贷风险险管理是指商商业银行通过过对信贷风险险预测、度量量、分析和控控制,然后还还要预防、排排除、回避和和转移经营中中的所产生的的风险;接下下来要做的是是,以最低的的成本来实现现我们这个信信贷收益的利利益最大化,或者是信贷贷风险损失的的最小化,当当然还要保证证经营信贷资资金的安全性性,最终要实实现经营的目目标。”因此,我们们所阐释的信信贷风险管理理具体包含两两方面的涵义义:“首先是,收收益在一定条条件下的风险险最小化;其其次是,风险险一定条件下下的收益最大大化”。A支行个人人住房按揭贷贷款风险

38、管理理现状分析A 支支行简介 A支行为我国国国有大型商业业银行H银行行某省会城市市直属支行，世世界 5000 强之一。AA支行在职员员工 3000 余人，拥拥有网点7个个，主营业务务包括存款业业务、贷款业业务以及部分分金融产品业业务等等。AA支行近年来来个人住房按按揭贷款业务务增长迅速，截截止20155年6月，个个人贷款余额额超过1000亿元,其中中，个人住房房贷款余额为为89.266亿元，个人人贷款余额占占比在本地区区同业内排名名第一，个人人贷款余额占占比在本行内内全国排名前前三位，A支支行的个人住住房贷款状况况在全国范围围内都具有广广泛的代表性性。A支行行业务介绍3.2.1 业务现状截止2

39、015年年6月，A支支行个人住房房贷款余额889.26亿亿元,其中，个个人一手住房房贷款余额为为43.355亿元，个人人二手住房贷贷款余额为445.91亿亿元，20007年以来该该行个人贷款款余额走势如如下图所示：3.2.2个个人住房按揭揭贷款五级分分类情况截止2015年年06月以来来该行个人贷贷款五级余额额分布如下图图所示：根据上图所示，截截止20155年6月，正正常类贷款占占比为99.07%。2009年以来来不良贷款走走势如下图所所示：上图可以看出，22009年，22011年不不良贷款攀升升最快，20011年以后后由于银行缩缩减了信贷规规模，由前期期的粗放式经经营向精细化化管理转变，不不良

40、贷款开始始下降。A支行行个人住房按按揭贷款风险险控制现状进入2014年年以来，个人人住房按揭贷贷款中不良贷贷款又开始呈呈上涨趋势，自自 20122年开始，AA支行开始逐逐渐加强个人人住房按揭贷贷款风险的控控制。20111年以来，由由于受信贷规规模缩减的影影响，20111 年-22014年AA支行个人住住房按揭贷款款放款额度平平均下降率 5%。在信信贷规模缩减减的过程中，AA支行提高了了信贷准入门门槛，对借款款人资质进行行了较为严格格审查，在之之后提供的数数据中可以看看到，在此期期间发放的个个人按揭贷款款的质量较好好。但进入22015年以以来，随着房房地产市场的的遇冷，央行行一再放宽住住房贷款的

41、政政策，各商业业银行又进入入疯狂的以抢抢占市场为主主的低准入门门槛期。3.3.1 A支行个个人住房按揭揭贷款业务操操作流程 二手房一手房二手房一手房买卖双方达成买卖协议，并支付定金按揭项目（开发商）准入买卖双方达成买卖协议，并支付定金按揭项目（开发商）准入（根据开发商的资质，由不同级别的机构审批）购房人与开发商签订买卖合同并支付首付款购房人与开发商签订买卖合同并支付首付款个人借款人提出贷款申请个人借款人提出贷款申请（填写相应申请表格及申请资料）房屋价值评估房屋价值评估（第三方评估公司）银行客户经理面谈面签，撰写调查报告银行客户经理面谈面签，撰写调查报告（根据贷款金额的不等要求面谈的客户经理人数

42、不等）审查审查（根据项目资质，部分由上级行审查，部分由同级行信贷管理部分审查人员负责）审批审批（本级行审批项目由行长审批，上级行审批项目由专职审批人审批）签订按揭借款合同签订按揭借款合同买方支付剩余首付款，卖方办理房屋产权转移手续开发商负责在房管局为购房人备案登记，银行发放按揭贷款买方支付剩余首付款，卖方办理房屋产权转移手续开发商负责在房管局为购房人备案登记，银行发放按揭贷款买方协助银行办妥抵押手续，银行发放按揭贷款买方协助银行办妥抵押手续，银行发放按揭贷款目前，A支行在在个人住房按按揭贷款业务务办理流程中中，银行可控控的主要有55个方面，主主要为对银行行内部工作人人员的要求方方面，主要解解决

43、的是操作作风险层面的的问题，如银银行客户经理理的面签制度度，审查审批批的两层审批批监督制度，对对于按揭贷款款中必然产生生的信息不对对称风险等，没没有设计对应应的防范措施施。 从 A支行的的个人住房按按揭贷款操作作流程来看，首首先，购房者者需要填写 A支行个人人房地产贷款款申请表，正正式向 A支支行申请办理理个人住房按按揭贷款业务务，在申请表表中需要填写写相关的还款款能力信息，如如工作情况、收收入情况、开开具收入证明明等等。然后后银行对购房房者个人住房房按揭贷款业业务进行受理理，并且购房房者的个人信信息进行审核核，主要的审审核内容为购购房者的个人人还款情况、个个人信用情况况等等。在对对其个人状况

44、况完成审核后后，根据A支支行某一时期期的放款额度度和审核情况况决定是否放放贷和放贷额额度。审批决决策完成后，由由 A支行同同购房者签订订双方贷款合合同，合同中中注明具体的的各种事项，包包括贷款金额额、利息、协协议还款期、定定期还款时间间和还款金额额等等。合同同签订完毕后后，办理担保保手续，并且且对购房者的的房产进行抵抵押证明，一一般由房管局局和开发商协协助办理。完完成担保手续续后，银行放放款并支付给给开发商或卖卖房人，放款款后还款合同同随即生效，还还款人需要遵遵守贷款合同同定期还款。在在还款过程中中，A支行有有相关人员负负责督促还款款人定期还款款事宜。最终终在还款期内内，还款人全全部偿还完毕毕

45、银行贷款，此此次个人住房房按揭贷款业业务全部完成成，贷款合同同随即失效。3.3.2 A支行行个人住房按按揭贷款风险险控制 A支行的个人人住房按揭贷贷款风险控制制系统，该风风险控制系统统同整个银行行风险控制体体系是相结合合的，也就是是说，个人住住房按揭贷款款风险控制系系统是 A支支行风险控制制的一部分。AA支行个人住住房按揭贷款款风险控制组组织结构示意意图见图 审批人审批人行长或独立审批人审查部门分管行长调查部门分管行长审查部门分管行长调查部门分管行长审查部门负责人调查部门负责人审查部门负责人调查部门负责人调查人（客户经理）调查人（客户经理）审查人（风险经理） 从 AA支行个人住住房按揭贷款款风

46、险控制组组织结构图来来看，客户经经理和风险经经理是风险控控制的最前沿沿，也是直接接负责人员，有有分管副行长长具体负责相相关的协调管管理工作，行行长或独立审审批人负责风风险控制的领领导工作。调调查部门在个个人住房按揭揭贷款风险控控制中，主要要的职能是在在受理业务的的过程中，进进行初步的筛筛选，将不符符合相关基本本条件的客户户进行剔除，拒拒绝其业务申申请，例如在在对申请者的的资质审查中中，进行面对对面调查，切切实了解申请请者的真实信信息。审查部部门主要是在在处理个人住住房按揭贷款款业务时，保保证所有的业业务流程都符符合 A支行行的相关规定定以及我国现现有的法律规规定。风险经经理则是在整整个个人住房

47、房按揭贷款业业务流程中进进行主动的风风险控制，例例如主动发现现风险问题并并进行相应的的控制和反馈馈。 3.3.3 A支行个人人住房按揭贷贷款风险控制制现状风险识别别现状风险识别是风险险控制的基础础和前提，风风险识别是事事前风险控制制的主要手段段，包括风险险感知和风险险判断。当前，A支行在在风险感知方方面，主要依依赖客户经理理的主观经验验判断及对于于借款人主动动提交的有限限资料的信息息真实性的判判断，这些因因素往往会受受到客户经理理主观判断的的影响。在客客户经理受到到银行经营指指标的考核压压力下，甚至至可能引发道道德风险。在在对客户经理理调查真实性性的风险控制制方面，主要要是由风险经经理承担的，

48、风风险经理通过过分析客户经经理的判断结结果，对借款款人的相关信信息进行更加加全面、详尽尽的分析，确确定借款人的的还款能力和和信用状况，为为决策环节提提供基础资料料。 A支行行在风险识别别方面，无论论是风险感知知还是风险判判断，都存在在一定的不足足和问题。一一方面，在风风险感知中，过过于依赖客户户经理的主观观判断，有引引发道德风险险的可能性。另另一方面，在在风险判断中中，风险经理理并不是专门门进行风险分分析的团队， 还款过程风险险控制现状目前，A支行在在个人住房按按揭贷款风险险控制中，基基本上处于一一种断层状态态，当完成放放款后，除由由总行统一在在还款日之前前发送提醒信信息，及逾期期后统一发送送

49、一次催收信信息外，对本本支行内部并并未作出对借借款人还款过过程全面追踪踪的监管要求求，这也是基基于现实中个个人住房按揭揭贷款，违约约对象众多的的管理难题。在在逾期违约方方面，逾期违违约成本过低低，较之于信信用卡的高额额利息及复利利计算方法，按按揭贷款逾期期的罚息过低低。造成这一问题的的一个关键原原因就在于目目前 A支行行尚无较为完完整的还款过过程风险控制制体系，事中中风险控制方方法较为单一一，并且缺乏乏力度，还款款人逾期违约约的成本较低低，从而导致致大量还款人人存在逾期违违约的现象。损失处理现状状 当部分个人住房房按揭贷款业业务出现违约约情况时，AA支行首先对对还款人的还还款能力进行行调查，当

50、确确定还款人完完全不具备还还款能力时，同同还款人进行行交涉和谈判判，最终执行行合同规定，收收回房产所有有权，并且进进行资产处置置。资产处置置的目的是为为了降低由此此带来的损失失，但是应当当看到，当还还款人具备还还款能力，但但是出于投资资目的，在完完全理性的基基础上，如果果选择故意违违约，A支行行并没有较好好的处理方法法，此时一般般房产价值出出现了大幅度度缩水，并且且差值部分已已经超过了利利息和剩余贷贷款的总额。从 2015年年 A支行的的个人住房按按揭贷款违约约房产处置情情况来看，由由于20144年以来房价价的企稳，抵抵押物增值较较低甚至出现现负增长，甚甚至在这一时时期还出现了了市场供求不不平

51、衡的情况况，一旦在某某一时期内无无法处置该资资产，那么房房产也就成为为了银行不良良资产，造成成其不良率的的提高。 A支行个个人住房按揭揭贷款业务风风险管理中存存在的问题及及成因假按揭揭风险与分析析众所周知，房地地产业是资金金需求量极大大的行业，尤尤其是某些楼楼盘在获得土土地使用权时时已经支付很很大代价的企企业，在住房房建设的后期期阶段极易出出现资金量紧紧缺的情况。此此时的房地产产公司，能抵抵押的资产早早已办理贷款款，唯一能取取得资金的办办法就是通过过销售住房获获得销售款项项来支持楼盘盘的后期开发发。实践中，假假按揭出现可可能性大小与与开发商的资资质的高低负负相关，在22012年以以来房地产低低

52、迷发展的过过程中，出现现了部分资质质较低的或零零开发经验的的开发商开发发的项目 ，因因为项目选址址规划等问题题导致的楼盘盘滞销后，开开发商由于前前期开发积欠欠了大量资金金，铤而走险险选择此种资资金回笼的较较多，而资质质较好的大中中型开发商，由由于资金来源源渠道丰富，开开发项目经验验成熟及累计计的口碑效应应，较少出现现滞销状况，发发生假按揭的的可能性也较较小。如此本本来是用于方方便居民买房房的个人住房房按揭贷款就就成了房地产产企业借以融融资的载体，出出现“假按揭”。在这里，所所谓的“假按揭”一般是指借借款人具有虚虚假的购房目目的，采取各各种手段套取取银行个人住住房贷款资金金的行为。房房地产开发商

53、商先将未卖出出的楼盘过户户给房地产中中介公司或个个人，然后中中介和个人再再以购房者的的名义向银行行申请个人住住房贷款并将将按揭的房屋屋设为抵押物物，之后开发发商再要求中中介和个人将将申请来的银银行贷款通过过转账或提现现的方式转移移到他的手中中，如此，房房地产开发商商达到了获取取银行信贷资资金的目的。4.1.1“假假按揭”贷款业务的的表现形式 “假按按揭”在经济活动动中具有多种种表现形式。其其中最常见的的一种是开发发商为缓解楼楼盘销售窘境境，通过虚拟拟购房人，并并与之签订购购房合同，然然后再以虚拟拟的购房人的的名义向银行行申请个人住住房贷款，从从而骗取银行行信贷资金。如如此，开发商商便能尽快的的

54、销售完房屋屋收回投资，乃乃至获利，将将经营风险转转嫁给了银行行。其他形式式的“假按揭”还表现为以以个人住房按按揭贷款的名名义为开发商商的生产经营营融资；开发发商与购房人人勾结规避国国家规定的期期房购买最低低首付政策建建筑单位为开开发商垫付资资金修建住房房后由于种种种原因开发商商资金链断裂裂以致无法支支付拖欠建筑筑单位的工程程款时出现的的工程房屋抵抵债型“假按揭”等。房地产产行业的“假按揭”业务主要有有以下表现形形式,虚构借款款人房地产开发发商通过伪造造借款人署名名的方式向银银行提供不实实的申请材料料和购房合同同，从而向银银行申请贷款款。当银行同同意贷款申请请后，开发商商继续以伪造造的借款人签签

55、名与银行签签订借款合同同，后以借款款人的名义还还款。此类“假按揭”多是有组织织、有策略的的。他们利用用银行个人贷贷款风险管理理中存在的漏漏洞骗取银行行按揭贷款。如如果开发商通通过此方式获获得的资金没没有用于工程程项目的建设设之中或恶意意诈骗携款潜潜逃，银行则则会面临巨大大的风险。虚构房屋屋，虚假房屋屋面积和房价价在全国大部部分城市的房房产管理中心心已为银行提提供可以联网网查询相关房房屋信息及抵抵押登记的的的金融服务平平台的情况下下，此种虚构构房屋，虚构构房屋面积和和房价的假按按揭情况，需需要开发商（卖卖房人）与房房管局员工或或与银行员工工勾结，才能能通过无真实实交易行为的的虚假售房合合同，向银

56、行行申请个人住住房抵押贷款款，骗取银行行信贷资金。虚假房屋屋购买行为 开发商商以其内部员员工或关联人人的名义申请请个人住房贷贷款。和上述述第一种形式式“假按揭”不同的是，此此种“假按揭”合同和所有有的申请材料料在形式上都都是合法的。一一旦贷款申请请成功，开发发商便组织批批量还款，直直至违约集中中发生，风险险暴露。此类类“假按揭”贷款按银行行工作人员的的知情情况又又可细分为两两类：一是工工作人员不知知情，“假按揭”的发生完全全是因为他们们未按照上述述的五个贷款款流程按部就就班的进行审审查，从而未未能识别虚假假按揭而发放放了贷款。二二是银行工作作人员知情，他他们多数是为为了达到销售售业绩，或为为了

57、逃避开发发商无法按期期偿还开发贷贷款的责任，配配合甚至参与与将开发商短短期的开发贷贷款不良贷款款风险转嫁到到长期的个人人住房抵押贷贷款风险上，以以期避免受到到相关处罚。售后返租租 此种形形式的“假按揭”是在零首付付的基础上发发展起来的。同同样是开发商商与购房者、评评估机构勾结结，进一步高高估房价，从从而使银行实实际贷出的资资金远远高于于房屋的真实实售价，银行行贷款风险没没有完全覆盖盖。这样，开开发商不仅实实现了对购房房者零首付的的承诺，也套套取了更多的的银行资金。之之后开发商按按月退还借款款人多出房屋屋实际售价部部分的本金和和利息即租金金，该类贷款款购房行为是是真实存在的的，故此类形形式的“假

58、按揭”较为隐蔽，危危害极大。主主要表现形式式为房价虚高高。4.1.2 假假按揭的主要要成因分析开发商利利用虚假购房房合同恶意套套取资金 在房地地产市场持续续火爆的形势势下,开发商商的赚钱欲望望日趋强烈,开发楼盘的的速度不断加加快,从而导导致其资金链链条紧绷。为为缓解资金压压力,保证按按揭项目正常常运转,开发发商往往通过过各种渠道进进行融资,在在向银行申请请贷款或民间间融资受阻的的情况下,部部分开发商利利用个人住房房按揭贷款申申请条件较低低、银行审查查宽松、期房房按揭无法办办理现房抵押押登记的特点点,通过批量量伪造购房合合同套取银行行资金,挪作作他用。正常常情况下,开开发商会按时时偿还贷款本本息

59、,并会在在资金宽裕时时将贷款结清清,但也有部部分开发商在在资金链出现现问题,无力力偿还时,会会出现卷款潜潜逃、逃废债债务的严重现现象？银行内部部管理混乱 商业银银行部分信贷贷人员为提升升营销业绩,对借款人购购房真实性和和贷款偿还能能力的调查和和审核流于形形式,片面追追求贷款规模模和放款速度度,从而导致致“假按揭”贷款的发生生。此外,银银行间的无序序竞争对开发发商制造假按按揭起到了推推波助澜的作作用银行间缺缺乏对信贷发发放、借款人人情况、房屋屋销售状况等等信息的互通通也为部分开开发商就同一一套房屋在不不同银行制作作假按揭骗取取贷款提供了了可乘之机。此此外,银行内内部员工与外外部人员售房房人、中介

60、机机构、开发商商等相互勾结结,通过伪造造房产证、房房屋买卖合同同等方式虚假假贷款资料套套取银行信贷贷资金也是“假按揭”业务发生的的重要原因。部分借款款人缺乏法律律意识、信用用意识 一些借借款人法律意意识淡薄,对对个人信息管管理随意、轻轻信于人,造造成信息或身身份证件被借借用或盗用,结果成为“假按揭”业务的受害害者？没有明确确中介机构的的职责与责任任 虽然银银行贷款操作作规程要求在在某些情况下下的信贷业务务中介机构须须具备相应的的资质,但是是这种规定已已然流于形式式。资产评估估机构提供的的中介服务良良荞不齐,缺缺乏可信度,加大了银行行的贷款评估估和审查的难难度和风险。借款人人风险与分析析4.2.