资产评估师练习题

1、文档编码 : CD8I1W9O2F9 HB10M7L10M4Z8 ZO3S3O10G2F9第五章练习题一、单项选择题1. 某宗土地的土地取得成本为500 万元, 土地开发费为1000 万元,土地开发费是均匀投入的,土地开发期为1 年,银行一年期贷款利率为 8；投资利息使用复利运算,就该土地投资利息为（）；万元 万元 万元 万元2. 某待估宗地规划容积率为 5,选择的比较案例宗地的容积率为 2,评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为 1000 元/ 平方米,假如容积率为 2 和 5 所对应的容积率的修正系数分别为和 3,仅考虑上述条件,待估宗地每平方米的价格最接近于 元； .1500 3. 用成

2、本法评估土地时,土地取得费的计息期应为（）A. 整个开发期 B. 整个销售期 C. 整个开发期和销售期 D. 整个开发期和销售期的一半4. 依据我国土地治理法的有关规定,国家征用耕地需支付费用一般包括 ；A. 土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费B. 土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费5. 在假设开发法评估土地的基本公式P=A-B+C+D+E中, A 代表的是 ；A. 开发完成后的房地产价值B. 取得土地的实际成本C.整个开发项目的开发成本D.房产和土地的开

3、发成本6. 基准地价是依据城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合（）的土地使用权的平均价格；A. 用地 B. 土地级别 C. 土地 D. 公共用地40 年,实际转让年限为36 年,7. 基准地价修正法评估一商业用地的价值,该商业用地法定最高出让年限为如资本化率为 9%,就土地年限修正系数为 ；A. B. C. 8. 路线价法的理论基础是（）；A. 替代原就 B. 供求原就 C. 贡献原就 D. 预期收益原就9. 在路线价四三二一法就中的各种深度百分率中,呈递增现象的百分率是（）A. 单独深度百分率 B. 累计深度百分率 C. 平均深度百分率 D. 标准深度百分率40%、

4、10. 某宗土地深度为125 英尺,标准深度为100 英尺,按四三二一法就该宗土地单独深度百分率分别为30%、20%、10%、 9%,其平均深度百分率为（）,在最初 50 英尺的价值应占全宗地价值的（）；A. % B .78% C .109% D .117%11. 在路线估价法中, 霍夫曼法就认为： 深度 100 英尺的宗地% 3 D. 价值与其深度的平方根成正比；12. 对于已经完工或接近完工,只是尚未交付使用的在建工程可按（）评估；A. 成本法 B. 形象进度法 C. 假设开发法 D. 工作量法13. 某建筑物建成于1990 年 1 月,为砖混结构一等,耐用年限为50 年,残值率为2；该建

5、筑物2022 年 1月的重置成本为500 万元, 2022 年 1 月的评估值接近于（）；万元万元万元万元14. 土地的自然供应是 ；A有弹性的 B无弹性的 C多方向性的 D. 可垄断的15. 某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：可比案例宗地地价为每平方米 2 700 元,容积率为,待估宗地规划的容积率为,经容积率修正后的可比实例价格最接近于（）元平方米；待估宗地价格 =待估宗地所处地段的基准地价 其他因 160 400 C.2 430 24016. 利用基准地价修正法评估宗地价格时,素修正系数；A. 年期修正系数 期日修正系数 容积率修正系数 B. 年期修正系数 个别因素修正系数 容积

6、率修正系数 交易情形修正系数 C年期修正系数 容积率修正系数 交易情形修正系数 D年期修正系数 区位因素修正系数 容积率修正系数 交易情形修正系数17. 用收益法评估房地产,客观总费用不包含的费用是（）；A治理费 B修理费C税金= ；D折旧费18. 房地产评估中,楼面地价 容积率A土地总价 B 土地单价C房地产总价 D. 建筑物单价19. 依据国家有关规定,用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为 ；A30 年 B 40 年5,建筑密度小于或等于60% ,以下建设方案比较起来最可行C50 年 D70 年20. 某宗土地 1000 平方米,国家规定容积率为的方案是（）； 5000 平方米,底层

7、建筑面积为700 平方米A. 建筑物建筑总面积为B. 建筑物建筑总面积为 1500 平方米,底层建筑面积为300 平方米C. 建筑物建筑总面积为 4800 平方米,底层建筑面积为600 平方米D. 建筑物建筑总面积为 7000 平方米,底层建筑面积为400 平方米21. 依据城市房地产治理法的规定,我国实行房地产交易价格（）制度；A. 评估 B. 申报 C. 公示 D. 登记 %,建筑物资本化率为10%,就土22. 某房地产土地价值600 万元,建筑物价值1400 万元,综合资本化率为地资本化率最可能为（） C .5% D. 4%10 万元,该土地使用权的A. 8% B. 6% 23. 某一土

8、地使用权出让年期为30 年,资本化率为10%,预期将来每年的纯收益为评估值最接近于（）万元万元万元万元20 年,就土地24. 某一待估宗地剩余使用年限为25 年,土地仍原利率为10%,所选的参照物剩余使用年限为使用年限修正系数为（）二、多项选择题1. 土地的自然特性包括 等；A. 稀缺性 B. E.位置的固定性 C.质量的差异性D.利用的多方向性可垄断性2. 以下属于房地产特性的有（）A. 位置固定性 B.使用长期性 C.）投资风险小D.投资大量性 E.难以变现性3. 以下房地产价格中属于政府制定的价格是（A. 交易底价 B. 基准地价 C. 标定地价 D. 房屋重置价格 E. 市场价格4.

9、以下特性中属于房地产价格特点的是（）A. 房地产价格与用途相关 B. 房地产价格是土地购买价格C. 房地产价格具有可比性 D. 房地产价格具有个别性E. 房地产价格是由政府定价5. 依据房地产价格的表示单位可划分为（）；A. 总价格 B. 单位价格 C. 楼面地价D.交易底价 E.基准地价6. 在接受市场法评估房地产价值时 , 需要修正的因素主要有 . A. 交易情形因素 B. 交易机构和人员因素 C. 交易日期因素D. 房地产状况因素 E. 容积率修正7. 以下哪些属于土地开发中” 三通一平”的范畴 A. 通水 B. 通气 C. 通电 D. 通讯 E. 平整地面8. 以下因素中属于土地个别因

10、素的是 A. 形状因素 B. 开发质量 C. 用途因素 D. 建筑物与环境和谐一样 E. 面积因素9. 以下关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）A. 房地产的收益额应当是净收益,指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B. 净收益不应当是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益）,而应当是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上答应的正确利用方向上的收益值,其中仍应包含对将来收益和风险的合理预期）,只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益 =客观总收益 - 客观总费用D.总费用也应当是客观费用,需要剔除不正常的费用E. 总费用包含各种费用,例如折旧费、治理费等

11、10. 新建房地产评估中的开发成本主要包括（）A. 土地取得费 B.前期工程费 C.基础设施建设费D.公共配套设施建设费 E.开发过程中的税费11. 在建工程评估的主要方法有 A. 成本法 B. 假设开发法 C. 收益法 D. 形象进度法 E. 物价指数法12. 运用成本法对地产价格评估,其适用范畴主要是（）A. 新开发地 B. 学校用地 C. 公园用地 D. 商业用地 E. 机场用地13. 以下关于路线价法说法正确的有（）A. 路线价是单位价格B. 是评估大量土地的一种常见方法C.路线价是对所设定标准深度内的如干宗地求取平均价D.同一个路线价区段内的宗地,地价完全相同E. 理论基础是替代原理

12、三、综合题1. 被评估房地产 A 是一幢 1000 平方米的商业用房, 评估人员经调查明白到,房地产 A 的土地使用权是在 2022年 5 月 31 日取得的,出让年限为法定最高年限；2022 年 5 月底开发建设完工并投入运营,房地产 A 投入使用之初,该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5 年 租期到 2022 年 5 月 31 日终止 ,租赁合同规定,使用人在5 年租用期间,租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110 元为基准,每年增加l0 元,房地产使用中发生的费用由承租人承担,合同同时规定,假如房地产的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金 5 万元； 评估人员仍明白到,

13、评估基准日 2022 年 5 月 31 日 市场上同类商业用房的正常租金 与评估对象 A 租金口径一样 保持在每年每平方米 150 元水平上, 经评估人员推测, 评估基准日后的前 3 年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增 1,评估基准日 3 年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第 3 年的租金水平上,假设房地产 A 折现率和资本化率均为 l0 ；要求：评估房地产 A的正确转让价值 写出评估过程,给出得出评估结论的理由或依据 ；2. 某房地产的总使用面积为 1 万平方米,以前年度的年租金是 7 元平方米,估量年租金为 7 元平方米；以前每年度的房屋空置导致的租金缺失费为

14、年租金总收入的4,估量年房屋空置导致的租金缺失为年预期租金总收入的 5,房产税为年预期租金总收入的 12（以预期 实际 租金为征税基础,需要考虑空置率,正式考试可能不会告知计税基础）,治理费、修缮费为年预期租金总收入的 6（ 不考虑空置率）,房屋财产保险费为万元年；估量该房地产尚可以使用10 年；折现率为12；要求：（1）求该房地产的年租金总收入；（2）求该房地产的年出租费用；（3）求该房地产的年纯收益；（4）运算该房地产的评估值；3. 有一宗七通一平的待开发建筑用地,面积为1000 平方米,使用期限为50 年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为 2 年,建筑费用为 3500 元/ 平方米

15、,专业费用为建筑费用的 10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金水平估量为 2 元/ 平方米 . 日,治理费用为年租金的 2%,修理费用为建筑费用的 %,保险费用为建筑费用的 %,税金为年租金的 %,贷款利率为 6%,房地产综合仍原利率为 7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用 +专业费用）之和的 20%,试评估该宗地地价；4. 评估对象情形待评估房地产为一写字楼,建筑面积 l0 000 平方米,剩余使刚年限为 40 年,适用资本化率为 6,评估基准日为 2022 年 6 月 30 日；参照物的情形及其说明 1 现收集 A、B、C、D四个房地产

16、交易案例,均为与待估房地产在同一供需圈内的可比写字楼；评估对象与各参照物比较因素的对比情形见下表： 2 表中数据说明 表中各参照物的交易情形、区位状况、 实物状况的数据均是以待估房地产为基精确定的差异率；其中 交易情形中“+” 表示案例交易价格偏高,“ ” 表示案例交易价格偏低,区位状况及实物状况中“+” 表示 交易案例条件优于被评估对象,“ 一” 表示交易案例条件比被评估对象差；其他相关数据 1从 2022 年至 2022 年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5；0 1,容积率修 2容积率修正系数取值,当容积率为3 时,容积率修正系数为l00 ；容积率每增加正系数增加l ；要求：依

17、据上述资料运用市场法评估该房地产的价值；注：（ 1）以依据各交易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面 积的最终价格；（ 2）土地年限修正系数运算结果保留四位小数,其他各步骤运算结果保留两位小数；答案部分一、单项选择题 1. 【正确答案】B【答案解析】500 1+8 - 1+1000 1+8 = （万元）；【答疑编号 13507, 点击提问】【加入我的保藏夹】2. 【正确答案】C【答案解析】参见教材 192 页；经容积率修正后可比实例价格=可比实例价格 （待估宗地容积率修正系数 =1000 （ 3/ ）=2022 元/ 平方米；/ 可比实例容积率修正系数）【答疑编号

18、 13508, 点击提问】【加入我的保藏夹】3. 【正确答案】C【答案解析】参见教材 199 页,土地取得费利息：以整个土地取得费为基数,计息期为整个开发期和销售期；土地开发费利息：假如土地开发费是均匀投入的,以整个土地开发费地开发期限的一半运算；【答疑编号 13509, 点击提问】【加入我的保藏夹】4. 【正确答案】A【答案解析】参见教材 197 页；【答疑编号 13510, 点击提问】【加入我的保藏夹】5. 【正确答案】A【答案解析】参见教材 206 页；【答疑编号 13511, 点击提问】【加入我的保藏夹】6. 【正确答案】B【答案解析】参见教材 211 页； 或资金投入 为基数,计息期

19、按土【答疑编号 13512, 点击提问】【加入我的保藏夹】7. 【正确答案】C. 使用基准地价修正法需要修正年限时候,基准地价【答案解析】见教材 P215, 土地使用年期修正的公式的使用年限确定要接受法定最高出让年限,但是一般的市场法,应当接受参照物和评估土地的各自的剩余使用年限；【答疑编号 13513, 点击提问】【加入我的保藏夹】8. 【正确答案】A【答案解析】参见教材 217 页；【答疑编号 13514, 点击提问】【加入我的保藏夹】9. 【正确答案】B【答案解析】参见教材 221 页,懂得把握单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率的关系和规律；【答疑编号 13515, 点击提问

20、】【加入我的保藏夹】10. 【正确答案】A【答案解析】参见教材 221 页：标准深度为 100 英尺 , 级距就是 100/4=25 英尺；累计深度百分率 =各段单独深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%平均深度百分率=累计深度百分率 标准深度 宗地深度=109% 100 125=%；【答疑编号 13516, 点击提问】【加入我的保藏夹】11. 【正确答案】C四三二一法就是必【答案解析】参见教材 221 页, 可能的话, 把苏慕斯法就、 霍夫曼法就的基本规章记住,须把握的；【答疑编号 13517, 点击提问】【加入我的保藏夹】12. 【正确答案】B【答案解析】参见教材 22

21、9 页；整个建设工程已经完成或接近完成,只是尚未交付使用的在建工程,可接受工程形象进度法进行评估；对于实际完成工作量较少的在建工程,接受成本法或假设开发法进行评估；属于停建的在建工程,要查明停建的缘由,确因工程的产、供、销及工程技术等缘由而停建的,要考虑在建工程的功能性及经济性贬值,进行风险系数调整；【答疑编号 13518, 点击提问】【加入我的保藏夹】13. 【正确答案】B【答案解析】参见教材 182 页, 50011 500 1 -2%/50 万元；【答疑编号 13519, 点击提问】【加入我的保藏夹】14. 【正确答案】B【答案解析】教材 154 页,土地的自然供应相对稳固；【答疑编号

22、13496, 点击提问】【加入我的保藏夹】15. 【正确答案】B【答案解析】P= 2 700 =2 400；与教材 192 页的【例 5-6 】类似；【答疑编号 13497, 点击提问】【加入我的保藏夹】16. 【正确答案】A【答案解析】参见教材 216 页的公式 5-27 ；【答疑编号 13498, 点击提问】【加入我的保藏夹】17. 【正确答案】D【答案解析】参考教材 179 页,房地产总费用不包括折旧费；【答疑编号 13499, 点击提问】【加入我的保藏夹】18. 【正确答案】B【答案解析】教材 167 页,楼面地价土地单价 / 容积率,所以土地单价楼面地价 容积率；【答疑编号 1350

23、0, 点击提问】【加入我的保藏夹】19. 【正确答案】C【答案解析】参见教材 157 页；【答疑编号 13501, 点击提问】【加入我的保藏夹】20. 【正确答案】C【答案解析】容积率 =建筑总面积 / 土地总面积 ; 建筑密度 =建筑物底层建筑面积 / 土地总面积,综合比较,C方案最可行 .A 不中意建筑密度的要求 ,B 没有充分利用土地 ,D 超过了国家规定的容积率；【答疑编号 13502, 点击提问】【加入我的保藏夹】21. 【正确答案】B【答案解析】参见教材 167 页；【答疑编号 13503, 点击提问】【加入我的保藏夹】22. 【正确答案】C【答案解析】参见教材 181 页； L+

24、B ） r= L r 1+B r 2 所以：（ 600+1400） %= 600 r 1+1400 10%,从而有 r 1=5%；【答疑编号 13504, 点击提问】【加入我的保藏夹】23. 【正确答案】D【答案解析】10 1-1+10%）-30/10%=10 =万元；【答疑编号 13505, 点击提问】【加入我的保藏夹】24. 【正确答案】B【答案解析】1-1+10%-25/ 1-1+10%-20=（） / （） =；【答疑编号 13506, 点击提问】【加入我的保藏夹】二、多项选择题1. 【正确答案】BC1. 土位置置的固定性；2. 土地质量的差异性；3. 土【答案解析】参见教材 155

25、页；土地的自然特性包括：地资源的不行再生性不行再生性；4. 土地效用的永续性；【答疑编号13520, 点击提问】【加入我的保藏夹】2. 【正确答案】ABDE【答案解析】参见教材 159-160 页；【答疑编号 13521, 点击提问】【加入我的保藏夹】3. 【正确答案】BCD【答案解析】参见教材 166 页；房地产评估价格依据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种；其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定,且由政府定期公布；【答疑编号 13522, 点击提问】【加入我的保藏夹】4. 【正确答案】ACD【答案解析】参见教材 168 页；【答疑编号

26、13523, 点击提问】【加入我的保藏夹】5. 【正确答案】ABC【答案解析】见教材 P167；【答疑编号 13524, 点击提问】【加入我的保藏夹】6. 【正确答案】ACDE【答案解析】见教材 P190P192；【答疑编号 13525, 点击提问】【加入我的保藏夹】7. 【正确答案】ACE【答案解析】见教材 P198；【答疑编号 13526, 点击提问】【加入我的保藏夹】8. 【正确答案】ACE【答案解析】见教材 P174-P175；【答疑编号 13527, 点击提问】【加入我的保藏夹】9. 【正确答案】ABCD【答案解析】参见教材 177-179 页；【答疑编号 13528, 点击提问】【

27、加入我的保藏夹】10. 【正确答案】BCDE【答案解析】参见教材 200 页；【答疑编号 13529, 点击提问】【加入我的保藏夹】11. 【正确答案】ABD【答案解析】见教材 P228 ；【答疑编号 13530, 点击提问】【加入我的保藏夹】12. 【正确答案】ABCE【答案解析】参见教材 196 页,关注各种方法的适用范畴；【答疑编号 13531, 点击提问】【加入我的保藏夹】13. 【正确答案】ABCE【答案解析】参见教材 216-217 页；【答疑编号 13532, 点击提问】【加入我的保藏夹】三、综合题1. 【正确答案】（1）收益总年限 =40（法定最高年限）-2-2=36 年（2）

28、现有合同是否应当违约目前已有租赁合同的年限为 3 年,第一判定这几年是否应当执行合同；假如不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2022 年：【150* （1+1%）- （110+20）】 *1000=21500 元 2022 年：【（ 150* （1+1%）2- （110+30）】 *1000=13015 元 2022 年：【（ 150* （1+1%）3- （110+40）】 *1000=元 这些违约多获得的收益现值之和为 21500*1+10%-1+13015*1+10%-2+*1+10%-3= 元 违约的收益小于违约赔偿金 5 万,所以不能够违约；（3）现有合同的收益现值

29、 基准日后前三年依据合同租金运算,由于违约产生的收益不足以支付违约金,需要连续执行合同规定；收益现值（ 110+10+10）*1000/ （1+10） +140*1000/ （1+10） 2 +150*1000/ （1+10） 3=346 元 （4）合同终止之后的收益为客观收益,其收益现值为 客观收益年限40-2-5 33 年 元 基准日三年后将来年租金收益 =150* （1+1） 3*1000=154 收益现值 =154 * 【1-1/1+10%33/10%】/ 1+10%3=1 111 元 （5） 正确转让价值 =346 +1 111 =1 457 元【答疑编号 13533, 点击提问】【

30、加入我的保藏夹】2. 【正确答案】解：（ 1）求该房地产的年租金总收入应当是客观收入1 7 （ 1-5%）（万元）（2）求该房地产的年出租费用 年房产税 7 （ 1-5%） 12（万元）治理费、修缮费 7 6（万元）房屋财产保险费（万元）年出租费用合计（万元）（3）求该房地产的年纯收益万元（4）运算该房地产的评估值 1-1+12%-10/12%29（万元）【答疑编号 13534, 点击提问】【加入我的保藏夹】3. 【正确答案】（1）面积为 1000 平方米,容积率为5,拟开发建设写字楼的建筑面积=5000 平方米；年总收益 =2*365*5000=3650000 元；（2）年总费用 =3650

31、000*2%+3500*5000* （%+%+3650000*%=1009250 （3）年纯收益 =365=2640750 （4）房地产总价 =2640750*P/A,7%,48= （5）建筑与专业费用=3500*1+10%*5000= 建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,建筑费用和专业（6）建设期为 2 年, 地价的资金占用两年；费用的资金平均占用一年；利息 =地价 * （1+6%）2-1+*（1+6%）-1= 地价 +1155000 （7）开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用 +专业费用）之和的 20% 开发商利润 =（地价 +） *20%=地价 +3850000 （8）立方程：地价 =房地产总价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息 - 利润 =地价地