房地产行业财务管理

1、房地产行业财务务管理一、房地产公司司的会计核算算本世纪已出出台的会计制制度中，皆没没有专门用于于房地产开发发企业的会计计科目及核算算办法，这给给这些企业的的会计核算带带来很大不便便。但是，现现行所有会计计制度涉及会会计科目设置置的说明中都都规定：在不不影响对外提提供统一财务务会计报告的的前提下，企企业可以根据据实际情况自自行增设某些些会计科目。根根据这一些规规定，执行小小企业会计制制度、企企业会计制度度或新准则则的房地产开开发企业，在在执行各自适适用的会计制制度规定的基基础上，增设设专门核算房房地产开发的的会计科目，不不但是需要的的，也是符合合会计制度规规定的。推荐阅读：1、对房地地产公司会计

2、计核算问题的的探讨2、房地产产开发企业会会计制度的改改革与发展3、房地产产开发企业的的会计核算二、房地产产公司的税务务管理房地产开发发项目周期长长、工程结算算复杂，会计计制度和税法法对房地产开开发收入成本本的确认也存存在着差异。这这给企业理解解税收政策，规规范纳税、科科学纳税带来来了难度，但但是随着国家家税务总局关关于房地产开开发有关企业业所得税问题题的通知等等一系列政策策的出台，房房地产公司的的各项税款的的征收将会越越来越严谨、规规范。推荐阅读：1、房地产产企业广告费费和业务招待待费如何扣除除2、房地产产土地使用税税问题集锦3、房地产产开发十大税税务问题4、房地产产所得税汇算算清缴与土地地增

3、值税清算算差异比较5、房地产产企业开发产产品视同销售售行为的税务务处理三、房地产产企业各税种种的会计核算算因国家的财财务制度和税税法规定上的的差异，引起起了企业在账账务处理过程程中的种种问问题，我们将将房地产企业业各税种的会会计处理文章章进行了收集集整理，为企企业在涉税问问题上进行正正确的账务处处理提供帮助助。推荐阅读：1、房地产产开发企业企企业所得税及及会计核算2、房地产产开发企业土土地增值税及及会计核算3、房地产产开发企业营营业税及会计计核算4、房地产产开发企业其其他税收及会会计核算【问题】房地产开发发企业的广告告费和业务招招待费如何扣扣除？【解答】根据国家家税务总局关关于印发的通通知（国

4、税税发2000931号号）第十二条条规定：企业业发生的期间间费用、已销销开发产品计计税成本、营营业税金及附附加、土地增增值税准予当当期按规定扣扣除。根据中华华人民共和国国企业所得税税法第四十十四条规定：企业发生的的符合条件的的广告费和业业务宣传费支支出，除国务务院财政、税税务主管部门门另有规定外外，不超过当当年销售（营营业）收入115%的部分分，准予扣除除；超过部分分，准予在以以后纳税年度度结转扣除。综上，房地地产企业的广广告费和业务务招待费在发发生的当期按按不超过当年年销售收入115%的部分分扣除，超过过部分准予结结转以后年度度扣除。房地产土地使用用税问题集锦锦1、城镇土土地使用税的的税额幅

5、度有有什么变化？原城镇土地地使用税暂行行条例规定，土土地使用税每每平方米年税税额：大城市市0.5元至至10元；中中等城市0.4元至8元元；小城市00.3元至66元；县城、建建制镇、工矿矿区0.2元元至4元。条条例修改后，将将税额标准提提高了2倍，即即“土地使用税税每平方米年年税额：大城城市1.5元元至30元；中等城市11.2元至224元；小城城市0.9元元至18元；县城、建制制镇、工矿区区0.6元至至12元。”2、城镇土土地使用税的的具体适用税税额如何确定定？考虑到城镇镇土地使用税税的税负水平平应与各地经经济发展水平平和土地市场场发育程度相相适应，条例例仍授权各省省级人民政府府根据当地实实际情

6、况在上上述税额幅度度内确定本地地区的适用税税额幅度。市市、县人民政政府根据实际际情况，将本本地区土地划划分为若干等等级，在省、自自治区、直辖辖市人民政府府确定的税额额幅度内，制制定相应的适适用税额标准准，报省、自自治区、直辖辖市人民政府府批准执行。3、城镇土土地使用税的的纳税人范围围有何变化？原城镇土地地使用税暂行行条例第二条条规定，在城城市、县城、建建制镇、工矿矿区范围内使使用土地的单单位和个人，为为城镇土地使使用税的纳税税人。但是根根据财政部关关于对外商投投资企业和外外国企业在华华机构的用地地不征收土地地使用税的通通知（888）财税字字第260号号，该条例例不适用于外外商投资企业业和外国企

7、业业。条例修改改后，在条例例第二条中增增加了一款：将条例中“使用土地的的单位和个人人”定义为：“前款所称单单位，包括国国有企业、集集体企业、私私营企业、股股份制企业、外外商投资企业业、外国企业业以及其他企企业和事业单单位、社会团团体、国家机机关、军队以以及其他单位位；所称个人人，包括个体体工商户以及及其他个人。”即：把在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人也确定为城镇土地使用税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳土地使用税。房地产开发周期期较长，主要要包括立项环环节、规划设设计环节、融融资环节、土土地取得环节节、拆迁安置置环节、工程程建设环节、预预售环节、销销

8、售环节、出出租环节，项项目清算环节节。各环节涉涉及的税种主主要有企业所所得税、土地地增值税、营营业税、土地地使用税、印印花税、契税税、房产税。由由于项目的税税收成本会影影响项目的投投资回报，而而税务事项始始终贯穿其中中，因此合理理控制税收成成本是降低企企业运营成本本的重要一环环。所以有必必要对房地产产开发备环节节涉及的一些些税务问题及及改善和筹划划机会进行总总结，使管理理者在实践时时尽量避免和和及时处理这这些问题，抓抓住一些税收收筹划机会，以以便管理层能能更好地为房房地产业务板板块发展制定定战略性规划划。一、立项环环节实际中很多多企业在做项项目规划及向向有关部门报报批时，都未未考虑通过合合理搭

9、配立项项来适当降低低企业的潜在在税负。企业对同一一项目可能同同时或分期、分分区开发不同同类型的房产产，有别墅、洋洋房、商业物物业或普通住住宅等，他们们的增值率和和对应的税负负会有所不同同。我们知道道，由于土地地增值税是以以国家有关部部门审批的房房地产开发项项目为单位进进行清算，对对于分期开发发的项目，以以分期项目为为单位清算。若若企业以分期期开发的别墅墅、洋房、商商业物业来分分别立项，只只能按这些分分期项目为单单位清算。但但是，若企业业对不同增值值率的房产以以一个项目或或同一期来立立项并经批准准，则可按一一个项目或同同一期项目的的整体增值率率来进行土地地增值税清算算。若整体增增值率低于个个别房

10、地产的的增值率，那那么企业的土土地增值税的的实际税负可可能会有所降降低。所以笔者建建议，企业在在立项时，就就应提早考虑虑项目的实际际情况和相关关影响，选择择一个较优的的方案来立项项。这样企业业就可以合理理降低土地增增值税的税负负，为企业带带来一定的经经济利益。这这是一个很好好的税收筹划划机会。二、规划设设计环节实隈中有些些企业在委托托境外设计公公司提供设计计服务时，由由于设计服务务合同不规范范和提供的证证明材料不规规范，可能导导致为境外设设计公司代扣扣缴一些额外外的税负。境外设计公公司提供设计计服务时，可可能会不涉及及境内服务，也也可能会涉及及境内服务。对对于不涉及境境内服务的，外外商除设计工

11、工作开始前派派员来中国进进行现场勘察察、搜集资料料、了解情况况外，设计方方案、计算、绘绘图等业务全全都在中国境境外进行，设设计完成后，将将图纸交给中中国境内企业业，对外商从从中国取得的的全部设计业业务收入，暂暂免征收企业业所得税，且且不征收营业业税。对于涉涉及境内服务务的。外商除除设计工作开开始前派员来来中国进行现现场勘察、搜搜集资料、了了解情况外，设设计方案、计计算绘图等业业务全部或部部分是在中国国境外进行，设设计完成后，又又派员来中国国解释图纸并并对其设计的的建筑、工程程等项目的施施工进行监督督管理和技术术指导，已构构成在中国境境内设有机构构、场所从事事经营活动。因因此，对其所所得的设计业

12、业务收入，除除准许其扣除除发生的中国国境外的设计计劳务部分所所收取的价款款外，其余收收入应依照税税法规定按营营利企业单位位征收工商统统一税和企业业所得税及营营业税。但对对在委托设计计或合作（或或联合）设计计合同中，没没有载明其在在中国境外提提供设计劳务务价款的，或或者不能提供供准确证明文文件的，不能能正确划分其其在中国境内内或境外进行行的设计劳务务的，都应与与其在中国境境内提供的设设计劳务所取取得的业务收收入合并计算算征收企业所所得税和营业业税。所以笔者建建议，企业应应与境外设计计公司协定提提供设计服务务的方式，若若全部为境外外提供的，应应在合同中说说明。这要求求境外设计公公司提供相关关在境外

13、工作作的证明和索索取合法收款款凭证，以便便税务机关审审查。若需要要境外设计公公司在中国境境内提供监督督管理和技术术指导的，应应在合同中分分别说明境内内和境外的服服务费金额。这这要求境外设设计公司提供供相关在境外外和境内工作作的证明和索索取合法收款款凭证，以便便税务机关审审查。这样可可以避免为境境外设计公司司代扣缴一些些额外的税负负和一些不必必要的税务麻麻烦。三、融资环环节企业资金不不足可以从其其关联方融资资。如从关联联方取得的贷贷款数额巨大大，根据企企业所得税法法的规定，企企业从其关联联方接受的债债权性投资的的利息支出有有限额。因此此，部分超出出规定标准的的利息可能不不得税前扣除除。根据土地地

14、增值税的规规定，不能提提供金融机构构证明的利息息支出有限额额，因此，部部分利息可能能不得作为扣扣除项目。所以笔者建建议，企业应应提前与税务务机关沟通，明明确关联方贷贷款利息可扣扣除限额，从从而明确最佳佳关联方贷款款金额，尽量量使关联方贷贷款利息都能能税前扣除。这这都可以通过过调整项目融融资架构、调调整企业间资资金融通的安安排来达到。如企业向关关联方支付的的利息超过同同期金融机构构的贷款利率率，根据企企业所得税法法实施条例的的规定，向非非金融企业借借款的利息支支出，不超过过按照金融企企业同期同类类贷款利率计计算的数额部部分准予扣除除。因此，超超过同期金融融机构贷款利利率的利息不不得在税前扣扣除。

15、根据土土地增值税的的规定，不能能提供金融机机构证明的利利息支出有限限额，因此部部分利息可能能不得作为扣扣除项目。对对于超过贷款款期限的利息息部分在计算算土地增值税税时亦不允许许扣除。所以笔者建建议，为避免免关联方过高高的利息支出出和利息收入入在税负方面面的不利影响响，企业可考考虑按同期金金融机构同类类贷款利率来来安排集团内内资金借贷。若企业是无无偿使用关联联方的贷款，企企业作为借入入方没有相应应的利息支出出，那么就会会虚增利润；借出方的利利息费用也不不能在税前扣扣除，将会导导致双重征收收企业所得税税。所以笔者建建议，企业应应审核目前集集团内关联交交易的定价政政策，改善不不合理的地方方，并以此制

16、制定合理的收收费，同时根根据税务规定定准备相关证证明文件。四、土地取取得环节（一）企业业以国家出让让方式取得土土地在以前年度度取得国有土土地使用权时时，没有及时时取得国家土土地管理部门门出具的土地地出让金收款款凭证的，根根据规定，扣扣除取得土地地使用权所支支付的金额、房房地产开发成成本，费用及及转让房地产产有关税金，须须提供合法有有效凭证；不不能提供合法法有效凭证的的，不予扣除除。所以笔者建建议，企业应应对不属于预预付账款性质质的金额转入入相对应开发发成本、费用用科目核算并并在合同中约约定提供合法法凭证的期限限。这样可避避免一些不必必要的税务麻麻烦。对于企业未在约约定的期限内内进行土地开开发而

17、支付的的土地闲置费费，在计算企企业所得税时时，土地闲置置费能否扣除除，新的企业业所得税法和和原外资的税税务规定未对对此作相关规规定，需向相相关税务机关关确认相关税税务处理方法法。该土地闲闲置费不属于于按国家统一一规定交纳的的有关费用，因因此，在计算算土地增值税税时不能从应应税收入中扣扣除。所以笔者建建议，企业应应加强项目开开发的管理，尽尽量在约定的的期限内进行行开发；若的的确需延期，应应尽早与相关关政府部门协协商，争取减减免土地闲置置费，并与税税务机关确认认相关税务处处理方法。企业未按规规定期限支付付土地出让金金而缴纳的滞滞纳金，在计计算企业所得得税时可能会会被视为与取取得收入无关关的支出而不

18、不得扣除。另另外，此滞纳纳金也不属于于按国家统一一规定交纳的的有关费用，因因此计算土地地增值税时也也不能从应税税收入中扣除除。所以笔者建建议，企业应应加强资金管管理。按规定定期限支付土土地出让金，如如果确实需延延期，应尽早早与相关政府府部门协商，争争取减免滞纳纳金。（二）以资资产收购方式式取得土地实际中在资资产购置时，存存在实际交易易价格可能与与相关凭证价价格不同的情情况。由于相相关凭证没有有反映真实交交易价格，根根据税收征征收管理法规规定，纳税人人、扣缴义务务人编造虚假假计税依据的的，由税务机机关责令限期期改正，并处处五万元以下下的罚款。所以笔者建建议，企业应应按实际交易易价格来订立立相关转

19、让协协议和索取合合法有效凭证证，以降低企企业的税务风风险。五、拆迁安安置环节在拆迁安置置环节，拆迁迁费用支付凭凭证一般为被被拆迁人签署署的收据或白白条。这些收收据或白条不不属合法有效效的凭证，根根据发票管管理办法规规定，不符合合规定的发票票，不得作为为财务报销凭凭证。所以笔者建建议，企业最最好委托取得得房屋拆迁资资格证书的单单位拆迁，并并向其索取合合法有效的凭凭证。六、工程建建设环节在工程建设设环节若与关关联方签订的的工程造价高高于当地市场场标准，根据据企业所得得税法的规规定，企业与与其关联方之之间的业务往往来，不符合合独立原则而而减少企业或或者其关联方方应纳税收入入或者所得额额的，税务机机关

20、有权按照照合理方法调调整。根据国国税发规定，房房地产开发企企业办理土地地增值税清算算所附送的房房地产开发成成本中各项费费用的凭证或或资料不符合合清算要求或或不实的，地地方税务机关关可参照当地地建设工程造造价管理部门门公布的建安安造价定额资资料，结合房房屋结构、用用途、区位等等因素，核定定上述开发成成本的单位面面积金额标准准，并据以计计算扣除。所以笔者建建议，企业应应审核目前集集团内关联交交易的定价政政策，改善不不合理的地方方，并以此制制定合理的收收费，同时根根据税务规定定准备相关证证明文件。七、预售环环节企业有时未未对取得的预预售收入进行行确认和进行行相关税务申申报，根据规规定，对预售售收入，

21、应按按预计利润率率计算出预计计利润额，计计入利润总额额预缴企业所所得税。根据据规定，可对对开发企业在在项目全部竣竣工结算前转转让房地产取取得的收入预预征土地增值值税。对预售售收入亦需缴缴纳营业税及及其附加。所以笔者建建议，企业应应及时就项目目预售收入向向主管税务机机关申报纳税税。八、销售环环节企业对于样样板房的装修修费用常计入入营业费用，而而不计人开发发成本，造成成开发成本减减少。根据规规定，开发企企业建造的售售房部（接待待处）和样板板房的装修费费用，无论数数额大小，均均应计入其建建造成本。但但是，新的企企业所得税法法和原外资的的税务规定未未对此作相关关规定，需向向相关税务机机关确认相关关税务

22、处理方方法。在计算算土地增值税税时，对此费费用能否扣除除，暂无相关关规定，需向向相关税务机机关确认相关关税务处理方方法。所以笔者建建议，企业可可将样板房的的装修费用作作为开发成本本核算，在计计算企业所得得税时开发成成本是可全部部税前扣除的的，同时向主主管税务机关关确认土地增增值税的处理理方法。企业为鼓励励业主介绍房房屋销售，以以替业主支付付物业管理公公司一定的物物业管理费作作为报酬，但但未取得物业业管理公司的的发票作为费费用列支的凭凭证，根据规规定，未按规规定取得发票票的费用，不不能在企业所所得税税前扣扣除。扣除取取得土地使用用权所支付的的金额、房地地产开发成本本、费用及转转让房地产有有关税金

23、，须须提供合法有有效凭证；不不能提供合法法有效凭证的的，不予扣除除。若业主取取得的劳务报报酬超过一定定标准，企业业作为扣缴义义务人需代业业主扣缴他们们的个人所得得税。所以笔者建建议，企业应应及时向物业业管理公司索索取发票和代代负有纳税义义务的业主扣扣缴相关的个个人所得税。九、出租环环节实务中有的的企业将人防防工程作为车车位供业主使使用，并与业业主签订车位位使用权买卖卖合同收取使使用费，确认认为销售收入入。无论销售收收入或租金收收入，企业都都需要缴纳企企业所得税，对对企业最终的的企业所得税税税负影响不不大。但是，由由于人防工程程不可出售，交交易的实质为为出租，若确确认为租金收收入，按租赁赁期限来

24、分期期确认租金收收入，在合同同签订当年，租租金对应的企企业所得税税税负将相对低低于确认销售售收入所对应应的企业所得得税税负。另另外，若确认认为销售收入入，在计算土土地增值税时时，可能会被被视作应税收收入；而作为为租金收入确确认，则不需需缴纳土地增增值税。所以笔者建建议，企业应应将买卖合同同改为租赁合合同，避免税税务机关误征征土地增值税税和按房产销销售来征收企企业所得税。十、项目清清算环节在项目清算算环节对一些些与其他“期”共享的公共共配套设施的的建造费用，可可能在该“期”进行清算时时，仍未开始始建造，企业业会预提这部部分费用。对对这部分预提提费用在计算算企业所得税税和土地增值值税时一般不不能扣

25、除。我我们了解到有有些地方税务务机关允许企企业在结算时时，按项目最最终的实际情情况再计缴土土地增值税的的实际税负。笔者建议，企企业在作项目目开发时，应应考虑土地增增值税的清算算时点，安排排相关工程。对对后建的工程程，企业可与与主管税务机机关协商在最最终结算时，按按项目（期）来来重新计算土土地增值税的的税负，多退退少补。总之，房地地产开发各环环节所涉及的的税务问题比比较复杂，笔笔者希望能够够通过对这些些税务问题及及其改善和筹筹划机会的分分析和总结，能能为房地产企企业规避税务务风险，合理理进行税收筹筹划提供一些些参考。4、房地产所得得税汇算清缴缴与土地增值值税清算差异异比较为加强房地产税税收管理，

26、国国家税务总局局针对该行业业制定下发了了一系列税收收政策，房地地产企业所得得税处理办法法和土地增值值税清算规程程就是今年新新制定的两个个重要管理办办法。房地产产企业所得税税征收实行的的是年中预缴缴，年终汇算算清缴，而土土地增值税清清算采取的是是项目清算，虽虽然两个税种种都是按所得得额（增值额额）计算征税税，也都是汇汇算或清算，但但是存在明显显的差异。主主要差异体现现在以下四个个方面。 一是汇（清清）算时间上上存在差异。企企业所得税实实行的是按年年汇算清缴，即即每年汇算一一次，不论开开发产品是否否完工，每年年均按开发产产品销售收入入（或完工前前销售收入）减减扣除项目后后的应纳税所所得额征税。而而

27、土地增值税税实行的是按按项目清算，项项目到达清算算条件才清算算，按收入减减扣除项目后后的增值额征征税。一般是是在开发项目目完工且销售售达到一定比比例后进行清清算，项目开开发销售时间间长，则清算算时间跨度长长；项目开发发销售时间短短，则清算时时间跨度短。国国家税务总局局关于印发的通知知（国税发发2009991号）第第九条规定，纳纳税人符合下下列条件之一一的，应进行行土地增值税税的清算。（一一）房地产开开发项目全部部竣工、完成成销售的；（二二）整体转让让未竣工决算算房地产开发发项目的；（三三）直接转让让土地使用权权的。第十条条规定，对符符合以下条件件之一的，主主管税务机关关可要求纳税税人进行土地地

28、增值税清算算。（一）已已竣工验收的的房地产开发发项目，已转转让的房地产产建筑面积占占整个项目可可售建筑面积积的比例在885%以上，或或该比例虽未未超过85%，但剩余的的可售建筑面面积已经出租租或自用的；（二）取得得销售（预售售）许可证满满三年仍未销销售完毕的；（三）纳税税人申请注销销税务登记但但未办理土地地增值税清算算手续的；（四四）省（自治治区、直辖市市、计划单列列市）税务机机关规定的其其他情况。 二是成本计计算项目上存存在差异。企企业所得税在在计算开发产产品单位成本本时，要求按按六项原则细细分核算成本本项目。国国家税务总局局关于印发房房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法的通通知（国税

29、税发2000931号号）第二十六六条规定，成成本对象是指指为归集和分分配开发产品品开发、建造造过程中的各各项耗费而确确定的费用承承担项目，计计税成本对象象的确定原则则如下：可否否销售原则、分分类归集原则则、功能区分分原则、定价价差异原则、成成本差异原则则和权益区分分原则。而土土地增值税清清算时，只要要求按普通标标准住宅和非非普通标准住住宅两个项目目分开清算。国国税发200061887号第一条条规定，土地地增值税以国国家有关部门门审批的房地地产开发项目目为单位进行行清算，对于于分期开发的的项目，以分分期项目为单单位清算。开开发项目中同同时包含普通通住宅和非普普通住宅的，应应分别计算增增值额.三是

30、扣除项目存存在差异。房房地产开发企企业所得税计计算应纳税所所得额的扣除除项目时，主主要包括成本本、费用、税税金、损失和和其他合理非非支出五大内内容。土地增增值税扣除项项目包括支付付土地价款、房房地产开发成成本、开发费费用、税金和和加计扣除，也也是五大内容容。但土地增增值税扣除项项目中与企业业所得税不同同的是：房地地产开发费用用（管理费用用、销售费用用、财务费用用）不是按实实际发生数额额扣除，而是是按一定比例例计算扣除（110%以内）；加计扣除也也不是实际发发生的成本费费用，而是按按土地成本和和开发成本的的合计数的220%计算额额外扣除；此此外，房地产产开发成本是是以实际发生生的成本费用用扣除，

31、要求求取得合法有有效凭证。而而企业所得税税成本中，可可以按照税法法规定计算预预提部分费用用。国税发200931号第三三十二条规定定，除以下几几项预提（应应付）费用外外，计税成本本均应为实际际发生的成本本。（一）出出包工程未最最终办理结算算而未取得全全额发票的，在在证明资料充充分的前提下下，其发票不不足金额可以以预提，但最最高不得超过过合同总金额额的10。（二二）公共配套套设施尚未建建造或尚未完完工的，可按按预算造价合合理预提建造造费用。此类类公共配套设设施必须符合合已在售房合合同、协议或或广告、模型型中明确承诺诺建造且不可可撤销，或按按照法律法规规规定必须配配套建造的条条件。（三）应应向政府上

32、交交但尚未上交交的报批报建建费用、物业业完善费用可可以按规定预预提。物业完完善费用是指指按规定应由由企业承担的的物业管理基基金、公建维维修基金或其其他专项基金金。 四是利息费费用存在差异异。企业所得得税计算借款款利息时，分分为资本化和和费用化两种种处理方式，即即企业为建造造开发产品借借入资金而发发生的符合税税收规定的借借款费用，可可按企业会计计准则的规定定进行归集和和分配，其中中属于财务费费用性质的借借款费用，可可直接在税前前扣除。而土土地增值税中中的利息支出出只能单独计计算扣除，企企业要将计入入成本中的利利息费用从成成本中剔除，与与计入财务费费用中的利息息费用合并计计算扣除。利利息费用符合合

33、一定条件的的，可以选择择据实扣除；不符合条件件的，也可以以选择计算扣扣除。中华华人民共和国国土地增值税税暂行条例实实施细则第第七条第（三三）项规定，开开发土地和新新建房及配套套设施的费用用（以下简称称房地产开发发费用），是是指与房地产产开发项目有有关的销售费费用、管理费费用、财务费费用。财务费费用中的利息息支出，凡能能够按转让房房地产项目计计算分摊并提提供金融机构构证明的，允允许据实扣除除，但最高不不能超过按商商业银行同类类同期贷款利利率计算的金金额。其他房房地产开发费费用，按本条条（一）、（二二）项（注：土地成本和和开发成本）规规定计算的金金额之和的55%以内计算算扣除。凡不不能按转让房房地

34、产项目计计算分摊利息息支出或不能能提供金融机机构证明的，房房地产开发费费用按本条（一一）、（二）项项规定计算的的金额之和的的10%以内内计算扣除。上上述计算扣除除的具体比例例，由各省、自自治区、直辖辖市人民政府府规定。5、房地产企业业开发产品视视同销售行为为的税务处理理开发企业将开发发产品转作固固定资产或用用于捐赠、赞赞助、职工福福利、奖励、对对外投资、分分配给股东或或投资人、抵抵偿债务、换换取其他企事事业单位和个个人的非货币币性资产等行行为，应视同同销售，于开开发产品所有有权或使用权权转移，或于于实际取得利利益权利时确确认收入（或或利润）的实实现。确认收收入（或利润润）的方法和和顺序为： （

35、一）按按本企业近期期或本年度最最近月份同类类开发产品市市场销售价格格确定； （二）由由主管税务机机关参照当地地同类开发产产品市场公允允价值确定； （三）按按开发产品的的成本利润率率确定。开发发产品的成本本利润率不得得低于15%具体比例由由主管税务机机关确定。6、房地产开发发企业企业所所得税及会计计核算企业所得税以取取得应税所得得、实行独立立经济核算的的企业或者组组织为纳税人人。房地产开开发企业，不不管是国有企企业、集体企企业、私营企企业、联营企企业还是股份份制企业，都都是企业所得得税的纳税人人。按照税法法规定，企业业所得税的征征税对象是企企业的生产、经经营所得和其其它所得。 房地产产开发企业从

36、从事房地产开开发经营和其其它经营活动动取得的所得得，是企业所所得税的征税税对象，同时时还包括股息息、利息、租租金、转让各各类资产、特特许权使用费费以及营业外外收益等所得得。企业按照照章程规定解解散或者破产产，以及因其其它原因宣布布终止，其清清算结束后的的清算所得，也也属于企业所所得税的征税税对象。企业业的生产、经经营所得和其其它所得，包包括来源于中中国境内、境境外的所得。 纳税人人应纳税所得得额的确定，其其计算公式为为：应纳税所得额=收入总额准予扣除项项目金额 按照税税法规定，房房地产企业的的收入总额包包括： 1、生生产、经营收收入。房地产产开发企业的的生产经营收收入主要是其其对外转让、销销售

37、房地产的的收入，出租租房地产取得得的收入、建建设场地（土土地）的销售售收入、配套套设施销售收收入、商品房房售后服务收收入、以及代代建房屋和工工程取得的结结算收入。 2、财财产转让收入入。是指纳税税人有偿转让让其各类财产产所取得的收收入，包括转转让固定资产产、无形资产产、有价证券券、股权以及及其他财产而而取得的收入入。 3、利利息收入。是是指纳税人购购买各种债券券等有价证券券的利息、外外单位欠款而而付给的利息息以及其他利利息收入。 4、租租赁收入。是是指纳税人出出租固定资产产、包装物以以及其它财产产而取得的租租金收入。 5、特特许权使用费费收入。是指指纳税人提供供或者转让专专利权、非专专利技术、

38、商商标权、著作作权以及其他他特许权的使使用权而取得得的收入。 6、股股息收入。是是指纳税人对对外投资入股股分得的股息息、红利收入入。 7、其其它收入。是是指除上述各各项收入之外外的一切收入入，包括固定定资产盘盈收收入、罚款收收入、因债权权人缘故确实实无法支付的的应付款项、物物资及现金的的溢余收入、教教育附加费返返还款、包装装物押金收入入、接受的捐捐赠收入等。8、减免或返还还流转税的税税务处理。对对减免或返还还流转税（含含即征即退、先先征后退），除除国务院、财财政部、国家家税务总局规规定有指定用用途的项目以以外，都应并并入企业利润润，照章征收收企业所得税税。 会计帐帐户的设置 由于企企业选择所得

39、得税的分滩方方法不同，在在所得税会计计中，则有应应付税款法与与纳税影响会会计法之分。企企业可选择其其一。 企业在在选择应付税税款法时，应应设置“所得税”和“应交税费应交所得税税”账户。 企业在在选择纳税影影响会计法时时，应设置“所得税”、“递延税款”和“应交税费应交所得税税”账户。 “所得税税”账户是损益益类账户，借借方发生额反反映企业计人人本期损益的的所得税额，贷贷方发生额反反映转人“本年利润”账户的所得得税额，期末末转本年利润润后，“所得税”账户无余额额。 “递延税税款”账户核算企企业由于暂时时性差异造成成的税前会计计利润与纳税税所得之间的的差额所产生生的影响纳税税的金额，以以及以后各期期

40、转销的金额额企业（不包括外外资企业）接接受捐赠的非非现金资产未未来应交的所所得税，应贷贷记“递延税款”账户；企业业使用、摊销销或处置接受受捐赠的非现现金资产时，按按规定应交的的所得税，借借记“递延税款”账户。企业业还应当设置置“递延税款备备查簿”，详细记录录发生暂时性性差异的原因因、金额、预预计转回期限限、已转回金金额等。“递延税款”的期末贷方方（或借方）余余额，反映尚尚未转回的暂暂时性差异影影响所得税的的金额及接受受捐赠非现金金资产未来的的应交所得税税的金额。 “应交税税金应交所得税税”账户的贷方方记当期应交交的所得税，借借方记实际上上缴的所得税税，期末贷方方或借方余额额，反映尚未未缴纳或多

41、缴缴的所得税。 1、预预缴所得税的的会计处理 期末计计算应预缴的的所得税时： 借：所所得税 贷贷：应交税费费一一应交所所得税 预缴所所得税时： 借：应应交税费应交所得税税 贷：银行存存款 2、汇汇算清缴所得得税的会计处处理 1）采用“应付付税款法” 计提应应补缴的所得得税时： 借：所所得税 贷贷：应交税费费一应交所得得税 实际上上缴税款时： 借：应应交税费一一一应交所得得税 贷贷：银行存款款 （2） 采用“纳税影响会会计法” 计提应应补缴的所得得税时（需减减去或加上本本期发生的递递延税款）： 借：所所得税 递延税款款 贷：应交税税费应交所得税税 （或或：递延税款款）实际上缴税款时时： 借：应应

42、交税费一一一应交所得得税 贷：银行存存款7、房地产开发发企业土地增增值税及会计计核算房地产开发公司司在转让国有有土地使用权权、地上建筑筑物及其附着着物（简称房房地产）时，就就其转让房地地产所取得的的增值额征收收土地增值税税。 土地增增值税按照转转让房地产所所取得的增值值额和适用税税率计算征收收。 其计算算公式为：应应纳税额=（每级距的的土地增值额额适用税率） 或：应纳税额=土地增值税税适用税率-扣除项目金金额速算扣除率率 开发和和销售房地产产是房地产开开发企业的主主营业务，所所以，房地产产开发企业转转让国有土地地使用权、地地上建筑物及及其附着物，其其收人应通过过“经营收入”等账户进行行核算，即

43、在在取得收人时时借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷贷记“经营收入”、“营业收入”等账户；由由于土地增值值税是在转让让房地产的流流转环节纳税税，并且是为为了取得当期期营业收人而而支付的费用用，因此，土土地增值税应应同营业税的的会计处理相相同，按销售售房地产取得得的增值额和和规定的税率率计算的土地地增值税，借借记“经营税金及及附加”，或“营业税金及及附加”账户，贷记记“应交税费应交土地增增值税”账户，实际际上缴时，借借记“应交税费应交土地增增值税”账户，贷记记“银行存款”账户。 例如，大大华房地产开开发公司销售售房地产取得得转让收人220000000元，扣除除项目金额为为12000000元。

44、计计算该企业应应纳的土地增增值税额并作作会计处理。 (1) 应纳税额额的计算： 增值额额20000000一11200 0000=8000 0000（元） 增值额额与扣除项目目金额的比率率800 0001 2000 00067 应纳税税额8000 000 40一一1 2000 000 5 % = 26（万万元） (2）会会计处理如下下： 取得房房地产转让收收入时： 借：银银行存款 20000000 贷贷：营业收入入 20000000 计提营营业税金时： 借：经经营税金及附附加 2260 0000 贷贷：应交税费费应交土地增增值税 2660 0000 实际缴缴纳税款时： 借：应应交税费应交土地增增

45、值税 260 000 贷贷：银行存款款 2260 0000 1、现现货房地产销销售 在现货货房地产销售售情况下，采采用一次性收收款、房地产产移交使用、发发票账单提交交买主、钱货货两清的，应应于房地产已已经移交和发发票结算账单单提交买主时时作为销售实实现，借记“银行存款”等账户，贷贷记“主营业务收收人”等账户。同同时，计算应应由实现的营营业收入负担担的土地增值值税， 借记记“主营业务税税金及附加”等账户，贷贷记“应交税费应交土地增增值税”账户。 在现货货房地产销售售情况下，采采用赊销、分分期收款方式式销售房地产产的，应以合合同规定的收收款时间作为为销售实现，分分次结转收人人。销售实现现时，借记“

46、银行存款”或“应收账款”账户，贷记记“主营业务收收人”等账户；同同时，计算应应由实现的营营业收人负担担的土地增值值税，借记“主营业务税税金及附加”等账户，贷贷记“应交税费应交土地增增值税”账户。 某房地地产开发公司司转让高级公公寓一栋，获获得货币收入入7500万万元，获得购购买方原准备备盖楼的钢材材2100吨吨（每吨25500元）。公公司为取得土土地使用权支支付14500万元，开发发土地、建房房及配套设施施等支出21110万元，支支付开发费用用480万元元（其中：利利息支出2995万元，未未超过标准），支支付转让房地地产有关税金金47万元。应应纳土地增值值税为10553.6万元元。 作会计分分

47、录如下： 收人实现现时： 借：银行行存款 755 000 000 贷：主营业务收收入 75 0000 0000 借：原材材料 552500000 贷贷：主营业务务收入 522500000 应交土地地增值税时： 借：主营营业务税金及及附加 110 5366 000 贷：应交税费应交土地增增值税 10 5536 0000 2、商商品房预售 按照中中华人民共和和国城市房地地产管理法的的规定，商品品房可以预售售，但应符合合下列条件：已交付全部部土地使用权权出让金，取取得土地使用用权证书；持持有建设工程程规划许可证证；按提供预预售的商品房房计算，投人人开发建设的的资金达到总总投资的255以上，并并已经确

48、定工工程进度和竣竣工交付日期期；向县级以以上人民政府府房产管理部部门办理预售售登记，取得得商品房预售售许可证明。 商品房房预售人应当当按照国家有有关规定，将将预售合同报报县级以上人人民政府房产产管理部门和和土地管理部部门登记备案案。 在商品品房预售的情情况下，商品品房交付使用用前采取一次次性收款或分分次收款的，收收到购房款时时，借记“银行存款”账户，贷记记“预收账款”账户；按规规定预缴土地地增值税时，借借记“应交税费应交土地增增值税”账户，贷记记“银行存款”等账户；待待该商品房交交付使用后，开开出发票结算算账单交给买买主时，作为为收人实现，借借记“应收账款”账户，贷记记“主营业务收收人” 账户

49、；同同时，将“预收账款”转人“应收账款”，并计算由由实现的营业业收人负担的的土地增值税税，借记“主营业务税税金及附加”等账户，贷贷记“应交税费应交土地增增值税”账户。按照照税法的规定定，该项目全全部竣工、办办理决算后进进行清算，企企业收到退回回多交的土地地增值税时，借借记“银行存款”等账户，贷贷记“应交税费一一一应交土地地增值税”账户。补缴缴土地增值税税时，则作相相反的会计分分录。 例：主主营房地产业业务的某房地地产开发公司司，投资开发发一居住小区区，因小区位位置比较偏僻僻，开工时地地价便宜，但但当小区住宅宅建成销售时时，附近新建建地铁站，使使该地区地价价上涨，小区区住宅商品房房由原来的220

50、00元平方米上升升到4 0000元平方方米。这时，该该房地产开发发公司销售110 0000平方米住宅宅，按4 0000元平平方米计算，共共计收人售房房款40 0000 0000元。该住住宅实际成本本1 8000元平方米米，共计成本本18 0000 0000元。对于财财务费用中的的利息支出，由由于该公司能能够按转让房房地产项目计计算分摊，并并能够提供金金融机构证明明（利率没有有超过银行同同类同期贷款款利率计算的的金额），按按规定允许据据实扣除利息息支出，企业业实际发生利利息支出1770 0000元其他房地地产开发费用用按规定可扣扣除900 000元（118 0000 000 X 5 %)，营业税

51、税20000000元，城城市维护建设设税140 000元，教教育费附加660 0000元。 计算土土地增值税并并作会计分录录如下： 1 计算土地增增值税税额。 第一步步：确定扣除除项目金额。 扣除项项目金额=118 0000 000十十170 00009000 0000+2 0000 0000+140 000+660 0000+18 0000 0000 20 % =24 870 0000（元） 第二步步：计算增值值额。 增值额额房地产转转让收入 一一扣除项目金金额=40 000 0000一244 870 000 =15 1130 0000（元） 第三步步：计算增值值额占扣除项项目的比例。 5

52、1130 000024 8770 0000 X 1000 %61 % 第四步步：计算土地地增值税税额额。 土地增增值税税额15 1330 0000 X 400一24 870 0000 X 5 % =60520000一122435000 =4 8808 5000（元） 2土土地增值税的的会计处理。 计提土土地增值税时时： 借：主主营业务税金金及附加 488085000 贷贷：应交税费费应交土地增增值税 448085000 实际缴纳纳土地增值税税时： 借：应应交税费应交土地增增值税 448085000 贷贷：银行存款款 488085000 房地产开发企业业将自己作为为固定资产管管理使用的房房屋、建

53、筑物物等对外转让让，视同非房房地产开发企企业销售房地地产业务，比比照“非房地产开开发企业土地地增值税的核核算”处理。、房地产开发企企业营业税及及会计核算营业税 （一）应应税范围： 根据据中华人民民共和国营业业税暂行条例例实施细则的的规定，房地地产开发企业业，发生营业业税应税劳务务时主要涉及及以下两个方方面： 1、转转让土地使用用权：是指土土地使用者转转让土地使用用权的行为，土土地所有者出出让土地使用用权和土地使使用者将土地地使用权归还还给土地所有有者的行为，不不征收营业税税。土地租赁赁，不按本税税目征税。 2、销销售不动产：是指有偿转转让不动产所所有权的行为为。 不动产产，是指不能能移动，移动

54、动后会引起性性质，形状改改变的财产。本本税目的征收收范围包括：销售建筑物物或构筑物、销销售其他土地地附着物。 （1）销销售建筑物或或构筑物 销售售建筑物或构构筑物，是指指有偿转让建建筑物或构筑筑物的所有权权的行为。以以转让有限产产权或永久使使用权方式销销售建筑物，视视同销售建筑筑物。 （2）销销售其他土地地附着物 销售其他土土地附着物，是是指有偿转让让其他土地附附着物的所有有权的行为。 其他土地附附着物，是指指建筑物或构构筑物以外的的其他附着于于土地的不动动产。 单位将不动动产无偿赠与与他人，视同同销售不动产产。 在销售不动动产时连同不不动产所占土土地的使用权权一并转让的的行为，比照照销售不动

55、产产征税。 以不动产投投资入股，参参与接受投资资方利润分配配、共同承担担投资风险的的行为，不征征营业税。但但转让该项股股权，应按本本税目征税。 不动产租赁赁，不按本税税目征税。 （二二）计税依据据的规定： 1、销销售不动产的的营业税计税税依据 根据据中华人民民共和国营业业税暂行条例例实施细则的的规定： （1） 纳税人的营营业额为纳税税人销售不动动产向对方收收取的全部价价款和价外费费用。 （2）单单位将不动产产无偿赠与他他人，其营业业额比照营营业税暂行条条例实施细则则第十五条条的规定确定定。对个人无无偿赠送不动动产的行为，不不应视同销售售不动产征收收营业税。 （3）营营业税暂行条条例实施细则则第

56、十五条规规定： 纳税税人销售不动动产价格明显显偏低而无正正当理由的，主主管税务机关关有权按下列列顺序核定其其营业额： 按纳税人当当月提供的同同类应税劳务务或者销售的的同类不动产产的平均价格格核定； 按纳税人最最近时期提供供的同类应税税劳务或者销销售的同类不不动产的平均均价格核定； 按下列公式式核定计税价价格： 计税税价格=营业业成本或工程程成本（1+成本本利润率）（1营业税税率率） （三）应应纳的建筑业业营业税 房地产产企业从事建建筑、修缮、安安装和其他工工程作业时，应应就其取得的的营业收入额额缴纳营业税税。建筑安装装企业向建设设单位收取的的工程价款（即即工程造价）及及工程价款之之外收取的各各

57、种费用。对对于纳税人从从事建筑、修修缮、装饰工工程作业，无无论与对方如如何结算，其其营业额应包包括工程所用用原材料及其其他物资和动动力的价款在在内。 应交营营业税=应税税营业额税率 会计处处理： 借：银银行存款（或或应收账款） 贷：工程结结算收入 应应付账款 建筑业业实行分包或或转包的，以以总承包人为为扣缴义务人人。以工程的的全部承包减减去付给 分分包人或转包包给他人的，以以工程的全部部承包额减去去付给分包人人或转包人的的价款后的余余额为营业额额，同时，总总承包人在支支付分包或转转包款项时，应应代扣代缴分分包人或转包包人的营业税税税款。所以以，在总承包包人收到全部部承包款项或或应确认收入入时，借：银银行存款（或或应收账款）等等帐户，按应应确认的收入入贷记“工程结算收收入”帐户，按应应支付给分包包人或转包人人的工程款项项贷记“应付账款”帐户；总承承包人在计算算本企业应纳纳的营业税时时，借记“工程结算税税金及附加”帐户，贷记记“应交税费应交营业税税”帐