房地产开发与经营-导论

1、房地产开发与经营北京科技大学东凌经济管理学院谷 炜guwei二一四年二月北京科技大学东凌经济管理学院 谷炜2北京科技大学东凌经济管理学院 谷炜3北京科技大学东凌经济管理学院 谷炜45课程介绍课程目标课程内容课程安排考核方式参考教材AdjustingtheData6课程目标和内容课程目标培养学生具备从事房地产项目开发过程中各阶段状态下的认识能力。通过学习，掌握房地产项目开发全过程的理论和方法，具备房地产市场分析、投资计划编制、投资资金核算和房地产项目交易的知识和能力培养诚信、刻苦、善于沟通和合作的品质，树立全面、协作和团结意识，为发展职业能力奠定良好的基础。7课程目的知识目标：掌握房地产的基本理

2、论、基本知识认识房地产市场及市场研究方法熟悉房地产项目开发的内容和程序掌握房地产项目融资的基本程序和方法掌握房地产交易过程的相关知识8课程目的 技能目标：有初步的认识，具备市场调查、市场分析的能力会房地产项目投资方案、融资方案、项目投资计划的编制会项目投资费用估算会项目融资方案编制9课程安排（1-8周）第1周：课程简介与导论第2周：房地产企业开发与经营程序第3周：土地储备开发与使用权获取第4周：房地产投资分析第5周：房地产规划与设计管理第6周：房地产开发项目管理第7周：房地产市场营销、物业管理第8周：总结及考试10上课形式及方法上课方式经管楼506课堂讲授+讨论+专题研究组织形式分组，团队式学

3、习评价（团队+个人表现）11考核方式与参考教材考核方式出勤及课堂表现10%课程考试70%专题研究20%专题研究可围绕房地产行业的现象、问题、历史、现状、未来趋势、比对分析、行业宏观、企业运营等等各方面开展。参考教材周小平 熊志刚：房地产开发与经营，清华大学出版社，2010吕萍编著：房地产开发与经营（第三版），中国人民大学出版社，2011年刘洪玉主编，房地产开发经营与管理，中国建筑工业出版社，中国房地产估价师执业资格考试辅导教材参考网站搜房网www. 焦点房地产网http:/house.focus.con/深圳市房地产信息网 中华人民共和国建设部 中国住宅与房地产信息网 中国房地产信息网 亿房网

4、13本讲内容房地产概述房地产业概述房地产开发与经营概述房地产市场及其运行规律一、房地产概述1.1 房地产概述1.1.1 房地产的含义 （1）定义：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。 （2）包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。Company Logo1.1.2 房地产与不动产的关系 （1）不动产的定义：是指不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物（财产分类角度划分）。 （2）不动产包括：土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。 其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。 （3）

5、房地产与不动产的关系：不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。Company LogoReal Estate、Real Property不动产物业意义为永久性的财产，或真正的财产。 中国台湾中国香港Real estate:是指土地及附着于土地上的构筑物和房屋 Real Property:除real estate加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。 房地产是指土地、建筑物和固着于土地、建筑物上不可分离的部分，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。 与房地产同义的名称：Company Logo 房地产位置的固定性（不可移动性）

6、房地产使用的耐久性 （相对） 房地产的异质性（独特性，没有完全相同） 土地供给的稀缺性 （不可复制，无法创造） 房地产投资与消费的双重性（保值增值） 房地产的相互影响性 （溢出效应、外部性） 房地产的易受限制性 （警察权、征用权等） 房地产的难以变现性 1.1.3 房地产属性Company Logo上海音乐厅原貌（1）房地产位置的固定性为配合延安路高架的拓宽建设，2003年4月15日上午10时，上海音乐厅平移工程开始，工程耗资5000万，先在原地顶升1.7米，然后向南移动66.46米，再在新址往上顶升1.68米。6月17日，平移工程完成，上海音乐厅以崭新的面貌出现在世人面前。Company L

7、ogo打包的上海音乐厅正在顶升中的上海音乐厅上海音乐厅新颜Company Logo国家规定的土地使用权最高期限是： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合及其它用地50年（2）房地产使用的耐久性Company Logo（3）房地产的异质性（独特性）房地产成为一种典型的异质商品的原因： 房地产位置固定 不同区位的自然、社会、经济条件各不相同 建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别 使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同 Company Logo（4）土地供给的稀缺性土地供给的稀缺有具有特殊性： 土地的总供给

8、量固定，是不可复制生产的自然资源人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高的土地 地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性 房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成为一种重要的投资品。 虽然房地产的变现能力较差，流动性较低，但在通货膨胀情况下，投资房地产比投资其他资产更具保值功能。（5）房地产投资与消费的双重性（6）房地产的相互影响性 房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系，还受周围房地产利用即环境变动的影响，称为溢出效应或外部性。 住宅的利用需要有一定的配套服务设施 新建道路的投资会

9、使路旁土地升值（7）房地产的易受限制性政府对房地产的限制一般通过下列4种特权来实现： 警察权（城市规划限制土地用途、容积率等） 征用权（公路、学校） 征税权 （房地产税） 充公权 Company Logo（8）房地产的难以变现性导致房地产难以变现的原因： 价值巨大 不可移动性 独一无二性 需要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价 Company Logo1.1.4 房地产分类按其用途划分： 居住物业 商业物业 工业物业 旅游房地产 农业房地产 特殊用途物业 按其是否产生收益划分： 收益性房地产 非收益性房地产按经营使用方式划分： 自用型房地产 营业性房地产 出租型房地产 出售型房地产

10、 按开发程度划分： 土地 在建工程 建成后物业Company Logo1.2 房地产业概述1.2.1 房地产业的内涵 是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。 主体主要包括：房地产投资主体、房地产开发主体、房 地产经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管 理服务商、房地产中介组织和其他主体。 经济活动主要包括：房地产投资、房地产开发、房地产 经营管理、建筑施工、房地产金融活动、物业管理、房 地产中介服务及其他经济活动。 Company Logo1.2.2 房地产业在国民经济中的定位和作用（1）房地产业在国民经济中的定位： 作为国民经济的基础产业

11、： 是社会经济活动的基本物质前提 是国民经济发展的基本保证 是人口素质提高和社会全面进步的基本条件 是城市经济发展和城市现代化的重要基础 是社会财富创造的重要源泉 Company Logo 作为国民经济的支柱产业（国发200318号）：国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发200318号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发199823号)发布五年来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重

12、要作用。同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出,房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下：一、提高认识，明确指导思想(一)充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。Company Logo（2）房地产业在国民经济中的作用： 为国民经济发展提供重要的物质条件 能带动其他相关产业的发展 改善人们的住房条件和生活环境 加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后

13、的城市面貌 有利于优化产业结构，改善投资硬环境 有利于扩大城乡就业 可以增加政府财政收入Company Logo1.2.3 房地产业与金融业（1）房地产业与金融业的关系： 房地产业发展需要金融业的支持 房地产开发需要获得金融机构的资金支持 房地产消费需要金融业提供消费信贷支持 房地产信贷是金融业的一项重要业务 抵押贷款证券（mortgage backed security,MBS） 担保抵押贷款证券（collateralized mortgage obligations,CMO） Company Logo（2）金融业对房地产业发展的作用： 房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性约束”，增进效用 房地

14、产信贷是房地产业发展的动力 房地产开发信贷为房地产开发提供资金保障房地产消费信贷为房地产开发所产生的商品提供销售市场保障 金融业促进房地产投资多元化股权融资投资基金抵押贷款证券 Company Logo1.3 房地产开发与经营概述1.3.1 房地产开发与经营的含义 房地产开发与经营是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 这一概念包含两层含义：房地产开发与经营是一个系统的过程。 房地产开发与经营的全过程必须在法律框架内进行。 Company

15、 Logo 房地产开发经营的区域性（区域性市场） 房地产开发经营活动的长期性（普通2-3，综合项目4-5） 房地产开发经营活动的资金密集性 房地产开发经营活动的高风险和高收益性 房地产开发经营活动的政策性 1.3.2 房地产开发与经营的特点 活动协调的复杂性 项目操作的复杂性 房地产开发经营活动的复杂性Company Logo1.3.3 房地产开发与经营的参与者 政府 房地产开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者 Company Logo（1）政府其主要职能有三个方面： 通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控通过土地一级市场为房地产开发与经营活

16、动进行市场供给调控对房地产开发与经营活动进行监督管理 （2）房地产开发主体房地产开发企业房地产开发个人 （3）土地使用权人土地征收、拆迁通过二级市场购置土地使用权与原土地使用权人进行合作如：规划部门、工商局、市政部门、房地局、发改委、经贸委、市建委 Company Logo（4）投资主体 投资主体投资房地产开发经营有两种方式： 通过直接或间接（股票、信托、债券等）投资方式投资房地产开发主体 通过直接或间接方式购置房地产商品进行长期出租、经营和转售 （5）金融机构如：银行、信托投资公司等 （6）建筑承包商（施工单位）房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者房地产开发过程中规划、设计建筑施工、物

17、资供应、建筑质量、 投资成本注入等几乎全部物质工作的直接担当者 Company Logo（7）专业顾问 建筑师 工程师 会计师 造价工程师或经济师 房地产估价师及房地产经纪人 律师 营销与策划人员 （8）消费者 房地产商品的最终使用人 房地产开发经营活动收益的最终实现者 Company Logo1.4 房地产市场及其运行规律1.4.1 房地产市场的概念 狭义的房地产市场是指房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所，如房地产交易中心等。 广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和作用机制。Company Logo如：别墅市场、公寓市场、普通住

18、宅市场等 1.4.2 房地产市场分类按区域划分： 安徽房地产市场 北京房地产市场 华北房地产市场 华东房地产市场 按用途划分： 住宅市场 商业房地产市场 工业房地产市场 特殊用途房地产市场 按功能划分： 房产市场 土地市场 房地产金融市场 房地产信息技术市场 按交易方式划分： 房地产销售市场 房地产租赁市场 房地产担保市场 房地产保险市场Company Logo 建造时滞 时滞 资讯时滞 非理性预期 生产者和消费者的心理因素 追涨不追跌 技术与设计理念的革新 投机心理1.4.3 房地产市场影响因素 房地产市场的内部因素： 房地产市场的外部因素： 政治制度（基本影响因素） 政策法律措施 通勤技术

19、 自然环境 国民经济 金融业发展状况 人文环境北京科技大学东凌经济管理学院 谷炜442013年房产政策大盘点/a/20131218/000094_all.htm北京科技大学东凌经济管理学院 谷炜452003年-2013年中国房地产调控政策一览/20130227/n367325551.shtmlCompany Logo1.4.4 房地产市场指标房地产市场的状况和市场状况的变动可以用一系列量化指标来描述，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率(居住率、吸纳率)、投资回报率（收益率）、房地产市场增长率等。 房地产市场指标分类： 供给指标 需求指标 交易指标 Company Logo（1）供给指标

20、新竣工量（New Completions, NCt） 灭失量（vanishing amount Ofestate ，t） 存量（Stock, St） 空置量（Vacancy, VCt） 空置率（Vacancy Rate, VRt） 可供租售量（Houses for Sale/Rental, HSRt） 房屋施工面积（Buildings Under Construction ,BUCt） 房屋新开工面积（Construction Starts, CSt） 平均建设周期（Construction Period, CPt） 竣工房屋价值（Value of Buildings Completed, V

21、BCt） Company Logo（2）需求指标 国内生产总值 （GDP= CA + I + CB + X，CA为消费、I为私人投资、CB 为政府支出、X为净出口额） 人口数（包括户籍人口、常住人口和现有人口） 就业人员数量（包括在岗职工、再就业的离退休人员、私 营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业 人员、农村就业人员、其他就业人员） 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数 Company Logo（3）市场交易指标 销售量（Houses Sold, HSt） 出租量（Houses Rented, HRt） 吸纳量（Absorp

22、tion V01ume, AVt） 吸纳率（Absorption Rate, ARt） 吸纳周期（Absorption Period, APt） 预售面积 房地产价格 房地产租金 房地产价格指数 房屋销售价格指数 房屋租赁价格指数 土地交易价格指数 Company Logo1.4.5 房地产周期（1）房地产周期的概念 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏扩张收缩衰退四个环节。 房地产周期波动模式的相似性 房地产周期波动传导机制的相似性 房地产周期波动的特殊性 Company Logo（2）房地产周期存

23、在的原因 宏观经济周期波动 供需因素 市场信息不对称 市场主体心理因素 政策因素 制度因素Company Logo宏观经济周期波动 Company Logo供需因素 房地产商品自身的供求 房地产关联行业所提供商品的供给与需求 市场信息不对称 供需双方对同一信息的获取时间不同 供需双方对市场预期的调整存在时间上的不均衡 供需双方对投资建设与消费量的调整存在时间上的不均衡市场主体心理因素 追涨不追跌 一窝蜂的投机Company Logo政策因素 城市规划的调整 土地征收方式与补偿标准的变化 小城镇建设政策的出台与完善 制度因素 国家政治制度 房地产市场制度 预售制度 价格管制制度 课税制度 中介管

24、理制度 交易申报制度 Company Logo（3）房地产周期过程Company Logo 2004年以来，中国的房地产市场高歌猛进，房地产价格飞速上涨。2007年底，中国的房地产市场颓势已现，房地产价格上涨乏力，成交量急剧萎缩，特别是2008年的北京、上海等大城市，价格与成交量均出现下降趋势。从房地产市场周期理论来分析，房地产市场已经进入收缩阶段，但是，进入2009年后，房地产市场一反常态，以比2007年更加疯狂的速度开始了价格和交易量的上涨。 请讨论中国的房地产市场实际状况与房地产周期理论是否存在差异？房地产市场是否可以在行政、金融等手段干扰下不按照房地产周期趋势变化？ 讨论中国房地产市场房地产的特征房地产的自然特征1、 位置的固定性2、 使用的耐久性3、 资源的有