奥特莱斯业态分析报告

1、奥特莱斯业态分析报告一、 国际上奥特莱斯进呈现状一奥特莱斯Outlet100 多年的历史。 其雏形是最早的“厂家直销店”Factory Outlet Store，即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并翻开仓库就地销售。厂家直销店factory outlet 家直销店渐渐集合，渐渐形成类似 Shopping Mall 的大型奥特莱斯购物中心，并渐渐进展 场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100从 19701995138057325以上的大型奥特莱斯中心。 在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上

2、扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已消灭高速进展的态势。另一方面，的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物是工厂直销零售商的界限。2022 年国际购物中心协会(ICSC)修改的购物中心分类中已正式将直销中心Outlet Center列为购物中心类型之一。二 国际上奥特莱斯的进展状况1、规模增长下降困难以至于不少工厂直销中心关闭和出局3-1 反映了美国奥特莱斯中心数量及增长呈下降趋势的状况。3503503243293531131230028.9294293302752842782612525024921.3222230225202001831512.210.

3、4101501426.95.84.251.5100-3.1-2.1-5.20-2.2-550-6.1-6.1-10-11.90-15 奥特莱斯数量比上年增长率美国奥特莱斯中心历年数量表2、经营公司渐趋集中从整体上看，美国奥特莱斯的优胜劣汰的过程中促进了经营公司的集中。如世界上经营奥特莱斯规模最大的业主和运营商Chelsea Property Group20221014美国最大的商业房地产商Simon Property Group, Inc. 收购。至 202231994124个中心出租爆满，每平方英尺平均销售超过82020224Chelsea日本和墨西哥拥有全产权或局部产权的奥特莱斯中心Pre

4、mium Outlet 601710139329161.859.9%。美国排名前五位的奥特莱斯进展商进展商奥特莱斯 面积GLA 每平方英尺中心数量 (平方英尺)平均销售每平方英尺根本租金出租率%Chelsea Property Group5312,138,096$379*$20.38额外98其它91Prime Retail4211,943,531$241$13.2790.3Tanger Factory Outlet Centers295,141,744$294$14.2296Horizon Group Properties91,791,383- 3.2%$9.5776New Plan Exce

5、l Realty Trust61,899,000NA$16.4886Total13932,913,7563、业态异化更加明显由于经营困难，奥特莱斯中心的一些商店撤出，余下的商店缺乏以支撑奥特莱斯中心 模。他们选择的承租人期望是自己中心所独有的且具特色的商店。其次只能是足价零售商、 物中心，功能更加齐全，休闲消遣等元素增加。三国际上奥特莱斯的特点和阅历1、超乎想象的低价613这主要是通过在地价较低的城市外环选址实现的。2、颇具吸引力的品牌组合“名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯粹，质量上乘，奥特莱斯的商品都是国 特莱斯生产商品。3、选址更为重要 4590 分钟车程，满足各种交通工具通行；最

6、好是自然风景比较美丽的地段，有利于顾客放松心情；最好也是旅游线路的必经之地。4、良好的购物环境购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者 偏好，与大型摩尔Mall相像。这样在满足消费这多方面需求和爱好的同时，也有助于延长消费者在店内的停留时间。5、治理分工明确治理分工是比较明确，商店外全部由开发商治理，商店内全部由经营者治理，每个商 店全部自主经营。物业治理实行统一治理，包括修理、保洁、保安、停车场的治理、公共设施的维护、公用商业用具治理等。四国际上主要奥特莱斯介绍美国美国作为奥特莱斯业态的发源地，是目前全球最为兴旺的奥特莱斯经营宝地。从奥特 莱斯的形式来看，卖

7、场式的已经格外少见，主要SHOPPING MALL且各具特色。以Fashion Outlet和商业呈现完善结合。Fashion Outlet100出的最款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣到达75%。环境舒适，主题多元化，与大型摩尔相像。品牌组合以中高档品牌商品为主，其中众多一线品牌多承受厂家直销Factory Outlet的经营方式，如Burberry,Coach, Converse,GAP, Guess,Versace, Polo RalphLauren, Reebok,Nike, Hugo Boss店内经营商品和工程多样，包括：男女服装、珠宝饰品、箱包、饰品、钟表眼镜、家居用品，化装品，

8、保健品以及餐饮、休闲消遣工程等。营造多彩的店内橱窗文化做出了重要奉献。美国奥特莱斯还有一个特点是很多位于风情美丽的旅游区，环境美丽，商业布局留意DesertHillsPremium 奥特莱斯就拥有 120家店。欧洲欧洲的奥特莱斯分为两种不同形式，一种是在城市中的会员制品牌俱乐部，另一类是在郊外的花园式奥特莱斯村。这两种形式都以环境美丽、购物舒适为特色。如：德国的SNB100年。英国的BICESTER VILLAGE OUTLETSHOPPING 100，开车大200 多个品牌。从人流、车流来看，经营格外好。瑞士的FOXTOWN 也是奥特莱斯的一个品牌有很多瑞士人都不知道。日本2090outle

9、ts 连锁公司premium outlets 分别与日本大型企业如三井不动产等合资开发奥特莱斯50 余家，分别位于东京、千叶、横滨、长野、北海道、大阪、长崎、静冈、福冈等地。有名的日本御殿场premiumOUTLET3-2位于风光美丽的静冈县富士山风景区四周，距离东OUTLET 能够有效延长顾客停留时间。日本御殿场奥特莱斯主要是一层的欧式建筑，吸引170 家品牌名店入驻，其中35 家第一次入住日本，商品销售主要是欧美名牌例如美国GAP和日本及中国服饰，其中没有品牌的优良商品以价格低廉也吸引相应顾客群。占地面积营业面积停车位 投资额 营业额3-2 日本御殿场Gotemba premium out

10、let center17000022200170050150Chelsea Japan Co.，LTD股份比例成立日期 实际资本额GCA403030%20227224.9日本横滨神奈川县的海湾玛丽娜Yokohama Bayside Marina是日本目前最大的“奥2022977显示出强劲的爆发力，培育了一大批“奥特莱斯”的忠实消费者。 护统一的经营形象。开业后不到半年超过450207依据日本奥特莱斯进展需要，日本服饰厂商开头设计奥特莱斯专业商品，例如 Nextdoor17 家奥特莱斯店，绅士男装品牌brooks brother位于御殿场premium OUTLET4、韩国韩国奥特莱斯 ：吗理由

11、MARI，距市中心30-40地，因不景气後改为奥特莱斯。形成楼多、规模大，很有购物气氛。开车12 小时，经常40澳戴澳奥特莱斯街，就在首尔市中心，街的两边均是名品折扣店，格外繁华，吵闹。经营较好。美式奥特莱斯，是三星集团经营的。今年二季度已开业，在首尔外的小城市，距金普老机场很近，从首尔开车需要两小时。世界一线品牌全部买断经营。二、奥特莱斯在中国的进展一国内奥特莱斯的引入奥特莱斯在国际上已经是一种相当成熟的业态，中国奥特莱斯处于起步和进展阶段。 奥特莱斯业态进入中国市场是在 2022 年。原燕莎友情商城总经理、现任北京世纪英华4-52022202225%以上的速度递增，20229.411由于燕

12、莎奥特莱斯的成功带来的示范效应200 余家，单在北京以“奥特莱斯”命名的商场就有11家之多见表3-，各类折扣店更是不计其数。二国内奥特莱斯的进展概况到目前为止，我国引进奥特莱斯业态有 4-5 年时间，由于对奥特莱斯业态的经营理念、 经营流程等方面与国外有较大的差异，导致国内奥特莱斯虽进展快速，但大多数均不成功，仅北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯的开办与运营取得了成功。国内局部奥特莱斯状况店 名经营面积m2开业时间经营状况北京燕莎奥特莱斯350002022121820229.4燕莎哈尔滨奥特莱斯3700020226一般北京爱家奥特莱斯20220不抱负北京上品折扣广场160004王府井工美店30

13、00石景山店5000西直门店3000亚运村店5000北京爱普奥特莱斯四季青店20220一般北京迪斯康特折扣店25000一般北京万霖奥特莱斯20220一般上海青浦奥特莱斯80000202242820224上海浜东方狐狸城60000较差北京燕莎奥特莱斯和上海青浦奥特莱斯可以说是两种奥特莱斯厂房式和花园式奥 特莱斯的典型代表。从厂房式奥特莱斯到花园式奥特莱斯购物中心，美国用了30 年才完成3-4GDP 发商还是消费者都具有很大的吸引力。据调研了解，目前正在北京及周边城市规划的大型奥特莱斯工程有：赛特打算在朝阳区香江北路马泉营村西侧、距市区约20 公里开办规模约 15万平米的购物中心式奥特莱斯。美国及

14、国内投资集团打算在顺义杨林大道距市区约 20 公里开办具有肯定规模500 亩的国际品牌工厂直销店式奥特莱斯。中关村国际商城打算在昌平区沙河东半壁店占地约1000 亩开办 10万平米奥特莱斯。68据北京79 公里、距天津50公里，其中17万平米的开放性、花园式零售商业工程中有一局部面积也正在筹划奥特莱斯之中。三上海奥特莱斯购物中心1区位 30KM25KM。 有多条公交线路直接到达工程。从工程乘坐公交车约 60 分钟可到达上海人民广场、上海南站、上海火车站、南京苏州、杭州等经济兴旺地区。分析认为：上海青浦奥特莱斯在区位上具备了较大的区域辐射力量以及较强的区域消费潜力的支持。规模从规模上看，上海奥特

15、莱斯是目前国内同类业态中规模较大的工程。14 万平方米的建筑规模中绝大局部是经营性物业。物流配套、休闲配套、旅游配套等建筑设施相对缺乏。分析认为：如此巨大规模的奥特莱斯业态工程，缺乏了休闲配套、旅游配套等多元化业种组合，对于营造多元化的消费人流具有较大的限制。投资治理组合 集团在资金及国际品牌招商方面供给支持 由上海百联集团负责日常运营。 尤其留意的是，上海百联集团和九龙仓集团同属于大型贸易上海百联集团是国内最大的流通产业集团；位列中国企业 500 强第 17 位；拥5 家上市公司；遍布全国 257118 家营业网点；几乎涵盖了国际商贸流通现有的各种业态，如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物

16、中心； 涉及金属、燃料、机电、木材、化工原料、汽车贸易等生产资料流通贸易的众多业务。九龙仓集团综合资产总值逾港币 1,700代广场的综合营业额港币 54.34区乐观拓展货箱码头业务。分析认为：上海奥特莱斯在产权、经营权、使用权方面划分清楚。从商业运营的角度上看有利于治理的同时，又能充分发挥各个领域的优势，这对工程的可持续进展及物业价值的提升供给了较好的模式根底。.作为贸易流通企业经营奥特莱斯业态具有先天的优势。主要有：物流、招商、治理等方面。这对促进工程的良好进展起到了重要作用。2业态组合分析数据显示：73117；90。 精品、床上用品及文体数码明显占比偏小，消遣配套没有在工程中表达。从三方面

17、理解为：一方面表达专业性，在服装、鞋帽及箱包业种中形成较大的规模，可以 增加消费的目的性；另一方面随机消费吸引力不强，对商品的折扣水平及品牌的丰富性提 出更高的要求，对于保障人气支持缺乏；第三方面，鉴于上述业种的重复消费水平有限，对工程的区域辐射力量和区域消费群体构造提出更高的挑战。品牌构成分析数据显示：上海奥特莱斯购物中心国际品牌占整个工程品牌数量的17，品牌确定数量为 4646分析认为：从占比上看，国际品牌比例偏小，与工程的定位存在较大程度上的差距，这对于提升和维护工程的形象有肯定的阻碍作用。从确定数上看，4650工程的品牌确定数量的缺乏很大程度上受国际品牌进入国内市场及其进展战略影响。某

18、种 程度上认为国际品牌对国内奥特莱斯的业态形式未能取得高度认同。四北京奥特莱斯购物中心1区位北京奥特莱斯位于北京市朝阳区东四环南路 9 号，东四环与东三环之间。工程周边高速路网兴旺，通过东四环可快速到达京沈高速、机场高速、京开高速、京石高速。工程距离市中10KM，距离北京首都国际机场约35KM。 通过京沈高速、机场高速、京开高速、京石高速可快速到达沈阳、北戴河、天津、石家庄等地。2040分钟可到达天安门及王府井；乘坐地铁可到达工程周边10线劲松站分析认为：北京奥特莱斯在区位上具备了优越的便利性优势。规模从规模上看，北京奥特莱斯是目前国内同类业态中规模较大的工程。14 万平方米的建筑规其明显。分析认为：从调查状况看，北京奥特莱斯“提袋率”较高，单一的购物功能较大程度上提升了购物的目的性。投资治理组合 莎中心凯宾斯基饭店、贵友大厦、燕莎铜锣湾商业公司、北京市印章艺术公司等 13 及大型高档旅游商务接待中心的配套商业效劳设施。分析认为：北京奥特莱斯在产权、经营权方面高度统一，通过统一招商、统一经营、统一治理的方法运营工程，是目前大型商业 MALL 的主要经营方式，此模式是保障工程经营成功重要前提条件。.此外，北京燕莎控股集团是大型的贸易流通企业。在经营高档消费品方面具有优势，对于经营、招商国际品牌具有优越的资源和丰富的阅历，这对工程的成功经营制造了良好的先天优势。3业态组