2015上海房地产市场总结

1、2015上海房地产市场总结第一页，共25页。宏观大势P03上海市场P11后市展望P22目录第二页，共25页。宏观大势第三页，共25页。2015年来国家、地方政府出台各项鼓励和刺激住房消费政策以拉动楼市政府政策内容调控方向国家个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税营业税”5转2”对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%二套房首付比例降低使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申

2、请住房公积金购房，最低首付30%公积金首付比例降低全面放开二胎刺激住房改善需求石家庄 全面放开县(市)城区和建制镇落户限制户籍准入门槛放宽哈尔滨为支持缴存职工购买首套和改善型自住房,购买新房或房龄在20年以下二手房的,一人贷款最高限额从40万元上调为50万元,两人为70万元；组合贷款最高限额从75万元上调为105万元公积金贷款额度提高济南对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款执行首套房住房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。对拥有一套住房但未结清相应商业住房贷款的家庭，其住房公积金贷款首付款比

3、例为60%，贷款利率为基准利率的1.1倍。继续执行“禁止向购买第三套房发放住房公积金贷款”的政策公积金首套房认定标准和首付比例降低深圳住房公积金贷款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30%公积金首付比例降低浙江1、放宽贷款申请条件，由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月；2、提高最高贷款额度，最高额度由80万元提高到100万元；3、降低贷款首付比例，首套普通自住房最低首付款比例为20%，对拥有一套房并已结清相应公积金贷款，再次申请住房公积金贷款购房的，最低首付比例为30%贷款申请条件放宽贷款额度提高公积金首付比例降低江苏对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居

4、住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，南京、苏州两市的最低首付比例分别由60%、70%统一降至45%，其他11市的最低首付比例由60%降至40%，贷款利率仍按不低于基准利率1.1倍执行二套房首付比例降低宁波2015年7月1日至2016年6月30日期间，在甬购买住宅和非住宅的，按其所购房屋实际缴纳契税额度的50%给予购房补贴购房补贴2015年至今，国家和地方政府政策调控呈现常态化，以宽松为主基调，主要调控方向：二套房首付比例降低；公积金首套房认定标准、首付比例降低和贷款额度提高；营业税减免；户籍准入门槛放宽以及购房补贴等。全国政策第四页，共25页。在响应国家政策大方针下，上海强化调控

5、重点落在作为购房利器公积金运用上，如公积金贷款额度提高、抵押贷款年限延长、首付比例和利率下调等，给购房者不断注入强心针上海地方政策时间政策内容调控方向4月9日购买首套自住住房，个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元。同时，缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元公积金贷款额度提高二手房公积金抵押贷款年限也有所调整。6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差公积金抵押贷款年限延长5月11日公积金贷款利率5年期以上公贷利率由4.00%下

6、调至3.75%；五年期以下(含五年)个人住房公贷利率由3.50%下调至3.25%。公积金利率下调7月6日降低永久居留证申办条件、扩大人才签证申请范围、探索外国留学生毕业后直接在上海创新创业、简化来上海创新创业的外国人入境和居留手续人才引进申请条件降低9月1日拥有1套住房并已结清贷款的公积金首付款比例将至20%年内二次下调公积金首付比例10月8日全面推行公积金异地贷款业务公积金异地贷款第五页，共25页。年内央行三次降准、五次降息，促使房产开发同时带动购房消费时间政策内容调控方向2月4日下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点降准2月28日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点降

7、息4月19日下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点降准5月11日下调人民币贷款及存款基准利率0.25个百分点降息6月28日降低存款准备金率0.5个百分点下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点降准降息8月25日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点降息10月23日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点降息2015年至今，央行三次降准、五次降息。从开发商层面看，降准可以增加房地产市场流动资金，降息使开发商从银行贷款的利率可能会降低，融资的成本相应也会降低；从消费者层面看，降准更多的是改变购房者的市场预期，带动购房者走出观望情绪，降息则可大大缓解

8、购房者贷款压力。金融政策史上最低贷款利率，加之宽松的贷款环境（第一套贷款还清即算首套），上海各大银行今年普遍可享85-88折利率折扣，实际商贷年利率在4.2-4.3%第六页，共25页。全国市场房地产开发投资的增速颓势短期难以回头，预计全年房地产开发投资增速将勉强维持在1%左右全国房地产开发投资额及同比增速（单位：亿元）数据显示，今年前11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点，增速再创年内新低且下滑幅度有所扩大。房地产开发投资下滑的原因来自多方面，从市场供求角度来看，供应端是招拍挂土地紧缩，前11月房地产土地购置面积同比下滑33%，购置金额

9、同比回落26%。需求端是房企投资谨慎，目前企业还是更青睐一二线城市，对于在三四线城市开发投资还是持以相对谨慎的态度。房地产开发投资的增速颓势短期难以回头，但在稳增长的压力下，作为经济增长的支柱产业，房地产开发投资的增长仍不容有失，预计全年房地产开发投资增速将勉强维持在1%左右。数据来源：国家统计局第七页，共25页。全国市场全国商品房销售增速再度回升，全年销售金额有望创历史新高全国商品房销售面积及同比增速（单位：万平方米）前11月，商品房销售面积10.9亿平方米，同比增长7.4%，增速比前10月提高了0.2个百分点；销售额7.45万亿元，同比增长15.6%，增速提高0.7个百分点；重点城市销售持

10、续向好，作为楼市销售增速的“加速器”，重点城市房地产市场表现意义重大，前11月，重点城市销售增速达到10.9%，高于全国增速3.5个百分点。另外，年末营销期如期而至，在年底企业冲击业绩、回笼资金的关键时期，业绩承压房企进一步加强了营销力度，促进行业销售在年末四季度加速上行。数据来源：国家统计局第八页，共25页。2015年来四大一线城市集体拉升，上海前11月供求量已创下近5年来新高，价格更为历史新高上海市场前11月供求量创下5年来之最：2015可谓上海楼市再攀高峰的一年，前11月供求量已创下近5年全年之最；价格再创历史新高：旺盛的置业需求及有限的可供应量直接导致上海房价再创新高，从目前来看，快速

11、上涨的房价仍未得到抑制，2014年被压抑的需求在本年度释放仍未终结。数据来源：克而瑞第九页，共25页。宏观大势-总结金融年内央行三次降准、五次降息，促使房产开发同时带动购房消费；五年期以上商贷利率已创历史新低，首套房贷款折扣依旧，贷款置业成本进一步降低；2015年政策2015年来国家、地方政府出台各项鼓励和刺激住房消费政策以拉动楼市；营业税”5转2”，二套房首付降低，盘活公积金有效利用对于今年上海楼市刺激最为直接有效；市场整体房地产开发投资额增速颓势短期难以回头，房地产销售一二线城市分化愈发显著；四大一线城市集体拉升，上海前11月供求量已创下近5年来新高，价格更为历史新高。第十页，共25页。上

12、海市场第十一页，共25页。上海市场-住宅市场政策及贷款利好直接激发改善型需求释放，2015年来住宅市场量价齐升，一片向好数据来源：克而瑞备注：存销比（库存去化周期）=本月库存/近3个月平均成交量。本数据更新截止2015年11月30日供应：前11月累计供应1113万方，基本与去年同期持平，市场供应量保持在往年的平均水平；成交：前11月累计成交1295万方(全年同期仅788万方)，从二季度开始市场全面回暖，直至年底仍保持供不应求的态势；价格：旺盛的置业需求不断刺激着住宅价格再创历史新高，截止11月末，全市均价高达34763元/，同比涨幅达28%；库存：市场积压库存主要为远郊区域的滞销项目，目前全市

13、存销比不到半年，市场有效供应去化快速。第十二页，共25页。上海市场-住宅市场住宅销售金额排名：中高端项目全面爆发，前十入围门槛在36亿元以上2015年全市住宅项目销售金额排名（1-11月）排名项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（）成交套数成交均价（元/）1锦绣前城浦东花木、北蔡板块55.55 101909 864 54513 2方兴大宁金茂府闸北大宁板块52.99 73231 593 72361 3上海地产上河湾普陀长征板块46.66 104974 540 44445 4万科翡翠滨江浦东源深洋泾板块45.68 54538 287 83750 5万科翡翠公园浦东张江板块44.17 9328

14、3 784 47353 6经纬城市绿洲宝山祁连板块42.25 171549 1753 24627 7宝华紫薇花园长宁古北、虹桥板块38.78 55536 381 69829 8古北壹号闵行金虹桥板块38.48 38909 94 98896 9中海寰宇天下闵行春申板块36.15 86087 727 41994 10中信君廷徐汇龙华板块36.05 50820 287 70931 中高端改善型项目全面爆发：上榜项目中仅经纬城市绿洲为刚需项目，其余9席单价均超4万元/，改善需求全面释放；浦东明星项目众多：浦东3项目上榜，且均排名前5，浦东人口红利带来的置业需求仍在持续发酵；上榜门槛提高：去年同期前十门

15、槛仅20亿元，今年入围门槛大幅提升。数据来源：克而瑞第十三页，共25页。上海市场-住宅市场住宅销售面积排名：单盘年去化超10万超6个，销冠经纬更是接近20万2015年全市住宅项目销售面积排名（1-11月）排名项目名称区域板块成交面积（）成交套数成交均价（元/）成交金额（亿元）1经纬城市绿洲宝山祁连板块171549 1753 24627 42.25 2中金海棠湾南汇周康板块143580 967 21053 30.23 3金地自在城松江泗泾板块130241 1421 22658 29.51 4上海地产上河湾普陀长征板块104974 540 44445 46.66 5万科城闵行马桥板块102957

16、1074 25006 25.75 6锦绣前城浦东花木、北蔡板块101909 864 54513 55.55 7万科翡翠公园浦东张江板块93283 784 47353 44.17 8路劲上海派嘉定黄渡板块86407 1027 17972 15.53 9中海寰宇天下闵行春申板块86087 727 41994 36.15 10恒盛豪庭宝山淞南板块846427642987025.28年去化超10万超6个：住宅市场全面向好，单盘年去化超10万项目数量超6个，限购以来首次出现；销冠经纬城市绿洲年去化接近20万：主要原因为大场机场搬迁、高溢价土地频出直接利好项目，加之高性价比的销售价格；浦东两大改善型项目上

17、榜：锦绣前城及翡翠公园作为两大首改需求为主的项目能进前十实属不易。数据来源：克而瑞第十四页，共25页。上海市场-办公市场成交大幅回暖但依旧供大于求，办公市场竞争逐年惨烈，项目售价难有突破数据来源：克而瑞备注：存销比（库存去化周期）=本月库存/近3个月平均成交量。本数据更新截止2015年11月30日供应：前11月累计供应425万方，去年同期仅252万方，办公市场竞争逐年惨烈的态势凸显；成交：前11月累计成交259万方，同比增长达74%，但市场依旧供大于求；价格：全市价格受个案成交影响波动明显，今年办公市场虽有所回暖，但大规模的市场供应导致幅涨价项目寥寥，价格基本保持平稳；库存：市场积压库存超78

18、0万，存销比长达23个月，但较年初的去化水平已有很大改善。第十五页，共25页。上海市场-办公市场办公销售金额排名：今年以来金融政策的一再宽松，刺激企业和金融机构购买不动产用于投资或者自身的办公需求，整售项目频现2015年全市办公项目销售金额排名（1-11月）排名项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（）成交套数成交均价（元/）备注1中信泰富船厂项目浦东陆家嘴板块172.99 283101 112 61106 写字楼整售2徐汇万科中心徐汇上海南站板块33.33 94415 164 35307 写字楼整售3隆宇国际商务广场闸北不夜城板块18.29 54443 187 33600 写字楼整售4保利

19、ONE56浦东陆家嘴板块17.62 18549 43 94974 酒店式公寓5虹桥协信中心闵行华漕板块17.55 59317 143 29584 写字楼整售6晓富贸易广场浦东高桥、高行板块15.26 41199 27 37050 写字楼整售7上海国际航运服务中心（西块）虹口北外滩板块14.71 15514 12 94799 写字楼整售8万宝国际广场长宁内长宁板块14.66 31788 29 46113 写字楼整售9中环协信中心闸北彭浦、永和板块13.59 58324 89 23297 写字楼整售10绿地融信商业中心青浦徐泾板块10.73 30365 186 35322 写字楼整售项目频现：20

20、15年特别是下半年以来沪上商办类物业整购频出，虽然本身存在着一定的偶然性，不过，偶然中也存在着一定的必然。今年以来金融政策的一再宽松，释放了大量的流动性，势必也会一定程度上刺激企业和金融机构购买不动产用于投资或者自身的办公需求，今年多现的整购，正反映了这一情况。数据来源：克而瑞第十六页，共25页。上海市场-办公市场办公销售面积排名：上榜散售项目均为城市外环以外低总价的小面积类住宅产品2015年全市住宅项目销售面积排名（1-11月）排名项目名称区域板块成交面积（）成交套数成交均价（元/）成交金额（亿元）备注1中信泰富船厂项目浦东陆家嘴板块283101 112 61106 172.99 写字楼整售

21、2徐汇万科中心徐汇上海南站板块94415 164 35307 33.33 写字楼整售3虹桥协信中心闵行华漕板块59317 143 29584 17.55 写字楼整售4中环协信中心闸北彭浦、永和板块58324 89 23297 13.59 写字楼整售5隆宇国际商务广场闸北不夜城板块54443 187 33600 18.29 写字楼整售6龙湖北城天街宝山顾村板块43370 1070 18157 7.87 Loft、soho7晓富贸易广场浦东高桥、高行板块41199 27 37050 15.26 写字楼整售8陶乐生活广场（MAX未来）嘉定江桥板块40659 860 15605 6.34 loft9新

22、城西尚海（新城金郡）嘉定嘉定新城板块38371 783 13313 5.11 loft10国浩长风城普陀长风板块33297 21 24984 8.32 写字楼整售北城天街半年卖出超1000套：龙湖北城天街15年入市以来市场反响火爆，除了所处区域相对发展成熟以外，产品自身打造方向以极致的小户型、更低总价冲击市场，得到极好的市场反馈；巨型企业纷纷出手整购写字楼：今年来巨型企业纷纷出手在上海购置写字楼物业，其中平安及工行出手中信泰富船厂地块两栋5A甲楼，更是创出173亿元的天价。数据来源：克而瑞第十七页，共25页。上海市场-商业市场市场容量有限，库存积压超1000万，以目前的去化水平，去化周期超7年

23、数据来源：克而瑞备注：存销比（库存去化周期）=本月库存/近3个月平均成交量。本数据更新截止2015年11月30日供应：前11月累计供应241万方，同比小幅增长3%，市场供应量整体保持平稳；成交：前11月累计成交120万方，同比增长15%，与住宅甚至办公物业项目，销售型商业市场容量有限，供大于求的局面更甚；价格：由于市场需求相对有限，整体价格受个案因素影响波动明显；库存：市场积压库存超1000万，以目前的月去化水平来看，去化周期冗长。第十八页，共25页。上海市场-商业市场商业销售金额排名：知名项目寥寥，房企开发热情有限，销冠项目仅10亿规模2015年全市住宅项目销售金额排名（1-11月）排名项目

24、名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（）成交套数成交均价（元/）1百业旺商业城南汇祝桥板块10.85 37776 2007 28731 2阳光商业中心浦东曹路板块7.85 18978 256 41365 3七宝宝龙广场闵行七宝板块7.74 19298 263 40131 4新七浦服饰批发市场闸北不夜城板块5.48 3243 57 169003 5复地万科活力城浦东花木、北蔡板块4.59 16794 111 27329 6天地健康城青浦朱家角板块4.05 30707 292 13195 7虹桥龙湖天街商业中心闵行华漕板块3.64 6721 60 54215 8海上SOHO杨浦黄兴绿地板块3.57

25、 24861 16 14372 9三迪曼哈顿松江松江新城板块3.52 8637 151 40750 10兴宸苑和富广场南汇周康板块3.14 5215 54 60138 知名项目寥寥：上榜前十项目中仅宝龙、万科、龙湖三家知名房企项目；销售型商业项目由于集中于远郊区域，即使在上海这样能级的城市，房企的开发热情亦相对有限；商业项目地段因素权重更大：对于商业物业的投资而言，客户更注重项目所处地段的投资价值，于是七浦路专业市场铺子卖出了近17万元/的天价。数据来源：克而瑞第十九页，共25页。上海市场-商业市场商业销售面积排名：上榜项目多为整售的社区商业，成交价格极低2015年全市住宅项目销售面积排名（1

26、-11月）排名项目名称区域板块成交面积（）成交套数成交均价（元/）成交金额（亿元）备注1金碧汇虹苑奉贤金汇板块39290 139 5470 2.15 社区商业2百业旺商业城南汇祝桥板块37776 2007 28731 10.85 专业市场3天地健康城青浦朱家角板块30707 292 13195 4.05 商业产权类住宅4奉贤农产品交易市场奉贤南桥板块29286 361 3951 1.16 专业市场5海上SOHO杨浦黄兴绿地板块24861 16 14372 3.57 社区商业6大黄馨园宝山顾村板块19405 12 7744 1.50 社区商业7七宝宝龙广场闵行七宝板块19298 263 4013

27、1 7.74 综合体8阳光商业中心浦东曹路板块18978 256 41365 7.85 购物中心9龙湖郦城嘉定嘉定新城板块18861 2 4711 0.89 社区商业10九间堂玲珑坊青浦朱家角板块17237 125 14479 2.50 商业产权别墅低价项目占据榜单主导：上榜项目大致分为两类，一类为城市远郊区域的整售社区商业或专业市场，如金碧汇虹苑、大黄馨园、龙湖郦城、奉贤农产品交易市场等；另一类则为转型的类住宅项目，如天地健康城、朱家角九间堂等，但整体卖出单价有限。数据来源：克而瑞第二十页，共25页。上海市场-总结办公成交大幅回暖但依旧供大于求，办公市场竞争逐年惨烈，项目售价难有突破；2015年住宅政策及贷款