2011年度泰兴市城镇 地价动态监测与基准地价更新成果汇报66

1、2011年度泰兴市城镇地价动态监测与基准地价更新成果汇报泰兴市国土资源局江苏金宁达不动产评估咨询二 一 二 年 三 月目 录 TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc318982310 一、根本情况 PAGEREF _Toc318982310 h 1 HYPERLINK l _Toc318982311 二、技术路线 PAGEREF _Toc318982311 h 4 HYPERLINK l _Toc318982312 三、2021年度地价区段变动和划分情况 PAGEREF _Toc318982312 h 6 HYPERLINK l _Toc318982313 四、202

2、1年度地价动态监测点变动和设立情况 PAGEREF _Toc318982313 h 7 HYPERLINK l _Toc318982314 五、2021年度地价指数成果 PAGEREF _Toc318982314 h 8 HYPERLINK l _Toc318982315 六、成果应用说明 PAGEREF _Toc318982315 h 182011年度泰兴市城镇地价动态监测与基准地价更新成果一、根本情况1、工作背景泰兴市较早开展了城市基准地价评估工作。1994年，泰兴市市区首次进行了20.89km2范围的土地定级估价工作。1997年原江苏省国土管理局、江苏省物价局联合发布?关于公布、执行江苏

3、省城镇基准地价的通知?，公布了全省县城以上城镇基准地价。此后，泰兴市市区基准地价按省公布的标准执行。2001年，国家公布了国家标准?城镇土地分等定级规程?和?城镇土地估价规程?。根据省国土资源厅相关要求和城市土地市场发育程度，2002年泰兴市开展了市区土地定级与基准地价更新工作。在泰兴市市区47.84km2的工作范围内划分了5个土地级别。以土地定级成果为根底，利用市场交易样点资料测算了各类用地级别基准地价和16条商业路线价、11个住宅用地区片价、7个工业用地区片价，并重新建立了由级别基准地价评估宗地地价的修正体系；在基准地价更新的根底上，首次在泰兴市市区建立了地价动态监测体系。此后每年对地价动

4、态监测体系和基准地价进行更新。2010年，在泰兴市市区最终地价区段55个，其中商业用地地价区段23个，住宅用地地价区段182、工作范围2011年度工作范围为泰兴市市区和建制镇及乡镇的建成区及近期规划区，其中市区在2011年前三季度的工作中，对地价动态监测范围未做调整，与2010年12月31日的工作范围保持一致，总面积约51.3km2。2011年第4季度，我们基于泰兴市城市总体规划和泰兴市行政区划，滨江工业区主要指泰兴经济开发区与泰兴城区今后将有机整合、无缝对接；整个泰兴经济开发区地价管理方面的需要这两方面的原因，对市区地价动态监测范围做了一些调整， 在泰兴城区西侧新增加泰兴市经济开发区，其范围

5、为：东至朝阳路，南至洋思港，西至沿江公路，北至疏港公路，面积约15.60图1 2011年度市区城市地价动态监测范围图乡镇包括黄桥镇、虹桥镇、姚王镇、张桥镇、古溪镇、河失镇、分界镇、广陵镇、曲霞镇、宣堡镇、珊瑚镇、新街镇、元竹镇、根思乡的建成区及近期规划区。本次乡镇镇区动态监测的范围和面积，具体见表1。表1 2011年度泰兴市乡镇镇区动态监测范围和面积一览表 单位：km2乡镇名称乡镇镇区监测范围监测面积黄桥镇黄桥镇：东至新长铁路，南至韩庄路，西至定慧路，北至北环路；溪桥社区：东至宁靖盐高速公路，南至东方路以南约30米，西至河失镇，北至凤灵集团北侧；刘陈社区：东至河东大渠，南至横过公路以南，西至园

6、区东路，北至庙头中沟28.75黄桥镇28.75虹桥镇七圩镇：东至河塘，南至水泥路，西至河塘，北至农田；蒋华镇：东至泰兴市现代化工用品厂东侧，南至蒋闸路以南约500米，西至镇西路以西约2.15姚王镇东至泰姚路，南至源泉泵业，西至泰星锻件厂，北至泰星集团0.59张桥镇东至张华中沟，南至西桥村，西至刘岱中沟，北至天星港1.11古溪镇古溪镇：东至振兴路以东约450米，南至五环路，西至农田，北至青年路；横垛社区：东至河塘，南至农田，西至东风河，北至横垛高中北侧2.99河失镇东至黄桥镇，南至河失中学，西至姚王镇，北至如泰运河0.67分界镇东至农田，南至巷道，西至增产港，北至农田1.62广陵镇东至广陵中沟，

7、南至界河，西至新广公路以西约150米，北至河流1.26曲霞镇东至友谊中沟，南至环镇南路，西至张万路，北至曲霞初中0.85宣堡镇东至农田，南至宣南中沟，西至泰孔公路，北至农村道路0.88珊瑚镇东至河塘-增产港，南至农业产业园区，西至丰产港，北至铁珊瑚路-河塘2.18新街镇北新镇：东至河流，南至镇政府南侧，西至新街大道，北至新街幼儿园北侧；南新社区：东至村有道路，南至河流，西至新街大道以西约2000.82元竹镇东至水泥路，南至水泥路，西至水泥路，北至元竹客运站0.6根思乡东至泰兴市水泵厂，南至供电所营业厅，西至根思小学，北至古玛干河0.437个位于镇区外的工业集中区的地价动态监测范围根据其各自建成

8、区现状划定。表2 镇区外工业集中区地价动态监测范围面积表区域名称所属乡镇监测范围面积km2虹桥工业园区虹桥镇8.00城东工业园区姚王镇15.00张桥工业集中区张桥镇0.85根思工业集中区根思乡0.45北新工业集中区新街镇0.50农产品加工园区新街镇7.00元竹工业集中区元竹镇镇0.80二、技术路线按照技术标准的要求，市区以2010年的地价动态监测与基准地价更新成果为根底，以季度为监测周期，实地勘查并调整地价区段，整理地价动态监测点资料，跟踪检查对其复核、补设和更新。利用地价动态监测点价格进行区段地价与地价指数的测算与确定。在地价季度监测的根底上，以年度为更新周期，测算并确定地价区段基准地价，运

9、用数理统计方法对其进行归并，更新土地级别并确定级别基准地价。评估结果提交市地价评议小组审议平衡，经调整、完善后最终确定各地价动态监测点价格、地价区段基准地价、级别基准地价和各类地价指数。最后，整理地价动态监测和基准地价成果，编制地价动态监测和基准地价成果图，并生成相关信息向社会发布。乡镇首次建立地价动态监测体系，按照?城市地价动态监测技术标准?TD/T 1009-2007和?江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术标准200地价动态监测与基准地价更新技术路线见图2。图2 地价动态监测与基准地价更新技术路线三、2011年度地价区段变动和划分情况1. 城区地价区段调整情况2011年前三季度，泰兴市

10、城区原有各地价区段内部土地质量和地价根本保持一致，区段内外部间也依然存在土地质量和地价差异，因此，2011年前三季度继续沿用2010年12月31日各地价区段的范围；2011年第四季度，由于城市建设和房地产市场的开展表3 2011年度泰兴市城区地价区段变化情况一览表区段编号原区段名称现区段名称原四至现四至用途变化性质变化原因01019S中兴大道-东润路中段中兴大道-东润路中段东至文江路西侧150m、南二环路，西至济川路、中兴大道东至文江路、跃进河，西至济川路、中兴大道商业用地调整由于泰兴市城东新区的快速开展，该区段的商业气氛已逐步向文江路蔓延，而且城南也正逐步向南二环外开展01020S星火路星火

11、路东至文江路，西至羌溪河东至东三环路，西至羌溪河商业用地调整由于泰兴市城东新区的快速开展，该区段的商业气氛已逐步向东三环路蔓延01022S好莱居家饰五金城-好莱居家饰-鑫都小商品市场东至二环东路，南至农田，西至农田，北至二环北路东至二环东路，南至农田，西至农田，北至农田商业用地调整由于泰兴市城市规划，城北是未来城市的开展重点，而鑫都小商品市场和五金城作为城北开发的重点工程，已正式运营，开展态势强劲，规模与档次与原来的01022S区段相近01015G-泰兴经济开发区-东至朝阳路，南至洋思港，西至沿江公路，北至疏港路工业用地增加根据泰兴市城市总体规划，泰兴正在全力打造以“一区四园为重点的强势载体，

12、经济开发区作为主要工业集中区正在壮大和成熟并逐步与城区相连2. 乡镇地价区段划分情况我们按照地价区段划分的原那么和方法，最终，在泰兴市乡镇评价范围内总共划分了84个地价区段，其中商业用地地价区段34个、住宅用地地价区段23个、工业用地地价区段27个。表4 泰兴市城镇地价区段数量统计表行政区商业用地个住宅用地个工业用地个合计个市区23181556乡镇34232784合计574142140四、2011年度地价动态监测点变动和设立情况1. 城区地价监测点更新情况2011年第四季度时，通过现场勘察，由于城市假设，“01020S星火路商业用地地价区段内的01020S01号地价监测点已被改造，将其做灭失处

13、理；由于有1个监测点灭失导致区段内现有监测点数量不够，因此，我们在01020S商业区段内补设1个监测点01020S03；由于城区新增1个“01015G泰兴市经济开发区工业用地地价区段，按照?江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术标准2007年版?的要求，我们在新增地价区段内设立了2个新工业用地地价监测点，编号分别为0102. 乡镇地价监测点设立情况我们按照地价监测点设立的原那么和方法，2011年度在泰兴市乡镇首次设立了地价动态监测点共设立了地价动态监测点153个，其中商业用地67个、住宅用地46个、工业用地40个。详见下表。表5 泰兴市城镇地价监测点数量分布一览表 用地类型区域名称监测点数量

14、个商业监测点住宅监测点工业监测点合计城区513920110乡镇674640153总 计1188560263五、2011年度地价指数成果表6 市区2011年第一季度地价指数汇总表土地用途土地级别级别地价指数用途地价指数综合地价指数商业用地1102.36 102.18 102.552102.36 3102.19 4101.68 5101.67 住宅用地1102.37 102.85 2103.82 3102.56 4101.93 工业用地1100.14 100.13 2100.17 3100.11 注：此地价指数基期为2010表7 市区2011年第二季度地价指数汇总表环比土地用途土地级别级别地价指数

15、用途地价指数综合地价指数商业用地1102.19 101.97 101.932102.13 3102.02 4101.34 5101.29 住宅用地1101.98 101.97 2102.37 3101.77 4101.54 工业用地1101.27 101.50 2101.49 3101.54 注：此地价指数基期为2011年表8 市区2011年第三季度地价指数汇总表环比土地用途土地级别级别地价指数用途地价指数综合地价指数商业用地1101.69 101.50 101.112101.61 3101.44 4101.13 5101.24 住宅用地1101.35 101.03 2101.29 3100.

16、86 4100.65 工业用地1100.75 100.96 2100.83 3101.06 注：此地价指数基期为2011年表9 市区2011年第四季度地价指数汇总表环比土地用途土地级别级别地价指数用途地价指数综合地价指数商业用地199.97 99.81 99.32299.84 399.78 499.53 599.65 住宅用地199.95 99.13 299.72 398.78 498.16 工业用地1100.12 100.24 2100.18 3100.29 注：此地价指数基期为2011年表10 市区2011年全年地价指数汇总表土地用途土地级别级别地价指数用途地价指数综合地价指数商业用地11

17、06.34 105.55 104.972106.05 3105.52 4103.72 5103.89 住宅用地1105.75 105.03 2107.35 3103.99 4102.26 工业用地1102.29 102.85 2102.69 3103.03 注：此地价指数基期为2010年图3 2011年一至四季度商业用地各级别环比地价指数示意图图4 2011年一至四季度住宅用地各级别环比地价指数示意图图5 2011年一至四季度工业用地各级别环比地价指数示意图图6 2011年一至四季度各用途环比地价指数示意图六、2011年度基准地价更新成果表11 市区商业用地地价区段及级别基准地价表 单位：元/

18、 m2级别区段编号区段名称开发水平地面地价容积率楼面地价级别基准地价级别容积率101001S鼓楼中心区六通一平116401.577609480 1.301002S鼓楼东路六通一平78001.2650001003S长征路-鼓楼西路六通一平75401.2628020100国庆西路东段-国庆东路西段六通一平49501.145004970 1.101007S羌溪路六通一平49301.2411001008S大庆西路六通一平48901.1444001019S中兴大道-东润路中段六通一平53601.2447030100庆云路六通一平42001.138203620 1.0 01009S根思路西段-车站路南段六

19、通一平35701357001012S江平中路六通一平35201352001014S万桥路六通一平39601.1360001015S国庆东路东段六通一平38201382001017S济川路六通一平37301373001020S星火路六通一平37101371001021S大庆东路六通一平33400.9372001023S鼓楼南路南段六通一平35301353040100永丰路六通一平2620126202380 0.9 01010S国庆西路西段-通江路六通一平24600.9274001011S党校路六通一平21700.8271001013S江平南路-二环南路六通一平22200.82780501016S

20、兴燕路-根思路东段五通一平13400.816801370 0.8 01018S苏中批发城-红星美凯龙五通一平13600.8170001022S五金城-好莱居家饰-鑫都小商品市场五通一平15800.91750表12 市区住宅用地地价区段及级别基准地价表单位：元/ m2级别区段编号区段名称开发水平地面地价容积率楼面地价级别基准地价级别容积率101001J鼓楼中心区六通一平32401.620203240 1.6 201002J城南街道六通一平21801.415602410 1.5 01003J国庆新村六通一平26201.517400100城东新区六通一平25701.517100100东方花园六通一平

21、19301.314800100阳光华府六通一平20401.4146001007J延陵村六通一平22801.51520301008J南苑小区六通一平11101.110101090 1.1 01009J盛世家园-三泰新村六通一平13701.2114001010J南殷村-后营村六通一平10101.192001011J御景园六通一平10101.192001012J商井新村六通一平14501.3112001013J商井村六通一平8801.180001014J宝塔村六通一平9601.1880401015J城区工业园五通一平4400.9490510 1.0 01016J杨庄村五通一平610161001017

22、J张陈村五通一平4500.950001018J蔡桥村五通一平5001500表13 市区工业用地地价区段与级别基准地价表级别区段编号区段名容积率开发水平地价元/m2地价万元/亩级别价元/m2级别价万元/亩101市区中心0.9六通一平50534 500 33 01万桥路0.9六通一平47532 201商井村0.8六通一平37025 365 24 0燕头村0.8六通一平34023 0朱庄村-后营村0.8六通一平40027 20三泰村-张堡村0.8六通一平34523 365 24 01延陵村-马岱村0.8六通一平37525 301城区工业园0.7五通一平28519 270 18 01江平北路沿线0.7

23、五通一平27018 01010G杨庄村-三六村0.7五通一平26017 01011G钱庄村0.7五通一平25017 01012G南殷村0.7五通一平29019 01013G蔡桥村0.7五通一平24016 01014G延陵村-宝塔村0.7五通一平25517 01015G泰兴市经济开发区0.8五通一平24016 表14 乡镇商业用地地价区段表单位：元/ m2乡镇名称区段编号区段名称容积率开发水平地面地价楼面地价黄桥镇0200东进路1.2五通一平3300275002002S姜八路-塔东路1.0五通一平155015500200致富南路-文明路1.0五通一平160016000200十桥路-东进西路1.1

24、五通一平250022700200致富中路1.1五通一平218200200城黄路1.0五通一平132013200200华溪中路-凤灵街溪桥0.9五通一平128014200200龙溪路-东方路溪桥0.8五通一平99012400200河东路-横过公路刘陈0.8五通一平10501310虹桥镇03001S祥福中路-人民路-中兴街-东风路七圩1.0五通一平1750175003002S蒋闸路蒋华1.0五通一平1600160003003S振华路-致富路-常泰路蒋华1.0五通一平15501550姚王镇04001S泰姚路-安泰路1.0五通一平14801480张桥镇05001S江平公路1.0五通一平12501250

25、河失镇06001S新广线-334省道-先锋路1.0五通一平10501050广陵镇07001S广新路-兴镇路-广陵中街1.0五通一平980980新街镇08001S朝阳大街北新1.0五通一平98098008002S振兴路-兴广路北新0.9五通一平88098008003S元马路-南新街路南新0.9五通一平85094008004S梯青路南新0.9五通一平820910珊瑚镇09001S金珊瑚路1.0五通一平90090009002S红珊瑚路-银珊瑚路0.9五通一平800890古溪镇100乾坤路-私盐路1.0五通一平10501050100人民路-文化路-振兴路-跃进路横垛1.0五通一平1010滨江镇马甸社区

26、11001S双桥路北段-晶莹路0.9五通一平1030114011002S双桥路南段0.9五通一平9801090分界镇1200繁荣路-永丰路-广德路1.0五通一平101012002S316省道0.9五通一平9201020曲霞镇13001S霞幕圩大街0.9五通一平880980元竹镇14001S姜八公路0.9五通一平85094014002S兴隆路0.9五通一平750830根思乡15001S宣泰路-龙溢路0.9五通一平90010宣堡镇16001S宣泰路-康乐街0.9五通一平930103016002S银杏市场0.8五通一平630790表15 乡镇住宅用地地价区段表单位：元/ m2乡镇名称区段编号区段名称

27、容积率开发水平地面地价楼面地价黄桥镇0200镇中区片1.2 五通一平1690141002002J镇北区片1.2 五通一平130010800200镇西区片1.2 五通一平1200100200镇东区片1.2 五通一平11009200200溪桥住宅区段1.0 五通一平10100200刘陈住宅区段1.0 五通一平950950虹桥镇03001J七圩住宅区段1.1 五通一平1260115003002J蒋华住宅区段1.1 五通一平12001090姚王镇04001J姚王住宅区段1.1 五通一平12001090张桥镇05001J张桥住宅区段1.1 五通一平1080980河失镇06001J河失住宅区段1.1 五通

28、一平800730广陵镇07001J广陵住宅区段1.1 五通一平780710新街镇08001J北新街住宅区段1.0 五通一平65065008002J南新街住宅区段1.0 五通一平600600珊瑚镇09001J珊瑚住宅区段1.0 五通一平650650古溪镇100古溪住宅区段1.1 五通一平920840100横垛住宅区段1.0 五通一平860860滨江镇马甸社区11001J马甸住宅区段1.0 五通一平800800分界镇1200分界住宅区段1.0 五通一平770770曲霞镇13001J曲霞住宅区段1.0 五通一平700700元竹镇14001J元竹住宅区段1.0 五通一平600600根思乡15001J根

29、思住宅区段1.0 五通一平620620宣堡镇16001J宣堡住宅区段1.0 五通一平680680表16 乡镇工业用地地价区段表乡镇名称区段编号区段名称容积率开发水平地价元/m2地价万元/亩黄桥镇0非工业集中区0.8五通一平2801902黄桥工业园区0.8五通一平270180溪桥工业区段0.8五通一平240160刘陈工业区段0.8五通一平24016虹桥镇03虹桥工业园区0.8五通一平24016姚王镇04城东工业园区0.8五通一平24016张桥镇05张桥镇非工业集中区0.8五通一平2451605张桥镇工业集中区0.8五通一平23516河失镇06河失工业区段0.8五通一平23516广陵镇07广陵工业

30、区段0.8五通一平23516新街镇08北新街工业集中区0.8五通一平2401608农产品加工园区0.8五通一平2301508南新街工业区段0.8五通一平23015珊瑚镇09珊瑚工业区段0.8五通一平23516古溪镇1古溪镇非工业集中区0.8五通一平245161古溪镇工业集中区0.8五通一平235161横垛镇非工业集中区0.8五通一平240161横垛镇工业集中区0.8五通一平23516滨江镇马甸社区11马甸工业区段0.8五通一平24016分界镇1分界镇非工业集中区0.8五通一平2451612分界镇工业集中区0.8五通一平23516曲霞镇13曲霞工业区段0.8五通一平23516元竹镇14非工业集中

31、区0.8五通一平2351614工业集中区0.8五通一平23015根思乡15非工业集中区0.8五通一平2401615工业集中区0.8五通一平23516宣堡镇16宣堡工业区段0.8五通一平23516六、成果应用说明一、地价区段成果的应用说明地价区段成果主要指地价区段分布图，在宗地评估和调整用地结构方面有着现实的应用意义。1. 地价区段成果的应用：地价区段成果在优化城镇土地利用结构，促使各类土地到达最正确经济收益状态有着特殊的意义。在进行城镇总体规划调整过程中可充分考虑地价区段的空间分布现状。2. 成果应用时效性：地价区段划分是依据现状为主的原那么，即地价区段综合反映了调查区内部现状条件下不同用地类型的空间分布差异和质量分布差异。随着城镇的开展，商服业进一步集聚与繁华，根底设施进一步完善，地价区段成果应随城镇的开展而进