建筑工程投资分析A答案

1、第7页 共7页 A 卷南京工业职业技术学院2013/2014 第一学期期末考试试卷 试卷类型:A卷闭卷【】课程： 房地产投资分析 出卷人： 江波 考试类型：开卷【 】适用班级： 房屋1111 班级学号姓名一、选择题（每题1分，共10题，共10分） 1. 国民经济评价的目的是（B ）。 A.项目盈利最大 B.资源最佳配置 C.社会效率最高 D.社会公平2. 详细可行性研究阶段投资估算的精度为（D ）。 A.20% B.30% C.40% D.10% 3. 在以下投资决策指标中，什么指标不宜用于互斥项目的优劣判定？（B ） A.财务净现值 B.财务内部收益率 C.差额投资内部收益率 D.现值指数4

2、. 下列哪一项资金来源具有节税效果？（ B） A.发行公司股票吸收资金B.发行项目债券吸收资金C.直接吸收的项目合作投资人资金D.国家投资转入资金5.以借款人或第三人的动产或权利为质押物发放的贷款方式为（ B ）。A.抵押贷款 B.质押贷款 C.保证贷款 D.信用贷款6.土地征地费用中属于机会成本的费用是（ A）。A土地补偿费 B土地复耕费C地上附着物补偿费 D新菜地开发建设基金 7. 国民经济评价中所使用的国家参数主要包括社会贴现率、影子价格和（ D）。 A.影子工资 B.影子土地使用权价格 C.转移支付 D.影子汇率8 .下列哪个指标反映投资项目的偿债能力（ A）。 A.资产负债率 B.财

3、务内部收益率 C.投资回收期 D.资本金收益率9. 某人准备在5年后购买一套商品房，估计到时首付需要80万元，问该人需要从现在开始每年向银行存款（ C）元。假设银行存款利率为3%。（F/A，3%，5）=5.3091，F/P，3%，5）=1.1593 A.927440 B.12610 C.150685 D.1274710.房地产投资敏感性分析中，敏感性系数E=A/F。当E=1时，我们称引起变化的不确定因素为（ B）。A敏感性因素 B非敏感性因素C超敏感性因素 D无法判断二、判断题（每题1分，共10题，共10分） 1. 目前，我国工业用地的竞租能力大于住宅用地 (错 )2. 房地产投资的便利性和外

4、汇投资一样，都是较低的 (对 )3. 房地产投资的专业性与期货投资一样，都是较高的 (错 )4. 投资旅馆的现金纯收入好，而对需要管理水平和技术要求却并不是最高 (错 )5. 财务内部收益率只有对常规投资的项目才具有决策指标的意义 (对 )6. 无论做什么房地产投资，区位最重要，因此城市中心区的投资利润应该最大 (对 )7. 房地产投资的风险没有股票投资的风险大 (对 )8. 投资银行建筑的安全及保值性最好 (对 )9. 通货膨胀的影响属于转移支付 (对 )10. 财务净现值为零，说明项目利润为零，不值得投资 (错 )三、名词解释（每题4分，共4题，共16分）1. 房地产开发：由特定的经济实体

5、（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。2. 土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。3. 土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为4. 建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。四、简答（每题6分，共4题，共24分）1征地与拆迁的区别是什么？答：征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体

6、所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。2土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？答：土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。3从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？答：房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地

7、产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化。4常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？答：常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。五、论述题（每题10分，共2题，共20分）1、房地产开发项目土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？答：房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种

8、方式，即土地使用权出让、转让和划拨。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的特点：土地所有权与使用权分离；有偿性；有期限性土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。土地使用权划拨的含义：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权划拨的

9、特征：没有明确的期限；无须支付土地使用权出让金；不能随意转让、出租和抵押。一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用土地使用权的划拨形式，因为国家机关、军事用地和公益事业用地是为了满足社会公众利益的需要，不以盈利为目的。从三种土地使用权取得的方式来看，划拨这种形式是比较适合的。2.请论述可行性研究的主要内容是什么，具体包括哪些?(结合实际)由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，所以，可行性研究的内容亦不尽相同，各有侧重。一般的，房地产开发项目可行性研究，应包括以下主要内容：1)项目概况；2)开发项目用地的现状点差及拆迁安置方案的制定；3)市场分析和建设规模的确定；4)规划设计方案的选

10、择；5)资源供给条件分析；6)环境影响评价；7)项目开发组织机构和管理费用的研究；8)开发建设计划的编制；9)项目将经济及社会效益分析；10)结论及建议。六、计算题（每题10分，共2题，共20分）1、某知名房地产公司开发100幢花园别墅，其中出售80幢，10幢出租，10幢代售。每幢低价14.8万，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费用、建筑安装工程费用等合计每幢50万元，贷款支付利息每幢0.5万（能提供银行证明）。每幢售价180万元，营业税5%，城建税费税率5%，教育附加征收率3%。问公司缴纳多少土地增值税？3、已知某产品的生产成本函数和销售收入函数分别为TC=，TR，试求其盈亏平衡产销量和最大盈利产销量。（1）在盈亏平衡点时，TCTR，则180000100Q0.01Q2300Q0.01 Q2 Q2_10000Q+900000000解得：Q11000（件）Q29000（件）当实际产量Q小于100