房地产信托监管政策汇总

1、 房地产信托监管政策汇总 信托业务二部 六月房地产信托监管政策汇总第1页目录Part 概述篇 1. 研究意义 2. 什么是房地产信托？ 3. 什么是房地产信托监管政策？Part 房地产信托监管政策之法条篇Part 房地产信托监管政策之业务篇 1. 融资类房地产信托业务之监管政策 2. 投资类房地产信托业务之监管政策Part 房地产信托监管政策之最新动态 房地产信托监管政策汇总第2页Part 1 概述篇房地产信托监管政策汇总第3页一、研究意义：房地产信托战略互动我国房地产业快速发展需求带动了房地产信托异军突起；作为国民经济支柱产业，房地产业发展必定受到政府宏观调控和国民经济周期波动影响，使房地产

2、信托也带上了鲜明制度博弈色彩；怎样经过有效战略互动在合理博弈空间内实现房地产信托规范发展，在为房地产业提供有效融资渠道同时为投资者开拓多元化投资渠道，制度博弈下房地产信托命运值得关注。房地产信托监管政策汇总第4页二、房地产信托定义及其分类广义上讲，与房地产相关信托行为都能够被称为房地产信托，房地产信托存在资金信托和财产信托两种。房地产信托普通是指以房地产及其相关资产为投向资金信托投资方式，即信托企业制订信托投资计划，与委托人（投资者）签署信托协议，委托人（投资者）将其正当资金委托给信托企业进行房地产投资、或进行房地产抵押贷款或购置房地产抵押贷款证券、或进行相关房地产投资活动。房地产信托能够使房

3、地产金融投资和房地产金融工具创新结合起来，实现房地产信托投资大众化、多元化和融资社会化。房地产信托监管政策汇总第5页房地产信托融资类房地产信托投资类房地产信托夹层类房地产信托房地产信托监管政策汇总第6页三、房地产信托监管政策 本课题所涉房地产信托监管政策，主要是指以来国家出台与房地产信托紧密相关法律法规、通知指导等规范性法律文件、以及监管层窗口指导等监管办法，还包含我企业所制订房地产信托业务指导。房地产信托监管政策汇总第7页. 法律法规部门规章 通知指导3个10个 12个主要选取以来房地产信托相关法规及政策加以汇总。房地产信托监管政策汇总第8页信托企业净资本管理方法关于加强信托企业房地产信托业

4、务监管相关问题通知关于加强信托企业结构化信托业务监管相关问题通知关于信托企业开展项目融资业务包括项目资本金相关问题通知关于支持信托企业创新发展相关问题通知关于信托企业房地产信托业务风险提醒通知 关于加强信托企业房地产、证券业务监管相关问题通知房地产信托监管政策汇总第9页Part 房地产信托监管政策 之法条篇房地产信托监管政策汇总第10页通知指导篇1.关于加强信托企业房地产、证券业务监管相关问题通知2.关于支持信托企业创新发展相关问题通知 3. 关于信托企业开展项目融资业务包括项目资本金相关问题通知4.关于加强信托企业结构化信托业务监管相关问题通知 5.关于加强信托企业房地产信托业务监管相关问题

5、通知6.关于规范银信理财合作业务相关事项通知7.关于信托企业房地产信托业务风险提醒通知房地产信托监管政策汇总第11页关于加强信托投资企业部分业务风险提醒通知 （【】212号文）【已失效】- 1性质：规范性文件公布单位：银监会办公厅时间：本法规已被中国银监会关于制订、修改、废止、不适用部分规章和规范性文件公告（7月3日）废止房地产信托监管政策汇总第12页 212号文是监管部门正式对房地产信托融资进行规范开端，首次提出了房地产信托融资三要件：“四证”、“二级资质”、“项目资本金”。文件要求，信托企业对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(“四证”)项目不

6、得发放贷款；申请贷款房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发二级房地产开发资质；开发项目资本金百分比不低于35%。不过，212号文当前已失效。 房地产信托监管政策汇总第13页关于深入加强房地产信贷管理通知 （【】54号文）0性质：规范性文件公布单位：银监会时间：.8.16房地产信托监管政策汇总第14页 各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其改变，禁止向项目资本金百分比达不到35%(不含经济适用房)、“四证”不齐等不符合贷款条件房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，禁止以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序开发企业，

7、要严格限制新增房地产贷款。预防开发企业利用拆分项目、滚动开发等伎俩套取房地产贷款。第四条 严格执行相关信贷管理要求，规范开发贷款行为房地产信托监管政策汇总第15页第五条 加强尽职调查，重视防范土地贮备贷款风险 各银行业金融机构要认真评定和审慎发放土地贮备贷款。贷款前，要加强对贮备土地性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门托管账户，警觉土地以低成本转让，确保土地出让收入优先偿还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款罚则，防止土地贮备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款起源

8、，依据风险情况审慎确定抵押率。房地产信托监管政策汇总第16页第八条 深入规范信托投资企业房地产贷款业务 信托投资企业创办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行关于加强信托投资企业部分业务风险提醒通知(银监办发212号)相关要求；用集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。银行业监管部门要依据本通知精神加强对信托投资企业房地产贷款业务监督管理。房地产信托监管政策汇总第17页关于加强信托企业房地产、证券业务监管相关问题通知 （【】265号文）1性质：规范性文件公布单位：银监会办公厅时间：.10.28房地产信托监管政策汇总第18页内容禁止向“四证不全”房地

9、产项目发放贷款禁止间接向“四证不全”房地产项目发放贷款开发项目资本金百分比 不低于35%（经济适用房除外） 禁止向房地产开发企业发放或变相发放流动资金贷款 禁止向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款贷款 审慎发放土地贮备贷款 （已废止） 高度重视风险控制房地产信托监管政策汇总第19页 应充分认识土地贮备贷款风险，审慎发放这类贷款。对政府土地贮备机构贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应含有正当土地使用证，贷款额度不得超出所收购土地评定值70%，贷款期限最长不得超出2年。 【已废止】房地产信托监管政策汇总第20页本要求：开发项目资本金百分比不低于35%（经济适用房除外） 【已废止】国务院关于调整

10、固定资产投资项目资本金百分比通知 【国务院，.5.25】 保障性住房和普通商品住房项目标最低资本金百分比为20%； 其它房地产开发项目标最低资本金百分比为30%。房地产信托监管政策汇总第21页风险控制办法 建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策，并加大执行力度； 进行尽职调查，深入了解房地产企业资质、财务情况、信用情况、以往开发经历，以及房地产项目标资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产业务正当性、合规性和可行性； 严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、正当、有效；亲密监控贷款及投资情况，加强项目管理。房地产信托监管政策汇总第22页政策评价：银监会265号文 收紧信托企业“过

11、桥融资”闸门 背景：在信贷紧缩背景下，中小地产开发商从银行融资无门而求援于信托企业，因为这些地产商普通都没有拿全“四证”，他们经过信托计划“过桥融资”以实现资金周转，这就给房地产信托业务带来巨大风险。 这反应出房地产信贷担心局面还未有效缓解，而房地产销售连续低迷已严重影响到中小房地产企业资金链。显然，此次银监会针对信托企业开展房地产等敏感性业务进行严格规范，反应出管理层对近期房地产信托集资规模超常规增加担忧。房地产信托监管政策汇总第23页关于支持信托企业创新发展相关问题通知（【】25号）2性质：规范性文件公布单位：银监会时间：.2.25房地产信托监管政策汇总第24页“25号文” 政策背景在金融

12、危机背景下出台25号文，适当调整了对信托企业房地产信托业务从严限制政策。第九条 信托企业管理集合资金信托计划时，向他人提供贷款不得 超出其管理全部信托计划实收余额30%；第十条 信托企业对房地产开发项目发放贷款，应恪守要求： （1）对房地产开发企业开发资质认定能够以房地产开发企业 控股股东资质为准。 （2）禁止信托企业以商品房预售回购方式变相发放房地产贷款 （3）依据该要求，即使对于四证、二级资质、项目资本金三个方 面均符合要求房地产项目，信托企业也不得采取商品房 预售回购方式提供融资。主要内容房地产信托监管政策汇总第25页防风险和保增加并重，加大对信托企业支持力度 20是进入新世纪后中国经济

13、发展最为困难一年。为应对国际金融危机冲击和国内经济下行风险，201月10日，中国银监会在认真梳理各项信贷政策、法规、方法和指导基础上，依据经济形势发展需要，公布了关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展通知（银监发20093号） ； 从岁末到初，中国银监会频频发出勉励信托业务创新发展信息。令人欣喜是，信托监管政策新动向不停向市场表明，信托业务创新发展针对性和现实性日趋增强，传导给信托企业行动力和执行力越来越足。 25号文以专门文件形式，经过细化相关政策要求，在坚持风险可控标准基础上，支持并指导信托企业业务创新发展。房地产信托监管政策汇总第26页关于房地产开发项目贷款X该通知要求，信托企业对

14、房地产开发项目发放贷款，应恪守以下要求：（1）不得向未取得“四证”房地产开发项目发放贷款，但信托企业最近一年监管评级为2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好可向已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（“三证”）房地产开发项目发放贷款；（2）申请贷款房地产开发企业或其控股股东资质应不低于国家建设行政主管部门核发二级房地产开发资质，但发放贷款信托企业最近一年监管评级为2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好除外；（3）申请贷款房地产开发项目资本金百分比应不低于35%（经济适用房除外）。信托企业以投资附加回购承诺方式对房地产开发项目标间接融资适用前款要求。信托企业向只

15、取得“三证”房地产开发项目发放信托贷款，应在对应信托协议中以显著方式向委托人或受益人进行相关风险提醒，并在后续管理汇报中进行充分披露。禁止信托企业以商品房预售回购方式变相发放房地产贷款。 【已作废】房地产信托监管政策汇总第27页关于信托企业开展项目融资业务包括项目资本金相关问题通知 （【】84号文）3性质：规范性文件公布单位：银监会时间：.9.1房地产信托监管政策汇总第28页严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，加强对项目资本金起源及到位真实性审查认定。不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以到达国家要求最低项目资本金要求。应加强对项目融资业务合规性管理和风险管理，审慎开展该类

16、业务，确保企业健康。房地产信托监管政策汇总第29页 对股东借款（股东承诺在项目企业偿还银行或信托企业贷款前放弃对该股东借款受偿权情形除外）、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外银行个人理财资金，不得充作项目资本金。 房地产信托监管政策汇总第30页 债务性集合信托计划资金包含以股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其它第三方受让情形）等方式利用信托资金。 信托企业按照信托企业私人股权投资信托业务操作指导开展私人股权投资信托业务时，约定股权投资附加回购选择权情形不适用前款要求。房地产信托监管政策汇总第31页自5月25日起，房地产项目资本金已由35%调整到20%和30%两档。

17、其中，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。 房地产信托监管政策汇总第32页关于加强信托企业结构化信托业务监管相关问题通知（【】2号）4性质：规范性文件公布单位：银监会时间：.2.10房地产信托监管政策汇总第33页2月10日 关于加强信托企业结构化信托业务监管相关问题通知政策目规范信托企业开展结构化信托业务，保护信托当事人正当权益，勉励信托企业依法进行业务创新和培养自主管理能力，确保结构化信托业务健康、有序发展。 政策点评该文件要求信托企业开展结构化信托业务时，不得以商业银行个人理财资金投资劣后受益权。 房地产信托监管政策汇总第34页关于

18、加强信托企业房地产信托业务监管相关问题通知（【】54号文）5性质：规范性文件公布单位：银监会时间：.2.11房地产信托监管政策汇总第35页关于加强信托企业房地产信托业务监管相关问题通知【】54号文除明确停顿执行25号文中对监管评级2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好信托企业发放房地产开发项目贷款例外要求外，增加了关于结构化房地产集合资金信托计划资金配比要求以及对土地贮备贷款限制。 严格监管政策实质重于形式监管标准 杜绝信托企业以各种方式躲避监管行为。该标准给予了监管部门极大自由裁量权，对信托企业方案设计和风险控制能力也提出了更高要求。 房地产信托监管政策汇总第36页投资者深入明确了投资

19、者准入标准；按照风险等级不一样确定不一样档次投资者准入门槛。结构化规范优先和劣后收益权最高百分比标准：以结构化方式设计房地产集合资金信托计划，其优先和劣后收益权比百分比不得高于3:1。资金投向不得用于发放土地贮备贷款房地产信托监管政策汇总第37页政策点评： 54号文深入要求商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品，理财客户应符合信托企业集合资金信托计划管理方法中相关合格投资者要求。至此，理财资金投资于集合信托计划、权益类金融产品（包含单一和集合）、房地产信托产品（包含单一和集合），理财客户均应符合信托企业集合资金信托计划管理方法中相关合格投资者要求。房地产信托监管政策汇总第38页土地贮备贷款定

20、义：是指向借款人发放用于 土地收购及土地前期开发、 整理贷款。房地产信托监管政策汇总第39页关于规范银信理财合作业务相关事项通知 【】72号文6性质：部门规章公布单位：银监会时间：.8.10 房地产信托监管政策汇总第40页 银信理财合作业务 是指商业银行将客户理财资金委托给信托企业，由信托企业担任受托人并按照信托文件约定进行管理、利用和处罚行为。上述客户包含个人客户（包含私人银行客户）和机构客户。 商业银行代为推介信托企业发行信托产品不在本通知规范范围之内。 商业银行和信托企业开展投资类银信理财合作业务，其资金标准上不得投资于非上市企业股权。房地产信托监管政策汇总第41页政策精神 调整流动性，

21、降低灰色信贷，并非全方面叫停“商业银行和信托企业开展投资类银信理财合作业务，其资金标准上不得投资于非上市企业股权。” “72号文”第五条 意味着银信理财类资金不能用于交易对手为非上市企业投资类房地产信托。房地产信托监管政策汇总第42页关于信托企业房地产信托业务风险提醒通知（【】343号文）7性质：部门规章公布单位：银监会时间：.11.12 房地产信托监管政策汇总第43页政策背景： 主要在于强调控制房地产信托业务风险控制，警示房地产市场调整风险，防止金融行业系统性风险。 不少信托企业为大力发展房地产业务都存在经过各种方式试图突破“四二三五”监管标准情况，在这方面充分表达了信托灵活性，但按实质重于

22、形式标准，都不一定能确保符合合规与风险控制要求。 房地产信托监管政策汇总第44页政策概要第一还款起源评价；担保办法评价；项目到期偿付能力评价；风险处置预案逐笔进行核查，实质重于形式标准给予甄别，书面汇报银监会加强对资金利用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团内部关联风险，主动防范房地产市场调整风险信托企业合规性风险自查各银监局合规性监管和风险监控银监局督促信托企业审慎选择交易对手房地产信托监管政策汇总第45页政策分析： 房地产企业各融资渠道都已经受到较严密调控，当前给房企大量输血信托业也不可能防止。343号文发行，说明银监会下决心要堵住为房地产企业提供大量融资信托渠道。不但是为了配合国家对房

23、地产业调控，更说明房地产信托风险日益增大，市场上房地产信托产品良莠不齐，已经引发了监管层关注。但并不能所以说房地产信托前途暗淡，如若信托企业能提升自主管理能力，很好设计产品结构，做好风控办法，高收益房地产信托仍将会是投资者宠儿。房地产信托监管政策汇总第46页信托企业净资本管理方法 （.8.24）关于印发信托企业净资本计算标准相关事项通知【】11号8性质：部门规章公布单位：银监会时间：.8.24 .1.27房地产信托监管政策汇总第47页 信托企业净资本管理方法（以下简称方法）正式稿8月24日正式出台，方法共分为六章三十条，分别从净资本计算、风险资本计算、风险控制指标、监督检验等方面对信托企业净资

24、本监管做了准确计量和要求。方法为不一样业务类型设定了不一样风险系数，要求信托企业管理信托资产规模与本身净资本挂钩。目标是约束信托企业过分扩张，审慎经营，精耕细作，提升业务水平，扎实风控体系。房地产信托监管政策汇总第48页信托业务风险资本扣减比比如下： 项目风险系数（一）单一类信托业务 股权和其它投资类信托业务0.8% 房地产类融资业务1% 其它融资类业务0.8% 事务类信托业务0.3%（二）集合类信托业务投资类信托业务1.5%房地产类融资业务3%事务类信托业务0.5%房地产信托监管政策汇总第49页办法一:增加资本金，提升风险抵补能力净资本管理方法为信托企业实现业务转型提供契机办法二：主动转向专

25、业化资产管理企业，实现差异化战略改变人力资源配置方式增加营销能力建设加强研发能力房地产信托监管政策汇总第50页Part 房地产信托监管政策 之业务篇1.标准；2.融资类房地产信托业务；3.投资类房地产信托业务。房地产信托监管政策汇总第51页防范风险标准实质重于形式标准房地产信托监管标准房地产信托监管政策汇总第52页标准（一）：防范风险标准防范风险是房地产信托监管政策宗旨，也是主要标准之一。在各监管政策中都有表达： “ 为有效防范和化解信托企业房地产等敏感类业务风险，预防信托企业出现流动性问题，提升信托企业风险防范意识和风险控制能力 ” 【】265号文 保增加和防风险并存 【】25号文 “为有效

26、落实国家房地产调控政策，深入规范房地产信托业务，提升信托企业风险防范意识和风险控制能力” 【】343号文房地产信托监管政策汇总第53页标准（二）：实质重于形式标准 所谓“实质重于形式”就是指信托企业不论是以入股形式还是购置债权形式为开发商发放信托计划，假如其设置了回购条款都将被认定为信托贷款，而按照贷款类信托要求计算对应风险资本。 银监会厘定房地产信托变相融资标准 。房地产信托监管政策汇总第54页融资类房地产信托业务房地产信托监管政策汇总第55页 融资类房地产业务：信托企业将信托资金以贷款、投资附加回购等债权方式利用于房地产项目，获取债权收益信托业务1. 信托资金利用方式贷款、投资附加回购等债

27、权方式2. 信托资金退出方式到期偿还贷款本息、回购义务人推行义务3. 受益人预期收益率明确，普通为固定型4. 信托期限1-3年5. 担保方式土地使用权、在建工程、现房资产抵押或金融企业、上市企业股权质押6. 项目管理普通不参加房地产信托监管政策汇总第56页一、交易对手：二级资质房地产开发企业或其控股股东资质不低于国家建设行政主管部门核发二级房地产开发资质。控股股东：是指其出资额占有限责任企业资本总额百分之五十以上或者其持有股份占股份有限企业股本总额百分之五十以上股东；出资额或者持有股份百分比即使不足百分之五十，但依其出资额或者持有股份所享受表决权已足以对股东会、股东大会决议产生重大影响股东。房

28、地产信托监管政策汇总第57页房地产开发二级资质： 1.注册资本不低于万元，净资产不低于万元；2.有固定经营场所；3.从事房地产开发经营3年以上，取得三级资质1年以上；4.近3年累计完工房屋15万平方米以上，或者累计完成与此相当房地产开发投资额；5.连续3年建筑工程质量合格率达100；6.上一年房屋施工面积10万平方米以上，或者累计完成与此相当房地产开发投资额；7.有职称建筑、结构、财务、房地产及相关经济类专职专业技术、经济管理人员不少于20人。其中，含有中级以上职称专职技术、经济管理人员不少于10人，持有会计资格专职会计人员不少于3人，专职统计人员不少于1人；8.工程技术、财务、统计等业务责任

29、人含有对应专业中级以上职称；9.含有完善质量确保体系，商品住宅销售中实施了住宅质量确保书和住宅使用说明书制度；10.未发生过重大工程质量事故；11.企业名称须符合国家工商管理总局颁发企业名称登记管理实施方法要求，名称中行业用语须为“房地产开发经营”或“房地产开发”、“房地产”；12.原有国有和集体企业进行了股份制和民营化改革。房地产信托监管政策汇总第58页 “各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。” 【2010】343号文Eg. 我公司对于“亚新系”房地

30、产项目关注。房地产信托监管政策汇总第59页二、开发项目“四证齐全”国有土地使用证 (即土地证，国土局颁发) 建设用地规划许可证（规划局颁发）建设工程规划许可证（规划局颁发）建筑工程施工许可证（建设局颁发）房地产信托监管政策汇总第60页三、项目资本金百分比：不低于20%或30% 房地产开发项目资本金：是指在房地产开发项目总投资中，由投资者认缴出资额，是投入开发项目标非债务性资金。开发项目资本金包含开发企业已取得并未作抵押土地使用权和用于开发建设货币资金。 固定资产项目资本金百分比：固定资产投资项目资本金百分比，指固定资产投资项目资本金占总投资百分比，国家要求，投资项目必须首先落实资本金才能进行建

31、设，该指标依据不一样行业和项目经济效益等原因确定。 前款所称项目总投资是指经同意初步设计所确定概算额（应包含土地投入费用、拆迁安置费用、建安费用以及各种相关费用等）。房地产信托监管政策汇总第61页5月27日 国务院调整固定资产投资项目资本金百分比 房地产项目资本金百分比下调最低资本金百分比 项目不低于20%保障性住房和普通商品住房项目不低于30%除上述两类物业其它房地产开发项目房地产信托监管政策汇总第62页【】84号文 一、信托企业要严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，加强对项目资本金起源及到位真实性审查认定。对股东借款（股东承诺在项目企业偿还银行或信托企业贷款前放弃对该股东借款受偿权

32、情形除外）、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外银行个人理财资金，不得充作项目资本金。 信托企业应要求借款人提供资本金到位正当、有效证实，必要时应委托有资质中介机构进行核实认定。房地产信托监管政策汇总第63页 二、信托企业不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以到达国家要求最低项目资本金要求。前述债务性集合信托计划资金包含以股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其它第三方受让情形）等方式利用信托资金。 信托企业按照信托企业私人股权投资信托业务操作指导开展私人股权投资信托业务时，约定股权投资附加回购选择权情形不适用前款要求。房地产信托监管政策汇总第64页 定义：

33、注册资本+历年收益结存 【权益资本】 意义：是衡量房地产开发企业整体实力和项目开发风险主要原因。为降低房地产开发项目标授信风险，确保房地产开发项目标顺利完工，人民银行和银监会均对房地产项目开发自有资金百分比有明确要求。 核实房地产开发项目标自有资金来测算其资金缺口，而在核实自有资金时，应关注房地产开发项目自有资金界定问题，预防开发商任意扩大自有资金范围，掩盖项目资金缺口。 解读房地产项目资本金房地产信托监管政策汇总第65页纳入股东或关联企业借款、承包商及材料供给商垫资等 虚增资本公积 房地产开发企业资本金百分比到达政策要求主要做法：项目拆分、滚动开发 调整项目投资估算房地产信托监管政策汇总第6

34、6页从事实风险角度把握房地产开发企业自有资金1. 从财务角度分析自有资金，落实房地产项目开发实际可使用资金情况。2. 股东或关联企业借款即使不能视作自有资金，但客观上增加房地产开发企业可使用资金。3. 工程承包商、材料供给商等垫资不但不能视为自有资金，即便实际上已成为房地产开发项目资金一个主要起源，也需严格把握，以预防法律冲突引发道德风险。4. 对于已经到账定金和房屋购置人支付房屋预售款，能够作为能用于开发资金，在分析是否存在资金缺口时考虑。5. 对于未来可能实现销售或预售，不但不能作为自有资金考虑，而且不能计入资金起源一部分。房地产信托监管政策汇总第67页四、贷款用途禁止向房地产开发企业发放

35、或以购置房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款。严格防范对建筑施工企业、集团企业等流动资金贷款用于房地产开发。 【】265号文禁止向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金价款贷款。 【】265号文禁止发放土地贮备贷款。 【】2号文 审慎发放 禁止发放房地产信托监管政策汇总第68页实际控制人提供连带责任确保 抵押质押金融企业、上市企业股权质押五、担保办法确保土地使用权在建工程现房资产 房地产信托监管政策汇总第69页闲置土地要求 闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原同意用地人民政府同意，超出要求期限未开工开发建设建设用地。含有以下情形之一，能够认定为闲置土地：国有土地有

36、偿使用协议或者建设用地同意书未要求开工开发日期，自国有土地有偿使用协议生效或者土地行政主管部门建设用地同意书颁发之日起满一年未开工开发建设；已开工开发建设但开发建设面积占应开工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额不足25%且未经同意中止开发建设连续满一年；法律、行政法规要求其它情形。房地产信托监管政策汇总第70页第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，必须按照土地使用权出让协议约定土地用途、开工开发期限开发土地。超出出让协议约定开工开发日期满一年未开工开发，能够征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下土地闲置费；满二年为开工开发，能够无偿收回土地使用权；不过，因不可抗力或者政府、

37、政府相关部门行为或者开工开发必需前期工作造成开工开发拖延除外。 中华人民共和国城市房地产管理法（.8.30）房地产信托监管政策汇总第71页行政关系不依附于民事关系，民事关系也不为行政关系买单。政府能够依据行政法律，征收被认定为“闲置”土地。在出现极端风险情况下，土地抵押优先权仅能反抗其它债权人，而无法反抗行政行为。房地产信托监管政策汇总第72页【百瑞信托有限责任企业房地产信托业务指导】第六条 融资类房地产业务抵/质押物标准：（1）融资类房地产业务普通采取不动产抵押方式，其中抵押物包含土地（主管部门所认定非闲置土地）、在建工程、房产，抵押物价值应该由具备相关一级资质或A级资质以上评定机构出具评定

38、汇报确定； （2）采取土地使用权、在建工程、现房资产抵押，抵押率标准上不应高于40%；（3）融资类房地产业务普通不接收未上市企业企业股权质押作为主要担保方式，不过金融企业股权、上市企业股权（非ST股票）除外，质押率普通不超出40%。（4）如项目中上述担保方式综合利用，综合抵质押率不应高于40%。 房地产信托监管政策汇总第73页河南省含有一级资质房地产价格评定机构河南省豫建房地产评定咨询有限企业河南宇达房地产评定有限企业河南正达房地产评定测绘咨询有限企业房地产信托监管政策汇总第74页六、风险资本扣减百分比： 项目风险系数（一）单一类信托业务 股权和其它投资类信托业务0.8% 房地产类融资业务1%

39、 其它融资类业务0.8% 事务类信托业务0.3%（二）集合类信托业务投资类信托业务1.5%房地产类融资业务3%事务类信托业务0.5%房地产信托监管政策汇总第75页就地调整 在交易对手现有条件上进行调整，使之符合监管条件Eg.开封新都汇项目Step 1另辟蹊径转向投资类房地产信托Step 2Step 3迂回绕行（1）建筑企业、关联企业等发放流资贷款 (2)转向符合监管要求其它成熟项目（3）商业物业收益权投资+回购 房地产信托监管政策汇总第76页投资类房地产信托业务房地产信托监管政策汇总第77页 投资类房地产业务：信托企业将信托资金以股权、入伙等方式投资于房地产企业，并参加房地产项目标经营、管理，

40、获取投资收益信托业务。1. 信托资金利用方式发起设置、股权受让、增资方式2. 信托资金退出方式项目企业清算、股权转让、退伙等方式3. 受益人预期收益率普通为浮动型 取决于项目最终盈利情况4. 信托期限3年以上5. 担保方式依据风险与收益配比标准，提供信用增级6. 项目管理参加项目企业日常经营、管理房地产信托监管政策汇总第78页结构化信托业务设计商业银行和信托企业开展投资类银信理财合作业务，其资金标准上不得投资于非上市企业股权。【】72号文房地产信托监管政策汇总第79页【百瑞信托有限责任企业房地产信托业务指导】第八条 投资类房地产业务开展基本条件：（1）交易对手或其控股股东具备房地产开发二级及以

41、上资质；（2）标准上交易对手最近3年净资产收益率平均不低于10%/年； （3）融资规模不得低于1亿元，标准上不得超出交易对手（通常指交易对手集团企业或控股企业）最近1年净资产规模（以提供审计汇报为准）； （4）所投资房地产项目预测净资产收益率不低于15%/年；（5）所投资房地产项目需具备详实项目商业计划书，明确列示项目收益预测和成本支出；（6）投资期限不低于1年。房地产信托监管政策汇总第80页Part 房地产信托监管政策 最新动态房地产信托监管政策汇总第81页5月中旬 十家信托企业房地产信托业务被叫停6月底窗口指导升级，房地产信托新业务需逐笔报批5月5日 关于逐月上报房地产信托业务风险检测表通知7月 中长久房地产信托，每六个月还本付息一次房地产信托监管政策汇总第82页5月5日关于逐月上报房地产信托业务风险检测表通知 将以前较宽松自主报备改为“一丝不苟”详细上报，并要求地方银监局出示“判断意见”。 1. 项目要素：要求信托企业从5月起，每个月详细填写每一个房地产信托项目标属性、规模、到期日、房地产项目类型、