某大厦项目定位报告

1、 沈阳美联大厦项目定位报告PAGE PAGE 37沈阳美联联大厦项项目定位报告告 220088年7月目 录录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc203024664 引言： PAGEREF _Toc203024664 h 3 HYPERLINK l _Toc203024665 第一部分分：项目目概况及及周边环环境分析析 PAGEREF _Toc203024665 h 4 HYPERLINK l _Toc203024666 1.1地地块概况况 PAGEREF _Toc203024666 h 4 HYPERLINK l _Toc203024667 1.2地地块经济济技术指

2、指标 PAGEREF _Toc203024667 h 4 HYPERLINK l _Toc203024668 1.3周周边环境境 PAGEREF _Toc203024668 h 4 HYPERLINK l _Toc203024672 1.4交交通状况况 PAGEREF _Toc203024672 h 5 HYPERLINK l _Toc203024673 第二部分分：项目目所处商商圈区域域商业分分析 PAGEREF _Toc203024673 h 6 HYPERLINK l _Toc203024674 21所所属商圈圈基本情情况 PAGEREF _Toc203024674 h 6 HYPERL

3、INK l _Toc203024675 2.1.1区域域范畴 PAGEREF _Toc203024675 h 6 HYPERLINK l _Toc203024676 2.1.2区域域定位 PAGEREF _Toc203024676 h 6 HYPERLINK l _Toc203024677 2.1.3商圈圈辐射 PAGEREF _Toc203024677 h 7 HYPERLINK l _Toc203024678 2.2商商业现状状分析 PAGEREF _Toc203024678 h 8 HYPERLINK l _Toc203024679 2.2.1 商商业业态态分析 PAGEREF _Toc

4、203024679 h 8 HYPERLINK l _Toc203024680 2.2.2 商商圈业种种分布 PAGEREF _Toc203024680 h 9 HYPERLINK l _Toc203024681 2.3区区域圈内内配套情情况 PAGEREF _Toc203024681 h 10 HYPERLINK l _Toc203024682 2.4区区域内典典型商业业物业 PAGEREF _Toc203024682 h 11 HYPERLINK l _Toc203024683 2.4.1 千盛百百货 PAGEREF _Toc203024683 h 11 HYPERLINK l _Toc2

5、03024684 2.4.2 中中兴商厦厦 PAGEREF _Toc203024684 h 12 HYPERLINK l _Toc203024685 第三部分分：项目目定位 PAGEREF _Toc203024685 h 13 HYPERLINK l _Toc203024686 3.1项项目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc203024686 h 13 HYPERLINK l _Toc203024687 3.1.1 项项目优势势(sttrenngthh) PAGEREF _Toc203024687 h 13 HYPERLINK l _Toc203024688 3.1.2项目目劣势（we

6、aakneess） PAGEREF _Toc203024688 h 13 HYPERLINK l _Toc203024691 3.1.3机会会分析(oppporttuniity) PAGEREF _Toc203024691 h 14 HYPERLINK l _Toc203024693 3.1.4威胁胁分析（thrreatt） PAGEREF _Toc203024693 h 14 HYPERLINK l _Toc203024695 3.2项项目定位位分析 PAGEREF _Toc203024695 h 15 HYPERLINK l _Toc203024696 3.2.1市场场定位的的决定因因素

7、PAGEREF _Toc203024696 h 15 HYPERLINK l _Toc203024697 3.2.2项目目总体市市场定位位 PAGEREF _Toc203024697 h 17 HYPERLINK l _Toc203024698 3.2.2.11市场定定位总体体思路 PAGEREF _Toc203024698 h 17 HYPERLINK l _Toc203024699 3.2.2.22 智能能Stuudioo写字楼楼介绍 PAGEREF _Toc203024699 h 20 HYPERLINK l _Toc203024700 3.2.3产品品组合定定位 PAGEREF _To

8、c203024700 h 21 HYPERLINK l _Toc203024701 3.2.4目标标客户定定位 PAGEREF _Toc203024701 h 22 HYPERLINK l _Toc203024702 3.2.5价格格定位 PAGEREF _Toc203024702 h 23 HYPERLINK l _Toc203024703 3.2.6项目目品牌运运作思路路 PAGEREF _Toc203024703 h 24 HYPERLINK l _Toc203024704 3.2.7项目目运营与与盈利模模式 PAGEREF _Toc203024704 h 25 HYPERLINK l

9、_Toc203024705 第四部分分：产品品建议 PAGEREF _Toc203024705 h 27 HYPERLINK l _Toc203024706 4.1客客户如何何选择写写字楼 PAGEREF _Toc203024706 h 27 HYPERLINK l _Toc203024707 4.2外外立面参参考 PAGEREF _Toc203024707 h 28 HYPERLINK l _Toc203024708 4.3大大堂参考考 PAGEREF _Toc203024708 h 30 HYPERLINK l _Toc203024709 4.4户户型参考考 PAGEREF _Toc203

10、024709 h 30 HYPERLINK l _Toc203024710 4.5商商务会议议配套参参考 PAGEREF _Toc203024710 h 33 HYPERLINK l _Toc203024711 4.6其其他硬件件配套参参考 PAGEREF _Toc203024711 h 34 HYPERLINK l _Toc203024712 第五部分分：类比比性项目目比较分分析 PAGEREF _Toc203024712 h 35 HYPERLINK l _Toc203024713 5.1 海丽德德盛世晶晶典 PAGEREF _Toc203024713 h 35 HYPERLINK l _

11、Toc203024714 5.2万万达新天天地 PAGEREF _Toc203024714 h 36 HYPERLINK l _Toc203024715 第六部分分：项目目团队介介绍 PAGEREF _Toc203024715 h 38引言：在前面的的项目市市场报告告的基础础上，我我们对项项目的地地块环境境、所处处商圈、以及竞竞争项目目进行深深入研究究，并做做出最终终定位和和初步产产品建议议，为项项目公司司提供决决策参考考。第一部分分：项目目概况及及周边环环境分析析1.1地地块概况况本项目位位于昆山山路与长长江街交交汇处，南临韩韩式风情情商圈西西塔商圈圈，北拥拥沈阳第第三大商商圈北行行商圈。目

12、前为为平整地地块，无无建筑物物；东面面为一年年多烂尾尾楼（新新世纪酒酒店），西面是是中国石石油办公公大楼，北面是是中国人人民财产产保险大大厦，南南面是建建材装饰饰市场，周边多多为比较较旧的居居民住宅宅。1.2地地块经济济技术指指标占地面积积42099.9总建筑面面积其中中589118.88 地上（计计容积率率）建筑筑面积5505118.88地下建筑筑面积884000建筑密度度小于500%建筑高度度100米米绿地率40%容积率121.3周周边环境境1）长江江街项目位于于长江街街南端临临街，长长江街是是沈阳市市最古老老的商业业街之一一，至今今已有3300多多年的历历史，已已经形成成以长江江街为主主

13、轴的长长江街商商圈，有有着一定定的商业业市场基基础，本本项目处处于中心心附近地地段。2）自然然景观 项项目马路路斜对面面有碧塘塘公园，环境幽幽雅；北北面与沈沈阳最大大自然景景观北陵陵公园遥遥遥相望望；还有有位于北北陵公园园西侧的的沈阳新新乐遗址址，是距今今72000多年年前的原原始社会会新石器器时代较较早的一一处母氏氏族公社社聚落遗遗址。3）朝鲜鲜族风情情街项目向南南紧临西西塔,沈沈阳西塔塔地区形形成已有有近百年年历史，目前该该区聚居居着3万万多朝鲜鲜族居民民，其最最重要的的标志性性建筑西西塔街，全长6682米米，是仅仅次于美美国纽约约韩国街街世界第第二大的的朝鲜族族风情街街。1.4交交通状况

14、况本案所处处地块位位置为全全市交通通枢纽、过往车车辆众多多、交通通极为便利利，有99辆公交交线路可可达项目目，唯一一缺憾项项目附近近无地铁铁。209112242248249236293228本案辽大道义小河沿新宁保利花园金山小区东北汽配砂阳路大东门215我们的交通莲花街第二部分分：项目目所处商商圈区域域商业分析析21所所属商圈圈基本情情况2.1.1区域域范畴以本项目目为核心心，长江江街为中中轴线，东至嘉嘉陵江街街、南达达公铁立立交桥、西至珠珠江街、北接崇崇山路，形成一一个长江江商业圈圈区域，属于皇皇姑区比比较繁华华的区域域。2.1.2区域定位位此商圈属属于沈阳阳市区比比较繁华华的商圈圈之一，年

15、代悠悠久，商商业比较较成熟。以长江江街为中中心，政政府全力力打造长长江商贸贸中心区区，把长长江街建建成集住住宿、休休闲、购购物、餐餐饮、娱娱乐、文文化交流流于一体体的大型型商业街街，从而而带动整整个商圈圈的全面面发展。长江街商商贸区发发展规划划为：崇崇山路以以北，规规划发展展软件产产业、教教育培训训、商务务酒店等等业态；在崇山山路南、昆山路路北，规规划发展展大型购购物中心心、大型型百货商商店、精精品店、品牌店店、专业业店、保保险等业业态；在昆山山路南，规划发发展商务务酒店、写字楼楼、餐饮饮娱乐等等业态2.1.3商圈辐辐射长江街商商圈所辐辐射的范范围主要要有皇姑姑区以及及于洪区区、和平平区的小小

16、部分区区域。与与北站商商圈、中中街商圈圈、北市市商圈和和西塔商商圈最为为临近，具有一一定的商商业辐射射力度。本案2.2商商业现状状分析2.2.1 商商业业态态分析目前，本本商圈区区域内业业态主要要有购物物商场、购物超超市、专专业市场场和临街街商铺，已经形形成千盛盛百货和和中兴商商厦为核核心的商商业集中中区域；商业程程度比较较成熟，人流量量非常大大，但是是总体档档次不够够高，沿沿街商铺铺比较凌凌乱分布布，业态态种类比比较繁多多【长江街街商圈商商业业态态分布图图】本案2.2.2 商商圈业种种分布本区域商商圈内业业种种类类众多，包括服服装、百百货、手手机通信信、餐饮饮、娱乐乐、装饰饰材料、家具、海鲜

17、批批发等等等，主要要都分布布在长江江街两侧侧。【长江街街商圈商商业业种种分布图图】本案2.3区区域圈内内配套情情况目前，长长江街商商圈商业业配套比比较齐全全，商业业氛围也也比较活活跃，为为多年成成熟老商商业区；沿街商商业主要要以各类类特色餐餐饮、手手机通信信、时尚尚服饰等等为主。学校：歧歧山一校校，珠江江五校，省实验验小学，43中中学，省省实验中中学，1120中中学，辽辽宁大学学，辽宁宁中医学学院综合商场场：中兴兴商场，千盛百百货，国国美电器器，苏宁宁电器，北京华华联超市市，乐购购超市，大东副副食超市市餐饮：麦麦当劳、肯德基基等银行：中中国银行行，华夏夏银行，招商银银行，农农业银行行，建设设银

18、行，交通银银行，工工商银行行幼儿园：小哈津津双语幼幼儿园，同辉双双语幼儿儿园其它：北北方图书书城，外外文书店店，辽大大科技园园，北陵陵公园，百鸟公公园，碧碧塘公园园，南风风俱乐部部2.4区区域内典典型商业业物业2.4.1 千盛百百货沈阳千盛盛百货购购物中心心(北行行店)隶隶属于大大商集团团,是一一家集百百货、超超市为一一体的中中高档休休闲购物物中心 。一楼主要要定位为为名品化化妆、黄黄金珠宝宝、名品品钟表；还有品品牌鞋类类；二楼定位位以时尚女装装为主；三楼以品品牌男装装、体育育服饰为为主；地下商业业为中型型购物超超市。2.4.2 中中兴商厦厦北行中兴兴沈阳商商业大厦厦以经营营中高档档商品为为主

19、、在在全国商商业行业中堪称称“大鳄”，建筑筑面积达达3.55万平方方米中兴兴长江精精品商厦厦定位中中高端百百货商店店，知名名品牌达达2400多个。中兴商商厦的入入驻是长长江商贸贸区业态态升级改改造的标标志性一一步，它它正使北北行商圈圈焕发出出新的生生机与活活力。 一楼主要要定位为为国际名名品化妆妆、黄金金珠宝、精品钟钟表；二楼定位位以品牌牌男装为为主；三楼以时时尚女装装为主；四楼以针针织类服服饰、鞋鞋类为主主；五楼以体体育服饰饰为主。第三部分分：项目目定位3.1项项目SWWOT分分析3.1.1 项项目优势势(sttrenngthh) 11）地理理位置优优势，项项目处于于长江街街南端，属于长长江

20、街商商圈，又又依附于于太原街街商圈，往南是是西塔街街商圈；可以辐辐射到多多个商圈圈，同时时又是金金廊的商商业辐射射范围内内。2）地块块比较平平整，无无建筑物物，易于于开发。3）周边边市政配配套完善善，交通通比较便便利。4）区域域内人口口居住相相对比较较密集，长江街街人流量量大，商商业比较较繁华，存在一一定的消消费购买买力。5）政策策导向利利好政府府的大力力支持和和政策优优惠。6）投资资方以及及开发商商品牌强强势，资资金实力力雄厚。7）环境境优势，项目斜斜对面为为环境幽幽雅的碧碧塘公园园，自然然景观尽尽收眼底底。3.1.2项目目劣势（weaakneess） 11）地块块较小，可运作作空间比比较局

21、限限； 22）所在在区位的的长江街街非主流流商业核核心区，与商业业集中点点还有一一段距离离，吸引引不到很很多人气气，区位位价值弱弱；3）开发发商进入入新的市市场，对对当地市市场的影影响力和和资源整整合力量量不强。4）周边边大多是是老旧居居住区，周边消消费能力力不够强强，3.1.3机会会分析(oppporttuniity) 11）区域域规划发发展带来来的契机机 22）区域域城市未未来发展展，对商商业的快快速发展展和市民民的需求求；3）区域域发展带带来的人人口增加加和商业业机会；4）政府府报告中中规划快快速发展展建设的的金廊北北部及长长江街区区域，政政策支持持环境较较好；3.1.4威胁胁分析（th

22、rreatt）1）新区区建设尚尚待完善善，目前前尚处过过渡期2）沈阳阳写字楼楼供应体体量庞大大，有一一定竞争争压力3）新的的二次置置业金融融政策出出台，对对本项目目规划对对应的中中高端定定位群体体，市场场受到较较强的打打压，直直接影响响的本项项目的销销售客群群购买信信心；4）东侧侧的烂尾尾楼项目目，由于于经营不不利多年年荒废，从总体体档次和和负面影影响都对对本项目目有着不不利的因因素。3.2项项目定位位分析3.2.1市场定定位的决决定因素素1）符合合区域发发展规划划长江街商商贸区发发展规划划为：崇崇山路以以北，规规划发展展软件产产业、教教育培训训、商务务酒店等等业态；在崇山山路南、昆山路路北，

23、规规划发展展大型购购物中心心、大型型百货商商店、精精品店、品牌店店、专业业店、保保险等业业态；在昆山山路南，规划发发展商务务酒店、写字楼楼、餐饮饮娱乐等等业态分析：我我们项目目所处地地段正是是将来规规划为酒酒店、写写字楼为为主的商商务区域域；但是，从沈阳阳酒店业业的市场场竞争情情况和分分布特征征来看（市场研研究报告告中已有有详细分分析），本案不不太适合合星级酒酒店的开开发。所以定位位更趋向向于商务务型写字楼楼，也正符符合区域域的发展展规划。2）从区区位因素素分析 从沈沈阳写字字楼整体体市场来来看，北北站区域域的CBBD以其其优越的的地理位位置和周周边高档档商业聚聚集了一一大批高高档次的的写字楼

24、楼；而五里里河商务务区也是高档次次写字楼楼比较集集中的地地方，已已经形成成了商务务集群。 分析析：而本本地块相相对于这这两大区区域差距距很大，从周边边环境和和商务配配套来看看，都不不具备建建高档写写字楼的的条件。3）客户户需求导导向 从周周边的公公司环境境来看，项目周周边区域域主要分分布的是是地区性性的事业业单位为为主，又又是大中小各类类学校比较集集中的文文教区域域。 结合合政策，立足区区情，由由于皇姑姑区域坚坚持发展展楼宇经经济和现现代服务务业、高高科技产产业相结结合，通通过楼宇宇和特设设街区互互相作用用，推进进服务业业快速发发展。区区域规划划重点要要发展信信息服务务业、现现代商务务商贸业业

25、、文化化旅游业业、中介介服务业业、现代代物流业业、教育育培训业业、金融融服务业业等服务务类型的的中小企企业。 分析析：我们们的客户户就是这这些服务务类型的的中小企企业，他他们大多多处于创创业初期期阶段，属于成成长型的的企业，迫切需需要现代代化而又又经济实实效的办办公写字字间，适适合他们们的创业业，又要要体现出出一定的的档次。但是对对于处于于黄金地地段CBBD的高高档写字字楼，租租金太高高，他们们又望而而却步；对本项项目存在在着一定定的市场场机会点点。4）市场场竞争导导向 沈沈阳作为为东北核核心城市市，发展展总部经经济具有有较强优优势。未未来沈阳阳将会吸吸引更多多国内外外大型企企业集团团到沈阳阳

26、建立东东北地区区总部，形成中中部企业业总部经经济发展展中心，这些将将会推动动沈阳商商务办公公物业的的发展。沈阳的商商务项目目市场是是一个总总体饱和和、局部部短缺的的市场。伴随着着沈阳国国际化的的急速推推进，越越来越多多的国际际知名企企业将进进驻沈阳阳，只有有具有国国际水准准的办公公设施才才能有更更大的生生存空间间。对于于现代企企业而言言，办公公场所的的品质至至关重要要。诸如如交通便便利程度度、停车车场的设设计是否否合理等等硬环境境；在软软件配套套方面，入驻企企业着重重信息化化、智能能化配置置也是决决定业主主是否会会投资购购买、租租赁的重重要因素素之一。因此，激烈的的市场竞竞争不可可避免，但充分

27、分考虑了了人性化化需求的的产品，特别是是中端和和中高端端细分市市场仍存存在较大大的空间间。但同质化化也给销销售带来来不小的的压力，市场细细分将是是以后企企业制胜胜的关键键，比如如健康、生态概概念，将将来商务务物业会会为业主主增加更更多的附附加值。分析：北北站CBBD区域域和五里里河商务务区，高高档写字字楼比较较集中，其价格格和地段段是本项项目无法法比拟的的；这个个层次领领域的市市场竞争争也相当当的激烈烈，我们们应该避避开这个个竞争领领域。与本项目目在同一一个区域域内的类类比性项项目有：财富大大厦、韩韩国新城城、海丽丽德盛世世经典和和中乾大大厦。基基本上都都是定位位于商住住两用的的写字楼楼和公寓

28、寓，是集集精装商商住公寓寓、商务务网点、地下停停车场为为一体的的综合大大厦。除除了海丽丽德盛世世经典是是在建项项目，其其他都已已经投入入使用。海丽德德盛世经经典是目目前我们们最大的的竞争对对手，其其他项目目也可以以作为市市场先行行者参照照物。3.2.2项目总体体市场定定位3.2.2.11市场定定位总体思路路决定市场场定位有有两个方方面的依依据，即即客户需需求导向向和市场场竞争导导向；市场定定位遵循循如下思思路：结结合本项项目市场场研究报报告和SSWOTT分析部分分，从自自身状况况和市场场环境两两方面来来讨论最最佳市场场定位及及可行性性。根据对沈沈阳房地地产市场场和写字字楼市场场的研究究分析，结

29、合本本案所处处区位和和地块现现状，我们从从以下几几方面因因素考虑虑来找出出定位方方向：1）从地地块所处处区域的的城市发发展规划划来看 做写写字楼比比较符合合城域发发展趋势势。2）从地地块所处处区域经经济发展展和周边边商务环环境来看看 项目目并不适适合做高高档次的的商务写写字楼，应该避避开这个个高端市市场领域域的竞争争。3）从客客户需求求导向的的分析 做中中等档次次的商务务写字楼楼，比较较适合创创业性企企业的发发展，存存在一定定的市场场机会。4）从竞竞争者导导向分析析 周边的的类比性性项目大大多定位位在中等等档次，而且大大多雷同同，适合合商住两两用；那那么我们们可以考考虑做纯纯粹的商商务写字字楼

30、，可可以提高高一定的的档次程程度，又又区别竞竞争者有有所创新新，体现现差异化化优势竞竞争。5）从沈沈阳的城城市特征征分析 沈阳城城市的形形象是富富有文化化内涵，四平八八稳的北北方工业业城市，缺乏灵灵气和智智慧，智智力型、知识型型行业正正在兴起起，改变变着沈阳阳的形象象，但需需要一个个发展的的舞台。综上所述述，就可可以做出出我们的的定位为为：智能Sttudiio概念念，品牌牌孵化基基地产品关键键词：创创造、发发展、未未来Creaate、 Deevellop、Futturee适合合中小企企业发展展的创业业发展大厦厦美联C.D.F创展大厦定位阐释释：形象定位位：香港港上市公公司美联联物业在在沈阳的的

31、总部功能定位位：沈阳阳“首席智能能化Stuudioo写字楼楼”属性定位位：纯粹粹商务写写字楼（创业版版）档次定位位：中档档偏上特征定位位：适合合中小企企业发展展创业的的现代办办公大厦厦项目名称称：美联CC.D.F创展展大厦C.D.F代表表：创造造、发展展、未来来（Crreatte、 Deevellop、Futturee）寓意入驻驻企业的的创造力力，发展展前景，和美好好未来，同时也也是美联联为目标标客户企企业创造造了发展展的平台台，和描描述的美美好未来来，美联联品牌辅辅助客户户成长。3.2.2.22 智能能Stuudioo写字楼楼介绍1）什么么是Sttudiio写字字楼Studdio：是指小小空

32、间个个性化办办公。定定位于SStuddio概概念的写写字楼客客户(公公司)雇雇员在110440人之之间。以以从事高高智力的的开发、研究、和创作作为主，对空间间要求不不高，但但要求有有个性、有灵气气。本项项提供使使用者二二次装修修余地大大，可以以充分满满足其个个性的发发挥，同同时共享享大厅、空中花花园等也也极具特特色。2）未来来写字楼的特点点 第一、未来型型写字楼楼是写字字楼或写写字楼的的升级版版，“拒拒绝居住住”，强强调商务务用途、商务设设施、商商务氛围围。 第二、未来型型写字楼楼应根据据区域市市场特点点和目标标客户的的行为模模式进行行定位。 第三、未来型型写字楼楼应在功功能上有有所创新新，以

33、充充分满足足客户未未来需求求，为目目标客户户量身定定做。3）智能能Stuudioo写字楼楼的客户定位位中小企业业客户，要么事事业拓展展很快，原来的的居民楼楼办公已已不能满满足其要要求；或或者虽处处创业初初期，但但起点较较高，发发展潜力力大，也也要求办办公场所所很体面面。这类类企业往往往在各各自的行行业领域域还没有有一定的的知名度度，没有有自己的的品牌影影响力，但是却却具有相相当大的的创造力力，发展展前景看看好，需需要一个个载体能能承载着着他们的的希望向向前进，并且希希望寻找找到这个个载体还还能有助助于提升升他们的的公司品品牌形象象。小结：此此定位既既符合了了市场的的需求，又区别别于同类类竞争，

34、具有一一定的差差异性优优势，在在定位和和建筑产产品上又又略胜一一筹，更更具市场吸引引力。3.2.3产品品组合定定位 产产品组合合总体上上考虑主主要由办办公写字字楼和商商务配套套商业两两部分组组成，建建议单体体独立建建筑，更适合合项目定定位。1）智能能Stuudioo写字楼楼只适合用用作纯粹粹办公性质质，无论是外外观设计计、建筑筑选材、空间规规划、配配套设施施，完全全按照办办公用途途设计，但具有有个性化化空间设设计，体体现现代代商务办办公的特特点，围围绕定位位主题智智能化和和Stuudioo概念，打造美美联在沈沈阳的第第一个品品牌孵化化基地；为创意意产业及及中小型型企业量量身定做做的全新新商务产

35、产品。2）商业业部分A、市场场分析依依据：由于偏差差于北行行商圈中中心区域域，使本本案无法法借助中中兴与千千盛的商商业氛围围；也无无法与大大型商业业中心直直接竞争争；临主干道道展示面面窄，不不利于商商业形象象的展示示；并不紧邻邻人流密密集地铁铁出口，不能带带来巨大大商业客客流；本案社区区规模小小，项目目南临建建材装饰饰市场，商业环环境不佳佳，来往往人群档档次不高高。B、商业业业态定定位：可以为主主题商务务餐饮、休闲会会所、金金融服务务、商务务会议以以及其他他商务服服务类。主要是是为写字字楼入驻驻客户群群体提供供商务性性的配套套服务。C、建议议在商业业招商可可以面向向：餐饮类：西餐咖咖啡厅、商务

36、茶茶楼、商商务快餐餐休闲类：健身俱俱乐部、商务休休闲中心心金融服务务：银行行D、商务务服务：建议设设立智能能化多功功能厅、大型会会议室，为入驻驻企业提提供商务务会议服服务。E、所以以，建议议尽量减减少商业业部分的的体量，13层为商商业部分分已然足足够。3.2.4目标客客户定位位1）行业业范围以信息服服务业、现代商商务商贸贸业、文文化旅游游业、中中介服务务业、现现代物流流业、教教育培训训业、金金融服务务业等服服务类型型的中小小企业为为主。2）代表表性群体体私人贸易易商、广广告人、网络人人、证券券人、律律师、咨咨询师、中介经经纪人等等现代经经理人。3）需求求特征追求时尚尚，喜好好个性化化灵动商商务

37、空间间；注重重实用性性，追求求环保和和健康的的工作环环境。4）客户户来源 AA、周边边原有企企业，他他们已经经习惯了了这个区区域，无无需进入入核心CCBD，更关注注便利的交交通环境境。（购买买自用或或者租赁赁使用） BB、多数数新兴创创业类公公司，创创业起步步阶段，需要控控制成本本，需要要舒适的的办公环环境。（购买自自用或者者租赁使使用） CC、外地地入驻公公司，需需要良好好的办公公环境和和形象，但也要要控制成成本，无无需进驻驻核心CCBD。（购买买自用或或者租赁赁使用）D、其他他投资客客户：这这部分群群体范围围很广，比较看看好智能能Stuudioo写字楼楼的发展空空间和投投资前景景。（购购买

38、投资资出售或或者出租租经营）3.2.5价格定定位目前，周周边写字字间平均均价格区区间在66300065500元元/平方方米；而而在北站站CBDD和青年年街商务务区的写写字间平平均价格格在800001000000元/平平方米。本项目的的价格定定位首先先应该符符合周边边市场的的主流，又优势势于CBBD区块块的价格格，由于于面积小小，总价价低，更更具有巨巨大的上上升空间间，才能能吸引投投资客户户群体。因而价格格初步定定位为：初步基准准价：558000元/每平米米均价：6640068000元/每平米米3.2.6项目目品牌运运作思路路品牌定义义：美联联C.D.F创展展大厦品牌核心心卖点提提炼：针对投资资

39、商贴身理理财服务务管家。美联将将选择创创展大厦厦其中一一层作为为美联物物业集团团（中国国）沈阳阳区域总总部。她她可以利利用355年的行行业经验验和招商商经验为为投资创创展大厦厦的客户户提供完完善的服服务，迅迅速帮助助投资商商实现赢赢利。针对入驻驻企业或或公司品牌牌孵化助助推器。美联自自身的品品牌优势势和资源源优势，为进驻驻大厦的的企业或或公司提提升了品品牌形象象；同时时，美联联又利用用这些优优势为他他们打造造一个发发展的平平台，整整合各种种可利用用的资源源，为处处于不同同阶段的的品牌提提供全方方位、恰恰当的服服务，帮帮助企业业发展品品牌、壮壮大实力力。品牌核心心：美联联品牌核核心辅佐佐概念所谓

40、美联联品牌核核心辅佐佐概念，就是以以美联上上市公司司的品牌牌为龙头头，创立立品牌孵孵化的基基地，将将多行业业企业集集中在美美联C.D.FF创展大大厦内，使目标标客户群群能借助助美联品品牌达到到品牌树树立的目目的。美联是一一个拥有有35年年行业经经验，国国内最具具规模的的独资地地产代理理公司之之一，她她所拥有有的知名名度和美美誉度及及其各种种社会资资源是一一般公司司无法比比拟的。美联可可以利用用自身的的品牌优优势和资资源优势势，为进进驻大厦厦的企业业或公司司打造一一个发展展的平台台；而进进驻企业业或公司司也可以以藉助美美联的优优势，为为自身发发展创造造更多的的机会。美联与其其它写字字楼的根根本区

41、别别在于：其它写写字楼是是“经营+管理”不不大关心心入驻企企业或公公司如何何发展品品牌、打打拼市场场，一切切要靠企企业自己己；而美美联则是是“经营+服务”，整合合各种可可利用的的资源，为处于于不同阶阶段的品品牌提供供全方位位、恰当当的服务务，帮助助企业发发展品牌牌、壮大大实力。核心概念念衍生：品牌辅辅佐集群群概念所谓品牌牌辅佐集集群概念念，则是是通过美美联C.D.FF创展大大厦这个个平台，将各类类型企业业集聚，特别是是咨询类类等智力力型企业业的集聚聚，将帮帮助大厦厦内的企企业品牌牌推广，通过美美联的资资源整合合，帮助助客户树树立品牌牌形象，提高品品牌知名名度。3.2.7项目目运营与与盈利模模式

42、1）项目目运营模模式美联C.D.F创展展大厦将将建立成成为沈阳阳乃至东东北的美美联总部部，不但但在大厦厦有整层层作为总总部办公公，而且且将在市市区各个个区块开开发出多多个二手手代理的的营业网网点，开开展二手手代理业业务。 美美联C.D.F创展展大厦将将以一种种不同于于其他写写字楼的的运营模模式：C.D.F将委托托美联物物业管理理团队，不不仅为大大厦提供供星级式式的写字字楼物业业管理，同时也也提供多多种个性性化商务务服务。美联将以以强大的的二手代代理营销销网点体体系为美美联大厦厦的投资资客户提提供商业业物业的的租赁和和销售服服务。2）项目目盈利模模式 美美联C.D.F创展展大厦的的项目盈盈利模式

43、式主要分分为两大大类：项目前期期，主要要是以写写字间的的销售形形式盈利利。开发商将将持有部部分物业业自留使使用，委委托美联联物业长长期管理理。将部分物物业租赁赁给美联联沈阳分分行，并并以销售售代理方方式委托托美联沈沈阳销售售团队，针对购购买物业业的投资资客户，为他们们提供写写字间的的出租和和二手转转卖服务务，双方方联合运运营的盈盈利模式式。 第四部分分：产品品建议平面与空间体现客户办公利用效率及空间舒适度外部形象客户对楼盘品质的最直观的外部体验公共区域客户对楼盘品质的最直观的内部体验设施设备用效率及空间舒适度保障整个建筑高效率运作配套设施满足办公客户的相关附属需求细节处理满足客户特殊需求，体现

44、人性关怀外立面夜景灯光景观小品大堂电梯厅走道洗手间柱网分布净高面积分割电梯系统空调系统智能化系统强电、给排水及消防系统商业配套停车位局部楼板荷载、行政人员洗手间、可拆卸楼板、24小时冷凝水等子系统 客户关注度4.1客客户如何何选择写写字楼客户如何判断写字楼硬件品质的高低4.2外外立面参参考1）开放放、透明明现代代企业的的第一特特性。现代企业业是开放放的，因因此可以以获得高高度优化化的人才才组合。现代企业业是透明明的，因因此没有有明争暗暗斗的企企业内耗耗，只有有清晰的的工作规规程、明明确的工工作目标标、良好好的经营营效益。适应这一一现代元元素的建建筑空间间也就是是开放透透明的空空间。由此建议议：

45、本案产品品空间规规划为无无隔断的的开放性性空间，外立面面为通透透性较强强的大开开间落地地玻璃，最大限限度地展展现通透透性。效果分析析： 开放放性的空空间更能能满足企企业个性性的张扬扬； 大开间间落地钢钢化玻璃璃的应用用可有效效提升产产品档次次，降低低价格阻阻力； 使得建建筑外观观华丽、尊贵；2）简约约现代代的时尚尚元素; 打造造现代简简约的开开放空间间现代的社社会物流流加快，信息提提速。人人们已没没有太多多时间去去体会舞舞文弄墨墨的豪情情、吟诗诗颂词的的雅性、花前月月下的浪浪漫、午午后阳光光的悠闲闲。他们们要忍受受太多的的工作压压力，适适应太快快的社会会节奏，因此简简约便成成为首当当其冲的的选

46、择。由繁杂杂蜕变为为简约，便捷、时尚触触手，一一切自然然水到渠渠成。由此建议议：本案外立立面设计计造型应应注重表表达时尚尚的简约约特性，简约的的立面、简约线线条、简简约的结结构。效果分析析： 本案外外形设计计简单，如按传传统方法法装饰势势必造成成建筑陈陈旧落伍伍； 简单的的外形设设计为简简约的外外观装饰饰提供了了良好的的基础，可有效效节省成成本投入入； 简约的的外观明明快，蕴蕴含着现现代的元元素，从从而使本案案的内涵涵与外延延得到高高度统一一；单幢楼宇宇外立面面参考：建议：本本项目采采用全玻玻璃幕墙墙，并在在外立面面上突出出竖向线线条，增增加项目目的挺拔拔感；同同时可以以将充足足的阳光光和景观

47、观带入室室内，一一定会受受广大客客户的亲亲睐。4.3大大堂参考考多数客户户在一进进入大堂堂五秒内内，就对对大整个个写字楼楼的品质质作出直直观的判判。在一层设设计有入入户精装装大堂，挑高66米左右右，体现现一定的的档次和和良好的的办公环环境。电梯厅和和走道内内应考虑虑充足的的照明，装饰色色彩建议议采用暖暖色调。4.4户户型参考考1）市场场分析考考虑：从沈阳市市20007年公公寓（写写字间）的供销销情况来来看，44170平平方米的的供应量量、消化化量都是是最大的的，是市市场的主主流产品品，其他他面积段段供应量量较小，需求量量也是非非常小。本项目目的体量量较小，且位于于北行繁繁华商业业地带，其经济济

48、、地段段决定产产品的单单价冲击击力高，因此在在户型面面积配比比中应以以小面积积为主导导，以降降低产品品的总售售价来刺刺激购买买力，应应主要围围绕主流流产品进进行定位位。本区域内内写字间间租赁市市场需求求主力面面积段是是50-1200，其其中500-1000更更符合市市场的需需求； 2）户型型分割建建议：户型面积积：以55110为主力力（针对对销售单单元考虑虑）建议采用用框架结结构，易易于按照照不同客客户需求求进行自自由分割割。3）风格格特点健康康，现代代企业的的需求，也是现现代人本本需求的的首要特特性。现代的企企业是健健康的、向上的的、活力力的，因因为这些些得以壮壮大，具具备可持持续发展展的无

49、穷穷潜力。积极向上上的企业业需要有有健康心心态的员员工。健康的员员工需要要有健康康自由的的空间环环境。由此建议议：倡导导健康办办公的新新模式在空间规规划上确确保3.3米的层高高，让空空气得到到更好的的分层排排布注重自然然通风，让建筑筑的南北北优势得得到最大大发挥；注重采光光，最大大限度利利用自然然光办公公；注重劳逸逸结合，在大厦厦专门设设置健身身房，台台球馆、乒乓球球馆，让让白领在在工作之之余放松松心情，改善一一下心肺肺功能，增强并并保持良良好的体体魄。4）智能能化Sttudiio办公公环境参参考图例例4.5商商务会议议配套参参考建议设立立商务会客客厅：提提供包括括视讯会会议厅、VIPP会议室室等可为为企业提提供商务务展示、商务会会议、商商务聚会会的活动动空间，供入驻驻创意型型企业和和艺术工工作室自自由选择择。更好好的为创创意型企企业提供