房地产行业地产政策的三支箭

1、项目停工影响购房者信心和社会稳定、房地产销售疲软影响企业销售现金流入、企业信用恶化影响企业融资现金流入。房地产政策预计将透过保交楼、保销售、保信用三支箭，应对目前行业困局。 第一支箭保交楼保交楼的三个层次广义而言，促销售和保信用本身也是为了保交楼。现阶段，保交楼是政策的核心目标，保交楼的落实也反过来有助于缓解居民对交付的担心，从而推动房地产市场走向平稳。从新华社报道来看，保交楼有三个层次，房地产企业是保交楼的责任主体，是保交楼的第一层次。所以，保交楼首先要保企业，保市场主体信用如果信用问题不断蔓延，保交楼的第一责任人越来越多陷入困境，则要实现保交楼的难度也就越来越大。保交楼的第二层次是落实地方

2、政府责任，即地方政府协调各主体，承担“保交楼”的属地责任。表 1：各地方政府约谈存在交付投诉项目的案例项目区域来源中梁津门首府梁贤苑南宁交投地产融创东方宸院溪苑（九樾府）中南上悦城二期融创东方宸院绿地兰亭公馆天津北辰区南宁陕西西咸新区西安新城区陕西西咸新区多次约谈项目建设方和施工方，督促企业加快施工进度，同时多次参与开发商与业主协调会，配合推进工程施工进展。为增强业主对项目交付的信心，决定定期组织业主代表现场查看施工情况，督促建设单位积极推进施工进展，早日达到竣工验收要求，早日将房屋向业主交付。交投集团第一时间将信访投诉事项转地产集团核实处理，地产集团高度重视，第一时间（2022 年 7 月

3、20 日）约谈了项目总包单位，于当天组织所有参建单位召开交付誓师大会，部署节点任务，制定抢工措施。7 月 23 日上午，地产集团与九樾府项目业主代表 20 人召开了见面会，向业主代表介绍项目建设进度，说明前期施工缓慢原因，提出交房计划和赶工措施。业主代表不同意分批交付，提出三点诉求：一是整体交付；二是 7 月 25 日 18：00 前提供项目整体交付的施工计划表和每两周施工节点进度表，加盖项目公司印章；三是每两周安排一次业主代表见面会，说明施工进度情况。经商议，地产集团计划采取两套方案来铺排施工计划，方案一是 10 月30 日、11 月 30 日、12 月 30 日分三批交付，方案二是 12

4、月 30 日前整体交付，项目公司抓紧时间再次铺排施工计划，尽可能把最后交付时间往前赶。中南上悦城二期项目约定九月开始交付，开发商已发送延期告知书，将交付日期延后至 12 月 30 号。针对该项目延期问题，开发建设部已成立工作专班进驻现场协调项目施工，工作专班已约谈开发商，要求制定可行的赶工计划，加快施工节奏，保障项目尽快交付。为确保按约定如期交房，区委、区政府及新城区延期交房工作专班高度重视，前期区专班约谈开发企业、监理单位、监管银行，要求筹措资金；向市延期交房专班申请调配资金。通过多方筹措，目前项目资金已协调到位，为确保按约定如期交房，区专班对后期施工计划进行安排，并委派专业监理及专班人员到

5、项目督促施工进度，且每日工程进度，将已日报形式向广大业主传达，同时要求开发企业在严格把控质量前提下，坚决按照保交楼、保民生、保稳定的要求，确保按期交房。2021 年 4 月 1 日起全市商品房预售资金监管事权下放至各区县，同日新城区住建局承担商品房预售资金监管业务，该项目前期存在资金违规操作行为，现区政府专班配合检察院及公安等部门调查取证前期资金情况，同时多方按照工程计划筹措资金,现资金已协调到位。成立了专项工作组进驻项目现场处置化解项目风险。经工作组现场多次积极协调，该项目已恢复正常施工强度，劳动力及材料供应持续加强。针对该项目存在的资金问题，工作专班已约谈绿地公司主要负责人，要求绿地公司高

6、度重视，切实履行企业主体责任，并积极筹措资金至监管账户，采取有力措施，解决项目建设及资金投入不足及与项目参建单位矛盾纠纷，切实保障好项目后期建设及交付。沣东新城开发建设部将持续关注并跟踪该项目进展，采取一切有利于项目加快建设的管控措施，督促项目开发单位履行好主体责任及守约意识，督促开发商定期向业主公示项目建设进展，全力保障项目交付。资料来源：各地方政府网站，表 2：泉州金控集团承接恒大泉州区域 6 个项目的托管任务核心要素具体信息日期8 月 11 日接管前期工作全面摸排、掌握实情、梳理问题、协商洽谈、办理手续等接管前期工作鉴证方市住建局等单位核心要素具体信息托管方泉州金控集团托管协议对手方恒大

7、（泉州区域）托管内容受托接管项目后续工程建设、销售以及与之相关的其他事项管理工作泉州金控集团抽调人员成立工作专班，高位推动、高效整改、全方位推进，围绕区域项目 “竣工一盘交付一盘”目标，紧盯项目建设关键环节和困难问题，第一时间成立工作专班，托管后工作积极探索创新托管业务模式，制定细化“一盘一策”方案，分步骤、分层级解决各类问题，高效有序抓紧抓实托管各项工作，持续推进项目复工复产托管项目详情托管项目总建筑面积约 138.7 万平米，分别位于石狮、南安、惠安、安溪、永春等地。泉州金控集团微信公众号，房地产企业和地方政府两个层次可以解决很多问题，但如果仅是这两个层次，则各地保交楼工作仍然存在资金压力

8、。所以，住建部，财政部和人民银行出台措施，完善政策工具箱，专门推出政策性银行专项借款。这体现了中央实事求是，化解风险的决心和能力。详解保交楼政策性银行专项借款政策性银行专项借款，精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。有关部门强调，“保交楼、稳民生”工作坚持以人民为中心的发展思想，坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，切实维护购房人合法权益。在做好“保交楼、稳民生”工作的同时，对逾期难交付背后存在的

9、违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。我们认为，分析保交楼政策性银行专项借款，关键还在区分不同的项目，及时发放借款解决问题，并建立合理的还款来源。总体而言，我们认为未售和已售但预售资金监管充足的项目不是政策性银行专项借款的投放领域。已售交付困难，可销售货值规模不小的项目，只要注入信用，未来项目本身有充分的闭环资金回款。只有已售交付困难，且项目可销售货值规模不足的项目可能需要在更大的范围实现占补平衡，即如果 A 项目资金不足，则开发主体在当地的 B 项目未来销售回款也是一种可靠的资金来源，在此过程中还要落实挪用预售资金的相关机构人员责任。表 3：不同

10、类别项目的可能风险和是否对接专项借款可能出险项目进度情形分类借款支持保交楼还款来源可能风险点点客观条件不允许开努力消除限制开发发推进，企业承担额的各类客观因素，避外压力；开发企业自免企业资金占压时已取地，未开工身资金困难，无力推否不涉及尚未涉及间过长；监测是否存进开发；市场环境太在企业囤地的现象；差，企业有意放慢开稳定房地产市场需发进度求。稳定区域房地产市风险可能来源一般是否需要专向如需专项借款，可能后续在保交楼方面地方监管可能发力已开工，未销售市场环境不佳，未来销售可能困难否不涉及销售回款不畅，销售回款不足以覆盖后 续建安开支；预售资金被挪用问题。场，按规定及时发放预售许可，做好后续预售监管

11、工作，保证预售监管账户有能 力覆盖后续建设开支可能出险项目进度情形分类已预售，且预售监管风险可能来源企业组织管理混乱，调用预售监管资金一般是否需要专向借款支持保交楼如需专项借款，可能还款来源后续在保交楼方面可能风险点地方监管可能发力点稳定区域房地产市场。加快预售监管账户的拨款，监控出险资金足以覆盖后续开发建设已预售，已预售监管资金账户不足以覆慢，项目可能逾期交付企业品牌受损，组织混乱，货值虽然足以覆盖开发建设需要，否不涉及一般不大可能需要专项借款，剩余货值不能顺利开发企业的地方团队运营，落实按期交付。稳定区域房地产市 场。组织可靠开发主体托管或代建项目，盖未来开发建设需要，但剩余货值超过后续开

12、发建设需要已预售，已预售监管资金账户不足以覆 盖未来开发建设需 要，且剩余货值不足以覆盖后续开发建 设需要但销售去化困难；前融项目抵押涉及金融机构和企业的纠纷问题。项目闭环而言潜在 资金已经不足以覆 盖开发需要，或者是因为企业挪用了预 售资金，或者是因为区域市场下滑太快，拿地太贵，项目不能获得预期中的资金流入更多情况地方政府积极协调可解决可能需要专项借款，关键在打通机制，充分协调各方，封闭运行，专款专用项目销售回款偿付部分依靠项目销售回款。追究原有预售资金被挪用的有关 机构和人员责任，夯实各方主体责任。销售的风险。几类项目中风险相对较大的一类，需在动态发展中应对各类风险为项目注入信用，避免消费

13、者交付信心不足。落实好资金闭环管理。稳定区域房地产市场，夯实主体责任，维护购房人合法权 益，维护社会稳定大局各级政府网站总结，所以，我们认为专项借款不是财政拨款，其本身存在动态投入，动态回收的过程，且只针对一部分确实有困难的逾期项目。这个机制的存在本身就注入了信心，十分有利于问题的解决，专项借款本身并不需要一个很庞大的静态规模。值得注意的是，保交楼不需要项目层面资产和负债平衡，更不需要项目盈利，只需要项目的未来建安开支缺口和项目剩余货值加追缴已提走项目预售款（如存在和需要）平衡。所以，在中央统筹，地方努力的情况下，我们深信交付问题是完全可以解决的。保交楼离不开保销售和保信用保交楼不是孤立的。从

14、中央到地方，从金融机构到开发企业，各主体各司其职，维护社会稳定大局，保护购房者权益。但保交楼的增量资金归根到底不是来自于财政拨款，也不是来自于其他市场主体出资，而是来自于项目的销售回款。销售平稳是交付平稳的重要保障，交付平稳则是对销售平稳的信心支撑。保交楼也不能离开保企业主体信用。房地产企业是保交楼的责任主体，不存在所谓“保项目不保企业”。企业出险越频繁，项目交付的压力也就可能越大。 第二支箭保销售销售复苏的势头遭遇多重挑战8 月至今（8 月 1 日-8 月 18 日），我们跟踪的样本城市新房销售 10.2 万套，同比下降22.3%，样本城市二手房销售 4.2 万套，同比增长 26.0%。二手

15、房表现明显好于新房，高信用企业的表现也明显好于一般信用企业，企业信用、交付问题成为制约新房销售的重要因素。图 1：42 个样本城市新房销售套数图 2：14 个样本城市二手房销售套数202020212022202020212022160001400012000100008000600040002000001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 124000350030002500200015001000500001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12WindWind图 3：四家央企销售金额：亿元图 4：四家出险企业销售金额：亿元2,5002,

16、0001,5001,00050020/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0701,6001,4001,2001,00080060040020020/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/070Wind，各公司公告， 注：样本公司包括保利地产、中国海外发展、华润置地、招商蛇口Wind 注：样本公司包括融创中国、世茂集团、中南建设、富力地产推动按揭贷款利率下降的三种可能按揭

17、贷款利率政策是房地产金融政策的核心组成部分，推动按揭贷款利率下降有望推动住房需求释放，稳定基本面。历史上，住房按揭利率长期是低于平均贷款利率的，在个别季度甚至低于 90bps。2022 年 6 月，即使按揭利率在年内有所下降，也要高于平均贷款利率 21bps，按揭利率下降空间较大。我们认为，在目前监管机构积极托底市场需求的背景下，按揭利率下降来自三个方面：LPR 的下降；按揭利率下限调整（即从 LPR 减 20bps调整为更多）；首套认定标准的放松，即让更多的购房者能够享受首套按揭利率。如果我们把按揭贷款利率视为一个有管制的利率，消费贷利率视为一个管制比较少的个人信贷利率，则消费贷利率当前约

18、3.7%左右的水平，可能是利率下降窗口关闭后，未来一段时间按揭贷款利率的均衡值。表 4：个人住房贷款政策中住房贷款利率最低要求的变化历史日期规定2008 年10 月个人住房贷款利率下限扩大到基准利率的 0.7 倍.2010 年 4 月二套贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。2014 年 9 月首套贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍。自 2019 年 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场2019 年 8 月2022 年 5 月报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低

19、于相应期限贷款市场报价利率加 60 个基点。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。资料来源：中国人民银行官网，图 5：金融机构人民币贷款平均利率及住房贷款利率8.58.07.57.06.56.05.55.04.54.03.5100加点金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款 金融机构人民币贷款加权平均利率500-5008-1209-0609-1210-0610-1211-0611-1212-0612-1213-0613-1214-0614-1215-06

20、15-1216-0616-1217-0617-1218-0618-1219-0619-1220-0620-1221-0621-1222-0622-12-100Wind图 6：五年期 LPR图 7：百城主流按揭利率5.00%4.90%4.80%4.70%4.60%4.50%4.40%4.30%4.20%19-0819-1019-1220-0220-0420-0620-0820-1020-1221-0221-0421-0621-0821-1021-1222-0222-0422-064.10%6.0%5.5%5.0%4.5%19/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/

21、1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/074.0%首套二套中国人民银行贝壳研究院 注：统计方法问题，该利率水平往往低于人民银行公告当然，除了按揭利率下降外，我们也相信其他一些金融政策也会积极推动销售恢复，比如首付比例下降，直接降低购房者购房门槛。表 5：中央政府层面的差别化住房信贷政策调整一览表年份/时点首套二套30%（部分公积金 20%)，扩大首2014.10-2015.03套房定义（还清房贷）未提及，承前应为60%，（部分 70%）年份/时点首套二套30%，公积金 20%，鼓励组合贷2015.03-2015.092015.09-2016.022016.02

22、以后款非限购城市25%，限购城市30%公积金 20%非限购城市25%，各地可向下浮动 5 个百分点，限购城市30%公积金 20%40%，公积金为 30%40%，公积金为 20%30%（非限购城市），限购城市仍然按照原规定执行中国人民银行网站，表 6：近期一些城市下调首付比例的情况城市具体政策2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日期间，在洪湖市中心城区购买首套新建商品住房贷款，首付款比例不低于 20%，二套房贷款首付款比例不低于 30%。对拥有一套住房并已结湖北省洪湖市南通市海门区荆州市公安县清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通商品房住房的，执行首

23、套房贷政策。降低个人购买住房的门槛，居民家庭通过商业银行贷款购买普通商品住房的，首次购房首付比例最低执行 20%，二套房首付比例最低执行 30%。提高公积金贷款额度。购买首套住房的，贷款额度由 70%提高到 80%，购买二套住房的，贷款额度由 60%提高到 70%，对购买二套房贷款首付比例从 40%下降到 30%。降低房贷首付款比例。首套房贷款首付款比例调整为不低于 20%，二套房不低于 30%；沧州市孟村县首套房商贷首付比例由 30%降低至 20%，二套房首付比例由原来的 40%降低至 30%。资料来源：各地方政府网站，另外，2016 年调控以来加码的需求侧政策都有取消和放松的空间。7 月

24、28 日，政治局会议提出，因城施策用足用好政策工具箱，这意味着地方政府层面的房地产政策红利还将持续释放，以稳定房地产需求。表 7：中央政治局会议关于房地产市场的表述日期房地产表述要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防2021 年 4 月 30 日2021 年 7 月 30 日2021 年 12 月 6 日2022 年 4 月 29 日2022 年 7 月 28 日止以学区房等名义炒作房价。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。要推进保障性住房建设，支持商品

25、房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。新华网，上海48.0%46.2%33.8%17.2%11.3%9.4%12.3%-2.6%-2.9%-14.7%-20.3%-15.4%北京80.6%66.2%45.7%38.9%35.6%28.1%22.7%-16.3%-15.5

26、%-18.7%-16.9%-10.9%重庆40.6%35.5%27.3%22.8%15.7%11.9%6.3%-20.9%-23.0%-24.4%-34.9%-35.2%天津37.2%31.0%25.5%18.7%15.9%11.6%9.9%-33.0%-36.6%-39.9%-44.6%-40.3%青岛38.5%31.4%29.1%20.4%13.6%10.0%2.3%8.0%-4.2%-17.5%-16.6%-11.8%南京64.8%62.4%45.9%35.6%30.9%28.0%24.3%-38.9%-42.8%-47.4%-46.1%-40.1%合肥35.4%35.5%27.8%29

27、.2%25.0%22.2%15.5%-26.1%-17.6%-29.3%-27.5%-26.8%南宁9.3%0.4%-6.3%-7.3%-11.7%-16.0%-21.6%-9.8%-16.5%-19.7%-20.3%-19.4%海口34.3%33.0%18.0%8.6%2.4%7.1%4.4%-5.4%-12.0%-8.1%-12.9%-22.1%银川22.1%17.0%2.4%-4.7%-9.1%-10.4%-9.8%-25.4%-19.7%-26.4%-30.2%-27.7%表 8：部分城市商品房销售额的累计增速城市2021-062021-072021-082021-092021-102

28、021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-06城市2021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-06贵阳2.1%-3.9%-12.5%-15.4%-3.3%3.2%12.4%9.1%-4.6%-8.9%-6.8%-5.2%杭州65.4%53.3%47.6%47.0%44.5%46.8%43.4%-30.8%-40.7%-43.8%-45.5%-42.0%呼和浩特0.0%16.0%3.6%0.0%0.0%-24.3%0.0%-20

29、.2%-5.6%-58.4%-55.9%-54.6%包头18.9%10.4%9.4%2.2%-20.0%-28.2%-27.9%-0.8%4.1%-29.3%-23.4%-24.3%Wind，各城市统计局， 第三支箭保信用房企融资环境还在继续恶化2022 年以来，信任危机的范围持续扩大，金融机构面对风险普遍采取收缩策略，白名单企业减少，部分企业存量债券收益率出现较大幅度提升，再融资难度加大，融资环境持续恶化。图 8：“21 龙湖 05”2022 年以来中债估值变化（%）图 9：“21 金地 03”2022 年以来中债估值变化（%）9876543Wind 注：统计截止日为 2022 年 8 月1

30、9 日1211109876543Wind 注：统计截止日为 2022 年 8 月19 日融资环境恶化直接导致债券新发行规模持续下降。房地产行业境内债券新发行额除 2月外均为负增长，而境外债券发行额降幅更大，剔除新增交换要约债券后 7 月新增发行总额不足 2021 年同期的十分之一。图 10：2022 年房地产行业新发行境内债券（亿元）及同比图 11：2022 年房地产行业新发行境外债券（亿美元）7006005004003002001000新发行额度YoY3030%2520%10%200%15-10%-20%10-30%-40%5-50%-60%0 Wind，测算Wind，注：已剔除新增的交换要

31、约境外债券警惕去杠杆的合成谬误部分房地产企业高杠杆，高负债是值得反思的，稳杠杆在中长期而言是匹配房地产行业健康稳定运行要求的。但金融市场存在合成谬误的可能，即各类主体不断收紧信用，可能使得企业投资决策变型，偿付债务困难，甚至项目无法实现交付。图 12：房地产开发投资单月同比增速（%）图 13：新开工和竣工单月同比增速（%）50403020100-1014021408150215081602160817021708180218081902190820022008210221082202-20100新开工竣工500-50140214081502150816021608170217081802180

32、81902190820022008210221082202-100国家统计局国家统计局图 14：房地产开发投资同比增速（%）图 15：新开工和竣工同比增速（%）4035302520151050(5)50403020100(10)(20)(30)(40)新开工竣工(10) 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22(50)07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22国家统计局，注：2022 年为前 7 月国家统计局，注：2022 年为前 7 月2022 年，土地市场和开发企业投资行为出现了令人警

33、惕的现象，即土地市场成交疲软，甚至一线城市土地的潜在收益率也走高。企业开发投资信心很低，甚至一些资金链较好的企业也决策慎重。图 16：22 城 2021 年以来各批次土地集中出让成交价及溢价率变化成交价（亿元）溢价率（%）12,000.010,000.08,000.06,000.04,000.02,000.0-21年1批21年2批21年3批22年1批22年2批16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%中指数据库注：2022 年 2 批次仅包含已完成土地出让的部分城市数据图 17：高信用央企 2021 年至今分季度拿地总金额（亿元）图 18：高信用央企 20

34、21 年至今分季度拿地强度示意3,000.01552,500.01502,000.01451,500.01401,000.0135500.0130-1Q212Q213Q214Q211Q222Q221251Q212Q213Q214Q211Q222Q22资料来源：各公司公告，中指数据， 注：高信用央企选取保利发展、华润置地、中海发展、招商蛇口资料来源：各公司公告，中指数据，测算 注：拿地强度=拿地金额销售金额100%，为便于观察已做指数化处理，即各期拿地力度指数=100(1+当期拿地强度)增信优质企业，保证行业正常运行今天尚未违约展期但遭遇债券收益率上行的公司，往往是历史记录良好，资产负债稳健的公

35、司。这些公司如果再次陷入困境，不仅金融系统所承担的代价较大，交楼问题也可能进一步恶化。这种情况和 2021 年下半年恒大等公司遇险完全不同。监管机构也积极努力，几个月以来积极托底企业信用。我们预计，市场因素和政策因素都可能在不远的未来逆转房地产金融市场对信用的顾虑，政策对信用的托底还将继续持续加码。表 9：增信工具帮助下房企的债券发行公告时间增信企业增信债券类型发行额度（亿元）票面利率债券期限担保方担保额度（亿元）2022/8/18美的置业供应链资产支持票据5.694.55%342D中债增信2.82022/5/31新城控股中期信用票据106.50%2+1中债增信1.32022/5/27美的置业

36、公司债104.50%2+2中证金融2022/5/24碧桂园公司债54.50%1+1+1中证金融2022/5/24龙湖集团公司债54.00%3+3中证金融中债信用增进公司官网，中国证券金融股份有限公司官网，各公司公告， 风险提示市场销售去化速度继续恶化的风险。个别房地产企业信用出险的不确定性。 供给变革还是困境反转？开发类股票的选择保交房、保需求、保信用的三把箭有望打破恶性循环，推动行业实现软着陆。我们相信，房地产行业的供给侧变革趋势并不会改变。一部分企业融资渠道通畅，依靠 2021 年下半年以来新增土地储备的优势，未来市场份额和盈利能力有望显著提升。市场竞争格局的确发生重大变化，但企业拿地的窗口可能很长，底层开发能力而不是博弈周期更为重要。拿保利发展这样最有可能穿越周期的