通俗易懂谈土改：审批权下放利好什么“三块地”改革有何长期影响

1、目录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _TOC_250011 土改究竟改什么？ 4 HYPERLINK l _TOC_250010 中国土地分类现状：两种所有制，三大类用途 4 HYPERLINK l _TOC_250009 本轮土改回顾：始于 2013 年，共两条主线 5 HYPERLINK l _TOC_250008 “三块地”改革：核心是增加农民财产性收入 7 HYPERLINK l _TOC_250007 征收制度改革 VS 审批权下放：看似对立，实则不然 7 HYPERLINK l _TOC_250006 集体经营性建设用地入市：土地一级市场的新供给 10 HY

2、PERLINK l _TOC_250005 宅基地改革：盘活存量，有偿退出 11 HYPERLINK l _TOC_250004 “土地改革”投资全景图 13 HYPERLINK l _TOC_250003 短期：审批权下放，利好发达地区基建 13 HYPERLINK l _TOC_250002 中期：农民增收，利好三四线房地产去库存 13 HYPERLINK l _TOC_250001 中期：内需更强劲，大众消费站上风口 14 HYPERLINK l _TOC_250000 长期：土地流转加速，出现新型农村经营主体 15图表目录图 1：中国的土地分类概览：两种所有制，三大类用途 4图 2：新

3、一轮土地制度改革：两条主线 6图 3：本次征地审批权下放，突破原有的两级审批制度 8图 4：全国农用地面积（万公顷） 9图 5：2015 年底全国农用地结构 9图 6：集体经营性建设用地入市，意在“拒绝中间商赚差价” 10图 7：截止 2 月 24 日，各级财政的防控经费已超过 1000 亿元（单位：亿） 13图 8：全国财政中，土地出让收入依然占据重要位置 13图 9：目前中国的房地产库存主要在低线城市 14图 10：2010 年后，农村居民人均年收入增速开始超过城市居民 14图 11：农村&城市耐用品保有量对比：空调、电脑差距较大 14表 1：三个案例看集体经营性建设用地入市后的收益分配

4、11土改究竟改什么？对于任何国家而言，土地制度都是重中之重，其每一次修改均将带来深远影响。 2020 年 3 月 12 日，国务院发布国务院关于授权和委托用地审批权的决定，下 放了农用地转为建设用地的审批权限，再次引发市场高度关注。在这篇文章中，我们 试图回答以下四个问题：我国的现行土地制度有哪些不足？当前正在进行着哪些改革？未来的方向又是什么？将给相关行业带来怎样的机遇？中国土地分类现状：两种所有制，三大类用途中国目前的土地有三种分类标准（具体可见下图）：1 按所有权可分为“国家所有”和“农民集体所有”：前者主要是城市市区土地；后者包括城市郊区土地、农村土地、宅基地、自留地和自留山。2 按用

5、途分类可分为“农用地”、“建设用地”、“未利用地”三大类：根据 2017 年数据：全国农用地 644.9 万平方公里，占比 67.2%；建设用地 39.6 万平方公里，占比 4.1%。3 按地理情况和具体使用现状，可进一步细分为 12 中类、75 小类：这一标准参考的是最新版的土地利用现状分类。需要指出的是，该 12中类与上述 3 大类并非嵌套的关系。例如：第 12 大类“其他土地”中的设施农用地、田坎属于“农用地”；空闲地属于“建设用地”；而盐碱地、沙地、裸土地、裸岩石砾地则属于“未利用地”。 图 1：中国的土地分类概览：两种所有制，三大类用途资料来源：土地利用现状分类(GB/T21010-

6、2017)，土地管理法（2019），申万宏源研究在农村土地制度改革的语境下，我们主要关注“三块地”：（1）“农村土地征收”主要涉及“农民集体所有 - 农用地”，在上图用 A 标示；（2）“集体经营性建设用地入市”主要涉及“农民集体所有 - 建设用地 - 商服、工矿仓储用地”，在上图用 B 标示。（3）“宅基地”则主要涉及“农民集体所有 - 建设用地 - 住宅用地”，在上图用 C 标示。本轮土改回顾：始于 2013 年，共两条主线新一轮土改始于 2013 年。2013 年 11 月 12 日，党的十八届三中全会通过了中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定，为新时期的土地改革工作明确了基本方向

7、。其核心内容包括：1 建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。2 加快构建新型农业经营体系。坚持家庭经营在农业中的基础性地位，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等共同发展的农业经营方式创新。坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系

8、并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。3 赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范

9、运行。两条主线，试点先行。土地改革牵一发而动全身，不得不慎之又慎。因此决策层依旧采取了以点带面的渐进式改革，并自 2015 年开始分两条主线推进试点工作。主线一：农村集体产权制度改革。在目前的农村实际生活中，存在以下三大类突出问题：（1）由于历史沿革等多方面原因，导致集体所有资产账目不清 农民并不知道自己村有哪些家底。（2）集体经营性资产并未给当地农民带来实际收益，或收益分配不公平，被少数人侵占 村子赚了钱，我没赚到钱。（3）集体经济组织形式单一，创收能力较差，农民积极性不高，不能适应新时代经济社会发展的需要 年复一年日复一日，村集体还是用老办法赚钱。为解决上述问题进行“农村集体产权制度改革”

10、，具体措施包括：（1）开展集体资产清产核资。尤其清查核实未承包到户的资源性资产和集体统一经营的经营性资产以及现金、债权债务等 做到摸清家底。（2）有序推进经营性资产股份合作制改革。将农村集体经营性资产以股份或者份额形式量化到本集体成员，作为其参加集体收益分配的基本依据 让广大农民分享改革发展成果。（3）多种形式发展集体经济。可以集中开发或者通过公开招投标等方式发展现代农业项目，可以用生态环境和人文历史等资源发展休闲农业和乡村旅游等 换个更高效的方式赚钱。其试点共分五批：（1）2015 年 5 月，北京市大兴区等共 29 个县；（2）2017年 9 月，北京市海淀区等共 100 个县；（3）20

11、18 年 7 月，吉林、江苏、山东 3 个省、河北省石家庄市等 50 个地市、天津市武清区等 150 个县；（4）2019 年 5 月，天津等 12 个省份、山西省运城市等 39 个地市、内蒙古自治区托克托县等 163 个县；（5）2020 年 3 月，全面推开农村集体产权制度改革试点。“农村集体产权制度改革”是在现有法律法规框架基础内，解决基层社会存在的不合理现象，以公平为导向，以增加农民获得感为目标的综合性改革。其影响主要局限在农村社会内部，对宏观经济、城市生活、资本市场的外溢效应比较有限。 图 2：新一轮土地制度改革：两条主线资料来源：中国政府网，申万宏源研究主线二：农村土地制度改革。共

12、 33 个试点县，始于 2015 年初，曾两次延期，最终入法。在 2015 年 3 月试点公布之初，三类试点承担着不同的任务：3 个试点探索“征地制度改革”、15 个试点探索“集体经营性建设用地入市”、15 个试点探索 “宅基地制度改革”。到了 2017 年底，三类试点范围均扩大到全部 33 个县，“三项试点”进入了统筹推进的新阶段。由于立法程序的时间跨度较长，基层经验还需进一步考察等诸多因素，本应在 2017 年 12 月 31 日截止的试点，先后两次延期各一年，最终至 2019 年底才真正结束。至此，伴随着新一版土地管理法（2019 年版）的出台，试点经验正式写入法律，这 33 个县完成了

13、制度探索者的历史使命，其经验开始在全国范围内推广。“农村土地制度改革”涉及土地这一项基本生产要素的所有权变化（A-土地征收制度改革）、流转交易渠道（B-集体经营性建设用地入市）和除使用权外的其他财产性权利（C-宅基地改革），是突破当时法律法规的大胆尝试，将对宏观经济、城市生活、资本市场产生较大外溢影响。因此“农村土地制度改革”（也称“三块地”改革）是本文研究的重点，将在第二章重点叙述。“三块地”改革：核心是增加农民财产性收入党的十八届三中全会对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革作出重要部署。2014 年 12 月，习近平总书记先后主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议和中

14、央政治局常委会会议，审议通过关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见，标志着“三块地”改革正式拉开序幕。征收制度改革 VS 审批权下放：看似对立，实则不然1土地征收制度改革：希望地方政府让利于农民。改革背景：“公共利益”缺乏明确定义，部分地方政府滥用征地权。根据现行的土地管理法，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。其补偿包括三大类：土地补偿费 + 安置补助费 + 村民住宅、其他地上附着物和青苗的补偿费。在具体实践中，其往往以土地被征收前三年平均产值的若干倍来计算。随着社会的发展，补偿标准过低的问题逐渐显露，补偿费已经不再能反映土地实际

15、价值。一方面，何为“公共利益”的解释权在地方政府；另一方面，给予农民的补偿收益和在土地一级市场上出让该地块的所得往往有较大价差。两种因素的叠加下，地方政府出于财政的需要，往往随意扩大“公共利益”的适用范围，低价征收农民集体所有土地，并转手出让赚取价差。虽然政府取之于民，用之于民；但这种行为确实在一定程度上减少了农民的获得感，并在一些时候激发了不必要的矛盾。减少征地范围，减少地方政府自由裁量空间是改革重点。2015 年 1 月印发的关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见是“三块地”改革的纲领性文件。其中明确提出：针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不

16、完善等问题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围案例：内蒙古和林格尔县。在具体实践中，地方政府采取了三项举措：（1）一是强化“红线”规划管控，设定征收范围天花板：征地必须控制在耕地保护红线、生态保护红线和城市发展边界线“三线”以内，优先使用未利用地。正在试点和规划纳入试点的 10 个项目，全按照这个范围选定。（2）二是明确“公共利益”认定机制。主要参照划拨用地目录等法规文件并结合当地实际，结合列举法及专家征询意见编制了土他征收目录(试行)，严格界定了公益性和经营性建设用地。（3）三是发挥市场作用，允许退出征他范围的非农建设用地入市流转。例如“和林发电厂贮灰场”项目

17、即通过城乡建设用地增减挂钩解决建设用地指标，采取土地使用权转让方式提供建设用地使用权，进行了不动用征收、缩小征收范围的大胆尝试。2征地、农转用审批权下放：实际利于地方政府增收本次征地审批权下放实为经济发达地区政府松绑。2020 年 3 月，国务院发布国务院关于授权和委托用地审批权的决定，对北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等 8 个省级行政单位扩大征地审批权限，部分原本需要国务院批准的征地事项被下放至地方，具体包括：永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项。8 个试点地区均为经济发达地区，其土地使用较为紧张，且城市周边大多数都是永

18、久基本农田，在原有法律框架下征用难度高。本次审批权下放，有望为地方政府松绑，有助于更加灵活有效地保障建设用地，更好地促进投资落地。当然这意味着：在未来的实践中，对于试点地区而言，征地数量必然将边际增加。相应地，土地市场供应增加，地方财政收入增加。 图 3：本次征地审批权下放，突破原有的两级审批制度资料来源：土地管理法，国务院关于授权和委托用地审批权的决定，申万宏源研究此外，本次文件还下放了“农用地转建设用地”的审批权，由于“征”和“转”两者往往同步进行，这一权限的下放顺理成章。在实际操作中，农用地征为国有后，必须转性为“建设用地”方可入市进行建设。因此在本次文件中，对全国所有省份，下放了“永久

19、基本农田以外的农用地”转为“建设用地”的审批权；对 8 个发达地区试点省份额外下放“永久基本农田”的审批权，这几乎是顺理成章的。“农转用”涉及土地测算：根据 2016 年中国国土资源公报的数据，截止 2015年底全国共有 64545.68 万公顷农用地，其中 21%为耕地；按照“省级永久基本农田应占行政区域内全部耕地面积的 80%以上”，则永久基本农田占比约 17%。由此可初步算得，83%的农用地转建设用地的审批权全国下放，剩下约 17%的永久基本农田转建设用地的审批权，仅在 8 个试点省份下放。 图 4：全国农用地面积（万公顷） 图 5：2015 年底全国农用地结构（单位：万公顷） 资料来源

20、：国土资源部，申万宏源研究资料来源：中国国土资源公报（2016），申万宏源研究征收制度改革 VS 审批权下放：看似对立，实则不然：“征地制度改革”意在让利于农民（需要配套集体经营性建设用地入市），减少政府征地数量；而本次的征地审批权下放，则实为地方政府松绑，将导致试点省份征地数量边际增加，两者目标看似对立，实则不然。原因在于：滥用土地征收且补偿过低，并导致基层矛盾的现象，往往出现在经济欠发达地区；而本次征地审批权下放的试点均在发达省份。在发达地区，由于征地补偿较高，城市边缘地带的农民反而希望土地被政府征收，却时常由于“永久基本农田”的属性而难以成行。发达地区的审批权下放，将导致土地供应增加，地

21、方政府增收，农民土地变现，城市发展加速的复合效应，在理论上实现帕累托改进。根据本次文件：“国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托”。来自中央的监督，将有效避免地方具体执行时的走样。集体经营性建设用地入市：土地一级市场的新供给集体经营性建设用地入市，意在增加农民的财产性收入。长期以来，土地一级市场的供给必须为国有土地，而农村集体所有的土地若要进入市场，则必须先被地方政府征收。正如上文提到的，由于部分地区给予农民的补偿款显著低于该土地的实际市场价格，因此土地

22、增值收益留在了地方政府手上，农民实际所得有限，这显然不够公平。因此，国家推动“集体经营性建设用地入市”，意在增加农民的财产性收入。在这一模式下，流程更加精简，而且土地使用权出让的大部分收益由农民集体享有，地方政府仅分得一小部分。 图 6：集体经营性建设用地入市，意在“拒绝中间商赚差价”资料来源：土地管理法，国务院关于授权和委托用地审批权的决定，申万宏源研究集体经营性建设用地入市的范围：存量、符合两规、用途为工矿仓储&商服。根据 2014 年 12 月发布的关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见：“存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、

23、商服等经营性用途的土地，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股”，具体可参见图一。这里需要指出，之所以必须存量，就是为了避免公平问题：若新增经营性建设用地也可以入市，那么在规划时农民必然都希望被规划为经营性建设用地，而非被规划为公益性用地，或将导致矛盾。然而在实践中，不少新增的经营性建设用地也开始入市，这主要是为了照顾第三方企业的用地需求。这一做法当下尚非主流。入市金额测算：截止 2018 年底，集体经营性建设用地已入市地块 1 万余宗，面积 9 万余亩，总价款约 257 亿元，收取调节金 28.6 亿元；根据此数据可大致算得出让均价为 28.5 万/亩；总体收取调节金比

24、例约为总价的 11.1%。根据自然资源部2017年中国土地矿产海洋资源统计公报，全国集体经营性建设用地规模在 5000 万亩以上，那么按照上述均价入市的总金额达到了惊人的 14.25 万亿。然而上述测算是非常粗略的，因为：（1）中西部地区的大量土地缺乏招商引资的吸引力，不可能全部入市，因此 14.25 万亿的总规模是被明显高估的。（2）由于前期试点执行中的政治因素，地方政府让利更多，未来要全国铺开推广，那么 11.1%的总体调节金征收比例大概率被低估。三个案例看集体经营性建设用地入市后的收益分配：案例 1：湖南省大瑶镇南阳村原扁塘完全小学地块2017 年 1 月 6 日，该地块经网上挂牌公开出

25、让，被大瑶金色摇篮幼儿园以 90万元竞得，出让价为 28 万元/亩地。其中总价款的 20%上缴国家共计 18 万元；扣除土地成本 28 万元后，集体和农民分剩下的 44 万元，前者留下 35.2 万元，集体经济组织内部成员公平分配剩余的 8.8 万元。案例 2：陕西省高陵区鹿苑街办北樊村 6 组地块2017 年 5 月 16 日，当地村委将 2.65 亩的地块以总价 106 万元协议出让给洁神清运有限责任公司，规划用途为商业加油站，出让价为 40 万元/亩。樊村获得土地出让收益款后，将其中 20%作为入市增值收益调节金上缴财政；剩余资金的 25%用于村庄日后发展建设使用，余下 75%分配给 6

26、 组全体村民。案例 3：山西省泽州县金村镇金村村地块2015 年 12 月 4 日，该面积为 23.5 亩工业用地为就地入市，租赁期限 20 年，总价为 235 万元。其中上缴土地增值收益调节金 47 万元，村集体留存 56.4 万元，农民分得 131.6 万元。地块名称总价上缴政府比例留存集体比例村民所得比例表 1：三个案例看集体经营性建设用地入市后的收益分配(万）（万）（万）（万）湖南省大瑶镇南阳村原扁塘完全小学地块901820.0%35.239.1%8.89.8%陕西省高陵区鹿苑街办北樊村 6 组地块10621.220.0%21.220.0%63.660.0%山西省泽州县金村镇金村村地块

27、2354720.0%56.424.0%131.656.0%资料来源：申万宏源研究这里需要指出两点：（1）根据 2016 年 4 月财政部、国土资源部印发的农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法，增值收益的 20%-50%上缴县级政府。但在试点实际执行过程中，增值收益难以确定，因此往往以总价款为基础，按照下限 20%征收；后续入市的土地，征收比例更低，以激发农民积极性。（2）收益在村集体和农民直接的分配比例，由村集体成员内部决定，各项目之间的差异较大。宅基地改革：盘活存量，有偿退出宅基地改革的背景：利用粗放、退出不畅、取得困难。1 利用粗放：在我国大部分农村地区，宅基地实行

28、福利性分配和无偿使用。由于农民取得宅基地基本没有成本，部分农民存在“农村土地想在哪建就到哪建”、“不占白不占”的心态，叠加监管宅基地使用的能力和动力不足，导致私自建房、“一户多宅”和超标占地现象较为普遍。此外，伴随着不少农民进城务工，出现了大量宅基地闲置的现象。 根据中国科学院地理科学与资源研究所在 2013 年的实地调研及综合测算，全国宅基地总共约有 2.7 亿亩，其中空置约有 1.14 亿亩。2 退出不畅：一方面，宅基地“长期使用”的原则在客观上加深了宅基地私有的传统观念；另一方面，各地普遍存在农房继承等事实行为以及祖宅不卖等风俗习惯。进一步地，村集体经济组织缺乏收回闲置宅基地的能力、动力

29、和渠道。种种因素的共同作用下，宅基地的退出机制匮乏，造成大量土地资源浪费。3 取得困难：历史上，农村宅基地是按照“因人按需、无偿取得、长期使用”的原则进行分配的。在土地资源较为充裕时，只要家里有人要分家立户，就能申请并无偿得到一块宅基地用来建房安家。但土地资源是有限的，正是因为上文提到的“利用粗放、退出不畅”，导致如今不少地方宅基地资源已经用完，当地很多农民成家多年仍然没有分得宅基地。在上述三点的共同作用下，导致了广大乡村一边是祖屋老宅荒芜废弃、无人居住，一边是子孙后人无地建房、新村无序蔓延的怪现象。改革迫在眉睫。宅基地改革的两条主线：1盘活存量，促进集体内部流转。根据 2014 年 12月发

30、布的关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见（简称意见）：“探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地”。在 2019 年新版土地管理法中， 则将试点经验写成法律： “国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”。2下放审批权，取得更方便：在 2019年新版土地管理法中，同样将试点经验写成法律：“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准”，而此前这一审批权限在县级。宅基地“三权分立”尚待探索。2018 年中央 1 号文件做出了：探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的部署。

31、但是，目前尚未形成可复制、可推广的制度经验，且各有关方面对宅基地所有权、资格权、使用权的权利性质和边界认识还不一致。宅基地有偿退出为农民带来可观财产性收益。宏观视角下，截止 2018 年底，33个试点县累计腾退出零星、闲置的宅基地约 14 万户、8.4 万亩。微观视角下，以成都市县三道堰镇为例：该农户全家 8 口人共占了 2800 多平方米的宅基地，人均拥有宅基地面积 300 多平方米。村里以人均宅基地 140 平方米为平衡点，超出部分，村集体资产管理公司予以收回，并按每平方米 60 元的价格补偿农户。在宅基地腾退后，该户获得了 10 万多元经济补偿。“土地改革”投资全景图短期：审批权下放，利

32、好发达地区基建发达地区审批权下放，带来财政收入、土地供应双增长，基建的“唯二”约束解除。前已述及：2020 年 3 月，国务院发布国务院关于授权和委托用地审批权的决定，对北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等 8 个省级行政单位扩大征地审批权限，部分原本需要国务院批准的征地事项被下放至地方，核心是“永久基本农田”可由省级单位审批。由于 8 个试点地区均为经济发达地区，其土地使用较为紧张，且城市周边大多数就是永久基本农田，在原有法律框架下征用难度高。本次审批权下放，有望为地方政府松绑。这意味着：在未来的实践中，对于试点地区而言，将导致土地供应增加，地方政府增收，农民土地变现，城市发展加

33、速的复合效应。本次新型冠状病毒疫情后，稳增长优先级提高，基建大概率发力对冲经济下行压力。但另一方面，截止 2 月底，各级政府投入的疫情的防控经费已经超过 1000 亿；且在稳就业、扶持中小企业的施政逻辑下，还将进一步减税降费，这均使得地方政府的财政压力较大，发力基建心有余而力不足。本次审批权下放，将为 8 个试点省份的地方政府雪中送炭，基建的资金来源在很大程度上被解决。建议关注：上海建工、隧道股份、中设集团、苏交科。图 7：截止 2 月 24 日，各级财政的防控经费已超过图 8：全国财政中，土地出让收入依然占据重要位置1000 亿元（单位：亿） 资料来源：wind，申万宏源研究资料来源：win

34、d，申万宏源研究中期：农民增收，利好三四线房地产去库存中期内，集体经营性建设用地入市有望扩围，农民财产性收入有望显著增加。前已述及：在 2015-2018 四年中，仅试点的 33 个县（市、区）已实现集体经营性建设用地已入市地块 1 万余宗，面积 9 万余亩，总价款约 257 亿元，扣除调节金 28.6亿元后，给农村集体直接带来 228.4 亿元的额外收入。由于村集体和农民个人的分配比例没有参考标杆，结合上文中谈到的三个案例，假设农民实际分得 50%，则总额已达百亿级别。在 2019 年新版土地管理法修订后，试点经验已经入法：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”、“集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行”。在政策畅通无阻后，叠加农民增收的主观意愿，我们认为有望看到农民收入在中期内的显著增