某区域售楼部市场调查报告

1、金银湖板块部分在售楼盘市场调查报告20033年1月月13日日文件签送送：第一章 调查说说明一、调查查时间：20003年11月100日上午午9点至至下午22点。二、调查查目的：通过对在在销楼盘盘实地调调查，收收集板块块其产品品及销售售信息；通过对资资料的整整理，研研究先进进楼盘的的可借鉴鉴之处，为公司司新项目目的开发发提供建建议通过案例例研究，不断提提高策划划小组人人员素质质。三、调查查实施单单位：本次调查查参与人人员：周周小靖、袁西、张国良良、徐婕婕、张炜炜，王艳艳玲；资料讨论论人员：周小靖靖、袁西西、张国国良、徐徐婕、张张炜，王王艳玲、郭华梁梁、辛达达扬、潘潘继征；调查报告告文案写写作：文文

2、案初稿稿袁西、深化定定稿周小小靖。四、调查查范围：因针银湖湖各项目目之间交交通相对对不便，而公司司专车不不足，大大量步行行时间对对调查进进程影响响较大，加之当当地餐饮饮配套尚尚未完善善，中餐餐只得回回市内解解决，因因此，本本次调查查原计划划的7个个调查对对象（高高尔夫城城市花园园、万科科四季花花城、黄黄金海岸岸、恋湖湖家园、汀香水水榭、丽丽水佳园园和碧海海花园）最终只只完成了了前面五五个。五、调查查方法：采用实实地踏看看、询问问与网上上搜索相相结合。六、资料料统计及及分析方方法：本本次调查查资料统统计根据据调查记记录和所所收集的的各楼书书资料加加以整理理，分析析方法力力求全面面、客观观。七、权

3、威威性说明明：本次次调查因因时间有有限，资资料收集集还欠齐齐全，对对象了解解深度也也不够，但报告告各资料料来源基基本能保保证调查查报告的的真实性性。调查资料料统计和和分析板块城市市大配套套情况调调查主要配套套调查情况况交通整个板块块道路畅畅通，但但目前只只有有6603、6044、477，5995三条条区间公公汽进入入园区，而且只只有5995进入入汉口市市中心教育已建成的的学校有有睿升学学校，是是一所实实力颇为为雄厚的的贵族学学校，目目前大部部分大盘盘项目都都规划了了部分幼幼儿园和和小学，但将教教育设施施放在第第一期的的不多商网每个开发发商在小小区中都都安排有有商业网网点，随随着小区区入住率率的

4、提高高，多家家大型超超市也有有进入园园区的意意向医院有一所综综合性医医院正在在选址，部分大大盘配有有药店，并和市市内大型型医院建建立对口口关系银行、邮邮电大部分大大盘均在在区内配配套相应应服务机机构因特网络络属基本配配套水电目前施工工用电没没有问题题，但随随着各项项目后期期项目的的销售和和入住人人口的增增加，生生活用电电有点紧紧张，现现正在选选址变供供电站，马池桥桥附近煤气已进入碧碧海、万万科，马马上进入入的有恋恋湖、汀汀香水榭榭、黄金金海岸等等污水未知从上表资资料统计计比较可可看出：虽然板块块路网系系统完善善，但由由于可移移动的公公共交通通设施没没有跟进进，进入入的公汽汽也基本本上是短短途区

5、间间车，有有些项目目甚至一一辆公汽汽都没有有通，因因此，整整个板块块的生活活和市内内相比还还难以谈谈得上便便利，即即使对于于整个家家庭只有有1辆私私家车的的有车族族的来说说，也还还有诸多多不便，对于这这一点，有些万万科的业业主也声声称万科科有欺骗骗之举（广告上上只注明明有4路路车，没没有标明明起点站站和终点点站）。当然，随着整整个板块块开发的的深入，这些也也可能在在355年内得得到很好好的解决决。从教育配配套上看看，虽然然板块教教育资源源不足，但板块块内各项项目建幼幼儿园和和小学的的比较多多，建中中学的比比较少，建高中中的几乎乎没有，而且均均把教育育配套放放在后期期，因此此，对于于前期入入住的

6、人人来说，开发商商所描述述的贵族族式教育育仍然是是一张规规划而已已，而各各开发商商也没有有把教育育当做自自己的卖卖点；从商业配配套看，各项目目均在内内部进行行了配套套，但目目前正式式开业的的不多（因为目目前销售售率尚可可，但入入主率不不高），但从商商人的逐逐利本性性分析，这种不不便是暂暂时的，只不过过消费者者希望先先看到成成熟的商商业配套套，而商商人希望望先看到到成熟的的消费群群体和市市场而已已；从其它城城市大配配套看来来，只能能客观地地说：本本板块做做为一个个新兴的的发展区区域，具具有强大大的成长长潜力，但目前前城市生生活大配配套仍然然是弱项项，还需需要政府府和开发发商之间间更多地地互动，也

7、需要要开发商商更多地地承担政政府的职职能，共共同促进进板块的的成熟和和繁荣。调查对象象规划指指标统计计分析楼盘名称称开发商占地面积积（亩）开发面积积（万平方方）容积率绿化率高尔夫城城市花园园武汉市高高尔夫房房地产开开发公司司570581.53342%万科四季季花城武汉万科科房地产产公司东区4110西区15500东区2440.956%丁香水榭榭武汉美好好愿景房房地产开开发公司司27212.2260.945.000%恋湖家园园武汉深江江物业发发展公司司450321.246.998%黄金海岸岸湖北汇丰丰置业责责任公司司1247.3550.59946.550%丽水佳园园沿海发展展武汉公公司470361

8、.440%碧海花园园武汉宏宇宇、玉龙龙房地产产开发公公司800200.754%从上表资资料可以以看出：板块各项项目的命命名相对对市区项项目来说说更具有有诗情画画意，并并充分表表现“水景”的魅力力；绝大部分分开发商商是“混血儿儿”，是外外地大型型房地产产公司在在武汉注注册或合合资的分分公司，因此有有外地总总公司的的强大资资金和品品牌支持持，特别别是象上上市公司司深圳万万科和北北京房地地产行业业黑马美美好愿景景公司等等，还有有在国际际上有着着30年年高素质质房地产产开发管管理经验验的香港港新邦国国际有限限公司（武汉高高尔夫房房地产公公司的上上级公司司）等；充分发挥挥板块土土地资源源丰富的的优势，占

9、地少少则数百百亩，多多则数千千亩，均均属武汉汉数得着着的大盘盘，大盘盘一来可可以利用用自身的的配套来来弥补城城市配套套的不足足，二来来树大招招风，由由此有更更大的实实力去打打广告，更容易易出名；从开发容容积率分分析，本本次调查查的大部部分项目目规划指指标均小小于1.0，但但从项目目现场情情况看来来，由于于各项目目沿湖大大多是亲亲水公园园设施，占地较较多，而而真正的的住宅组组团区，其建筑筑密度估估计也在在1.55左右，象高尔尔夫花园园1.55的容积积率，并并大量联联排别墅墅，其建建筑密度度感觉有有点过大大；绿化率均均在400%以上上，和市市内项目目相比有有明显的的景观优优势。三、各项项目规划划设

10、计特特点分析析楼盘名称称布局层数结构户型风格环境配套智能化高尔夫城城市花园园由中心景景观向四四周成辐辐射状布布局3层联排排层小高高别墅，4层复复式洋房房，122层小高高层，223层高高层框架98-3313平平方米，共177种户型型现代简约约风格组团景观观取景于于五大洲洲著名高高尔夫景景观特色色，四面面水景是是其景观观优势之之一，但但因密度度过高，楼前除除私家花花园以外外，基本本上没有有公共绿绿地，原原高尔夫夫广场对对其来说说只是一一个概念念，没有有象南国国奥林匹匹克花园园那样形形成互动动会所、商商网、健健身、休休闲、餐餐饮、幼幼儿园、小学、游泳池池宽带、可可视对讲讲、红外外监控、三表远远传万科

11、四季季花城行列式、半围合合与锯齿齿形相结结合别墅3层层、洋房房4-55层框架90-2220平平方米各各式户型型，做到到户户阳阳光房欧洲小镇镇风格入口建设设中型休休闲假日日广场、一条欧欧式水景景带贯穿穿整个项项目，各各楼前绿绿化也各各不相同同，尽量量做到步步移景易易，门前前广场景景观先行行会所、幼幼儿园、菜场、银行、药店及及其它商商网、公公交汽车车站可视对讲讲、红外外线监控控丁香水榭榭行列式，总体上上围绕中中心狭长长的人工工湖布局局，重视视南北朝朝向联排别墅墅3层，花园洋洋房5、6层框架别墅1660-2250平平方米，花园洋洋房1006-1153平平方米，现代简约约风格美国EDDAW公公司设计计

12、，虽然然没有临临天然湖湖优势，但其中中心地带带人工湖湖，入口口棕榈道道有一定定的特色色，步行行道彩色色波浪型型、每户户均有私私家花园园、顶层层露台部部分有水水泥板遮遮阳棚会所、泳泳池、网网球场、篮球场场、特色色广场、儿童游游乐区等等三网合一一、电视视监控、可视对对讲、联联动报警警恋湖家园园和其它几几个项目目比较，有点兵兵营式的的感觉全部6层层洋房砖混框架架二室二厅厅一卫、三室两两厅两卫卫，户型型偏小美国小镇镇风格后期建筑筑有临湖湖优势，中心建建有300亩半园园型人工工湖景，中式荷荷池与西西式穹顶顶亭、钟钟楼相结结合，和和整个建建筑风格格似乎不不相匹配配，也有有点模仿仿深圳万万科四季季花城的的感

13、觉，入口商商业街过过多，缺缺少动感感水景点点缀和人人的参与与，感觉觉有点空空寂，缺缺少居家家温馨感感，人工工湖景观观先行学校，商商业街比比较长，因此规规划了超超市、银银行、休休闲、邮邮电、药药店、时时装店、网吧、美容店店、精品品店咖啡啡店，类类别齐全全，但没没有一家家开业宽带、红红外监控控黄金海岸岸总体成扇扇型放射射状布局局独立别墅墅和联排排别墅223层层、花园园洋房55层框架别墅1667-3300平平方米、洋房22*13*22，466-1779平方方米现代简约约风格采用“人人工护城城河”围合成成四面环环水社区区，中心心建有一一圆形主主题公园园，中式式凉亭、水景与与假山相相结合，但圆形形的限制

14、制，使其其意境并并不浓厚厚，主题题公园景景观先行行会所、网网球场、泳池、休闲设设施齐全全的临湖湖休闲带带三网合一一、水质质净化系系统丽水佳园园多层、小小高层砖混框架架幼儿园、商业服服务区、会所可视对讲讲、红外外监控从以上表表资料可可比较分分析出：在布局设设计上有有意充分分利用水水景，形形成有项项目中心心向水景景环形辐辐射布局局的共同同特点，且有别别墅一般般建在水水边，一一方面环环境是别别墅建设设的基本本条件和和卖点，二是在在空间上上可以形形成中高高外低的的景观视视线空间间，有利利于景观观共享；因有得天天独厚的的自然环环境，就就整个板板块而言言，开发发产品品品种较丰丰富，临临湖区大大多有别别墅，

15、别别墅又分分别有独独立的、两联体体、六联联体、八八联体等等，大多多为三层层；有少少量复式式楼，有有四层的的，也有有将洋房房顶层做做复式楼楼的；洋洋房大多多为到到层；也有部部分小高高层和少少量高层层，打破破了武汉汉市多年年来郊区区不建高高层的惯惯例；从各个项项目的产产品重点点看来，因各自自的天然然景观优优势存在在差别，所以推推出的产产品组合合也有偏偏重，象象汀香水水榭、高高尔夫花花园更重重于联体体别墅，万科四四季花城城和恋湖湖家园更更偏重于于花园洋洋房，黄黄金海岸岸则更偏偏重于独独立别墅墅从产品结结构上看看，“外来和和尚”的项目目起点都都很高，彻底摆摆脱了宏宏宇碧海海花园以以砖混保保证低价价的模

16、式式，也不不同于常常青花园园、百步步花园和和南湖花花园先建建砖混后后建框架架的梯级级开发模模式，从从而保证证了整个个板块楼楼盘的档档次和素素质，树树立其高高尚住宅宅板块形形象；从整个板板块看，因产品品类型多多，相应应房型品品种也比比较齐全全，独立立别墅、双联别别墅，多多联别墅墅，复式式楼，洋洋房的、均有，从4663多平平方米，以满足足不同的的客户群群；从各个具具体项目目的户型型面积集集中范围围看，高高尔夫花花园偏重重于大户户型，基基本上都都在2000以上上，1440只有有一栋小小高层，万科偏偏重于中中户型，汀香水水榭等别别墅比较较多多的的项目户户型更是是针对“大户人人家”设计的的，黄金金海岸似

17、似乎是想想“老少通通吃”，最小小户型是是他的，最大户户型也是是他的；从建筑总总体风格格看来，大多采采用比较较现代、简约的的外立面面设计风风格，意意图克隆隆欧洲或或意大利利小镇，掀起一一场新造造镇运动动；因这些楼楼盘集中中于针银银湖周边边，所以以临湖是是其最大大的规划划优势，也是重重要卖点点，加之之各开发发商在小小区内部部也非常常重视环环境建设设，尽量量做到四四季草常常青、花花常开，调查时时尽管已已是寒冬冬，但整整个板块块空气清清新宜人人，湖水水清澈，项目内内部更是是草色葱葱茏，花花姿招展展，感觉觉大自然然是那幺幺的亲切切，冬天天又是那那幺的遥遥远。除了临湖湖水景外外，多数数项目都都尽量在在内部

18、进进一步营营造人工工水景，把水景景优势发发挥到极极至，用用水景给给静态的的环境带带来动感感和亲切切感，让让三维的的空间变变成六维维，使空空间和颜颜色变得得丰富多多层、层层次无穷穷，恋湖湖家园的的商业街街因为缺缺乏水景景点缀，所有的的建筑变变得非常常生硬冷冷漠；为保证项项目档次次，大部部分项目目是请名名家进行行规划和和景观设设计的，如高尔尔夫城市市花园的的规划设设计是香香港BFFD建筑筑事物所所，景观观设计是是美国泛泛亚易道道有限公公司，丁丁香水榭榭的景观观设计是是美国EEDAWW公司；在期房销销售阶段段，做到到部分景景观先行行，已经经不再是是项目开开发的创创新动作作，而是是标准动动作，进进而比

19、的的是谁的的环境更更能打动动消费者者的心；外部大配配套不足足是整个个板块的的通病，但各项项目都尽尽力在板板块内部部创造相相应配套套条件，以保证证业主生生活的便便利；在项目智智能化程程度上，基本上上只保证证基本的的三网合合一和联联动报警警，没有有追求高高层次的的智能化化体系。四、各楼楼盘市场场推广特特点统计计分析盘名销售现况况价格按揭热销户型型卖场特点点主打广告告语消费主体体主题概念念促销活动动高尔夫花花园一期宝湖湖居剩少少量现房房、二期期丽湖居居正热销销小高层11900023300，别墅22300026600八成300年别墅宽敞气派派内有华华夏银行行、建设设银行的的服务网网点尊贵府邸邸卓越不不

20、凡高收入有有车族绿色生态态花样较多多利用节节日与客客户搞联联谊活动动万科四季季花城一期已售售磬，二二期将开开售1期25500，二期估估计28800八成300年三室两厅厅两卫宽敞，有有儿童游游艺角和和杂志架架人情味味较浓，样板房房营造生生活体验验有一个美美丽的地地方中高收入入者倡导一种种全新的的生活方方式举办艺术术节、演演唱会、节假日日亲情活活动，对对入住者者举办社社区体育育活动汀香水榭榭一基本售售完14500八成300年别墅、三三室两厅厅两卫一般无特特点成就老汉汉口领跑跑新生活活中收入者者生态恋湖家园园一般14500七成300年两室一厅厅三室两两厅宽敞明亮亮美式生活活特区、恋湖恋恋家恋生生活中

21、高收入入者生态未深入了了解黄金海岸岸临湖独立立式别墅墅、复式式楼、洋洋房的33*2*2销售售情况好好，小户户型一般般洋房12230起起，并联联16880起，双联117800起，独独立18880起起八成300年别墅、三三室两厅厅两卫较小无特特点，市市内网点点在中山山公园附附近金银湖生生态家园园，湖景景别墅、以您为为尊高中低收收入者兼兼顾生态未了解丽水佳园园17000生态未了解从以上表表格可分分析概括括出该板板块的如如下特点点:从单个项项目价格格比较，价格参参差不起起，万科科、高尔尔夫凭借借其品牌牌优势价价格遥遥遥领先，丁香水水榭、恋恋湖家园园、黄金金海岸、碧海花花园价格格相当；尽管销售售价格普普

22、遍接近近甚至高高于市内内非中心心或景观观区，销销售状况况也非常常好，使使针银湖湖板块在在短时间间内成为为武汉市市的热点点板块和和高尚住住宅区，也充分分展示了了武汉市市民对居居住环境境的偏爱爱；尽管面对对的消费费群体大大多属于于中高收收入阶层层，但按按揭支持持无论比比例和年年限仍然然比较到到位；从热销户户型看来来，临湖湖别墅销销售情况况较好，除碧海海花园外外，大多多已售完完；花园园洋房的的中大户户型看好好，黄金金海岸的的小户型型反而受受冷落，这说明明，既然然是有车车一族，他们就就有实力力接受大大户型，希望有有大环境境、大空空间充分分释放自自己；做为近郊郊景观盘盘，大部部分项目目均充分分利用金金银

23、湖的的自然资资源，营营造生态态概念；做为大大盘，他他们也充充分发挥挥其配套套全的优优势，宣宣传某种种理想生生活方式式主题；从卖场布布置看来来，能从从其中看看到楼盘盘的档次次和开发发商的专专业程度度，万科科的卖场场布置能能感觉系系统VII设计和和品牌包包装的魅魅力，主主题营造造、人性性化、文文化都有有所表现现，样板板房使消消费者在在期房阶阶段就能能体验住住宅空间间、材料料质量、环境和和生活氛氛围，价价格高而而走俏，自有其其过人之之处；做为近郊郊盘，消消费者看看房多有有不便，因此各各项目除除了现场场售楼部部外，在在市内也也设了一一个或者者数个卖卖场，方方便消费费者了解解项目，也可统统一专车车接待现

24、现场看房房；从主打广广告语看看，都以以感性诉诉求为主主，但万万科偏重重于四季季花城之之美，黄黄金海岸岸和高尔尔夫主诉诉尊贵，汀香水水榭诉求求新生活活；从其针对对的消费费主体看看来，高高尔夫明明显是针针对高收收入阶层层，万科科针对的的是中高高收入阶阶层，汀汀香水榭榭和恋湖湖家园虽虽然单价价不高，但由于于别墅面面积大，因此从从总价上上也基本本面向于于中高收收入家庭庭，而且且重点应应该是二二次职业业群体；从促销手手段看来来，各项项目均十十分重视视促销活活动对人人气的集集聚。对万科四四季花城城的重点点调查说明万科做为为专业地地产的领领跑者是是我们本本次学习习的重点点对象，为此，我们除除售楼部部感受以以

25、外，在在其已交交付的一一期工程程中进行行了深入入考察，加之四四季花城城第一期期开盘时时我们也也曾进行行过了解解和跟踪踪，现将将部分特特色整理理如下：特色摘录录规划布局局：武汉四季季花城虽虽然溯源源于深圳圳万科四四季花城城，但开开发商万万科并没没有完全全克隆产产品，而而是贯穿穿那种造造镇与打打造理想想生活的的理念，并充分分发挥邻邻水、亲亲水优势势，其中中的花木木作物尽尽管和南南方有很很大产别别，但也也尽量做做到四季季花常开开，以符符四季花花城之名名；其组团布布局结合合了内敛敛外放的的原理，可为中中西结合合，组团团封闭分分隔为敛敛，营造造私密空空间或者者说过渡渡空间，而组团团外的步步行街和和广场为

26、为放，可可以满足足人们沟沟通与交交流的需需要，因因此有了了更多其其乐融融融的社区区生活场场景；景观水景景难以维维护，而而且增加加物业管管理费用用，但万万科依然然将水景景贯穿整整个项目目，使整整个社区区变得生生动，水水中的建建筑与植植物倒影影也使空空间变得得更有层层次感，色彩更更加丰富富，并且且满足了了人们亲亲水的天天性。主题表现现万科在其其广场和和商业街街的各种种亭架上上都挂了了各种假假花篮；各组团以以花命名名；广告宣传传上大量量使用花花卉；建筑色彩彩也非常常鲜艳，各组团团之间彼彼此不同同；花坛里种种了的花花木尽量量保证每每个季节节都有花花开花落落；三个标志志性的黄黄色花瓶瓶点缀花花城的各各个

27、角落落，花瓶瓶里的花花根据季季节不同同可以更更换。VI包装装项目彩色色小太阳阳标志非非常醒目目；路牌广告告对标志志进行放放大；标志贯穿穿于每个个销售环环节；在水景和和广场上上绘上标标志；甚至在雨雨水口铸铸铁盖板板上也看看到其项项目品牌牌标志（为四季季花城专专门造），可见见万科品品牌意识识之强和和用心之之细。文化表现现广场书车车，供在在广场上上休闲的的人免费费阅览；售楼部杂杂志栏，供消费费者取阅阅；举办各种种文化艺艺术节；举办各种种装修知知识讲座座。配套设施施 商业配套套尽量解解决日常常生活需需要，但但并不搞搞太多；商业门面面先确定定经营内内容，在在建设之之初便对对外招标标；在住户不不多的情情况

28、下，建设临临时菜市市场，组组织菜源源，保证证品类；为解决交交通问题题，和公公交公司司协调，对其经经营不足足进行补补贴；和市内名名校和名名医院建建立对口口关系，而不是是建设高高额收费费的贵族族学校。卖场感受受各种宣传传杂志，如万客客会售楼主动动性高在房号销销售阶段段对售楼楼价格保保密，营营造销售售神秘感感错层卖场场，营造造层次感感展板鲜艳艳，对公公司品牌牌、历史史和本项项目进行行全面宣宣传卖场厕所所档次超超过三星星际酒店店工程质量量通过专业业流程管管理，打打造过程程精品；总部成立立设计研研究中心心，分部部也有设设计部，其户型型成为克克隆母本本；以建筑和和管理细细部打动动人让业主参参与管理理，感受

29、受现场质质量管理理过程建立开发发商和消消费者的的互动、沟通渠渠道，重重视对客客户意见见的及时时处理，并将整整个处理理过程进进行公开开，形成成一个个个万科理理解消费费者的感感人故事事。广告宣传传分阶段进进行宣传传，在刚刚进入武武汉时，重点对对万科公公司品牌牌进行宣宣传，使使武汉消消费者“认识”万科；在第一一期项目目取得市市场成功功以后，便偏向向于对万万科生活活方式和和理念的的诉求，使武汉汉消费者者“认同”万科；早期广告告注重花花卉表现现和理想想生活解解释，后后期广告告注重生生活实景景表现；营造产品品大环境境和广告告大气势势，给消消费者良良好第一一印象，同时通通过产品品、营销销和物业业管理细细部来感感动消费费者；重在内在在（产品品硬件建筑筑和环境境）美丽丽、外在在（产品品软件管理理）感人人；广告词非非常夸张张，但富富有美好好联想，对于万万科来说说，大家家似乎不不再怀疑疑那是吹吹牛，如如“选择万万科，选选择的是是一种生生活态度度”，又如如“建筑无无限生活活”等，最最近又有有了“四季花花城等你你回家”这种看看