岳阳市房地产可行性研究报告

1、红苹果地产策划大全QQ:17425192一、总论项目概况1、项目名称与承办单位项目名称：岳阳市云峰花园项目实施地点：岳阳市南湖大道项目承办单位：岳阳安得置业有限公司成立于1996年，注册资金1000万元，是以房地产开发与经营为主导产业的企业，具有国家房地 产开发三级资质。2、建设内容、规模及资金来源建设内容：本项目为集商业、服务、住宅为一体的房地产开发和配套 设施建设。建设规模：项目总用地面积 3166.9平方米，占地地积1754平方米， 总建筑面积32000平方米（含地下层 2265平方米），其中商业 建筑5100平方米，住宅22655平方米，空中会所1980平方米， 地下层2265平方米，

2、道路面积 400平方米，绿化面积1000平 方米。可行性研究报告编制的依据1、关于编制岳阳市云峰花园开发项目可行性研究报告的 委托书；2、国家发展计划委员会计办投资200215号印发的投资项目可行性研究指南；3、国家计委、建设部计投 1993530 号关于“印发建设项 目经济评价方法与参数的通知”4、岳阳市城市建设总体规划；5、国家有关建筑工程设计规范和标准；6、项目承办单位提供的相关基础资料。工可研究范围与工作概况1、本项目可行性研究报告编制范围包括：岳阳市云峰花 园的市场预测、建设的条件、建设规模与建设内容、建设方案、 投资估算与资金筹措、效益分析等。2、可行性研究工作概况根据委托，我公司

3、组织相关工程技术人员对项目建设相关 情况进行了调查，分析了有关资料，依据现行有关法律、法规 和投资项目可行性研究报告的编制要求及项目地的地理、水文、 气象、交通、水电等基本情况，对项目的建设条件、建设方案、 建设规模及综合效益进行了研究与论证，在满足技术可行、经 济合理的基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。主要技术经济指标（见表 1-1）表1-1主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1总用地面积平方米31669.92占地面积平方米17543总建筑面积平方米320003.1商业建筑面积平方米51003.2住宅建筑面积平方米226553.3地下层建筑面积平方米22653.44道路面积平

4、方米4005绿化面积平方米10006停车车位个70地下车库7总投资万元51208经济评价指标8.1销售额万元9401.758.2开发利润率%49.26所得税后8.3销售利润率%26.38所得税后8.4盈亏平衡点%55.89（五）结论通过对建设场地的区位、项目建设必要性、建设条件、市 场预测、项目建设规模、资金筹措方式等的深入调查研究结论 如下：1、项目是在岳阳市繁华地段南湖大道开发建设的商业黄 金铺面，有利于加快岳阳市南湖大道街区的规范和发展，有利 于优化岳阳市商业、服务业的结构和布局，给岳阳房地产业带 来了新的发展理念，项目的开发建设符合城市发展规划，对推 进岳阳市城市建设具有极积的作用。2

5、、项目建设的场地周围城市配套基础设施齐全，有利于 提供经济可靠的水电、通讯、交通、消防安全等建设条件，营 造方便、安全、舒适、高效的商务、购物环境。3、项目的前期工作比较扎实，支持项目顺利建设的法律 文件和手续等基础资料齐全。4、资金筹措和来源基本上落实。自有资金基本到位。5、项目建设的各项经济、社会效益等指标，均满足国家 发改委、建设部关于项目建设的可行研究技术参数的要求。根据以上各个方面研究的成果，经过综合评估，认定项目 建设区位条件优越，具有商贸发展的竞争力，具有抗御市场风 险的能力，资金筹措基本到位，市政府有关部门的高度重视和鼎力支持。因此项目的建设是可行的。二、项目开发背景与市场分析

6、经济与地理环境1、项目区概况岳阳市位于湖南省东北部，地处东经112 8 T14 北纬28 5 乞9之间。岳阳市现有行政区域包括四区（岳阳楼区、云溪区、君山区、屈原管理区）、四县（岳阳、华容、湘阴、平 江）、二市（临湘、汩罗），东邻湖北省通城县和江西省铜鼓县、 修水县，西抵沅江县、南县和湖北省石首市， 北接湖北省监利县、 洪湖市、赤壁市，南接长沙和浏阳市、望城县，土地面积15019.2 平方公里，占全省土地面积的7.08% , 2005年全市期末总人口为536.90万人。岳阳是一座历史悠久的文化古城，距今已有2500 多年历史，是全国对外开放甲级旅游城市，人文景观十分丰富， 有岳阳楼、屈子祠等名

7、胜古迹193处。岳阳是湖南唯一临江口岸， 是长江沿岸对外开放城市，岳阳地处一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上， 区位优势明显，交通十分便利。京广铁路纵贯境内三县（市）二 区；公路有京珠高速和 106、107两条国道平行穿越；水路通江达海，有长江岸线163公里，城陵矶是长江八大良港之一。岳阳是新兴的工业城市，是中南地区最大的石化基地，全市已形成石化、电力、造纸、纺织、机械、建材、食品、饲料等几 大支柱产业。岳阳有储量丰富的金、银、铜、锌、铀、独居石、 白云石、高岭土、花岗岩等矿产资源。岳阳市气候温和，雨量充沛，土地肥沃

8、，农副产品资源丰富。 岳阳市城市综合服务功能比较齐全， 连续多次评为国家及省级卫 生城市。改革开放以来，岳阳市优越的区位环境和改革开放的有利 政策加快了岳阳经济社会事业的快速发展，2005年全市 GDP628.57亿元，比上年增长 11.7%，规模和速度均创七年新 高。人均GDP取得历史性突破，达到12408元。产业结构进一 步优化，三次产业结构为19.4:46.4:34.2。2005年，全社会固定资产投资191.70亿元，比上年增长 25.4%。房地产开发市场状况1、全国房地产开发市场状况我国的房地产业从 2000开始新一轮的发展，房地产业在连 续5年保持年均增长近 20 %的基础上，动态指

9、标房地产投资增 长率从1999年开始发生很大的变化，一直保持在25%以上，是GDP增长的3倍左右。2005年，全国累计完成房地产开发投资15759亿元，比上年增长 19.8%，增幅比上年回落了 8.3 个百分点。全国完成商品住宅投资 10768亿元，同比增长21.9%。 全国商品住宅平均销售价格同比增长 9.3%，增幅比上年回落5.9 个百分点。在静态的指标上，先看价格，我国主要的有代表性的价格 收入比较高，一般都大于 8，远高于国际公认的高限 6;再看空 置率，较为官方的意见认为2003年末我国的空置率为12%或14%，而也有观点认为空置率不到10 %，另有意见认为空置率早已超过了 20 %

10、。观点不同的主要原因在于人们计算方法的不 一和对空置率理解的差异。但无论哪种算法，都明显高于国际 公认的5%左右的警戒线；还有在房地产投资贷款方面和按揭贷 款方面，2003年投资贷款占总投资的比重23.7%，但增长率却达48%。在按揭贷款方面，增长率也十分迅速。房地产存在泡沫已受到政府部门、专家学者和普通大众的 关注，从2004年下半年开始，国家逐步收紧房地产开发、土地 供应和房贷政策。最近国务院举行了专门针对房地产市场，由 温总理主持的的工作会。会议提出八条措施对当前加强房地产 市场进行引导和调控：一是强化规划调控，改善商品房结构。 二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通 商

11、品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户 型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收 入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融 监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完 善市场信息披露制度。但是政策的意图是要让房地产业健康稳定地发展，防止因 房地产业的泡沫影响到经济的发展，房地产业仍然是支柱产业， 仍将会保持持续快速发展：其一、从基本面上看，中国目前仅处于工业化中期，中国 城镇人口比重目前只有 40%，估计到2020年以后中国才有可 能达到60 %以上的城镇人口比重，而中国人的住房由于历史

12、的 欠帐，与欧美的情况不完全相同，在大部分城市可以说还刚刚 开始进入商品房阶段，因此也可以说大部分的潜在需求并未得 到满足，由此可以肯定中国的房地产还有至少15年以上的大发展。其二、由于中国经济发展的不平衡造成房地产业在地区之 间差别巨大。一方面沿海发达地区、一线城市如北京、上海房 地产投资规模迅速扩大、房地产销售价格大幅上升、房地产投 机普遍存在。另一方面，经济发展相对落后的广大内陆地区和 二、三线城市一直保持理性或者说是偏冷的状态。国家的宏观调控政策打击了房地产存在的泡沫，也为地处 中部、经济发展相对落后的湖南房地产的发展带来机会。最近 一两年一些大财团、大房地产商、房地产投资可纷纷进入武

13、汉、 长沙甚至岳阳，预示着湖南、长沙、岳阳和汨罗的房地产业即将走上一条快速发展的轨道。2、湖南省房地产开发市场状况2005年，湖南省贯彻落实国家宏观调控政策措施，综合运 用土地供应、金融、税收、行政措施等手段，开展房地产市场 调控工作，逐步克服了投资增速过快、开发规模过大、住房需 求过热等不利因素的影响，湖南省房地产市场实现了平稳较快 发展。房地产开发投资持续增长，增速趋缓。2005年湖南省完成房地产开发投资447.6亿元，增长33.7%，增幅比上年回落11.9 个百分点，仍高出全社会固定资产投资增幅5.5个百分点。投资规模居全国第13位，居中部地区第3位；投资增幅居全国第 7 位，居中部地区

14、第 2位。湖南省房地产开发投资占全社会固定 资产投资的比重17.6%，比上年提高0.7个百分点，占比接近 全国17.8%的水平。永州市、娄底市、长沙市、益阳市、湘西 自治州的房地产开发投资需求旺盛，增幅均超过40%。湘潭市、衡阳市、郴州市、张家界市的房地产开发投资需求不足，增幅 均低于10%，其中，张家界市出现负增长。房地产开发用地的供应量持平，供地结构改善。2005年全省在土地供应总量紧缩的条件下，加大房地产用地供应力度， 确保供应量与上年基本持平，缓解了供求矛盾。全省共出让房地产开发用地1768.9公顷，增长0.1% ,占出让土地总量的29% , 比上年提高3.1个百分点，出让房地产开发用

15、地收入71.1亿元，增长29.1%，占出让土地总收入的 44.9%，比上年提高15.2个 百分点。全省继续挖掘存量土地的潜力，出让存量土地1036.4公顷，占房地产开发用地的58.6%，存量土地继续发挥主导作用。同时增加新增地的投放，出让新增地达到732.5公顷，增长93.6%，占房地产开发用地的 41.4%，比上年提高20个百分 点。大力调整土地供应结构，严格控制别墅用地，普通商品房 用地的占比大幅度提高，出让别墅用地 0.97公顷，占房地产开 发用地的0.05% ;出让普通商品房用地 1381.46公顷，占78.1%， 比上年提高25个百分点；经济适用住房用地40.59公顷，占2.3%，比

16、上年提高1.4个百分点；其它住宅用地 345.92公顷， 占19.55%。全省房地产开发用地的均价为402元/平方米（26.8万元/亩），比上年上涨 28.9%。开发贷款保持增势，购房贷款增速回调。2005年全省金融机构加强了房地产信贷管理，严格信贷审批条件，提高了贷款 利息特别是购房贷款的利息，房地产贷款仍然持续增长，但增 速减缓。截止2005年12月底，全省金融机构房地产贷款余额 为484.9亿元，比年初增加77.3亿元，同比少增26.4亿元，增 长21.5 %，增幅回落11.8个百分点。房地产贷款余额占全省贷 款余额的10.6%，比上年提高0.7个百分点。开发贷款增速在 上半年出现回调，

17、但在下半年重拾升势，贷款余额为172.3亿元，比年初增加25.7亿元，增长18%，增幅与上年持平。受升 息影响，个人购房贷款需求减少，提前还款的客户增加，购房 贷款增速大幅回落，贷款余额为246.8亿元，比年初增加 33.9亿元，增长17.5%，增幅比上年回落33个百分点。购房贷款增 速低于开发贷款增速，这在近六年还是首次出现。政策性住房 贷款继续保持高速增长，贷款余额为65.7亿元，比年初增加17.8 亿元，增长52.1%。房地产市场供应节奏放缓。受投资趋缓、土地供应紧缩等 因素的影响，商品房施工面积、开工面积、竣工面积的增速同 步放缓，房地产市场供应规模得到有效控制，商品住宅占商品 房的近

18、八成，普通住宅成为市场的主导产品。全省商品房施工 面积4952万平方米，增长 21.6 %，增幅回落9个百分点。新 开工面积2031.2万平方米，增长19 %，增幅回落9.5个百分点， 其中，商品住宅1607.8万平方米，占79.2% ;商业营业用房285.1 万平方米，占14% ;办公楼52.3万平方米，占2.6% ;其它商 品房86万平方米，占4.2%。商品房竣工面积1520.9万平方米， 增长4.2 %，增幅回落 23.5个百分点，其中，商品住宅1200.4 万平方米，占78.9% ;商业营业用房248.8万平方米，占16.3% ; 办公楼27.6万平方米，占1.9% ;其它商品房44.

19、1万平方米， 占 2.9%。住房需求恢复理性，住房价格小步上升。由于采取了抑制 投机型需求、控制投资型需求的政策，住房需求由过热转为正常，住房价格趋于稳定，空置商品房减少。2005年全省商品房销售面积1364.7万平方米，增长14.8%，增幅回落25.3个百 分点。其中，商品住宅 1178.8万平方米，占86.4% ;商业营业 用房143.5万平方米，占10.5% ;办公楼20万平方米，占1.5% ； 其它商品房22.4万平方米，占1.6%。商品房销售额 212.8亿 元，增长18.5%，增幅回落31.3个百分点。商品房销售额占全 社会商品零售总额的 8.7%。商品房平均售价为1559元/平方

20、米， 上升3.2%，其中，商品住宅均价为1352元/平方米，上升8.3%。 长沙市城区商品房均价3030元/平方米，上升10.7%，其中，商品住宅均价为2539元/平方米，上升6.2%。全省商品房空置 面积204.9万平方米，减少3.4%，其中商品住宅123.7万平方 米，占60.4% ;商业营业用房 64.7万平方米，占31.6% ;办公 楼3.8万平方米，占1.9% ;其它商品房12.7万平方米，占6.1%。综上所述，2005年湖南省房地产市场供求基本平衡，结构合理调整，住房价格保持稳定，空置商品房面积减少，宏观调 控作用显现，房地产市场运行总体健康。但是也存在值得关注 的问题：一、是房地

21、产开发投资分布不均。长沙市完成房地产开发投资255.9亿元，增长45.8%，增幅比上年提高 2.6个百分点， 投资规模占全省的比重 57.2%，比上年提高4.8个百分点。而 张家界市、怀化市、湘西自治州三个地方的房地产开发投资占 全省比重不足5%。一方面投资向热点地区集中，另一方面一些地方投资陷入低迷。二、是局部地区商品房供不应求。一些地方商品房竣工面 积出现负增长，甚至小于销售面积，出现供不应求的现象，住 房价格虽然不高，但是上涨幅度较大。全省商品房竣工面积增 速低于销售面积增速10.6个百分点，如果持续下去，则会出现 有效供应不足，住房价格上涨的压力增大。三、是商业营业用房空置面积较多。全

22、省商品住宅、办公楼的空置面积下降，而商业营业用房空置64.7万平方米，增长20.7%，其中空置一年至三年的 35.7万平方米，增长 64%。四、是房地产信贷质量下滑。由于购房贷款增长缓慢，个 人住房贷款违约的客户增加，房地产贷款不良率有所上升，全 省房地产信贷质量出现下滑的迹象。2006年是实施“ 一五”规划的开局之年，湖南省房地产市 场面临较好的宏观环境，蕴藏较大的发展潜力。首先，全省经 济社会将保持较快的发展势头，城乡居民收入稳定增加，城镇 化加速推进，住房消费需求将继续增长。其次，国家宏观调控 政策措施对湖南省房地产市场已经产生了积极的作用，为房地 产市场持续健康发展奠定了坚实的基础，随

23、着拓宽消费领域和 改善消费环境的政策实施，政策环境将更加宽松、更加规范。 另外，“加快建设资源节约型、环境友好型社会”的战略为房地产 业的可持续发展创造了机遇，推行建筑“四节（节能、节水、节材、节地），大力发展“节能省地型住宅”，将带来房地产业增长方式的根本转变。同时，也应当看到存在土地供应从紧、信贷政策调整、市场供应放缓等不利因素。 总体上2006年面临的形势 有利因素居多，要认真分析房地产市场形势，趋利避害，改善 房地产市场宏观调控，保持房地产市场快速发展，提高居民住 房水平，进一步拉动投资，扩大消费，促进经济增长。3、岳阳市房地产开发市场状况岳阳房地产开发投资近几年呈现良好发展势头。20

24、05年全年房屋竣工面积104.16万平方米，增长11.6% ;商品房销售面 积93.07万平方米，增长 29.6%，商品房销售额10.01亿元， 增长42.6%。全市房地产业完成增加值19.39亿元，增长6.6%。房地产开发企业的现状a、房地产开发企业队伍不断壮大。各级加大经济快速协调 发展的力度，给房地产业的快速、持续发展注入了新的活力， 带来了良好的契机，特别是岳阳独特的区位优势、较好的投资 环境、优惠的政策，吸引了大批房地产开发商来岳投资兴业。2004年全市房地产已注册登记的开发企业100多家，房地产开发人员达3000余人，是岳阳房地产开发史上的鼎盛时期。b、房地产企业实力越来越雄厚。从

25、有关统计数据看表现在三方面：其一，目前有开发项目的88家房产企业，实收资本已达10.2亿元，500 800万元的39家，1000 2000万元的22 家，3000 5000万元的4家，2亿元以上的有泰和集团1家；其二，全市房地产资产总计达 34.33亿元，1亿元以上的有华厦 菀、恒泰、汇泽、泰和、新长江等 7家企业；其三，资金总量 大于开发投资总量，增长速度高于开发投资，全年到位资金14.12亿元，同比增长44.1%，高出上年26个百分点，其中自 筹资金4.95亿元，国内贷款 3.71亿元，其他资金 2.94亿元， 并有外商投资0.2亿元，可见，房地产企业实力在不断加强扩充。c、房地产企业渗透

26、各县市。当前房地产已成为新一轮经济 增长点，在县（市）、区经济发展中的支柱产业地位初露端倪。房地产开发投资新特点改革开放以来，岳阳房地产得到了长足的发展，对推动全市 经济快速发展有着不可替代作用。a、房地产开发的投资额越来越大，市场越做越活。有效启 动房地产市场，保持房地产业健康发展，是岳阳市经济结构调 整的一大举措。几年来，第一，弓I进项目越来越大。先后引进 汇泽公司汇泽商业文化广场，九源公司引进深圳投资的岳阳唯 一的五金家电超市（在建），华景引进的香港启业纺织有限公司 投资的中华时代广场，现代房地产引进的世界风情购物中心以 及湘阴引进的浙江中设集团的中国商贸城等项目，投资额都在1亿元以上；

27、第二，房屋设计层次越来越高。为全面提高住宅小 区的建设和管理水平，改善城市居民的居住环境，岳阳市委市 政府坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则， 房地产开发出现了规模大、品位高、起步优的良好局面，目前光宏商业广场，汇泽商业文化广场，南湖商业广场等24个628层在建项目正在紧锣密鼓施工之中，施工面积在10万平方米以上的有启明星花园，金辉小区，香州名都，新天地，景湖 湾等7个项目，最大的富兴康城施工面积达14万平方米；第三，建设项目越来越多，许多外地商家，看准了岳阳优惠的投资环 境，宽松的投资环境和独特的地理位置。b、商品房销售越来越旺，空置面积减少。自1993年商品房销售出现第一

28、次高峰后，连续几年在低谷徘徊，1998年出现第二次高峰，2005年又再次超历史，全年商品房销售面积达 93.07万平方米，商品房销售额达10.01亿元。2006年1至5月，全市商品房销售面积出现了大幅上升，增速达 87.8%，其 中住宅销售面积25.5万平方米。受商品房销售大幅上升的影响， 岳阳市空置房减少。1至5月，商品房空置面积下降 84.6%，其 中住宅下降72.7%。商品房销售面积上升，空置面积明显下降， 岳阳市房地产市场供求处于良性状态。c、房地产开发结构向着市场要求不断调整。随着市场经 济的进一步搞活，房地产开发自身进入渐进调整与发展阶段， 施工面积、商品房销售结构发生明显变化。从

29、施工面积看，住 宅施工面积虽逐年增加，所占比重却逐年递减，商业营业用房 施工面积所占比重却成正比，逐年攀升；其次从房屋销售情况 看，同样是商业用房销售比重逐年上升，住宅销售比重逐年下 降。d、房地产市场价格持续走高。2006年5月份，岳阳市房屋销售价格指数同比上涨了2.5%，其中商品房价格指数上涨了2.9%，。住宅价格指数同比上涨3.3%，其中普遍高层住宅涨幅最大为4.9%，如位于一般地段定向开发的晚报社普遍高层住宅， 去年同期1300元/平方米，今年5月售价为1400元/平方米， 同比提价7.7% ;其次是普遍多层住宅上涨3.4%，如香洲名都售价1629元/平方米，同比提价5%。非住宅价格指

30、数同比上涨 0.9%，其中商业用房价格指数上涨1.1%，如森煌公司位于求索东路的商业用房去年同期 2200元/平方米，今年提价3.1%。二 手房价格指数上涨了 1.4%,涨幅最大的集中在一、二级地段，如 属繁华地段的五里牌某小区二手房去年同期1078元/平方米，今年提价2%。（三）项目SWT（分析优势：岳阳市旅游中心与现代城市商圈、人流结点的完美结合， 具备打造岳阳商业中心的先天条件和发展基础。区位交通便利、配套设施完善、人气旺盛，发展前景优良。项目临的南湖大道、游乐园商业氛围浓厚，但多而杂，业 态结构较低，为整合资源，建设高品位市场提供了巨大的空间。项目整体规划合理，设计理念先进，科学的客流

31、导入系统， 让客人轻松进入商区的每一个角落，使每一间商铺都是黄金旺铺。空中景观会所、休闲平台、临街观光梯等独特设计，演绎 现代时尚主义，享受至尊绚丽多彩的都市休闲生活，保证了商 业空间利用率，提升住宅的物业价值。项目周边的地区集中了大量市民群体，且毗邻南湖广场， 是人流、物流、信息流的集散地，利于项目开发。地块所处位置认同度好，对地块价值有共识，有于推广。 劣势：项目建设地并不是岳阳商业核心，商业氛围还未形成，而 项目建设缺少相应的规模优势。项目地块旧城区域范围大，形象不隹。项目规划为岳阳新型旅游商业区，要完成与之相匹配的配 套难度较大。机会：岳阳房地产市场即将进入快速增长期，项目发展存在良好

32、的机会。岳阳住宅市场处于结构性短缺阶段，新产品、新理念对市 场冲击大。岳阳市作为湘北中心城市，湖南省“一点一线”发展的起点， 城市化进程进一步加快，商业零售业发展势头强劲，沿洞庭湖 南湖风景区旅游商圈正在形成，给项目发展创造机会。项目区相对老城区具有更好的环境的规划，竞争力强，能 够吸引客户前来购房。威胁：周边城区开发建设空间大，随着物业供给量增大，竞争相 对激烈。大中户型、商业铺面同质性较强，市场吸纳量有限，消化 速度慢，项目加入市场竞争时间较晚，必须创新设计、创新经 营才能赢得市场。三、项目选址及建设条件建址现状根据岳阳市城市建设总体规划，项目建设区域位于岳阳市 中心城区，东临南湖大道，西

33、面是岳阳乐园内院，南面是南湖 大厦，北面是30层规划拟建建筑。场址总占地面积3166.9平方米。项目周边环境优美，且交通便捷，水、电、通信等基础设 施接用方便，适宜项目工程的建设。工程地质及地震1、工程地质勘察区上层为第四系全新统，残坡积和部分淤积的土层， 厚度不一，一般厚 3.85.6米，局部表层有少量人工填土，系 居民建房后整平地面的残留物。下伏基层为元古界冷家溪群(Ptin )的浅变质岩系。建设场地原始地貌类型为侵蚀丘陵区的冲沟部位。场地现有地形较为平坦，西部略高于东部场地内基底为下元古界前震荡系冷家溪群崔坳组泥质粉砂 质板岩，薄层状为主。上层覆盖地层为第四系全新统地层。上 部第一层为杂

34、土层厚约3.8-5.6米，结构疏松，不均匀，不能作为天然地基使用。第二层为粉质粘土层厚约0.4-3.7米，强度中等，工程性能分布不均匀，承重力一般，不宜作为建筑物基础 的持力层。第三层为强风化板岩厚约0.5-2.0米，下为中等风化板岩厚约，强风化板岩强度高，工程性能好承载力大，是建筑物基础 较好的持力层，场地范围内没有区域断层穿过，在控制深度范围 内不存在液化、土洞等不良地质作用，工程地质条件较好，地 基承载力粉质粘土层为2250kpa，强风化板岩为430kpa，地面标高平均为33.1米(黄海高程系)。2、水文地质勘察区第四系土层透水性弱，基岩裂隙水和第四系孔隙水 都比较贫乏。根据占探了解，土

35、层中上层滞水的埋深大于1.2 -3.0米，水量不丰，主要受大气降水和湖水升降的影响而变化。 对照类似区地资料，地下水具弱碱性，主要为B603-Mg型水。3、地震根据国家质量技术监督局2001年2月发布的中国地震动参数区划图(GB18306-2001 )查得：项目地地震动峰值加速 度为0.1g，地震动反应谱特性周期为0.35S，对应地震烈度为H度。场地平均等效剪切波速为 258 （m/s），场地属中硬场地土， 地层覆盖层厚度为 20m，是可进行本工程建设的一般性场地。 该地原系湖南省地震活动相对活跃地区，项目应按规定做好构 造抗震设防。自然条件项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明。其

36、特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑热期长，严寒期短，无霜期 长，光照充足，热能充裕。气象条件年平均气温16.9 C最冷月（1月）平均气温4.6 C最热月（7月）平均气温29.2 C最冷月极端最低气温-11.8 C最热月极端最高气温39.9 C年无霜期256-278 天年降雨量829-2336mm年主导风向NNE（夏季为S)377m3/s（1975 年 10 月 5 日）57900m3/s（1931 年 7 月 309400m3/s（1951 年-198035.94m（1998 年 8 月 2017.27m（1960 年 2 月 16 日）33.2 C6.9 C水文特征流量最小流量最大流量日）年平均

37、流量年）水位（吴淞水位）最高水位日）最低水位水温最咼水温冬季平均水温交通运输条件岳阳市的交通特点是地处一江（长江）、一湖（洞庭湖）三线（京广铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交 通十分便利。是湖南唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市。 以洞庭湖为中心，水路可通江达海，长江黄金水道上的城陵矶港是长江八大良港之一，是目前湖南唯一能办理外轮直 航业务的港口。有京广铁路、京珠高速和 107国道为陆路大动脉。 项目地地处长沙黄花机场和武汉天河机场之间，两个小 时的车程均能到达，方便商务往来。四、建设方案总体规划方案1、指导思想建筑设计应以

38、人为本，创造一个方便、安全、舒适、和谐 的商业、休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性、经济性、 时代性、超前性。2、规划设计原则坚持建筑功能、建筑美学、空间组合、城市美学均满足城 市规划要求和建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。3、项目定位以商业为主、住宅为辅，突出特色、创立品牌，合理计算、 择优定案，节约成本、提高效率。 建设规模与建设内容本项目开发地块总用地面积 3166.9平方米，占地面积1754 平方米，总建筑面积 32000平方米，其中地下层面积为 2265 平方米，各功能区建设规模见表4 -1。表4-1建设规模表主体工程建筑面积地下层面积合计（m2）(29735m 2)(226

39、5m 2)32000商业铺面面积（m2）住宅面积空中会所车库5100 (m2)226(5(2)1980 (m2)70 （车位）楼层功能：地下层为地下车库和设备及辅助用房等。一层至三层裙楼为临街商铺，以南湖大道为依托，发挥风景旅游区地理优势；作为大面积商场。四层至二十七层为住宅部分住宅楼面积初定为三种户型： 小户型面积（50 70平方米）、 中户型面积（80 120平方米）、大户型面积（130 180平方 米）（具体的面积待设计结构安排）二十八层至三十层为空中会所（三）基础及结构1、工程概况拟建的项目，位于岳阳市南湖大道，本工程地下层为停车 场等公共用房，裙楼为商业建筑，主楼为住宅楼。根据国家质

40、量技术监督局发布的中国地震动参数区划图(GB18306-2001 )，查得该地区地震动峰值加速为0.1g,地震动反应谱性周期为 0.35s,场地地震基本烈度为 VII度。框支层框 架的抗震等级为二级，抗震墙的抗震等级为二级，建筑物的安 全等级为二级，结构设计使用年限为50年。2、设计依据本工程设计依据建筑、给排水、电气等专业提供的有关图纸及资料；有关规范规程建筑结构荷载规范(GB50009-2001 )；混凝土结构设计规范(GB50010-2002 )；建筑地基基础设计规范(GB50007-2001 )；建筑抗震设计规范(GB50011-2001 )；砌体结构设计规范(GB50003-2001

41、 )；建筑桩基技术规范(JGJ94-94)；建筑地基处理技术规范(JGJ79-91)；设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程(JGJ/T13-94)荷载取值a、恒荷载标准值恒荷载标准值均按实计取。楼面装修及粉刷取1.5KN/m 2b、活荷载标准值 TOC o 1-5 h z 商场及商场楼梯3.5KN/m2住宅及办公楼2.0KN/m2卫生间2.5KN/m2挑出阳台及走廊2.5KN/m2上人屋面2.0KN/m2屋面花园3.0KN/m2不上人屋面0.5KN/m 2c、 风荷载基本风压值W0=0.40KN/m 2d、 基本雪压值S0=0.4KN/m 23、结构选型本工程框支剪力墙结构体系。4、基础设

42、计本工程暂定采用大孔径人工挖孔灌注桩，一柱一桩。为保 证基础设计的准确合理性，要求建设方在设计方进行施工图设 计之前，提供施工图设计阶段的工程地质勘察报告。5、结构防火本建筑耐火等级为一级，建筑构件的燃烧性能和耐火极限情况如下：框架柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为45mm，耐火极限大于3.0h。梁：所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为25mm，耐火极限为2.0h。楼板保护层厚度为 20mm，耐火极限大于1.5h。屋面采用现浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为20mm，耐火极限大于1.5h。非承重墙采用混凝土小型砌块或粘土空心砖，厚度为240、190，耐火极限大于 2.0h。以上所选用材料均为不燃烧

43、体，均满足民用建筑设计防 火规范（GBJ16-87 ）的要求。（四）公用辅助工程1、给排水编制依据室外给水设计规范 GBJ13-86（1997年版）；室外排水设计规范 GBJ14-87（1997年版）;建筑给排水设计规范GBJ15-88 （2001年版）；建筑设计防火规范GBJ16-87 （2001年版）;污水综合排放标准GB8978-1996 ；建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90。编制范围本项目室外、室内给排水及消防。给水（生活给水及消防用水）水源本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管 网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。用水量生活给水：住宅按 300 L/人d计，用

44、水量240吨/天，时 变化系数K取2.5 ,商业商务按5 L/人计，用水量7.5吨/天, 时变化系数K取2.0。冲洗道路、场地用水按 10L/m 2.d计。用水量10吨/天绿化用水按2L/m2.d计。用水量2吨/天未预见用水量按总用水量的15%计。则生活用水量为 298吨/天。消防给水：室外消防用水量30L/S ;室内消防用水量40L/S , 火灾延续时间按3小时计，自动喷水灭火系统 30L/S ,火灾延续 时间按1小时计。生活给水系统根据本建筑的高度、布局，从节能考虑，本项目为多层建筑，1-5层给水靠市政管网直接供水能满足项目需求。6-15层由屋顶水箱经管道减压后供给。17-30层由地下层水

45、泵加压抽升至 50m3屋顶水箱供给。排水系统采用雨污分流制的设计原则雨水采用重力流直接排入城市排水管网污水主要为生活污水，通过设置地埋式二级生化处理装置 排入城市下水道管网。2、供配电依据国家有关电气设计相关规范、规定。项目单位对本工程的有关要求。用电负荷的确定本项目属一类高层民用建筑。用电负荷主要以应急照明、 普通照明、电器设备和消防设备等。根据目前的用电水平和国 家有关标准，其用电设施按商业营业用房50W/m 2、住宅40W/m 2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数 等因数，估算本项目用电总负荷为1300KW。变配电间本项目的供电电源从城市电网接入，应采用10KV高压双回进线

46、电缆埋地引至变电间，高压开关柜采用KYN28A-12 （ Z）铠装移开式交流金属封闭开关设备，出线采用放射式向两台 SCB98-800干式变压器供电。电能计量实行高供高计，低压按 动力、生活、商业分类量，并做好防水防潮。保安接地与防雷接地本项目低压侧工作接地采用TN-C-S系统，接地包括变电所的接地，弱电系统的工作接地，建筑物防雷接地等采用联合接 地，接地电阻W 1欧姆。由于本项目为商住建筑物，在防雷方面属一类保护建筑， 工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷器，各个 部位采取均压措施，并在变电所的低压侧引至重要负荷设备的 回路内装设浪涌吸装置。3、弱电通信本项目位于南湖大道，为城市的

47、中心地带，城区通信主干 线贯穿项目地，完全满足项目的需要。住宅、办公和公用通信 设施及宽带网的接入，由当地电信部门实施解决。五、节能、环保、消防、劳动安全节能节水措施1、节能项目建成后，用电范围主要是照明、办公设备、空调等， 为了减少能耗，采取以下措施：供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供电 设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。采取低压电容器补偿，减少无功损耗。在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上，采 用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。如采用节能型筒 灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。加强用电管理，减少能耗。本项目建筑物的设计中，充分考虑

48、利用自然通风和采光， 以减少不必要的电能消耗，同时也有利于居民、商业营业人员、宾客和场内其他人员的身心健康。2、节水采取节水型设备设施，降低水资源消耗。加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏环境保护1、依据污水综合排放标准 GB8978-1996 ；城市区域环境噪声标准GB3096-93 ；大气污染物综合排放标准GB16297-90 ；建筑施工厂界噪声限值 GB12523-93 ；地下水环境质量标准 GB/T14848-93 ；地表水环境质量标准GB3838-2002。2、污染源与污染物本项目主要污染源与污染物是施工过程中运输车辆将产生 不同程度的粉尘、噪音以及项目运营时产生的生活垃圾、生活

49、污水、场地冲洗废水等，拟建项目无工业污染和化学污染。3、环保措施粉尘本项目粉尘的形成是在工程建设期间。按环保标准和规定 通过洒水降尘和喷洒抑尘药剂等措施，把粉尘控制在每立方米 空气含量不超过10毫克，控制粉尘对周围环境的污染。噪音建设期内机械及运输车辆产生的噪音，通过建筑机械设备 选用和避免深夜作业（一般不超过晚上十点）来进行控制。废水生活废水和机房油污水，采取雨污分流和污废水经相应处 理后实施达标排放。其他废弃物生活垃圾。区域内设置垃圾站，生活垃圾和一般包装废 弃物由专职人员清扫并送至垃圾站，再由环卫清洁车每天运往 垃圾处理场实行垃圾无害化、资源化、减量化的“三化”处理。项目建成后，积极搞好

50、区域绿化，创造良好的卫生环境， 减少噪声和粉尘污染。消防1、设计依据和原则依据建筑设计防火规范GBJ16-87 （修订本）建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90原则消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。本项目在同一时间内按一处着火点考虑。2、消防措施区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间 距按照当地消防部门的要求布防。平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷，地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。设计时留出消防通道出口。施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得

51、擅自 更改施工图。项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设 置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。注意火警预防，将本项目平面布置图交予岳阳市消防支 队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队 到街区来进行灭火示范。3、消防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火 灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。4、消防器材本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。5、消防外协消防外协由开发商或物管与岳阳市消防支队协商解决。劳动安全卫生为了严防火灾发生，除采取消防措施外必须加强消防安 全教育。为确保人身安全，各住户、门店、商场对所有配电设备、 用电

52、设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并设 置必要的工作接地系统。加强设备选型，合理布置噪声源，努力降低噪声对环境 的影响。合理安排功能分区和安全疏散通道，满足防护安全距离 要求，从规划上防止各类事故。充分利用空坪隙地进行场地绿化，创造一个优美舒适的环境。按规定搞好抗震设防和防雷减灾设计。六、项目管理建设工期本项目从前期工作开始至项目竣工运营，其项目实施期自2005年11月至2007年9月。项目建设工程从 2005年11月开展前期工作，到2006年3 月破土动工，2006年9月完成裙楼封顶，并展开销售宣传和预 售。项目2007年3月主楼封顶并开始现房销售，到2007年9月大楼整体竣工验

53、收。工程招投标招标范围本项目建设的勘察、设计、施工、监理及主要设备、构件 等原材料采购均为招标范围。招标组织形式对勘察、设计、施工、监理及主要设备材料采购等各项招 标活动均按国家有关规定米用委托具有相应资质等级的招标代 理公司负责招标。招标方式按以上招标范围的项目，一律采用公开招标。招标公告发布根据国家招标法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公 开招标信息。七、投资估算与资金筹措投资估算编制范围与依据1、编制范围本项目的投资估算范围包括：土地征用拆迁，前期工程、 基础设施建设、建筑安装工程、公共设施配套、管理费用、财 务费用、销售费用以及不可预见费用等。2、编制依据国家及有关部委关于建设项目投

54、资估算编制要求。土建工程费用依据岳阳市造价办公室提供单位工程造价 估算标准。土建工程费用依据湖南省建委1999年颁布的单位投资估算表进行估算建设单位管理费、勘测设计费及其它费按国家计委、建 设部、湖南省建委等有关文件计算。投资估算与资金筹措1、工程概况本项目总用地面积 3166.90平方米，总建筑规模 32000平 方米。建筑物基底面积1754.00平方米，道路面积400平方米， 绿化面积1000平方米。2、投资估算与资金筹措经估算，本项目总投资为5120万元，其中建筑安装工程费用2880万元，基础设施建设费用100万元，土地费用 957万序号项目数量金额（万元）百分比（%）备注1土地费用31

55、66.9m 2957.0018.72建筑安装工程费用32000 m 22880.0056.253前期工程费用262.005.124基础设施建设费100.001.955公共设施配套建设160.003.126费管理费用160.003.127财务费用231.004.51贷款2000万元8销售费用190.003.719不可预见费用180.003.5210总投资5120.00100元，财务费用231万元，前期工程费用 262万元，公共设施配 套建设费用160万元，管理费用160万元，销售费用190万元， 不可预见费用180万元。详见投资估算表表7-1投资估算表本项目需资金5120万元，融资方案为：自有资

56、金2182万元，占42.62% ；预售收入938万元，占18.32% ；申请银行贷款 2000万元，占39.06%。八、财务分析与经济评价销售分析本项目全部按销售考虑。地下层按均价2000元/平方米销售，群楼按均价4500元/平方米销售，高尚住宅按均价2500元 /平方米销售，空中会所按均价5000元/平方米销售，累计销售额9401.75万元。详见下表。表8-1销售收入估算表单位：万元序号项目名称单位单价（元/平方米）销售量金额1销售收入万元9401.751.1地下层M22000.002265.00453.001.2群楼M24500.005100.002295.001.3高尚住宅M22500.

57、0022655.005663.751.4空中会所M25000.001980.00990.00成本分析1、开发成本房地产开发成本主要包括开发建设成本、财务费用、销售 及管理费用、不可预见费用。项目总开发成本（不含税金）为 5120万元。序号项目金额税率税额1销售收入9401.752销售税金及附加517.102.1营业税5%470.092.2城市维护建设税7% （营业税）32.912.3教育费附加3% （营业税）14.10利润估算及分析1、营业税金及附加表8-2销售税金及附加估算表单位：万元经估算，销售税金及附加为517.10万元。所得税前利润估算及分析：开发商利润=销售收入-开发总成本-销售税金

58、及附加=9401.75 万元-5120 万元-517.10 万元=3764.65 万元开发商成本利润率=（开发商利润+总开发成本）x 100%=（3764.65 万元 +5120 万元）X100%=73.53%销售利润率=（开发商利润+销售收入）x 100%=（3764.65 万元 +9401.75 万元）=40.04%所得税后利润估算及分析：所得税额=开发商利润X 33%=3764.65 万元 X33%=1242.33 万元所得税后利润=开发商利润-所得税额=3764.65 万元-1242.33 万元=2522.32 万元所得税后开发利润率=（所得税后利J润+总F发成本）XI00%=（252

59、2.32 万元 +5120 万元）X100%=49.26%所得税后销售利润率=（所得税后利利润T售收入）XI00%=（2522.32 万元 +9401.75 万元）X100% =26.83%本项目开发利润率为 73.53%，销售利润率为 40.04% ;所 得税后开发利润率为 49.26%，所得税后销售利润率为 26.83%。 具有较强的盈利能力和较高的经营收入盈利水平。2、贷款偿还能力分析本项目贷款2000万元，主要用于建安成本。根据以上分析， 项目实施后可实现所得税后利润 2522.32万元，有足够的贷款 偿还能力。不确定性分析1、保本销售量分析固定成本包括土地费用 957万元、前期工程费

60、用262万元、 基础设施建设费100万元、建筑安装工程费2880万元、公共设 施配套建设费160万元、财务费用231万元、不可预见费用180 万元，累计固定成本为 4770万元。变动成本包括管理费用160万元、销售费用190万元，累计变动成本为350万元。根据盈亏平衡公式BEP=（固定成本）+ （销售收入-变动成本-销售税金及附加）X100%=4770 万元+ 9401.75 万元-350 万元-517.10 万元）X100% =55.89%即项目只要实现55.89%的销售量就能保本，项目具有较强 的抗风险能力。2、风险分析表8- 7风险分析表项目销售收入（万兀）成本及税金（万兀）所得税（万兀