建工佳苑项目营销推广方案

1、建工佳苑项目营销推广方案建工佳苑项目营销推广方案一、楼市分析1、楼市总述经过对平顶山楼市近一周的纵观和深度的调查,我们发现平顶 山当前的楼市还处在市场开发的成长阶段，市场整体操作和运作还 不够成熟，还存在很多不规范地方。可是当前市场开发速度和水平 上升比较快。整体市场发展前景比较大，首先消费水平和收入都会 提高,其次住宅的高需求量，经过对部分消费者的走访发现很多人存 有购房意向,而且比例还非常高。两年后的平顶山的楼市将迎来比 较火热的开发局面。2、楼市开发特点房地产开发市场逐步成熟经过进一周的调查，我们感受最深的是平顶山的楼市与1年前相 比已经有了很大的提高,市场开发理念、产品设计水平都有了很

2、大 的提高。以前开发商开发的理念比较落后，对住宅的理解比较简单, 对住宅的理解比较窄，还停留在单一的生活上;一些开发商虽然已经 比较关注住宅的户型、建筑风格、社区配套、景观设计，只是运用 面比较窄。而一些现在正在开发的项目，开始从社区规模、产品户 型设计、景观规划、营销包装及市场推广等方面下大力气,开发理 念正逐步走向成熟，特别是外地开发公司、营销公司进入，更加快平 顶山房地产快速发展。开发区域比较集中纵观平顶山当前楼市开发能够说比较集中，大多分布在市中心比 较繁华的地段,而出在城郊开发的地段还是市场空白点，这与当地的 城市发展建设和大消费需求有直接的关系，据我们预测平顶山的楼 市开发近两年还

3、是主要集中在市中地点，可是随着城市框架的拉大 和西进东扩的整体发展规划，将来的房地产市场将会集中在西区。没有形成楼盘核心楼盘的核心竞争力是项目站稳市场，取胜市场关键因素，特别是 在市场比较的激烈的情况下。而现在很多项目还是依靠地段优势 推动销售。是的地段好坏过去曾经作为成功与否定律，虽然现在地 段项目开发上依然起着相当重要的作用，但已经不是决定性的作用; 特别对住宅而言消费者对住宅的要求已经从单一位置好、外配套 全、交通便利向更高标准迈进。开发市场与销售市场不规范从现在楼市上已经上马的项目看，市场存在较大的跟风现象,如: 户型上都集中开发错层、跃层;同时市场存在项目开发的非理性化, 如:高层住

4、宅大量开发;另外销售市场不规范,销售策略没有引起开 发商的重视,如:销售部的建设、销售渠道的建立、宣传策略的应用 等，当然这与市场的初级阶段有很大关系，需要逐渐发展和成熟。销售手段比较单一经过调查发现当前平顶山的楼市的销售市场，还没有进入真正 的市场阶段，对项目的前期策划、项目品牌营销、整体推广等方面 没有引起足够的重视。单位自建和联建项目占有一定比例虽然国家已经明文规定取消集资房、自建房实行货币购房，但 经过调查发现平顶山，当前集资房和联建17.炕拐加幸欢u壤一 莩醪酵臣颇壳罢 诳12.屎土 厂与坎幌掠？个，其中以公安局 开发建设的平安佳苑开发规模最大。3、楼市供需特点市场供给特点住宅类型当

5、前楼市上供给的住宅主要有三类:一、高档住宅（以高层住宅为 主）;二、普通住宅（多层为主）;三、经济适用房（多层为主）。虽然有 三类住宅 项目可是在市场占有的比例有较大的区别，其中以多层 住宅占有的比例较大、高层次之、经济适用占有的比例相对较 小。当然这与当地市场需求特点不同和政府政策有关。就市场规 律而言普通消费市场还是市场需求的主力军。据统计现在高层住 宅在市场上旧项目而言占40%左右，就供给量而言也超过一半，这说 明供给市场存在不平衡性,供给市场有待调整。户型特点就供给的户型而言当前市场供给的户型，主要以二室（80-110平 方米）、三室（130160平方米）、同时还有一定量的四室和复式，

6、户 型设计为平层、错层、跃层、复式，其中平层、错层、跃层占有较 大的比例,特别是错层比较多。从销售情况看，市场销售比较快以及供不应求的户型以80 100 平方米左右的二室和120 130平方米左右的三室二厅，户型特点 以错层和跃层相对比较热。根据调查发现这几个方面的原因：1、 供给因素起决定作用;2、当前在楼市比较流行错层和跃层;3、消费 者非理性购房心理;4、没有更新的户型来吸引客户。价格特点项目的价格特点与项目的供给类型紧密的结合在一起，当前的价 格主要有三个阶段:第一阶段高层住宅的整体均价在1800 -2300 元/平方米左右，各个项目根据项目位置的不同定价有一定的差距， 可是有些楼盘的

7、单个项目均价在1500元/平方米左右;第二阶段:普 通多层住宅的整体？墼?100价左右，其中最低的均价是860元/平 方米，最高均价是1400元/平方米;第三阶段:经济适用房的整体均价 在800元/平方米。就当前的市场价格定位情况看一些的项目的销 售定价存在许多不合理的地方,如:没有充分考虑道楼层定价系数、 景观系数、采光系数、通风系数、地理位置系数、楼盘附加值系 数等，使一些定价没有科学依据,而是靠感觉和主观意愿进行定价。受市场的不断发展、土地挂牌拍卖使土地价格上升、建材涨 价，今后房地产销售价格将会稳步上升,这同时也是房地产的市场发 展规律，就房地产的市场形成周期而言像抛物线,而当前楼市正

8、处在 启始的低断，因此会不断上升，价格路走高,至于价格上升的高低要 根据短期内的市场供求状况和销售状况来决定。需求特点项目需求从对购房客户的调查情况看，购房客户对住房的当前要求还不 是太高，对项目比较关注因素主要有:地理位置、价格、户型和一些 相关的社区配套，对居住生活理念、社区文化、住宅的健康和景观 设计的要求相对比较低，可是随着人们生活质量的提高对住宅的要 求将越来越高，据我们估计在2年以后，购房客户住宅的要求将会有 很大的改变。这就要求开发商要看到未来的客户购房需求,提前开 发出客户需要的住宅，站在市场的前列。户型选择从市场供给户型情况和消费者需求的户型来讲，市场供给和 市 场需求有一定的偏差，主要表现在户型的面积设计，很多户型面积设 计比较大，从而提高了房子的总房款，使一些客户望而却步,据统计 当前户型存在普遍面积片大的不利因素,而一些户型面积相对比较 小的户型比较热销,而且出现供不应求的局面，能够看出小户型在市 场将占有较大的需求量，也将是客户首选。价格要求经过对一些购房客户的走访和调查，很多客户反映销售价格过 高，当然能够说是卖方和买方不一心，可是也反映一些客户的对价格 要求。我们套用公司进行计算每人年收入