重庆某公司计划书（技术标）

1、谨呈： 提交：重庆（项目）市调及定位计划书计 划 书 电话：传真：E-mail:我们深感感荣幸有有机会谨谨呈本计计划书予予贵方，目的是是期望能能藉此机机会让贵贵方认识识我们对对本项目目进行研研究的目目标、内内容、方方法、时时间和一一般程序序，以此此作为双双方讨论论议题的的起点，并有助助于深入入评估双双方合作作的形式式。本计划书书分为以以下几个个部分：目 录第一部分分 工作目目标 003第二部分分 工作内内容及方方法 004第三部分分 工作流流程 199第四部分分 工作时时间 220第五部分分 报告内内容和格格式 221第六部分分 项目组组结构 222第一部分分 工工作目标标本项目地地块位于于重

2、庆旁，贵公司司希望我我司提供供项目市市场调研研、定位分分析及经经济可行行性分析析服务，解决本本案住宅宅、商业业如何合合理定位位及项目目经济效效益分析析等问题题。我司司拟以市市场调研研为手段段，收集集基础数数据，在在深入分分析重庆庆及项目目周边市市场的基基础上，给出项项目合理理定位建建议，并并进行科科学经济济分析：1、通过过对宏观观市场环环境的研研究，把把握重庆庆市及项项目片区区房地产产市场的的市场特特点和发发展趋势势；2、分析析项目地地块优劣劣势，提提出项目目发展风风险规避避建议； 3、通过消消费者研研究，描描述各细细分市场场特征,确定本本项目目目标客户户群及营营销主题题； 4、分析消消费者需

3、需求特点点及项目目地块性性质，给给出本项项目产品品（建筑筑）定位位建议；5、通过过对竞争争产品的的研究，分析产产品特点点，寻求求本项目目独特营营销思路路。6、通过过对本项项目的合合理定位位建议，结合甲甲方提供供之真实实的项目目相关费费用，进进行科学学的财务务测算及及经济分分析。第二部分分 工工作内容容及方法法一、定位位研究方方面1、重庆庆房地产产市场环环境研究究1-1、研究目目的：分分析重庆庆经济发发展状况况，以及及房地产产业发展展现状与与趋势，为项目目前期定定位提供供宏观市市场依据据。定位研究1-2、研究内内容：1-2-1、宏宏观经济济运行状状况国内生产产总值及及三次产产业结构构当地固定定资

4、产投投资及房房地产投投资开发发比重当地社会会消费品品零售总总额/居居民消费费价格指指数/房房地产价价格指数数1-2-2、重重庆房地地产市场场供求概概况当地房地地产市场场发展状状况描述述当地房地地产市场场供求现现状分析析房地产市市场未来来供求趋趋势预测测1-2-3、国国家及地地方政府府与房地地产相关关的政策策法规对各类物物业开发发和流通通的政策策法规国家金融融政策/货币政政策/利利率/房房地产按按揭政策策等政府关于于商品房房在金融融、市政政规划等等方面的的政策法法规房地产开开发的政政策导向向1-2-4、重重庆城市市规划及及片区规规划定位研究城市规划划特点及及片区规规划地块周边边道路、交通及及市政

5、规规划地块周边边远景规规划城市基础础建设1-3、研究方方法1-3-1、实实地考察察项目地地块及周周边环境境；1-3-2、对对政府相相关部门门、商业业部门或或行业管管理机构构有关官官员进行行深度访访谈；1-3-3、收收集当地地历史文文献资料料，如统统计年鉴鉴，城市市或片区区规划图图案等；2、潜在在购房者者调查2-1、调查方方法：封封闭式结结构问卷卷入户访访问2-2、调查区区域：重重庆市（本案所所在行政政区域）2-3、样本量量：（具具体数量量根据双双方最终终确认的的计划书书实际工工作需要要另行议议定）2-4、调查对对象：2-4-1、符符合市场场调查常常规过滤滤条件2-4-2、当当前在上上述指定定区

6、域工工作或居居住1年年以上定位研究2-4-3、年年龄在220岁以上上2-4-4、个个人月收收入在220000元以上上或者家家庭年收收入4万元以以上2-4-5、未未来1-2年内内购买商商品住宅宅的可能能性较大大的2-4、调查内内容（调调查问卷卷设计提提纲，执执行前准准备问卷卷）2-4-1住宅宅内部功功能和形形式需求求住宅类型型住宅户型型空间形形式（平平面、复复式、跃跃层等）住宅户型型结构（几房几几厅几卫卫）住宅建筑筑面积功能布局局（各功功能空间间的布局局，包括括阳台、卫生间间等）2-4-2住宅宅外部及及环境需需求对项目住住宅建筑筑单体及及园林景景观规划划设计建建议建筑设计计（风格格、外墙墙颜色、

7、材料、窗户形形式、阳阳台等）园林景观观设计风风格、主主题、康康乐设计计等定位研究2-4-3 小小区配套套设施需需求社区生活活配套设设施（商商业服务务设施、体育运运动设施施、教育育设施、医疗设设施）停车位智能化设设施及水水平物业管理理及费用用2-4-4 小小区周边边环境需需求对周边环环境关注注的因素素关注因素素的重要要性评价价2-4-5 购购买决策策过程及及影响因因素购买者/决策者者/决策策模式购房决策策影响因因素及其其影响程程度2-4-6片区区及项目目认知片区评价价项目周边边环境认认知和评评价定位研究对项目开开发前景景的看法法2-4-7购买买可能性性测试置业目的的（投资资、自用用、出租租等）置

8、业首选选区域置业首选选片区购买总价价/单价价接受/首付款款额度/付款方方式2-4-8个人人及社会会经济特特征家庭结构构职业/职职务/所所处行业业收入来源源及分布布家庭支出出构成家庭耐用用品拥有有情况2-4-9生活活方式投资及理理财态度度定位研究个性和爱爱好业余时间间支配方方式2-4-10媒媒体接触触习惯3、竞争争产品与与典型楼楼盘调查查3-1、调查目目的：识识别竞争争产品的的优势、劣势，分析成成败原因因，从而而协助确确定项目目产品在在市场中中的位置置；分析析典型楼楼盘，使使项目产产品定位位有所借借鉴。3-2、调查区区域：重重庆市、项目周周边片区区；（具具体楼盘盘执行前前与甲方方确定）3-3、调

9、查对对象：中中高档住住宅项目目及商业业+住宅宅项目（已入伙伙、正在在销售、在建项项目）3-4、调查内内容及其其重点：3-4-1、开开发情况况开发商背背景、用用地规模模及周边边环境开发节奏奏3-4-2、规规划设计计特点建筑群体体的组织织方式定位研究风格特点点如何充分分利用地地块的资资源（地地形、景景观、地地段等与与周边城城市环境境的关系系）3-4-3、户户型设计计单元平面面类型（多层/高层/小高层层/超高高层，蝶蝶式/风风车型/井字型型/十字字型等）户型类型型（几房房几厅几几卫），面积及及配比，主力户户型户型特色色及创新新3-4-4、交交通组织织路网及人人车分流流的形式式停车方式式（室外外分散/

10、地下集集中/混混合式）停车场（空间感感受/行行车流线线/从停停车位到到入户的的便利性性）3-4-5、营营销策略略分析（目标市市场定位位、价格格定位策策略）3-4-6、项项目客户户的职业业构成与与行业特特点3-5、调查方方法：资资料查阅阅+实地地调查+销售人人员访谈谈4、典型型楼盘业业主座谈谈会4-1目目的：了了解已在在该区域购买楼楼盘的业业主背景景，分析析业主的的购买过过程及产产品使用用意见，优化项项目设计计。4-2业业主背景景分析（分析与与会者资资料）4-2-1个人人特征4-2-2家庭庭结构4-2-3职业业定位研究4-2-4爱好好和业余余活动方方式4-2-5所购购楼房面面积与户户型4-2-6

11、收入入情况4-3业业主座谈谈会：4-3-1场次次与配额额：二场场，（按按所购楼楼盘及户户型面积积配额）4-3-2业主主条件：符合座谈谈会人员员选择条条件区域内楼楼盘业主主年龄在在20-550岁之之间家庭购房房的主要要决策者者或参与与者4-3-3主要要座谈内内容所购楼盘盘知晓途途径选择片区区及楼盘盘的理由由当时选择择考虑的的因素对住宅区区内环境境及周边边环境的的评价对住宅的的建筑单单体及景景观规划划设计评评价定位研究对住宅配配套设施施的评价价对当前住住宅产品品的不满满意之处处对本项目目开发的的建议购房决策策因素5、商业业环境研研究5-1、研究目目的：分分析重庆庆商业结结构和发发展趋势势，了解解该

12、区域域商业发发展现状状，同时时了解商商业项目目投资者者和经营营者对商商业项目目的需求求特点，为本项项目商业业定位提提供借鉴鉴。5-2、研究内内容5-2-1、重重庆商业业发展概概况重庆商业业规划、规模和和结构特特点定位研究重庆居民民消费水水平和消消费特点点人口性质质和数量量重庆及该该区商业业发展历历程、现现状及趋趋势重庆及该该区商业业街区发发展状况况重庆及该该区主要要商业物物业分布布情况重庆及该该区未来来商业规规划及竞竞争项目目5-2-2、重重庆居民民消费水水平和消消费特点点5-2-3、重重庆人口口情况（数量、收入、年龄分分布、旅旅游人口口等）5-2-4、重重庆典型型商业设设施特点点基本情况况整

13、体商业业规划布布局商业经营营模式及及评价附属商业业设施/公共设设施数量量及分布布定位研究业种及业业态分布布情况商铺价格格及租金金5-2-5、重重庆商业业投资者者/经营营者研究究选择购买买/租赁赁商铺的的影响因因素当前商铺铺投资/经营的的收益情情况当前商铺铺购买价价格及租租金对当前商商铺评价价对重庆及及该区商业业发展判判断项目地块块物业档档次判断断项目地块块商业物物业价值值的评价价项目地块块开发商商业物业业的业种种业态判判断商铺格局局规划设设计建议议投资购买买/租赁赁经营的的可能性性5-2-6、商商圈研究究项目商圈圈辐射范范围各级商圈圈内商业业、人口口、企业业、旅游游景点分分布特征征商圈内交交通

14、通达达、道路路、市政政配套状状况定位研究商圈内主主要商业业物业特特征及经经营状况况项目地块块商业价价值评价价5-2-7、消消费者购购物习惯惯研究逛街购物物频率购物率及及单次购购买金额额月消费额额及消费费种类分分布消费流失失/流入入情况及及特征主要购物物地点及及场所选择购物物地点及及场所的的考虑因因素对本项目目的态度度本项目业业种、业业态定位位意见商圈渗透透率消费者特特征5-3、研究方方法5-3-1、采用聚聚类分析析和方差差分析为为主进行行研究5-3-2、收集政政府或行行业管理理协会关关于重庆庆商业的的相关资资料定位研究5-3-3、商业主主管部门门或重庆庆品牌商商家进行行访谈5-3-4、实地考考

15、察典型型商业设设施5-3-5、项目地地块商业业环境调调查5-3-6、商铺投投资者或或经营者者访谈5-3-7、消费者者拦截访访问二、定位位分析方方面1、前期期定位分分析的必必要性和和重要性性1-1、只有通通过对项项目定位位研究的的内容进进行整理理分析，形成明明确的定定位方案案，才能能确立项项目发展展思路。1-2、项目投投资目标标和市场场结论形形成统一一的概念念后对项项目规划划和产品品发展工工作具有有实际指指导意义义。1-3、项目前前期定位位方案是是后期的的营销策策略制定定的依据据。定位分析1-4、规划设设计师通通过对项项目前期期定位方方案的理理解可以以更准确确地把握握项目总总体规划划设计理理念和

16、具具体设计计要求，并在此此基础上上进行创创新设计计，力求求项目规规划设计计的科学学性和适适用。2、主要要内容2-1、前期定定位研究究的基本本结论2-2、目标市市场定位位2-2-1、功功能2-2-2、档档次2-2-3、形形象2-2-4、客客户2-2-5、价价格2-3、规划设设计建议议2-3-1、概概念设计计主题2-3-2、总总体规划划设计的的经济技技术指标标建议2-3-3、空空间形态态规划建建议定位分析2-3-4、功功能分区区建议2-3-5、环环境规划划与建筑筑风格2-3-6、项项目配套套设施设设计与功功能建议议3、营销销主题第三部分分 工作作流程市场调查研究消费者调查竞争对手调查市场环境调查消

17、费者调查项目SWOT分析工作流程劣势规避优势资源整合项目潜在价值提升项目发展专项调查商业调查住宅调查项目定位分析报告撰写与成果提交进入下一阶段 第四部分分 工工作时间间1、项目目共需时时25天（从合同同生效之之日开始始计算），各部部分时间间安排如如下：合同签订订，计划划书确认认调查问卷卷等工具具设计修修改2天实地调查查 155天资料整理理及数据据处理22天工作时间项目市场场研究报报告6天项目定位位分析报报告6天（并行行）以上项目目工作时时间包括括周末休休息日及及国家法法定节日日。第五部分分 报报告内容容和格式式通过深入入细致的的市场研研究，形形成下述述报告，将成为为项目营营销策略略制定的的重要依依据，也也是下一一步工作作的前提提。1-项目目市场研研究报告告1-1重重