领秀新硅谷项目后评价

1、 领秀新硅硅谷项目目后评价价北京科技技园置地地有限公公司二一二二年四月月目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc322274005 一、项目目概况 PAGEREF _Toc322274005 h 11 HYPERLINK l _Toc322274006 二、项目目策划及及经营分分析评估估 PAGEREF _Toc322274006 h 2 HYPERLINK l _Toc322274007 （一）投投资及策策划分析析 PAGEREF _Toc322274007 h 2 HYPERLINK l _Toc322274008 （二）土土地协议议执行情情况 PAGEREF

2、_Toc322274008 h 4 HYPERLINK l _Toc322274009 （三）项项目经济济技术指指标变化化情况及及其对最最终收益益的影响响 PAGEREF _Toc322274009 h 6 HYPERLINK l _Toc322274010 （四）以以财务指指标为主主要依据据的项目目综合评评价 PAGEREF _Toc322274010 h 7 HYPERLINK l _Toc322274011 三、规划划设计评评估 PAGEREF _Toc322274011 h 8 HYPERLINK l _Toc322274012 （一）项项目的品品质定位位 PAGEREF _Toc32

3、2274012 h 8 HYPERLINK l _Toc322274013 （二）项项目区位位及主要要经济技技术指标标 PAGEREF _Toc322274013 h 9 HYPERLINK l _Toc322274014 （三）项项目建筑筑标准及及功能指指标 PAGEREF _Toc322274014 h 100 HYPERLINK l _Toc322274015 （四）项项目设计计过程管管理回顾顾与实施施完成情情况 PAGEREF _Toc322274015 h 111 HYPERLINK l _Toc322274016 （五）项项目设计计费用控控制 PAGEREF _Toc3222740

4、16 h 122 HYPERLINK l _Toc322274017 四、工程程建设管管理评估估 PAGEREF _Toc322274017 h 13 HYPERLINK l _Toc322274018 （一）工工程概况况 PAGEREF _Toc322274018 h 13 HYPERLINK l _Toc322274019 （二）安安全、质质量、进进度、成成本管理理目标完完成及创创优情况况 PAGEREF _Toc322274019 h 15 HYPERLINK l _Toc322274020 （三）招招投标方方案及中中标单位位合同执执行情况况 PAGEREF _Toc322274020

5、h 20 HYPERLINK l _Toc322274021 （四）先先进工艺艺、新材材料的采采用 PAGEREF _Toc322274021 h 222 HYPERLINK l _Toc322274022 （五）变变更洽商商原因分分析 PAGEREF _Toc322274022 h 222 HYPERLINK l _Toc322274023 （六）项项目成本本控制分分析 PAGEREF _Toc322274023 h 233 HYPERLINK l _Toc322274024 （七）细细部质量量及各项项验收评评价 PAGEREF _Toc322274024 h 255 HYPERLINK l

6、 _Toc322274025 （八）风风险控制制及事故故控制的的评价 PAGEREF _Toc322274025 h 226 HYPERLINK l _Toc322274026 （九）移移交后的的使用及及经营情情况 PAGEREF _Toc322274026 h277 HYPERLINK l _Toc322274027 （十）对对监理、总包、分包、设备厂厂家等参参建单位位评价 PAGEREF _Toc322274027 h 228 HYPERLINK l _Toc322274028 （十一）对项目目管理团团队的评评价 PAGEREF _Toc322274028 h 288 HYPERLINK

7、l _Toc322274029 五、销售售管理与与物业管管理评估估 PAGEREF _Toc322274029 h 29 HYPERLINK l _Toc322274030 （一）项项目销售售情况 PAGEREF _Toc322274030 h 229 HYPERLINK l _Toc322274031 （二）营营销计划划随房地地产市场场变化的的调整情情况 PAGEREF _Toc322274031 h 299 HYPERLINK l _Toc322274032 （三）目目标客户户与签约约客户的的比较分分析 PAGEREF _Toc322274032 h 300 HYPERLINK l _To

8、c322274033 （四）物物业管理理取费标标准、服服务内容容等评估估 PAGEREF _Toc322274033 h 31 HYPERLINK l _Toc322274034 （五）项项目销售售策略评评估300 HYPERLINK l _Toc322274035 （六）对对销售团团队及物物业管理理团队的的评估 PAGEREF _Toc322274035 h 333 HYPERLINK l _Toc322274036 （七）综综述 PAGEREF _Toc322274036 h 344 HYPERLINK l _Toc322274037 六、项目目财务评评价 PAGEREF _Toc3222

9、74037 h 355 HYPERLINK l _Toc322274038 （一）销销售及回回款指标标完成情情况 PAGEREF _Toc322274038 h 355 HYPERLINK l _Toc322274039 （二）开开发成本本及费用用控制情情况 PAGEREF _Toc322274039 h 355 HYPERLINK l _Toc322274040 （三）现现金流分分析344 HYPERLINK l _Toc322274041 （四）财财务评价价指标分分析 PAGEREF _Toc322274041 h 366 HYPERLINK l _Toc322274042 （五）税税务筹

10、划划情况 PAGEREF _Toc322274042 h 337 HYPERLINK l _Toc322274043 七、综合合评估 PAGEREF _Toc322274043 h 338 HYPERLINK l _Toc322274044 （一）与与集团发发展战略略的符合合性分析析 PAGEREF _Toc322274044 h 38 HYPERLINK l _Toc322274045 （二）项项目开发发中的主主要经验验37 HYPERLINK l _Toc322274046 （三）项项目开发发有待改改进的方方面 PAGEREF _Toc322274046 h 466 HYPERLINK l

11、 _Toc322274047 （四）项项目开发发周期的的思考 PAGEREF _Toc322274047 h 449 HYPERLINK l _Toc322274048 （五）置置地公司司开发领领秀新硅硅谷项目目的收获获 PAGEREF _Toc322274048 h 51一、项目目概况领秀新硅硅谷项目目位于北北京市海海淀区西西二旗，项目总总占地面面积344.7万万平方米米，规划划地上建建筑面积积39.1万平平方米，其中住住宅建筑筑面积335.886万平平方米，配套商商业2万万平方米米，其他他配套11.244万平方方米。本本项目为为置地公公司于220044年9月月在北京京市土地地交易市市场通过

12、过公开挂挂牌交易易取得，土地成成交价格格为人民民币111.755亿元。根据20005年年市规委委方案复复函，领领秀新硅硅谷设计计总建筑筑面积447万平平方米（含地下下），其其中住宅宅面积443万平平方米（含地下下），产产品涵盖盖了别墅墅、花园园洋房、小高层层等多种种住宅形形式，配配套及商商业面积积3.88万平方方米，配配套幼儿儿园0.2万平平方米。按照土地地挂牌出出让条件件，配套套商业22万平方方米需返返还西二二旗村集集体。商商业项目目影响到到领秀新新硅谷项项目的整整体开发发，公司司经过市市场调研研和经济济测算，20007年111月向向集团提提出回购购商业项项目的申申请，经经集团批批准后与与西

13、二旗旗村进行行了长达达一年的的洽谈，最后终终于20008年年12月月与西二二旗村集集体达成成协议，我公司司不提供供2万平平米商业业，作为为补偿，向西二二旗村集集体支付付30000万元元（折合合楼面地地价15500元元/平米米）。根根据最新新测算，商业项项目整体体价值达达到4.5亿元元。二、项目目策划及及经营分分析评估估按目前领领秀新硅硅谷项目目的投入入产出计计算，投投资效益益远远高高出了当当初的测测算。虽虽然当初初的测算算与现在在的收益益出入较较大，但但总体的的趋势判判断是正确的的，开发发周期的的延长在在客观上上使项目目享受到到了经济济高增长长周期的红红利。总总体上此此项目的的投资及及策划非非

14、常成功功。（一）投投资及策策划分析析1.投资资决策（1）投投资决策策来自对对宏观环环境的正正确认识识以全面市市场化为为方向，是在集集团初步步完成从从任务主主导型向向市场主主导型转转变的基基础上，进一步步实现科科学发展展和跨越越式发展展的必然然要求。项目用用地是北北京市第第一批通通过招拍拍挂方式式供应的的土地，这种方方式意味味着土地地供应方方式的重重大改变变，土地地资源的的稀缺性性将逐渐渐显现，因此土土地价值值的溢价价会比以以前协议议方式大大很多。正是基基于这种种超前的的认识，集团及及公司领领导意识识到此项项目用地地出让价价格会高高出以往往的估值值。在深深入研究究项目的的定位及及各种设设计和策策

15、划方案案的基础础上，对对项目的的经济测测算和可可行性进进行了反反复论证证，并制制定了详详细的土土地摘牌牌策略，向集团团和股东东单位进行行了多次次汇报和和沟通。在两家大大股东-北科建建集团和和首创集集团的支支持下，置地公公司通过过了董事事会和股股东会决决议，获获准参加加北京市市土地交交易中心心西二旗旗配套居居住区地地块（领领秀新硅硅谷）挂挂牌交易易并成功功摘牌。到目前为为止，北北京市挂挂牌土地地价格已已经远远远高于当当初对市市场行情情的估计计，证明明当时的的投资策策略是正正确的。（2）投投资决策策出于对对“领秀”品牌的的塑造西二旗配配套居住住区为中中关村高高科技园园区配套套居住区区，由北北科建集

16、集团负责责土地一一级开发发，适逢逢国家开开始实行行房地产产开发土土地公开开出让制制度。该该居住区区土地分分两期出出让，置置地公司司于20000年年经过招招投标获获得西二二旗配套套居住区区一期项项目开发发，历经经4年开开发建设设，把西西二旗村村打造成成为一个个适宜人人居的环环境，也也创建了了“领秀硅谷”品牌。一期项项目倾注注了置地地公司全全体员工工的心血血，为树树立“领秀”住宅高高品质的的形象，公司在在产品设设计、工工程建设设、环境境美化等等各方面面均做了了大量的的投入，提升了了区域价价值，因因此，获获取二期期项目势势在必行行。2.开发发策略领秀新硅硅谷开发发初期，由于公公司资本本积累不不足，资

17、资金压力力大，无无法集中中开发，并且集集中开发发虽有利利于公司司实力和和形象的的提升，但难以以获得利利润的最最大化。基于此此，公司司经研究究形成以以下开发发战略决决策：将将项目分分为A、B、CC、D四四个区进进行分期期滚动开开发，第第一期AA区为保保公司现现金流，低成本本、低利利润，快快速建设设、快速速销售；第二期期B区以以提升项项目品质质为目的的，创造造较高的的附加值值；第三三期D区区、第四四期C区区在前两两期创造造的有利利条件的的基础上上，以实实现公司司利润最最大化为为目的。A区总建建筑面积积10.7万平平米，220066年4月开工工，20008年年5月竣工工；B区区总建筑筑面积111.7

18、7万平米米，20007年年5月开开工，220099年6月月竣工（幼儿园园于20010年年竣工）；C区区总建筑筑面积112.99万平米米，20009年年9月开开工，220122年4月竣工工；D区区住宅总总建筑面面积8.5万平平米，220088年3月月开工，20110年88月竣工工；D区区配套商商业3万万平米于于20111年111月竣竣工。3.前期期策划在投资决决策阶段段，公司司董事长长和总经经理亲自自带领公公司项目目研究团团队，对对全国房房地产市市场和北北京市区区域内类类似项目目进行了了深入的的调研，并组织织营销顾顾问公司司、设计计师研究究项目特特点及策策划方案案。项目总体体策划方方案制定定后，

19、各各个区的的分体策策划方案案并没有有因此一一成不变，而是根根据市场场变化情情况不断断微调，更贴近近客户需需求，使使项目的的收益得得到最大大化。（二）土土地协议议执行情情况我公司自自20004年99月299日通过过挂牌取取得西二二旗居住住区二期期土地成成交确认认书以来来，分别别与北京京市国土土资源局局签订了了国有土土地使用用权出让让合同及及其补充充协议，以及与与北京科科技园建建设（集集团）股股份有限限公司签签订的土土地开发发建设协协议。现现将土地地协议执执行情况况分述如如下：1.国有有土地使使用权出出让合同同执行情情况20044年111月244日与北北京市国国土资源源局签订订了土地地出让合合同，

20、合合同总额额377728万万元。220055年3月月25日日缴纳115%的的地价款款56559.22万元。20066年1月月10日日签订补补充协议议附件二二，将受受让方名名称由北北京归谷谷园有限限责任公公司变更更为北京京科技园园置地有有限公司司。20066年4月月5日签签订补充充协议附附件三，根据规规划方案案复函变变更土地地面积；增加地地下面积积，其中中地下车车库面积积186649平平方米，需补交交地价款款5599.477万元，合同总总额变更更为3882877.477万元。20066年5月月11日日缴纳两两笔地价价款分别别为5559.447万元元及32206.88万万元。20066年5月月23

21、日日缴纳资资金占用用费2779.994188万元、滞纳金金23883.999466万元。至此地地价款已已全部缴缴清，于于20006年77月5日日办理了了国有土土地使用用权证。20088年100月299日签订订补充协协议附件件四，出出让部分分增加SS2区幼幼儿园土土地面积积29002.889平方方米，建建筑面积积20000平方方米，地地价款总总额不变变。待项目全全部竣工工之后，办理地地价款竣竣工结算算。2.土地地开发建建设协议议执行情情况我公司于于20004年110月与与北京科科技园建建设（集集团）股股份有限限公司签签订的土土地开发发建设协协议，土土地开发发费总额额为7997722万元。2006

22、6年122月4日日支付土土地开发发费2亿亿元。20066年122月122日支付付土地开开发费33千万元元。20077年100月244日支付付土地开开发费资资金占用用费32266.420076元元。土地开发发费由公公司财务务部直接接支付，付款明明细详见见财务总总账。（三）项项目经济济技术指指标变化化情况及及其对最最终收益益的影响响项目开发发完成后后，经济济技术指指标变化化极其微微小，完完全符合合控制性性规划条条件和数数据指标标，对最最终收益益的影响响不大。（表一）开发计计划的经经济技术术指标规划建筑筑用地面面积3431107.7m22住宅平均均层数4.277总建筑面面积4697791mm2高层住

23、宅宅比率26.99%其中地上建筑筑面积3886610 m2中高层住住宅比率率10.77%其中配套公建建建筑面面积300000 mm2人口毛密密度204.2人/ha住宅建筑筑面积3586610 m2住宅面积积毛密度度104552 mm2/haa地下建筑筑面积811881住宅面积积净密度度162441 mm2/haa总户数25022住宅建筑筑净密度度38.00%总人数70066机动车总总停车数数量22000覆盖率28.33%其中地上停车车数15000容积率1.133地下停车车数700绿地率30%（表二）开发完完成后经经济技术术指标规划建筑筑用地面面积3431107.7m22住宅平均均层数4.277

24、总建筑面面积4695513.5m22高层住宅宅比率26.99%其中地上建筑筑面积3878893.4m22中高层住住宅比率率10.77%其中配套公建建建筑面面积294005.44 m22人口毛密密度204.2人/ha住宅建筑筑面积3584488 m2住宅面积积毛密度度104552 mm2/haa地下建筑筑面积816220.11住宅面积积净密度度162441 mm2/haa总户数24666住宅建筑筑净密度度38.00%总人数69055机动车总总停车数数量23188覆盖率28.33%其中地上停车车数15733容积率1.133地下停车车数745绿地率30%（四）以以财务指指标为主主要依据据的项目目综合

25、评评价在公司的的第一个个五年计计划里，领秀新新硅谷项项目的计计划开发发周期是是5年，预计总总销售收收入是3344,1111万元，预计净净利润33亿元左左右。领秀新硅硅谷项目目现在最最新利润润预测数数据是：利润项目目预计总额额营业收入入656,8800营业成本本371,892营业税金金及附加加95,6613销售费用用16,3372管理费用用13,0000财务费用用利润总额额16,000044减：所得得税费用用45,0001净利润115,003根据测算算，领秀秀新硅谷谷项目预预计实现现销售收收入655.7亿亿元，预预计营业业成本337.22亿元，预计实实现项目目净利润润11.5亿元元。领秀秀新硅谷

26、谷项目各各项财务务指标情情况，测测算如下下表：序号指标比例1销售毛利利率(%)43%2销售净利利率(%)18%3成本费用用利润率率(%)32%4资本金收收益率(%)11500%领秀新硅硅谷项目目开发得得益于中中国经济济和房地地产市场场的高速速发展，并得到到集团的的大力支支持，采采取的开开发策略略得当，因此项项目的实实际收益益超出原原计划收收益的33倍。三、规划划设计评评估（一）项项目的品品质定位位领秀新硅硅谷位于于北京中中关村科科技园核核心区的的北部，是为北北京中关关村科技技园配套套的住宅宅项目。邻近清清华大学学、北京京大学等等高等院院校，毗毗邻中关关村软件件园、生生命科学学园及上上地信息息产

27、业基基地，东东侧领秀秀硅谷已已经竣工工入住。遥望西西山风景景区、圆圆明园、颐和园园等风景景名胜，具有独独特的人人文环境境和优美美的自然然景观。项目占占地344公顷，地块方方正，根根据项目目用地状状况，结结合区域域市场产产业经济济发展趋趋势、区区域环境境、人文文地域特特征、住住宅区域域市场潜潜在供应应量等分分析研究究结果，得出如如下结论论：本区域经经济发展展为区域域住宅市市场发展展提供了了源动力力，区域域住宅市市场整体体发展呈呈上升趋趋势，尤尤其是区区域产业业经济的的发展及及第二核核心区的的建设，帮助项项目从城城郊低密密度住宅宅项目跃跃升为城城市低密密度住宅宅项目，提升了了产品的的档次，对项目目

28、的价格格提升给给予了支支持。结合一期期领秀硅硅谷成交交分析，领秀新新硅谷产产品设计计、定位位慎重考考虑了以以下几点点：1.产品品配套的的合理性性充分分考虑各各产品需需求基本本配套，增加特特色性配配置。2.项目目整体绿绿化景观观本区区域周边边项目景景观缺乏乏水景，因此，项目二二期应首首选综合合水景绿绿化设计计。3.原有有的成树树保护设设计现址上上的成树树，可为为项目增增色添彩彩，合理理布局地地下管线线，尽最最大程度度保护成成树，必必会为销销售起到到推动作作用。4.社区区配套因地地制宜，弥补项项目周边边配套不不完善的的现状，在社区区形成完完整商业业配套（如底商商、娱乐乐健身、会所、大型超超市）。5

29、.户型型初步建建议：板式或塔塔式高层层以小小户型为为主，一一居面积积控制在在5060平平方米，二居面面积控制制在65580平平方米，三居面面积控制制在9001200平方米米，多层以挑空空、错层层、跃层层为主，面积控控制在11601800平方米米之间。TOWNNHOUUSE类类产品首要要的是各各功能区区的合理理布局和和地下室室功能设设计，且且希望采采用独立立供暖、供热方方式，各各居室面面积应尽尽可能大大，面宽宽要作足足，面积积控制在在25003400平方米米。综合以上上研究结结果，领领秀新硅硅谷项目目定位为为新都市市主义的的第一居居所，混混合居住住区的城城市生活活。规划划有别墅墅、多层层、高层层

30、多种住住宅类型型，以别别墅类建建筑为主主，高层层与多层层主要集集中在用用地外围围，如地地块的南南北两侧侧边缘地地段，以以及C区区的东侧侧地段。（二）项项目区位位及主要要经济技技术指标标该地块位位于海淀淀区东北北旺乡西西二旗，宗地四四至范围围是：东东至安宁宁庄西路路，南至至西二旗旗南路，西至铁铁路（城城铁133号线、京包铁铁路），北至东东北旺北北路。通过对经经济技术术指标的的前后期期的数据据比对，用地面面积与报报批时完完全一致致，位置置与报批批时设置置完全相相符。（三）项项目建筑筑标准及及功能指指标项目的建建筑标准准，严格格遵循了了前期定定位的标标准，别别墅、花花园洋房房、小高高层、白白领公寓寓

31、、底商商及独立立商业的的建筑标标准各不不相同，充分体体现了市市场的需需求。详详细的建建筑标准准见附表表（领秀秀新硅谷谷建筑标标准）。回顾A-D区的的建筑标标准的设设定与完完成情况况，基本本遵循了了保持品品质不变变的原则则，具体体而言，A区的的建筑标标准设置置略高，而B、C、DD区是在在不降低低项目的的品质的的前提下下，进行行建筑材材料和设设备的替替换，成成本控制制效果明明显；对对于项目目在功能能指标上上执行了了规划指指标的相相关要求求，因此此开发流流程比较较顺利。通过报报建指标标和竣工工后指标标对比，可以明明显看到到这点。类别序号项目报批时建建筑面积积位置用地面积竣工后建建筑面积积教育1幼儿园

32、20000m2B区29000m220000m2医疗2社区卫生生服务站站300mm2B12500300mm2文化体育育3文化活动动站400mm2A-配套套400400mm24文化广场场全区10000商业服务务5综合超市市、菜市市场35000 m22D区配套套公建35000 m226再生资源源回收点点10 mm2D区配套套公建10 mm27其他商业业服务220550B、C、D区220550金融邮政政8储蓄所150B131509邮电所250B13250250社区服务务10社区综合合分中心心150C721015011综合服务务部270B12、C727012自行车库库40000B、C、D区4029913

33、地下车库库403550A、C、D区371883行政管理理14社区居委委会150D1415015地下物业业用房500B2500市政公用用16密闭式清清洁站130D区15013017燃气调压压站150B、C区区20015018公厕50全区605019开闭站400C区43540020变电室700全区70021水泵房150A415022有线电视视机房40A-配套套40总计总建筑面面积757000725662其中地上建筑筑面积300000300000地下建筑筑面积457000425662（四）项项目设计计过程管管理回顾顾与实施施完成情情况领秀新硅硅谷的开开发时序序为：AA、B、D、CC区，过过程管理理内

34、容如如下：A区产品品的设计计亮点有有：落地地窗、褚褚石色外外墙砖、别墅产产品多样样化、赠赠下沉花花园。B、D区区沿袭了了A区的的以上亮亮点，并并做适度度调整，使B、D区成成为了AA区的升升级版。具体措措施有：提高外外墙石材材硬度，同时减减少石材材用量。简化门门窗类型型和窗内内分格形形式。别别墅区的的私家院院落，变变A区的的封闭为为通透感感较强的的钢丝构构件。将将之前选选用的系系统窗配配置，调调整为常常规铝合合金门窗窗，使成成本得到到了有效效控制。在景观观设计中中尽可能能地增加加开阔空空间的设设计，减减少了室室外构筑筑物的数数量，多多用视觉觉统一的的绿植元元素，线线条流畅畅，较之之A区简简洁明快

35、快。C区的设设计阶段段正处于于房价上上扬时期期，即将将6-88号楼的的1766户900-1440平米米的两居居和三居居，调整整为888户一梯梯一户的的2200-2330平米米的宽景景大宅；鉴于DD区白领领公寓产产品供不不应求，将C33-C55号楼的的多层配配楼设计计成900平米的的白领公公寓；对对于别墅墅户型，减少了了8%的的开窗面面积，有有效控制制了建造造成本；全区均均采用封封闭式阳阳台方案案，使CC区的销销售收入入得到了了实际增增加。由于是修修改型设设计，加加上力求求原规划划面积指指标不损损失，该该设计成成果还存存在一些难于于解决的的问题和和缺憾，如如：写字字楼层高高定为33米，导导致净空

36、空过低；层高44.5米的的LOFFT，做做小二层层的可能能性受限限，空间间尺度比比较紧张张；由于于受先天天规划条条件的影影响，底底商仅拆拆分为十十二个中中小销售售单元，其余被被迫只能能按大面面积和整整层销售售，此方方案对于于商业建建筑来讲讲并不理理想。（五）项项目设计计费用控控制纳入开发发计划的的设计费费预算是是：序号类别预算金额额（元/m2）实际发生生金额1建筑（方方案）设设计费22202建筑施工工图设计计费30283勘察设计计费32.44景观设计计费15135小市政设设计费15146施工图审审查32.47其他（备备用金）76.6综合设计计费9586.44经统计，领秀新新硅谷前前期各项项设计

37、费费预算为为44665万元元，折合合单价为为95元元/平米米；实际际发生的的设计费费总额为为40660万元元，折合合单价为为86.4元/平米。总之，在在项目开开发之初初的设计计费预估估工作还还比较充充分和全全面，不不仅考虑虑到了各各专业设设计工作作取费的的差异性性，还充充分考虑虑了项目目开发周周期的时时间因素素对设计计费递增增的客观观影响，在工作作中对设设计费用用保持边边摸底边边控制的的管控方方式，使使设计费费用完全全控制在在计划范范围内。四、工程程建设管管理评估估（一）工工程概况况1.基本本情况总建筑面面积为44697791平平米，分分A、BB、C、D区四四期开发发，于220066年4月月份

38、开工工建设， 20012年年上半年年全部竣竣工，详详见领领秀新硅硅谷项目目平面图图。（领秀新新硅谷项项目平面面图）2.建设设概况A区于220066年4月月开始施施工，220088年5月月份竣工工，包括括34个个单体，其中AA1-55#楼为为15层层板楼，A6-15#楼为44-5层层板楼，16-31#楼为别别墅，还还包括11栋配套套用房。分三个个标段招招标施工工。B区于220077年5月开工工建设，20009年66月竣工工，包括括51个个单体，其中BB1、BB3、BB4#楼楼为6-11层层板楼，B5-13#楼为55层板楼楼，144-511#楼为为别墅，还包括括1个幼幼儿园。分4个个标段招招标施工

39、工。C区于220099年9月月开工建建设，220111年111月竣工工（C66-8#预计220122年4月竣工工），包包括322个单体体，其中中C1-8#楼楼为155层，CC9-112#楼楼为5-12层层板楼，C133-322#楼为为别墅。分3个个标段招招标施工工。D区于220088年3月开工工建设，20110年88月竣工工，包括括33个个单体，其中DD1-111#楼楼为5-11层层板楼，D122-144#楼为为6层板板楼，DD15-32#楼为别别墅，DD区配套套公建为为3-44层。分3个个标段招招标施工工，详见见下表。分区标 段建筑面积积（平方米米）开工时间间竣工时间间施工单位位监理单位位设

40、计单位位面积合计AA12-15#、A229-332#190777106994420066.420088.4北京建工工四建工工程建设设有限公公司北京方正正建设工工程管理理有限公公司北京中天天元工程程设计有有限公司司A6-111#、A166-288#、AA33、A-配配套424227A1-55#454440中国建筑筑工程总总公司BB1、BB3、BB4218559117227920077.920099.6北京建工工四建工工程建设设有限公公司北京帕克克国际工工程咨询询有限公公司B5-113#44855520077.620088.1北京住总总第六开开发建设设有限公公司B14-51#485665中国建筑筑

41、工程总总公司B-幼儿儿园2000020099.720100.7北京建工工一建工工程建设设有限公公司CC11-31#306668129338020099.920111.100北京住总总第六开开发建设设有限公公司北京帕克克国际工工程咨询询有限公公司C1-44#、CC9-110#59788720100.320111.100C5-88#38922520100.420122.6中国建筑筑股份总总公司DD1-111484000115770520088.420100.8中国建筑筑股份总总公司北京方正正建设工工程管理理有限公公司D12-32#37300520088.120100.8北京住总总第六开开发建设设有

42、限公公司北京方正正建设工工程管理理有限公公司D-配套套公建30000020100.620111.100（领秀新新硅谷项项目施工工概况）（二）安安全、质质量、进进度、成成本管理理目标完完成及创创优情况况领秀新硅硅谷各区区陆续开开发建设设，我们们对合作作单位的的要求不不断提高高，管理理得到进进一步提提升，得得到各方方的好评评。部分分工程及及合作单单位曾获获得北京京市结构构长城杯杯、北京京市“安全文文明工地地”等称号号：20007年年中建负负责施工工的A11-5楼楼标段获获得了北北京市结结构长城城杯，220099年中建建负责施施工的DD1-111楼标标段获得得了北京京市结构构长城杯杯、北京京市“安全

43、文文明工地地”称号。1.安全全管理目目标完成成领秀新硅硅谷项目目自开工工以来，就把安安全管理理工作放放在首位位。A、B区施施工阶段段，坚持持推行月月度安全全联合大大检查，发现问问题及时时整改；定期检检查施工工单位安安全管理理内业资资料，促促进其安安全管理理工作规规范化；推行了了安全管管理奖惩惩制度，由监理理单位负负责现场场安全管管理工作作奖罚。在C、DD区阶段段，继续续加强对对安全的的检查和和管理力力度，同同时试行行推广了了首次例例会项目目管理交交底、签签订安全全管理协协议、召召开安全全专题会会、实行行安全奖奖惩制、建议聘聘用消防防局专职职安全员员、C区区高层外外装修吊吊篮“一篮一一验”制度等

44、等，定期期组织现现场消防防工作演演习，使使安全管管理工作作得到进进一步加加强。C区建设设中，工工人宿舍舍用电低低压入室室，设充充电器室室、设柜柜供工人人充电使使用，由由施工单单位电工工负责日日查、管管理。结结构施工工阶段，在电梯梯竖井设设施工消消防立管管、随结结构施工工同步进进行安装装，外墙墙面装修修完成后后方可拆拆除。并并定期进进行消防防水试射射演习，保证了了施工现现场消防防全覆盖盖。但在项目目四个区区建设过过程，也也出现了了非建设设单位责责任的安安全事件件：A区区5号楼楼外墙外外保温施施工阶段段，施工工单位对对外墙保保温施工工碎料未未及时清清运，由由于聚苯苯碎料堆堆放墙根根，导致致了施工工

45、中的外外保温被被引燃，造成火火灾事件件。从BB区外墙墙保温施施工开始始，我们们要求施施工单位位加强对对聚苯材材料存放放管理，采取必必要消防防预防措措施，配配备灭火火器材，架子下下及墙根根部位聚聚苯碎料料及时清清运，避避免火灾灾隐患。C区高层层施工中中，施工工单位在在小区北北侧拆除除高压线线防护架架时，由由于工人人操作不不当，在在搭设时时脚下踩踩空掉至至高压线线上，导导致本人人当场死死亡。针针对此次次出现的的非建设设单位责责任的安安全事故故，公司司领导高高度重视视，及时时召开了了现场会会，会同同施工单单位研究究处理方方案，妥妥善处理理赔付，将事故故的损失失和社会会影响降降到最小小。我们们及时协协

46、调供电电局，由由施工单单位委托托供电局局组织专专业队伍伍，进行行后续高高压线防防护的搭搭设和拆拆除工作作，减少少了施工工安全风风险。总之，项项目四个个区建设设过程中中，未发发生建设设单位责责任的安安全事故故，现场场安全管管理各项项工作均均处于良良好受控控状态。2.质量量管理目目标完成成A区作为为本项目目首次开开发建设设小区，我们在在质量管管理重点点和管控控手段等等方面缺缺少现成成有效方方法。同同时，进进入二次次结构及及装修、小市政政施工阶阶段，由由于交房房时间紧紧迫的客客观情况况，要求求我们必必须把工工程进度度放在首首位；加加之在项项目中后后期，现现场参施施单位多多，交叉叉施工集集中，部部分合

47、作作单位主主动性差差、配合合能力不不强，需需要我们们花费较较大精力力和时间间去及时时协调，而无法法保证对对工程质质量进行行较全面面、深入入管理。经过多多方努力力，A区区按期完完工交房房，但工工程整体体质量水水平不高高，尤其其出现了了别墅地地下室渗渗水、地地下室采采光窗质质量问题题，给后后期的维维保工作作曾带来来较大难难度。针对A区区情况，我们及及时进行行总结经经验教训训，召集集项目团团队多次次研究讨讨论，探探索更有有效的管管理模式式、方法法和手段段。在BB区开发发建设中中，严格格择优挑挑选信誉誉好、实实力强的的总包单单位、分分包单位位。通过过对施工工图纸集集中审核核，对设设计进一一步优化化，提

48、高高现场可可实施性性、减少少缺陷。在工程程管理中中，推行行样板制制、主要要材料封封样，实实施质量量过程验验收管理理。通过过一系列列的探索索和努力力，B区区工程质质量在AA区基础础上得到到了大幅幅度提高高。在质量管管理方面面，我们们不断总总结经验验教训、寻求科科学系统统化管理理，通过过深入学学习领会会集团各各项管理理办法，建立健健全公司司工程管管理制度度和流程程，积极极推广“表格化化”管理模模式。从D区和和B区幼幼儿园工工程开始始，到CC区全面面收官，推行编编制了项目管管理策划划书，梳理了了工程建建设总体体部署安安排，各各阶段管管理要点点、管理理方式、部门配配合等，在项目目建设中中起到一一定的指

49、指导意义义；实行行了合作作单位进进场后首首次工地地例会和和项目管管理交底底制度，以书面面形式明明确了各各项管理理要求、检查验验收程序序、奖罚罚情况等等；深化化推行施施工图纸纸会审，分别进进行了招招标前图图纸审查查、施工工阶段图图纸审查查、市政政园林综综合图纸纸审查等等，减少少了施工工中变更更洽商，避免以以往工程程类似项项目的变变更。在在工程做做法上更具可可操作性性，比如如对市政政管线进进行综合合布线，避免了燃气及及自来水水专业管管线特殊殊要求而而进行的的现场拆拆改等。在施工工过程中中，继续续推广了了材料封封样及施施工样板板制、主主要材料料设备进进场验收收、质量量检查及及过程验验收等管管理措施施

50、；在项项目后期期多单位位集中交交叉施工工阶段，每周召召开施工工现场协协调会，集中解解决现场场协调问问题和专专业技术术问题，针对现现场质量量问题提提出整改改要求等等。从DD区到CC区，工工程质量量进一步步得到了了提升，交房后后各方的的满意度度明显提提高。通过领秀秀新硅谷谷A、BB、D、C四个个区建设设，工程程质量逐逐步提高高，业主主的满意意度不断断提升，实现了了领秀新新硅谷项项目的圆圆满收官官，达到到了公司司的质量量预期目目标。3.进度度管理目目标完成成在A区合合作单位位多、交交叉施工工时间集集中、现现场协调调难度大大，对工工程进度度影响极极大。特特别是小小市政冬冬期土方方施工，加上施施工单位位

51、配合能能力差、管理能能力弱，总包单单位又不不配合，给室外外的市政政、专业业管线、景观园园林、小小院围墙墙施工造造成较大大影响。公司领领导召集集各参施施单位每每日晚77点召开开现场协协调会，检查当当日工程程进展、及时解解决近期期矛盾，此项工工作持续续3个多多月时间间，及时时解决了了现场大大量问题题。同时时，根据据现场需需要，在在最后交交房前33个月，工程、成本、设计部部均集中中现场办办公。通通过公司司上下全全体努力力，最后后保证了了A区按按期交房房。B区在二二次结构构施工及及装修阶阶段，正正逢088奥运召召开，给给材料运运输、工工人管理理带来一一定难度度。公司司提前召召集各单单位召开开专题会会，

52、要求求施工单单位组对对材料设设备提前前认样、招标、织材料料加工进进场，防防止因奥奥运管制制影响材材料设备备进京，影响施施工。另另外，奥奥运期间间，建委委城管等等单位全全面禁止止现场土土方施工工，为确确保B区区小市政政在奥运运期间正正常施工工，工程程部及时时与建委委、城管管等单位位沟通协协调，按按照相关关要求各各类管线线土方及及时覆盖盖，同时时实行现现场全封封闭管理理，对多多余土方方就近临临时堆放放、覆盖盖，满足足了建委委、城管管的相关关要求，保证了了小市政政工程顺顺利进行行，保证证了B区区按计划划竣工，并且BB5-551楼提提前7个个月交房房。在D区施施工中，受四川大大地震影影响，很多来来自灾

53、区区的施工工工人情情绪波动动较大。现场及及时召开开监理总总包动员员会，要要求各级级从生活活各方面面加强对对震区工工人的安安抚工作作，保证证了现场场劳动力力的基本本稳定。在C、区施施工中，要求总总包单位位春节前前与劳务务单位签签订返城城协议，春节后后及时落落实劳动动人进场场情况，实行劳劳动力日日统计日日报告制制度，有有力促进进了劳动动力及时时返场，确保了了春节后后现场工工作面的的展开。同时，我们总总结了、区区经验教教训，开开工前工工程部会会同监理理、总包包单位充充分讨论论进度计计划，保保证其合合理可行行性；施施工中严严格按照照总进度度计划考考核，通通过每周周监理例例会进行行周计划划分析，针对未未

54、完成项项目制定定相应措措施，保保证各节节点按计计划完成成；在工工程收尾尾阶段，采取了了召开专专业协调调会、细细排重点点工期按按日检查查、提前前各项验验收计划划等措施施。通过过对现场场的进度度控制管管理，、区区均保证证了按计计划竣工工交房，区号楼提提前了77个月交交房。领秀新硅硅谷、各各期均在在公司预预定日期期前竣工工，保证证了公司司各项进进度指标标落实。4.成本本管理目目标完成成情况各区成本本管理目目标的完完成情况况如下表表所列，各区目目标成本本与已发发生成本本数据在在柱状图图中形成成对比，其中AA、B、D区已已结算完完毕，CC区工程程除6、7、88号楼尚尚未竣工工外，其其余工程程正处于于竣工

55、结结算过程程中，因因此表中中A、BB、D区区已发生生成本为为最终结结算确定定数据，C区已已发生成成本为截截至20011年年四季度度末的动动态成本本数据，其差额额中还包包括部分分未统计计的待发发生成本本。如以上数数据所列列，领秀秀新硅谷谷项目的的成本管管理目标标完成情情况良好好，四个个区的目目标成本本均为结结余状态态，并且且结余额额按开发发次序逐逐渐递增增，能反反映出置置地公司司在项目目成本管管理方面面进步提提升的趋趋势。动态成本本管理方方面，一一直严格格按照集集团要求求每季度度申报动态成成本报表表，及及时反馈馈项目动动态成本本。但是是现状下下承包商商对变更更的申报报还缺乏乏时效意意识，导导致动

56、态态成本还还存在一一定的滞滞后性。此外变变更洽商商虽然已已经按提提出方及及变更原原因等口口径进行行了分类类，但成成本性质质还缺乏乏比较清清晰的界界限。今今后如何何加强动动态成本本的管理理，增加加动态成成本的实实效性，以及如如何按成成本性质质进行分分类汇总总分析，从成本本绩效角角度为项项目后评评价提供供数据支支持是我我们成本本管理工工作主要要努力的的方向。（三）招招投标方方案及中中标单位位合同执执行情况况招标方案案的审批批情况：A、BB、D区区为集团团成本管管理办法法下发前前实施的的项目，未经招招标方案案审批程程序。CC区方案案设计阶阶段的招招标方案案于20009年年7月上上报，并并经集团团审批

57、。招标方案案的执行行情况：C区招招标工作作严格按按照集团团审批的的招标方方案执行行，个别别工程的的招标方方式根据据集团成成本管理理办法的的招标方方式与规规模标准准要求由由原审批批方案的的“邀请”招标方方式更改改为“公开”招标方方式。各区招标标方式权权重比例例如下图图所示。可见随着着集团招标管管理办法法的颁颁布和执执行，项项目招标标工作越越来越规规范化，按集团团招标管管理办法法对规模模标准划划分及对对应招标标方式的的要求，领秀新新硅谷项项目A、B、DD、C区区公开招招标权重重比例逐逐渐增大大，邀请请招标及及直接发发包权重重比例逐逐渐减少少。中标单位位合同执执行情况况良好，除极个个别的AA区的外外

58、墙砖供供应分包包工程合合同经历历过诉讼讼纠纷外外，各区区中标单单位均未未出现过过合同违违约问题题。（四）先先进工艺艺、新材材料的采采用项目中建建设中，积极推推广建建筑业110项新新技术（20110），先后后采用一一些先进进工艺、新材料料。项目目在高层层基坑开开挖施工工，采用用了复合合土钉墙墙支护技技术、高高边坡防防护技术术，针对对深基坑坑及特殊殊边坡部部位，实实施深基基坑施工工监测技技术；项项目中门门窗工程程、空调调工程、燃气工工程等由由专业设设计单位位进行了了深化设设计；小小区小市市政工程程中，专专业管线线多、布布局复杂杂，根据据小区道道路及景景观绿化化设计，采用管管线综合合布置技技术，协协

59、调各专专业设计计对管线线进行综综合布置置；在幼幼儿园工工程、CC区、DD区的二二次结构构及装修修阶段，采用了了预拌砂砂浆技术术；项目目各区均均采用了了现浇混混凝土外外墙外保保温施工工技术、铝合金金窗断桥桥技术。通过项目目上先进进工艺、新材料料的推广广运用，使工程程技术更更先进、工程质质量得到到提高，实现了了安全适适用、经经济合理理性的要要求。（五）变变更洽商商原因分分析由于设计计变更、施工条条件变更更、施工工变更、技术标标准变更更和工作作范围变变更，导导致施工工中产生生一些变变更洽商商。设计变更更产生主主要为以以下几种种原因：开发单单位从使使用角度度出发，改变工工程局部部功能；勘探、设计图图纸

60、深度度不够； 设计计图纸矛矛盾，方方案不合合理，设设计图纸纸错误； 监理理工程师师和施工工单位提提出合理理化建议议； 设设计规范范的修改改； 监监理指令令错误或或指令不不及时；施工单单位擅自自修改设设计图纸纸或不按按图施工工。施工条件件的变更更是由于于实际的的现场条条件不同同于招标标文件中中、施工工合同中中描述的的现场条条件，为为了使工工程顺利利进行，要求承承包商增增加一些些必要的的工作来来实现合合同规定定的条件件。施工变更更主要是是在施工工作业过过程中由由于业主主要求的的加速施施工，工工程师现现场指令令的施工工顺序改改变和施施工顺序序的调整整，或承承包商进进行价值值工程分分析后提提出的有有利