物流可行性研究报告

1、物流基地建设项目可行性研究报告编制单位：物流有限公司二一三年三月目 录第一章 总论3第二章 项目背景及项目的提出7第三章 项目建设的必要性12第四章 项目控制规划概要17第五章 项目建设条件26第六章 项目建设内容和规模30第七章 项目建设方案33第八章 土地价值分析45第九章 投资估算48第十章 资金筹措方案及资金使用计划53第十一章 贷款偿还能力分析55第十二章 工程建设管理方案57第十三章 工程建设期63第十四章 风险分析及对策64结论67项 目 总 论 表项目承办单位资金使用安排土地、房屋、附属土地项目主管部门房屋建筑附属工程项目批准机关总投资 设备及配套水电汽管网阀生产、办公设施设备

2、其它、开发费用资金筹措项目总投资铺底流动资金企经济效益分析年总产值年总利润年总税金建设期限投资回收（含建设期）第一章 总论一、项目概要（一）项目名称物流中心基础设施项目（二）项目性质物流中心基础设施建设（三）建设目标根据XXX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）、和XXX现代物流业发展规划纲要，大力发展现代物流业，加快XXX物流中心建设，引进大型物流企业、物流地产商、区域销售总部，建设成集信息网络、商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场为一体的XXX北部现代综合型XXX物流中心，吸纳和辐射XXX及周边地区500公里的货流、人流。物流中心位于成青快线以西、宝成铁路以东，南至X

3、XX绕城高速公路，成绵、成南等高速公路旁，北至XXX散货物流区，紧邻XXX卫星城工业区，总规划面积XXX亩。1、名称：XXXXXXXXX物流基地2、机构设置：内设办公室，负责日常事务和目标管理；招商部，负责招商引资工作；规划建设部，负责园区总体规划及详细规划编制及实施。1、项目建设是落实四川省和XXX现代物业发展规划的重要举措；2、项目建设有利于改善XXX投资环境、增强产业吸纳力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力；3、XXX在西部地区具有交通枢纽优势，发展现代物流业可以进一步促进区域经济和社会发展；4、为满足物流中心的功能需求，打造西部一流物流中心，迫切需要搞好物流园区基础设施建设。

4、三、基础设施项目建设的有利条件1、物流中心选址区域位置优越，工程建设条件基本具备；2、区域经济发展良好，为项目建提供了基本保证；3、物流中心外部交通便捷，便于XXX物流中心路网连接；四、估算总投资及资金来源1、项目估算总投资1.2亿元。其中：第一部分工程费用（道路管网等工程）投资.0675亿元；第二部分费用0.525亿元；预备费500万元；2、建设资金来源为：（1）项目业主自筹10000万元，约占估算总投资的88%；（2）申请银行贷款2000万元，约占估算总投资的12%；五、工程建设期六、可行性研究报告编制依据1、XXX城市总体规划(20042020年)2、XXX“十一五”国民经济和社会发展规

5、划3、四川省“十五”及2010年现代物流业发展规划纲要3、XXX人民政府关于加快推进现代物流业发展的意见4、XXX现代物流业发展规划纲要5、XXX现代物流项目用地实施意见6、XXXXXX区分区规划(20042020年)7、XXXXXX区成青快线片区控制性详细规划(20042020年)8、XXXXXXXXX物流中心控制性详细规划七、主要结论1、根据XXX关于XXX国民经济发展“十一五”规划纲要，已将现代物流产业确立为今后五年急需培育和积极扶植的四大战略性支柱产业之一。XXX物流中心依托XXX新都物流中心功能分区公路货物集散区仓储配送区商务信息服务区市场配送区新都物流中心功能分区公路货物集散区仓储

6、配送区商务信息服务区市场配送区2、XXXXXX物流中心是XXX现代物流业发展框架体系的重要组成部分，项目集仓储配送、商务信息服务、商业流通为一体，建成后公路货运处理能力将达到2100万吨。对落实四川省、XXX的物流发展规划，改善区域投资环境、增强产业吸纳力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力等意义显著，项目基础设施建设十分必要和紧迫。3、项目建成后，将提供仓储配送、加工包装、展示交易、信息发布等现代物流产业及相关服务业，吸纳和辐射XXX及周边地区500公里的货流、人流，社会效益和经济效益显著。4、项目总投资估算12000万元，按88%的比例，建设期需贷款2000万元。还款资金来源为XX

7、X物流中心土地出让收入（扣除土地出让金）。经测算，如果按10年还款期，中心全部土地出让收入可以满足还款需要，还款保证率为101%，项目具有偿还贷款能力。综上，XXXXXX物流中心基础设施建设项目的建设条件已基本具备，项目建设是必要的，也是可行的。第二章 项目背景及项目的提出一、项目背景及项目的提出（一）XXX区基本情况自然条件XXX地处川西平原与川中丘陵接壤地带，四川盆地西部，XXX平原东部。川中丘陵西缘，居我国亚热带季风气候区中部。气温温和，四季分明，雨量充沛，湿度大、云雾多。日照少,平均风速小，无霜期长，大陆性季风气候显著多年日平均气温16.6,高于同纬度地区0.30.4，冬季气温比同纬度

8、地区高2.12.7，春季气温回升早，比同纬度地区早2530天。年均降雨量920.5毫米。74%的年份降雨量在800毫米以上，雨量较为丰富；年均日照时数1268.7小时，比同纬度的长江中下游地区少800-600小时，太阳辐射能8090千卡/厘米2，属全国日照低值区之一。累年平均雾蒸发量为1169.l毫米，平均气压962.6百帕。县境风向夏季多偏南风，冬季多偏北风。累年平均风速为1.1米/秒，累年定时的最大风速为15米/秒。交通运输条件XXX是XXX辖郊区，位于XXX平原东北，距XXX区26公里、成绵高速公路、成渝铁路纵贯全境，是川东北地区重要的交通枢纽和物资集散地。物流园区紧靠已建成通车的成青路

9、（双向六车道），靠近成绵高速，离城北编组站不远，公路交通四通八达,铁路运输十分方便、快捷。货物运输没有时间上的限制，可昼夜通行。XXX物流园区，它符合XXX的产业园定位，并依托XXX国际集装箱等物流园，实现其国际建材园的定位，旁边的各级建材园丰富，为大、中型企业入驻本园带来产业链的整合尤为重要，建设条件特别好，所以本企业看重该园落户XXX工业园内。境内有成渝、宝成、成灌、成达等4条铁路穿越；成德高等级货运大道、成绵高速公路、XXX外环高速公路、成南高速公路、成彭高速公路、国道108线和省道成彭公路通过区境，公路密度为全省之最。 9个客货车站的货物吞吐量每日上万吨。全国四大航空港之一的XXX双流

10、国际机场距XXX约35公里。境内正在建设成铁枢纽XXX北编组站。优越的区位条件，得天独厚的自然环境，使XXX区成为接受XXX经济发展辐射能力较强的科技、文化、旅游卫星城市；是省、市规划的XXX平原经济圈、成（都）德（阳）绵（阳）高新技术产业带的重要组成部分；在XXX总体规划中XXX区被确定为都市区范围，定位为XXX城市北部分中心。（二）项目的提出XXX位于西部交通枢纽位置，经济发展速度和经济总量处于西部领先地位，市场繁荣，交通运输方便，具备建设西部现代XXX物流中心的条件。我国物流业正处于由传统物流向现代物流转型的关键时期，但目前我市还存在着对现代物流业的基础性产业地位认识不足；物流设施分布散

11、乱、重大物流配套设施建设滞后；物流企业规模偏小、专业化程度较低、信息化水平落后；物流管理体制条块分割，物流资源整合难度大等主要问题。为此，四川省政府确定全省现代物流业的发展要充分依靠和发挥XXX的独特作用，XXX关于XXX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中也将现代物流产业确立为今后五年急需培育和积极扶植的四大战略性支柱产业之一。在XXX现代物流业发展规划纲要中也明确了将通过XXXXXX物流中心等项目的建设形成我市的现代物流业发展框架体系。近年来，XXX区积极贯彻省、市有关文件精神，按照“工业强区、项目带动、统筹城乡、三产互动”的发展思路，加速实施工业向园区、农民向城镇、农用地向规模经营“

12、三集中”，深入抓好基层民主政治建设、规范化服务型政府建设、民生建设“三大工程”，纵深推进科教兴区、可持续发展，依法治区“三大战略”，全面实施“融入XXX、联结德绵、壮大支柱、错位发展”的区域发展战略，以更强的经济实力，更大的发展活力和更佳的人文魅力，为早日实现“翻番调结构，全面建小康，构建和谐新XXX”的宏伟目标奠定良好的发展基础。以项目为载体全面落实规划，正式启动了XXXXXX物流中心的规划及建设，并把该项目的建设作为XXX的重点项目来抓。二、XXXXXX物流中心概况XXXXXX物流中心位于成绵高速路以西、宝成铁路以东，南至XXX绕城高速公路，北至XXX城区。总规划面积60亩，按照XXX物流

13、产业发展规划大纲和XXX区经济发展战略与城市总体规划要求，XXXXXX物流中心应建设成集信息网络、商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场为一体的XXX北部现代XXX物流中心，吸纳和辐射XXX及周边地区500公里的货流、人流，建成后公路货运处理能力达到相当水平，为XXX经济发展提供便利条件。XXXXXX物流中心功能定位: 承担XXX北部市域配送及XXX北部区域配载的集公路货物集散（含公铁联运）、仓储配送、商务信息服务、商业流通功能为一体的区域性综合型XXX物流中心。是XXX物流体系的重要组成部分，是全国现代物流网络中的一个重要节点。XXX物流中心立足XXX，服务四川，辐射西部，联结全国

14、。中心的功能划分如图1所示：图1 XXXXXX物流中心功能示意图XXX物流中心功能XXX物流中心功能核心功能专业市场1、餐饮娱乐2、旅馆住宿辅助功能1、加油站2、变电站3、消防站一般功能功能一般功能功能公路货物集散公路货物集散仓储配送商务、信息、管理 XXXXXX物流中心空间规划结构在对规划范围的现状环境和规划功能组成分析的基础上，依据规划区实际情况，规划形成如下空间布局结构：两组团：XXX物流中心被成青快线东西穿过，由此将用地分为两部分，成青快线以北为物流组团，成青快线以南为商业组团。四功能区：包括仓储配送区、公路货运集散区、商务信息服务区、专业市场区。各功能区内部结构见图2：图2 XXXX

15、XX物流中心功能内部结构简图XXX物流中心功能结构XXX物流中心功能结构专业市场区商务信息服务区信息、管理中心总部经济花园生活服务中心仓储配送区公路货物集散区大型汽车停车场转运中心共同配送中心加工型配送中心机电设备市场生物制药市场食品饮料市场电子产品市场建材家居市场第三章 项目建设的必要性一、落实四川省和XXX现代物业发展规划，建设现代物流业物流是社会经济的重要动脉和经济发展的有力助推器。在日益成熟的现代经济中被誉为降低资源消耗、提高劳动生产率之后的“第三利润源泉”。随着西部大开发战略的实施，中国西部经济得到了快速的发展，也为四川XXX的物流业带来了新的巨大商机和新的历史机遇。四川省“十五”及

16、2010年现代物流业发展规划纲要中明确了XXX物流发展的战略地位，确定全省现代物流业的发展要充分依靠和发挥XXX的独特作用。由于XXX发展物流业具有经济实力雄厚、西部商贸中心地位、有西南最大的铁路枢纽和货站、快捷的公路交通网等几大明显优势，市第十次党代会提出了“搞好物流业发展规划，构建西部重要的现代化XXX物流中心”的战略目标。XXX关于XXX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中已将现代物流产业确立为今后五年急需培育和积极扶植的四大战略性支柱产业之一。在XXX现代物流业发展规划纲要中明确提出：坚持以市场为导向，以现代物流理念为指导，以信息技术为手段，以降低物流成本、提高物流效率为宗旨，加快

17、物流资源整合，推进物流基础设施建设，推进现代物流业的集中发展，引进和培育一批现代物流企业，实现物流的社会化、专业化、规模化经营，率先建成西部重要的现代XXX物流中心。通过建设物流快速网络、公共物流信息平台、交通运输基础设施平台、三个物流园区、四个XXX物流中心和若干个物流服务站，形成我市的现代物流业发展框架体系。XXXXXX物流中心正是这个框架体系中重要的组成部分，项目建设是落实四川省和XXX现代物业发展规划的重要举措。二、本项目是改善投资环境、增强产业吸纳力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力的需要现代物流业是衡量一个地区投资环境好坏、综合实力强弱的重要标志。随着现代企业生产资料的获

18、取与产品销售范围日趋扩大，社会生产、物资流动、商品交易及管理方式正在并继续发生深刻的变化。与此相适应的现代物流业已经在全世界范围内广泛兴起。“十一五”期间，国内外制造业、现代服务业和现代农业将加速向中国西部转移，这些将有利于XXX利用自身优势和现有基础，吸纳电子信息、生物医药等重大产业化项目，推动金融、咨询、物流、会展等现代服务业发展，加快农业产业化进程，实现产业结构优化升级。转变经济增长方式、提高经济增长质量是我市推进工业化进程中必须解决的关键性问题。长期以来，经济增长重生产、轻物流，重速度、轻效益，重规模、轻质量现象突出。在经济高速增长的同时，资源和环境的压力不堪重负。建设XXXXXX物流

19、中心，发展现代物流业，将使XXX城北地区的各类企业在中心物流系统的支撑下，对各个物流环节集成整合，一体化运作，使产品和服务贴近用户、贴近市场，通过物流环节降低成本，加快周转，达到转变经济增长方式、提高经济增长质量与效益的目的。现代物流业的发展必将促进产业分工和集聚。一方面，XXX物流中心的建设将为服务区内的生产制造和商贸流通企业分离外包物流业务，提供优质服务，打破企业长期存在的“自成体系”、“自我服务”、“大而全”、“小而全”、地区分割、市场封锁的传统观念，让企业集中精力培育核心竞争力。另一方面，XXX物流中心的建设和发展，将给构成物流业的许多行业，如运输、仓储、包装、货代、流通加工、信息等获

20、得新的业务拓展领域和发展契机。由于现代物流业的产业关联度较高，与之配套的机械制造、商贸流通、邮政通讯、信息服务、基础设施建设等相关行业将获得新的发展空间，从而使传统产业得以提升，经济结构得以调整。XXX地处内陆，加快现代物流业的发展，适时建设包括XXXXXX物流中心在内的XXX物流中心和物流园区，形成西部地区重要的现代XXX物流中心，对于改善XXX和XXX区域投资环境，增强产业吸纳能力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力，巩固和提升XXX作为西南地区“三中心、两枢纽”中心城市的地位和作用具有深远影响。三、抓住机遇，促进区域经济和社会发展XXXXXX物流中心承担XXX北部区域的公路货物集

21、散（含公铁联运）功能，集仓储配送、商务信息服务、商业流通为一体的区域性综合型XXX物流中心，成为XXX乃至西南地区最具活力和效益的现代物流产业综合开发区之一。我国区域经济发展的目标是，依照市场经济规律和经济内在联系以及地理自然特点，打破行政区划界限。按照统筹规划、因地制宜、发挥优势、分工合作、协调发展的原则，推动地区间优势互补和经济联合。随着西部开发、加入世贸组织等战略的实施，区域经济的协调发展，必然要求区域物流的协调配套。发展现代物流业，使物流服务功能与区域经济发展紧密结合，必将促进区域分工与协作，推动区域经济协调发展。在区域配套的同时，进一步优化物流行业结构和空间布局，提高物流业的产业化和

22、集约化水平，以巩固和增强XXX作为西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽的地位，促进区域经济和社会发展。四、加强基础设施建设，满足XXX物流中心的功能需要，打造西部一流XXX物流中心现代XXX物流中心规模大、货物运输量、配送量及处理量大，需要完善的道路管网等基础设施支撑。XXXXXX物流中心依托XXX乃至四川省正在建设的现代化物流网络，建成以公路货物集散为中心的物流配送基地，建设集商流、物流、信息流和资金流为一体的现代流通产业综合开发区，提供仓储配送、加工包装、展示交易、信息发布等现代物流产业及相关服务业。规划2015年实现4000万吨的货运吞吐量。通过XXX物流中心的基础设施建设，提高

23、XXX物流中心的承载能力，大力引导物流优势企业进入中心，注重培育产业链条，提高产业的聚集度和关联度，形成竞争力强、集聚效应明显、能形成循环经济的产业群体。可见，配套基础设施项目的建设，有利于促进XXXXXX物流中心的建设，加快现代物流业的发展，是XXX应对经济全球化、参与国际竞争的迫切需要，对于巩固和扩大XXX在西南地区的地位和作用，提高经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强城市综合竞争力具有极其重要的意义。综上，XXXXXX物流中心基础设施建设是十分必要而紧迫的。第四章 项目控制性规划概要一、项目区范围XXXXXX物流中心规划范围为：在XXX现在规划中的两园两站规划范围内选址。

24、二、XXXXXX物流中心规划结构（一）空间规划结构拟建的XXXXXX物流中心将采用两组团、四功能区的空间规划结构,实现仓储配送、公路货运集散区、商务信息服务区和专业市场等中心功能。在对规划范围的现状环境和规划功能组成分析的基础上，依据规划区实际情况，规划形成如下空间布局结构：两组团：XXX物流中心被成青快线东西穿过，由此将用地分为两部分，成青快线以北为物流组团，四功能区：包括仓储配送区、公路货运集散区、商务信息服务区、专业市场区。（二）XXXXXX物流中心功能规划布局仓储配送区位于园区南侧；公路货运集散区位于货运大道东侧、成青快线北侧；商务信息服务区位于货运大道西侧、成青快线南侧；专业市场区位

25、于货运大道以东、成青快线以南、货运大道以东。三、XXX物流中心用地规划按照XXX物流规划纲要提出的各项要求，本着节约用地，处理好与周边地区的关系，综合考虑项目功能定位、市场区位、交通区位、物流用地、环境条件等各方面的发展条件，结合XXX和XXX的现状和政府导向，充分考虑XXX物流中心功能特点和用地的多样性，规划的XXX物流中心用地组成如表2所示意。规划用地平衡见表3：表2 XXX物流中心规划用地组成表 功能用地类型核心功能储存，配送仓储用地公路货物集散货运站场用地/仓储用地商务贸易咨询用地一般功能专业市场市场用地配套服务商业办公商业用地/行政管理用地酒店、宿舍服务业用地加油、电力、消防等市政公

26、用设施用地四、交通系统规划XXXXXX物流中心内道路结构为“环状+方格网”，道路等级规划分为四级：15米二车道建议性道路。XXX物流中心在入口处布置1处社会停车场，同时考虑可停放360辆的货运停车场。在XXX物流中心的商务信息服务区、专业市场区内的公共建筑，必须留出足够的人流疏散广场，在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍设计。五、绿化景观规划XXXXXX物流中心的绿化景观布局为“一廊、两园、三轴、五景，内外交融”的整体。XXXXXX物流中心内仓储配送区、公路货运集散区绿地率15，商务信息服务区绿地率30；专业市场区绿地率15。XXX物流中心空间布局为“一廊、两带、三轴、四风貌区”的总体结构。

27、六、城市设计规划XXXXXX物流中心空间布局为“两带、三轴、四风貌区”的总体结构。两带是连接东侧货运大道和西侧规划货运大道的城市道路绿化景观带；三轴是XXX物流中心内部东西向的纬一路、围城路和南北向的成南、成绵高速路等三条道路景观轴；四风貌区是指商务信息服务风貌区、仓储配送风貌区、公路货物集散风貌区、配套专业市场风貌区。七、规划控制要求建筑高度：仓储配送区、公路货运集散区控制24米；商务信息服务区中，办公用地控制60米，居住用地控制35米,其他用地控制24米；专业市场区中，办公用地控制35米，其他用地控制24米。容积率：仓储配送用地的控制0.5；公路货运集散区中，公路货运集散用地控制在0.4，

28、货运交通用地控制0.2；商务信息服务区中，贸易咨询用地控制2.5， 居住用地控制3.5；专业市场区中市场用地控制2.5，办公用地控制2.0，其它用地控制1.2。建筑密度：仓储配送区控制30%；公路货运集散区中公路货运集散用地控制30%；商务信息服务区中，办公用地控制30；贸易咨询用地控制48，居住用地控制30，服务业用地控制35 ；专业市场用地中，办公用地控制30，市场用地控制48。八、公用市政工程规划（一）供水根据有关规范新够XXX物流中心用水量标准和最高日用水量如表4所示。日用水量达10001100 m3/d。XXXXXX物流中心水源，供水就近接市政管网（该段管道已实施），引入两根给水干管

29、，提高供水可靠性。区内不设集中加压泵站，高层建筑根据需要自行加压。（二）供电XXX物流中心中、低压配电系统按居民生活用电50 W/m2（建筑面积），公共设施80-90 W/m2（建筑面积），仓储用电10 W/m2（建筑面积）配置，计算负荷共84.05MW（表5）。须新建1座110kV变电站，变电站装机容量263MVA，作为XXX物流中心的电源，变电站进线初期从110kV马三线T接，后期从220kV斑竹园站引入。规划建设6座10KV/0.4KV变配电站。110KV线路采用架空敷设方式，10KV主干线路采用电缆地沟，局部穿管埋地敷设，分支采用电缆直埋及穿管敷设相结合的方式，供电方式采用双回线或单路

30、环状供电。表5 XXXXXX物流中心负荷分类测算表用地性质用地代码占地面积（ha）建筑面积（m2）负荷指标（W/m2）分类负荷(MW)居住用地二类居住用地R20.298357650.179 仓储用地普通仓库用地W15.8452767910.277 堆场用地W30.865865010.087 公共服务设施用地商业金融业用地C20.9212302581.842 市场用地C265.47411890089.512 非市属办公用地C120.9411942591.748 商业用地C210.283283080.226 道路广场用地广场用地S20.15515500.20.003 社会停车场用地S30.2372

31、3700.20.005 市政设施货运交通用地U222.42748540.20.010 供电用地U120.07923740.009 加油站U290.746256940.103 绿地公共绿地G10.28428400.20.006 防护绿地G20.898898000.00 街头绿地G120.11211200.20002 总计19.16522860514.008 总负荷（考虑同时率0.6，MW）8.405 整体负荷密度（MW/km2）4.386 （四）供气XXX物流中心总用气量为808.92 m3/d，气源采用管道天然气。燃气管网压力级制采用中压管网系统，燃气接自外环周围的成青快线片区规划中压燃气管线

32、后，进入规划区中压燃气干管，然后经用户调压器或楼栋调压箱，最后送至用户。燃气配气干管的布置采用环状和支状相结合的方式。天然气管道沿规划道路敷设。（五）污水排放据初步测算XXX物流中心最高日污水排放量约5600m3/d。（表6）排水体制采用雨污分流制。生活污水收集后排入货运大道上的规划污水干管，最终排入城区东部规划污处理水厂中，处理达标后排入成青快线。汽车修理厂的含油废水经隔油处理后排入生活污水管道。停车场洗车废水处理后循环使用，不能外排，节约用水，保护环境。表6 最高日污水排放量一览表序号用水项目用地面积（公顷）用水量(m3/d)排水系数（用水量的%）污水量(m3/d)1公共设施用地（包括办公

33、、市场及商业金融）8.312664.249531.3922市政公用设施用地（包括供电用地、交通设施用地）3.33266.64213.3283仓储用地7.00970.09214.0184道路广场用地4.53390.84005绿地1.13122.62006管网漏失及未遇见水量37.16007消防用水46.800合计1097.031558.738（六）雨水排放1. 排水条件雨水工程规划主要以XXXXXX区分区规划（排水工程规划图 2004-2010年）为依据。成南、成绵高速路成青快线桥1991年“7.03”洪峰高程493.06米，XXX物流中心设计地面标高在洪峰水位以上，且成青快线通过XXX物流中心

34、区，为排水提供了很好的条件，区域雨水排放充分利用地形，就近排入成青快线。2. 雨水量雨水管道流量计算采用以下公式：Q=qF式中：Q 设计流量（L/s）； 地面径流系数，:绿化区域取0.15，其它区域取0.65；F 计算降雨汇水面积 (公顷) q 设计暴雨强度L/（s公顷）暴雨强度公式采用XXX暴雨强度公式：q=2806（1+0.8031gP）/（t+12.890.231）0.768 式中：q 设计暴雨强度L/（s公顷）P 设计降雨重现期，取1年 t 设计降雨历时（min） t=t1+mt2，地面集水时间t 1取15min，采用暗管m=2，管内雨水流行时间t2（min）九、公共服务设施与基础设施

35、建设规划主要包括日常服务、小型娱乐、消防和小型市政设施。规划在A43地块设消防站一处。在进行较大范围成片开发时，地块内设施可根据实际情况在下一层次的规划设计中进行适当调整，但其项目、数量、用地面积不得小于现有规定。十、生态环境保护规划建设污水处理设施，彻底改变污水直接排放的现象，改善城市水环境。建设XXX物流中心垃圾收集系统，解决露天堆放垃圾对周边环境的影响。建设双燃料加气站，减少燃油汽车尾气对环境的污染。十一、分期实施与措施建议XXX物流中心的建设是一个循序渐进的过程，长远的发展目标必须分解到各个时期的具体建设中，结合本次规划的实际情况，XXXXXX物流中心将分二期阶段性进行开发建设。在项目

36、前期启动阶段中，将货运大道与成南、成绵高速路之间的地块及成南、成绵高速路西侧部分地块作为建设重点。一方面本区域拥有相对改造建设量较小货运大道和成南、成绵高速路以及现有的货运物流作为前期的依托，可以起到快速见效的拉动作用，另一方面信息服务区的建设将给规划区以完备的各项服务设施，对后期的招商引资和加快建设步伐也将起到很大的推动作用。 项目中期以改造完善后的成南、成绵高速路和新建设完成的高标准交通性主干道货运大道之间的地块为重点。此时货运大道和成南、成绵高速路作为主要的交通性主干道为规划区带来大量的物流，进一步促进规划区的发展，而规划区功能的完善，又会为两条主要道路带来更多的流量，提高道路的效益，形

37、成双赢的局面。同时规划区将摆脱对货运大道的依赖，使城市和规划区的布局关系更加合理。 项目后期以成青快线南岸地块作为重点，主要进行大型专业市场的建设。此时规划区物流的充分发展，为市场的建设提供了充分必要条件，而专业市场的建设发展，也必将为规划区物流进一步建设提供更加强大的助力。第五章 项目建设条件一、区位条件优越（一）区域位置XXX区位于XXX北大门，是XXX科技、文化、旅游卫星城，在XXX总体规划中被确定为都市区，是XXX两个副中心之一的城北副中心，承担着机械、电子、建材、家具、商住和物流基地的重任。XXX的XXX镇为四川省历史文化名城（镇），特别是两站、两园的规划对XXX物流带来很大的商机。

38、根据四川省建设“XXX一个特大城市，绵阳一个大城市，德阳等10个中等城市”的平原都市群发展战略，XXX区处于中国西部最具战略意义的XXX平原经济圈的核心地带，是四川省委、省政府确定的成（都）德（阳）绵（阳）高新技术产业经济带上的重要一环，在四川省经济大盘上占有重要位置，区位条件优越。（二）自然条件XXX地处川西平原与川中丘陵接壤地带，四川盆地西部，XXX平原东部。川中丘陵西缘，居我国亚热带季风气候区中部。气温温和，四季分明，雨量充沛，湿度大、云雾多。日照少,平均风速小，无霜期长，大陆性季风气候显著多年日平均气温16.6,高于同纬度地区0.30.4，冬季气温比同纬度地区高2.12.7，春季气温回

39、升早，比同纬度地区早2530天。年均降雨量920.5毫米。74%的年份降雨量在800毫米以上，雨量较为丰富；年均日照时数1268.7小时，比同纬度的长江中下游地区少800-600小时，太阳辐射能8090千卡/厘米2，属全国日照低值区之一。累年平均雾蒸发量为1169.l毫米，平均气压962.6百帕。县境风向夏季多偏南风，冬季多偏北风。累年平均风速为1.1米/秒，累年定时的最大风速为15米/秒。（三）施工条件和外部协作条件1、交通运输便捷，除成绵高速路、绕城高速路和成南高速路以外，XXX区至周边区、县、市均有高等级公路相连。工程区域内已经形成了快速交通网络，工程所需建筑材料能及时运到，所清除废土及

40、建筑垃圾能及时运出。2、工程区域天然建筑材料供应条件较好，管材、水泥等就近可买。3、临时供水、供电设施可就近解决。4、与城区、工业区以及周边已建成的路网、管网配套连接方便。二、地区经济发展势头良好（一）XXX区经济基本情况XXX区经济整体运行良好。位居XXX前矛。几年来，XXX区财政收入保持了良好的增长势头。地方财政收入年平均增幅达强劲，为XXX区经济和社会发展提供了强有力的保障。收入和城建资金支出均稳定增长，是XXX物流中心基础设施建设顺利进行的有利条件。三、区域交通便捷（一）铁路运输XXX的铁路网络在全省首屈一指。宝成、成渝、成达、成灌四条铁路横贯其间，周边有9个客货运车站，日货吞吐量上万

41、吨。境内亚洲第一集装箱物流园区，投资西南最大的货运编组站正在加紧建设中。（二）公路运输XXX公路密度居全省之最，拥有完善、快捷的公路运输网络。成绵高速、XXX绕城高速、成彭高速、成德货运大道、成南高速路（国道108线）、成彭公路构建了进入XXX的交通框架，已建成通三环路的蜀龙大道和正在建设的一环路起点、双向8车道的北新干线，三环路起点、双向6车道的成青路及XXX绕城路等更成为接受XXX辐射的重要“免费快速通道”。正在规划设计的XXXN1路（货运大道）由三环路起点，经XXX物流园区侧到XXX区，将成为园区物流的主通道。（三）航空运输XXX地处内陆，缺少沿边沿海港口运输便宜条件，但XXX区距XXX

42、双流国际机场35公里，距广汉机场14公里。双流国际机场是国内四大国际航空港之一，开通了至欧洲、北美、东南亚、大洋洲多条直达航线，使本地区的客、货运输具备较方便的空运条件。四、XXX工业区发展迅速，货物吞吐量大XXX工业区于2008年被四川省确定为省级重点工业开发区，工业区规划面积庞大。基本形成机械制造、建筑材料、集装箱物流、散货物流、电子信息产业。聚集了国内外著名企业。企业形态以初具规模。综上，XXXXXX物流中心基础设施建设项目的建设条件已将基本具备。第六章 项目建设内容和规模一、XXXXXX物流中心建设用地“XXXXXX物流中心”规划控制面积4万平方米。1、雨水排水管网工程沿中心主、次干道

43、铺设雨水排水管道4条，总长2038.米。雨水主管道直径1000毫米，次管道直径500毫米。（表11）2、污水排水管网工程沿中心区主、次干道铺设污水排水管道11条，总长11253米。污水主管道直径500毫米，次管道直径300-400毫米。（表12）表12 污水排水管网建设规模管 道长度（米）管径（mm）污水管道1226.850污水管道21750.污水管道3112.5污水管道487.5污水管道5137.530-40污水管道656.2污水管道737.4污水管道837.4污水管道9127.6污水管道10 90污水管道1137.4合计1125.33、电力管网工程沿中心主、次干道铺设电力管线14条，总长1

44、6408米。（表13）表13 电力管网建设规模管网编号长度（米）D1262.5D2206.2D3175D4112.5D587.5D6137.5D756.2D831.2D931.2D10106.3D1175D1231.2D13178.5D14150合计1640.84、电信系统管网工程沿中心主、次干道铺设电信系统管线14条，总长16408米。（表14）表14 电信系统管网建设规模管网编号长度（米）L1262.5L2206.2L3175L4112.5L587.5L6137.5L761.8L831.2L931.2L10106.3L1175L1231.2L13178.5L14150合计1640.85、天

45、然气管网工程沿园区主、次干道铺设天然气管道10条，总长6200米，管径108毫米。（表15）表15 天然气管网建设规模管道编号长度（米）管径（mm）然气管道134.5108然气管道234.2然气管道329.1然气管道434.8然气管道569.9然气管道655然气管道7112.4然气管道871.5然气管道9150然气管道1028.6合计6206、中心绿化工程其他防护绿地纳入各建设地块建设。第七章 项目建设方案一、项目选址（一）选址条件按照XXX现代物流发展规划，园区（中心）选址符合以下条件：交通方便、利于货物集散，供水、供电、供气、排污等城市基础设施基本具备。XXXXXX物流中心位于XXX东北部

46、，距XXX区26公里，XXXXXX物流中心选址于散货物流区以南，绕城高速以北，宝成铁路以东，货运大道以西地域，规划用地范围约4万平方米。北部有XXX物流园区，西部紧邻XXX重点规划建设的集装箱物流区。（二）建设用地结合现代物流特点和中心的功能，以及规划货物年处理能力，规划建设用地面积600亩。（三）分期拆迁、分期建设XXXXXX物流中心预计将有一个发展过程，1年内逐步形成规模，以减少资金压力和其他风险，但基础设施建设应先行实施，在1年内完成。二、中心道路建设方案（一）路网布置根据XXX物流中心布局，将基地内4万平方米范围内的主次干道规划大部分呈方格网布置，贯通区内与外界的交通联系，用主、次干道

47、将区内土地分割成大小不等的地块，物流企业或投资商可以根据需要占用多块或共用一块，有较大的适应性和灵活性。根据XXX物流中心的交通流量分析和人货分流的布置原则，XXX物流中心外围40米宽货运大道、XXX物流中心内20米宽主干道作为基地主干道和对外联络主要交通通道。其功能如下：1、货运大道：20米宽，是XXX物流中心基地和XXX中心城区的重要交通联系道路，主要作为外部货运通道。向北连接XXX区，向南通往XXX中心城区。2、20米宽主干道：是XXX物流中心内部货运通道，同时又是联系大件公路、绕城高速公路、其他公路、铁路货站的重要通道。3、10-15米宽次干道：是XXX物流中心内的主要人流、货物运输通

48、道。XXX物流中心内道路与道路之间均采用平交方式，以提高运输效率和运输安全。（二）道路宽度由XXX物流中心内主干道与次干道所形成的通道，既是运输通行走廊，又是各种管网敷设区域，故通道宽度是由道路和人行道宽度，以及敷设地下管线用地多少而定。 区内的道路红线一般控制宽度统一为20m、15m、10m和10m四种，即交通主干道红线宽度为20m、15m，次干道红线宽度为10m，XXX物流中心内部道路红线宽度确定具体如下：1、货运大道：红线宽度20米。2、主干道：红线宽度15米。3、次干道：红线宽度10米。（三）道路断面外围主干道（货运大道）：20米宽，双向4车道。20米道路断面结构：机动车道10米2人行

49、道3.米2中心分隔带2.米2（图3）XXX物流中心内15米道路断面结构：双向4车道。机动车道8米2人行道及绿化带3米2（图4）XXX物流中心内次干道断面结构：24米宽道路：机动车道8米中心分隔带3米人行道3.0米2（图5）20米宽道路：机动车道8米人行道3.0米2（图6）消防通道断面：不小于6米。图3 外围主干道横断面图220米宽道路标准横断面图1.5%1.5%2.52.51440图4 中心主干道横断面图图5 中心次干道横断面图（24米宽）图6 中心次干道横断面图（20米宽）（四）路面结构XXX物流中心内项目建设采用滚动开发手段。因敷设管线不可避免会造成多次开挖路面，建议路面结构采用沥青混凝土

50、柔性路面。同时为避免路面开挖，区内道路应在每一地块预留有地下管线穿越涵洞。（五）道路工程指标1、主干道及次干道设计车速40公里/小时，支路设计车速20公里/小时。2、路面工程结构见表17。表17 道路路面结构表机动车道人行道结 构厚度（cm）结 构厚度（cm）水泥路面3-5C30砼方块彩砖5碎石混凝土面层10水泥砂浆27水泥稳定碎石基层20C15混凝土基层5级配砂砾垫层15石灰土基层103、路面排水及防护工程全线路面排水采用雨水管排水，路面横向坡度为1.5%，人行道横向坡度为2%。一般地段雨水口采用单箅，特殊地段雨水口采用双箅，雨水口连接管径300mm。4、道路最小平曲半径主干道60米次干道1

51、5米支路15米5、交叉口路缘石半径主主：R20米主次：R15米次次：R10米6、最大纵坡1%需要指出的是，在XXX物流中心建设期间，基地内临时施工道路的铺设位置和走向要与规划的道路相一致，临时道路路面结构（基层和垫层）的设置要与规划的永久性道路路面结构保持一致。同时在道路铺设中，要统筹安排地下管网设施的铺设，这样既可以节省工程投资，又可加快建设周期。XXX物流中心的地势西高东低，北高西低，为保证基地的安全生产，在成青快线两侧50米的防护绿地内和基地北侧小河渠之间设置截洪沟，接纳外来降水并分别向南排入成青快线。五、供电（一）供电方案 XXX物流中心总变电所的双回路电源采用110kV电缆由外电网引

52、入，从基地总变的35kV母线给基地I期各招商引资项目变电所提供电源。变电站进线初期从110kV马三线T接，后期从220kV斑竹园站引入。供电外线拟采用交联聚乙烯绝缘电力电缆桥架敷设方式，电缆尽可能采用电缆桥架敷设。但在某个局部采用电缆桥架敷设有困难，并且不影响其它地下管线敷设时，允许采用电缆沟或直埋敷设。（二）高低压电缆敷设方式本输变电设施高低压电缆主要采用沿电缆桥架敷设，部分采用铠装电缆直埋或穿保护管敷设。XXX物流中心内110KV线路采用架空敷设方式，10KV主干线路采用电缆地沟，局部穿管埋地敷设，分支采用电缆直埋及穿管敷设相结合的方式。供电方式根据地块用地用电水平及负荷情况，采用双回线或

53、单路环状供电。电力电缆通道规划设在道路的西侧、南侧。XXX物流中心现状220kV线路及35kV线路规划改变线路，不从本中心经过。（三）接地XXX物流中心各招商引资项目的接地网自成小系统，然后再连接成大接地网，接地电阻不大于1欧姆。（四）道路照明在XXX物流中心各招商引资项目的公用道路设置道路照明，照度为20Lx。六、供水XXX物流中心总用水量不大，规划日用水量1168立方米，可就近接海都西路西侧至成南、成绵高速路一段DN60供水管。给水管网采用环状的布置形式，在道路上的给水干管上每隔10m设置室外地上式消火栓。中心内没有高层建筑物，不设加压泵站，利用市政管网压力可以满足使用要求。XXX物流中心

54、供水引入两根给水干管，提高供水可靠性，同时满足消防用水要求。七、排水（一）排水管网系统设计原则1、总体规划的指导下，建设污水管网系统，严格保护城市水源和水环境。2、排水系统体制为分流制，雨水就近排入地表水；生活污水和工业废水经管道收集、输送至污水处理厂集中处理。全部采用重力流，布置结合规划道路、地形及河堤综合环境整治等实际情况，进行污水管网系统设计。充分结合目前已形成的和正在实施的污水干管建设情况进行污水支管的设计，力求做到不留盲管。（二）污水排放规划区主要污水是生活污水，绿地、道路广场、消防用水等不计算污水量，生活污水的产生量取平均日用水量的90%，公共设施（包括办公及商业金融）污水产生量取

55、平均日用水量的80%，其它取用水量的20%，经计算规划区范围内日排污水量为558吨。排水管线走向既考虑各污染源能够就近便捷接入，又能够与已有管线方便对接，同时要求施工方便，最大限度减少对现状设施的破坏和施工期间对交通的妨碍及利于建成后的运行管理。管道纵坡尽量与道路一致，以减小埋深，节约投资。（三）雨水排放雨水经收集后就近排入成青快线，为减少排水管径，减少土方量，降低投资，园区内设多处排放口，雨水管道坡度采用较小坡度，平均坡度为0.0010.002，雨水管道采用高密度聚乙烯双壁波纹管，不须做混凝土基础，采用土石基础。具体走向、管径、标高、坡度及坡向按雨水排水工程规划实施。八、通讯通信电缆、通信光

56、缆、有线电视电缆等弱电管线采用弱电共同沟的方式敷设。弱电共同沟沿道路东侧、北侧敷设。电信管孔应与道路施工同步建设。管道埋深不少于0.7米，一般为0.81.0米，与电力线间距不少于0.5米，管道转角或直线段每隔150米设检修用人孔。九、天然气XXXXXX物流中心位于成青快线片区内，天然气气源取自规划区外围道路上成青快线片区规划的中压燃气干管。根据XXX区和成青快线片区规划，本规划区燃气管网压力级制采用中压管网系统，燃气接自外环周围的成青快线片区规划中压燃气管线后，进入规划区中压燃气干管，然后经用户调压器或楼栋调压箱，最后送至用户。燃气配气干管的布置与外围道路上采用环状和支状相结合的方式。干管与外

57、围道路上成青快线片区规划的中压燃气干管接通，保持成青快线片区中压燃气干管的环网布局，确保本区供气的可靠性。天然气管道沿规划道路敷设。十、管线综合（一）为避免重复施工、节约资金、减少道路的二次开挖和有利各种管线的正常运行、满足施工、管理维护、安全和卫生方面的要求，管线平面综合一般情况下的布置顺序按（自建筑红线向道路方面）。1、电信电缆；2、电力电缆；3、燃气管道；4、给水管道；5、污水管道；6、雨水管道。优先考虑自流管、大管道的竖向布置。（二）电力浅沟在穿道路时，应用结构处理解决承受车荷载问题，尽量避免加大埋深方式，以减少管线在交口的碰撞矛盾。（三）在各种管道设计和实施中，管道高程出现矛盾，一般

58、按下面原则解决：1、压力管让自流管；2、管径小的让管径大的；3、易弯曲的让不易弯曲的；4、临时性的让永久性的；5、工程量小的让工程量大的；6、新建的让现状；7、检修次数少的、方便的让检修次数多的、不方便的。（四）电力浅沟一般控制其内壁深在700mm以内，设计与实施中若有调整，尽量进行沟宽调整，不作沟深调整。（一）管理服务中心功能服务中心大楼是本基地行政管理办公的集散地，它主要具有以下功能：1、为管委会提供行政管理部门办公的场所；2、为XXX物流中心内招商引资项目提供集中办公区域和场所。3、是物流基地的信息管理中心。XXX物流中心可以考虑采取租赁的方式有偿为物流企业和招商引资项目高层管理机构设置

59、统一的集中办公场所，避免每个项目单独建设办公用房，既减少了不必要的投资费用，又节省了占地面积。十一、生活服务区建设住宅区，供XXX物流中心工作人员和企业管理人员使用，可以布置在成青快线两侧。该区域环境优美，交通便利。商业服务区，按规划主要布置在配套住宅区的附近。可满足基地人员生活的需要。第八章 土地价值分析本报告分别采用市场比较法和假设开发法对XXXXXX物流中心配置工业用地价格进行分析：一、市场比较法根据XXX区目前类似土地价格的平均水平采用比较法确定地价。（一）测算方法项目土地=选用地价格交易情况修正系数交易时间修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数（二）区域土地价格现状水平本区域位于X

60、XX城区散货物流区以南，绕城高速路生态保护带以北，宝成铁路东侧规划40米货运大道以东，货运大道以西。XXX物流中心规划用地按工业用地基准价格二级标准考虑.根据以上分析测算的地价与本区实际情况基本吻合，随工业集中发展区配套设施完善，环境的改善，配置地块位置优越，加之土地资源的有限性，土地价格将保持上升趋势。二、假设开发法假设在正常情况下，地产被开发为某类不动产，在不动产售价中扣除建筑费、合理的利润、利息、税费以及相关费用等余下的即为地产价值。（一）建设税费据市区一般情况，建设税费为120元/平方米。（二）管理、销售、财务费用管理、销售、财务费用按销售收入的5%测算。（三）其他费用其他费用按建安工