洞庭路项目启动会报告(终稿)

1、碧海明珠项目启动会报告2013年2月目录项目现状及分析项目操作思路成本及投资分析地块区位项目现状市场环境分析公司现状1、地块区位第二大街第三大街于家堡响螺湾津滨轻轨泰达站泰达MSD华纳高尔夫洞庭路位于滨海新区核心区，塘沽区与开发区的交接处，洞庭路和第二大街的交口。地块权属上虽属于塘沽区，但已经和开发区生活配套完全融合。项目位置杭州道建材道洞庭路第一大街第二大街黄海路毗邻开发区分界线洞庭路；区域道路通达性强；西侧京山铁路切断与塘沽城区直达路网；规划广州道规划杭州道建材道第三大街第二大街第一大街洞庭路黄海路津滨高速=津塘四号线本案京山铁路规划路1、地块区位二期弘泽城一期四至和交通 用地性质：居住用

2、地总用地面积： 109532.3平方米容积率：不大于2.0总建筑面积：285487.6平方米；项目分两期开发地上总建筑面积：219064.6平方米（住宅195226.6+商业23838）居住2023户建筑密度： 不大于16%绿化率：不小于35%建筑退线四侧均为8米建筑限高:24米高度100米满足90/70的规定商业建面占总建面比例不大于10%停车位：住宅1:1，商业百平米1辆项目用地概况及规划要点：2.项目现状项目产品分析与工程进度：地上建筑面积219064.6（由11栋高层和10栋小高层以及23层沿街商铺组成） 地下建筑面积66306 （为车库和设备用房）项目分期建设与工程进度：项目分两期建

3、设 其中一期7栋高层及1栋配套已经主体封顶，3栋商业外部施工完成；二期建筑方案审批完成，工规证申报过程中，桩基施工完成；一二期均未开盘项目位于洞庭路杭州道交口为住宅用地， 用地面积 109532.3 总建筑面积 285370.6 容积率为2.02.项目现状3、市场环境分析塘沽区市场供求关系较差，库存压力较大，可售面积为1825217.72 ，可售套数为17078套，住宅项目成交均价8773元/ 本案周边两个项目因产品品质差，加之市场调控和自身操作水平问题，售价偏低。客户认可该区域，2010年弘泽城远离铁道位置，曾经实现价格12900，当年销售5.4亿元。2011年受调控影响，售价下调至1030

4、0，当年销售额2.5亿元。2012年弘泽资金出现问题、项目延期入住，工抵房和靠近铁路产品的入市，售价下调至9300资金支付情况：原股东共支付土地款12.3亿，工程款2.57亿，贷款利息0.64亿，其中原股东自有资金支付9亿，银行贷款支付6.5亿。营销现状：现案名与项目形象在市场中形成传播，项目线上推广动作有限，在滨海立交桥和洞庭路和二大街交口处各有一处两面高炮立柱，口径为耀世开盘；沿杭州道两侧有项目围挡画面发布。线下已出街销售物料户型图，销售人员已向客户释放产品、户型等信息，项目形象需要通过营销手段重新包装，植入融创风格，重新树立项目的市场印象。4.碧海明珠项目公司现状目录项目现状及分析项目操

5、作思路成本及投资分析交易方案项目定位项目操作思路开发节奏重点关注问题项目产品升级及示范区工作安排1、交易方案方案一：收购100%股权可在合同中对收购界面进行约定，同时用余款对遗留问题进行约定。方案二：在建工程转让 涉及承担5.65%营业税和3%的契税，营业税可在后期销售过程中抵扣。2、项目定位市场定位：跳脱出区域板块的市场领导者补缺者领导者挑战者规划位置有优势规模项目品牌发展商做超级竞争者产品有实力户型配比无差异化结果条件寻找市场缺乏产品有潜在客户群项目规模中等拥有稀缺资源细分市场建立新价值体系通常高质高价户型配比差异化市场快速消化户型配比差异化竞争重塑价值体系2、项目定位优势：项目地段具备优

6、势，配套条件良好，交通便利项目可同时吸纳塘沽区和开发区的客户通过专业团队的操作、产品调整、和品牌优势，树立高端精品产品气质，跳脱出市场劣势：塘沽区市场供求关系较差，库存压力较大，可售面积为1825217.72 ，可售套数为17078套，住宅项目成交均价8773元/ 非传统高档居住区域，区域现状认知度较低，与老塘沽区无直达路网，区域衔接的连贯性差 产品定位：城市央心、高品质的宜居社区2、项目定位产品缘客户：较强的资源占有欲、重品质、追求精品、认同价格塘沽区客户：属塘沽区的中高端客户，地域情结浓厚，外宣意识强，需要身份感的认同开发区客户：开发区的外溢客户，企事业单位白领、蓝领，新塘沽人客户定位：塘

7、沽区、开发区首改及再改型客户3、项目操作思路整体操作思路概述： （1）项目位于滨海央心，是开发商认可的好地段，但市场对区域板块热度未达峰值，存在实现溢价的机会点，为实现整体利润预留了充分的空间。（2）一期整体操作思路：由于项目一期主体已完工，产品可调整空间已有限，因此一期主要以实现资金平衡为主，一期高层产品确保投入产出平衡，一期商业产品实现盈利。（3）二期整体操作思路：现有规划楼座位置不变，调整单体、平面及拉大产品户型面积；二期操作进度上达到2013年四证齐全，实现在建工程抵押贷款，二期将成为项目销售利润实现的关键点。（4）在一期实现现金流的基础上，拉长项目二期产品销售周期，充分实现既定利润与

8、回款，项目总货值：35.5亿元，按年度实现销售回款：2013年8亿元2014年12亿元2015年9.7亿元2016年5.8亿元。 （5）管理界面：进场后，快速推进鸿发团队与融创团队的无缝融合，实现资源共享；围绕销售回款的核心，在风格上融创化，更有利于借助融创的品牌力完成迅速销售、快速回款。3、项目操作思路一期具体操作思路：（1）尽早开盘进行销售回款，快速变现，一期首开低价引爆市场，快速跑量，快速实现资金平衡。（2）一期整体开发计划实现：2012年3月底样板间开放、5月景观示范区呈现开盘、8月会所及售楼处开放投入使用，2014年5月底实现入住。（3）对一期产品的景观园林、建筑立面小区入口（洞庭路

9、）进行调整，全面超出区域内项目，提升项目品质。（4）结合项目开发计划与开盘的时间节点要求，打造户型样板间与景观样板示范区。（5）打造公共部位精装示范区。（6）通过对一期产品销售价格的制定与销售回款预期，一期以商业产品为主要赚取利润的产品。3、项目操作思路二期具体操作思路：（1）二期整体开发计划实现：2013年7月完成施工图、开工、2013年实现四证齐全并办理贷款、2015年10月毛坯入住。（2）现有规划楼座位置不变，调整单体、平面及产品户型，9层产品调整方向为一跃二、顶层跃层，17层产品调整方向为端户4室大户型，来实现二期产品品质的全面升级。（3）以二期产品品质的升级为基础，实现二期产品销售价

10、格快速溢价，拉长二期产品的销售周期，以保证整盘利润的实现。（4）办理开发贷款或在建工程抵押贷款，实现现金流。4、开发节奏二期进度计划分期地上面积（平米）地下面积（平米）开工时间开盘时间竣工时间一期116224.627721已开工2013年5月2014年4月二期102840385852013年7月2014年5月2015年8月30日项目整体节奏二期主要节点完成时间规划方案完成2013.4.1建筑方案完成2013.5.1全套施工图完成2013.7.1景观施工图完成2013.8.1室内施工图完成2013.8.1桩基施工完成2013.9.1正负零时间2013.12.10主体完成时间2014.11.10竣

11、工验收时间2015.8.30入住时间2015.10.305、重点关注问题结合项目整体现状，通过产品调整、景观园林设计、营销手段对项目品质进行全面提升，拔高价值与客户心理预期。项目开发节奏与开盘节奏，对开发手续注册公司变更时间有严格的节点要求。以促进区域板块商业繁荣为由，向塘沽区政府申请政府将计划开通杭州道的时间提前，解决目前项目无直达塘沽区核心区路网的问题，同时提升项目周边交通环境以及一期商业产品的价值。推动开发区政府给予项目开发区优质幼儿园、小学有优先入学权政策。推动塘沽区政府加强社区周边环境治理，树立项目的高端形象。1.原规划方案介绍2.一期示范区安排二期研发重点工作4.产品呈现愿景6、项

12、目产品升级及示范区工作安排6.原规划方案介绍6-1规划总平面图及主要经济技术指标规划总用地面积：109532.3平方米容积率：2.0建筑密度：19.7%土地用途：居住、配套公建建筑面积：219064.6平方米(不含地下)，其中居住面积约195226.6平方米，公建面积约 23838平方米属于70/90项目土地现状：周边道路已完工，一期商业外立面已完工；住宅主体结构已完工，保温层已贴完；会所及变电站结构主体完工。二期打桩已完成。6.原规划方案介绍6-2分期指标说明6.原规划方案介绍6-3-1一期平面户型6.原规划方案介绍6-3-2一期平面户型6.原规划方案介绍6-3-3一期平面户型6.原规划方案

13、介绍6-4商业平面一期地库范围 （详右图，结构主体已完工） 注：蓝色区域为地库范围6.原规划方案介绍6-5-1地库区域位置一期地库平面图（详右图） 建筑面积：24240平方米 人防面积：9922平方米 地下停车位：687辆 地库停车位占地标准：30平米/辆（不含设备用房） 人防区域停车位占地标准：32平米/辆（不含设备用房） 注：红色区域为人防区域一期地下一层平面图6.原规划方案介绍6-5-2地库平面图6.原规划方案介绍6-6一期原设计立面及现状外檐：高层住宅外檐为弹性涂料；商业外檐为石材公共部位精装修标准： 住宅：大堂3000元/m2，电梯厅、走道1200元/m2 景观：600元/m2 （一

14、期示范区1000元/m2 ）层高：高层住宅2.9m 商业4.5m/4.2m户内：住宅配置暖气片，商业分户配置暖气片、空调（业主自备）296.原规划方案介绍6-7产品配置标准区域范围6.一期示范区安排6-1-1三月份开放景观工作重点看房通道现状景观意向6.一期示范区安排6-1-2三月份开放精装工作重点6.一期示范区安排6-1-4三月份开放精装工作重点6.一期示范区安排6-1-5三月份开放精装工作重点6.一期示范区安排6-1-6三月份开放精装工作重点样板间楼前景观组团及商业氛围呈现6.一期示范区安排6-2五月份开放工作区域范围场地现状景观意向示范区整体呈现6.一期示范区安排6-3-1八月份开放景观

15、工作重点区域范围场地现状景观意向6.一期示范区安排6-3-2八月份开放精装工作重点二期产品户型根据项目公司的营销定位，对二期户型及建筑风格进行调整6.二期研发工作重点6-1二期户型平面图6.项目愿景6-1建筑风格调整意向6.项目愿景6-2景观设计意向6.项目愿景6-3精装设计公共区域意向目录项目现状及分析项目操作思路成本及投资分析销售回款计划项目成本利润测算项目现金流量表股东借款、还款计划及融资情况1、销售回款计划楼号产品类别销售回款（万元）项目合计2013年2014年2015年2016年355323 80000 119903 96985 58435 一期24/26/27层高层销售价格1195

16、2 11499 12419 销售面积98951 50216 48734 销售金额118263 53890 64373 售出率51%100%商铺销售价格31156 30000 32400 销售面积17492 9070 8422 销售金额54497 26110 28387 售出率52%100%车位销售单价80000 80000 80000 销售个数687 344 343 销售金额5496 2752 2744 售出率50%100%二期26层高层销售价格14332 13300 14364 15513 销售面积45212 10086 27040 8086 销售金额64798 11402 35027 18

17、370 售出率22%82%100%17层高层销售价格15233 14200 15336 16563 销售面积32911 10755 14950 7206 销售金额50134 12988 21756 15390 售出率33%78%100%9层高层销售价格17930 17445 18841 销售面积19878 12976 6902 销售金额35640 19241 16399 售出率65%100%商铺销售价格38000 38000 38000 销售面积4222 4021 201 销售金额16044 12988 3056 售出率95%100%车位销售单价100000 80000 80000 销售个数1

18、045 523 522 销售金额10450 0 5230 5220 售出率0%50%100%项目合计销售价格16250 13494 15373 16442 26093 销售面积218665 59286 77997 58987 22395 销售金额355323 80000 119903 96985 58435 售出率27%63%90%100%2、洞庭路项目成本利润测算序 号项目名称一期二期合计高层住宅商业地下车库合计高层住宅商业地下车库合计高层住宅商业地下车库合计建筑面积（万m2）10.0762 1.7557 2.4240 14.2559 10.2125 0.4343 3.5167 11.831

19、9 20.2886 2.1900 5.9407 28.4194 销售面积（万m2）9.8951 1.7492 2.4240 14.0683 9.8000 0.4222 3.5167 11.6443 19.6951 2.1714 5.9407 27.8072 可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可

20、售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）一土地及大配套费4939 48877 12687 22193 0 0 5052 71069 5085 49829 13032 5502 0 0 4752 55331 5012 98705 12754 27695 0 0 4546 126400 二建造费用4011 39689 10216 17870 3317 8040 4663 65599 4876 47784 6965 2941 3840 13506 5516 64230 4441 87472 9584 20810 3627 21546 4669 129829 （一）前期费用1

21、17 1157 123 215 58 140 107 1512 141 1377 147 62 78 273 147 1712 129 2534 128 277 69 413 116 3224 （二）建安工程费2656 26281 4283 7491 2949 7149 2909 40922 2943 28840 4395 1855 3453 12143 3679 42839 2799 55122 4304 9347 3247 19292 3012 83761 （三）市政基础设施费773 7651 1034 1808 310 751 726 10210 795 7796 1087 459 31

22、0 1090 802 9344 784 15446 1044 2267 310 1841 703 19554 （四）公用配套设施324 3203 610 1067 0 0 304 4270 232 2274 581 245 0 0 216 2520 278 5478 604 1312 0 0 244 6790 （五）不可预见费141 1396 4167 7289 0 0 617 8685 765 7496 755 319 0 0 671 7815 452 8892 3504 7608 0 0 593 16500 三资金成本641 6346 641 1122 0 0 531 7468 116 1

23、133 116 49 0 0 102 1182 380 7480 539 1171 0 0 311 8650 四开发间接费49 488 44 76 0 40 565 110 1081 38 16 0 0 94 1098 80 1570 43 93 0 0 60 1663 直接成本小计9641 95400 23588 41261 3317 8040 10286 144701 10186 99827 20151 8508 3840 13506 10464 121840 9912 195227 22920 49768 3627 21546 9585 266541 五销售费用(销售单方)228 225

24、1 228 398 188 2649 228 2230 228 96 200 2326 228 4481 228 494 0 0 179 4975 六管理费用(销售单方)151 1499 151 265 125 1764 151 1484 151 64 133 1548 151 2983 151 329 0 0 119 3312 七财务费用(销售单方)266 2631 266 465 220 3096 266 2606 266 112 233 2718 266 5237 266 577 0 0 209 5814 八营业税(销售单方)675 6682 1760 3079 128 311 716

25、10072 868 8507 2147 906 168 590 859 10004 771 15189 1835 3986 152 901 722 20076 九土地增值税(销售单方)37 66 5 66 579 5675 3222 1360 604 7035 288 5675 657 1426 0 0 255 7101 完全成本合计10961 108463 26031 45533 3445 8351 11540 162347 12278 120329 26165 11047 4008 14096 12493 145472 11617 228792 26057 56580 3778 22447

26、 11070 307819 销售收入11952 118263 31156 54497 2267 5496 12671 178257 15364 150573 38000 16044 2972 10450 15206 177066 13650 268836 32486 70541 2684 15946 12778 355323 毛利1635 16181 5807 10158 -1178 -2855 1669 23484 4310 42238 15702 6629 -1037 -3646 3884 45221 2966 58419 7731 16787 -1094 -6501 2471 68706

27、 税前利润990 9800 5125 8964 -1178 -2855 1131 15910 3086 30243 11835 4997 -1037 -3646 2713 31594 2033 40044 6429 13961 -1094 -6501 1708 47504 所得税248 2450 1281 2241 (294)(714)283 3977 772 7561 2959 1249 (259)(912)678 7898 508 10011 1607 3490 (554)(1625)427 11876 净利润743 7350 3843 6723 -883 -2141 848 11932

28、2315 22682 8876 3748 -778 -2735 2035 23695 1525 30033 4822 10471 -821 -4876 1281 35628 净利润率6.22%12.34%-38.95%6.69%15.06%23.36%-26.17%13.38%11.17%14.84%-30.58%10.03%3、洞庭路项目现金流量表项目2012年及以前3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年合计 2014年 2015年2016年2017年项目合计期初余额 - - 189 916 6,359 7,608 11,632 12,456 5,446 15,102 23

29、,007 - 11,986 7,819 -3,835 38,687 - 销售回款 - - - 8,005 11,392 8,077 9,486 7,548 13,315 12,392 9,785 80,000 119,903 96,985 58,435 - 355,323 减：土地款支出 122,357 - - - - - - - - - - - 35 - 72 - 122,463 大配套支出 883 - - - - - - - - - - - 1,534 - 1,519 - 3,937 工程款支出 25,725 538 1,049 18,838 3,059 2,613 2,729 2,233

30、 2,292 3,095 3,500 39,947 28,644 22,987 9,466 2,272 129,829 销售费用 - 112 112 112 112 112 112 112 112 112 112 1,120 1,679 1,358 818 - 4,975 管理费用 - 112 112 112 112 112 112 112 112 112 112 1,120 1,679 1,358 818 - 4,975 财务费用 6,431 1,049 - - 1,247 - - 1,215 - - 1,021 4,532 2,353 1,149 14,465 营业税金及附加 - - -

31、- 452 644 456 536 426 752 700 3,967 7,327 5,480 3,302 - 20,076 土地增值税 - - - - 160 311 253 350 256 416 361 2,107 3,195 1,800 - - 7,101 所得税 - 261 460 721 7,624 3,612 -82 - 11,876 其他净支出 - - - - 项目资金净流入 -155,396 -1,811 -1,273 -11,057 6,249 4,025 5,824 2,990 9,655 7,905 3,979 26,486 65,833 59,242 42,522 -

32、2,272 35,628 贷款新增 65,000 - 65,000 20,000 - - - - - - - 85,000 30,000 - 180,000 减： 偿还贷款 - - 65,000 - 10,000 - - 10,000 - - 15,000 100,000 50,000 30,000 180,000 银承 - - - - - - 贷款净流入 65,000 - - 20,000 -10,000 - - -10,000 - - -15,000 -15,000 -20,000 -30,000 - - - 股东往来投入 90,396 2,000 2,000 -3,500 5,000 -

33、 -5,000 - - 500 -50,000 -40,896 -0 股东股本投入 - - - 股东投入 90,396 2,000 2,000 -3,500 5,000 - -5,000 - - - - 500 -50,000 -40,896 - - -0 其中：融创投入 - 30,000 2,000 8,000 15,000 10,000 5,000 10,000 10,000 90,000 90,000 当期现金净流量 - 189 727 5,443 1,249 4,025 824 -7,010 9,655 7,905 -11,021 11,986 -4,167 -11,654 42,52

34、2 -2,272 35,628 期末余额 - 189 916 6,359 7,608 11,632 12,456 5,446 15,102 23,007 11,986 11,986 7,819 -3,835 38,687 36,416 35,628 减：贷款资本金 - - - 还贷保证金 - - - 银行指定用途 - 5,854 7,041 7,716 11,134 4,081 9,334 11,244 11,362 11,362 6,584 - 其他 - - - 可动用资金余额 - 189 916 505 567 3,916 1,322 1,365 5,768 11,762 624 624

35、1,235 -3,835 38,687 36,416 35,628 4、股东借款及还款安排:2013年需公司支持资金9亿元，用于支付老股东前期投入资金及溢价，合计10.6亿元2014年偿还公司借款5亿元2015年偿还公司借款4亿元融资情况：2013年新增贷款8.5亿，还贷10亿2014年新增贷款3亿，还贷5亿2015年还贷3亿谢 谢9、静夜四无邻，荒居旧业贫。9月-229月-22Sunday, September 18, 202210、雨中黄叶树，灯下白头人。21:46:4621:46:4621:469/18/2022 9:46:46 PM11、以我独沈久，愧君相见频。9月-2221:46:4

36、621:46Sep-2218-Sep-2212、故人江海别，几度隔山川。21:46:4621:46:4621:46Sunday, September 18, 202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。9月-229月-2221:46:4621:46:46September 18, 202214、他乡生白发，旧国见青山。18 九月 20229:46:46 下午21:46:469月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 229:46 下午9月-2221:46September 18, 202216、行动出成果，工作出财富。2022/9/18 21:46:4621:46:4618 September 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。9:46:46 下午9:46 下午21:46:469月-229、没有失败，只有暂时停止成功！。9月-229月-22Sunday, Sep