南京全市酒店式公寓市场研究

1、谨呈：招商地产世联地产南京招商紫金山一号项目组招商紫金山一号南京酒店式公寓市场研究南京全市酒店式公寓市场研究第1页片区楼盘产权主力户型装修精装标准在售货量（套）未来供给量（套）均价城北金域中央40年3541精装修7061014000元/平米名都汇40年50-60毛坯晓庄国际广场65年40-112毛坯6213500元/城中凯润金城65年48-79平方米精装修4000元 7138000元/平方米德盈国际广场平层65年挑高40年平层：37-77挑高：40-70平层精装挑高毛坯284579平层18000元/挑高17500元/侯家桥1640年30-57平米精装修1015800-16000元/平米南京国际

2、广场70年70-75，130-140平米精装修34000元/平方米中央金地40年挑高36-92平米精装修河西甲壳虫40年平层20-60平米精装修3000元15425000元/平方米盛世公馆40年40-50平方米精装修1200元24012500元/平方米南京万达40年36-62平方米精装修72014500-17000元/平方米江宁二十一世纪国际公寓40-90平米毛坯4011700元/平方米莱茵铂郡40年挑高46-65平米精装修3000元20701-13000元/平米天泰青城70年36-46、68-90平米精装修5013400元/平米东渡国际青年城70年38、54平米毛坯30012800元/平米丹

3、佛小镇70年4456平米毛坯3010000元/平米 文鼎雅苑70年35-80平方米毛坯6030010400-14000元/平当前市场上60平以下公寓产品主要有16个，40年商业产权为主，集中于城中、江宁片区。未来供给量大。南京全市酒店式公寓市场研究第2页针对不一样商圈，对经典案例进行分析南京全市酒店式公寓市场研究第3页4位 置下关区幕府西路33号规 模占地89510平方米，建面6.5万容积率2物业类型规划有三大业态：缤纷商业、精装酒店式公寓、精品商务酒店，分别命名为纬一国际街区、纬一国际时区、精品商务酒店。其中1-3层为集中商业，4-14层东侧为精品商务酒店，4-15层为精装酒店式公寓酒店式公

4、寓规模建面2.7万平，共684套户型主力户型为35-41开发商 江苏香溢置业有限企业首次开盘时间6月11日价格14000元/平方米交付标准精装修中央门北23万醇熟大盘“金域中央”三期收官之作，定位区域生活商业中心城北商圈之金域中央广场南京全市酒店式公寓市场研究第4页3月5日对外公开售楼处.3.4.04.064月9日公开35-41平米样板间，项目为40年产权酒店式公寓，精装平层户型，面积为30-50平米左右金域中央广场4月17日开始办理VIP卡，开盘当日可享受总价减5000元优惠项目6月11日推171套房源，面积为35和41平方米，价格在1.4万/平方米。当前已热销110套城北商圈之金域中央广场

5、6月酒店式公寓首次出售，推出4、6、7三层，总计171套房源，开盘当日销售60%南京全市酒店式公寓市场研究第5页A户型：41平方米，一室一厅一卫优势南向，带独立阳台，采光通风好面积控制合理劣势此户型进深长、开间小，实际使用会使人产生压抑感B户型：35平方米，一室一厅一卫优势面积控制合理，可供办公劣势此户型进深长、开间小，实际使用会使人产生压抑感朝北，采光受影响城北商圈之金域中央广场南侧全部设计为41平、北侧全部设计为35平，分别针对办公与投资，进深长，户型普通南京全市酒店式公寓市场研究第6页制作41、35两种样板房，41主打蜗居自住，装修格调明快、清新城北商圈之金域中央广场南京全市酒店式公寓市

6、场研究第7页制作41、35两种样板房，35主打工作室办公，装修格调当代、简约城北商圈之金域中央广场南京全市酒店式公寓市场研究第8页总结：该项目开盘热销原因是客户定位准确，投资客及办公需求客群拓展得当定位准确：金域中央户型为35、41，分别主打办公及投资 需求。钢材市场内投资客是项目成交相当主要原因。老带新成交：金域中央依靠之前项目一期、二期效应，老带新成交数量较多。销售卖压：前期VIP优惠时间限定、开盘现场人员卖压制造也是开盘热销相当主要原因。城北商圈之金域中央广场南京全市酒店式公寓市场研究第9页位 置栖霞区和燕路与栖霞大道交叉口东北角地块规 模占地35391平方米，建面147272平方米容积

7、率4.5物业类型整个小区共一幢综合性大楼，其中负二层至四层为裙楼，功效类别为：车位，超市，商业；三个塔楼为1幢办公楼，40年产权；2幢酒店式公寓，65年产权。业态商业建筑面积为6万；创意办公LOFT建筑面积2.5万，共计420套；酒店式公寓建筑面积为4万，共480套。户型居住性酒店公寓户型40-110平米一房、两房、经典三房；创意办公LOFT为5米挑高式空间布局，40-70平米，可分可合开发商 南京宇尚地产有限企业首次开盘时间10月30日价格平层13000元/（65年产权），挑高16000元/（40年产权）交付标准毛坯城北中心地标，地铁交汇空间，宇业集团继“和府奥园”之后又一力作城北商圈之晓庄

8、国际广场南京全市酒店式公寓市场研究第10页10月首次开盘将900套房源一次性推出，挑高产品较平层公寓价差元/平。当前剩下多为平层，挑高基本售罄。5月售楼处正式对外公开.5.10.04.0610月30日首次开盘，推出3幢，推出900套房源，包含480套酒店式公寓和420套5米挑高办公LOFT。商业办公挑高均价在13000元/平方米，酒店式公寓均价11000元/平方米起晓庄国际广场当前主要在售02、03栋酒店式公寓，65年产权，面积41、78平方米，当前还剩200多套房源，均价13000元/平方米，总体价格约60万-160万。另在售4套左右01挑高办公LOFT面积46、56、61平方米，40年产权

9、，均价15000元/平方米，当前剩下：265套。其中挑高剩下4套，其余均为平层城北商圈之晓庄国际广场南京全市酒店式公寓市场研究第11页D户型：41平方米，一室一厅一厨一卫优势南向，带独立阳台，采光通风好面积控制合理劣势此户型进深长、开间小，实际使用会使人产生压抑感厨房只能设计在南向阳台处，易造成户型分区很不明确，实用性不高城北商圈之晓庄国际广场城北绝版挑高户型，利用空间大南京全市酒店式公寓市场研究第12页销售分析：亮点挑高户型定价合理，空间利用强，对平层客户产生大量分流。同时，平层公寓面积设计跨度过大，造成总价跟周围普通住宅价格相当，客户接收度较低。与本项目对比：总体而言，晓庄国际广场相对于我

10、们项目竞争性不大，其主要以70-110住宅性质公寓为主力户型。不论从地段还是未来升值潜力来看（晓庄国际广场是位于迈皋桥地铁站800米左右 ；我们是紧邻位于2号线，已经开通），我们相对于其优势巨大。总结：挑高房源走俏，但平层公寓因户型设计过大造成总价与周围普通住宅相当，形成滞销城北商圈之晓庄国际广场南京全市酒店式公寓市场研究第13页位 置凤台南路以东，宁芜铁路以西，赛虹桥立交东南侧规 模占地6.35公顷，建面35万平方米容积率3.5物业类型由11万平米综合商业体以及6栋国际公寓组成户型公寓总户数套左右首批推出1号楼40年产权5.2M挑高公寓，面积为50-806号楼65年产权精装修平层公寓，面积为

11、37-77开发商 南京德盈置业有限企业首次开盘时间12月5日价格挑高公寓17500元/；平层精装修公寓17000-19000元/交付标准挑高：毛坯；平层公寓：精装修综合体上、地铁旁规模化酒店式公寓项目城中商圈之德盈国际广场南京全市酒店式公寓市场研究第14页项目于12月首次开盘，共推出1、2、6号楼，总上市量达1431套10月17日公开现场售楼处.10.12.03.0612月5日推出1号楼，挑高公寓，共计 515套，首次开盘去化在450套左右。年1月26日推出6号楼平层公寓，共计300套左右。3月26日（周六）对2号楼开始认筹，2号楼为5.2米挑高公寓，共270套。面积49、62、70-78，产

12、权40年，民用水用电。此次推出房源成交均价约18000，其中朝南公寓表价格在210002元/，朝东户型表价格在180000元/，朝西户型表单价在1700019000元/，朝南户型较少。当前剩下：6号楼剩下200多套，价格为17000-0元/，面积为37-77城中商圈之德盈国际广场南京全市酒店式公寓市场研究第15页A1户型：36平方米，一室一厅一卫优势户型较为方正规整独立阳台设计面积控制合理，总价低劣势此户型为东向或西向户型，阳光采光差A2户型：56平方米，两室一厅一卫优势户型较为方正规整，使用率较高56做成两房，功效性齐全劣势不带飘窗以及阳台，舒适性降低精装修两房户型，会造成一些以为户型偏小两

13、房无法使用客户改变困难城中商圈之德盈国际广场户型方正紧凑，功效分区齐全，56平两房市场稀缺南京全市酒店式公寓市场研究第16页售楼处面积较大，很有气势。内部装饰当代、精巧城中商圈之德盈国际广场南京全市酒店式公寓市场研究第17页制作四套样板房，56两房整体格调设计温馨、浪漫，不论给年轻人做婚房，给父母养老都非常适当城中商圈之德盈国际广场南京全市酒店式公寓市场研究第18页52、68、80三套挑高样板房， 5.2米层高，在现场并不感到压抑城中商圈之德盈国际广场南京全市酒店式公寓市场研究第19页项目优势：德盈国际广场将建成当前城南最缺乏大型商业综合体；位置临近中华门地铁站；物业类型丰富，有65年公寓同时

14、也有40年挑高公寓。项目劣势：因为他们单价比较高，最终会造成总价也比较高，对于客户接收度产生影响。交付时间较晚，将于才能交付。案例启示：“开盘热销后，调高价格使得销售速度放缓，说明价格对酒店式公寓产品影响还是非常大。总结：该项目与本项目类似，同为综合体上、地铁旁酒店式公寓物业。价格是该类产品热销是否最大原因城中商圈之德盈国际广场南京全市酒店式公寓市场研究第20页21位 置玄武区长江路2号规 模占地35961平方米，建面21万容积率2.98物业类型2栋酒店式公寓一栋14层、一栋27层户型户型面积48-79平方米开发商 南京凯润房地产开发有限企业首次开盘时间6月11日价格38000元/平方米交付标

15、准精装修（4000元/平方米标准）凯润金城城中关键区域酒店式公寓城中商圈之凯润金城南京全市酒店式公寓市场研究第21页酒店式公寓于9月首次开盘，当前已销售近两年，去化速度普通，但价格到达38000元/9月20号推出05栋酒店式公寓，1-6层为商业，7-14层是酒店式公寓.9.5.11.06项目03栋公寓已经开始对外销售，48-80平米精装商务公馆，均价4元/平米项目在售03栋5、8、15层，均价38000元/平方米，一次性付款9折，按揭92折。项目当前3号楼均价38000元/平方米，5、8、15层有全款9折、商贷92折，房源面积在48-79平方米，精装标准为4000元/平方米城中商圈之凯润金城南

16、京全市酒店式公寓市场研究第22页A户型：56平方米，一室一厅一卫优势户型方正从步廊式厨台到餐厅再到卧室，空间层次分明超大观景幕墙劣势此户型进深长、开间小，实际使用会使人产生压抑感城中商圈之凯润金城南京全市酒店式公寓市场研究第23页装修格调时尚、当代，4000元/平米精装修标准包涵了家俱、电器城中商圈之凯润金城南京全市酒店式公寓市场研究第24页项目基调高：凯润金城位于主城区关键地段，项目形象高，推广时间长。精装修标准高，4000元/平米包含家俱、家电。品牌后续效应：大发品牌开发商，凭借该项目在南京市场树立形象后，陆续在下关小桃园、栖霞燕子矶区域拿地进行后续项目开发。价格领跑者：38000元/平米

17、价格处于南京市酒店式公寓价格第一梯队。总结：该项目位于城中关键地段，区位价值高，且精装修标准高城中商圈之凯润金城南京全市酒店式公寓市场研究第25页26位 置集庆门大街188号 占地面积39万平建筑面积120万平物业费3.1元/平得房率77%物业类型一站式购物中心（28万平）、白金五星级酒店（5万平）写字楼（31万平）、高端城市公寓（26万平）、一条旅游商业街（7万平）开发商 南京万达广场投资有限企业物业管理万达商业管理企业 城市新中心，建面达120万平南京市最大商业地产项目，综合体价值巨大河西商圈之万达广场南京全市酒店式公寓市场研究第26页27由江东中路自然划分为“西地”与“东坊”两大地块，酒

18、店式公寓集中在东坊和西地SOHO中河西商圈之万达广场万达广场西地由万达广场、10栋住宅组成万达国际公寓、7栋写字楼和1栋希尔顿酒店组成；国际公寓全部设计为28层，户型面积在70-170平米之间；4栋SOHO写字楼中规划精装小户型，38平、61平万达广场东坊位于水西门大街南侧，总建面22.6万方，容积率1.99。由6.2万方酒店式公寓（3幢小高层和8幢多层）、4.4万方写字楼和6万平商业街组成；东坊被云锦路分隔为东、西两部分。东片为沿街商铺和一幢SOHO（共7层，底下2层为商铺，上面5层为45平米SOHO）组成。西片为沿街商铺和万达国际公寓（住宅）等部分组成。SOHO国际公寓南京全市酒店式公寓市

19、场研究第27页推出东坊1、2、5、9共4幢70-140平同时推出14#楼SOHO公寓200余套45平.11 .8.11.12推出东坊7#楼200余套房源45平精装修均价1-13000元/平推出西地1、2、5共3幢楼，600余套，71-170平，均价15000元/平加推西地3#楼，共200多套，70-117平，主力户型90平两房，均价15500元/平河西商圈之万达广场.3 .4推出东坊3#楼，53平精装修房源，均价13500元/平 .4 .9推出西地4、6、8#楼，82-170平房源推出西地7、10共2幢楼，共344套推出西区soho18#楼共700多套房源，36-62平精装40年产权公寓 .3

20、推出西区11#楼精装40年产权公寓率先以东坊住宅面世，到7月东坊全部售完。当前主推西区SOHO写字楼精装小户东坊西地南京全市酒店式公寓市场研究第28页29河西商圈之万达广场优势户型方正，面积控制合理、使用功效齐全劣势每层楼都是回字形结构，不论哪一间通透性都不好，通风效果差每层楼朝南户型只占总户数1/3不带阳台西区SOHO写字楼精装公寓，全部为回字形排布，30-60平之间，通风差，无阳台设计南京全市酒店式公寓市场研究第29页30河西商圈之万达广场SOHO样板间设计以暖色调为主，无尤其主题，重视展示功效空间合理利用南京全市酒店式公寓市场研究第30页31河西商圈之万达广场总结：地段、交通、商业规划等

21、众多利好使项目成为投资热点，同时合理定价快速跑量众多本质优势：河西新城关键地段、地铁等便利交通、120万平米总建面和完善商业规划定价合理：房源众多情况下，对精装小户型定价在14500-17000元/平，含有竞争优势，集中跑量产品设计：每层楼设计成回字形，户型通透性差，采光不够好，完全倾向于办公南京全市酒店式公寓市场研究第31页32位 置应天大街与黄山路交汇、黄山路12号规 模占地9462平方米，建面3.5万容积率2.97物业类型整个项目只有一栋楼，由1层多方商业以及2-16层公寓组成（40年产权）户型商业性质酒店式公寓30-60，同时有部分90户型，共计537套。开发商 丰盛地产首次开盘时间1

22、2月18日价格13000元/ 交付标准精装修（1300元/标准）奥体板块稀缺2-16层酒店式公寓项目河西商圈之盛世公馆南京全市酒店式公寓市场研究第32页项目于12月首次开盘，共分2次完成推盘，总上市量达484套盛世公馆接待处于8月18日正式对外开放.9.12.01.0612月18日早晨9点正式开盘，推出2-6层多层房源，总共184套，户型为3060平方米精装小户型房源，均价1元/平方米盛世公馆1月8日开盘，推出剩下全部房源，共300套左右，户型3060平方米6月11日推出了12套特价房源，位于7楼以上楼层，40-60平方米不等，最高能够9折优惠，底线10888元/平方米起，当前还剩7、8套。河

23、西商圈之盛世公馆南京全市酒店式公寓市场研究第33页B户型：43-49平方米，一室一厅一卫优势户型较为方正规整面积控制合理，总价低层高3.4M劣势此户型为东向户型，不带阳台，只有早晨有一定阳光户内精装修完全偏居家格调，改为办公时有一些不太方便主力户型方正，面积控制合理，全景飘窗设计河西商圈之盛世公馆南京全市酒店式公寓市场研究第34页售楼处建在项目现场，现场包装整体普通，缺乏小户型公寓该有时尚感河西商圈之盛世公馆南京全市酒店式公寓市场研究第35页制作32、48两种样板房，32主打单身白领公寓，装修格调明快、温馨32 粉领美寓河西商圈之盛世公馆南京全市酒店式公寓市场研究第36页制作32、48两种样板

24、房，48主打商务精英，装修格调当代、简练48 商务精英居河西商圈之盛世公馆南京全市酒店式公寓市场研究第37页总结：该项目价格相较同区域项目有竞争优势，但体量及土地年限存在硬伤区位劣势：盛世公馆周围没有地铁规划，最近地铁站也有2公里左右距离项目硬伤：盛世公馆拿地时间为，交付时间为年，所以实际使用年限只有32年。项目体量很小，只有一栋楼，所以从配套以及交付后服务来说，相比于市场上其它项目会有差距。价格优势：盛世公馆位于黄山路上，离奥体3公里，这个区域住宅价格在1.5-1.8万/，不过他们价格当前在13000而且带精装修。河西商圈之盛世公馆南京全市酒店式公寓市场研究第38页39位 置建邺区汉中门大街

25、100号，地铁二号线汉中门站规 模总建筑面积28345平米，一、二层为商业，三层以上为酒店式公寓容积率3.4产品形式商业、酒店式公寓户型配比20-60平方米为主开发商 南京悦庆房地产开发有限企业项目进度项目在售40年产权精装公寓，民用水、商用电，均价25000元/平方米，装修标准3000元/平方米，面积为20-60平方米，当前全款92折，贷款96折，预计12月交付。 项目特色南京首家“女子专属公寓”小户型，低总价，专为女性打造单身公寓，南京首家“女子专属公寓” 河西商圈之女子甲壳虫南京全市酒店式公寓市场研究第39页此次推出产品20-60平米精装酒店式公寓，均价2.5万/平米，河西片区标杆公寓项

26、目4月8日开盘，推出精装酒店式公寓，共154套，20-60平米，装修标准3000元/平方米，40年产权，均价25000-26000元/平方米5月4日，放出优惠折扣信息，全款92折，贷款96折， 年12月交付河西商圈之女子甲壳虫南京全市酒店式公寓市场研究第40页市场上罕见20-60平米超小精装公寓河西商圈之女子甲壳虫南京全市酒店式公寓市场研究第41页样板房专为女性设计，格调柔美，采取大花、小碎花等装修来点缀河西商圈之女子甲壳虫南京全市酒店式公寓市场研究第42页总结：该项目走差异化路线，主打女子公寓概念，小户型优越地段赢得市场竞争河西商圈之女子甲壳虫项目推广定位：主打专为女子设计公寓概念，差异化路

27、线，吸引客群关注地段优势：位于河西关键地段，享受完善商业生活配套折扣幅度：全款享受92折优惠，河西稀缺地段资源，吸引客户购置户型优势：超小户型，适合年轻白领投资居住客南京全市酒店式公寓市场研究第43页44位 置江宁百家湖关键地段，地铁一号线南延线规 模45万高尚居住区和20万江宁shoppingmall联袂组成容积率2.0产品形式商业、酒店式公寓户型配比40-90平方米为主开发商 南京二十一世纪房地产开发有限企业项目进度在售56号楼，折后均价12600元/平方米，所剩房源还有30-40套左右，户型面积为40、60、81、90平方米，预计年底交付。当前全款购房能够在12600/平方米基础上享受减

28、150/平方米优惠。项目特色节能环境保护、科技智能小区位于江宁未来“新街口”，45万高尚居住区和20万江宁shoppingmall，打造全新节能环境保护、科技智能小区江宁商圈之二十一世纪国际公寓南京全市酒店式公寓市场研究第44页项目于1月19日开盘，共完成4次推盘，推出673套房源1月19日开盘，推出两栋共326套房源。均价11000元/ 平米.01.04.01.04加推140套公寓，户型全部为50-110平方米中小户型，均价13000-14000元平米，一次性次付款有一个点优惠。推出59号楼共139套优惠房源，面积在52-104平方米之间，优惠后均价在12900元/平方米，一次性付款还将优惠

29、150元/平方米推出56号楼70套特价房，优惠后均价在12600元/平方米。购置20层到29层能够享受“不分楼层一口价”政策江宁商圈之二十一世纪国际公寓南京全市酒店式公寓市场研究第45页一批“会长大房子”5060“多变2+1”户型（一房变成二房）和89110宽景舒适二房（部分户型可二房变三房），房型布局合理，空间设计灵活百变江宁商圈之二十一世纪国际公寓南京全市酒店式公寓市场研究第46页B2户型2房2厅1卫1花园，建筑面积约83.49平方经典户型方正通畅，全明全景，布局合理，高得房率凸显高性价比。创新设计入户花园，彰显大宅庭院气派，空间增值，灵活多变。动静分离，人性化设计营造更为私密居住空间。全

30、明宽大客厅链接超大观景阳台，移步通达餐厅，舒适生活一步到位。次卧朝南三角飘窗采光同时，更增情趣空间。朝南主卧观景飘窗，宽景视野，阳光和煦，质感生活彰显无遗。江宁商圈之二十一世纪国际公寓南京全市酒店式公寓市场研究第47页整体装修格调以暖色调为主,表达温馨居家气氛江宁商圈之二十一世纪国际公寓南京全市酒店式公寓市场研究第48页总结：地段规划利好，全方位商业配套，低单价，可变户型，赢得市场竞争江宁商圈之二十一世纪国际公寓地段优势：位于百家湖板块，未来规划南部新城关键地段，含有辽阔升值空间商业配套：20万平米大型商业配套，赢得客户青睐交通优势:地铁一号线南延站 ，便利交通 价格优势：江宁关键区域罕见低单

31、价户型特点：可变呼吸ing， 5060“多变2+1”户型（一房变成二房）和89110宽景舒适二房（部分户型可二房变三房），房型布局合理，空间设计灵活百变南京全市酒店式公寓市场研究第49页50位 置江宁经济开发区将军大道以西、佛城西路以北，周围摩托罗拉、西铁城、中电光伏等著名企业云集规 模总建筑面积73000平米，由3栋高层组成，其中一、二层为商业,，3层以上为酒店式公寓容积率4.488产品形式商业、酒店式公寓户型配比在36-90平米开发商 江苏天泰建设有限企业项目进度在售有36-46平方米一房、68-90平方米两房，均价13400元/平方米。现在购房全款优惠400元/平方米，贷款优惠200元/

32、平方米。 总建筑面积73000平米，由3栋高层组成，其中一、二层为商业，以中小户型为主，36-90平米之间，全部精装修交付江宁商圈之天泰青城南京全市酒店式公寓市场研究第50页项目于11月4日开盘，共分2次推盘，至今总上市量为483套11月4日开盘，推出36-90平方米精装房源，213套，均价12500元/平方米左右，交纳诚意金购房能够享受1个点优惠，开盘优惠1个点.11.055月8日推出2号楼精装修小户型，共270套，开盘均价13400元/平方米，12层以下及16层共122套房源，一次性付款享受500元/平方米优惠；按揭享受300元/平方米优惠江宁商圈之天泰青城南京全市酒店式公寓市场研究第51页市场上少有“生活小户型,适宜年轻人品质居家生活江宁商圈之天泰青城南京全市酒店式公寓市场研究第52页整体格调简约时尚，讲求居住实用性。适合城市快节奏年轻客群江宁商圈之天泰青城南京全市酒店式公寓市场研究第53页总结：别墅区内公寓，地铁物业，讲求居住实用性，吸引年轻客群