住宅小区物业管理收费难问题探讨精选

1、住宅小区物业治理收费难征询题讨论 住宅小区物业治理收费难征询题讨论 本文关键词：住宅小区，物业治理，讨论，收费住宅小区物业治理收费难征询题讨论 本文简介：摘要：住宅小区物业收费难是目前非常多物业公司面临的征询题，部分企业甚至堕入了入不敷出的窘境，由收费难引发的物业矛盾纠纷也制约着行业的开展，不利于和谐社会的建立。基于目前物业治理收费现状，文章分析了物业收费难的缘故，从政府、业主、物业公司和社会团体角度提出了相关对策和建议。关键词：物业费物业公司业主对策分住宅小区物业治理收费难征询题讨论 本文内容：摘要：住宅小区物业收费难是目前非常多物业公司面临的征询题，部分企业甚至堕入了入不敷出的窘境，由收费

2、难引发的物业矛盾纠纷也制约着行业的开展，不利于和谐社会的建立。基于目前物业治理收费现状，文章分析了物业收费难的缘故，从政府、业主、物业公司和社会团体角度提出了相关对策和建议。关键词：物业费物业公司业主对策分析引言自1994年将新建住宅小区全面纳入物业治理的规定施行以来，我国物业治理行业中业主和物业公司的矛盾纠纷不断，由于物业治理费收缴率低、收费难征询题导致的恶性群体事件频发，造成了不良的社会妨碍。物业效劳质量低下、业主拒缴物业费的恶性循环征询题已经成为整个物业效劳行业乃至社会关注的焦点，是亟待处理的民生征询题。因而，探究住宅小区物业收费难的缘故，探究合理有效的处理途径，关于保障业主合法权益、改

3、善企业运营治理、促进展业健康开展以及社会和谐都具有严重的积极意义。1国内外研究现状在国外，SteveRDoe（2004）从物业治理与政府治理的角度，研究并提出政府应当利用中介效劳机构，充分发挥它们在社区治理中的作用。1BeateKlingenberg（2008）通过建模研究认为租金管制不仅对业主，而且对资产治理者和承租人都具有料想不到的负面后果，从而提出应重新讨论和审查租金管制政策。2TerenceYMLam（2012）研究发觉收费水平对物业效劳质量无明显妨碍，专业维修效劳是复杂的，同时和买卖本钱呈现明显相关性，特别是在物业治理部门与租户有高度联络的时候。3在国内，鉴于我国住宅小区普遍存在的物

4、业治理收费难的现状，国内众多学者在这方面进展了较多角度的探究与研究。漆国生（2010）从纠纷化解的选择性和有效性视角出发，借鉴国外流行的替代性纠纷处理方式（AlternativeDisputeResolution，ADR）以探究我国社区物业治理纠纷的新型化解机制，并对以非诉讼方式化解物业治理纠纷进展了有效性研究。4邵俊霖、吁帅彪（2012）认为建立物业公司和业主的双向评级机制有利于互相鼓励，能够防止因信息不对称而产生失灵。5邱柏棠（2017）针对物业治理收费难的情况提出了一些对策，例如能够借助言论宣传和社区的力量，引导业主、业主委员会以及物业治理企业履行对等的权利和义务。62物业治理效劳收费现

5、状物业费收入是保障物业公司生存和开展的根底和根本，但事实上物业费收缴率低却成为了困扰非常多物业公司持续开展的重要征询题。据2013年江苏南通市政协提案委员会组织的南通物业效劳及收费情况调查结果显示，以南通市崇川区为例：该区现有住宅小区384个，其中实行物业治理的有214个，收费率达70%以上的小区占比三成，收费率达50%的占比三成，收费率达40%的小区占比两成，根本收不到费的小区占比一成多。7较低的物业费收缴率在非常大程度上是由于业主对物业公司提供的效劳不满意而引起的。据2014-2016年江苏十大效劳行业公众满意度调查分析报告显示，三年来物业治理效劳的公众满意度指数分别为67.21、70.4

6、3、70.25。尽管近两年来公众对物业效劳的满意度有所上升，但业主最不满意的地点仍集中于停车难、垃圾清理不及时、公共设备维修不到位、纠纷处理不力、账目不透明等征询题，这些征询题也是导致业主拒缴物业费的直截了当缘故。大量的欠费现象引发了业主和物业公司接连不断的矛盾纠纷，近年来各地物业治理纠纷案件快速增长，如江苏常州市法院2015年物业纠纷案件受理数量比2013年上升了93%，物业纠纷案件已经成为主要的民事案件类型。物业收费难题不仅损害了已缴纳物业费的业主的合法权益，同时也致使非常多物业公司难以维持运转，直截了当导致其减少日常物业效劳费用的支出，物业效劳质量得不到保障，更加剧了物业费的收取难度，如

7、此构成的恶性循环不仅不利于物业效劳水平的提高，整个物业效劳行业也无法得到健康、良性的开展。3处理物业收费难征询题的对策分析3.1.1完善物业治理法律法规由于相关法律法规的不完善，目前物业治理中普遍存在住房专项维修资金使用难征询题。物业治理条例第12条规定：业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。这意味着，假设物业公司需动用住宅专项维修资金修缮漏雨的房屋，就必须征得2/3以上业主的同意，但实际上有些业主根本不在小区居住，或者有些业主认为房屋漏雨是顶楼的事情而不同意使用专项维修资金，物业公司申请动用专项维修资金的根本条件无法得

8、到满足，导致了专项维修资金在账上“睡大觉”、使用率低的征询题，这种现象也印证了迈克尔#8226;赫勒提出的“反公地悲剧”理论。赫勒认为，由于资源未被充分利用或使用缺乏而导致的资源浪费、效率低下、收益减少的情况更为严峻。8迈克尔#8226;赫勒在提出“反公地悲剧”现象的同时也试图寻找一种处理方案，假如说“公地悲剧”是由于产权虚置、不明晰因而需要明晰产权的话，那么，“反公地悲剧”那么是由于产权过多、支离破裂，需要整合产权。8关于住宅专项维修资金的整合产权措施，笔者认为能够借鉴国外的相关做法。例如美国的住宅专项维修资金交由基金公司治理，物业公司将需要维修的房屋报到基金公司，再由基金公司到市场上寻找公

9、司维修。9相关立法部门应制定可操性较强的法规政策，例如在法律法规中引导业主委托第三方社会中介机构对住宅专项维修资金进展治理，同时也要规定由于受托中介机构的缘故造成业主损失的，中介机构应承担相应的民事责任，健全且实操性强的物业治理法律法规关于处理物业收费难征询题有严重意义。3.1.2建立健全物业纠纷调解机制针对物业纠纷频发的情况，各省各地也在积极探究物业纠纷的调处机制，例如江苏省常州市推进调解组织、巡回法庭和联席会议制度，并依照案件类型采纳支付令、先行调解、速裁和小额诉讼程序等手段，对物业费纠纷的化解起到了积极的推进作用。在这些工作的根底上，还应探究建立健全市、区、街道、社区四级物业纠纷调解机制

10、，构建以人民调解、行政调解、司法调解为主体的“三调联动”物业纠纷调解工作新方式，尤其要注重发挥社区、街道的作用，努力将矛盾化解在基层。在社区，能够成立物业纠纷调处办公室，主要负责物业治理矛盾纠纷和业主投诉的搜集、整理、分类，提供社区法律参谋，配合做好矛盾纠纷及业主投诉调处过程中的法制宣传和法律、法规的征询解答。关于较为复杂的矛盾纠纷，及时上报街道物业纠纷人民调解委员会，由街道整合物业治理办、司法办、派出所、城管办等多方资源，按照工作程序标准开展人民调解。市区那么主要以行政和司法的手段调解严重疑难纠纷。物业纠纷的四级调解机制以及“三调联动”的工作新方式，有利于整合调解资源，强化调解功能，提高调解

11、效率，及时有效地化解物业矛盾纠纷。3.1.3深化物业信誉系统与个人信誉体系建立第一，完善物业公司信誉评价和治理系统，推进物业“信誉治理”。山东省出台的山东省物业公司信誉档案与评级治理方法（试行），是物业资质认定取消后省级层面出台的第一个信誉档案与评级治理方法。一要对物业公司实行赋分治理并进展信誉评级，将评级结果与招投标、工程评选、参与政府补助资金、享受税收优惠政策等方面相挂钩；二要建立“黑名单”制度，将出现严峻不良行为的企业直截了当拉入黑名单，并及时向社会发布企业不良信誉记录；三要有关于企业的负面信息，比方未妥善处理的投诉举报、媒体曝光造成社会妨碍、因企业过错造成的群体性事件等，都将构成企业信

12、誉档案长期保存。第二，完善个人信誉体系，建立业主诚信治理制度。以江苏省“十三五”物业治理行业开展规划为例，在维护合法权益的根底上，引导业主树立诚信观念，自觉履行物业使用相关义务。同时探究建立业主不良信誉记录制度，将业主违法搭建、擅自改变物业使用性质、回绝缴纳专项维修资金和“群租”等物业使用违法违规行为拒不整改的，以及无故欠缴物业效劳费经仲裁裁决或司法判决确认后仍不履行缴费义务的，纳入个人诚信档案，并通过公共信誉信息共享平台，作为多部门结合施行信誉惩戒措施的参考。3.2.1企业信息定期公示，完善信息传递机制物业公司的失信违约行为需要多久才能被业主发觉和信息传递速度有非常大关系，假如欺骗的行为难以

13、被发觉，发生欺骗的可能性就越大。因而推进企业信息公开化关于完善信息传递机制尤为重要，物业公司应定时定点将公司财务情况进展“量化公示”。应秉持“能够做到多细致就做到多细致”的原那么，把关乎业主切身利益的每一个工程都细化开来，将物业运营收入、物业效劳费用支出等大类工程下的每一个明细工程都以详细数值进展公示，并配以必要的文字说明，比方收入或费用发生的详细时间、次数、相关责任人及联络方式等等。唯有增加企业信息公示透明度、完善信息传递机制，使物业公司自觉接受业主的查询和监视，才能消除业主疑虑，从客观上促进物业效劳水平的提高，改善物业费的收缴情况，双方的合作才能有稳定的根底。3.2.2探究施行酬金制治理目

14、前我国物业计费方式主要采纳包干制，这种收费方式尽管比拟简单，但也在客观上造成了物业收费不透明、业主对物业效劳的内容、标准和价格认可度不高等征询题；而收费透明度相对较高的酬金制，那么需要业主对物业治理有较高的认识水平和专业水平。关于具备条件的住宅小区，物业公司和业委会应在贯彻物业治理条例的根底上探究施行酬金制治理。物业公司在应收的物业治理费中按商定的比例作为其利润，其余全部用于物业治理日常开支，结余或缺乏的部分均由业主共享共担。同时应分设物业费及公共收益财务科目，独立记账核算。业主委员会独立委托第三方机构进展评估，在三方认定签字的根底上逐月公示物业收支情况。通过公开透明的物业效劳收费新治理方式，

15、在有效处理业主不满意、企业入不敷出征询题的同时，也能够提高业主自治才能，构成业主与物业公司按照市场规律合作的良好场面。3.2.3加强对物业治理从业人员的培训依照2013年物业治理行业报告显示，制约行业开展的征询题之一是从业队伍人才匮乏。因而，要提高物业效劳水平、减少物业矛盾纠纷、提高业主满意度的措施之一确实是要提高物业从业人员的素养。一方面，要加强对物业治理人员的才能培训，全面提高治理人员的专业知识以及业务技能，打造一支专业才能强、综合素养高的物业治理队伍，为提高企业的治理效劳水平提供坚实保障。另一方面，还要强化对全体员工的职业道德建立，不断提高员工对物业治理的职业认识，使其明确在职业活动中应

16、承担的责任和义务，培养员工的效劳认识，标准从业人员的效劳行为。通过培训来提高员工的个人综合素养与涵养，从而到达企业整体效劳质量的全面提升。3.2.4增进沟通，合法催收物业效劳费物业矛盾纠纷非常大程度上是由于物业公司与业主之间缺乏有效沟通造成的，假如物业治理人员掌握一定的沟通技巧，及时与业主进展沟通，理解并满足业主的合理需求，无疑会使物业治理人员与业主的交流变得更顺畅，许多征询题也能消灭于未然。同时，物业公司应组建专门的物业费催收团队，依照业主欠费时间的长短将业主进展分类，并通过以沟通为中心、分类专攻的方式进展物业费催收。例如，关于欠费半年以内的业主，采取催收、发送催收短信等方式；关于欠费半年以

17、上、一年以内的业主，应及时发送催收单，使业主明确违约责任；关于长期欠费的业主，物业费催收团队应及时上门沟通，理解业主欠费的真实缘故。假如业主确实有生活困难的，可采取人性化处理方式，如给予适当的优惠或分期付款等；假如业主属于长期恶意欠费，采取以上催收方式均无成效时，物业公司应通过司法途径，向业主发“律师函”催收、向法院申请强迫执行“支付令”等，但切不可采取断水、断电、停电梯等极端手段，否那么只会引发更为严峻的矛盾纠纷。3.3.1标准业主大会议事规那么会议是人类社会处理分歧、达成共识、制定公共决策的重要工具，但实践中却说明人们相当不会开会，有“议事规那么”认识的人少之又少。依照2011年6月中国推

18、进者“议事规那么普及”发布的2011中国城市人群“罗伯特议事规那么”认识调查来看，中国城市人群中，40%的受访者认为中国目前开会“非常少”有“议事规那么”，25%的人认为“有”，25%的人认为“根本没有”，10%的人认为如今中国人开会简直是“一锅粥”10。可见目前中国人开会普遍缺乏“议事规那么”认识。同样地，小区定期召开业主大会会议时，对一件事征询意见时业主往往各持己见，争吵得不亦乐乎，严峻时甚至发生人身攻击。他们不以客观事实评定事物的合理性，而仅以个人利益是否得到满足为标准，因而会议效率十分低下。业主大会会议中存在的种种征询题迫切需要制定标准的议事规那么来处理，笔者认为在这方面能够借鉴“罗伯

19、特议事规那么”。首先，业主在之前应举手示意会议主持人，先举手者优先，但尚未发过言者优先于已发过言者。在大会中应秉持一时一事原那么，只有在一个待决事项处理完毕后，才能引入另外一个事项。此外，业主应文明发言，辩论应当就事论事，不得进展人身攻击。最后，在讨论充分展开之后才能进展表决，表决原那么为多数裁决，“赞成方”的票数需严格多于“反对方”的票数，弃票无效，假设平局那么不能通过决议。在业主大会会议中引入“罗伯特议事规那么”，时机均等、一时一事、文明表达、充分辩论、多数裁决，能够有条不紊地让业主的意见得以表达，平衡保障任何一方的利益，有利于改善业主大会中的杂乱现象，压制各方私欲，如此构成的决议方能代表

20、最广泛业主的利益，既保障了民主，也提高了议事效率。3.3.2探究引入第三方监视机制由于目前存在较为严峻的业主委员会“不作为、乱作为”现象，部分住宅小区已经开场引入第三方中介机构进展物业治理，以此来监视物业公司和业委会的行为。我国也有部分省市已经对物业第三方监管做出了相关规定，例如北京市物业效劳第三方评估监理治理方法第七条规定：建立单位应当在销售房屋前确定物业效劳事项和标准，从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业效劳评估监理机构对效劳费用进展测算，测算结果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买卖和前期物业效劳合同。2016年7月1日起施行的南京市物业治理条例也明确规定建立

21、物业效劳评估制度，业主自治组织、建立单位、物业公司能够委托物业效劳第三方评估机构，开展物业工程交接和查验、物业效劳标准和费用测算、物业效劳质量评估等活动。由此可见，在物业治理中引入第三方监视非常有必要。在前期物业费的定价过程中，第三方的介入改变了以往单一开发商定价原那么，让业主在买房前就对物业费的主要构成有所理解，对业主来说表达了公平；另外，引进第三方的专业力量对物业效劳质量进展评估，能够通过优胜劣汰机制监视企业提高效劳质量。假如发觉第三方机构有诸如收取委托方好处、出具虚伪报告等不公正行为，应取消评估机构资质，并向社会曝光。除了相关法律条例的规定，还需要相关政府部门力量的介入，以政府购置效劳的

22、方式，派驻独立于物业公司和业主的第三方会计、审计、评估及律师等专业人员施行监管，为标准物业效劳、处理物业费纠纷、落实物业价风格整机制提供保障。3.3.3树立合同认识，依法维护合法权益“按时交纳物业效劳费用”是业主的一项义务，在物业效劳合同中也会明确规定。但是由于缺乏合同认识、责任认识和契约认识，缺乏“花钱买效劳”的物业效劳消费观，在物业公司提供的效劳与业主的期望水平存在较大差异时，绝大部分业主会选择回绝缴纳物业费，只有极少部分业主选择诉诸法律，但实际往往由于业主对物业效劳不到位举证缺乏而以败诉告终。因而，业委会、街道物业效劳中心、行业协会、相关政府部门等主体都应加强对业主的教育培训。首先，通过

23、在小区宣传物业效劳相关知识、定期举办相关物业活动，完善业主对物业效劳的认识，协助其树立“花钱买效劳”的消费观，提高业主的合同认识、法律认识和履约才能；其次，在发生物业费纠纷时，引导业主通过人民调解、行政调解、司法调解等途径依法维权，必要时引入第三方专业机构为业主提供法律征询等效劳。3.4.1加强行业自律监视机制建立目前，我国各省市的物业治理行业协会在当地住房和城乡建立厅的指导与监视下，为物业公司以及业主提供了更加丰富多元的效劳，协会的职能范围也得到了扩展，但是仍主要集中于物业治理法律法规的宣传、行业交流与指导、从业人员培训等方面，行业协会的自律监视作用并未得到充分表达。深圳经济特区物业治理条例

24、要求“物业公司应当自获得资质证书之日起三个月内参加市物业治理协会。”然而绝大部分的物业相关法律法规未能明确行业协会的监视职能，因而，要在物业治理行业协会的领导下加强行业自律，笔者认为首先应该加强法规自律，即以相关的法律法规保障行业协会的自律监视作用。程宝库（2011）认为，“政府应保证行业协会的相对独立地位，并授予其一定的评估和监视权11。”行业协会应建立健全内部惩办制度，关于物业公司的违规不良行为，以取消企业的会员资历、记入企业信誉档案并公布等手段予以惩办，以此来催促物业公司严格恪守职业道德，标准物业效劳行为，提高效劳质量，从而保障社会公众的利益。3.4.2加快推进物业效劳标准化2018年1月1日起将施行的新修订标准化法，为制订施行物业效劳标准提供了指导及法律保障。国家质检总局党组成员、国家标准化治理委