房地产企业质量管理制度

1、房地产企企业质量量管理制制度质量标准准规定一、质量量概念的的基本术术语（一）范范围为了制订订和应用用质量标标准以及及便于国国际交流流中的相相互理解解，本国国际标准准规定了了有关质量概概念的基基本术语语，它们们适用于于所有领领域。（二）术术语和定定义下列定义义中，凡凡引入字字母索引引中的术术语都用用半黑体体字印刷刷，在每每个术语语的定义义中所引用到到的其他他术语都都列出了了它们所所在编号号。给出编号号的术语语和定义义按以下下主题分分类：通通用术语语与与质量有有关的术术语与与质量体体系有关关的术语语与与工具和和技术有有关的术术语通用术语语（）实体体可以单独独描述和和考虑的的事物。注：实体体可以是是

2、，例如如：某某项活动动或过程程；某某个产品品；某某个组织织、体系系或人，或者上上述各项项的任何何组合。（）过程程将输入转转化为输输出的一一组相关关的资源源和活动动。注：资源源可包括括人员、资金、设施、设备、技术和和方法。程序为完成某某项活动动所规定定的途径径。注：许多多情况下下，程序序要形成成文件（如质量量体系程程序）。注：已成成文的程程序，常常用“书书面程序序”或“文件化化程序”之关的的术语。注：“书书面程序序”通常常包括：某项活活动的目目的和范范围，做做什么和和谁来做做，何时时、何地地和如何何做；要用用什么材材料、设设备和文文件；以以及如何何进行控控制和记记录。（）产品品活动或过过程的结结

3、果。注：产品品包括服服务、硬硬件、流流程性材材料、软软件或它它们的组组合。注：产品品可以是是有形的的（如组组件或流流程性材材料）或或无形的的（如知知识或概概念），或它们们的组合合。注：产品品可以是是有意生生产的如提供供给顾客客或无意意中形成成的（如如污染或或有害的的影响）（）服务务为了满足足顾客需需要，在在供方和和顾客接接触之间间的活动动和供方方内部活活动所产产生的结结果。注：接触触时，供供方或顾顾客可以以由人员员或设备备来代表表。注：顾客客与供方方接触时时的活动动对于服服务提供供可能很很重要。注：有形形产品的的提供或或使用可可构成服服务提供供的组成成部分。注：服务务可以与与有形产产品的制制造

4、和提提供结合合在一起起。（）服务务提供为提供服服务，供供方必须须开展的的活动。（）组织织具备自身身职能和和独立经经营管理理的公司司、社团团、商行行、企事事业或公公共机构构，或其其一部分，不不论是否否是股份份制，也也不论是是公营的的或私营营的。注：上述述定义适适用于质质量标准准，在指南中对对术语“组织”的定义义与此定定义不同同。（）组织结结构某组织为为行使其其职能按按某种格格局而安安排的职职责、权权限及其其相互关关系。（）顾客供方提供供的产品品的接受受者。注：合同同环境中中，顾客客称之为为“需方方”。注：顾客客可以是是诸如最最终消费费者，使使用者、受益者者或需方方等。注：顾客客可能是是组织内内部

5、的也也可能是是外部的的。（）供方方向顾客提提供产品品的组织织。注：在合合同环境境中，供供方可称称之为承承包方。注：“供供方”可可以是诸诸如生产产厂、销销售商、进口商商、装配配厂或服服务组织织。注：“供供方”可可能是组组织外部部的也可可能是内内部的。（）需方方合同环境境中的顾顾客。注：有时时将“需需方”称称之为买买卖的第第二方。（）承包包方合同环境境中的供供方。注：有时时将“承承包方”称为买买卖的第第一方。注：在法法文中，有时将将“”称之为为“”。（）分承承包方向供方提提供产品品的组织织。注：在英英语中，“分承承包方”亦可称称为“分分供方”。注：在法法语中，“分承承包方”亦可称称为“”或“”。与

6、质量有有关的术术语（）质量量反映实体体满足规规定和潜潜在需要要能力的的特性总总和。注：在合合同环境境或法规规环境（如核安安全领域域）下，“需要要”是给给定的，而在其其他环境境中“潜潜在需要”应予标标识和确确定。注：许多多情况下下，需要要随时间间而变化化，因而而应对质质量要求求进行定定期评审审。注：需要要通常要要转化成成有规定定指标的的特性。需要可可以包括括如特性性、实用用性、可可信性（可用性、可靠靠性、维维修性）、安全全性、环环境要求求、经济济性和美美学等诸诸多方面面。注：“质质量”这这个术语语既不能能从比较较意义上上作为一一个单独独术语去去表示相相对优良良程度，也不能能在定量意意义上用用作技

7、术术评价。为了表表达这些些含意，应采用用修饰性性形容词词，例如如可以组组成下列列术语：）“相对对质量”在优良良程度或或相对意意义上，对实体体按有关关基准进进行排列列时使用用（不要要与“等等级”混混淆）。）“质量量水平”用于定定量意义义上（如如验收抽抽样时），而“质量度度量”用用于精确确的技术术评价。注：总的来来说，令令人满意意的质量量成效是是通过“质量环环”各阶阶段的活活动来取取得的。各个阶阶段对质量的作作用有时时是为了了强调才才单独地地标明的的，例如如归因于于确定需需要的质质量，归归因于产产品设计计的质量，归因因于符合合性质量量，归因因于全寿寿命周期期产品保保障的质质量注：在某某些资料料中，

8、质质量被称称之为“适用性性”、“适应意意图”或或“顾客客满意”或“符符合要求求”。按上述定定义，这这些提法法仅表示示质量的的某些方方面。（）等级级对功能用用途相同同但质量量要求不不同的实实体所作作的分类类或分级级。注：等级级反映了了预定的的或公认认的质量量要求上上的差异异，它强强调功能能用途和和费用之之间的关关系。注：等级级高的实实体（如如豪华饭饭店）的的质量不不一定令令人满意意，反之之亦然。注：当等等级用数数字表示示时，最最高等级级通用表表示，较较低等级级依次为为、等等，而当当等级用用符号。例例如，用用星号表表示时，则较低低级通常常用较少少的符号号或星数数。（）质量量要求对需要的的表达，或将

9、它它们转化化成对某某实体特特性的一一组定量量的或定定性规定定的要求求的表达，以以使它们们实现和和检查。注：重要要的是，质量要要求应能能全面地地反映顾顾客规定定的或潜潜在的需需要。注：“要要求”这这个术语语包括市市场的、合同的的以及一一个组织织内部的的要求，这些要要求应在在计划的的不同阶段段加以展展开、细细化和修修改。注：对特特性的定定量要求求包括公公称值、额定值值、极限限偏差和和公差。注：质量量要求必必须用描描述功能能的词汇汇表示并并且形成成文件。（）社会会要求法律、条条例、规规定、法法规、法法令中规规定的义义务及其其他方面面的考虑虑。注：“其其他方面面的考虑虑”要特特别注意意包括环环境保护护

10、、健康康、安全全、防护护、能源源和自然然资源的的保护。注：规定定质量要要求时应应考虑所所有的社社会要求求。注：社会会要求包包括管辖辖权限和和法规性性要求。这些要要求可以以因司法法权的不不同而变变化。（）可信信性是一集合合性术语语，它用用来表示示可用性性及其影影响因素素：可靠靠性、维维修性、维修保保障性。注：可信信性仅用用于非定定量条款款中的一一般性描描述。注：可信信性是质质量中与与时间有有关的一一个方面面。注：上述述可信性性定义及及注来自自（），该标标准亦包包括有关关的术语语和定义义。（）相容容性为满足有有关要求求，几个个实体在在特定条条件下能能一起使使用的能能力。注：上述述定义适适用于质质量

11、标准准，在指南中对对术语“相容性性”的定定义与此此定义不不同。（）互换性性一个实体体不加改改变即可可替代另另一个实实体以满满足同样样要求的的能力。注：根据据特定情情况应使使用限定定词如“功能互互换性”或“尺尺寸互换换性”。注：上述述定义适适用于质质量标准准，在指南对术术语“互互换性”的定义义与此定定义不同同。（）安全性性把伤害（对人）或损坏坏的风险险限制在在可接受受水平内内的一种种状态。注：安全全性是质质量的一一个方面面。注：上述述定义适适用于质质量标准准，在指南中对对术语“安全性性”的定定义与此此定义不不同。（）合格满足规定定的要求求。注：上述述定义适适用于质质量标准准，在指南中对对术语“合

12、格”的定义义与此定定义不同同。（）不合合格不满足规规定的要要求。注：该定定义包括括对规定定要求来来说偏离离或缺少少一种或或多种质质量特性性（包括括可信性性或质量量体系要要素）。（）缺陷陷不满足预预期的使使用要求求或合理理的期望望，包括括有关安安全性方方面。注：期望望在现实实条件下下必须是是合理的的。（）产品品责任用来阐述述生产者者或其他他人由于于产品造造成的人人身伤害害、财产产损坏或或其他伤伤害等损损失作出赔偿偿所负责责任的通通用性术术语。注：由于于法规不不同，产产品责任任中关于于法律和和财务上上的规定定也各不不一样。（）鉴定过过程证实某实实体是否否能满足足规定要要求的过过程。注：术语语“鉴定

13、定”有时时也用来来表示这这个过程程。（）鉴定定合格当某实体体已被证证实具有有满足规规定要求求的能力力后而赋赋予的资资格。（）检验验对实体的的一种或或多种特特性进行行诸如测测量、检检查、试试验、度度量，并并将其结结果与规规定要求进行行比较，以确定定各项特特性是否否合格的的活动。注：法语语中，术术语“检检验”可可以表示示在规定定的工作作任务范范围内所所进行的的“质量量监督”活动。注：上述述定义适适用于质质量标准准，在指南对术术语“检检验”下下的定义义与此定定义不同同。（）自检某某项工作作的完成成者本人人根据规规定的规规则对该该项工作作进行的的检验。注：自检检的结果果可以用用作过程程控制。（）验证根

14、据检查查和提供供的客观观证据，对规定定的要求求已经得得到满足足的确认认。注：在设计计和开发发中，验验证是指指对某项项活动结结果的检检查过程程，以确确定该项项活动是是否符合合规定的要求。注：“验验证过的的”一词词用来表表示相应应的状态态。（）确认根据检查查和提供供的客观观证据，对满足足规定的的预期用用途的特特定要求求的认可可。注：在设计计和开发发中，“确认”指对一一个产品品的检查查过程以以确定是是否符合合用户的的需要。注：“确确认”通通常是对对最终产产品在规规定的使使用条件件下完成成的，它它对早期期阶段可可能也是是必需的的。注：术语“确认过过的”一一词用来来表示相相应的状状态。注：假如如有几种种

15、不同的的预定用用途，可可以进行行多次确确认。（）客观证证据通过观察察、测量量、试验验或其他他方法获获得的，证明是是真实的的、基于于事实的的信息。与质量体体系有关关的术语语（）质量方方针由组织的的最高管管理者正正式颁布布的该组组织总的的质量宗宗旨和质质量方向向。注：质量量方针是是总方针针的组成成部分，由最高高管理者者批准。（）质量量管理确定质量量方针、目标和和职责并并在质量量体系中中通过质质量策划划、质量量控制、质量保保证和质量改改进使其其实施的的全部管管理职能能的全部部活动。注：质量管管理是各各级管理理者的职职责，但但必须由由最高管管理者来来引导。质量管管理的实实施涉及及组织的全体成成员。注：

16、质量量管理中中，必须须考虑经经济因素素。（）质量策策划确定质量量和质量量体系要要素的应应用的目目标和要要求的活活动。注：质量量策划包包括：）产品策策划：对对质量特特性进行行识别、分类和和分级，并且建建立目标标、质量量要求和和约束。）管理和和作业策策划：为为实施质质量体系系准备，包括组组织工作作和进度度安排。）编制质质量计划划，并对对质量改改进加以以预测。（）质质量控制制为达到质质量要求求而采取取的作业业技术和和活动。注：质量控控制包括括作业技技术和活活动，其其目的在在于对过过程进行行监视并并消除质质量环各各阶段所所导致不满意结结果的原原因，以以取得经经济效益益。注：质量量控制和和质量保保证的某

17、某些活动动是互相相关联的的。（）质量保保证为使人们们确信某某实体能能满足质质量要求求，在质质量体系系内实施施并按需需要进行行证实的的全部有计划划的和系系统的活活动。注：有内部部和外部部两种目目的的“质量保保证”：）内部质质量保证证：在组组织内部部，“质质量保证证”使管管理者建建立信心心。）外部质质量保证证：在合合同或其其他环境境中，“质量保保证”使使顾客或或其他人人建立信信心注：“质质量控制制”和“质量保保证”的的某些活活动是互互相关联联的。注：如果“质量要要求”不不能完全全反映用用户的需需求，则则质量保保证亦不不能取得得充分的的信任（）质量量体系为实施质质量管理理所需的的组织结结构、程程序、

18、过过程和资资源。注：质量体体系的内内容应以以满足质质量目标标的需要要为准。注：一个个组织质质量体系系主要是是为满足足该组织织内部管管理的需需要而设设计的。它比特特定顾客客（）的要求要要宽。顾顾客仅仅仅评价质质量体系系中的有有关部分分。注：为履行行合同或或进行强强制性质质量评价价的目的的，可要要求对指指定的质质量要素素的实施施进行证证实。（）全面面质量管管理一个组织织以质量量为中心心，以全全员参与与为基础础的管理理途径。其目的的在于通通过顾客客满意和本组组织成员员及社会会受益而而达到长长期的成成功。注：“全员员”的措措词指该该组织结结构所有有部门和和所有层层次的人人员。注：最高高层管理理者强有有

19、力和持持续的领领导以及及该组织织内所有有成员的的教育和和培训，是这种种管理途途径取得成成功所必必需的。注：在全面面质量管管理中，质量这这个概念念和全部部管理目目标的实实现有关关。注：“社社会受益益”概念念意味着着满足“社会的的要求”注：时把把“全面面质量管管理”（）或它的的一部分分称为“全面质质量”（）、“公司范范围内的的质量控制”（），“全全面质量量控制”（）等等。（）质量量改进为向本组组织及其其顾客提提供增加加的效益益，在整整个组织织范围内内所采取取的指在在提高其其活动和过程程的效益益和效率率的各种种措施。（）管理评评审由最高管管理者就就质量方方针和目目标，对对质量体体系的现现状和适适合性

20、进进行的正正式评价价。注：管理评评审可以以包括质质量方针针评审。注：质量量审核的的结果可可能是管管理评审审的一种种输入。注：“最高高管理者者”指的的是其质质量体系系受到评评审的该该组织的的管理者者。（）合同评评审合同签订订前，由由供方所所进行的的系统的的活动，以保证证质量要要求规定定得合理理、明确确、文件齐全全，且供供方能现现实。注：合同评评审是供供方的责责任，但但可以与与顾客联联合进行行。注：合同同评审可可以根据据需要在在合同的的不同阶阶段重复复进行。（）设计评评审对设计所所作的综综合性的的、系统统的并形形成文件件的检查查，以评评估它满满足质量量要求的的能力，发现现存在问问题，若若有，还还提

21、出解解决的办办法。注：设计计评审可可以在设设计过程程的任何何阶段进进行，但但在任何何情况下下在设计计过程完完成后都都要进行行。（）质量手手册阐明一个个组织的的质量方方针并描描述其质质量体系系的文件件。注：质量手手册可以以涉及一一个组织织的全部部活动或或部分活活动，手手册的标标题和范范围应反反映其应应用的领域。注：质量量手册通通常至少少应包括括或涉及及：）质量方方针）管理、执行、验证或或评审影影响质量量活动的人员员职责、权限和和相互关关系；）质量体体系程序序和细则则；）关于手手册评审审、修改改和控制的规规定。注：质量手手册在深深度和形形式上可可以不同同，以适适应某个个组织的的需要为为准。它它可以

22、由由几个文文件组成。根据据手册的的适用范范围，可可以使用用限定词词，如“质量保保证手册册”，“质量管管理手册册”。（）质量计计划针对某项项产品、项目或或合同，规定专专门的质质量措施施、资源源和活动动顺序的的文件。注：质量量计划通通常作为为质量手手册中适适用于特特定情况况的有关关部分的的参考。注：根据据质量计计划的范范围，可可以使用用限定词词，如“质量保保证计划划”，“质量管管理计划划”。（）规范范单述要求求的文件件注：应使使用限定定词以表表明规范范的种类类，如“产品规规范”，“试验验规范”。注：“规规范”应应涉及或包括括图样，模样或或其他有有关文件件，并指指出检查查合格与与否的方方法与准准则。

23、（）记录录为已完成成的活动动或达到到的结果果提供客客观证据据的文件件。注：质量量记录为为满足质质量要求求的程度度（如产产品质量量记录）或为质质量体系系要素进进行的有有效性提提供客观证证据（如如质量体体系记录录）。注：质量量记录的的某些目目的是证证实可追追溯性、预防措措施和纠纠正措施施。注：记录录可以是是书面的的，也可可以是任任何一种种信息存存贮方式式。（）可追追溯性根据记载载的标识识，追踪踪某实体体的历史史，应用用和场所所能力。注：术语语“可追追溯性”可能是是下列三三种主要要含义之之一：）就产品品而言，它可能能涉及：原原村料和和零部件件的来源源；产产品的生生产历史史；产产品出厂厂后的分分布和位

24、位置。）就校准准而言，是指测测量设备备和国家家或国际际基准、基本物物理常数数或特性性参考物物质的关关系。）就信息息收集而而言，是是指质量量环全过过程中产产生的统统计数据据和资料料，有时时要追溯溯到对实实体的质质量要求。注：若有有要求，应明确确地规定定追溯性性要求的的所有方方面，例例如用，“时间间期限”、“发发源点”或“标志”来表示示。与工具和和技术有有关的术术语（）质量量环从识别需需要到评评定这些些需要是是否得到到满足的的各阶段段中，影影响质量量的相互互作用活活动的概念模模式。注：质量量螺旋是是同一概概念。（）质量量成本为确保和和保证满满意的质质量而产产生的费费用以及及没有达达到满意意的质量量

25、而产生生的损失失。注：一个个组织根根据其自自身的准准则对质质量成本本进行分分类。注：某些些损失可可能难以以定量，但很重重要，如如丧失信信誉。（）质量量损失在过程和和活动中中，由于于没有发发挥资源源的潜力力而导致致的损失失。注：质量量损失的的例子如如因顾客客不满意意带来的的损失，因失去去为顾客客、组织织或社会会进行更更多增值值的机会而带带来的损损失，以以及资源源和材料料的浪费费等。（）质量量保证模模式为满足给给定情况况下质量量保证的的需要，一组标标准化的的或选出出的质量量体系要要求。（）证实实程度为使人们们相信规规定的要要求已经经得到满满足而提提出证据据的程度度。注：证实实程度可可以从“对现实实

26、的肯定定”直到到提供满满足的详详细文件件和客观观证据。注：“程程度”的的确定取取决于经经济性、复杂性性、创新新程度、安全及及环境方方面的考考虑等准准则。（）质量量评价对某实体体具备的的满足规规定要求求能力的的程度所所作的系系统的检检查。注：质量量评价可可用于确确定供方方质量能能力。这这种情况况下，根根据具体体情况，质量评评价的结结果可以以用作鉴定定、批准准、注册册、认证证或认可可等用途途。注：根据据质量评评价的范范围（如如过程、人员、体系）和时间间（如签签订合同同前），可以对对术语“质量评评价”附附加限定定词如“签订合合同前的的过程质质量评价价”。注：对供供方的全全面质量量评价还还可包括括对财

27、务务和技术术资源的的评价。注：在特特殊情况况下，英英语中，有时把把质量评评价称作作“”或“”或“”。（）质量量监督为确保满满足规定定的要求求，对某某个实体体的状况况进行连连续的监监视和验验证并对对记录进进行分析注：可由由顾客或或顾客的的代表实实施质量量监督。注：质量量监督可可包括为为防止实实体随时时间而变变质或降降级而进进行的观观察和监监控。注：“连连续的”是指连连续不断断的或一一定频次次的。注：法语语中，在在规定任任务范围围内开展展的质量量监督活活动称之之为“检检查”。（）停止点点有关文件件规定的的某点，超过这这一点之之后，未未经指定定组织或或管理机机构批准准，不能能继续活活动。注：超出出停

28、止点点后，通通常用书书面形式式批准其其继续进进行，但但也可能能由授权权的协商商机构来来批准。（）质量量审核确定质量量活动和和有关结结果是否否符合计计划的安安排，以以及这些些安排是是否有效效地实施施并能达到预预定目标标所作的的系统和和独立的的检查。注：质量量审核一一般用于于，但不不限于，对质量量体系或或其要素素、过程程、产品品或服务务的审核核上述这这些审核通通常称为为“质量量体系审审核”、“过程程质量审审核”、“产品品质量审审核”、“服务务质量审审核”。注：质质量审核应应由与被被审核领领域无直直接责任任的人员员进行，但最好好在有关关人员的的配合下下进行。注：质量量审核的的目的之之一是评评价是否否

29、需要采采取改进进或纠正正措施。审核不不能和旨旨在解决决过程控控制或产品品验收的的质量监监督或检检验相混混淆。注：质量量审核可可以是为为内部或或外部的的目的而而进行。（）质量量审核观观察报告告对质量审审核过程程中所产产生的并并经客观观证据所所证实的的事实所所作的阐阐述。（）质量量审核员员具备从事事质量审审核资格格的人员员。注：被指指定主持持某一质质量审核核的审核核员称为为“审核核组长”。（）受审审核方受审核的的组织。（）预防防措施为了消除除潜在的的不合格格、缺陷陷或其他他不希望望的情况况产生的的原因所所采取的的措施，以防止它们们的发生生。注：这种种措施可可以包括括诸如程程序和体体系等的的修改，以实现现质量环环任一阶阶段的质质量改进进。（）纠正正措施为了消除除已经出出现的不不合格、缺陷或或其他不不希望的的情况产产生的原原因所采采取的措措施，以以防止其其再次发生。注：这种种措施可可以包括括诸如程程序和体体系的修修改以