房地产企业所得税培训提纲

1、房地产企业所得税培训、政策文件1、房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发 【2009】31文）2、关于房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛 利率有关问题的公告（江西省税务局公告2019第3号）3、国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件 确认问题的通知（国税函【2010】201号）4、鹰潭房房地产行业计税毛利率相关政策2012年15%、2013 年 25%、2014 年 32%、2015-2018 年 25%5、房地产企业不得预先核定二、企业所得税预缴预计毛利额二预售收入*计税毛利率期间费用二管理费用+销售费用+财务费用应纳税所得额=预计毛利额-实缴税金（不含增值税）-期 间

2、费用应纳所得税额=应纳税所得额*税率开发产品未完工前，日常预缴按照预毛利额计算企业所得 税。汇算清缴时，对期间费用应按照税前扣除相关规定进 行纳税调整。三、完工年度企业所得税处理（一）、完工条件国税发【2009】31号第三条：企业房地产开发经营业 务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建 筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其 他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。只要符合以上完工的三个条件之一，不论会计上是否符 合收入实现条件，是否计算出实际利润，计

3、算所得税时就应 该按照实际利润计算应纳税所得额。达到完工条件后，应及时将预售收入结转主营业务收入， 结转完工产品，并结转销售成本。（二）房地产业实际毛利额与预计毛利额的计算与调整国税发【2009】31号第九条：企业销售未完工开发产品 取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预 计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业 应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额， 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计 入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。例：某房地产企业开发的A项目，2008年实现预售收入 1000万元，预计计税毛利率为15%，期间费

4、用、税金及附加 为120万元，当年预缴企业所得税7.5万元；2009年实现预 售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金 及附加为200万元，当年预缴企业所得税25万元；2010年实 现预售收入4000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、 税金及附加250万元，当年预缴纳企业所得税87.5万元。2011年A项目竣工，交付业主使用，当年将全部预售收入 7000万元转入实际销售收入，项目计税成本为4900万元。 企业所得税税率为25%。假设没有其他纳税调整项目，该房 地产企业在A项目竣工清算年度，即2011年应补（退）多少 企业所得税？企业所得税纳税计算表实际销售毛利额=700

5、0-4900=2100（万元）。预计毛利额的计算预计毛利额二150+300+600=1050（万元）。实际毛利额与预计毛利额差异=2100-1050=1050（万 元）。应补（退）企业所得税=1050X25%=262.5（万元）。四、巡查巡管要点1、掌握房产地企业开发项目基本情况，包括开发土地 面积及地价、项目分期、容积率、房源结构、可售销售面积 等。对存在拆迁安置情形的，要重点做好相关政策辅导。2、及时掌握房地产开发企业销售情况（销售进度），要 求企业报送销控台帐，成本对象确定专项报告，开发项目土 地增值税报告表，获取房管部门商品房备案情况。3、审查企业报送财务报表。重点审核预收帐款、其他应付款、短期贷款及期间费用等科目（重点关注财务费用， 是否将应资本化利息计入财务费用情形）。4、审查企业所得税申报表，重点审查是否按照本期预 售收入足额申报预计毛利额，按照预缴规定申报缴纳企业所 得税，并同时核对增值税、土地增值税、印花税等是否按规 定申报。5、关注开发项目完工情况，对存在已办理大产权证， 已向业主交付房屋，或向房管部