随房奉送的阁楼未能列入买卖合同条款是否构成重大误解

1、Word 随房奉送的阁楼未能列入买卖合同条款是否构成重大误解 服装买卖合同条款。 我们在许多的地方都会用到合同，也会需要用到许多的范本，签订合同是一件非常有必要的事。是时候对自己要进行的合同进行签署了，可以更好的受到国家法律的爱护。你在生活中有没有写过合同呢？为满意您的需求，我特地编辑了“随房奉送的阁楼未能列入买卖合同条款是否构成重大误会_合同范本”，盼望对您的工作和生活有所关心。 房地产开发商在售房宣扬资料中所称的随房奉送的“阁楼”、“阳台”等未列入买卖合同中或在产权证中未予体现，是否构成重大误会，应结合双方买卖合同中的房屋单价、面积及房屋买受人之前是否明知进行综合推断。尤其要留意当房价消失

2、波动时，当事人以此为由悔约的情形。 .JhT868.COm 上诉人(原审被告)上海美旋房地产有限公司(以下简称美旋公司) 被上诉人(原审原告)金旭东、谭新眉、金悄昕 美旋公司为本市纪翟南路香港花园的开发商。XX年8月27日，美旋公司在上海楼市周刊刊登广告，载明“香港花园二房一厅(阁楼55.04平方米)，建筑面积74.73平方米，售价55.8万元”。嗣后，美旋公司还曾在报刊刊登同类广告，除售价调整为57.3万元外，其余内容与前述广告基本全都。另在美旋公司发布的楼书中亦载明“六层有阁楼”的内容。 XX年9月13日，金旭东、谭新眉、金悄昕实地查看了本市纪翟南路弄香港花园号室房屋。同日，金旭东、谭新眉

3、、金悄昕与美旋公司签订房屋定购协议书，该协议载明：金旭东、谭新眉、金悄昕向美旋公司购买本市纪翟南路弄香港花园号室房屋，建筑面积74.73平方米，每平方米7,673元，总价款573,403元;金旭东、谭新眉、金悄昕在订立本协议后，支付美旋公司定金10,000元等。协议还对其他事项作了载明。嗣后，金旭东、谭新眉、金悄昕支付了定金10,000元。 XX年9月23日，双方当事人签订了上海市商品房出售合同，合同载明的房屋、建筑面积、价款与前述定购协议书全都。合同内未涉及有关阁楼面积的内容。同日，金旭东、谭新眉、金悄昕向美旋公司支付了房款104,703元、办证及贷款服务费1,000元。 经审理查明，美旋公

4、司的广告及楼书中所称之“阁楼”，其性质为6层房屋的屋面部分。由于此屋面部分的因素，金旭东、谭新眉、金悄昕所购房屋的价格略高于小区同期同类型房屋的价格。 XX年10月8日金旭东、谭新眉、金悄昕诉至法院，诉称：美旋公司在售房过程中只提到阁楼的面积，对阁楼的性质和外形没有说明，且阁楼仅是六楼的屋面部分，不能纳入使用范围，美旋公司承诺送阁楼却未在合同中反映出来，当事人存在重大误会，故恳求判令撤销金旭东、谭新眉、金悄昕与美旋公司于XX年9月23日签订的上海市商品房出售合同，美旋公司返还金旭东、谭新眉、金悄昕房款114,703元及服务费1,000元。 美旋公司则表示双方当事人对阁楼是六楼的屋面部分没有误会

5、，对方是现场看了五楼、六楼房屋后才打算购房的，且在买卖合同及售房宣扬资料中也未将阁楼面积纳入房屋建筑面积中。对方恳求撤销合同实际是悔约行为，恳求法院驳回对方的诉请。 一审判决： 一、撤销金旭东、谭新眉、金悄昕与上海美旋房地产有限公司就本市弄香港花园号室房屋签订的上海市商品房出售合同; 二、上海美旋房地产有限公司于判决生效之日起十日内返还金旭东、谭新眉、金悄昕房款114,703元及办证、贷款服务费1,000元。 二审判决： 一、撤销一审法院民事判决; 二、金旭东、谭新眉、金悄昕的诉讼恳求不予支持。 一、应正确认定“随房奉送”标的物的权属性质 本案中双方当事人争吵的核心是“随房奉送”的阁楼是否应在

6、房地产产权证中作为产权面积计算。在当前的商品房买卖中，开发商推出随房奉送的内容有涉及全部权的，如送车、送装修等，也有涉及使用权的，如购别墅送花园等。要正确认定本案“随房奉送”标的物的权属性质应结合标的物的种类、行业惯例等进行综合考虑。本案中，双方当事人对所送阁楼的权属性质未作明确商定;在开发商所发的宣扬资料中也明确，系争房屋的建筑面积并不包括阁楼面积，上诉人金旭东、谭新眉、金悄昕所支付房款中亦不包括阁楼的面积款;由于阁楼的层高不够，依规定不能列入产权证，仅由房屋产权人独家使用，这也是房地产行业一个公认的惯例。阁楼面积不列入产权证，但其全部权隐含在房屋产权中，是房屋产权的一部分。故对本案系争合同

7、中所涉的“随房奉送”的阁楼权属性质，应认定阁楼面积虽未列入产权证，但它是该房屋整体的一部分，房屋业主拥有其全部权。 二、认定“重大误会”成立与否应以误会者利益受到较大影响或达不到订立合同目的为评判依据 所谓重大误会，是指误会者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着熟悉上的显着缺陷，其后果是使误会者利益受到较大的损失或达不到订立合同的目的。其核心是：必需对合同的内容构成重大误会，且合同的履行会使误会者的利益受到损害。本案当事人在购房前实地查看了系争房屋，并了解了该房屋与其它楼层的区分，签约时亦对房屋的建筑面积及所支付房款总价不包括阁楼有清楚的了解，故不存在对合同内容存在重大误会的事实

8、。同时，该阁楼虽未列入合同内容，但客观上由上诉人金旭东、谭新眉、金悄昕独家使用，并未给购房者利益造成损害，相反给其生活带来了便利。故本案合同非因重大误会而订立，上诉人金旭东、谭新眉、金悄昕要求撤销合同的诉请不符合法定构成要件，故不应获得支持。 三、要充分敬重房地产行业惯例，谨防引发群体性诉讼 房地产开发商所推出的宣扬资料“购别墅送花园”、“购顶层送阁楼”中所涉奉送部分均不包括全部权，仅为使用权，这已是房地产行业的一种惯例，也已被社会所接受。如以合同中不标明或产权证中未列明而撤销双方间的房屋买卖关系，将给房地产行业带来震荡，颠覆长期以来形成的习惯做法。更为严峻的是，有可能消失部分悔约者以此为由恳

9、求退房、从而引发群体性诉讼的后果。因此，对此类案件的审理，应慎重对待，综合法律规定及事实依据后作出正确认定。 相关阅读 商品房预售合同纠纷中“重大误会”_合同范本 1、案由：商品房预售合同 2、诉讼双方： 原告：姚某 被告：南宁市雅和居房地产开发有限公司 (二)诉辩主见 原告知称：XX年11月23日，原、被告签订一份商品房买卖合同，由原告向被告购买其开发 “悠雅轩”s11号商铺一套，商定层高为首层3.6米、二层3米，合同附件一房屋平面图中仅标注有一条梁柱。房屋建成后，原告发觉被告建筑的房屋有以下严峻影响使用的问题：(1)一、二层政府均有始终径为15厘米的粗大排水污管;(2)一层有两条柱子长宽分

10、别为3854厘米、7213厘米，高2.94米;(3)一层净高仅为2.94-3.46米;(4)二层有五根横梁;(5)二层有两个沉沙井，规格分别为2.61.542.35米和2.451.852.32米;(6)二层净高只有1.93-2.84米。由于原告签订商品房买卖合同是盼望买到符合合同附件一房屋平面图及合同第三条商定的商铺，而被告实际供应的商铺违反了原告的真实意思表示，原告对此有重大误会。原告要求退房无果，故诉至法院，恳求判决撤销双方的商品房买卖合同，判令被告返还购房款258503元及利息(从XX年11月23日起计至返还之日止)，本案的诉讼费由被告担当。 被告辩称：不同意解除合同。商品房买卖合同是双

11、方自愿协商签订的，对双方当事人均具有法律约束力，受法律爱护。被告交付的房屋规格均符合合同商定，是按有关部门审查批准的施工图纸施工建设的，也符合国家相关规范，不存在影响房屋使用的问题。原告要求撤销合同的理由不能成立，恳求驳回原告的诉讼恳求。 (三)事实和证据 南宁市青秀区人民法院经公开审理查明：XX年11月23日，原告姚某与被告雅和居公司签订一份商品房买卖合同，商定由姚某(买受人)向雅和居公司(出卖人)购买其开发的位于仙葫半岛编号为068-1-1号地块上的“悠雅轩”s11号商铺一套，商品房预售许可证号为(邕宁)房预售证字第XX0016号，房屋属于框架结构，层高为首层3.6米、二层3.0米，建筑面

12、积85.09平方米，其中套内建筑面积为82.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.29平方米。房屋按建筑面积计算每平方米售价为3038元，房屋总价款为258503元。合同第八条“交付期限”商定，出卖人应在XX年12月31日前将阅历收合格的房屋交付给买受人使用。合同第十条“规划、设计变更”商定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面影响商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告，原告有权在通知到达之日起15日内选择退房，被告则应在原告提出退房要求之日起30日内退还已付款，并按银行同期存款利率支付利息给

13、原告。合同附件一为一、二层的房屋平面图。 合同签订后，姚某于XX年11月23日交纳了购房款103503元，于同年12月14日交纳了购房款26000元，余款1XX0元也于XX年9月30日以按揭贷款方式支付给被告。XX年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往实地查看房屋后，于XX年元月17日向被告提交了一份退房申请报告，以房屋结构形式、空间尺寸与合同商定不符为由，要求依据商品房买卖合同第十条的规定解除合同、退还房款及利息。被告则于次日复函，称房屋严格根据原规划设计图纸施工，从未做过任何规划设计变更，故不同意解除合同。XX年3月15日，姚某以雅和居公司房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合

14、同商定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由，诉至法院，要求解除合同、退还房款及利息。在诉讼过程中，原告变更诉讼恳求，以其对房屋结构有重大误会为由，要求撤销合同、退还房款及利息。 在诉讼过程中,法院于XX年4月19日上午对争议房屋的结构进行了现场勘验测量,所见状况如下:房屋内一层东、西两侧墙中部各有一条从天面到地板的垂直梁柱(长宽分别为： 0.37米0.54米、0.135米0.72米);二层天面有两处沉箱(长宽分别为2.32米1.46米、2.60米1.50米，其底部距离二层地面高度分别为2.345米、2.40米);从二层窗户上方到楼梯上方天面依次有四条相互平行的横梁，其间距不等(第一条横梁

15、位于窗户正上方，其底部宽0.314 米、距地面高2.13米;其次条横梁底部宽0.32 米、距地面高2.25米;第三条横梁底部宽0.44 米、距地面高1.935米;第四条横梁底部宽0.375 米、距地面高2.23米);二层东侧墙面与天面交接处还有一条承重梁(底部距二层地面2.04米，宽0.328米，长5.48米);一、二层西侧墙面上均有一条直径约0.15米的排污管靠墙铺设，从二层天面直通一层地面;一层室内地面到天面的距离为2.94米(最矮处)-3.45米(最高处),二层室内地面到天面的距离为2.83米(最高处)-1.935米(最矮处即横梁下方)。 此外，位于s11号房旁的s12号房屋户型与s11

16、号房屋相像，但没有白色排污管，二层也没有沉箱，二层有三条横梁但其底部与地面之间的目测距离大于s11号房二层的最低处。对于同一栋楼的其余房屋与s11号房屋内状况是否全都，因无法进入其余房屋内而未能勘验，对其余房屋的结构状况，原告表示不清晰详情，被告则主见其余部分房屋中也有类似状况存在。 另查明，原、被告的商品房买卖合同附件一房屋一、二层平面图中，只对梁柱的位置做了标注，对房屋内的排污管、横梁等都未作标注。而原告在购买房屋时，被告也未将房屋内存在排污管和几条横梁等状况告知原告。 上述事实有下列证据证明： (1)原、被告于XX年11月23日签订的商品房买卖合同，证明双方之间商品房买卖合同关系的内容;

17、 (2)被告向原告开具的收款收据，证明原告已向被告交纳全额房价款的事实; (3)XX年12月16日雅和居商住楼h栋通过验收的建设工程质量竣工验收看法书，证明争议房屋已经通过竣工验收。 (4)XX年元月17日原告向被告提交的一份退房申请报告，证明原告在查看房屋后曾经以房屋不符合合同商定为由申请退房。 (四)判案理由 南宁市青秀区人民法院依据上述事实和证据认为：本案当事人的争议焦点，是原告姚某与被告雅和居公司签订商品房买卖合同时，是否存在重大误会的情形。本案原、被告双方签订商品房买卖合同时，涉诉的房屋尚未建成，原告作为消费者，对其所购房屋的详细状况只能通过被告的口头和书面描述中得到认知。但被告在原

18、告签订合同时，并未将房屋的具体结构状况通过样板房、平面图或其他书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的基本结构。而从房屋建成后现场勘验的状况看，的确存在空间狭小以致严峻影响使用的问题，尤其以其次层的状况更为严峻。也就是说，通常状况下常人依据被告供应的信息对房屋空间结构的想象，与房屋实际状况确有较大差距，并且，也没有证据证明这样的空间结构是同一楼层全部房屋的通用设计，故原告主见其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误会，本院予以支持。原告据此恳求撤销双方之间的商品房买卖合同符合法律规定。商品房买卖合同被撤销后，被告应当向原告返还已付购房款258503元。此外，对于商品房买卖合同被撤销造成的

19、已付购房款的利息损失，也应由被告担当。原告的诉讼恳求符合法律规定，应予支持。 (五)定案结论 南宁市青秀区人民法院依照中国合同法第五十四条第(一)项、第五十八条之规定，判决如下： 一、撤销原告姚某与被告南宁市雅和居房地产开发有限公司于XX年11月23日签订的商品房买卖合同; 二、被告南宁市雅和居房地产开发有限公司应向原告姚某返还购房款258503元，并支付该款利息(利息计算：按中国人民银行同期流淌资金贷款利率，从XX年11月24日起计至同年12月14日按本金103503元计，从XX年12月15日起计至XX年9月30日止按本金129503元计，从XX年10月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最

20、终一日止，按本金258503元计)。本案案件受理费6680元，其他诉讼费1000元，两项共计7680元，由被告南宁市雅和居房地产开发有限公司负担。 (六)解说 本案有两个值得思索的问题，一是适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误会”的适用范围;二是法院在审理案件时如何透过当事人诉讼恳求探寻当事人的真意。 1、适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误会”的适用范围 商品房预售是公平主体的当事人之间买卖尚未建成的房屋(以下简称期房)的交易行为。商品房预售区分于现房销售的最大特征，是交易发生时作为标的物的商品房尚未建成，买受人只能借助出卖人供应的资料、通过想象来认知所购房屋的状况。因此，房屋建成后的实际状

21、况与买受人的想象存在差异是难免的。正由于如此，与同等条件下现房销售相比，预售期房不但价格偏低，而且为了维护交易的稳定性，对买卖双方的权利义务也有特别要求：一方面要求出卖人在履行照实告知义务时，应保证买受人的想象与将来房屋的真实状况之间的差异在合理范围之内;另一方面也要求买受人对差异风险有合理的预见。所谓“合理”，是以通常状况下常人的理解力量、承受力量为推断标准的。是否超过“合理”范围影响到买卖房屋的真实意思表示，是推断是否构成“重大误会”的标准。 本案原告作为消费者，在交易中处于弱势地位，对其所购房屋的详细状况只能通过被告的口头和书面描述中得到认知。但被告却未将房屋的具体结构状况通过实物(如样

22、板房)或书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的基本结构。而从房屋建成后法院现场勘验的状况看，虽然仍旧该商铺仍旧能够使用，但的确存在空间狭小、结构低矮、有明显的压抑感的问题，尤其以其次层的状况更为严峻。这是通常状况下常人依据被告供应的信息(包括合同中对户型和层高的文字描述、平面图的标注等等)所无法想象的，也必将对房屋的使用人造成不便及不适，明显不符合原告购房时的真实意思表示。因此，原告主见其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误会，应予支持。 在本案判决生效后，同一小区的另外两户业主曾经以同样的理由提起诉讼，但法院经现场勘验后，发觉这两户房屋虽然也存在梁柱、排污管占用肯定空间的事实，但状

23、况远不如本案中的严峻，不会给使用者带来明显的不适感。也就是说，常人对房屋的想象与实际状况的差异尚未超过合理范围，因此，在后两案中，原告的诉讼恳求并未得到支持。三个案件的不同判决，体现了对“重大误会”的尺度的把握。 2、法院在审理案件时如何透过当事人诉讼恳求探寻当事人的真意 本案原告在起诉时，是以房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同商定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由要求解除合同。后在诉讼过程中，原告又将诉的理由改为重大误会，要求撤销合同。严格地说，被告交付的房屋并没有明显违反法律法规、国家标准、行业规范及合同的商定，也符合房屋的一般用途。在建筑学上，“层高”与“净高”的概念是

24、不同的，双方当事人在合同中只商定了“层高”而未商定“净高”，虽然国家住宅设计规范中规定有住宅的局部净高不应低于2.10m，但本案原告购买的是商铺，其净高标准并没有相应的国家规定，被告正是利用了这一法律空白，提出自己没有违约的抗辩。假如原告没有变更诉的理由，而是坚持以违约起诉，其诉讼恳求能否支持呢? 一种观点认为，民事审判原则上不应当超出当事人的主见范围。因此，假如当事人的主见不适当，应当予以释明后再进一步审理。另一种观点则认为，不论原告主见撤销合同还是解除合同，其提起诉讼的本意是终止双方的合同权利义务，故法院在审理时，不应拘泥于诉状的表面文字表达，而应当着重审查其诉讼恳求能否成立，实现法律效果

25、与社会效果的统一。笔者倾向于后一种观点。当事人受文化程度、法律专业学问的限制，无法精确 地把握法学术语的含义，多凭直觉提出自己的诉讼主见。因此，法院在审理时，不应局限于诉讼恳求的文字表达，而应当探寻当事人的真实意思表示，查找最有利于解决纠纷的切入点，实现法律的公正正义。 销售合同条款一、定义 1、“供方”指乐和琴弓坊； 2、“需方”指供方购买乐和琴弓坊产品或服务的具有法律行为资格的自然人或法人； 3、“销售合同”指供方向需方出售产品或服务的合同，全部合同自动包含本条款的全部条件。 二、 合同成立 1、 销售合同自下列情形之一发生时（以最早发生者为准）即成立： a、 需方以信件、传真等方式接受供

26、方报价时； b、 供方书面或口头接受，并产品装运时。 2、 需方代理出售供方的产品或供应的服务时，必需听从本条款。本条款构成代理销售合同不行分割的部分，需方同意受其约束。 三、 定单、价格和付款 1、 全部有规定期限的书面报价在报价单规定的期限有效。供方作出的口头报价或没有规定期限的书面报价单的有效期,仅截至作出报价的当日24时为止。 2、 产品或服务的最终价格、付款条件和配在销售合同内书明，全部的价格均为福州fob价。 3、 除非供方已明确书明付款条件，否则产品或服务的全部货款应在产品或服务实际交付前付清。在全部款项付清前，供方有权暂停或取消交付产品或服务。对供方已交付的产品或服务，供方保留

27、要求马上付款的权利。 四、 交付 1、供方应在交付期内将产品交付给需方指定的处于交付地点的指定人士。 2、指定人士、交付地点和交付期均应在销售合同书明确指定，并经供方同意。 五、 产品的接受 产品送达交付地点并经指定人士签收，或在无指定人士的状况下，供方可同意需方凭企业公章或其它法定授权章收货，产品的交付已告结束，即视为已获需方接受。 六、 责任 1、供方出具的销售印刷品、报价单、价格表、订单确认书、发票或其它文件和资料的打萤书写或其它的错漏可以更正，且供方对此类错误不担当任何责任。 2、一方违约后，另一方可以要求违约方给与赔偿。 七、 管辖法律 本条款受中国法律管辖并按其解释。与本条款有关的

28、争议应尽可能由双方友好协商解决。如争议无法经协商解决，则任何一方均可向供方所在地拥有管辖权的人民法院提请诉讼。 八、 一般规定 除非双方另有书面商定，销售合同的修改或变更必需以书面形式提出，并经签字或加盖法定授权章确认后方能生效。 合作合同条款细则 一、团体的定义 本酒店对团体的定义为_人或_人以上同时进店及离店的旅游团体。 二、旅行团房数确认 全部订房请直接与酒店营业部联系，能否接受临时增减之订房，由酒店视客房出租状况打算接纳与否。贵社之正式订房通知单及行程资料须在客人抵达酒店前三天邮寄或送达本酒店营业部。 三、取消预定规定 全部取消之订房必需提前三天通知，旅行团之订房如在人住前两天内取消，

29、贵社需负责交付所订房数50的费用，如酒店在贵社团体预定到达前24小时内才接到取消订房的通知或在最终时刻团体没有人住，则需收取一晚房租补偿酒店客房空置的损失。 由于自然环境因素（如台风、班机取消等不行抗拒的缘由）影响，而令旅行团不能如期到达，由此造成的损失，酒店可免收损失费。 四、住宿延期及超额订房 如旅行团超过预订日期仍不能如期离店时，本酒店可依据客房的出租状况帮助支配。 凡经本酒店确认的团体，因酒店客房全满而支配不下，本酒店负责将团体支配至同等级或高于本酒店等级的酒店人住，不再多收房费。 五、儿童收费 本酒店对十二周岁以下与父母同住一房的儿童供应一张免费加床。餐费则按成人标准的50收取。 六

30、、订餐规定 旅行团及散客订餐必需预先通知酒店，本酒店依据贵社计调部预订方案订餐，任何伴随均不能更改取消。 七、伴随餐支配 旅行团如在酒店用餐，本酒店负责支配全陪及本地司机免费就餐。 八、付款方式 本酒店全部账单均为月结，贵社必需在接获本酒店账单后十四天内付清。 本酒店开户银行：中国银行，fec账号：_ 账号：_ 本合同系贵社与本酒店业务往来之惟一合法合同，自双方签字之日起生效。合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，如有任何条款细则更改，须经双方协商同意，另备附件。 洗染服务合同条款流水编号：_北京市洗染服务凭单经营者：_地址：_电话：_顾客：_电话：_收件时间：_年_月_日_时取件时间：_年_月_日_时衣物名称类别颜色数量瑕疵可能产生不良效果议定保价价值洗染单价备注干水其他合计金额大写：仟佰拾元角分yen;付款方式：现金信用卡内部卡返券保价收费标准：%衣物瑕疵：1、起褶2、污渍3、色花、泛黄4、起球、泡5、破损6、烫痕7、极光8、脱、