都市庭园案例剖析

1、都市庭园园案例剖剖析一、产产品挖掘掘：通过过对自身身产品深深入的分分析和与与其他楼楼盘的反反复比较较，我们们发现都都市庭园园是一个个优点和和缺点都都异常分分明的楼楼盘。首首先都市市庭园具具有不可复复制的地地理优势势，坐享享极尽成成熟的生生活配套套；其次次是渝中中区难得得的合围围小区，有三层层立体绿绿化的概概念；第第三是与与渝中区区众多的的楼盘相比比，面积积控制得得比较好好，客厅厅开间比比较理想想。但缺缺点也是是非常显显著的：其一，设设计较陈陈旧，如如层高较较低、无无空调位位、无烟烟道、阳阳台偏小小且不通通透、部部分户型型采光不不佳；其二，配配置水准准低，形形象提升升困难，如无电电梯，无无智能化

2、化系统，过道不不装修，无会所所；其三，房房屋素质质参差不不齐，拥拥有相当当对堡坎坎的黑屋屋子；其四，与与拆迁户户混杂易易带来疑疑虑，且且规模偏偏小使销销售手段段受到限限制。在在对产品品内涵全全面挖掘掘的基础础上，我我们提炼炼解放放碑唯一一花园小小区的的主诉求求。上述述概念的的提出与与推广，一下把把都市庭庭园与其其他楼盘盘的差异异性突现现了出来来，让我我们顺利利完成了了目标客客户定位位。最受受都市庭庭园吸引引的应该是是有强烈烈渝中情情结的人人：1、世世居渝中中区或较较深渝中中背景的的；2、因因生意或或工作地地点在渝渝中区，且比较较繁忙，图方便便的；3、迷迷恋都市市气息，站在时时尚前沿沿的。考虑虑

3、到我们们设计及及配套的的不足，自然摒摒弃了第第3类，而以11、2类类为目标标，同时时配合我我们的面面积，我我们又摒摒弃了1、2类中中的享受受人群，而以11、2类类中的实实用主义义者为最最终目标标客户。如此一一来，都都市庭园园的不足足被淡化化，甚至有些些缺点相相对于目目标客户户转化为为优点。如阳台台不通透透可封闭闭使用增增大使用用率，无无电梯、低配套套使物管管费便宜，使用用成本低低等等。对解放放碑唯一一花园小小区营营销主诉诉求的挖挖掘和在在此基础础上的目目标客户户定位，对都市市庭园的的销售起起了很大大的、持持续的作用用。但是，对对产品潜潜力的挖挖掘并未未就此结结束。随随着不同同阶段的的小户型型的

4、推出出，我们们深入剖剖析了彼彼时的市市场状况况、产品特质和和与竞争争者的差差异，提提出了不不同的营营销主张张，使销销售工作作在正确确的轨道道上运行行，取得得了良好好的成绩绩。二、广告策策划针对对目标客客户的特特点，从从一开始始我们就就确定了了少感性性多理性性，少花花哨多实实在、直直白、亲亲切的广广告风格格。在广告内内容上，紧紧围围绕解解放碑唯唯一花园园小区的主诉诉求，把把它展开开、细化化为要要住就住住市中心心、五分钟钟步行生活、家家乐福旁旁安个家家、绿色故故事、进观观繁华景景致，退退观庭园园风光等。由由于对主主诉求的的细化和和坚持，使得都都市庭园园尽管未未进行地地毯式的的轰炸，却树立立了一定定

5、的知名名度和固固有的形形象。在产产品形象象的树立立中，新闻推推广的的成功运运用功不不可没，不管是是解放放碑永远远的家、居居家解放放碑，六六个没想到到，还还是贴贴近解放放碑，回回归老街街坊等等，都熟熟练地运运用了新新闻的手手法，既既达到了了推广的的效果，又有较强的可可读性，其客观观、公正正、平实实的文风风，也赢赢得了好好感。一一时之间间，住住在家乐乐福旁，连冰箱箱也可以以不买了高频频度地出出现在来来访客户户中。在推推广中，我们紧紧密结合合销售意意图，销销售节奏奏，注重重平面广广告与看看板、竖竖幅的结结合，硬硬广告与与软新闻闻的结合，大幅幅广告与与小块图图片的结结合，尤尤其借助助了同成成与媒体体良

6、好的的关系，多次运运用新闻闻报导造造势。并并且重视视交易会的作用用，在秋秋、春两两次房交交会都取取得了理理想的成成绩。三三、销售管管理可以以说，置置业顾问问是房屋屋销售的的临门门一脚，即使使产品好好，包装装漂亮，可在现现场如没没有销售售人员与与客户面面对面，一一对一的的深入沟沟通与交交流，达达不成高高度的一一致与信信任，要要想成交交仍然是是困难的的。因此此我们要要求置业业顾问敬业、专专业、具具有合作作与服务务精神。敬业业：除春春节放假假四天外外，整个个销售期期均保持持了天天天对外服服务。强强调效率率，为了了能在一一周内开开盘，不不分昼夜夜地进行各各项准备备工作。在开盘盘和房交交会期间间，面对对

7、巨大的的来访量量，依然然一丝不不苟地完完成了接接待工作作。此外外，都市庭园的的业主许许多都缺缺乏购房房常识，置业顾顾问在工工作中表表现出了了极大的的耐心和和细致。专业业：能熟熟练运用用营销方方法和手手段，根根据销售售目标和和目标客客户的特特点制定定和调整整销售政政策，如如销售过过程中适适时推出交交一缓一一的付款款方式，熟悉建建筑常识识，熟知知竞争者者状况，综合知知识全面面，了解解按揭的的方法及及意义，能在与客户一一对一的的交流中中作深入入的分析析和全面面的比较较。在销销售受阻阻时，能能迅速做做出反应应，提出出对策，如面对对比邻而居的御御景江山山开盘时时的地毯毯式轰炸炸和低价价销售临临都市庭庭园

8、的两两室一厅厅时，我我们及时时调整，避其锋锋芒，以以三室一一厅房来赢得得客户。二、合合作与服服务强调调与开发发商、购购房者三三赢，决决不为实实现销售售随意承承诺，至至今无一一例因销销售过程程中产生生的投诉诉。坚持持树立所所服务公公司的良好好口碑。在宣传传资料和和日常销销售中，都注意意对重庆庆工程建建设总公公司形象象的塑造造，同时时配合重重庆工程程建设总总公司完完成了宣传传册新新重庆广广场的的制作。为了提提升重庆庆工程建建设总公公司未来来销售的的美誉度度，在销销售几乎乎结束的的情况下下，依然然以饱满的的热情参参加消费费者满意意楼盘的评选选。虽然然同成的的职责至至签约止止，但依依然承担担了所有有客

9、户按按揭通知知、配合合的工作作。同时交房房时与重重庆工程程建设总总公司营营销部、财务部部、物管管部密切切配合，制定了了一系列列交房文文件，并并及时送送达，顺顺利地完完成了交房房工作。此外，同成还还协助进进行了都都市庭园园住宅门门面的市市调和定定价，参参与了南南区塔楼楼定位的的研讨。团队队精神在在销售中中十分重重要。除除了现场场人员在在销售中中精诚合合作，同同成公司司其他全全体人员员也是都都市庭园园的智囊囊团和有有力后援，包括战战略的制制定，重重大政策策的决策策，与媒媒体良好好关系的的运用，繁忙时时人手的的增援等等。但团团队不仅仅指同成成，在销销售过程程中，还还得到了了重庆工工程建设设总公司司营

10、销部部、财务务部、工工程部、物管部部的大力力配合与与支持，尤尤其是营营销部，解决了了大量具具体问题题，为销销售创造造了良好好的条件件。四、承上启启下：小小户型开开盘20011年3月月3日，同成公公司以专专业敏感感捕捉战战机，拉拉开了小小户型销销售的序序幕。此此时，11、6单单元经过过一段销销售高峰峰期后正正处于相对低谷谷，但其其知名度度影响力力尚存，故一旦旦推出小小户型，即可借借势，且且小户型型开盘的的人气反反过来又又可促进进1、66单元的的销售。更重要的是是，时值值五一路路、洪崖崖洞片区区大拆迁迁，我们们的小面面积，准准现房，相对低低的总价价正是拆拆迁户所所需，此此时推出出，事半半功倍。尽管

11、内外外条件都都十分有有利，且且均属都都市庭园园，我们们仍针对对变化了了的产品品，踏踏踏实实地地从新进进行了市市场调查查、产品品定位和和目标客客户定位。因此才才有户型型的二次次改造，才有将将3-11-6由由房间改改通道这这一创造造性的建建议，才才有价差差达11180元元/M2的兼兼顾快销销与利润润的价格体系系。由于于抓住了了有利的的销售时时机，又又做好了了充分的的准备，开盘较较为顺利利，接下下来的33个月，我们克克服了一一系列销销售障碍碍，于20011年5月月30日日实现了了1000%的销销售和签签约。20001年88月8日日，3单单元上88楼开盘盘。市场场情况有有了较大大的变化化：解放放碑地区

12、区的拆迁迁安置已已基本完完成；市市场竞争争更为激激烈，活力力新都对对小户型型的推广广连篇累累犊，御御景江山山更是推推出了送送装修、送家电电、特价价房等一一系列促促销活动动；已入入住的都都市庭园有有不少的的还迁房房低价抛抛售产生生分流。此时，我们没没有一昧昧沿用以以前的营营销策略略，而是是对产品品进行了了新的挖挖掘，意意识到产品品品质的的改变，提出宜宜租宜住住，永不不空置的营销销主张，主要目目标客户户向年轻轻人倾斜斜，广告告风格也也随之时时尚化，如缤纷纷生活即刻拥拥有，精彩彩小世界界，咫尺方方圆，尽尽享生活活便利等。由于营销销主张适适时的更更改，99月下旬旬即实现现了1000%的的销售和和签约。

13、20011年100月122日，335套小小户型再再次推出出，以低低楼层的的一居室室为主，很分散散，出入入不便。其品质质作第一一居和过过渡居都都不太适当，于于是我们们强调了了投资的的概念，同样取取得了成成功，不不到一个个月，即即完成了了销售。五、销售业业绩1、都市市庭园实实现了1100%的销售售。销售售收入总总计50000余余万元，销售面面积总计计约2万万M。2、都市市庭园花花费推广广费用1104万万元。约约站总销销售额的的%3、都市市庭园不不仅是实实现了1100%的销售售，而且且在千变变万化的的市场中中，实现现了比较较坚挺的的价位（相对于于其本身身的配置置）。而且销销售的速速度跟上上了开发发商资金金的需求求，1、6单元元不到44个月就就实现了了80%的销售售业绩，3单元元更是11个月就就达700%。4、以上上成绩的的取得，是双方方充分信信任，密密切合作作的结果果。在代代理都市市庭园这这个项目目中，我我们深感感一个成成熟开发发商的大大气，既既不放弃弃对大局局的把握握和监控控，又对对销售管管理充分分放权，对同成成来说，是一种种极大的的信任与与鼓励。此外，重庆工工程总公司司各部门门的执行行力也给给我们留留下了深深刻的印印象。 DATE M.d.yyyy 9.6.2022 DATE HH:mm 12:46 DATE HH:mm:ss 12:46:33 TIME y