2022年江苏省房地产估价师制度与政策房地产抵押权的实现考试题

1、2015年江苏省房地产估价师制度与政策：房地产抵押权的实现考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。 A：高层建筑地价分摊 B：房地产投资价值评估 C：因环境污染导致的房地产价值减损评估 D：城市房屋拆迁中的停业损失评估 E：工业用地的监测点评估价格 2、通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由_支付。 A承租人 B业主 C业主和承租人共同 D物业公司3、房地产估价机构管理办法规定，房地产估价报告及相关资料

2、的保管期限自估价报告出具之日起不得少于年。 A：1 B：3 C：5 D：10 E：执行层的组织协调 4、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了。 A：领导定价法 B：随行就市定价法 C：目标定价法 D：挑战定价法 E：借款合同5、主要是在会计中使用的价值概念是_。 A公允价值 B买卖价值 C保险价值 D计税价值 6、以下不是房地产投资信托特征的是_。 A流动性好 B高现金汇报 C市场价值不稳定 D抵御通货膨胀 7、建设单位征用的土地，其土地所有权属于_。 A集体经济组织 B国家 C建设单位 D使用单位 8、外商投资企业和外国企业所得

3、税实行_的比例税率，另按应纳税所得额征收_的地方所得税。 A20%，2% B25%，3% C40%，4% D30%，3% 9、收入效应是指。 A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象 B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用价格效应来解释 C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象 D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象 E：执行层的组织协调 10、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。 A：独一无二和供给有

4、限 B：独一无二和价值量大 C：流动性差和价值量大 D：不可移动和用途多样 E：工业用地的监测点评估价格11、下列属于控制性详细规划内容的是_。 A建筑和绿地的空间布局 B绿地系统规划设计 C道路竖向规划设计 D确定建筑容积率 12、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。 A87 B124 C130 D134 13、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。 A：估价主体资格需依法取得 B：估价对象状况需依法判定 C：估价对象收益需依法确定 D：估价方法需依法选用 E：工业用地的监测点评估价格14、下列情

5、况中会导致房地产价格上升的是【2007年考题】 A：上调贷款利率 B：收紧房地产开发贷款 C：开征房地产持有环节的税收 D：增加土地供应 E：工业用地的监测点评估价格 15、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。 A：超出了估价机构业务范围的估价业务 B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D：承接后出现很大执业风险的估价业务 E：工业用地的监测点评估价格 16、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需

6、的补地价为万元。 A：375 B：450 C：500 D：600 E：工业用地的监测点评估价格 17、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为_m2。 A10000 B12000 C180000 D15000 18、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的_以上。 A40% B50% C60% D70% 19、是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人

7、或者持票人的票据。 A：本票 B：汇票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调 20、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。 A：5 B：6 C：8 D：10 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为_亿元。 A4000 B5000 C7000 D7500 22、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对_征收的一种税。 A交易的任何一方 B交易双方

8、 C产权承受人 D出售方23、中华人民共和国城乡规划法规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理。 A：选址意见书 B：建设用地规划许可证 C：施工许可证 D：建设工程规划许可证 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8。该房地产的价格为万元。 A：69583 B：68125 C：71583 D：71875 E：工业用地的监测点评估价格25、房地产评估价

9、值对应的日期称作_。 A估价日期 B估价时间 C估价时点 D估价基准日二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现_的现象。 A价格越高，需求越小 B价格越低，需求越小 C价格越低，需求越大 D价格越高，需求越大 2、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。 A利息备付率 B偿债备付率 C资产负债率 D流动比率3、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功【200

10、3年考题】 A：高于 B：等于 C：低于 D：不高于 E：不等于 4、A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房，拍卖成交价为20万元，B拍卖公司可收取其拍卖佣金元。 A：1000 B：3000 C：5000 D：10000 E：执行层的组织协调5、某单位拥有的一出租物业的原值为5 000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。 A：420 B：504 C：600 D：720 E：借款合同 6、房屋产权登记面积的特点包括。 A：由房地产开发企业测算 B：由房产测绘单位测算 C：标注在房屋权属证书上 D：记入房屋权属档案 E：是房屋的建筑面积 7、在测定长期趋势值时，能剔

11、除季节变动的统计方法主要有。 A：众数法 B：最小二乘法 C：时距扩大法 D：中位乘数法 E：移动平均法 8、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有。 A：该种房地产的价格水平 B：消费者的预期 C：该种房地产的开发成本 D：该种房地产的开发技术水平 E：房地产开发商对未来的预期 9、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有。 A：随行就市定价法 B：价值定价法 C：领导定价法 D：挑战定价法 E：认知价值定价法 10、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费每平方米造价指标建筑面积，属于_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C

12、概算指标法 D工程量近似匡算法11、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在等方面存在差异。 A：投资决策 B：规划设计 C：工程建设 D：地域范围 E：产品功能 12、下列关于有无保留价拍卖，表述正确的是。 A：有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为 B：有保留价拍卖中，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交 C：有保留价拍卖通常用于价值较低的标的物拍卖 D：房屋、土地、文物艺术品应采取有保留价拍卖方式 E：无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖 13、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。 A：购买商业门市 B：大修自住住房 C：偿还

13、购房贷款本息时 D：房租超出家庭工资收入规定比例时 E：职工丧失缴存条件14、下列属于房地产中介服务主要特点的是。 A：人员特定 B：委托服务 C：有偿服务 D：无偿服务 E：行政服务 15、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息_万元。 A2.00 B7.30 C8.53 D9.00 16、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于_。 A用地控制指标 B环境容量控制指标 C建筑形态控制指标 D城市设计引导及控制指标 17、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到204

14、0年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 A536 B549 C557 D816 18、根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为。 A：习惯性购买行为 B：寻求多样化购买行为 C：化解不协调购买行为 D：复杂购买行为 E：随意性购买行为 19、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是_。 A支付土地出让金的贷款 B支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C用于土地储备的贷款 D项目建成后用于支持置业投资者

15、购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E购房贷款 20、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为_。 A10% B20% C30% D40% 21、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。 A现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B现时该房改房上市交易的正常价格 C现时该房屋的房改成本价 D当时该房屋的房改成本价 22、盈利能力分析指标主要包括等。 A：存货周转天数 B：资产报酬率 C：股东权益报酬率 D：销售毛利率 E：销售净利率23、确定路线价时，选取标准宗地应符合等要求。 A：一面临街 B：两面临街 C：土地形状为矩形 D：土地形状为正方形 E：容积率为所在区段具有代表性的容积率 24