物流中心项目可研性研究报告范本

1、PAGE PAGE - 85 - - 82 - 江苏苏浙皖物流中心工程可行性研究报告江苏苏浙浙皖现代代物流有有限公司司常州峰润润工程咨咨询有限限公司二九九年十月目 录录一 项项目建设设单位及及项目概概况1.1项项目建设设单位概概况1.2项项目概况况1.3项项目建设设背景1.4可可行性报报告编制制依据1.5可可行性报报告内容容和范围围二、项目目建设的的必要性性2.1 项目建建设的必必要性2.2 项目建建设的可可能性三、市场场调研3.1市市场调研研情况3.2市市场调研研总结四、项目目发展定定位 4.1战战略定位与发发展思路路4.2功功能定位位五、 项项目建址址及建设条条件5.1项项目建设设地点5.

2、2项项目用地地5.3 社会经经济发展展条件5.4 自然地地理条件件5.5 基础设设施条件件六、项目目建设方方案 6.1 规划设设计目标标6.2 建筑设设计6.3 结构工工程6.4 给排水水工程6.5 电气工工程6.6 暖通工工程6.7人人防工程程七、项目目信息系系统规划划7.1规规划原则则7.2信信息系统统功能需需求分析析7.3信信息系统统目标定定位7.4信信息系统统结构框框架7.5信信息系统统运营机机制与管管理模式式7.6信信息系统统建设实实施方案案八、节能能方案分分析8.1用用能标准准和节能能规范8.2主主要节能能设计原原则8.3能能耗状况况和能耗耗指标分分析8.4节节能措施施8.5 能源

3、管管理与保保障九、环境境和生态态影响分分析9.1项项目周边边环境现现状9.2生生态环境境影响分分析9.3生生态环境境保护措措施9.4地地质灾难难影响分分析9.5特特殊环境境影响分分析十、 投投资估算算与资金金筹措10.11投资估估算范围围10.22投资估估算依据据10.33投资规规模估算算10.44资金总总额及资资金筹措措十一 、财务评价价11.11评价依依据11.22主要参参数的确确定11.33总成本本费用估估算11.44经营收收入和税税金估算算11.55利润分分配及借借款偿还还11.66盈利能能力及经经济影响响分析11.77不确定定性分析析11.88财务分分析评价价十二 、项目建建设管理理

4、与招投投标12.11项目建建设管理理12.22项目招招标12.33建设周周期十三 、 结论一、项目目建设单单位及项项目概况况1.1 项目建建设单位位概况1.1.1 项项目建设设单位名名称：江苏苏浙浙皖现代代物流有有限公司司1.1.2 项项目建设设单位地地址：溧阳市溧溧城镇平平陵东路路3888号1.1.3 项项目建设设单位主主营业务务：许可经营营项目：搬运装装卸 ，货运代代理（代代办），货物配配载，普通货货运，煤炭批发发经营。一般经营营项目：货物仓仓储，设备租租赁服务务，包装装加工，电子信信息咨询询服务，物业管管理服务务，经销销金属材材料、建建筑材料料、五金金材料。1.1.4 法法定代表表人：唐

5、闻遥1.1.5 项项目建设设单位注注册资本本金：250000万元元人民币币1.1.6 项项目联系系人：朱群电话：005199-80099000999传真：005199-800990009991.2 项目概概况1.2.1 项项目名称称：江苏苏苏浙皖皖物流中中心项目目1.2.2 项项目建设设地点：项目位位于溧阳阳市溧城城镇新联联村。具具体位于于1044国道以以北，芜芜申运河河以南，溧戴河河以东，溧阳市市界以西西。1.2.3 项项目建设设内容和和规模：江苏苏浙浙皖物流流中心项项目旨在在通过对对现有市市场的改改造升级级和扩建建打造苏苏浙皖三三省交界界区的区区域性专专业物流流集聚区区，本次次规划苏苏浙皖

6、物物流中心心分为仓仓储区（金属仓仓储、生生产生活活资料仓仓储）、交易区区（金属属交易区区、生活活生产资资料交易易区、综综合交易易区）、综合配配套区及及商务信信息区44大区；具有交交易、港港口作业业、信息息化服务务、仓储储、加工工和配送送（配载载）六大大功能。交易区区：主要要是进行行金属材材料、生生活生产产资料和和再生资资源利用用物资的的交易，也可以以提供金金属材料料的展示示活动。仓储区区：主要要有室内内公共仓仓储、露露天堆场场和货棚棚、码头头堆场等等。金属材材料加工工区：包包括金属属材料和和利用材材加工区区。金属属材料加加工区主主要为入入驻物流流中心的的金属材材料经营营企业提提供材料料检验、加

7、工以以及其他他相关加加工服务务。配送配配载区：除了商商品采购购、商品品存储外外，配送送配载区区还可以以提供订订单管理理、货品品检验、分拆包包装、重重新包装装、贴标标签、货货品分拣拣、运输输配送、货品回回收、越越库作业业、信息息统计等等功能。港口作作业区：河岸长长10000米，设各类类型行车车、吊车车20台套套，千吨吨吨位船船舶的内内港池（50米米长、118米宽宽）一只只，码头头货物日日吞吐量量100000吨吨，日起起吊能力力达0.5万吨吨。综合服服务区：主要由由商务信信息化大大厦（内内部设办办公区、信息服服务中心心、商务务服务中中心等）、综合合服务中中心和商商业服务务区组成成。本项目规规划建设

8、设用地22999999平平方米，地上总总建筑面面积52276002.336平方方米（其其中商业业服务区区947765平平方米、办公交交易区11362272平平方米、信息与与商务区区19881355平方米米、仓储储区9884300.366平方米米），及及地下建建筑面积积588857平平方米。停车位位：17759辆辆。分区技术术经济指指标商业服务务区：用地面积积：3441344平方米米 容积积率：22.777建筑基底底面积：136684平平方米 建建筑密度度：400.0%建筑面积积：9447655平方米米 绿地地率：225.77% 其中：商业服服务区：947765平平方米 停停车位：5333辆（地

9、地上788辆、地地下4555辆）地下室：290083平方米米办公交易易区：用地面积积：5227277平方米米 容积积率：22.588建筑基底底面积：202288平平方米 建建筑密度度：388.5%建筑面积积：13362772平方方米 绿地地率：224% 其中：市场区区：5557500平方米米 综合服服务区：805522平平方米 停车位：4211辆（地地上1990辆、地下2231辆辆）地下室：116615平平方米信息与商商务区用地面积积：9551200平方米米 容积积率：22.088建筑基底底面积：367779平平方米 建建筑密度度：388.8%建筑面积积：19981335平方方米 绿地地率：2

10、27% 其中：市场区区：11186885平方方米 综合服服务区：794450平平方米 停停车位：8055辆（地地上3440辆、地下4465辆辆） 地地下室：181159平方方米（局局部二三层）金属仓储储区：用地面积积：3440244平方米米 容积积率：11.0建筑面积积：3440244平方米米 其中：单层仓仓库：3340224平方方米 生产资料料仓储区区：用地面积积：3664733.6平平方米 容积积率：11.055建筑面积积：3883777.2平平方米 其中：单单层仓库库：3555211.8平平方米 办公：28555.44平方米米 生产生活活资料仓仓储区：用地面积积：2336166.499平

11、方米米 容积积率：11.1建筑面积积：2660299.166平方米米 其中：单单层仓库库：2228122.266平方米米 办公：32116.99平方米米 1.3 项目建建设背景景：改革开放放以来，中国经经济取得得了举世世瞩目的的成就，经过330多年年的发展展，中国国已经由由一个工工业基础础相对落落后的国国家发展展成为世世界制造造业大国国，被称称为“世界工工厂”。但产业业结构比比重不合合理。国国家多次次提出鼓鼓励和扶扶持第三三产业发发展政策策。 20088年年末末的次贷贷危机，中央迅迅速出台台了总额额4万亿亿的经济济刺激计计划，物物流产业业被列入入十大产产业振兴兴计划之之一。为了配合合国家物物流

12、产业业调整和和振兴规规划，江江苏省很很快出台台了本省省的物流流产业调调整和振振兴规划划纲要。江苏苏苏浙皖物物流中心心项目就就是在这这种大背背景下应应运而生生。物流中心心或物流流园区是是物流企企业、物物流基础础设施资资源在空空间上的的积聚，有利于于放大区区位优势势、承载载现代流流通、有有机结合合实物物物流与信信息物流流。20004年年8月，国家发发改委、商务部部、交通通部等九九部委联联合下发发的关关于促进进我国现现代物流流业发展展的意见见中明明确指出出加快物物流设施施整合和和区域物物流中心心建设，由此规规划和建建设江苏苏苏浙皖皖物流中中心符合合我国现现代物流流的发展展趋势。江苏苏浙浙皖物流流中心

13、具具有良好好的区位位、交通通、土地地、市场场优势。同时，在该物物流中心心同步规规划建设设为溧阳阳市及周周边地区区提供金金属材料料和生活活生产资资料的仓仓储、加加工及交交易、信信息服务务、商务务服务等等综合物物流服务务功能，可改变变溧阳当当前大型型物流节节点缺失失的现状状，全面面提升溧溧阳市的的物流服服务水平平，可有有力推进进苏浙皖皖边界地地区现代代服务业业、制造造业及城城市化建建设的发发展。1.3.1 中中国物流流园区发发展概况况面对中国国经济快快速发展展现状，国家“十一五五”规划纲纲要明确确提出“大力发发展现代代物流业业”，中央央和地方方政府相相继建立立了推进进现代物物流业发发展的综综合协调

14、调机制，出台了了支持现现代物流流业发展展的规划划和政策策及一系列列发展文文件：国务院院关于促促进流通通业发展展的若干干建议（20005.6.99）；国家发发展和改改革委员员会等99部委印印发关于于促进我我国现代代物流业业发展的的意见和和通知（20004.8.55）；物流园园区分类类与基本本要求（GB/T2113344-220088）(20008.88.1)（国务务院）物物流业调调整和振振兴规划划（220099.2.25）。截至20008年年7月，中国物物流园区区(基地地)约为为4755个。其其中已经经运营的的1222个，占占25.7；在建的的2199个，占占46.1；规划中中的1334个，占2

15、88.2。出现现了货运运服务型型、生产产服务型型、商业业服务型型、国际际贸易服服务型和和综合服服务型的的物流园园区，优优化城市市交通、生态环环境，促促进产业业集聚，努力提提高城市市的物流流服务水水平，带带动周边边所辐射射区域物物流业的的发展，形成全全国性、区域性性和地区区性物流流中心和和三级物物流节点点城市网网络，促促进大中中小城市市物流业业的协调调发展。加快发发展物流流企业，扩大对对外开放放步伐，多渠道道增加对对物流业业的投入入。力争争在20009年年改善物物流企业业经营困困难的状状况，保保持产业业的稳定定发展。到20011年年，培育育一批具具有国际际竞争力力的大型型综合物物流企业业集团。中

16、国物流流园区的的开发方方式主要要划分为为政府规规划、工工业地产产商主导导模式；政府规规划、企企业主导导模式以以及政府府政策支支持、主主体企业业引导模模式三种种形式。在上述述三种模模式中，前两种种模式是是一种自自上而下下的模式式，政府府在园区区建设中中始终起起着关键键作用，往往由由政府牵牵头成立立专门的的园区经经营管理理公司或或委托专专业公司司进行运运作，在在一些园园区的股股东结构构上国有有资产往往往占有有很大比比例。第第三种模模式是一一种自下下而上的的模式，由市场场自发形形成、企企业自行行发起成成立。物流园区区的赢利利主要来来自四个方面面，即出出租收入入、服务务费用、项目投投资收益益及其他他收

17、益，其中又又包括仓仓库租赁赁费用、设备租租赁费用用、房屋屋租赁费费用、停停车场收收费、其其他管理理费用、信息服服务费用用、培训训服务费费用、融融资中介介费用、其他服服务费用用等等。1.3.2 长三角角地区物物流园区区概况长三角地地区已成成为全国国经济发发展水平平最高，综合经经济实力力最强的的地区之之一，随随着长三三角区域域经济一一体化和和城镇化化进程的的加快，区域物物流一体体化已成成为进一一步推进进产业结结构调整整、转变变经济发发展方式式、降低低产品总总成本、提升市市场竞争争力的必必由之路路。(1)经经济发展展迅速、外向型型经济模模式以及及技术贸贸易的发发展提升升物流园园区发展展水平。(2)产

18、产业结构构升级促促使物流流模式由由大宗型型向时效效型转变变。(3)交交通网络络的完善善提升物物流产业业向外辐辐射能力力。长三角物物流圈已已形成以以苏锡常常、杭嘉嘉湖、南南京、上上海和宁宁波物流流圈为主主的物流流产业体体系。根根据市场场需求、产业布布局、商商品流向向、资源源环境、交通条条件、区区域规划划等因素素，国家家重点发发展九大大物流区区域，其其中就包包括以上上海、南南京、宁宁波为中中心的长长江三角角洲物流流区域。目前长长三角地地区已建建或规划划建设物物流园区区近700多个，几乎是是珠三角角园区规规划的22倍，占占全国目目前规划划建设中中的物流流园区的的五分之之一。按区域辐辐射分类类，长三三

19、角城市市物流园园区以综综合型和和国际货货运枢纽纽居多，占占74%；按服服务对象象分，货货运服务务型占559%；按行业业导向分分类，综综合型占占了877%长三角地地区物流流园区发发展特点点 ： （1）城城市之间间物流园园区的规规模已呈呈现梯度度关系，上海作作为区域域经济发发展的龙龙头、国国际物流流的接口口，其规规模等级级最高。（2）功功能已体体现一定定的专业业特色性性、开始始呈现“错位发发展”的特点点。（3）布布局选址址与产业业和综合合运输通通道规划划基本一一致，但但链式衔衔接关系系还有待待形成。1.4 可行性性报告编编制依据据1、国家家经贸委委、铁道道部、信信息产业业部、外外经贸部部和民航航总

20、局联联合下发发的关关于加快快我国现现代物流流发展的的若干建建议，20001年33月2日日；2、国家家计委“十五”综合交交通体系系发展重重点专项项规划；3、国家家发改委委、商务务部、交交通部的的九部委委联合制制定的关于促促进我国国现代物物流业发发展的意意见，20004年88月；4、国家家发改委委颁布的的钢铁铁产业发发展策略略，220055年8月月；5、江江苏省现现代物流流业发展展规划，20002年年6月；6、江江苏省委委省政府府关于加加快发展展现代物物流业的的若干政政策，20005年88月；7、常常州现代代物流发发展规划划，220022年；8、溧溧阳市国国民经济济和社会会发展“十一五五”规划纲纲

21、要；9、溧阳阳市历年年统计年年鉴；10、内河通通航标准准，220044年5月月；11省省发展改改革委关关于加快快建设现现代服务务业集聚聚区的意意见（苏发改改服务发发2000752 号）1.5 可行性性报告内内容和范范围本可行性性报告是是对项目目在建设设必要性性、市场场分析、建设规规模及布布局、经经济效益益等诸方方面的可可行性研研究，并并得出结结论。研研究范围围包括：必要性分分析市场分析析和项目目定位建设内容容、建设设规模和和总体布布局信息系统统规划生态环境境保护组织机构构和运行行机制项目建设设进度投资估算算与资金金筹措财务评价价二、项目目建设的的必要性性2.1 项目建建设的必必要性随着全国国区

22、域经经济一体体化和城城镇化的的加快，溧阳现现代制造造业基地地建设进进程的推推进，溧溧阳及整整个华东东地区对对高效、快速和和安全的的社会物物流服务务体系的的需求日日益增加加，需率率先建设设和形成成若干个个具有现现代化基基础设施施条件、功能区区域布局局合理、服务功功能完善善和信息息化层次次高的物物流中心心或物流流园区来来成为区区域综合合物流和和区域经经济一体体化发展展的助推推器和发发动机，促进华华东地区区物流业业自身平平稳较快快发展和和产业调调整升级级，服务务和支撑撑其他产产业的调调整与发发展、扩扩大消费费和吸收收就业，对于促促进产业业结构调调整、转转变经济济发展方方式和增增强国民民经济竞竞争力具

23、具有重要要意义。2.1.1 项项目实施施是常州州及溧阳阳应对区区域竞争争，实现现跨越发发展的客客观需要要。制造业一一直是常常州地区区经济发发展的主主要支柱柱之一。随着常常州地区区现代制制造业的的发展与与城市化化进程的的加快，对金属属、生活活生产资资料等物物资的需需求量正正逐年增增加，但但常州地地区“两头”在外的的经济特特点决定定了要增增加常州州生产制制造企业业的竞争争力，迫迫切需要要有高效效、低成成本的流流通体系系做支撑撑，需要要通过发发展现代代服务业业，来推推动常州州地区现现代物流流体系的的建设。2.1.2 项目建建设是溧溧阳市现现代服务务业发展展的客观观需要。作为常州州地区的的重要中中心城

24、市市，溧阳阳乃至常常州还缺缺乏现代代意义上上的物流流中心，迫切需需要建设设一个集集金属及及生活生生产资料料仓储、加工、配载配配送、信信息服务务、商务务服务等等一体化化的现代代化物流流中心。加快生产产性服务务行业发发展的主主要内容容之一是是加速发发展现代代物流业业。为此此，常州州市政府府为了促促进现代代物流业业的发展展， 220033年颁发发了常常州市现现代物流流发展规规划，制定了了常州市市现代物物流业发发展的优优惠政策策和保障障措施。同时，将常州州现代物物流业发发展功能能定位为为：长江江三角洲洲区域物物流自中中心之一一及江苏苏省现代代物流中中心城市市。20005年年，溧溧阳市加加快发展展现代服

25、服务业实实施纲要要提出出“加大物物流资源源整合，推动工工业企业业物流业业务外包包，培育育第三方方物流，有步骤骤、有重重点地引引进国内内外知名名现代物物流企业业，推动动本土物物流企业业与其开开展多种种形式的的合作，催生一一批具有有先进理理念、掌掌握现代代物流技技术的本本土现代代物流企企业”。溧溧阳市国国民经济济和社会会发展“十一五五”规划纲纲要中中明确表表明：在在“十一五五”期间，“依托宁宁杭高速速和芜申申运河两两条运河河主干道道，逐步步建立一一个物流流园区，三个物物流中心心，两个个物流站站，从而而形成多多种层次次、快捷捷准时、经济合合理的社社会化、专业化化现代物物流业。”2.1.3 项项目建设

26、设是满足足溧阳市市及周边边企业发发展的迫迫切需要要。从产业结结构和布布局来看看，不同同层面的的城市要要形成不不同的分分工协作作体系。制造业业在溧阳阳经济发发展中一一直处于于主导地地位，全全市制造造业对GGDP的的贡献份份额达447. 0%，制造业业增加值值占全市市工业增增加值的的80.8%。溧阳阳国民经经济和社社会发展展“十一五五”规划纲纲要中中明确提提出“以增强强资助创创新能力力和推动动新型工工业为目目标，实实施工业强强势战略”。重点点培育三三大产业业群：11）以强强化竞争争优势为为重点，巩固、深化和和提高以以饲料机机械、汽汽车配件件与工程程机械 、炼钢钢炼铁、金属压压延和输输变电设设备为主

27、主的机械械产业群群；2）以采用用新技术术、新工工艺、新新材料为为突破口口，提升升以纺织织、食品品和旅游游产品加加工的轻轻纺产业业群； 3）以以提高经经济效益益和加快快结构优优化升级级为核心心，积极极发展电电子电器器、生物物制剂、精细化化工和环环保设备备为主的的新兴产产业群。江苏苏浙浙皖物流流中心的的规划正正是以此此为发展展契机，规划建建设占地地约477.177公顷的的集金属属、生活活生产资资料、信信息服务务、商务务服务等等为一体体的现代代化物流流中心，不仅可可基本满满足溧阳阳地区的的金属材材料、生生活生产产资料等等产品的需需求，而而且为经经销商提提供了交交易、装装卸、储储存、流流通加工工、配送

28、送等物流流平台，也为生生产制造造企业实实施物流流业务外外包、降降低生产产企业成成本创造造了条件件。因此，江江苏苏浙浙皖物流流中心的的规划是是现代物物流业发发展、区区域经济济一体化化和溧阳阳现代制制造业基基地建设设的要求求，符合合政府规规划目标标，具有有良好的的区位、交通、土地、市场和和政策优优势。通通过社会会物流资资源的整整合，可可作为区区域物流流的公共共运作平平台连接接起物流流需求企企业、物物流服务务企业及及社会公公共服务务资源，可有力力地推进进溧阳地地区制造造业与城城市化建建设的发发展。2.2 项目建建设的可可能性2.2.1 项目已已纳入“江苏省省物流业业调整和和振兴规规划纲要要”，物流流

29、中心被被命名为为省重点点物流基基地。溧溧阳市政政府要求求整合“江苏苏苏浙皖”市场品品牌，扩扩建改造造苏浙皖皖边界市市场，加加快苏浙浙皖物流流中心建建设，打打造具有有核心竞竞争力的的专业市市场集聚聚区和物物流集聚聚区。立立足溧阳阳兼顾区区域物流流长远发发展需要要，紧密密结合宁宁镇扬、苏锡常常、通盐盐泰、徐徐连淮宿宿四大物物流区域域，南京京、苏州州、无锡锡、常州州、南通通、徐州州、连云云港等77个各具具特色的的区域性性物流枢枢纽城市市，带动动周边及及其他城城市共同同发展，逐步提提高全省省物流一一体化水水平。2.2.2 江苏苏苏浙皖物物流中心心控制性性详细规规划已已通过评评审并同同意实施施。2000

30、6年年由东南南大学建建筑设计计研究院院对项目目进行规规划和设设计，后后又委托托有关单单位作了了调整和和完善，20009年已已通过了了溧阳市市政府及及相关部部门组织织的方案案评审并并同意按按规划组组织实施施。2.2.3 公司已已与深圳圳海格物物流、上上海国伟伟实业有有限公司司正式签签约合作作。与国国家500强综合合物流企企业深圳圳市海格格物流股股份有限限公司正正式确立立了战略略合作伙伙伴关系系，不仅仅给企业业带来了了先进服服务理念念，还带带来了开开拓创新新、顽强强拼搏、争创一一流的创创业精神神和业务务熟练、专业精精湛、经经验丰富富的管理理人才，为共谋谋新发展展提供了了有力保保障。通过海格格物流的

31、的自有知知识产权权的物流流信息系系统，专专业的供供应链及及物流方方案，为为周边的的计划、采购、生产和和销售等等实现信信息流、资金流流、物流流和商流流来整合合企业供供应链整整体的物物流成本本，提升升企业综综合竞争争力。公司即将将与中国国物资储储运总公公司建立立战略合合作伙伴伴关系，开展质质押融资资监管业业务，为为物流中中心内需需要融资资的商户户提供库库存质押押融资服服务。通通过提供供多种供供应链融融资模式式为商户户解决融融资困难难，帮助助银行在在业务过过程中，发挥银银行的客客户资源源优势，最大程程度降低低风险、减少客客户融资资成本和和管理费费用, 及时了了解货物物信息，提高经经营管理理效率。目前

32、公司司正在与与阿里巴巴巴、网网盛科技技等国内内知名电电子商务务公司洽洽谈合作作，力争争迅速成成为电子子商务与与实体物物流紧密密结合的的典型范范例，并并以此拓拓展园区区物流业业务，打打响国内内品牌。园区将积积极引入入麦德龙龙等仓储储型连锁锁超市，以国际际品牌的的号召力力提升园园区综合合竞争力力。麦德德龙集团团是全球球最为重重要的零零售公司司之一：来自1150个个国家的的30万万名员工工在分布布于欧洲洲、非洲洲及亚洲洲的344个国家家的21100家家分支中中工作。19996年，全球自自助式批批发业务务的领导导者麦德德龙在上上海开设设了它在在中国的的第一家家现购自自运批发发商场，经过十十余年的的发展

33、，麦德龙龙在中国国的344个城市市开设了了43家家商场，拥有约约80000名全全职员工工和超过过3100万的专专业顾客客。三、市场场调研为了获得得更广的的视角，调查了了生产企企业、批批发零售售企业、物流企企业，同同时还对对政府部部门和其其它物流流园区进进行了访访谈，访访谈样本本达400个。具具体名单单如下：政府部门门，共计计5家：溧阳市市发改局局、溧阳阳市经贸贸局、溧溧阳海关关、溧阳阳市外经经局、溧溧阳市规规划局。生产企业业，共计计18家家：正昌昌集团、盛东钢钢铁、申申特钢铁铁、上上上电缆、三元钢钢铁、新新光实业业、联盟盟化学、罗地亚亚稀土材材料、维维多生物物、开利利地毯、巨神化化学、金金峰水

34、泥泥、天容容集团、盛昌钢钢铁、金金源锻造造、保龙龙机电、华鹏集集团、天天目湖啤啤酒。批发零售售企业，共计44家：大大统华超超市、华华帝百货货、大润润发超市市、溧阳阳烟酒糖糖公司。物流园区区，共计计8家：太仓保保税物流流园区、苏州综综合保税税物流园园区、宜宜兴长三三角金属属物流园园、南京京农副产产品物流流中心、南京龙龙潭物流流基地、常州新新阳光食食品城、常州城城西冷冻冻食品交交易市场场、浙江江传化物物流基地地。物流企业业，共计计5家：华达物物流、宏宏达物流流、鸿达达物流、再平货货运、大大地起重重运输。3.1市市场调研研情况3.1.1政府府访谈情情况从对5个个政府部部门的访访谈情况况看，溧溧阳过去

35、去几年的的经济发发展情况况比较好好，发展展速度快快。而溧溧阳本地地产业机机构以钢钢铁、机机械制造造化工为为主，与与苏南地地区相比比，外向向型经济济不发达达，特别别是出口口和来料料加工企企业不多多。目前溧阳阳出口企企业大多多通过上上海等地地的货代代企业在在上海口口岸出口口报关，但随着着溧阳海海关服务务功能的的不断完完善提高高，本地地报关具具有更大大的灵活活性和便便利性，部分企企业开始始在溧阳阳本地海海关报关关出口。从海关关角度看看，希望望物流中中心能够够设立保保税仓储储中心，支持本本地进出出口企业业的发展展。溧阳本地地的物流流服务业业不发达达，在仓仓储、货货代、集集中零担担配载、冷库等等很多服服

36、务领域域都是空空白，而而溧阳地地理位置置优越，物流产产业的发发展空间间很大。政府非非常支持持苏浙皖皖物流中中心的建建设，并并尽可能能提供各各项优惠惠政策支支持其发发展。总的来看看，政府府各个部部门对建建设苏浙浙皖物流流中心都都抱着积积极支持持的态度度，这是是苏浙皖皖物流中中心未来来发展的的一块重重要基石石。3.1.2 钢钢材市场场溧阳市具具有典型型的“两头”在外的的经济特特点，即即市场在在外，货货源在外外。在对对溧阳的的机械制制造企业业、金属属加工企企业和钢钢材生产产企业的的调研走走访中，发现有有以下特特点：一一方面，溧阳市市大部分分的钢材材需求企企业主要要的进货货源是大大型炼钢钢企业和和大型

37、钢钢材市场场所在的的地区，如山西西、山东东、武汉汉、上海海、马鞍鞍山等地地区，范范围很广广，遍布布全国大大部分地地区，只只有少部部分制造造企业的的钢材来来源于溧溧阳本市市；另一一方面，溧阳市市的钢材材生产企企业，主主要是轧轧钢厂，生产的的产品主主要销售售地区是是溧阳市市以外的的各大中中城市，部分产产品出口口到国外外。因此此，溧阳阳市这一一经济特特点决定定了要增增强溧阳阳生产制制造企业业的竞争争力，迫迫切需要要有高效效、低成成本的钢钢材流通通体系作作支撑，需要通通过发展展现代服服务业，来推动动溧阳现现代物流流体系的的建设。3.1.3生产产企业调调研情况况生产企业业是物流流需求的的源头。本次调调研

38、的生生产企业业主要为为溧阳本本地销售售额过亿亿元的骨骨干企业业，行业业主要分分布于钢钢铁、机机械制造造和化工工产业，这与溧溧阳本地地的产业业结构是是完全匹匹配的。在本次生生产企业业调研中中，我们们主要了了解了生生产企业业的供应应链情况况，特别别是运输输和仓储储的业务务外包情情况。在被调研研的188家生产产企业中中，133家企业业已将运运输业务务全部外外包，占占到被访访企业总总数的772%；另有44家企业业拥有少少量自有有车辆，同时使使用社会会车辆进进行运输输，占被被访企业业总数的的22%；被访访企业中中，只有有1家企企业完全全依靠自自有车辆辆组织运运输。值得注意意的是，一部分分企业反反映，溧溧

39、阳本地地运输公公司的服服务能力力和服务务质量都都不能满满足企业业的要求求，因此此不得不不到常州州、无锡锡等地调调用车辆辆资源，或直接接将运输输外包给给外地有有规模的的运输公公司。在出口物物流方面面，进出出口企业业基本通通过上海海等地的的货代公公司来操操作出口口物流，主要是是因为本本地还没没有合适适的进出出口货代代公司。从运输需需求上看看，生产产企业原原材料供供应物流流基本由由供应商商负责，一般直直接送到到厂区内内。需要要自己组组织运输输的基本本是产品品销售段段的物流流。被调查企企业仓储储业务情情况与运运输情况况相反，大部分分企业均均在厂区区设立自自己的仓仓库，自自有设施施基本能能够满足足需求，

40、但部分分企业在在业务高高峰期时时，自有有仓储设设施能力力不足，需要在在外面租租用临时时仓库，有些企企业甚至至直接将将产品堆堆放在厂厂区附近近道路上上。通过调查查，很多多企业对对保税仓仓储业务务还不是是很熟悉悉，主要要是因为为企业进进口量不不大，同同时溧阳阳本地也也没有保保税仓储储设施。总的来看看，大部部分被调调查生产产企业对对建设苏苏浙皖物物流中心心持非常常积极的的态度，认为建建设一个个大型物物流中心心会填补补当地物物流设施施和物流流服务的的空白，提升物物流服务务水平，促进溧溧阳及周周边地区区物流产产业的快快速发展展。3.1.4批发发零售企企业调研研情况 溧阳本本地的零零售市场场近几年年发展迅

41、迅速，目目前有大大润发和和大统华华两家大大卖场，以及华华地百货、五星电电器、苏苏宁电器器等其它它业态零零售商，此外，沃尔玛玛、金鹰鹰、深圳圳天虹等等知名零零售商也也已计划划在溧阳阳开店，这也从从侧面反反映出溧溧阳本地地消费能能力较强强，零售售市场潜潜力巨大大。本次调查查了溧阳阳的四家家批发零零售企业业，包括括大统华华超市、大润发发超市、华地百货和和溧阳烟烟酒糖公公司。大统华超超市是来来自台湾湾的零售售商，目目前在溧溧阳有一一家门店店，生意意十分兴兴隆。大大统华目目前在江江苏地区区有144家门店店，在宜宜兴设立立了自己己的区域域配送中中心，面面积大约约70000平方方米，配配送中心心基本能能满足

42、目目前的配配送需求求。大统统华配送送中心有有大约220台自自己的车车辆负责责配送，同时也也使用社社会车辆辆进行配配送。未未来2-3年，大统华华的门店店数量会会快速扩扩张，物物流中心心可能需需要扩容容。大润发也也是来自自台湾的的零售商商，业务务主要集集中在华华东地区区，目前前在溧阳阳有一家家门店。自大润润发进驻驻溧阳以以来，销销售情况况超出了了之前的的预期，据有关关部门透透露，大大润发溧溧阳店年年营业额额达到55亿元，这一数数字远超超过零售售卖场单单店营业业额2-3亿元元的平均均水平。大润发发的配送送中心目目前设在在苏州，未来几几年门店店数量也也将持续续扩张。华帝百货货与大统统华隶属属一个集集团

43、，目目前华地地百货没没有设立立区域配配送中心心，这主主要是因因为百货货与大卖卖场的运运营模式式有所不不同。百百货业大大多由供供应商各各自管理理自己的的运输配配送，很很多供应应商在溧溧阳附近近租用临临时的小小规模仓仓库，以以满足配配送的需需求。从零售大大卖场的的供应链链情况来来看，目目前大部部分采购购商品都都通过配配送中心心配送至至门店，但仍有有部分供供应商，如本地地生鲜产产品是直直接送至至门店的的。有些些供应商商在溧阳阳租用临临时仓库库以满足足送货需需求。而而供应商商负责的的采购端端物流需需求还有有待物流流服务企企业大力力发掘的的。仓库供应商供应商配送中心零售门店终端顾客图3-6：零售大卖场供

44、应链模式（超过70%）（主要是蔬菜等本地商品）供应商供应商仓库从批发零零售企业业调研情情况看，零售市市场发展展十分迅迅速，各各个主要要零售商商门店数数量都在在迅速扩扩张。设设立统一一的配送送中心是是业内的的一个总总体趋势势，而门门店数量量的迅速速增加，必然要要求在配配送中心心的容量量和布局局上进行行调整。而卖场场供应商商，为了了满足大大型零售售商的配配送服务务要求，也需要要在零售售门店集集中的区区域设立立一定规规模的商商品存储储中心。3.1.5物流流企业调调研情况况溧阳本地地没有真真正的三三方物流流公司，也没有有大型仓仓储和货货代公司司，本地地物流企企业都是是小规模模的运输输企业。本次调研研我

45、们共共访谈了了5家在在当地有有一定规规模的运运输公司司。总体体来看，当地的的运输企企业发展展水平较较低，一一是规模模小，一一般只有有几台至至十几台台车的规规模；而而且管理理水平落落后，基基本没有有使用运运输管理理系统等等现代管管理手段段；三是是业务能能力低，基本靠靠本地企企业或熟熟人介绍绍业务，获取业业务的渠渠道很狭狭窄。被访谈的的运输企企业对物物流中心心的建设设也表示示了支持持，希望望通过物物流中心心建设，获取更更多的业业务信息息，提升升自身的的服务管管理水平平。3.2市市场调研研总结通过以上上市场调调研，可可以总结结出如下下几点：政府很支支持无论论是政府府直接访访谈，还还是从物物流园区区侧

46、面了了解，都都感受到到各级政政府部门门对发展展物流产产业的大大力支持持。这种种支持在在项目立立项审批批、征地地、税收收、贷款款、直接接补贴等等各个方方面都得得以体现现。运输有需需求溧阳阳本地制制造业发发达，在在运输方方面存在在非常可可观的现现实需求求，而当当地的运运输资源源和服务务水平，都难以以充分满满足当地地企业的的需求。仓储有空空间溧阳阳本地没没有大型型仓储企企业，而而溧阳零零售业发发展迅速速，大量量零售企企业及其其供应商商对仓储储设施都都存在一一定的需需求。市场有空空白溧阳阳在第三三方物流流、货代代等方面面均呈现现市场空空白，而而随着当当地经济济的发展展，企业业管理水水平的提提升，都都要

47、求不不断填补补这些市市场空白白。设施有缺缺位除了了高标准准普通仓仓库，溧溧阳还缺缺乏集装装箱码头头、信息息服务、商务服服务等设设施，这这使得溧溧阳在招招商环境境上与周周边兄弟弟城市相相比处于于不利地地位。产业要提提升物流流产业是是现代服服务业的的重要组组成部分分，他关关系到国国民经济济和人民民日常生生活的各各个方面面，随着着经济的的快速发发展，企企业管理理水平的的提高，人民生生活水平平的不断断提升，都要求求物流产产业同步步提升。四、项目目发展定定位4.1 战略定定位与发发展思路路4.1.1 定定位原则则经济合理理性原则则环境合理理性原则则起点高原原则重点推进进、循序序渐进的的原则协调统一一原则

48、与城市总总体规划划相协调调原则可持续发发展原则则4.1.2 服服务范围围立足于溧溧阳本市市，其业业务覆盖盖范围可可以达到到宜兴、金坛、广德、郎溪等等溧阳周周边2000公里里范围内内，为生生产、商商贸、物物流等各各类企业业提供完完善的物物流及相相关后勤勤服务。4.1.3 战战略定位位苏浙皖物物流中心心定位为为大型综综合性的的区域物物流中心心。苏浙浙皖物流流中心将将建设成成为大型型的物流流设施平平台、现现代物流流服务平平台和先先进物流流信息平平台。4.1.4 发发展思路路立足苏浙浙皖边界界地区社社会经济济发展需需要，以以芜申运运河、宁宁杭公路路、宁杭杭高速及及扬溧高高速公路路为支撑撑，以港港口作为

49、为整合与与优化社社会物流流资源与与生活生生产资料料的纽带带，按照照“以港促促市（场场）、以以市（场场）兴港港、以市市场促物物流、以以物流服服务市场场”的发展展思路，建设服服务金属属、生活活生产资资料等具具有交易易、仓储储、流通通加工、配送、信息服服务、商商务服务务等服务务功能的的综合性性物流中中心，为为入驻企企业提供供一个集集物流、信息流流、商流流、资金金流于一一体的现现代化的的交易平平台，将将江苏苏苏浙皖物物流中心心融入到到苏浙皖皖边界地地区制造造业、房房地产业业和农业业的产业业链中，成为苏苏浙皖边边界地区区重要的的物流运运作平台台。4.2 功能定定位4.2.1 交交易服务务4.2.1.11

50、 现货货交易主要提供供金属、生活生生产资料料的现货货交易，尽可能能满足需需求企业业“一站式式”集中采采购的要要求，提提高知名名度，为为开展电电子交易易、电子子期货交交易等无无形交易易，打造造良好的的信誉和和前期市市场培育育。4.2.1.22 期货货交易期货交易易，是指指交易双双方在期期货交易易所买卖卖期货合合约的交交易行为为。期货货交易是是在现货货交易基基础上发发展起来来的、通通过在期期货交易易所内成成交标准准化期货货合约的的一种新新型交易易方式。随着钢钢材和废废旧金属属的现货货交易量量大，市市场信誉誉的提升升，期货货交易将将逐步展展开，从从而回避避了钢材材和废旧旧金属价价格波动动而带来来的商

51、业业风险；还可降降低流通通费用，稳定产产销关系系，吸引引大型钢钢材、糖糖、粮食食供应商商入驻物物流中心心。4.2.1.33 一站站式集中中采购针对钢材材需求量量大、用用钢品种种多的企企业，由由物流中中心集中中采购部部为这些些企业提提供一站站式采购购。由物物流中心心根据需需求企业业的具体体要求，直接向向钢材供供应商进进行采购购，利用用物流中中心的经经营管理理优势，向这些些钢材需需求大用用户提供供价格低低廉、质质量优异异的钢材材供应。4.2.2 物物流服务务4.2.2.11 流通通加工主要是钢钢材的深深加工，建立构构建成型型车间、卷板平平开车间间、线材材拉丝车车间，实实行原材材料加工工、构建建成型

52、、仓储、配送等等“一条龙龙”运作，逐步延延伸钢材材的上下下游产业业链，使使江苏苏苏浙皖物物流中心心成为溧溧阳及周周边地区区的加工工配送中中心。4.2.2.22 仓储储与堆场场仓储区分分为金属属仓储区区和生活活生产资资料仓储储区，为为进入物物流中心心的货物物提供堆堆存、管管理、保保管、保保养、维维护等一一系列物物流仓储储服务。根据储储存货物物的对象象不同分分为钢材材仓储区区、废金金属仓储储区、生生产资料料仓储区区等。堆堆场主要要提供货货品的暂暂时存放放服务。4.2.2.33 配送送主要分为为金属和和生活生生产资料料配送。金属配送送主要进进行钢材材、废金金属等原原料、成成品和半半成品的的配送服服务

53、，利利用大吨吨位车辆辆，为需需求商和和供应商商提供高高效、快快捷的运运输服务务；生活活生产资资料配送送主要进进行农副副产品、生活用用品、五五金产品品的配送送服务，利用中中型厢式式货车和和冷冻、冷藏车车等专业业货车进进行快速速运输。4.2.3 信信息服务务4.2.3.11 电子子钢材交交易平台台建设电子子钢材交交易平台台，使钢钢铁交易易变得舒舒适、休休闲、简简单、高高效。其其中包括括电子钢钢材信息息平台、电子钢钢材仓储储平台、电子钢钢材加工工平台、电子钢钢材运输输平台、电子金金融质押押平台、公共保保税仓的的完善配配套，钢钢材、糖糖、粮食食供应商商及采购购商只需需要坐在在电脑前前，轻点点鼠标，即可

54、在在公正、透明、安全的的前提下下，轻松松完成钢钢材现货货交易和和电子期期货交易易。电子化交交易并不不可能取取代现货货批发市市场和传传统的钢钢材贸易易，相反反，它在在功能上上对现货货市场市市场应该该能够起起到积极极的补充充作用，可弥补补现货市市场自身身无法克克服的缺缺陷。4.2.3.22 信息息查询平平台通过建立立物流中中心局域域网，依依托高速速发展的的互联网网络和现现代电子子商务技技术，采采用国际际先进的的网络安安全产品品，为客客户提供供轻松、安全、高效的的钢材结结算、交交收及相相关服务务。同时时建立专专业网站站，为入入驻企业业实时提提供钢材材物流资资讯、最最新价格格行情、生产企企业动态态等最

55、新新信息，并逐步步向电子子商务发发展，从从而形成成业内有有影响的的现代化化信息平平台。创创办市场场专刊，为买卖卖双方提提供全面面的价格格信息；设立触触摸式客客商自助助信息查查询机，形成局局域网、互联网网相互沟沟通的信信息收集集和分布布系统，配合以以电视、刊物、报纸专专版等全全方位的的信息服服务。4.2.4 商商务服务务设立法律律、税务务、审计计、财会会等中介介服务机机构，为为客商提提供全方方位优质质服务；为入驻驻经营业业主提供供货物运运输险、货物险险、财产产险等保保险业务务的咨询询、代理理等；为为企业注注册、项项目报批批、融资资经营等等实现“一条龙龙”高效、透明服服务；为为客户提提供产品品认证

56、、品牌展展览、广广告宣传传等项目目的服务务。4.2.4.11 金融融服务保兑仓仓融资服服务保兑仓业业务（买买方信贷贷），也也就是说说的先有有票再有有货，即即制造商商、经销销商、第第三方物物流供应应商、银银行四方方签署“保兑仓仓”业务合合作协议议书，经经销商根根据与制制造商签签订的购销合合同向向银行缴缴纳一定定比率的的保证金金，申请请开立银银行承兑兑汇票，由第三三方物流流供应商商提供承承兑担保保，经销销商以货货物对第第三方物物流供应应商进行行反担保保。该产产品有利利于生产产商和经经销商建建立长期期稳固的的合作关关系，生生产商可可以尽快快实现销销售收入入，提高高资金使使用效率率；经销销商可以以享受

57、稳稳定的供供货渠道道和销售售优惠。仓单质质押融资资业务仓单是指指仓储公公司签发发给存储储人或货货物使用用权人的的记载仓仓储货物物使用权权的唯一一合法的的物权凭凭证，仓仓单持有有人随时时可以凭凭仓单直直接向仓仓储方提提取仓储储货物。仓单质质押担保保信贷业业务是指指业务申申请人以以其自有有或第三三方持有有的仓单单作为质质押物向向银行申申请信贷贷业务。目前苏浙浙皖物流流中心已已于中国国物资储储运总公公司展开开关于在在物流中中心开展展仓单质质押融资资业务的的洽谈，为物流流中心客客户提供供融资服服务。代订货货融资业业务市场经销销商存入入物流中中心或市市场管理理公司一一定数量量保证金金并签订订代订货货合同

58、，由物流流中心或或市场管管理公司司负责垫垫付部分分款项订订货，货货物经销销权归经经销商。4.2.4.22融通仓仓融通仓是是以周边边中小企企业为主主要服务务对象，以流通通商品仓仓储为基基础，涵涵盖中小小企业信信用整合合与再造造、物流流配送、电子商商务与传传统商业业的综合合性服务务平台，是一个个以质押押物资仓仓管与监监管、价价值评估估、公共共仓储、物流配配送、拍拍卖为核核心的综综合性第第三方物物流服务务平台，它不仅仅为银行行、企业业间的合合作构架架新桥梁梁，也将将良好地地融入企企业供应应链体系系之中，成为中中小企业业重要的的第三方方物流服服务提供供者。五 项目目建址及及建设条条件5.1项项目建设设

59、地点项目位于于溧阳市市溧城镇镇新联村村。具体体位于1104国国道以北北，芜申申运河以以南，溧溧戴河以以东，溧溧阳市界界以西。溧阳市市位于长长江三角角洲西南南部的苏苏、浙、皖三省省交界处处，地处处北纬3310931141，东经经11990819936，隶属属常州市市，东邻邻宜兴、西与高高淳、溧溧水毗邻邻，南与与安徽广广德、郎郎溪接壤壤，北接接句容、金坛。溧阳市市距上海海、杭州州2000km 左右，距南京京、苏州州、张家家港百余余公里，距南京京禄口国国际机场场80kkm，距常常州机场场60kkm，1044 国道道穿境而而过，宁宁杭高速速公路横横贯全境境。5.2 项目用用地江苏苏浙浙皖物流流中心位位

60、于溧阳阳市东部部，地处处苏浙皖皖交界，与三省省七县市市相毗邻邻。江苏苏浙浙皖现代代物流有有限公司司通过竞竞拍方式式取得了了“溧城镇镇新联村村地块”，总占占地面积积47.17公公顷。该该地块将将用于码码头、仓仓储、办办公交易易、信息息服务、与商务务服务区区等部分分项目。5.3 社会经经济发展展条件溧阳市南南北长约约59kkm，东西西宽约445kmm，全市市土地总总面积为为15335kmm2，约占占江苏省省面积的的1.55%。20008年度全市市可实现地地区生产产总值3360亿亿元，财财政总收收入666亿元。溧阳目目前已形形成输变变电设备备制造、机械制制造、食食品医药药、新型型材料、新型建建材、金