四川某地块可行性研究报告

1、虹口区四四川北路路81#地块可行性研研究报告告目 录录第一章 项目目概况11第二章 市场场分析22 开发设设想5 开发进进度 9 投资估估算100 初步结结论及建建议122附件：项目总平平面图项目竞争争楼盘汇汇总表商业售价价定位表表竞争楼盘盘位置图图第一章 项 目 概概 况1.1项项目背景景虹口区四四川北路路81号号地块主主要由两两个部分分组成，即占地地约100亩的上上海市虹虹口区第第二工人人俱乐部部（以下下简称二二俱）和和占地约约30亩亩的居民民及工厂厂、学校校、医院院、商店店等用地地。根据据上海市市和虹口口区的规规划，二二俱以外外地块的的改造已已经列入入虹口区区新一轮轮旧区改改造的计计划。

2、1.2地地块及周周边现状状该地块位位于上海海市虹口口区四川川北路以以西、东东宝兴路路以北、宝源路路以东、俞泾浦浦以南。地块总总占地面面积2777000平方米米，约合合41.5亩，地块沿沿四川北北路长约约1100米，沿沿东宝兴兴路长约约2400米。地地块中除除有第二二工人俱俱乐部、企业22家及11所小学学外，其其余为约约8000户居民民，大部部分属于于危棚简简屋。该地块位位于虹口口区中南南部，周周边交通通便捷，南北向向有四川川路、四四平路通通往外滩滩及市区区方向，此外，地块西西侧为轨轨道交通通明珠线线，且东东宝兴路路站即在在地块西西侧500米处，周围公公交线路路有轻轨轨明珠线线、188路、221

3、路、1011路、447路等等。地块块紧靠上上海市知知名商业业街四川川路，商商业设施施齐备，地块南南侧约1100米米处将规规划虹口口区大型型公共绿绿地。地地块1公公里范围围内分布布有：福福德百货货、东宝宝百货、上海七七百、多多伦路文文化名人人街等，周边商商业、学学校、超超市、医医院等设设施齐全全。第二章 市 场 分分 析2.1宏宏观市场场分析今年上半半年房地地产二级级市场内内销商品品房预售售保持较较高的增增长势头头，据上海市市房地产产交易中中心统计计，今年年上半年年，商品品房预售售面积较较去年同同期增长长26.3，内销商商品房批批准预售售面积和和实际销销售面积积之比从从去年同同期的：.9上上升到

4、今今年的：.56，供求关关系的开开始转变变，出现现供不应应求的局局面。表1. 20001年11-6月月上海市市房地产产市场数数据汇总总20011年1-6月20000年1-6月同比增长长房地产开开发投资资额244552588万元19866468823.11内销商品品房土地地出让面面积2097785217330722-90.3可建建筑筑面积5152272411441888-87.5商品房新新开工面面积90899660078766680015.44商品房竣竣工面积积42988042230955774438.88已登记商商品房预预售面积积77300990061200268826.33已登记的的存量房房

5、买卖面面积61900892231300836697.77根据中房房上海指指数办公公室20001年年5月份份调查，上海房房地产市市场近期期持续保保持价升升量增的的火爆局局面。55月份中中房上海海综合指指数为7730点点，比220000年5月月上涨112%。年初因因住房预预售标准准的提高高而减少少的新开开楼盘数数量，在在近两个个月已恢恢复去年年水平，而售价价提升水水平已从从过去局局部区域域全面扩扩散到全全市城域域，房价价稳中趋趋升将成成为市场场主要倾倾向。随着本市市房地产产运作不不断深化化，在发发展商不不断创新新开发理理念和全全面提高高居住质质量的推推动下，上海房房地产已已进入一一个新的的历史发发

6、展阶段段。有关关人士预预测，上上海房地地产业将将会进入入长期繁繁荣发展展的新阶阶段。2.2区区域市场场分析虹口区是是上海苏苏州河以以北传统统的住宅宅区域和和商业区区域。整整个区域域呈狭长长状，与与杨浦、宝山、闸北和和黄浦相相临，隔隔江相望望浦东新新区，可可谓地理理位置优优越。区区域内贯贯穿高架架、轻轨轨，交通通便利。凭借浓浓厚的历历史底蕴蕴，优越越的地理理位置，以及四四川北路路商业街街的兴旺旺，一直直以来在在北部居居民心目目中，虹虹口区是是理想的的居住地地，尤其其是宝山山、闸北北以及杨杨浦的居居民。根据统计计数据，20001年一季度虹虹口区平平均成交交价为42811元平平方米，较上季季度大涨3

7、955元平米米。本项目位位于虹口口传统的的房产热热点区域域四川路路沿线，该区域域以虹口口公园、四川北北路为中中心，向向外辐射射至欧阳阳路、同同心路、水电路路、大连连路。因因文化、商业基基础较好好，一直直以来都都是投资资开发的的热点区域域，近期，借助四四川路成成熟的商商业和轻轻轨的开开通，该该区域楼楼盘的价价位和品品质更上一一层楼，房价价顺势上上涨至44500-60000元/平方米米。附近近楼盘有有精武大大厦、荣荣欣大厦厦、虹叶叶花苑等等,一般般楼盘定定位于中高高档。周边未来来几年内内竞争项项目将主主要来自自与该地地块南部部5000米处大大型公共共绿地周周边的项项目，据据从虹口口区计委委处获悉悉

8、，该绿绿地周边边将由上上海明佳佳房产开开发一225万平平米的住住宅小区区，而且且合同谈谈判也基基本完成成。预计计明佳房房产会在在此建造造豪宅社社区，预预期销售售均价会会在70000元元/平米以以上，该该项目因因大环境境优于本本地块，未来将将是本地地块最具具竞争的的项目。2.3周周边竞争争楼盘分分析精武大厦厦该项目位位于东宝宝兴路已已北，四四川北路路以东，近四川川路，规规划为一一幢244层高层层，总建建筑面积积250000平平米，其其中19楼为为商业裙裙房，9924层层为住宅宅，房型型：三房房二厅1161.89平平米、四四房二厅厅1777.233平米，各占440套，20001年66月入伙伙，售价

9、价5500062000元/平米。因该项项目为单单幢高层层，毫无无环境可可言，且且房型单单一，总总体销售售状况一一般。荣欣大厦厦该项目位位于海伦伦西路以以北，四四川路以以西，规规划为两两幢244层高层层，总建建筑面积积290000平平米，其其中13层为为商业裙裙房，房房型：一一房一厅厅87.5、二二房一厅厅1155、三房房一厅1151.8，220011年6月月入伙，售价55900073000元/平米。该项目目与精武武大厦类类似，都都为见缝缝插针式式住宅，基本无无小区环环境，且且房型偏偏大，销销售状况况一般。金宝大厦厦金宝大厦厦位于宝宝山路，是多年年前开发发的老楼楼盘，除除了地段段之外，没有任任何

10、地优优势，目目前处于于清盘期期，因此此其价格格最低，仅在44850058850元元之间。天伦家园园天伦家园园位于海海伦西路路、邢家家桥路，小区占占地20000平平方米，建筑面面积60000平平方米，仅有22幢多层层电梯房房。销售售单价44900057700元元/平方方米。目目前已经经入伙，销售状状况良好好。2.4市市场分析析基本结结论该地块周周边房地地产项目目住宅售售价在55500060000元/平米，根据与与周边房房地产项项目的比比较，另另外，综综合明珠珠线对该该项目噪噪音方面面的负面面影响及及四川路路商业街街的不可可替代性性、地块块南面近近期将兴兴建大型型公共绿绿地、虹虹口区计计划将东东宝

11、兴路路规划为为休闲商商业街的的有利因因素，预预计该地地块市场场平均售售价保守守、正常常、分类类如下：保守正常乐观住宅550006000065000商业110000140000160000车位10万/个11万/个12万/个商业售价价依据参参见附件件3第三章 开 发 设设 想3.1概概述随着上海海市府提提出的新新一轮旧旧房改造造优惠政政策的出出台，上上海中心心城区的的房地产产开发将将发生巨巨大的变变化，房房地产特特有的优优势“地段，地段，地段”将成为为今后几几年内开开发商关关注的重重点。大大众的消消费观念念也将发发生巨大大的变化化，对已已满足住住宅的基基本功能能、小区区环境、标准物物业管理理等要求

12、求外，人人们将追追捧两类类住宅，一类是是中心城城区的兼兼具投资资与居住住便利的的中高档档住宅，另一类类是郊区区别墅。四川路路81号号地块，充分体体现了他他的地段段优势，虹口区区政府也也将在四四川路沿沿线大做做文章，在虬江江路、四四川路东东南角兴兴建4.1公顷顷的大型型绿地，该绿地地距811号地块块仅5000米左左右。东宝兴路路（811号地块块南侧）将兴建建文化、娱乐、购物、休闲步步行街，与811号地块块西侧的的轻轨车车站（东东宝兴路路站）连连通。地地块北面面的河（俞泾浦浦）的污污水处理理正在整整治之中中，在今今后的几几年内，该河内内将有游游艇和鱼鱼，结合合我们楼楼盘的开开发，河河的南岸岸将是小

13、小区的一一道美丽丽的风景景线。3.2总总体平面面布局的的设想四川路881号地地块总用用地面积积277700平平方米，容积率率4.00，规划划总建筑筑面积11108800平平方米，住宅沿沿地块的的周边布布置，原原则上南南低北高高，小区区设二个个出入口口，主入入口设在在四川路路沿俞泾泾浦河边边，次入入口设在在小区西西边的规规划道路路上。人人车分流流，小区区内设置置地下车车库，约约75000平方方米，地地库上布布置小区区景观绿绿化。沿沿四川路路、东宝宝兴路布布置23层高高商场（铺），约1550000平方米米，商场场的屋顶顶布置景景观绿化化，活动动中心，设置建建设活动动设施，做一部部分会所所，一部部分

14、架空空，使屋屋顶景观观伸入室室内。小小区内沿沿河主要要道路宽宽6米，其其他道路路宽3米米（供消消防、搬搬家用）。整体体规划讲讲究空间间形态、绿化景景观、建建筑立面面、朝向向、采光光、通风风、消防防、日照照、节能能和降低低噪音（主要来来源轻轨轨和四川川路）。3.3商商场建筑筑设计沿四川路路留出北北面小区区入口后后，尽量量布置商商场，柱柱距8米米左右，进深224米左左右，共共建三层层。沿东东宝兴路路尽量布布置二层层商铺，柱距88米左右右，进深深16米米左右。商场立立面与住住宅协调调，室外外用石材材、大玻玻璃窗装装饰，体体现豪华华商场概概念，室室内毛胚胚，或采采用菜单单式装修修。3.4住住宅建筑筑设

15、计整个小区区设置小小高层和和高层住住宅，将将小高层层沿东宝宝兴路布布置在地地块南侧侧，高层层沿河布布置在地地块北侧侧，既充充分利用用日照又又能满足足高层住住宅的景景观要求求（4.1公顷顷绿地在在南面5500米米处）。住宅平平面设计计讲究，房型多多样化，功能分分区合理理，尤其其注重主主卧、客客厅、餐餐厅、厨厨房、卫卫生等主主要使用用空间的的面积以以及使用用合理性性，坚持持做的六六明，即即：明厅厅、明房房、明厨厨、明卫卫、明电电梯厅、明楼梯梯间。改改善室内内通风及及空调机机摆放位位置的设设计，建建议考虑虑层高22.9米米。小高层住住宅以115层为为主，高高层住宅宅以244层为主主，顶上上二层设设复

16、式住住宅。主主力户型型以1225平方方米的三三房二厅厅和1000平方方米的二二房二厅厅为主，力争将将主力户户型的总总价控制制在600755万元左左右。小区住宅宅的外立立面采用用简洁明明快的现现代风格格。3.5配配套容量量电力：总总装机容容量为550000千瓦。其中：住宅445000千瓦（以户均均6千瓦瓦计）；公建、商业5500千千瓦。按按上海市市供电局局的有关关规定，小区内内拟设11万伏变变电站一一组。自来水：最高日日用水量量为10000立立方米。其中：住宅7790立立方米（以人均均日用水水量升00.355立方米米计）；公建、商业1110立立方米。为满足足高层（或小高高层）建建筑的消消防规范范

17、要求，小区内内应设自自来水二二路进水水，直接接从市政政管网引引入小区区。排水：小小区内排排水系统统为分流流制，即即雨、污污水分流流。最高高日生活活污水排排水量约约为10000立立方米。生活污污水由小小区内管管网汇集集后经处处理达标标后排入入市政管管网。小小区过水水面积为为277700平平方米。雨水经经小区雨雨水管网网汇集后后排入城城市雨水水管网。燃气：每每户设66立方米米表，小小区最高高时用气气量约8800立立方米。据上海海市煤气气公司的的规划设设计相关关规定，小区内内拟设调调压站一一座。气气源为中中压，从从市政管管网引入入。电话：小小区需220000对电话话。其中中：住宅宅15000对（以每

18、户户2对计计），公公建、商商业5000对。有线电视视：小区区拟设220000个有线线电视终终端。其其中：住住宅15500终终端（以以每户22终端计计），公公建、商商业5000终端端。环卫：小小区内不不设化粪粪池，生生活污水水经二级级生化处处理达标标后排入入市政管管网。小小区内生生活垃圾圾袋装集集中后，由环卫卫作业部部门负责责清运。垃圾房房设独立立水、电电计量。商业设设施按上上海市的的环境卫卫生门前前三包的的政策进进行管理理。3.6环环境保护护噪声：建建成后本本小区位位安静生生活小区区，对周周边环境境无任何何噪声影影响。沿沿街商业业设施的的布置应应充分考考虑经营营活动可可能对住住宅、居居民的影影

19、响。设设计中应应对住宅宅和商业业二种功功能设置置相应的的隔离、过渡措措施。废气：整整个项目目的建设设和建成成以后，均无污污染性气气源产生生。设计计时，拟拟采用对对外直排排式排放放，以减减少室内内厨房油油烟废气气的影响响。废水：生生活污水水以前述述方式排排放，对对周边环环境无任任何影响响。二级级生化水水处理装装置设于于小区集集中绿化化处，以以减小对对观瞻和和嗅觉得得影响。公建中中的餐饮饮部分，应设置置隔油装装置。公公建中不不布置任任何有可可能产生生污染性性废水的的内容。环境布局局：绿化化率：大大于355。集集中绿化化大于110。结合建建筑设计计，小区区内布置置相应的的绿化、雕塑小小品，小小区设置

20、置透绿式式围墙，以美化化小区、周边环环境。交通组织织：小区区设二个个机动车车出入口口，机动动车辆一一进一出出。街坊坊主干道道路幅不不小于66米，次次通道路路幅不小小于3米米。街坊坊道路直直达每个个号舍的的出入口口。电子子监控装装置和有有效的物物业管理理系统，将保证证小区的的交通组组织次序序井井有有条。小小区内商商场人流流（含营营业人员员和顾客客）和住住宅人流流有效分分流。设设计时，应重点点结合小小区被侧侧俞泾浦浦河的天天然临水水优势，美化驳驳岸等防防汛设施施，将防防汛规范范必设的的6米防汛汛通道设设计成既既能满足足防汛要要求，又又能为小小区提供供机动车车通行，还能为为业主提提供赏水水、休闲闲空

21、间的的多用途途组合通通道。3.7地地块技术术经济指指标总占地面面积： 2777000 M22总建筑面面积： 12007755 M22 地上上建筑面面积：11108800 M2 居住面面积： 9922000 MM2 公建面面积： 1186000 MM2 地下下建筑面面积： 99975 M2容积率： 4.0机动车位位： 2855个总户数： 8668户开 发 进 度度项目发展展进度及及销售计计划图项目时限建设期20011年20022年20033年三季四季一季二季三季四季一季二季三季签定合作作改造协协议半个月签定动迁迁委托协协议半个月地块动拆拆迁6个月完成并确确定设计计任务书书1个月规划设计计1个月报

22、建1个月设计扩初初1个月施工图设设计及深深化2个月施工18个月月销售住宅10个月月20403010商业10个月月20403010车位6个月305020 投 资 估估 算5.1 前期期开发费费用本项目土土地总价价268877万万（包括括土地出出让金及及三通一一平等费费用），总建筑筑面积11108800平平方米，可销售售面积11068800平平方米（住宅9922000平方方米，商商业1446000平方米米），地地价折入入可售建建筑面积积25119元/平方米米。5.2 建安安工程费费 按高层层18000元/平方米米，商业业建安费费28000元/平方米米，会所所、公建建建筑安安装费224000元/平平

23、方米，地下车车库建筑筑安装费费25000元/平方米米计算：A、本项项目可售售面积建建安工程程费2006844万元；B、不可可售面积积建安工工程费8840万万元；C、地下下车库建建安费224944万元；D、基础础配套费费61441万元元；E、其他他费用2240万万元F、以上上各项合合计建安安费总额额：3003999万元具体项目目成本及及盈利预预测见下下表序号内容计算公式式保守正常乐观说明单位成本本总额单位成本本总额单位成本本总额(元/平平米)(万元)(元/平平米)(万元)(元/平平米)(万元)一1.可售售面积销销售收入入（万元元）住宅+商商场6,255266,77707,099475,77607

24、,799983,2290土地总面面积27,7700平米 1.1住宅宅售价（元/平米）5,500050,77106,000055,33206,500059,9930建设用地地面积27,7700平米 1.22商场售售价（元元/平米）11,000016,006014,000020,444016,000023,3360容积率4.0002. 车位收收入（万万元/个）10.0002,855011.0003,133512.0003,4220总建筑面面积120,7755平米销售总收收入（万万元）住宅+商商场6,511969,66207,388778,88958,111986,77101. 容容积率面面积110

25、,8000平米二发展费用用6,233066,55336,288267,00936,322667,5565 1.11 可销销售面积积106,8000平米1土地费用用转让补偿偿费2,455126,11772,455126,11772,455126,11771.1.1高层层住宅92,2200平米土地出让让金6670066700667001.1.2商业业14,6600平米土地契税税土地出让让金*3.000%2.0212.0212.021 1.2 公建面面积4,0000平米小计上述费用用之和2,511926,88982,511926,88982,511926,88981.2.1公建建(幼稚园园/会所)3

26、,0000平米2前期费费用勘察设计计费建安成本本的2.500%5660056600566001.2.2小区区公建配配套(变电站站)1,0000平米前期开办办费5535535532. 地下室室车库9,9775平米小计616546165461654285个车位3可售面积积建安费费1,933720,66841,933720,66841,933720,6684土地转让让费26,1177不可售面面积建筑筑费建安费*不可售售面积/销售面面积798407984079840每平米土土地价9,4550建安费地下车库库建安费费建安费*车库面面积/销售面面积2332,49942332,49942332,4994土地

27、出让让金(仅二俱俱交纳其其他免缴缴)700其他费用用全部建安安费的1.0%222402224022240基础配套套费5756,14415756,14415756,1441高层建筑筑安装费费1,8000元/平米米小计2,844630,33992,844630,33992,844630,3399商业建筑筑安装费费2,8000元/平米米4销售税金金销售收入入的（55.055%*552%）2.633%2302,46612612,78892873,0665公建(会会所/幼稚园园)建筑安安装费2,4000元/平米米销售费用用销售费用用销售收入入的2.5%1631,74411851,97722032,166

28、8小区公建建配套(变电站站)建筑安安装费1,2000元/平米米小计3934,20024464,76614905,2333地下车库库建筑安安装费2,5000元/平米米5管理费全部建安安费(33)项2.5%717607176071760基础配套套费575元/平米米间接费用用其他费用用000000其中：外外配套费费(住宅建建设配套套费)210元/平米米利息含项目全全部投资资利息2813,00002813,00002813,0000小区配套套费(水电气气增容费费等)220元/平米米小计3523,76603523,76603523,7660总图费(室外总总体费用用)85元/平米米6不可预见见费(2+33

29、)项之和的2.0%586215862158621其他费用用60元/平米米三税前成本本发展费用用-销售税税金5,999964,00726,022164,33046,033964,5500小计5,999964,00726,022164,33046,033964,55001、住宅宅建安费费按初装装修考虑虑。四税前利润润（已交营营业税）销售收入入-发展费费用2893,08871,100511,88021,799319,11452、水电电气增容容费包括括在小区区配套费费内。五税项所得税税前利润润的0%0000003、会所所等配套套项目未未考虑其其商业收收入。小计000000六税后成本本发展费用用+税项6

30、,233066,55336,288267,00936,322667,55654、营业业税按返返还300%计算七税后利润润销售收入入-税后成成本2893,08871,100511,88021,799319,11455、所得得税按全全免计算算八总成本利利润率税后利润润/税前成成本4.822%18.335%29.223%第六章 初步步结论及及建议经调查、分析和和评估，对该项项目评估估结论为为：该项目与与区相关关政府部部门合作作，过程程及操作作风险较较小。该项目土土地、动动迁成本本均已与与区属动动迁公司司包干，而且该该地块还还可与政政府部门门争取列列入虹口口区旧改改地块，享受旧旧改相关关政策。经测算，

31、该地块块投资回回报率（静态）高于118，具有财财务评估估上的可可行性。该地块地地理位置置优越，毗邻繁繁华的四四川路商商业街与与轨道交交通明珠珠线。此此外，规规划中该该地块南南侧将兴兴建休闲闲步行街街及大型型公共绿绿地，前前景广阔阔，可实实现的利利润还有有可能提提高。鉴于上述述结论，我司建建议吸纳纳该地块块开发高高档住宅宅及商场场，具体体操作上上在确定定前期动动迁成本本及落实实旧改优优惠政策策的前提提下，以以成立项项目公司司的形式式开发该该地块。附件1：项目总总平面图图附件2：四川路路项目竞竞争楼盘盘汇总名称地址建筑面积积2房3房最低价最高价入伙日期期销售率类型楼盘概况况2房:33房最小最大最小最大飘鹰东方方花园曲阳路668号（四平路路口）多/小高高15000002：1103120130152510006000020011年122月60%绿洲紫荆荆花园欧阳路2289号号（四平平路口）多/小高高/高10幢小小高，22幢高层层15000003:7741251381604800065000现房90%采虹名邸邸-花园城城花园路2250号号(中山北北一路）多/小高高1期：44幢多层层，1幢幢小高1600000500005600020022年70%嘉宏紫薇薇园同心路228弄（轻轨轨边）小高/高高2幢高层层，3幢幢小高7000001：193111131176