论物业管理行业风险与规避方式

1、论物业管理行业风险与规避方式物业管理是一个高学问、高风险的行业。相对其他行业,我国的物业管理行业属新兴行业、朝阳行业,从无到有,从少到多。目前多数物业管理企业,特殊是新组建的物业管理企业往往经营规模小、经济实力不强,缺乏抗风险意识,导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。物业管理条例（以下简称条例）颁布实施两年多来,业主的合法权益越来越受到保障,物业管理企业也纷纷利用条例化解或降低各种风险。条例规定:物业管理企业未能履行物业服务合同的商定,导致业主人身、财产受到损害的,应依法担当相应的法律责任。长期树立行业风险意识,提高企业抗风险能力,规避经营风险,是物业管理企业增加生存能力和可持续发展的又一关键

2、因素。一、物业管理风险的表现形式当前物业管理面临的风险主要有以下表现形式:1、物业管理的灾难风险假设一栋房子、一个停车场或是一个机电设备房被烧毁,仅靠物业公司来赔偿,有几家物业公司能赔得起?由于经济基础和财产保险意识两方面的原因,目前在我国几乎绝大多数物业资产都没有购买保险。按目前来看,购买保险对原来微利的物业企业来说,多数物业公司难以承受,况且多数业内人士认为物业公司是受业主委托供应物业管理服务的,相应的物业资产保险也应由业主买单。如此一来,物业管理的灾难性风险因经济等因素还将长期存在。2、物业管理的服务风险大凡做过物业管理项目经理人的都有“如履薄冰”的感受,稍不留神,就可能冒出什么事或什么

3、差错,业主找上门来论理、索赔等等。有句业内行话:“物业管理是个筐,什么都往里面装。”凡事都找物业公司,解决不了就是服务不好,动辄就以不交物业管理费用相威逼,出了事故就向物业公司索赔,这是物业管理企业面临的严重问题。物业管理各个过程的方方面面,任何一个过程和环节管理失误,特殊是安全方面出现问题,都将直接或间接导致各种经济损失。比如:停车场只收五元的车位使用费,车丢了就找物业公司索赔,少则几万,多则数十万甚至上百万;又比如犯罪分子潜入小区,发生了命案,物业公司又被业主索取巨额经济赔偿。就Y市来说,近年来因小区内丢失摩托车,法院判物业公司赔偿的案例已有多起。安全,是物业服务至关重要的一环,安全问题自

4、然成了物业管理服务风险中最让人担忧的风险了。在近年的物业管理中,业主由于人身、财产受到侵害而要求物业公司赔偿的案件日益增多,并引起社会各方关注。就实际状况而言,小区中业主人身、财产受到侵害,不分缘由均要物业公司担当赔偿责任对大多数保本微利的物业公司来说的确难以承受。但是,假如物业安全保卫工作存在明显瑕疵,如保安人员工作失职、保安设施失灵未准时修理等,致使业主人身、财产受到侵害,物业公司是要负一定责任的。3、物业管理的财务风险一些物业管理企业,为了争夺市场份额,击败竞争对手,在参与招投标争取新的物业项目时不能充分主见企业应得的利益要求,在标书或物业管理方案中承诺“我们只求顾客满足,不讲利润”、“

5、亏损报价”,连“保本微利”都不提,甚至效仿个别财大气粗的名牌物业企业来个带资多少万接管。这种低价位入市的做法将带来较大的财务风险,造成中标者很多后遗症,要么难以为继,要么降低物业服务质量和标准,到头来业主和物业公司俱受其害。当电梯要大修了、供配电设备等待大修恢复供电、房子结构出现问题了亟待处理等等,都需要大笔的资金,谁来卖单?我们首先想到的就是修理基金。物业管理条例规定,修理基金属业主全部,专项用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的修理和更新、改造,不得挪作他用。但是,目前仍有很多物业的修理基金不能到位,即使修理基金已经到位,假如修理基金管理、使用不当或被挪作他用,这些带给物业公司的不仅仅

6、是财务风险,对于一些小型的物业公司,遇到这种大的风险很可能就是能否生存下去的问题了。二、物业管理风险的规避方式假如物业管理各主体之间的法律关系不明确,出现问题后无法追究相关责任方的责任时,物业公司时常不得不买单“补锅”。例如:某小区六楼住户装修时乱扔建筑垃圾,造成公共下水管道堵塞,致使污水倒灌到二楼住户,造成二楼财产损失,同时一楼住户也因二楼楼板渗下的污水造成一定损失。受损失的业主不告楼上装修的业主,反而将物业公司告上法庭进行索赔,后来法庭支持业主起诉,判物业公司因装修监管不到位、承诺的小修6小时修复未能履约而违约,结果物业公司败诉,赔了二楼赔一楼,吃了个“哑巴亏”。物业开发商早期建设遗留的本

7、应由开发商担当责任的质量安全问题,物业管理企业也往往迫不得已去担当,这样的案例已不在少数。有这样一个案例:一位女士经过某大厦门口时,不留神踩翻了铸铁污水井盖,女士落入井内受了重伤。事实上,原开发商供应的这种井盖本身就有隐患,车辆经过时井盖简单挪动位置,而开发商已撤走多年,物业公司平常只是在检查到井盖挪动后进行复位处理。开发商已撤走多年了,大厦当时也没有成立业主委员会,即使有业主委员会,这个办事机构哪有能力赔付该女士医疗费呢?该女士又没有购买意外伤害保险,在法律保护弱者的情景下,受伤女士的巨额医疗等费用无疑落到了物业公司身上,同时物业公司还不得不花大钱对大厦区域数十个井盖进行彻底改造。物业管理实

8、践中不时出现的一系列类似问题。从理论上讲,业主在小区内的生命财产随时都有发生意外和遭受危急的可能,有时难以推断肇事者的时候,这一责任由谁担当更是业主与物业公司产生矛盾的焦点。1、风险规避方式之一:把好合同关,明确相关方的权利、义务和责任谨慎签订物业服务合同,是规避物业管理风险的有力保障。条例明确规定:物业服务合同应对物业管理的服务事项、服务质量、服务费用、各自的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容作出商定;物业管理企业应当根据物业服务合同商定供应相应的服务,业主应当根据物业服务合同的商定履行交纳物业服务费用等义务;物业管理企业和业主违反物业服务合同商定的,应当担当相应的法律责任。物

9、业公司签订物业服务合同时应着重留意以下几点明确委托物业服务的内容、范围和期限。假如商定不明或承诺过度,会带来许多不必要的麻烦。对违约责任的商定,要在服务合同里明确业主违反商定应担当的违约责任,商定的责任要具有实用性和可操作性,不要商定成一些大而空的法规内容。本着权利和义务对等的原则,在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时,也要明确物业公司和业主所担当的义务,并且尽可能的明确责任,例如业主物品被盗,物业公司在什么状况下可以免责,在什么状况下应担当赔偿责任;对于停车场停车,业主和物业公司分别担当哪些安全责任和义务对于违反消防规定的业主行为,导致后果的应担当哪些责任等等。不少物业管理公司常常过

10、头承诺,说过头话,盲目提高管理指标,甚至超过企业水平和能力,脱离实际,图一时指标好看,哪管日后如何践诺,在“业主至上”口号下,时常不留意自身利益的保护,为了争一点市场份额,保证不丢车、不发生人身安全、偷盗事件、不发生刑事案件,大中小修保证在多长时间内处理完毕。殊不知,这些都是抱负的“奋斗目标”可以作为内部管理的追求和内部考核,一旦纳入合同或作出其他形式的承诺,就给自己上了一个圈套,设下一个陷阱,随之而来的风险也增大了。由于过头承诺,一旦业主被盗、被杀一旦物业公司不能按承诺进行处理,业主动辄将物业公司告上法庭,物业公司将自食其果,甚至可能倾家荡产。前面所提及的关于污水倒灌的案例,假如在合同中明确

11、因业主原因造成公共管道堵塞的责任、物业公司装修监管的内容并且不轻易承诺小修多长时间内修复,法庭也不至于判物业公司违约。尽该尽的、所承诺的责任,切勿制定和公布过头的、不切实际的或难于实现的管理目标。物业公司与其他相关方的合同签订也应慎之又慎。在很多物业纠纷案例中,因合同缺陷带来风险的教训让人痛心而沉重,合同中的关键事项和条款可谓一字千金、万金,因合同条款考虑不周而带来的各种风险是人为的、本应避免的错误所造成的,物业公司应当建立适合自己的、完善的合同项目管理方法,大到保安、保洁和工程项目的分包,小至请外面师傅清掏化粪池、修理室外空调甚至修补一块瓷砖,立项、审批、合同会签的程序要到位,内容要完备,以

12、此降低因合同条款不慎、疏忽、错误而产生的各类风险。2、风险规避方式之二:服务过程中全方位、多层次的“预防性提示服务”物业公司在全部管理环节中、全部服务过程之中都要做好“预防性提示服务”,即对于一些潜在可能发生的、但又不可预估不可杜绝的事故,物业公司必需做到事前的提示和警示,尽量作到事中的监督。例如在人员复杂的写字楼每个租户门口贴上“写字楼人员复杂,离开时请务必断电断水,锁好门窗”等防火防盗警示语,在未设专人看管的单车停放处设置“本单车停放处仅供应免费停车场地,请车主保管好自己车辆”提示牌,在小区游泳池旁放置“请照管好您的孩子,小孩不得进入深水区”标示等等。物业公司应尽可能考虑到一切担心全因素和

13、隐患,能整改消退的当然更好,不能准时整改的,也必需向业主或其他相关方（包括物业公司内部员工）明示,在与开发商签订前期物业服务合同中,在与业主大会签订的物业服务协议以及小区文明管理条约、小区公众管理规定或须知中,在物业公司内部各项服务作业流程、安全操作规程中,在全部针对担心全因素的提示和警示中,必需明确哪些不能做、哪些区域有危急、做哪些事应留意什么等等。一旦发觉业主有违商定,物业公司有权责令其改正,造成后果的业主自负;一旦发觉自己员工违反操作规程便马上纠正,避免质量和安全事故的发生。有了这些事前的明示,物业公司做到了尽量告知、说服、管理之职一旦有了纠纷,物业公司也可以避免或削减不必要的麻烦。3、

14、风险规避方式之三:转嫁风险很多业内人士认为,物业公司采用投保公众责任险中的场所责任险可以转嫁风险。这在理论是对的,现在问题在于有能力而且情愿担当保险费的物业公司有几家?开发商为了获取最大利润是不情愿为小区业主和其个人财产、公共设备设施等购买保险的,那么剩下来只有物业公司动员全体业主让业主为自己购买保险或物业公司代为向业主投保,回头向业主收取保险费。为此,物业公司实施有效宣传,向小区业主灌输保险意识和推广场所责任险已成为必要。转嫁风险的另一个有效方法就是监督和使用好公共修物业公司要监督修理基金理基金,充分发挥修理基金的作用。准时到位,监督业主管理好修理基金、使用好修理基金。修理基金属于全体业主,可用于公共设备设施大中修,意味着物业公司可以花“业主”的钱,为业主办事,省自己的钱,这是降低物业管理企业财务风险的又一有效途径。