四川绵阳瑞麟国际新城项目营销策划提案-100PPT-XXXX年

1、瑞麟国际新城项目营销策划提案2010年4月20日目 录第一部分：公司介绍第二部分：项目核心成员介绍第三部分：项目营销策划方案汇报第四部分：广告表现第五部分：服务内容及合作方式目录第一部分：市场分析 第一章：政策影响 第二章：区域影响 第三章：竞品影响第二部分：市场定位 第一章：地块概述 第二章：地块SWOT深度分析 第三章：项目定位第三部分：营销及推广策略 第一章：推广主题 第二章：推广策略 第三章：推广费用 第四章：营销总体思路 第五章：阶段性营销推广计划第四部分：车库售卖建议 第一章：在售车库情况 第二章：车库售卖建议 经济刚刚复苏，今年GDP“保8”压力； 截至今年2月份，各级政府融资平

2、台债务余额已达7万亿元，在不改革分税制前提下，地方政府仍然只能依赖于土地财政来弥补债务；两会释放缓和气氛 年内房价稳定是基调点评：GDP和地方政府财政的双重压力，预示今年的房地产市场将在稳定中前行。鼓励将农民工纳入城镇住房保障体系 该文件提出，深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。 点评：户籍制度的改革将极大地推动城镇化的进程，同时他们的购房需求将对本来就需求旺盛的房地产市场带来空前的繁荣。第一章：政策影响经适房、廉租房用地比例不得低于70% 城市申报住宅用地的经济适用住房、廉租住房和

3、中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地比例不得低于70%；征地率或供地率未达到规定要求的，按其中较大的差值，等比例扣减申报用地规模。 点评：以上政策的落实，对高价拿地的开发商来说，无疑是个头疼的问题。要解决其项目利益最大化，就只能提高目前的房价。物业税拟定基点按面积征收 首套房不征物业税 据透露物业税拟2010年开始实施，并将采取渐进方式逐步展开，初步在商业用房范围开始征收，其后开始在新房范围征收。先期是在一些地区试点，把土地出让金转化成物业税，并采取新老划断的办法，第一套房子不征物业税 。 点评：物业税开征的时间、范围等信息的发布，且待此项政策实施前，必定会照成购房的需求进一步放量和房

4、价的攀升。首次购买普通住房有关契税政策 对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 个人首次购买90平方米及以下普通住房，可以享受1%契税优惠税率。点评：此项政策的实施，抑制了多次置业的客群，抑制了投机，但同时也引导了首次置业的潜在客群购房。国资委令78家央企退出楼市 78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务，按照国资委要求，这78家企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后“有序”退出房地产业务。点评：据调查央企在整个房地产行业中所占的份额并不高，统计显示，200

5、9年中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%。四大行关停首套房7折利率 据新闻晨报，继工行、建行之后；自4月1日起，农行调整了首套房贷利率定价政策，如果首套房首付比2成，最优惠利率由7折上调至8折。至此，国有四大银行已全线收紧了首套房贷7折优惠。点评：此项政策对投机需求和改善性需求会有一定影响，因09年楼市回暖超预期，是信贷紧缩防泡沫的一个手段，对炒房团影响较大。通过取消贷款优惠利息、提高首付成数，严格控制开发贷款，能在一定程度上抑制房价。二套购房新政 国务院4月14日常务会议购买首套自住房且建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买

6、第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。三套购房新政 17日政策：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策解析 2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。从政策层来看，土地至金融进入新一轮的调控。 根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度“宽松的货币政策”将有所改变，货

7、币有从紧倾向，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大。 国务院常务会议确定的四个调整方向：增加供给、抑制投机投资性购房、加强监管、扩大保障性住房建设，均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。 货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。 因此东岳建议，尽快出货，快速收回资金。 购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力等

8、因素的影响，下半年影响成交量走势。 绵阳行政区划 涪城区：位于绵阳市核心区域，政治、经济、文化中心，区位优势十分明显。 游仙区：绵阳核心居住区，是绵阳科技城的核心层，工业对经济增长的贡献率达到60.4%，经济位居全市县市区第一。 高新区：位于绵阳城西，是高新技术产业和科技成果转化的基地、长虹进入世界500强的主要基地，目前政府重点打造的区域。 科创园区：规划面积12.89平方公里。园区成立于2001年8月，是绵阳创新创业和科技城建设的重要载体。第二章：区域影响 科技城 工业城 富乐之乡 西部硅谷 中国最佳宜居城市长虹集团数字视听产品基地艾默生网络能源基地科研人员居住区 城市面貌成绵第二高速绵渝

9、高速成绵广高速成都重庆南环高速乐成绵城际铁路 交通状况绵阳目前拥有成绵高速公路、绵广高速公路、绵遂高速公路三条放射高速，目前在建绵渝高速绵遂段。规划高速有绵阳-九寨沟高速公路、绵九高速黄龙支线、南环高速联络线、绕城高速、成都-盐亭-南部高速，交通便捷。 绵阳是国家卫生城市、国家园林城市和国家环保模范城市。 绵阳被誉为最适合人居住的城市，同时也是最适合观光和休闲的城市。 绵阳有富乐山、西山、南湖、仙海等景区，有汉阕、李杜祠、碧水寺、圣水寺、蒋琬墓、子云亭、六一堂、富乐堂等历史人文景点。旅游资源较为丰富。 旅游资源李杜祠碧水寺芙蓉汉城西山景区城市未来的发展规划是怎样的？用发展的眼光看绵阳一座发展中

10、的国际化都市一座城市规模不断扩张的宜居城市一座经济实力迅速崛起的科技城第二章：区域影响绵阳市政府所在地，COD核心区20072020年绵阳市城市总体规划的特点 2010年近景目标为：建成中国西部以电子信息产品研发与生产为主导的产业化基地、成为西部地区率先实现现代化的最具活力和竞争力的大城市之一，基本达到中等发达国家现代化城市水平。 绵阳今后重点发展的区域为南部的城市会客厅、西部的园艺新城和西南方向的新皂工业集中发展区，用地性质多为工业用地和居住用地。 绵阳市高新区随着市委、市政府的搬迁，将成为三大发展板块的核心，从而引领三大板块的整体发展。 三大板块的中心点集中在高新区火炬广场区域，这里，将是

11、以后的城市COD核心。 随着三大板块的发展，绵阳今后将成为一个“以工业为城市经济支撑，以环境为城市居住体现”的国际化大都市。 绵阳市2007-2009年GDP年均增幅为14.3%，预计2010年绵阳市将实现GDP910.4亿元。 2009年，全市实现GDP820.2亿元，增长14.4%，比2008年提高10.3个百分点。三次产业构成比例为19.1：45.8：35.1，与2008年相比，第一产业下降2个百分点，第二产业提高2.1个百分点，第三产业下降0.1个百分点，产业结构进一步优化。 第二产业比例的增长，进一步加强了绵阳作为工业型、科技型城市的特点。绵阳经济发展状况GDP的高速增长催生绵阳由二

12、级城市向一级城市转变！2009年，绵阳市城镇居民人均可支配收入13701元，较上年增长12.3%；城镇居民人均生活消费支出10664元，增长7.1%。绵阳年农村居民人均纯收入5152元，比上年增加399元，增长8.4%。农村居民生活消费支出6051元，比上年增长54.2%。年末，城乡居民储蓄存款余额709.3亿元，比年初增加118.7亿元，增长20.1%。绵阳市城镇在岗职工34.5万人，比上年增长1.8%；城镇在岗职工年平均工资27730元，增长21.7%。绵阳经济发展状况这里我们可以发现，以全国家庭平均为2.96人/户来计算。则绵阳城镇家庭年收入为40555元/年，一年的收入可以购买价格为3

13、700元/平米（绵阳09年房产均价）的商品房为10.96平方米。2009年全国的住房面积中位数约为68平方米，则绵阳的家庭8年的收入可以购买87.68平米的商品房，6年的收入可以购买65.76平米。房价收入比平均在1:6，是符合房价与收入的理性需求关系的。不过值得注意的是，绵阳城镇家庭年收入40555元/年，以30%的收入作为购房月供款，其理论上能承受的月供金额为1013.92元/月。绵阳市人均可支配收入说明了什么？ 09年绵阳价格走势图第三章：竞品影响分析：09年房价呈稳步上涨趋势，10月下旬房交会的影响明显,销售形势旺盛,房价上涨较快,加剧了市场“买涨不买跌”的心理。在资金保值增值需求和追

14、涨心理的影响下,一些经济基础较好的人群频频出手,加大了“改善性需求”购买的力度，从而促使09年房价在岁末达到新高。 09年绵阳每月成交套数第三章：竞品影响分析：09年，税收减免到期不续、信贷总量收紧、七折优惠取消等政策消息给购房者造成不小影响。众多持币观望的购房人,尤其是具有改善型需求的购房人近期出手买房,从而推高成交量，更加反映出来投资性需求在近期楼市交易中所占的比例越来越大。 随着中心城区开发土地的进一步匮乏，居住区重心已向城市边缘转移。城区电梯公寓已成为重要的物业形态之一，而城市边缘地区以低密度大型居住社区为主，大型开发项目正被越来越多的购房者认可。 小户型和精装房是市场的空白，至于形成

15、原因有待我们的深入调查。 下图为目前绵阳市场在售楼盘分布情况小 结本案第三章：竞品影响典型楼盘分析 布鲁斯国际新城布鲁斯国际新城：位于位于高新区滨河北路中段 ，总建筑面积约54万平米，占地21.5万；容积率：1.86，绿化率：32%，总居住户数4252户。布鲁斯国际新城建设项目：分A、B、C区一期（A区）清盘；二期建：住宅699套、商住楼+临街商铺；三期建住宅1750套、商业架空层建筑面积1200m2、地下建筑面积14600m2。内部配套：两个景观游泳池、网球场、羽毛球场、足球场，农贸市场，购物店、茶室、邮局、诊所等配套设施。第三章：竞品影响典型楼盘分析 壹号大院壹号大院：位于绵阳市高新区普民

16、南路东段，总用地面积18亩，总建筑面积47105平米，容积率为3.19，绿化率35.8%,总户数396户，建筑密度为20%。壹号大院紧连火炬广场一侧，临近市政府，COD核心区位却不受主干道噪音影响，城市深处的私人馆邸是其强调的主要卖点。第三章：竞品影响典型楼盘分析 神州时代名城神州时代名城：位于普明北路西段（火炬中学）旁，总建筑面积约25万平米，占地约228亩。容积率：1.69，绿地率：42%。总居住户数：2600余套。9个德国风情小镇，以哥特式文艺复兴式的建筑为蓝本，以莱茵河流域的绿地、居住群落、生活习惯为参照，设计出纯德国风情的居住群落。具有德国小镇风格的暖色调双坡屋顶、尖顶、立面线条，突

17、显建筑的流畅性及独特性。项目名称壹号大院布鲁斯国际新城宇发荣域神州时代名城尚高境界项目地址普明南路东段121号高新区虹阳街1号普明寺前街83号普明北路西段116号尚高境界位于高新区永兴镇朝阳东路华晨汽车对面开发商名称绵阳启明星地产四川龙都实业有限公司绵阳市宇发房地产公司神州置业四川尚高房地产开发有限公司总占地面积18亩320亩8亩228亩30亩容积率3.192.531.692.62绿化率35.80%33%42%30.80%物业形态电梯多层，电梯电梯多层4栋多层及两栋25层电梯主力户型面积 （单位）80-12480-14060-13074-12550-150价格区间377743003400409

18、8390045003600390031003400均价41003900420037003350社区配套临街商业、小型商业中心临街商业小区内设有900平米幼儿园临街商业交房标准清水清水清水清水清水销售进度尾盘一期85%，二期开始排号排号期，五月底开盘二期排号中尾盘开盘时间未开盘2009-10-222010-1-1营销主题市府旁，城市深处，私人馆邸骨子离的 尊崇50万方国际化水岸人居社区高新腹地，繁华里的 私生活纯德国风情的居住群落。城西核心地带，精致生活，人居典范市场综述客群来源：高新区的购房群体以三台、安县、北川等周边区县的外来人员为主，其次是本区域内各大企业的中高层员工，再次是绵阳其它城区及

19、绵阳市辐射范围外的消费群体。市场存量：本项目区域内现存量房较少，所推房源处于尾盘和清盘状态，新房源将集中在今年5、6月期间集中放量。户型区间：目前绵阳在售楼盘主力户型区间在75-110平方米之间，套二、套三户型需求强盛，70平方米以下户型在高新区域几乎没有，120平米以上户型相对滞销。市场价位：目前高新区高层物业售价在3700-4100元/平米;市中心在售楼盘价格在5100元/平米左右，与高新区物业价格相差800-900元/平方米。多层物业单价比高层物业单价略低200-300元/平米左右；桐雀郡6+1的多层电梯物业，价格在4200-4600元/平米，起价在3999元/平方米，属特例产品。销售人

20、员素质：目前绵阳在售项目中，销售现场管理及销售人员的专业素质普遍较差，均有待提高。时代名城项目销售人员专业素质相对较好。 市场综述市场定位篇第一章：地块概述 项目特点项目为6幢框剪结构高层电梯公寓构成，总建筑面积90398.27平方米，其中住宅面积68709.54平方米，商业用房面积4981.25平方米，配套设施面积1783.39平方米、地下建筑面积14924.1平方米。项目总户数为819户。 地理位置项目位于绵阳市高新区火炬广场一侧，四面被长虹厂区包围，周边建筑物残旧，不临山不临水。小区三面临街，但不畅通，区域位置闹中取静。这块地，能给我们怎样的直观感受？挺拔的建筑形态简约、时尚的外立面色泽

21、中庭园林易于打造点式布局，良好的视觉展现第二章：地块SWOT深度分析不利有利产品市场环境劣势Weakness ：项目临近工厂区，噪音大项目规模较小，品牌感不强项目所处区域的消费力较弱项目不临山水，自然环境条件不佳优势Strength ：项目紧临市政府，区位优势 明显周边配套成熟交通便捷威胁Threat ：宏观政策的调控区域同期开发项目较多，市场竞争激烈绵阳人对高新区的固有成见机会Opportunity ：政府西迁至高新区，带动区域向COD迈进城市主城区可售楼盘稀少震后绵阳购房群体的大幅增加项目核心价值挖掘区位园林立面户型注重集中景观打造，从外到内的景观打造，层次明显，丰富了景观空间的视觉效果。

22、时尚、简洁、明快的设计理念，由外而内，由静至动的空间设计。多数户型设计有入户花园。立面简洁、空间丰富，极富现代感和时尚感。交通便捷，紧邻火炬广场和市政府，未来的COD核心区位四大核心价值，凸显项目独特销售主张核心价值的拔高！区位园林立面户型COD价值区立体景观区时尚简约派细致入微型区位国际化景观国际化建筑国际化户型国际化理性卖点感性卖点国际化社区国际化是一种趋势， 国际化是一种共识绵阳的城市在国际化，绵阳的生活在国际化，绵阳的思维在国际化，但绵阳的楼盘还没意识到这一点。我们要做的是引领绵阳人群的生活方式。国际化概念的形象诠释国际化的视觉和元素国际化概念的形象诠释启示：国际化规划理念，国际化设计

23、是他们圈层居住的象征度假旅游，时尚派对，居住舒适是他们对人生享受的追求股票，基金，房产，期货体现他们对投资性事物的偏好关键词：享受Enjoy 投资Investment 身份Status由此，我们得出了本案的定位！项目核心价值与“瑞麟国际新城”的案名异曲同工中央政区COD风尚领袖紧临绵阳市委、市政府区位条件无可复加挺拔的建筑外观，亮丽的建筑色泽，国际化气质扑面而来第三章：项目定位“COD” Central Office District，中央行政区的英文缩写我们要打造的是：一个国际化视野的社区一个将先进居家理念带到绵阳的楼盘一个未来潜力巨大的地标性建筑一个引领高新区发展方向的城市名片我们目标将是

24、：国际风范，引领一座城建筑形象挺拔外立面极具视觉震撼半围合式布局亮丽的中庭景观但是户型偏小但是周边建筑物残旧但是建筑密度较大但是绿化率较低区位条件优越求同存异但是地处新区，未被认同我们需要做的是：然而优势方面与国际化的大同劣势方面与国际化的偏差对目标群的基本认识意见领袖 有财富、有阶层、有认知消费主力 高享受、高要求、高消费经济实力 经济实力较强，但对价格有一定敏感度。潜在需求 普遍认同和向往国际化生活方式，渴望居住体现自己的身份，重视社交价值的实现 谁是我们的客户群体？大型投资者中小型投资者小型多次置业者自住首次置业投资兼自住置业者小型首次投资者改善型置业6070投资自住投资兼自住常规客群界

25、定客群量深度挖掘5%6%回报率敏感度7%8%4%5%6%回报率敏感度7%8%4%6%回报率敏感度7%8%4%6%回报率敏感度7%8%4%我们的客户群体：基本特征：年 龄：3040岁（主力消费群） 职 业：公司高层主管人 高科技术人 个体经营者 周边区县来绵客户 购买用途：自住、（投资） 家庭月收入：4500元以上特点：1、属这个城市经济收入较高的人士，有一定的经济积累。2、认同高新区的板块潜力，愿意落户高新区。3、看好高新区高性价比物业的价值，渴望享受这一片区的环境资源。 他们通常有两面性： 为事业忙碌拼搏，活跃于各类人群与各种场合之中，疲倦不已却仍要保持乐不此疲之态。但同时心态较为年轻，满足

26、自己现有的生活状态。 性格中有极静的一面，渴望一种安逸、简单的与自己性格相符的生活方式。 他们接受媒体的情况： 他们是走在财富前沿的一批人，信息的收集对他们极为重要，信息的主要来源：报纸、杂志、网络、户外。 他们容易接受新鲜事物，并愿意以前瞻性思维来判断物业价值。对高性价比楼盘有独到的分析和眼光。目标客户描述：目标客户与项目之间的关系目标消费者的需要项目能够给予的静谥的生活升值潜力身份的认同生活品味 位置闹中取静，城市深处的静谧。高新区的待发展地位，中央政区的政策驱动，升值潜力可见一斑。以国际新城视野打造的高尚住宅社区文化、城市中央的都市氛围总价低楼盘户型面积较小，主力总价区间控制在40万以内

27、营销推广策略篇第一章：推广主题依据上述定位，我们找寻本案的推广主题悬念一如何在市场狭缝中体现价值悬念二如何赢得价值的体现而赢得未来？我们该如何推广？对项目推广的基本认识 尊贵的 该地块天赋优越，价值连城中心的 高新区，中央政区，足以掌握市场话语权生态的 火炬广场、中庭景观、入户花园，由外到内超越的 超越绵阳的里程碑式尝试品质的 建筑品质、配套品质、环境品质国际的 知本者的国际化梦想、高新区的国际化氛围、大型企业的国际化思维、项目本身的国际化视野视野、城市规划的国际化手笔、环境的国际化标准由此我们得出本案的广告口号广告语 Slogan领御一座城（精神缘起/品牌宣导）注释：源引百度词条领：事物的纲

28、要 御：统率；率领 以国际化视野，领御一座城，拔高项目形象！如何“领御”？一个绵阳市场的领导品牌一个能提升城市形象的全新城区一个引导生活方式的创新楼盘一个积聚国际化产品特征的高端产品一个全市人民向往的居住中心一个体现超前建筑理念的品牌项目一个充分城市化的社区空间第一要素传播命题：“中央政区，意味着什么？”如何“领御”？没有背景的出场，引不起足够关注和重视。城市背景。区域背景。品牌背景。政治背景。经济背景。市场背景。绵阳的呼声。高新区的呼声。知本者的呼声。四两拨千均。 要素核心构想：造背景 如何“领御”？第二要素传播命题：“三重叠景，公园住区！”如何“领御”？由外及内，产品内在亮点登场。瑞麟国际

29、新城的品牌诉求及国际化产品理念。以“前瞻者”的姿态激情演绎。前瞻！建筑、园林、户型在绵阳竞品市场的全面超越，品牌搭建工作大功告成。 要素核心构想：推产品，树品牌 如何“领御”？第三要素传播命题：“城市名片，国际风尚”如何“领御”？绝对优势的占位绵阳高新区面向社会的名片引你走进世界级生活平台 要素核心构想：旗帜！名片！门户！ 如何“领御”？本案媒介组合建议1、静态推广组合户外平面广告：包括项目围墙广告、道旗、户外广告牌；销售现场及包装：销售中心软装饰、内部挂件、沙盘、模型、招贴、工地现场氛围营造等；印刷品：楼书、户型单页、DM单、易拉宝、海报等；2、动态推广组合晚报：其中由于主力客户群销售习惯的

30、原因，绵阳晚报将作为硬广的主流媒体；网络：由于网络传播正以呈几何级数的增长，浏览网络的人也逐渐增多，同时，由于网络的宣传不产生费用，可将网络视为潜力较大的一种媒介渠道；房交会；阶段性专题促销活动或公关活动；（如客户关系营销、产品推荐会等）第二章：推广策略1、大众传媒类：a、报纸：市场主流报媒绵阳晚报；b、项目网站：搜房、绵阳城市网；2、现场包装：a、项目围墙广告；b、售楼部现场；c、建筑墙体广告d 、销售现场氛围营造3、渠道及公关活动：a、购房团；b、客户关系营销；C、行销d、短信、夹报、户外展示e、主题活动推广途径第一层次主要针对项目周边客户群，目的在于节省项目前期的广告投入，仅通过一定的户

31、外媒介，树立项目在该区域的前期形象，并为项目的初期运作打下基础。第二层次主要针对整个高新区的目标客户群，其目的也在于节省媒介运作成本，同样通过一定的户外媒介，引导项目的前期运作达到较好的销售效果。第三层次主要针对项目所有的目标客户群，项目进入全面推介期，这一阶段广告投入密集加大，将吸引到众多的购房者，迅速化解销售压力。第四层次主要针对高新区的厂矿企业的目标群体，本阶段将通过一定的渠道和直销方式，将项目深入到各个企业内，解决项目在上一层次后余下的销售难点，同时节省项目广告开支。第五层次主要针对市场的零星购房群体。由于前几阶段的努力，本阶段将作为对前期工作的补充出现，目的在于完成项目剩余户型的销售

32、。广告层次的推进阶段性认知过程接受过程传播重点认知了解好感信任认同下单开盘信息产品信息产品优势产品承诺折扣/促销信心/承诺阶段性推广策略第一步造势期：推区域 推品牌第二步蓄势期：推形象 推建筑第三步销售期：推园林 推户型第四步扫尾期：推服务 推质量二期销售 面积单价总价住宅70042.84200元/平米3亿元商铺5133.586000元/平米3000万元车位365个5万/个1800万元总计按市场95%的比例计算3.3亿元瑞麟国际新城销售总产值预计：约3.3亿元第三章：推广费用绵阳房地产项目的推广费用一般按总产值的11.5%。瑞麟国际新城属绵阳较高品质的中小户型项目，由于项目地段口岸的广告价值较

33、优越，在广告推广中已占据了先天优势。因此，瑞麟国际新城的广告推广费用，按1.2%算项目总产值（含商铺、车库）约为3.3亿元因此，总预算为：3.3*1.2%=约400万元（含售楼部装修费用）注：费用具体规划，我公司将在今后提供类别比例单位：%费用单位：万元售楼部/围墙1248户外2392报纸1040活动35140三维动画2.510广告包装2.9511.8物料5.0520.2沙盘/模型28不可控费用7.530合计100400营销推广费用按类别分配 住宅：渠道营销+公关活动+现场包装总体营销思路：通过售楼部的精细打造、大量的线下和公关活动，营造项目的销售氛围，既节约了推广费用，又能最大限度的加快项目

34、的销售速度。尤其是针对高新区企业客户，会起到巨大的聚集作用，促进团购的效果。 车库：阳光365计划每天限量推售一个车库本项目车库总数为365个，但当地的车库销售较为冷淡，市场在推的车库量较小，因此低价起售，逐步增加价位，将是非常有利于项目车库消化的一种方式。采用限量推售的形式，配合后期业主捆绑式销售，将能使本项目的车库逐步消化。 商铺：住宅销售到50%，即面市，逐步消化。本项目的商业面积较小，建议在住宅销售到50%的时候推出，由市场自然去化。第四章：营销总体思路（总体销售周期12-14个月，含春节）项目蓄水/排号期4个月2010年5月一8月9月初-10月一期开盘强销期2011年3月一5月形象保

35、温期及二期预热期完成销售资料、现场包装、亮相、排号及开盘计划方案完成总销售量的30%，累计实现1亿元销售合同开盘11月-2011年2月二期开盘强销期6月一8月持销期开盘9月以后清盘期完成总销售量的50%，累计实现1.7亿元销售合同完成总销售量的70%，累计实现2.3亿元销售合同完成总销售量的90%，累计实现3亿元销售合同第六章：阶段性营销推广计划预热阶段10.5-10.8主题活动“迎六一 点燃世界杯” 足球宝贝摇篮计划阶段性推广主题活动目的：迎合时事事件，制造新闻话题。以2010年世界杯为由，体味足球的魅力，体验世界杯的激情，打造绵阳足球宝贝摇篮计划。 扩大项目知名度：通过活动组织、宣传本项目

36、，强势面市，为一期开盘创造良好的条件。活动时间：2010年5月底媒体配合： 绵阳电视台、报纸、网络进行炒作预热阶段10.5-10.8主题活动“中央政区未来发展趋势论坛”分阶段销售及推广措施活动目的：联合高新区在售、在建项目，共同打造市场热点、共同造势。 通过活动突出本项目在高新区位于“中央政区”的独特区位优势，告知社会本项目的具体细节。 扩大本项目产品的市场影响。媒体配合： 论坛、报纸、杂志媒介，网络，进行炒作，着重描述项目的品质、形象及建工地产的品牌。时间节点：2010年9月销售动作：所有可售房源全面推售。充分发展渠道客户，吸引市场客户。推出奖励政策，激励客户。开盘阶段：前期积累客户开盘即热

37、销，成功夺势分阶段销售及推广措施一期开盘阶段10.9分阶段销售及推广措施一期开盘阶段10.9主题活动“瑞麟国际新城产品推介会”活动目的：通过活动，将项目全面推介给客户，强化项目的高性价比。通过活动拔高项目的品牌价值。扩大本项目产品的市场影响。媒体配合： 论坛、报纸、杂志媒介，网络，进行炒作，着重描述项目的品质、形象及开发公司的品牌。时间节点：2010年9-2010年10月销售动作：在热销势头下，借势提价充分保养客户，为新签约客户推出新的优惠措施力争顺利签约快速收尾强销阶段：完成销售任务分阶段销售及推广措施一期强销阶段10.9-10.10分阶段销售及推广措施一期强销阶段10.9-10.10活动目的：介绍、推广项目，展示项目特色。吸引潜在客户，树立品牌形象。主题“淘宝房交会”媒体配合： 报纸、杂志媒介，网络时间节点：2010年11-2011年2月