全套深圳某物业公司管理处工作手册

1、PAGE PAGE 169全套深圳某物业公司管理处工作手册目录文件名称称页码目录 0001管理处简简介 0005组织架构构图 0007管理处工工作职能能 0008主任岗位位职责 0012主任助理理岗位职职责 0013财务室工工作职能能 0014会计岗位位职责 0015出纳岗位位职责 0016收款员岗岗位职责责 0017客户服务务部工作作职能 0018客户服务务部主管管岗位职职责 0019清洁/绿绿化班长长岗位职职责0020工程部工工作职能能 0221工程部主主管岗位位职责 0022安全管理理部工作作职能 0023安全管理理部主管管岗位职职责 0024前台文员员岗位职职责 0025档案员岗岗位职

2、责责 0026物料管理理员岗位位职责 0027厨师岗位位职责 0028前台接待待服务管管理办法法 0029管理处档档案管理理规定 0030管理处值值班规定定 0031管理处主主任巡查查规程 0033管理处各各部门巡巡查规程程 0035管理处各各项工作作检查表表 0038周未（节节假日）值班情情况记录录表 0039物业管理理服务费费的收取取 0040费用催缴缴办法 0042费用催缴缴通知单单 0043物业接管管 0044物业资料料移交清清单 0048物业资料料移交清清单内容容 0049房屋及公公用设施施等移交交书 0050房屋附属属设施设设备移交交书 0051工程质量量问题处处理通知知单 005

3、2业户入伙伙管理规规程 0053入伙工作作流程图图 0055入伙手续续办理流流程图 0056收楼（入入伙）通通知书 0057收楼须知知 0058入伙会签签名单 0059物业管理理收费项项目及标标准 0060业主（住住户）家家庭情况况登记表表 0061交接验收收记录 0062钥匙发放放登记表表 0063车辆管理理档案 0064装修管理理规定 0065防火责任任书 0074装修申请请审批表表 0075装修承诺诺书 0076装修收费费项目及及缴纳标标准 0077装修报批批流程图图 0078装修施工工人员登登记表 0079业主（住住户）装装修情况况登记表表 0080装修施工工许可证证 0081装修缴费

4、费通知单单 0082装修巡查查记录表表 0083临时动火火/用电电作业申申请表0084装修违章章整改通通知单 0085退伙/租租登记表表0086消防管理理 0087管理处消消防责任任人名单单 0990管理处消消防组织织机构图图 0091管理处义义务消防防队成员员名单 0092紧急集合合方案 0093灭火应急急方案 0094房屋本体体及公共共设施维维修养护护工作规规程 0098房屋本体体维修基基金使用用申请表表填写说说明 1123房屋本体体维修养养护（ ）月份计计划表 1124房屋本体体维修基基金使用用申请表表 1125本体、公公共设施施（ ）月份维维修保养养记录表表 1126安全用电电、用水水

5、、用气气管理规规定 1127煤气泄漏漏应急处处理 1128防台风、防暴雨雨预案 1129防台风、防暴雨雨人员分分工及职职责 1130管理处业户户沟通办办法 1131出、入物物品管理理办法 1132邮件、报报刊（杂杂志）分分发规定定 1134儿童游乐乐场管理理规定 1135未锁车门门、车窗窗的车辆辆物品处处理办法法 1136车内物品品登记清清单 1137控制噪音音污染管管理办法法 1138门禁ICC卡发放放使用管管理规定定1139喷水池管管理规定定 1140单车管理理规定 1141限制饲养养家禽及及宠物管管理方法法 1142服务不合合格及违违纪处理理通知单单 1143维修服务务项目表表 1144

6、固定资产产登记管管理规定定 1146固定资产产登记表表 1147员工宿舍舍管理规规定 1148员工食堂堂工作准准则 1149员工就餐餐管理规规定 1151管理处简简介管理处隶隶属深圳圳市物业业管理有有限公司司。属物物业管理理行业国国家三级级资质。1.0 小小区简介介座落在深深圳市交交界处。小区所所处地形形特点属属商业旺旺区，交交通便利利，商住住楼宇。物业类型型：； 入伙时时间：年年月日；管理处有有员工 人，其其中：管管理处主主任1人人，管理理员 人人，出纳纳1人，安管部部 人均均为复员员退伍军军人；机机电工程程技术部部 人，均持电电工证。“深圳市市物业清清洁服务务有限公公司主要要负责小小区清洁

7、洁卫生和和绿化管管理。2.0 建筑筑结构、各层用用途及收收费标准准：属商住楼楼。地面面 层为为商业裙裙楼，由由 层起起为住宅宅单元。建筑总总高度： M、占地面面积： M2，总建建筑面积积： MM2；其中中商业面面积者MM2；管理理费收费费标准：元/ M2；住宅宅面积： M22；管理理费收费费标准：元/ M2；地下下车库： M22，小区区内共有有个车位位；其中中：地下下车位共共：个，收费标标准：元元/个/月；地地面车位位共：个个；收费费标准：元/个个/月；设备用用房： M2；管理理用房： M22。3.0 住宅宅户型统统计户型指标建筑面积积（m2/套）户数（套）户室比（）一房B11楼楼两房一厅厅三

8、房两厅厅合计可收费面面积：住住宅M2； 商业M22；4.0 公共共设施： 4.1 电梯梯总数量量：共部部，全部部为垂直直梯。电电梯品牌牌：；4.2 火灾灾自动报报警系统统品牌：，探头头数量：个；其其中烟感感个，温温感个。4.3 防火火卷帘安安装在停停车场和和裙楼部部分，用用于分隔隔防火区区。共安安装台。全楼共共计置机机械排烟烟系统（包括排排风兼排排烟系统统）个，机械加加压送风风系统个个。排烟烟阀在温温度达到到2800C时自自动关闭闭。以上上系统经经可由消消防中心心控制，也可就就地手动动控制。一旦发发生火灾灾以上设设备均能能与智能能报警控控制盘联联动。4.4 保安安设施4.4.1 每户户有可视视

9、防盗对对讲门禁禁系统（栋楼共共 套）；4.4.2 停车车场、电电梯、小小区出入入口均有有电视监监控与录录像机（全全小区共共有 个个摄像头头）；4.5 供供电设施施4.5.1 高压压环网柜柜品牌：西门子子，数量量：组；4.5.2 变压压器品牌牌： 数数量：台台，容量量： KKVA、KVAA（备用用）；4.5.3 柴油油发电机机品牌： 台 功率率： KKVA；4.6 供水水设施4.6.1 小区区共有蓄蓄水池 个，其其中地下下生活蓄蓄水池 个，每每个M33左右，天面生生活蓄水水池 个个，每个个 MM3左右，生活水水与消防防水共用用。4.6.2 水泵泵：共台台，其中中4.6.2.11生活泵泵品牌： ，

10、数量量： 台台，扬程程 M ，流量： MM3/H；4.6.2.22消火栓栓泵品牌： ，数量： 台；扬程 M ，流量量： M3/H；4.6.2.33自动喷喷淋泵品牌牌： ，数量：台；扬扬程 M 流量量： M33/H；4.7 有线线电视系系统及网网络系统统5.0 管理理处常用用电话号号码：管理处： 或 中控室224小时时值班电电话：安全管理理值班电电话： 急救电话话： 1110火警电话话： 1110警区报警警电话： 1100 煤气抢修修： 22519999999有线电视视故障申申报： 83306003333电话安装装、电话话故障： 100000供电抢修修：供水抢修修： 组织架构构图管理员机电工维修

11、班长安管员机电工安管班长安管主管运行班长出纳工程部主管会计客服助理客服主管工程部财务室安管部客服部主任助理管理处主任管理处工工作职能能1.0 参与与物业验验收，办办理业主主入伙手手续，装装修审查查及检查查等工作作。2.0 对所所辖物业业实施的的日常物物业管理理，根据据国家及及政府的的有关法法律法规规和物物业管理理条例、物物业管理理委托合合同的的规定对对房屋建建筑、设设施设备备、消防防、保安安、清洁洁、绿化化、社区区文化等等进行一一体化管管理；组组织业户户意见调调查和分分析，对对业户投投诉进行行处理。3.0 严格格执行公公司有关关管理方方针与管管理制度度。4.0 严格格执行公公司财务务管理制制度

12、，与与业户共共同创造造社区社社会效益益、经济济效益、环境效效益。5.0 有权权制止违违反物业业管理法法律法规规的一切切行为。做好日日常消防防管理工工作，杜杜绝重大大火灾隐隐患或事事故的发发生。6.0 就有有关重大大管理问问题向公公司和有有关部门门请示汇汇报。7.0 负责责物品供供应商的的初步挑挑选及供供应商的的管理，所供物物品的验验收。8.0 完成成公司下下达的工工作计划划、管理理目标、经济指指标。主任岗位位职责在公司经经理的直直接领导导下，全全面负责责管理处处的日常常管理工工作：1.0 根据据各项法法律法规规规定、物业业管理委委托合同同对所所辖小区区实施综综合性的的物业管管理，负负责管理理处

13、的全全面工作作，对管管理、服服务、经经营有指指挥和决决策权。2.0 带领领员工落落实小区区的各项项管理服服务工作作，完成成公司指指定的工工作计划划、经营营指标和和管理目目标，坚坚决贯彻彻执行上上级公司司下达的的决策和和指令。3.0 制定定和健全全各项管管理制度度，抽查查各类工工作和监监督实施施效果，对因决决策不力力、领导导不力导导致的经经营不善善、服务务质量降降低、损损害公司司声誉、物业或或设备严严重损害害和内部部管理混混乱等负负直接责责任。4.0 编制制管理处处工作计计划并确确保落实实；对员员工实施施绩效考考核和奖奖惩措施施，对不不合格员员工有辞辞退建议议权。5.0 加强强员工内内部管理理和

14、培训训工作，组织高高效率、高水准准的服务务队伍；对管辖辖物业发发生重大大事故、重大火火灾和刑刑事案件件负责。6.0 经常常巡视物物业和走走访业户户，不断断改进管管理服务务工作。7.0 根据据公司安安排参加加各类考考评和创创优活动动，加强强与外界界沟通，充分树树立和对对外宣传传品牌形形象。8.0 完成成公司领领导交办办的其他他工作。主任助理理岗位职职责在主任的的直接领领导下，协助主主任管理理日常工工作：1.0 对分分管工作作实施的的监管，认真落落实主任任下达的的工作任任务，并并向主任任反映管管理中所所存在问问题和提提出合理理化建议议。2.0 协助助管理处处主任做做好分管管工作的的长远规规划，年年

15、度计划划和季度度（月）作业计计划的编编制并协协助主任任组织实实施。3.0 负责责分管范范围内的的各项工工作，并并组织监监督和检检查，组组织业户户意见调调查分析析工作，对存在在的问题题提出改改进意见见和建议议。4.0 负责责所分管管范围内内各项工工作的优优化管理理，提出出合理化化建议，收集、整理、上报，推行技技术革新新和相应应设施设设备的改改造。5.0 组织织日常培培训；安安排内勤勤工作，关心员员工的工工作和生生活。 6.0 协助助主任处处理各班班组间的的工作，对紧急急情况作作出正确确判断和和处理，对职责责范围内内的工作作因决策策不力、领导不不力造成成的投诉诉、事故故和损失失负责。7.0 接受受

16、管理处处主任委委托，在在主任不不在职期期间代行行主任职职责。处处理管理理处与有有关部门门的业务务和关系系，8.0 完成成主任交交办的其其它工作作。财务室工工作职能能1.0 严格格遵守国国家财经经法规和和财经制制度，充充分发挥挥财务工工作的核核算和监监督管理理职能，促进管管理处降降低成本本费用，改进经经营管理理，提高高经济效效益；为为广大业业户当好好家、理理好财。2.0 负责责管理处处一切经经济活动动往来帐帐目的处处理，认认真审核核原始单单据，根根据审核核无误的的原始单单据，填填制记帐帐凭证，及时入入帐。3.0 严格格执行公公司财务务制度，掌握各各项开支支的范围围、开支支标准和和报销审审批权限限

17、。4.0 按权权责发生生制核算算成本、费用，做到真真实、准准确、完完整，及及时编制制上报各各类会计计报表、财务计计划和财财务分析析，做到到责权、债务清清楚，并并即时清清算。5.0 管理理和控制制管理处处的流动动资金，加强管管理费等等各项费费用的收收取工作作，作好好资金收收支计划划，平衡衡调度工工作，严严格检查查备用金金的使用用，严格格执行库库存现金金限额制制度，并并定期将将资金变变化情况况向管理理处主任任及公司司财务部部领导汇汇报。6.0 负责责管理处处各项财财产的登登记，定定期抽查查，做到到帐实相相符，并并按有关关规定计计提折旧旧。会计岗位位职责1.0 严格格遵守财财务部颁颁发的公司财财务通

18、则则、企业会会计准则则、物业管管理企业业财务管管理规定定和公公司财务务制度。2.0 具有有会计专专业技术术资格；熟悉国国家有关关法律、法规、规章，忠于职职守，坚坚持原则则。3.0 按照照国家有有关规定定、行业业要求设设置会计计科目。4.0 按公公司费用用报销规规定，监监督检查查各种报报销凭证证。5.0 采用用权责发发生制原原则记账账，根据据审核无无误的原原始凭证证填制会会计凭证证，电脑脑登帐，打印账账簿，保保证公司司财务凭凭证数字字清晰、内容真真实、保保管完整整。6.0 编制制公司会会计报表表，做到到编报及及时，真真实可靠靠，全面面完整，相关可可比和便便于理解解。7.0 按时时计算、申报、交纳

19、管管理处所所有税费费。8.0 对公公司业务务往来款款的帐目目进行跟跟踪管理理，对各各项牧业业管理服服务费用用的收取取进行监监督控制制，对应应收款项项督促有有关部门门和人员员及时催催收，并并向部门门领导汇汇报。9.0 安全全完整保保管财务务资料及及会计档档案，查查阅和复复印会计计原始资资料需经经财务部部经理和和公司领领导批准准。10.00 完成成公司领领导、财财务部经经理、管管理处主主任交办办的其他他工作。出纳岗位位职责1.0 必须须具备高高度的责责任心、事业心心和良好好的职业业道德。2.0 正确确使用银银行存款款账户，每日清清点核对对库存现现金，公公司结算算起点以以上的现现金应及及时缴存存银行

20、。3.0 对审审核无误误的收付付款凭证证逐日序序时登记记“银行日日记账”和“现金日日记账”。4.0 现现金做到到日清月月结，银银行存款款做到按按期对帐帐，保证证帐证相相符和帐帐实相符符，及时时编制“银行余余额调节节表”。5.0 所有有收支款款项必须须符合财财务管理理规定程程序，不不得收无无批示的的款项，借款，报销必必须有审审批手续续，不得得白条抵抵库，不不得坐支支现金。6.0 出纳纳人员必必须完整整安全保保管有关关财务票票证和有有价证券券，序时时分类登登记使用用情况。7.0 出纳纳人员不不得兼管管和登记记除“银行日日记账”、“现金日日记账”以外的的其他所所有明细细收支账账目和总总账。8.0 对

21、收收款员的的工作进进行指导导、检查查和管理理。9.0 配合合会计工工作，完完成财务务部经理理交办的的其他工工作。收款员岗岗位职责责（此岗并并入公司司财务会会计、出出纳岗）1.0 在公公司财务务及本部部门领导导下，负负责管理理处管理理费、商商铺租金金、水电电费等各各项费用用的收取取及管理理工作（核算、打单、收费、统计等等）。2.0 依据据停车车卡办理理规定，负责责停车卡卡的办理理和登记记工作。3.0 每日日收费金金额，于于下午五五点前交交存银行行，并留留存现金金交款单单。节假假日按银银行规定定执行。4.0 与财财务做好好单据交交接工作作，领取取有关票票据，并并及时与与财务做做好核销销工作。5.0

22、 建立立妥善保保管建立立各项收收费资料料，便于于查阅。6.0 负责责受理业业户及事事项人员员的咨询询，对业业户提出出的问题题耐心解解答，服服务态度度热情。7.0 完成成领导交交待的其其它任务务。客户服务务部工作作职能1.0 客户户服务部部是物业业小区管管理的职职能部门门。2.0 负责责物业小小区/商商厦活动动场所、居民文文化体育育设施，车辆保保管场地地，小区区内各类类配套服服务设施施的管理理，参与与接管物物业小区区/商厦厦的日常常物业管管理工作作。3.0 走访访业户，与业户户沟通，掌握辖辖区每一一业户情情况，及及时处理理小区业业户申请请服务及及投诉问问题，并并按期回回访，回回访率达达到1000

23、% 。组织织成立业业主管理理委员会会，建立立良好的的关系和和服务形形象。4.0 向业业户宣传传和告知知政府各各职能部部门的各各项规定定、文件件通知，配合有有关政府府职能部部门做好好计划生生育、暂暂住人员员管理工工作。5.0 负责责接待来来电来访访和投诉诉，并安安排处理理和跟踪踪完成情情况。6.0 负责责办理入入伙、装装修、搬搬迁、车车位租赁赁等各类类手续。检查制制止违章章乱搭建建及不安安全设施施，业户户室内装装修，临临时动火火作业的的审批与与监督，发放和和各类门门禁ICC卡。7.0 负责责建立和和完善小小区业户户档案（包括租租户、商商家及其其他物业业使用人人），以以及各类类文件资资料的收收发、

24、打打印、存存档工作作。 8.0 制定定社区文文化工作作计划和和实施方方案，开开展丰富富多彩的的社区文文化活动动，并定定期制作作和刊登登宣传栏栏。对小小区会所所及各项项娱乐设设施进行行管理，提供星星级会所所服务，满足业业户的要要求。9.0 每月月负责管管理费的的单据发发放工作作，协助助财务部部按时向向业户收收取物业业管理服服务费，空置房房屋物业业管理费费、租金金、各类类水、电电费及房房屋本体体维修基基金等费费用，做做好收据据发票及及停车卡卡领用登登记资料料并作好好催缴工工作。10.00 积极极向业户户宣传物物业管理理法规、政策及及各项管管理制度度，宣传传环保，协调同同业户关关系，努努力培养养业户

25、环环保意识识。并对对清洁绿绿化工作作实施监监管。11.00 完成成主任交交办的其其他工作作。客户服务务部主管管岗位职职责在主任的的直接领领导下，负责客客户服务务部的日日常事务务工作：1.0 负责责管理处处辖区范范围内的的环境卫卫生的检检查、组组织、指指导工作作，组织织制定保保洁工作作计划、培训计计划、例例会、清清洁方案案并实施施，并组组织对保保洁员的的绩效考考评。2.0 负责责管理处处辖区范范围内的的绿化工工作检查查、组织织、指导导工作，组织制制定绿化化工作计计划、培培训计划划、例会会、绿化化方案并并实施，并组织织对绿化化工的绩绩效考评评。3.0 负责责管理房房屋、设设施、消消防、文文秘、档档

26、案、考考勤、收收费、接接待等方方面工作作，以及及客户服服务部日日常的管管理工作作。4.0 熟悉悉辖区规规划及各各类房屋屋、公共共设施的的分布、机构和和安全检检查要求求，掌握握各类管管线的分分布、走走向、位位置和分分布情况况。5.0 熟悉悉国家和和特区物物业管理理法规及及政策，妥善处处理业主主投诉及及热情接接待业户户来访，做好对对投诉人人和违章章人员的的解释工工作，对对违章操操作或行行为及时时制止或或按规定定处理。6.0 负责责本部门门员工的的日常培培训工作作，制定定培训计计划，并并报管理理处主任任审批后后实施。7.0 协助助工程维维修部组组织辖区区内房屋屋建筑、设施、设备的的大、中中、小修修及

27、更新新工作和和业户的的装修审审核、监监督。8.0 组织织收集、整理、归档、使用管管理处各各类档案案、投诉诉处理和和回访情情况，并并统计分分析报管管理处主主任审批批。9.0 组织织成立小小区业主主委员会会，经常常与业委委会沟通通，做好好协调工工作。10.00 负责责本部门门各类员员工的周周检及绩绩效考评评工作，并填写写周检及及考评记记录。11.00 督促促本部门门员工及及时收缴缴各项物物业管理理费及其其他费用用，统计计各项费费用的收收缴率并并向主任任汇报。清洁/绿绿化班长长岗位职职责1.0 负责责管理处处保洁、绿化工工作的安安排、检检查、指指导、考考核。2.0 负责责保洁、绿化工工作的现现场管理

28、理，每天天抽查楼楼道及外外围班组组成员责责任区域域至少33次以上上，并公公正客观观予以记记录，督督促整改改。及时时了解员员工的思思想和生生活动态态，解决决疑难问问题，并并定期向向客户服服务部主主管汇报报。3.0 熟悉悉小区内内的整体体环境和和楼宇结结构，制制定小区区保洁、绿化实实施方案案。4.0 严格格按照保保洁、绿绿化管理理作业程程序和保保洁、绿绿化检查查考核评评分标准准，实行行工作检检查制度度，包括括：自查查、互查查、主管管检查、主任抽抽查、管管理处定定期大检检查，五五级检查查制度，考核结结果切实实与员工工工资挂挂钩，并并将考核核结果反反馈给被被考核人人，以利利于其及及时改进进工作。5.0

29、 合理理配置小小区内保保洁器具具及绿化化工具的的数量，合理配配备保洁洁、绿化化人员，确保住住宅区域域内不留留卫生死死角。6.0 负责责保洁、绿化班班的内务务管理工工作的安安排和实实施，每每周五组组织召开开保洁、绿化情情况 分析会会，总结结一周保保洁、绿绿化工作作，并制制定下周周工作计计划。7.0 负责责保洁员员、绿化化工的岗岗位技能能培训工工作，向向绿化工工传授相相关专业业知识及及技术。8.0 带领领保洁绿绿化班完完成领导导安排的的各项临临时任务务。9.0 负责责保洁员员、绿化化工每月月的考勤勤、考核核，并于于每月11号报管管理处。10.00 负责责保洁、绿化工工具、材材料的领领用及监监督使用

30、用，教育育员工增增收节支支，并负负责保洁洁绿化班班仓库的的日常管管理。工程部工工作职能能1.0 负责责设备的的管理、运行、维护、保修工工作，实实行244小时值值班制度度，并做做好值班班记录。2.0 每天天定时巡巡视一次次机电设设备各部部位运行行状况和和公共设设施情况况，发现现异常和和损坏及及时报修修。3.0 对重重大突发发性故障障，立即即组织抢抢修，如如无法解解决及时时向上级级报告。4.0 热情情接受业业户报修修、投诉诉，及时时、快捷捷、合理理解决出出现的问问题。5.0 节能能降耗、合理更更新，为为业户提提供优质质服务。6.0 每月月抄录水水电表读读数，确确保数据据无误，并对水水电通知知单进行

31、行审核。编制本本小区水水、电用用量汇总总表报主主任和公公司相关关部门。7.0 制定定每月备备品备件件的采购购计划，并上报报管理处处。8.0 按设设施设备备实际情情况，提提出的合合理化建建议。9.0 负责责管理处处大型维维修保养养项目的的审查、报批及及合同审审查。工程部主主管岗位位职责1.0 在管管理处主主任的直直接领导导下，负负责小区区房屋建建筑、设设施设备备的运行行、维护护、保养养工作。2.0 对小小区机电电设备的的运行、保养、维修进进行技术术指导、检查和和监督。3.0 熟悉悉各小区区机电设设备的性性能和使使用状况况，掌握握技术管管理中的的难点、重点。4.0 审核核运行报报表，掌掌握能耗耗规

32、律、发现异异常、分分析原因因、提出出有效的的节能措措施。5.0 审阅阅各系统统运行监监测技术术数据，发现偏偏差，及及时纠正正。6.0 巡查查设备运运行技术术状，发发现隐患患，及时时排除。对重大大故障，立即报报告上级级领导并并组织力力量及时时处理。7.0 监督督检查维维修工程程、增改改工程的的质量与与进度，发现问问题及时时采取措措施。8.0 制定定审核各各管理处处公共设设施、设设备、房房屋本体体的年、季、月月维修保保养计划划，并负负责检查查、监督督。有计计划、定定期组织织机电人人员进行行技术培培训。9.0 根据据每月检检查情况况对管理理处机电电设备管管理工作作效果进进行考评评。10.00 完成成

33、主任交交办的其其他任务务。安全管理理部工作作职能1.0 负责责所辖物物业内治治安、保保卫、消消防等工工作的日日常管理理和督导导。2.0 给业业户提供供24小小时的治治安、保保卫、车车管等服服务。3.0 编制制所辖物物业内治治安、保保卫、消消防等管管理规定定及具体体措施。4.0 保证证所辖物物业内车车辆正常常有序的的停放，确保所所辖物业业良好的的交通秩秩序环境境。5.0 维护护所辖物物业的公公共秩序序，负责责紧急情情况和事事故的处处理。6.0 负责实实施岗位位技能、消防基基础知识识和应急急战备措措施等的的训练和和考核。7.0 配合管管理处其其他部门门做好人人防、技技防和公公共设施施检查等等工作。

34、8.0 办理理物品搬搬迁手续续，做好好所辖物物业内报报刊、杂杂志、信信件等的的收发工工作。9.0 编制制值班排排班表，将记录录、表格格等编目目存档。10.00 完成成管理处处主任交交办的其其他工作作。安全管理理部主管管岗位职职责1.0 在管管理处主主任的直直接领导导下全面面负责安安全管理理部的工工作。2.0 由公公司统一一招聘安安全管理理员。3.0 负责责安全管管理部的的培训计计划的制制订，并并组织实实施。4.0 负责责安全管管理部的的日常工工作安排排、检查查及监督督。5.0 在管管理处主主任的指指导下合合理安排排岗位、调配人人员。6.0 负责责每日对对辖区内内安全工工作进行行巡查。7.0 负

35、责责组织各各班长检检查宿舍舍内务。8.0 负责责辖区内内的交通通及车辆辆管理的的监督、检查工工作。9.0 负责责辖区内内消防日日常巡查查工作的的监督和和指导。10.00 负责责每月对对全体安安全管理理员进行行考核。11.00 负责责监督和和指导安安全管理理员对安安全器材材的使用用和管理理12.00 协助助管理处处主任处处理好辖辖区相关关政府职职能部门门的关系系。13.00 配合合辖区派派出所做做好治安安宣传和和防范工工作。14.00 完成成管理处处主任交交办的其其它工作作。前台文员员岗位职职责（此岗兼兼顾档案案资料岗岗工作）1.0 坚守守岗位，不得擅擅自离岗岗，对于于业户咨咨询事项项给予热热情

36、、主主动、礼礼貌的答答复和解解释。2.0 负责责政府各各职能部部门和相相关业务务单位来来人、来来访的咨咨询、指指引和接接待，并并做到文文明礼貌貌、热情情周到。3.0 负责责管理处处各部门门邮件、信件及及报刊的的签收，并及时时分发给给各相关关部门。4.0 监督督管理处处工作人人员的打打卡考勤勤，并负负责月底底考勤统统计。5.0 保持持前台位位置的环环境卫生生，并随随时负责责清洁，以维护护公司、管理处处的形象象。6.0 与档档案资料料员并岗岗后，负负责建立立和完善善管理处处各类档档案资料料（业主主档案、工程技技术资料料、管理理处各类类文件）的归档档管理工工作，每每月查询询档案情情况，如如有残缺缺，

37、应及及时督促促补齐归归档。7.0 完成成领导安安排的其其它任务务。档案员岗岗位职责责（此岗并并入前台台接待岗岗）1.0 负责责本部门门档案及及管理处处较重要要档案的的管理工工作，保保证档案案的准确确性、系系统性和和完整性性。2.0 做好好档案的的借阅管管理工作作。3.0 具体体确定文文件材料料归档范范围和保保管期限限的划分分。4.0 参与与承办各各类档案案的整理理、鉴定定、归档档、销毁毁工作。5.0 保证证档案资资料质量量完好；确保案案卷材料料组合排排列的条条理性；保证案案卷规格格形式合合乎有关关标准要要求；案案卷装订订结实美美观。6.0 负责责各类档档案的分分类编目目，以便便查阅和和利用。7

38、.0 负责责资料的的安全与与保密工工作，对对所管理理档案的的丢失、损坏、泄密负负责。8.0 档案案员应熟熟悉公司司档案归归档范围围，懂得得分类编编目，服服务周到到，书写写端正，字迹整整齐。9.0 完成成上级交交办的其其它任务务。物料管理理员岗位位职责1.0 物料料管理员员负责审审核各部部门月度度及零星星物料需需求计划划中物料料库存情情况，制制订月度度采购计计划，经经领导审审批后，通知采采购员采采购。2.0 负责责物料的的入库、验收、发放和和登记，物料入入库应填填写入库库单，出出库应填填写出库库（领料料）单。，建立立仓库物物料卡、台帐、明细账账，每月月向财务务报送报报表，定定期盘点点库存。3.0

39、 负责责仓库物物料的管管理与发发放，做做到材料料、工具具、设备备等物品品分类摆摆放，标标识明确确，取存存方便、安全，防止因因贮存、管理及及发放不不善而造造成的材材料、工工具、设设备的降降级、报报废或进进出账不不平。4.0 对工工具、设设备进行行日常的的维修、养护，保证工工具、设设备能有有效及时时利用，不得转转借或转转送他人人。5.0 负责责库存物物资的统统计，明明确库存存，物资资的利用用率及仓仓库最低低库存量量。6.0 定期期清扫库库房，保保持库房房干净、整洁，化学物物品应与与其它物物品分开开存放，并做好好隔离、防火、防爆措措施。7.0 尽最最大可能能修旧利利废，降降低成本本。8.0 完成成领

40、导交交待的其其它任务务。厨师岗位位职责1.0 厨师师在管理理处主任任和食堂堂管理员员领导下下进行工工作。在在工作中中自觉接接受监厨厨的监督督和监厨厨小组提提出的意意见，及及时改进进工作。2.0 按时时上班，保证准准时开饭饭。3.0 努力力学习烹烹饪技艺艺，不断断提高烹烹饪水平平，经常常调换菜菜的花色色品种，改善职职工生活活。4.0 保持持厨房清清洁卫生生，做到到地面勤勤扫，桌桌凳勤擦擦，炊具具勤洗，物品放放置定位位。5.0 搞好好个人卫卫生，做做到勤洗洗衣服，勤剪指指甲，勤勤理发，勤刮胡胡须。工工作时不不得光背背和穿拖拖鞋。6.0 严防防食物中中毒，把把好进菜菜进粮关关，不用用腐烂变变质的物物

41、品；米米、菜要要清洗干干净，保保证饭菜菜的质量量，做到到饭熟、菜香、汤美。7.0 节约约用水用用电用气气，努力力降低就就餐成本本。前台接待待服务管管理办法法为了便于于广大业业主与管管理处之之间沟通通，提高高服务水水平和服服务质量量，管理理处实行行“柜台式式”管理模模式，即即在管理理处办公公室设立立专柜负负责接待待业主及及来访人人员。1.0 服务务主要工工作内容容包括：2.0 指引引业户装装修申请请、批准准、验收收；3.0 业户户报修登登记指引引、传达达；4.0 业主主投诉的的接待及及处理；5.0 入伙伙手续的的办理；6.0 来电电、来访访的登记记、接待待、转达达；7.0 出入入物品的的控制；8

42、.0 进入入小区各各类人员员证件办办理；9.0 各类类文件资资料的发发送、传传达及归归档；10.00 其他他管理处处日常业业务处理理。11.00 柜台台式服务务的具体体方式：12.00 专人人负责：来电来来访人员员由专人人进行接接待或转转达、处处理。13.00 一个个归口：业主与与管理处处的沟通通及联系系均通过过前台来来解决。14.00 快速速传达：凡遇到到前台无无法及时时解决的的问题，及时传传达相关关负责人人进行处处理、解解决。管理处档档案管理理规定1.0 对接管管物业，管理处处应向有有关单位位索取有有关该楼楼宇房屋屋建筑、设施设设备和物物业相关关的各种种资料。2.0 楼宇房房屋建筑筑、设施

43、施设备和和物业相相关的各各种资料料，由管管理处档档案管理理员或指指定专人人负责保保管。借借阅相关关资料，须经管管理处主主任同意意。3.0 楼宇宇房屋建建筑、设设施设备备因故改改建时，管理处处应及时时将相关关技术资资料归档档保存。4.0 资料料遗失，管理处处应查清清原因，并追究究相关人人员的责责任，同同时申请请复制一一份。资料管理理员应定定期检查查资料保保管情况况。5.0 业户户档案管管理。5.1 管理理处客户户服务部部负责做做好业户户或其他他人的基基本情况况登记工工作，填填写业业主（住住户）基基本情况况登记表表和相相应的资资料归档档。5.2 业户办办理入住住手续时时，客户户服务部部应对业业户、

44、随随住人员员情况进进行登记记，并记记录联系系电话。5.3 业户户搬离小小区楼宇宇时，应应及时在在业主主（住户户）基本本情况登登记表上注明明搬离时时间，存存档保管管。5.4 管理处处客户服服务部每每半年对对住户情情况进行行一次清清理登记记。5.5 业户的的档案由由管理处处保存，未经主主任许可可，任何何人不得得借阅、查询。管理处值值班制度度1.0 管理理处值班班分管理理人员值值班和财财务值班班1.1 管理理人员值值班：节节假日及及每天晚晚上，管管理处须须安排一一名管理理人员值值班，处处理有关关事务。1.2 财务务值班：由管理理处在每每周星期期六上午午须安排排一名财财务人员员值班，负责该该处财务务工

45、作。 管理理处值班班时间2.1 节假假日管理理人员值值班时间间： 上上午： 9：00011：30 下午午：144：00017：00 晚上上管理人人员值班班时间： 晚上：17：3020：003.0 管理理处值班班安排3.1 管理理处每月月底须安安排好次次月值班班表，并并上墙公公布，公公司相关关部门随随时抽查查。3.2 值班班人员因因故请假假、调班班，须经经主任同同意，安安排好代代班人员员。3.3 当值值人员因因故需离离岗，须须安排好好代班人人员。4.0 管理理处值班班纪律及及要求4.1 当值值人员须须穿着工工作服，佩戴工工作牌。4.2 当值值人员不不能迟到到、早退退、脱岗岗。4.3 当值值人员不

46、不得擅自自调班，否则按按脱岗论论处。4.4 当值值人员值值班地点点为管理理处办公公室。4.5 当值值人员遇遇到不能能处理的的事应立立即向上上级领导导汇报。4.6 当值值人员违违犯值班班纪律，按员员工奖惩惩条例与考考勤细则则有关关规定处处理。4.7 当值值人员须须认真填填写值值班记录录表。5.0 管理理处值班班人员权权限5.1 管理理人员值值班人员员有权调调动本处处的所有有员工，有权纠纠正本处处员工的的违章违违纪行为为。对违纪人人员，有有权建议议管理处处按员员工奖惩惩条例予以处处罚。 管理理人员值值班人员员对本处处的突发发事件有有临机处处置权。5.3 财务务值班人人员只负负责本处处的费用用收缴工

47、工作，不不办理退退款手续续，特殊殊情况须须由主任任签字方方可办理理。5.4 财务务值班人人员对未未结清费费用而需需搬离本本小区的的业户，有权要要求管理理人员值值班人员员采取相应措措施。 补休休6.1 管理理处值班班不计加加班工资资。6.1.1 节假假日管理理人员值值班可安安排补休休。6.1.2 只有有一个财财务人员员在晚上上值班的的管理处处，财务务人员工工作日的的上班时时间由原原八点调调至九点点。6.1.3 管理理人员值值班人员员补休须须经主任任同意。7.0 遇强强台风、暴雨、洪水及及公司组组织的各各项活动动等特殊殊情况，管理处处全体人人员均须须留守管管理处。8.0 本规规定由公公司管理理人员

48、部部负责解解释和监监督执行行。管理处主主任巡查查规程为了保证证小区各各项工作作正常有有序的运运转，管管理处主主任必须须随时掌掌握小区区各项工工作的情情况，因因此，要要求管理理处主任任每周应应对以下下几项工工作进行行检查，检查可可采取轮轮流抽查查，现场场查看、询问等等方式。1.0 机电电部分1.1 检查查项目 消防设设备、电电梯、供供电系统统、给排排水设备备、空调调设备。1.2 检查查依据和和标准依据公司司制订的的关于消消防、电电梯、供供电、给给排水、空调管管理程序序中的各各种规定定对机电电人员是是否对以以上设备备按有关关程序进进行操作作和按有有关规定定进行检检查、保保养、维维修，是是否对各各种

49、检查查、保养养、维修修情况进进行记录录。2.0 治安安部分2.1 检查查项目 安全管管理管理理、车辆辆管理、物品进进出管理理、安全全管理员员工作安安排。2.2 检查查依据和和标准检查安全全管理员员在工作作中是否否严格执执行公司司制订的的各项管管理制度度和按程程序办理理人员进进入、车车辆物品品进出手手续。检检查值班班人员的的巡查、交接班班、车辆辆进出等等记录。3.0 清洁洁部分3.1 检查查项目 小区的的清洁、保洁、沟渠、沙井、化粪池池等设施施的畅通通情况。杀虫、灭鼠的的有效性性及各种种质量检检查记录录。3.2 检查查依据和和标准 对所辖辖区域卫卫生进行行抽查，发现问问题责成成有关人人员立即即整

50、改。4.0 绿化化部分4.1 检查查项目绿化的生生长、修修剪、除除草、杀杀虫、施施肥、浇浇水、保保洁等项项目。4.2 检查查依据和和标准对所辖区区域内的的绿化进进行检查查。5.0 财务务部分5.1 检查查项目财务应收收款状况况、财经经纪律执执行情况况、报表表记帐等等。5.2 对财财务工作作进行检检查，发发现问题题立即整整改或处处理。各部门巡巡查规程程1.0 目的的规范管理理处各部部门的巡巡查工作作并及时时发现存存在的问问题，维维护小区区安全秩秩序，保保障业户户正常的的居家生生活。2.0 适用用范围适用于公公司各管管理处各各部门的的巡查工工作。3.0 工作作职责3.1 管理理处主任任负责各各部门

51、的的巡查制制度的审审核、落落实，巡巡查工作作的抽查查、监督督。3.2 各部部门负责责巡查制制度的制制订和巡巡查工作作的组织织实施。3.3 管理理处主任任、管理理员、机机电班长长、安全全管理主主管/班班长和安安管员负负责各自自职责范范围的巡巡查工作作的具体体实施。4.0 工作作程序4.1 管理理处每周周组织一一次全面面自查，参加人人员应包包括主任任及各部部门主管管并将检检查结果果作记录录。4.2 管理理处主任任每天对对各工作作岗位检检查一次次，每周周夜间巡巡岗不少少于一次次。4.3 客服服部管理理员每天天对小区区全面巡巡查不少少于一次次。4.4 机电电班长每每二天对对小区全全面巡查查一次。4.5

52、 安全全管理主主管每日日对各工工作岗位位的巡查查不少于于四次，对管理理辖区每每日不少少于两次次的巡查查。夜间间巡查每每月不少少于六次次。并认认真填写写巡查记记录。4.6 安全全管理班班长每小小时对岗岗位巡查查不少于于一次。每班对对管理辖辖区巡查查不少于于两次。并认真真填写巡巡查记录录。4.7 交接接班时，交接班班长到各各岗位巡巡查一遍遍，检查查各岗位位运行情情况是否否正常，交接是是否清楚楚。5.0 巡查查的内容容5.1 全面面巡查所所管小区区内的安安全隐患患、消防防违章、装修违违章、清清洁卫生生、公共共设施设设备是否否完全，检查各各岗位运运行状况况和员工工工作状状态。5.2 利用用巡查机机会与

53、业业户进行行沟通。6.0 巡查查值班岗岗位要领领6.1 值班班人员是是否按规规定和工工作程序序执勤；值班人人员精神神状况是是否良好好；值班班人员对对业户的服务务是否合合格；检检查值班班岗位卫卫生状况况是否良良好。6.2 岗位位运行状状况：各各种记录录填写是是否详细细、周全全、及时时；岗位位设备（如对讲讲机、灭灭火器等等）是否否正常；检查卫卫生状况况是否良良好。7.0 辖区区检查要要领7.1 楼层层巡查7.1.1 巡楼楼人员乘乘电梯到到天台，从天台台走楼梯梯逐层巡巡查到地地下室从从上至下下认真仔仔细地巡巡视一遍遍。7.1.2 楼层层巡查时时，应采采取“望、闻闻、听、问、切切”。“望”眼睛多多看多

54、观观察有无无异常情情况；“闻”鼻子多多闻多嗅嗅有无异异常气味味；“听”耳朵多多听有无无异常响响动；“问”对可疑疑人员进进入小区区多问多多盘查；“切”对所发发现的问问题或情情况能处处理的及及时处理理，不能能独自处处理的及及时汇报报给部门门领导。7.2 消防防巡查及时发现现和消除除各种隐隐患。巡巡逻时要要仔细检检查房屋屋本体、公共设设施和消消防、防防盗设施施是否完完好无损损，若有有损坏或或异常情情况要及及时记录录在案。情况严严重的要要立即报报告管理理处有关关领导处处理，并并填写值值班记录录。7.3 车库库巡查7.3.1 引导导车辆停停放在指指定车位位，严禁禁乱停乱乱放。若若发现行行车通道道、消防防

55、道及非非停车位位有车辆辆停放，及时填填写违规规记录并并通知相相关车主主将车辆辆停放好好。7.3.2 检查查车况，发现有有未关锁锁门、窗窗和漏水水、漏油油漏气等等情况及及时报告告向上级级领导处处理，并并填写好好相应记记录。7.4 装修修巡查7.4.1 检查查施工人人员有无无出入证证，证件件是否相相符合，有无过过期。对对已过期期的出入入证应当当场予以以没收处处理，报报有关部部门并填填写记录录。7.4.2 检查查施工现现场中有有无按规规定配备备灭火器器，装修修施工过过程中有有无违反反装修修管理规规定及及装修修许可证证中所所规定的的内容。如有违违反应及及时勒令令停工，并报上上级领导导处理。7.4.3

56、装修修现场动动用明火火作业时时，必须须检查操操作人员员有无上上岗证，相关防防范措施施是否落落实到位位。禁止止装修施施工单位位在装修修现场生生火做饭饭。7.4.4 装修修垃圾必必须有袋袋装，并并按指定定的线路路堆放在在指定的的位置。禁止装装修施工工单位在在清运垃圾车车进场前前把垃圾圾搬出户户外。7.5 巡逻逻时重点点注意事事项7.5.1 管理理处、监监控中心心、设备备房、仓仓库、电电梯等设设备为巡巡逻重点点部位，非工作作人员未未经允许许擅自进进入该要要害部门门应予以以制止。7.5.2 每班班次至少少对要害害部门巡巡查2次次，当自自然灾害害发生时时，应加加大巡逻逻力度，发现有有异常时时应立即即向部

57、门门领导汇汇报，随随时与管管理处保保持联系系。7.5.3 巡逻逻到有危危险标识识的要害害部门时时，应注注意自我我安全保保护，碰碰到陌生生人时应应提高警警惕同时时注意安安全防范范。7.6 巡查查中发现现的问题题处理要要领7.6.1 巡查查时发现现有上述述问题出出现时，应详细细填写记记录。能能处理的的应立即即处理解解决；不不能及时时处理的的，报告告上级领领导和有有关部门门处理。7.6.2 巡查查中发现现的重大大问题应应向管理理处主任任汇报。7.6.3 客户户服务部部每天必必须对巡巡查记录录进行审审查，并并归档保保存。管理处工工作手册册各项工作作检查表表 _管理理处 WWI/DDTF/GI-0277

58、 版本：A/00检查所属属时间： 记记录项目巡 检检 结结 果果问 题题 描描 述述整 改改 措措 施施机 电消 防治 安清 洁绿 化财 务备 注 主任签签名/日日期：管理处工工作手册册周未（节节假日）值班情情况记录录表 _管理理处 WWI/DDTF/GI-0288 版本：A/00时 间间值班人情 况况 记记 录录处 理理 措措 施施处 理理 结结 果果物业管理理服务费费的收取取对物业管管理服务务费用收收取过程程进行控控制，规规范物业业管理服服务费的的收取和和使用，保证物物业管理理工作的的正常运运作。1.0 管理理处财务务人员负负责参照照有关规规定制订订物业管管理及服服务的各各项收费费标准和和

59、各项费费用的收收取工作作。2.0 管管理处主主任负责责审核各各项收费费标准并并监督费费用收取取的执行行情况。3.0 总经经理负责责审批各各项收费费标准并并监督费费用收取取的执行行情况。4.0 客客户服务务部负责责各项收收费单据据的投放放和催缴缴工作。5.0 工作作程序5.1 收费费标准的的制定5.1.1 管理理费、房房屋本体体维修基基金、有有偿服务务费等的的收取标标准由管管理处财财务组参参照深圳圳市政府府有关职职能部门门及业主主委员会会规定的的标准制制订，经经管理处处主任审审核、总总经理批批准，如如有必要要报政府府部门、物价局局批准后后执行。5.1.2 财务务人员在在业户入入伙时即即建立物业管

60、管理费用用收费一一览表，明确确每个业业户的物物业管理理费用和和房屋本本体维修修基金收收费标准准。5.2 管理理费的收收取和水水、电费费的代收收代缴5.2.1 管理理处从业业户办理理入伙之之日起计计收管理理费。5.2.2 每月月底由财财务人员员核算业业户的物物业管理理费用并并录入电电脑。5.2.3 管理理处工程程部每月月底抄录录水、电电表读数数，交由由财务人人员将上上述数据据输入电电脑，按按照收费费标准核核算打单单。5.2.4 每月月的收费费通知由由财务人人员于每每月5日日之前打打出，交交客户服服务部发发放到业业户的信信箱中。5.2.5 每月月管理费费和水电电费均通通过银行行划款，存款金金额不足