契税耕地占用税课件

1、契税、耕地占用税税收政策解读及特殊经济事项纳税分析一、山东省财政厅山东省地方税务局关于耕地占用税和契税征管职能划转公告的说明一、山东省财政厅山东省地方税务局关于耕地占用税和契税征管职能划转公告的说明经山东省人民政府同意，省财政厅、省机构编制委员会办公室、省人力资源和社会保障厅、省地方税务局联合下发了关于认真做好地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知(鲁财基2010 9号)：我省耕地占用税和契税的征收管理职能由财政部门划转至地税部门。自2011年3月1日起，耕地占用税、契税由地方税务机关负责征收管理，此前仍由财政部门负责。 二、耕地占用税、契税税收政策解读二、耕地占用税、契税税收政策解读

2、（一） 耕地占用税1 什么是耕地占用税，其纳税人有何规定？耕地占用税是国家对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种行为税。耕地占用税的纳税人是指占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位，个体工商户和其他个人。耕地占用税纳税人按下列情形依次确定：经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。二、耕地占用税、契税税收政策解读2计

3、税依据和适用税率耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积既包括经批准占用的耕地面积也包括未经批准占用的耕地面积。耕地面积的计量单位为平方米。耕地占用税实行定额税率。我省各县市区的耕地占用税适用税额标准根据各县市区人均耕地数量和经济发展情况核定。二、耕地占用税、契税税收政策解读3纳税义务发生时间、纳税期限纳税义务发生时间为：经批准占用耕地的，为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天；未经批准占用耕地的，为纳税人实际占用耕地的当天。耕地占用税的纳税期限为30天：即纳税人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。经批

4、准前实际占用耕地的，纳税人应当自实际占用耕地之日起30日内，向耕地所在地的征收机关申报缴纳税款。 二、耕地占用税、契税税收政策解读铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道等享受减税的用地，军事设施、学校、幼儿园、养老院、医院享受免税的用地，凡改变用途，不再属于减免税范围的，应从改变用途起30日内补缴税款。 二、耕地占用税、契税税收政策解读4免征或减征、补缴两种情形免征耕地占用税：军事设施占用耕地；学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。减征耕地占用税：铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税； 二、耕地占用税、契税税收政策解读农村居

5、民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税；农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅减半缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡镇人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。 二、耕地占用税、契税税收政策解读5 对于农村居民经批准搬迁、占用其他农用地从事非农业建设以及临时占用耕地的情况，如何缴纳耕地占用税？农村居民经批准搬迁，原宅基地恢复耕种，凡新建住宅占用耕地

6、不超过原宅基地面积的，不征收耕地占用税；超过原宅基地面积的，对超过部分按照当地适用税额减半征收耕地占用税。占用园地建房或者从事非农业建设的，视同占用耕地征收耕地占用税。占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照当地占用耕地适用税额的80征收。 二、耕地占用税、契税税收政策解读纳税人临时占用耕地，应当按照条例的规定纳税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占耕地原状的，全额退还已征耕地占用税税款。污染、采矿塌陷等原因损毁耕地耕种，比照临时占用耕地的情况，由造成污染、塌陷的单位和个人缴税。2年内未恢复耕地原状的，税款不予退还。 二、耕地占用税

7、、契税税收政策解读（二）契税二、耕地占用税、契税税收政策解读1 什么是契税？契税的纳税人和课税对象契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种行为税。契税自身的特点：第一，土地、房屋权属每转移一次，就征收一次契税；第二，契税由承受房屋、土地权属的一方缴纳。俗称谁买谁纳税。契税的纳税人是指在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营户及其他个人。不论法人、自然人，不分所有制性质，不论内资、外资，中国公民、还是外国公民，只要在我国境内承受土地使用权、房屋所有权，都是契税

8、的纳税义务人。契税的课税对象是土地、房屋权属转移的行为。土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括土地使用权出售、土地使用权赠与和土地使用权交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移。房屋权属转移是指房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。二、耕地占用税、契税税收政策解读二、耕地占用税、契税税收政策解读2税率根据中华人民共和国契税暂行条例第三条规定：契税的税率为3%-5%。山东省：3%根据财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210号）规定，为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住

9、房二级市场，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。即暂按1.5%征收。根据财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137号）规定，对个人首次购买普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。3计税依据契税的计税依据有五项基本规定：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，以成交价格为计税依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为计税依据。土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。土地使用权交换、房屋权属交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换，为所交换的土地使用权、

10、房屋的价格差额。 二、耕地占用税、契税税收政策解读土地、房屋权属作价投资入股、抵债、以无形资产方式、获奖方式转移土地房屋权属的，由征收机关参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。以划拨方式取得国有土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补交的土地使用权出让金或者全部土地收益。 二、耕地占用税、契税税收政策解读4纳税环节、纳税义务发生时间、纳税期限契税纳税环节：在签订土地、房屋权属转移合同或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证之后，办理土地使用权证、房屋产权证之前。纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理

11、有关土地、房屋的权属变更登记手续，未缴纳契税的不予办证。“先税后证”二、耕地占用税、契税税收政策解读契税纳税义务发生时间：为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（包括具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证）的当天。契税纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日10日内，向当地地税机关办理纳税申报，并在地税机关核定的期限内缴纳税款。二、耕地占用税、契税税收政策解读5税收优惠政策国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征。城镇职工按规定第一次购买经县级以上人民政府批准出售的公有住房

12、，且面积在国家规定的标准以内的，免征；超过国家规定标准面积的部分，应按照规定缴纳契税。因遭受自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，给予减征或免征。 二、耕地占用税、契税税收政策解读土地、房屋被县级以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征；超出部分，纳税确有困难的，给予减征或免征。纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 二

13、、耕地占用税、契税税收政策解读（三） 耕地占用税和契税的减免手续如何办理？二、耕地占用税、契税税收政策解读对于符合耕地占用税减免规定的纳税人应在用地申请获得批准后的30日内，向征收机关提出减免申报，按减免管理程序办理手续。占用耕地1000亩以下的耕地占用税的减免，由市、州地税机关审核；占用耕地1000亩（含1000亩）以上的耕地占用税的减免，由省级地税机关审核。对于符合契税减免规定的纳税人，应在签订土地、房屋权属转移合同10天内，向当地税务机关提出申请，按减免管理程序办理手续。契税计税金额在10000万元以下的，报市、州地税机关审核；契税计税金额在10000万元（含10000万元）以上的，报省

14、地税机关审核。（四）、纳税人不按期申报缴纳耕地占用税和契税，将承担什么经济或法律责任？二、耕地占用税、契税税收政策解读根据中华人民共和国税收征收管理法第三十二条规定：纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。根据中华人民共和国税收征收管理法第六十二条规定： 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处2000元以下的罚款；情节严重的，可以处2000元以上1万元以下的罚款。 （五）一些特殊经济事项的契税、耕

15、地占用税纳税规定及实例分析二、耕地占用税、契税税收政策解读1 购房与收房时间不同契税税率如何确认?案例：某人购买的普通住房，于2006年12月10日与房产公司签订了购买合同。因是期房，2008年12月20日收房并缴纳相关的费用和税金。售房方要求购房者根据2006年的契税税率按照房价的2缴纳契税，可购房者认为应按2008年年底办房产证和土地证时候的契税税率1缴纳，因为税法规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人办理土地、房屋相关权属转移凭证的当天，对于这个问题应该如何确认契税税率? 契税暂行条例第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地

16、、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”根据实体从旧原则，2006年签订的房屋销售合同应适用2006年的税率。 二、耕地占用税、契税税收政策解读2 如何确定受让土地使用权的契税计税依据?案例：甲公司是一家房地产开发公司，2008年3月与A公司合资成立B公司，注册资本1000万元，在B公司注册资本中，甲公司以货币出资300万元占30的股权，A公司以一块土地出资，评估总价中，土地评估作价400万元，在建工程评估作价300万元，合计占8公司70的股份。2008年6月，政府收回原出让合同，重新调整了对该块土地的出让方，将土地出让给了B公司。土地价格为350万元，出让合同直接与8公司签订，并且土地证也依据新

17、的出让合同调整到B公司名下。B公司在缴纳土地契税时以哪个基数作为依据？二、耕地占用税、契税税收政策解读A公司最终是以300万元在建工程、400万元现金出资，然后由B公司支付出让金350万元购买土地使用权。因此，应要求A公司以现金400万元补足注册资本。B公司按照实际支付的出让金350万元缴纳契税。二、耕地占用税、契税税收政策解读3 购买尚未拆迁的土地是否缴纳契税?案例：乙公司于2006年取得一块毛地的土地使用权，缴纳了土地出让金，并于当年取得土地使用权证。乙公司接着对此地进行拆迁，但拆迁工作非常不顺利，到现在仍未结束。2011年，契税的征收由财政机关转为税务机关，现地税部门要求乙公司缴纳此地的

18、契税及滞纳金，但乙公司认为此地的拆迁未结束，土地拆迁补偿费不能完全计税，应该等到我公司土地拆迁结束时再计算缴纳契税。请问：税务机关的要求是否正确？乙公司是否可以在拆迁结束后再缴纳契税？二、耕地占用税、契税税收政策解读契税暂行条例规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。国家税务总局关于农业税、牧业税、耕地占用税、契税征收管理暂参照(中华人民共和国税收征收管理法)执行的通知(国税发20

19、01110号)规定，契税适用税收征管法，滞纳金按日加收5。 二、耕地占用税、契税税收政策解读财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知(财税2004134号)规定，契税的计税依据包括拆迁补偿费。如果拆迁补偿费由贵公司在实际拆迁时支付，这属于特殊情况，因为拆迁补偿费具有不确定性，可以在实际支付时缴纳契税，而不用加收滞纳金。如果拆迁补偿费不由贵公司支付，而是以出让金的形式交给当地国土资源局，则税务机关的做法完全正确。二、耕地占用税、契税税收政策解读4 集团公司异地征地签订的土地出让框架协议是否需缴纳契税?案例：北京某房地产集团公司于2007年9月11日通过挂牌方式取得江苏某市一

20、地块同日与该市国土资源局和房屋管理局签订了国有土地使用权出让框架协议。由于种种原因，该房地产公司正在与该市国土资源局协商退地事宜。该房地产公司是否就已经签订的土地出让框架协议缴纳契税？契税纳税义务发生时间如何确定？ 二、耕地占用税、契税税收政策解读按照国务院城市商品房开发经营管理条例规定，异地企业到本地从事房地产开发业务，必须在土地所在地成立独立法人的房地产项目公司，并由项目公司与当地国土资源局签订正式的土地出让合同。外地公司到异地竞拍土地，只能由外地企业首先签订框架协议，待项目公司成立后，再由项目公司与国土局签订正式的土地出让合同。契税暂行条例第八条规定：“契税的纳税义务发生时问，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”贵公司与国土局签订的“土地出让框架协议”，并非正式的土地出让合同，因此不用缴纳契税。 二、耕地占用税、契税税收政策解读需要说明的是，即使项目公司已经与国土局签订土地出