我国当前城市房屋拆迁过程中存在的问题及改进策略

1、摘要洛阳理工学院毕业设计（论文）PAGE IV 我国当前城市房屋拆迁过程中存在的问题及改进策略摘 要住房在人类生活中具有不可或缺的作用，而随着城市化的不断推进，城市房屋拆迁已经成为改善城市形象的重要工程，也已经成为城市建设中的一个重点和难点，城市房屋拆迁是一项复杂的系统工程,拆迁过程中涉及政府、开发商、被拆迁人等多方利益，在拆迁活动中难免会引起矛盾冲突。矛盾冲突的根本原因是利益冲突，期间暴露出了公共利益如何界定、征收的程序、房屋征收的司法程序、征收补偿标准、政府在拆迁补偿中的角色定位等诸多问题。本文就我国当前城市房屋的现状及拆迁过程中产生的问题进行分析并提出合理化建议。关键词：公共利益，强制拆

2、迁，司法程序，政府定位，公平补偿Our current situation of urban house dismantlement of the existence of the problem and improvement strategyABSTRACTHousing in human life is indispensable role, and with the continuous progress of urbanization, the urban house dismantlement has become an important project to improve t

3、he image of the city, has also become the city construction of a key and difficult, the urban house dismantlement is a complicated system engineering, the process involving government developers such as the multi-stakeholder, the demolition activities will inevitably cause contradiction conflicts is

4、 the root cause of the conflicts of interest that exposed during the public interest how to define the expropriation procedures houses to the collection of judicial procedure collection of the government in the compensation standard to tear open change compensation the role location, and many other

5、problems this paper the current situation of urban house dismantlement and produces in the process of the problems are analyzed and some SuggestionsKEY WORDS: public interest，compulsory demolition，judicial process，the role of the government, just compensation前言目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc3227

6、06235 目录 PAGEREF _Toc322706235 h III HYPERLINK l _Toc322706236 前 言 PAGEREF _Toc322706236 h 1 HYPERLINK l _Toc322706237 第1章城市房屋拆迁的概述及我国所处现状 PAGEREF _Toc322706237 h 2 HYPERLINK l _Toc322706238 1.1 城市房屋拆迁的涵义及作用 PAGEREF _Toc322706238 h 2 HYPERLINK l _Toc322706239 1.2 我国城市房屋拆迁的现状 PAGEREF _Toc322706239 h

7、2 HYPERLINK l _Toc322706240 1.2.1 补偿标准与房产行情存在差距,导致被拆迁人拆后就无房可住 PAGEREF _Toc322706240 h 3 HYPERLINK l _Toc322706241 1.2.2 依法拆迁时间要求与货币补偿存在脱节 PAGEREF _Toc322706241 h 3 HYPERLINK l _Toc322706242 1.2.3 相关部门及开发商对困难和问题预计不充分 PAGEREF _Toc322706242 h 3 HYPERLINK l _Toc322706243 1.3 城市房屋拆迁范围及法律性质 PAGEREF _Toc32

8、2706243 h 4 HYPERLINK l _Toc322706244 1.3.1关于城市房屋拆迁的几种说法 PAGEREF _Toc322706244 h 4 HYPERLINK l _Toc322706245 1.3.2 关于城市房屋拆迁的性质的界定 PAGEREF _Toc322706245 h 5 HYPERLINK l _Toc322706246 第2章 房屋拆迁所面临的问题 PAGEREF _Toc322706246 h 8 HYPERLINK l _Toc322706247 2.1 公共利益的界定 PAGEREF _Toc322706247 h 8 HYPERLINK l _

9、Toc322706248 2.2 房屋征收的司法程序 PAGEREF _Toc322706248 h 8 HYPERLINK l _Toc322706249 2.3强制拆迁制度不完善不合理 PAGEREF _Toc322706249 h 9 HYPERLINK l _Toc322706250 2.3.1行政强制拆迁主体不明确 PAGEREF _Toc322706250 h 9 HYPERLINK l _Toc322706251 2.3.2滥用行政强制拆迁权 PAGEREF _Toc322706251 h 10 HYPERLINK l _Toc322706252 2.3.3行政强制拆迁手段无法律

10、依据 PAGEREF _Toc322706252 h 10 HYPERLINK l _Toc322706253 2.4 公平补偿问题 PAGEREF _Toc322706253 h 11 HYPERLINK l _Toc322706254 2.4.1 补偿制度不完善 PAGEREF _Toc322706254 h 11 HYPERLINK l _Toc322706255 2.4.2 补偿范围过窄 PAGEREF _Toc322706255 h 12 HYPERLINK l _Toc322706256 2.4.3 补偿标准无统一的规范 PAGEREF _Toc322706256 h 12 HYP

11、ERLINK l _Toc322706257 第3章 政府的角色定位 PAGEREF _Toc322706257 h 14 HYPERLINK l _Toc322706258 3.1 政府在城市房屋拆迁中的问题 PAGEREF _Toc322706258 h 14 HYPERLINK l _Toc322706259 3.1.1 政府的不合理参与 PAGEREF _Toc322706259 h 14 HYPERLINK l _Toc322706260 3.1.2 政府角色缺位 PAGEREF _Toc322706260 h 14 HYPERLINK l _Toc322706261 3.2 政府的

12、应有定位 PAGEREF _Toc322706261 h 15 HYPERLINK l _Toc322706262 第4章 改善我国目前所面临城市房屋拆迁问题的措施 PAGEREF _Toc322706262 h 17 HYPERLINK l _Toc322706263 4.1 明确界定公共利益 PAGEREF _Toc322706263 h 17 HYPERLINK l _Toc322706264 4.2 区分公益拆迁与商业拆迁程序 PAGEREF _Toc322706264 h 17 HYPERLINK l _Toc322706265 4.3完善房屋拆迁司法救济制度 PAGEREF _To

13、c322706265 h 18 HYPERLINK l _Toc322706266 4.3.1确定正当的征收程序 PAGEREF _Toc322706266 h 18 HYPERLINK l _Toc322706267 4.3.2 确定最终的司法审查机制 PAGEREF _Toc322706267 h 18 HYPERLINK l _Toc322706268 4.4 改革强制拆迁 PAGEREF _Toc322706268 h 18 HYPERLINK l _Toc322706269 4.5 政府的行为及评估行为的规范 PAGEREF _Toc322706269 h 19 HYPERLINK

14、l _Toc322706270 4.6 建立公平合理的补偿原则 PAGEREF _Toc322706270 h 20 HYPERLINK l _Toc322706271 结论 PAGEREF _Toc322706271 h 22 HYPERLINK l _Toc322706272 谢 辞 PAGEREF _Toc322706272 h 23 HYPERLINK l _Toc322706273 参考文献 PAGEREF _Toc322706273 h 24 HYPERLINK l _Toc322706274 附录 PAGEREF _Toc322706274 h 25前 言住房问题一直是人们一生中

15、的大问题，随着我国经济的发展， 城市化进程的加快，越来越多的城市开始了对旧城区的改造及新区的拓展，因此，必然会涉及房屋拆迁问题。房屋拆迁是城市建设的重要环节，它在改善人民群众的住房条件、促进旧城区改造和城市环境改善等方面作用明显。然而，在城市房屋拆迁过程中，由于拆迁法律制度的不完善，致使拆迁纠纷频频出现。这不仅会影响城市建设和发展，还会对当地社会稳定、经济发展造成不同程度的影响。房屋拆迁涉及广大人民群众的根本利益，自古人们追求“居者有其屋”，于是其对国家的安定团结和人们的安家乐业，保证当前和谐社会的建设具有重要意义。城市房屋拆迁，是指在城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁，当符合以上条件，并需

16、要对被拆迁人补偿、安置的行为。在此过程中，涉及到多方利益，产生了国有土地使用权的问题，政府角色问题，公平补偿问题等诸多问题，因此而生的纠纷频频出现在人们眼前。基于现实生活中越来越多的拆迁纠纷而写此文，本文主要对目前城市房屋拆迁中存在的各种问题进行解析，以期能够为完善和健全相应制度及条例提供参考，也为政府定位和私权保护提出相应对策。第1章 标题 第1章城市房屋拆迁的概述及我国所处现状1.1 城市房屋拆迁的涵义及作用 城市房屋拆迁是指拆迁人根据城市规划要求和拆迁许可证，依法拆除批准的建设用地范围内的房屋及其他附属物，并对被拆迁人进行补偿、安置的行为。城市房屋拆迁的作用体现在以下几个方面：首先，城市

17、房屋拆迁有利于国家土地资源的合理利用。随着社会的发展，人们需要对自己的生产、生活条件进行改善，首要的则是改善居住条件，居住条件的改善必然会产生建房问题。建房需要占地，根据国家相关法律法规的规定，不能因为建房而占用耕地、林地，建房通常是在拆除原有房屋的土地上进行。因此，城市房屋拆迁符合国家对土地的合理管理和利用，有利于土地资源的合理配置和使用。其次，城市房屋拆迁有利于提高城镇居民的居住水平。拆除旧房，建造公共设施齐备、交通便利、环境更好的住宅小区，为老百姓改善居住水平创造条件。最后，城市房屋拆迁有利于改善城市面貌、完善城市功能、促进社会经济的发展。随着旧区的改造及新区的拓展，城市环境会越来越好，

18、人们的生活质量也将得到提高，更有利于国家对城市实施科学的规划和合理的布局，彰显城市功能的最大化。1.2 我国城市房屋拆迁的现状我国城市房屋拆迁的目的主要包括两方面，一方面是为了更好地保护文物而对房屋进行拆迁；另一方面则是改善城市的整体形象，一般是通过改造旧城区来 实现这一目的，改造旧城区的主要工作就是做好房屋拆迁工作。目前城市房屋拆迁的特点是政府拆迁占据比例高，当前我国大多数地区政府拆迁占据的比例高是房屋拆迁的重要特点。从背景考虑，房屋拆迁的引领人主要是政府。保护文物工作需要政府发起，老城区改造 需要政府许可，所以，政府引领的拆迁工作所占据的比例较高。1.2.1 补偿标准与房产行情存在差距,导

19、致被拆迁人拆后就无房可住2001年年6月6日国务院颁布城市房屋拆迁管理条例规定,拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格确定等房屋拆迁补偿。但从当前的实际情况来看,由于我国经济逐渐进入新一轮增长周期,导致市场物价飞速上涨,拆迁户得到的拆迁补偿金根本无法购买到同样地段和同样面积的房屋,对于低收入弱势群体、家庭经济条件差以及生活困难的拆迁户来说,拆后面临无家可归的境地,被拆迁人之间产生心理上的比较和不平衡感,最终导致矛盾的产生和激化。1.2.2 依法拆迁时间要求与货币补偿存在脱节拆迁工作是一项社会活动,涉及多种法律关系,具有很强的时间性、政策性和计划性,拆迁工作的每一步都涉及到千家万户的切身利益。

20、但有时,一些城市拆迁资金没有到位不能动拆,资金到位以后又硬性规定拆迁时间,从而导致拆迁部门没有时间完成法定审批程序以及公告、拆迁、安置等各项工作。时间太仓促,拆迁户难以接受,因而使拆迁过程中矛盾激化,情绪对立,造成群体事件,阻碍拆迁进度,酿成拆迁悲剧。1.2.3 相关部门及开发商对困难和问题预计不充分部分拆迁单位人员业务素质相对较低,对拆迁政策认识不彻底,在老百姓心目当中形象不佳;在拆迁过程中,拆迁实施人员工作方法简单,粗暴,被拆迁方“活埋”在屋里者有之,被拆迁方打伤打残乃至打死者有之,因房屋被野蛮强拆卧轨自杀或上调自杀者有之,类似的事情一而再再而三地刺激我们行将麻木的神经,让人觉得无聊无奈乃

21、至无望。1.3 城市房屋拆迁范围及法律性质凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的可拆迁，城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。1.3.1关于城市房屋拆迁的几种说法明确城市房屋拆迁的法律性质，是研究城市房屋拆迁法律问题的前提。关于城市房屋拆迁法律性质的探讨，我国学术界主要有三种观点：1.民事行为说持该学说的学者认为，房屋拆迁中所出现的纠纷是拆迁方

22、和被拆迁方双方平等民事主体所出现的纠纷，而不是政府直接与被拆迁方之间的纠纷。政府不从拆迁行为中受益，并且，政府的角色是在纠纷发生之后进行行政裁决。并且，从各个部委发布的有关规范性文件中，也都能看出来政府的“中立”地位。因此，城市房屋拆迁是一种民事行为。2.行政行为说持该学说的学者认为，城市房屋拆迁行为本质上应是行政行为，因为城市房屋拆迁从计划立项、规划到拆迁许可、裁决、行政强拆等都是政府的行政行为，拆迁纠纷裁决属于具体行政行为，当事人对裁决不服的依法可以提起行政复议。上级房屋拆迁管理部门对下一级房屋拆迁管理部门作出的拆迁裁决依法具有行政复议管辖权。3.综合说持该学说的学者认为，城市房屋拆迁的立

23、项、申领房屋拆迁许可证、行政裁决、行政强制拆迁等方面都体现了城市房屋拆迁中行政机关的具体行政行为。在拆迁人与被拆迁人就有关拆迁补偿安置方面达成的协议来说，充分体现了平等主体之间的意思自治原则，城市房屋拆迁是一种典型的民事行为。因此，城市房屋拆迁行为兼具行政法律关系和民事法律关系，是行政行为和民事行为的综合。1.3.2 关于城市房屋拆迁的性质的界定房屋拆迁是一项国家经济发展必不可少的社会活动，而且又是多方利益关系的复杂组合体。不同类型的房屋拆迁所涉及的法律关系有所差异，因此，必须对房屋拆迁进行分类，才能理清相应的法律关系。在我国，房屋拆迁有城市房屋拆迁和农村房屋拆迁两种情形。城市房屋拆迁根据不同

24、标准又可以进行细分，依据房屋的用途可分为住宅房屋拆迁与非住宅房屋拆迁；依据拆迁的目的可分为公益拆迁与非公益拆迁；依据被拆迁人的身份可分为公有房屋拆迁与私有房屋拆迁；依据拆迁方式可分为自行拆迁与委托拆迁等等。不同类型的城市房屋拆迁彼此不是完全独立的，有可能出现包容的现象，例如公益拆迁的对象可能是住宅房屋也可能是非住宅房屋，公有房屋拆迁的对象可能是基于公共利益目的也可能基于非公共利益目的。但是，从关于城市房屋拆迁活动的法律规范角度，立法是基于拆迁目的的不同对城市房屋拆迁进行规范。因此，本文也是对公益目的拆迁与非公益拆迁目的的法律问题进行探讨。1.公益拆迁的法律性质公益征收行政行为我认为，界定城市房

25、屋拆迁行为的法律性质，应当区分公益拆迁和非公益拆迁两种不同性质的拆迁行为对待。特别是在我国物权法颁布实施后，公益拆迁和非公益拆迁之间的法律性质区别更为明显，因此应当对二者的法律性质分别予以界定。2004年3月14日修改后的宪法第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”2007年3月16日通过的物权法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

26、”2007年8月30日修改后的城市房地产管理法第6条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”从以上法律规定可以看出，国家基于公共利益的需要，依法征收单位和个人的房屋，并给予拆迁补偿。公益拆迁实质上是国家通过行使公权力合法剥夺公民财产权的具体行政行为，完全符合公益征收的特征，是政府的征收行为。主要从以下几个方面分析：（1）公益拆迁法律关系的主体法律地位不平等。公益拆迁的拆迁人是代表国家行使公权力的政府，强制性地征收被拆迁人的房屋所有权，不以被拆迁人是否同意

27、为前提。如果被拆迁人对政府的征收行为不服，只能依法申请行政复议或者提起行政诉讼。可见，在公益拆迁法律关系中拆迁人与被拆迁人之间是行政主体与行政相对人之间的关系，二者的法律地位是不平等的。（2）公益拆迁具有强制性。公益拆迁是政府的征收行为，征收带有行政强制的色彩，此强制性是由法律赋予的，只要政府的征收行为合法，被拆迁人必须服从。（3）公益拆迁具有行政补偿性。根据我国宪法和物权法的规定，国家基于公共利益的需要征收被拆迁人的房屋所有权，并由国家对被拆迁人给予补偿，显然属于行政补偿的性质。（4）公益拆迁的争议解决途径是行政复议或行政诉讼。若被拆迁人对政府的征收决定或拆迁补偿决定不服时可通过行政复议或行

28、政诉讼的途径解决，这也充分体现了公益拆迁是一种行政行为的法律性质。2.非公益拆迁的法律性质民事行为非公益拆迁是指拆迁人基于除因公共利益需要以外的因素，依法对被拆迁人的房屋予以拆除，并给予安置补偿的活动。首先，非公益拆迁本质上是一种民事行为，具有很强的私法属性。（1）拆迁双方当事人的法律地位平等。作为非公益拆迁的拆迁人和被拆迁人具有独立平等的法律地位，两者之既不存在管理与被管理的关系，也不存在支配与被支配的关系，双方意志各自独立、不受对方牵制，任何一方都不能将自己的意志强加于另一方。法律地位平等是民事活动领域的主要特性之一，可见，非公益拆迁行为属于民事行为的法律性质。（2）非公益拆迁充分体现了民

29、事活动中的意思自治原则。拆迁人和被拆迁人对拆迁补偿的方式、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿金额的大小等方面都享有充分的自由。（3）非公益拆迁具有契约行为的特征。根据拆迁条例的规定，拆迁人拆除被拆迁人的房屋，双方必须签订拆迁补偿安置协议，就拆迁补偿安置等问题进行约定。协议签订后，双方当事人应依法履行协议内容，被拆迁人进行搬迁，拆迁人依约进行补偿安置。任何一方违反协议约定，都将承担不利法律后果。总之，双方当事人主体法律地位独立而平等，订立的协议是双方当事人意思表示一致的结果，属于民事合同性质非行政合同性质。只要双方行为不违背国家法律的强制性规定，国家机关就不应强行地主动介入，具有明显的私法属性，可见，非

30、公益拆迁行为具有民事行为的性质。 REF _Ref168484390 r h 错误！未找到引用源。 REF _Ref168484424 h 错误！未找到引用源。 PAGE 6 PAGE 13第2章 房屋拆迁所面临的问题2.1 公共利益的界定公共利益如何界定。公共利益界定一直都是征收与补偿条例立法过程中的焦点问题之一。2004年3月14日修改后的宪法第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”2007年3月16日通过的物权法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征

31、收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”2007年8月30日修改后的城市房地产管理法第6条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”以上法律都提到“公共利益”，但是均未对“公共利益”作出明确界定。在房屋拆迁中，由于法律没有明确规定哪些拆迁项目属于公共利益，哪些拆迁项目属于商业利益，致使行政权力遭到滥用，被征收人的合法权益不能得到保障。因此，我国立法应对“公共利益”进行具体

32、化的规定，从而区分公共拆迁与商业性质拆迁，切实维护被征收人和被拆迁人的合法权益。2.2 房屋征收的司法程序司法审查缺失，对政府的行政权力约束不够。政府在拆迁的关键程序中拥有至关重要的权力，法律却缺少对其强有力的制约和惩罚规定。法律规定和现实操作使拆迁补偿成为民事行为，只能通过民事诉讼、行政裁决解决补偿的具体问题，而补偿矛盾的根源往往是补偿的原因行为行政征收，但这在民事诉讼、行政裁决中是无法解决的。条例第16条规定行政裁决和行政诉讼的途径，因为行政裁决仅限于“达不成拆迁补偿安置协议的”情形，而法律对征收房屋的行政程序没有详细的规定，法院即使受理了拆迁行政诉讼也没有判断的法律依据，只要拆迁项目取得

33、了法律要求的各种许可文件，法院就不能认定项目不合法，至于合理与否，又不属于法院审查范围。房屋拆迁是对被拆迁人的财产权的限制，因此，应该从保护市场主体财产权的角度出发，对拆迁规定严格的法律程序，而合法的拆迁仅仅表明了依照法定程序的意思，而没有上升到“正当程序”的高度。因此，征收与补偿条例立法时需要明确，政府为公共利益进行的拆迁，必须通过正常的程序，即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上，才能进行房屋的拆迁。2.3强制拆迁制度不完善不合理强制拆迁，即强制执行,是指被拆迁人或房屋承租人在房屋拆迁主管部门出具房屋搬迁裁定书规定期限内,无正当理由拒绝搬迁,由房屋所在地的市县人民政府责成有关部门强制

34、拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。2.3.1行政强制拆迁主体不明确根据拆迁条例第17条规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。”很明显，行使行政强制拆迁行为的主体不是“房屋所在地的市、县人民政府”而是“有关部门”，立法上采用这样一个不明确、含糊的概念，使得实际操作中执行主体十分混乱。可见,房屋拆迁中,可以由人民法院和行政机关来强制执行,但哪些具体行政行为可由行政机关自行执行,哪些必须

35、申请人民法院执行,法律上并没有统一明确的标准。2.3.2滥用行政强制拆迁权根据裁决规程第18条规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。”第19条规定：“拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。”可见，对于行政强制拆迁权的行使，立法上设置了很多的前置条件：（1）申

36、请行政强制拆迁的主体必须是房屋拆迁管理部门，（2）申请行政强制拆迁前必须进行听证；（3）向政府申请行政强制拆迁必须经领导班子集体讨论决定；（4）必须经过行政裁决；（5）拆迁人必须向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者安置用房、周转用房等。不符合前置条件的拆迁，则不能适用行政强制拆迁。但在实践中，很多拆迁行为不符合行政强制拆迁的前置条件，甚至在拆迁人没有取得房屋拆迁许可证的情况下，政府也照样责成有关部门实施强制拆迁，行政强制拆迁权遭到滥用。2.3.3行政强制拆迁手段无法律依据拆迁条例对如何进行政强制拆迁的具体程序和手段没有作出具体的规定，裁决规程在一定程度上弥补了前者的不足，在第1822条对具体程序作了

37、一些规定：行政强制拆迁的申请主体、申请前听证、申请集体讨论决定、行政裁决、补偿安置、需提交材料、通知被拆迁人、证据保全等程序。但是拆迁条例和裁决规程对行政强制拆迁的手段几乎没有涉及，致使有的强制拆迁部门为了尽快的实施拆迁，便采用断水、断电、停止供热、停止供气、砸玻璃、堆放垃圾等恶劣手段强迫被拆迁人搬迁，严重损害了被拆迁人的合法权益。房屋拆迁行政强制执行权限制划分不清。同时收回国有土地使用权和提供国有土地使用权程序倒置，即拆迁单位申请前，政府已确定供地方案，将土地使用权提供给新土地使用者。实质上赋予政府单方面决定国有土地使用权收回和转移的权力。被强制拆迁人申请司法救济时已仅能在获得补偿上努力。人

38、民法院审理拆迁行政案件尚无专门的实体法可依，即被拆迁人被剥夺了就强制拆迁提起行政诉讼的权利。再者被拆迁人被强制拆迁后的补偿利益往往无法得到保障。2.4 公平补偿问题拆迁补偿，是指拆迁人遵循等价原则，对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所受的损失给予合理弥补。拆迁补偿的形式有三种，即产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。随着城市化建设的不断发展，城市房屋拆迁的步伐也不断加快，由城市房屋拆迁产生的纠纷也日益增多，其中由拆迁补偿问题产生的纠纷占了大量比重，主要原因是现行法律法规对于城市房屋拆迁补偿的规定不明确，加之各地区经济发展差异较大，造成补偿范围过窄、补偿标准偏低、补偿价格评估不规范等问

39、题。因此对城市房屋拆迁补偿制度存在的法律问题进行研究，具有深刻的理论意义和实践意义。2.4.1 补偿制度不完善2007年3月16日通过的物权法第42条第3款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”2007年8月30日修改后的城市房地产管理法第6条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”从以上规定可以看出，宪法和法律仅对公益拆迁的补偿作了“给予补偿”、“给予拆迁

40、补偿”的模糊规定，究竟是给予完全补偿、合理补偿还是公正补偿等立法未予以明确，从而造成补偿不公的事件层出不穷，由此造成的纠纷十分突出。另外，对于非公益拆迁的补偿在宪法和法律层面上完全是空白。宪法和法律层面上对于补偿原则的模糊规定是造成城市房屋拆迁补偿制度不完善的重要原因之一。2.4.2 补偿范围过窄根据拆迁条例第22、25、31和33条的规定，拆迁人应当向被拆迁人、房屋承租人补偿的范围包括房屋及其附属物、搬迁补助费、临时安置补助费以及因拆迁非住宅房屋造成的停产、停业补偿。实践中由政府充当拆迁人的拆迁往往由于地方财政紧缺的原因，根本未对被拆迁人的土地使用权予以补偿,造成物权法的规定形同虚设。另外，

41、拆迁条例中根本未涉及土地使用权的补偿问题。预期利益补偿的立法缺陷，对房屋所有人或者承租人显失公平，住宅房屋的预期利益即房屋的所有人通过租赁房屋获得的租金收益。一些家庭是依靠收取房屋租金生活，房屋被拆除后，其生活来源将被切断，对于这样的预期利益理应被纳入补偿范围。无形利益在补偿中未予以考虑，不利于被拆迁人合法利益的保护。无形利益通常是指便利的交通、高质的教学、优质的医疗、便利的休闲娱乐等基础设施。在实务中，这些补偿根本没涉及到。2.4.3 补偿标准无统一的规范拆迁条例第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市

42、人民政府制定。”从此条规定可以看出，拆迁补偿标准为房屋的区位、用途、建筑面积等因素，这些因素具体如何认定，拆迁条例没有作出明确规定，而是授权省级政府制定具体办法。虽然拆迁条例规定了市场评估价格机制，还规定实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例规定的评估程序确定价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价，但实践中执行的情况并不容乐观，拆迁评估价格过低，被拆迁人无法购置合适新住处，而即便是调换，地点多为城市边缘、交通不便利、不方便就学、就医等，对被拆迁人生活影响巨大，拆迁补偿不公正成为拆迁纠纷中最多的问题。第3章 REF _Ref168484495 h 错误！

43、未找到引用源。洛阳理工学院毕业设计（论文） PAGE 16第3章 政府的角色定位3.1 政府在城市房屋拆迁中的问题目前，调整房屋拆迁法律关系的依据仍然是2001年国务院修订的城市房屋拆迁管理条例以及相关的部门规章、地方性法规等，而这也是行政权力介入拆迁的法律依据。根据条例，政府既是是否给予房屋拆迁许可的初始界定者,同时也是判定该拆迁是否为合理拆迁的裁判者，政府这一身兼运动员和裁判员的双重身份,其不合理性不言自明。 3.1.1 政府的不合理参与由于“公共拆迁”和“商业拆迁”法律没有明确界定，政府为追求“业绩”和竞争，更乐于将拆迁行为定性为行政行为，同时拆迁人也更乐于将拆迁行为定性为行政行为，滥用

44、行政许可权。如此便在“公共拆迁”的幌子下展开“商业拆迁”，同时行政裁决默许拆迁人不合理的补偿标准,并以政府专有强制力加以保障强制拆迁，以此实现政府与拆迁人的利益分摊。这就意味被拆迁人的私有财产根本得不到保障，并从拆迁的利益均摊者成为私权利的被侵害者。政府也从公民权利的保护者变成拆迁的保护伞和权利后盾，有违政府的法治原则和宪政理念。3.1.2 政府角色缺位在牺牲被拆迁人部分利益的拆迁过程中，有些地方政府没能切实监管拆迁补偿是否合理、是否足额、是否及时到位，没能保障被拆迁人的知情权，没能确保被拆迁人应该得到的保障，导致民众不满、社会不安定的隐患频频出现，这是城市房屋拆迁中政府角色缺位的典型表现。另

45、外，对于开发商在市场机制下过度追求效率和利润而牺牲整体效益及可持续发展能力的现象，政府大多没有进行有效监管和限制，严重影响了城市未来发展的能力。3.2 政府的应有定位把从事公共管理活动的政府角色在法治国家、市场经济的背景下重新准确定位，界定其权力，有利于提升政府的治理能力,约束政府的治理行为。在房屋拆迁中，必须更新观念，加快政府职能转变：一是由无限政府向致力于公共事务管理的有限政府转变；二是由缺失责任的人治政府向权力与责任均担的法治政府转变；三是由自上而下的管理政府向以人为本的服务政府转变。要界定政府在房屋拆迁中的角色和定位，应区分公益拆迁和商业拆迁，明确政府在不同性质拆迁中的不同角色，保证政

46、府在公益性拆迁中不“缺位”，在营利性拆迁中不“越位”。现代社会是存在公域和私域划分的二元对立的社会，行政权力的拥有者在公域内执行维护社会公共利益的职能，公民个人在私人领域享有高度的自由。从我国目前的房屋拆迁纠纷来看，行政权力侵入私人领域主要体现在政府介入商业拆迁的问题上。出于商业目的拆迁行为，本是一种营利行为，应由开发商和被拆迁人在公平合理的基础上谈判协商，完全属于民事主体意思自治的私域范畴，可以通过市场机制予以调节。双方发生纠纷应通过民事争议解决程序来解决，或申请仲裁或申请人民法院裁决，而不能由政府部门对公民的私有财产强制执行拆除，政府是没有凌驾于法律之上的权力的。行政权力应当从商业性的拆迁

47、活动中完全淡出，保持中立，不对拆迁双方的实体权利义务进行干预和裁决，专心扮演管理监督者的角色，仅对开发商和拆迁人的资格予以审核、对拆迁行为进行监督和管理。在公益拆迁中，政府的角色并不是单一的：作为城市拆迁的规划者，政府规划部门应着眼长远利益和公共利益，权衡经济利益和社会利益，做好规划工作；作为城市房屋的拆迁人，承担拆迁任务的建设单位，应当严格按照法律规定的条件和程序，做好拆迁工作；作为房屋拆迁的管理者，房屋拆迁管理部门应当对政府拆迁单位的拆迁行为进行监督和管理，保证拆迁工作的合法有序进行。而在对于条例中的其他职能，笔者认为在宪法和物权法的规制之下已经不合时宜，如对拆迁双方达不成协议的裁决权，对

48、被拆迁人不如期拆迁的强制执行权等。应当将裁决、执行的权力还给司法机关，这些不应属于行政职权范围的事务，政府应在有法律依据的前提下坚决退出。第3章 标题 PAGE 8 PAGE 22 第4章 改善我国目前所面临城市房屋拆迁问题的措施4.1 明确界定公共利益公共利益是一个高度抽象而开放的概念，因不同的发展阶段，不同的国家，不同的经济发展水平，它会具有不同的内涵。因此，对公共利益的判断实质上是一种主观的价值判断，需要结合当地当时的社会发展水平及政治、经济、文化等因素。尽管如此，有相当多的利益在任何时期、任何阶段均被视为公共利益，如国防设施、政府建筑、国民健康、教育、公共交通、公共水利、公共卫生、环境

49、保护等，我们将其称为绝对的公共利益。梁慧星教授在主编的中国物权法草案建议稿中，对公共利益做出了一个列举式的解释：“所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业，以及国家法律规定的其它公共利益。” 我国立法可以对绝对的公共利益采取列举式的模式进行界定，此做法符合我国现行的国情。4.2 区分公益拆迁与商业拆迁程序在实践中，通常是政府作出行政命令后，由拆迁人出面与被拆迁人谈判补偿安置问题，政府回避了自己应当履行的责任和义务，一旦拆迁人与被拆迁人发生纠纷，政府则作为裁决者的角色介入，这种自己作

50、自己案件法官的做法严重违背了程序公正的原则，严重损害了被拆迁人的利益。因此，只有对公益拆迁与非公益拆迁适用不同的拆迁程序，才能促使政府不能回避自己违法行政的责任，促使政府依法行政，彰显程序公正的原则，充分维护被拆迁人的合法利益。作为公益拆迁是政府征收的行为，公益征收是国家强制性地取得公民财产权的行为，对公民的生产、生活将造成重要影响，所以征收过程应当公开、透明，充分保障被征收人和利害关系人的参与权和知情权，适用行政征收程序。商业拆迁是开发商为了商业目的，将被拆迁人的房屋予以拆除，并给予被拆迁人补偿的行为。此行为中的拆迁人与被拆迁人均是民事主体，双方法律地位平等，应当在自愿的基础上，平等协商补偿

51、安置协议，任何一方都不能强迫另一方服从自己的意志。因此适用民事协商程序。4.3完善房屋拆迁司法救济制度拆迁中当事人可通过司法途径解决拆迁纠纷，通过引入司法制衡机制，我们在很大程度上可以推动政府依法行政，完善房屋拆迁司法救济制度。无论是出于什么背景的城市房屋拆迁，政府应根据当地具体情况采取不同的措施，比如安排入住政府提供的廉价房屋、以低价授予福利房或者分期贷款的各种方式，以此确保拆迁工作顺利开展，继而保证安定和谐的社会局面。4.3.1确定正当的征收程序即在取得被拆迁人同意并给于充分补偿的基础上，进行拆迁，而不是笼统的说“依照法律规定”,实际上并没有明确的正当程序。4.3.2 确定最终的司法审查机

52、制 我国法律也只是规定了征收的行政程序，而没有规定比较完善的司法程序。无论是拆迁的性质，还是拆迁补偿的合理性等拆迁过程中的各种纠纷，都应在一个合理的范围内，只有建立一套健全和有效的司法审查机制，才能更好地保障拆迁当事人的合法权益。4.4 改革强制拆迁 我国立法应当对强制拆迁主体、强制拆迁手段进行完善，明确强制拆迁的实施主体。需要明确的是，在公益拆迁中才可以强制拆迁，而且要改变目前关于诉讼不停止拆迁执行的规定，强制拆迁权不得由政府行使。只有在诉讼时效期满，被拆迁人既不履行拆迁协议又不起诉的，拆迁人方可申请人民法院执行。法院执行时，要对拆迁决定进行审查，明显违法的，包括明显缺乏事实依据的、明显缺乏

53、法律依据的、严重违反法定程序的、超过申请期限的、拆迁人没有对被拆迁人实施货币补偿、补偿货币提存或者未提供拆迁安置用房以及其他明显违法并损害被拆迁人合法权益的情形，不予执行。由于强制拆迁仅能适用于公益拆迁，对于商业拆迁，拆迁人只能通过诉讼的形式，由人民法院作出判决，然后再通过判决执行来完成拆迁；诉讼中，拆迁人可以申请先予执行，但需要提前向法院交付足额的拆迁补偿金作为担保。司法机关作为老百姓维护自身权利的最后一道防线，由人民法院作为强制拆迁的裁定主体，更有利于保护老百姓的合法权利，实现真正的公平、正义。因此，行政机关不能对自己的行为裁决强制拆迁，对于强制拆迁的裁定权应当一律由人民法院享有。4.5

54、政府的行为及评估行为的规范 政府一直就代表权力的执行者，在房屋拆迁中政府的行政许可权无疑起着很大的作用，而在此过程中，政府行为的不规范行使，往往导致政府权力寻租，从而使政府滥用权力的危险性增加，以致损害公民的合法权利。政府应当坚决制止不切实际、劳民伤财的“形象工程”，“政绩工程”，同时，破除相关部门的商业性，从而破除拆迁、评估业务的行政性、部门性垄断。另外，还要建立严格的责任追究制度，权责统一才能跟好的为人民服务，受到人民拥护。一设立拆迁矛盾协调相关的中介部门，二政府相关部门工作分工明细化。估价方面，在房屋的估价过程中，应当考虑到被拆迁人的无形利益和预期利益，并作出相应的补偿，应当将房屋室内装

55、修装饰的补偿纳入拆迁评估报告；明确规定由拆迁人和被拆迁人共同选择拆迁评估机构；对于估价时点的规定可以考虑确定在房屋拆迁许可证颁发之日与拆迁实施之日期间；估价方法应当区分公益拆迁与非公益拆迁、住宅房屋拆迁与非住宅房屋拆迁而不同。房地产评估机构应当本着独立、客观、公平的原则进行评估，对于拆迁评估费用可以预先由拆迁人交予房地产评估委员会存放，待评估结束后，由评估机构凭评估合同等依据向评估委员会领取，这在一定程度上可减少评估机构由于评估费等问题将利益天平倾向拆迁人的情况出现。评估师也应当提高自身的业务能力和职业道德，本着实事求是的态度、客观地选取交易实例、公正地确定估价范围，独立地作出评估结果，切实地维护拆迁人和被拆迁人的合法利益。4.6 建立公平合理的补偿原则公益拆迁和非公益拆迁补偿的机理有所不同，因此要有区分。公益拆迁是为了公共利益征收私人房屋，因此是为了成全特定多数人