2022年房地产估价师《经营与管理》考试真题

1、B.13.62%2022 年房地产估价师经营与管理考试真题20.假设某房地产投资工程的折现率分别取 i1=15%、i2=16%、i3=17q%， i4=18%时，其对应的净现值分别为 NPV1=300 万元、 NPV2=100 万元、 NPV3=-50 万元、NPV4=-150 万元，则依此测算的内部收益率精度的是( )。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%21.房地产开发工程销售利润率的正确表达式是( )。A.销售利润率=销售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发本钱D.销售利润率=销售利润/工程总投资22.张某购置了一

2、间总价值为 100 万元的商铺用于经营，其中首付款 为总价的 60%，其余为银行供应的年利率为 7.5%，期限为 10 年，按年等 额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为 20 万元，运营费用为经营 收入的 30%，则在贷款期内的税前现金回报率是( )。A.8.17%C.14.00%D.23.33%23.某房地产企业的资产负债表上显示， 负债合计为 2500 万元， 资产 合计为 4000 万元，流淌资产和流淌负债分别为 2022 万元和 1000 万元， 存货为 1200 万元，则该企业的流淌比率为( )。A.625%B.80.00%C.133.33%D.200.00%24.某房地产开发工

3、程的占地面积为 15000 ，规划容积率为 3，估 计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的 80%，工程的总固定本钱为 8000 万元，估计工程的单位变动本钱为 4500 元/，假设全部可销售面 积能够全部售出，则到达盈亏平衡的平均销售单价为( )元/。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.2225.判定房地产投资风险因素发生的概率属于( )阶段的工作。A.风险辨识B.风险估量C.风险评价D.风险决策26.房地产投资之所以具有期权性质，是由于房地产投资具有( )。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不行延期性C.不行逆性和可延期性D.不行逆性和不行延期性27.在编制

4、房地产开发工程可行性讨论报告时，以下规划内容中，不 属于行政规划设计方案选择的是( )。A.工程的交通组织规划B.工程构成及平面布置C.工程的建筑规划D.城市土地利用规划28.以下财务报表中，储存根底性数据的是( )。A.帮助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表29.以下资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是( )。A.回收固定资产余值B. 自有资金C.长期借款D.净转售收入30.以下市盈率的表达式中，正确的选项是( )。A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流31.刘某在 1 年前获得一笔月还款额为 800

5、 元、期限为 5 年的汽车借 款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为 1200 元的住房抵押贷款，刘 某每月的物业效劳费支出为 100 元，则其月均收入至少应为( )元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.0032.一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房 地产的风险要小得多，这主要是由于 REITs 具有( )。A.较高的收益性B.较强的流淌性C.直接融资的功能D.抵挡通货膨胀影响的功能 33.关于房地产贷款担保的说法，正确的选项是( )。A.担保能确保贷款得以足额归还B.金融机构供应担保的风险一般低于企业供应担保的风险C.最常见的担保

6、形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权 34.在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于( )。 A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购置力量 35.以下收益性物业净经营收入的表达式中，正确的选项是( )。 A.净经营收入=有效毛收入-经营费用B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-预备金 D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-预备金-所得税二、 多项选择题(共 15 题， 每题 2 分。 每题的备选答案中有两个或两 个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其

7、相应的编号。全部选对的，得 2 分;错选或多项选择的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5 分)1.相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有( )。A.置业投资是面对已具备了使用条件或正在使用中的房地产 B.置业投资包括进展场地平坦及道路等根底设施建立的投资 C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者2.按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是由于不同用 途的房地产在( )等方面存在差异。A.投资决策B.规划设计C.工程建立D.地域范围E.产品功能3.国际上通常实行

8、的住房保障方式有( )。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓舞赢利机构建房4.以下房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是( )。A.进展工程的财务评价B.猎取工程所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对工程的建立工程进展招标E.提交工程开工申请并获得批准5.关于某特定商品市场规模的说法，正确的有( )。A.有效市场大于效劳市场B.效劳市场大于潜在市场C.潜在市场大于有效市场D.渗透市场大于有效市场E.效劳市场大于渗透市场6.关于房地产“购置-更新改造-出租-出售“模式现金流量图的说法， 正确的有( )。A.横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不

9、同时点B.房地产的购置本钱用向下的垂直箭线标在横轴的“1 “时点 C.发生在计息周期之间的更新改造本钱标注在对应期间内 D.各期运营费用的垂直箭线全部向下E.转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末， 且垂直箭线均向上 7.关于流淌性偏好利率理论的说法，正确的有( )。A.利率是由储蓄和投资打算的B.利率是由货币的供求打算的C.利率是由可贷资金的供求打算D.利率是在商品市场和货币市场同时到达均衡时形成的 E.货币供应是外生变量，由央行打算，无利率弹性 8.关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有( )。A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥 补的以前年度亏损B.所得

10、税应纳税额=应纳税所得额适用税率C.企业所得税按预售收入肯定比例预先缴纳， 待开发工程竣工后再进 展所得税清算D.企业所得税税率的凹凸与工程所在城市的级别有关E.企业所得税税率为 25%9.以下房地产投资评价指标中，属于清偿力量指标的有( )。A.现金回报率B.投资回收期C.借款归还期D.资产负债率E.资本金利润率10.以下不确定性因素中， 属于 “开发-销售 “模式下房地产开发工程主要不确定性因素的有( )。A.土地费用B.权益投资比率C.运营费用D.开发期E.贷款利率 11.政府对企业投资工程进展核准评估时，重点评估的内容有( )。 A.工程是否符合国家法律法规要求B.工程是否符合爱护生态

11、环境的要求C.工程是否符合国家宏观调控政策的要求D.工程是否符合该企业投资目标实现的要求E.工程是否符合该企业经济效益要求 12.城市建立用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括( )。A.市政根底建立费B.土地出让金C.征地拆迁费D.契税E.公建配套设施费 13.商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发工程具有( )。A.国有土地使用证B.建立用地规划许可证C.建立工程规划许可证D.建立工程施工许可证E.商品房预售许可证14.关于写字楼根底租金的说法，正确的有( )。A.根底租金必需能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失 B.根底租金一般高于市场租金C.根底租金可以通过降低经营

12、费用向下调整D.根底租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.根底租金一般低于整栋写字楼的平均租金15.按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售 商业物业可分为( )等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里效劳性商店E.批发市场三、推断题(共 15 题，每题 1 分。请依据推断结果，在答题卡上涂黑 其相应的符号，用“ ”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，推断错误扣 1 分，此题总分最多扣至 0 分)1.商业物业的租金水平取决于其所处的地段， 与投资者治理商业物业 的力量无关。 ( )2.投资组合理论认为， 对于一样的宏观经济环境变化， 不同投资工程 的

13、收益会有不同的反响。 ( )3.土地资源的有限性、 不行再生性和土地全部权的排他性， 使房地产 供应难以形成统一的竞争性市场。 ( )4.房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发工程的施工单 位。 ( )5.指数平滑法中的平滑指数口是新、 旧数据在平滑过程中的安排比率。 a 越大，则猜测值越趋向平滑。 ( )6.假如名义利率一样， 计息周期不同， 则将来某个时点上两笔等额资 金的现值就不相等。 ( )7.根据房地产开发工程经营方式的不同， 期间费用可能全部或局部计 入开发建立投资中。 ( )8.当猜测通货膨胀率趋高时， 投资者往往会要求降低期望投资回报率 以抵消通货膨胀的影响。 ( )9.

14、运用蒙特卡洛法进展风险估量和评价时， 可以不考虑各现金流的概 率分布状况。 ( )10.实物期权理论认为：不确定性带来时机，不确定性的增加可以带来更高的价值。 ( )11.借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿力量指标的根底 数据，因此属于根本财务报表。 ( )12.房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要 还本付息。 ( )13.在大规模的土地开发中，随着土地开发的进展，金融机构通常会 允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。 ( )14.由于 REITs 投资物业的类型多种乡样，所以 REITs 投资者几乎不 会受到利率变化带来的风险影响。 ( )15.收益

15、性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。 ( )四、计算题(共 2 题， 20 分。要求列出算式和计算过程，需按公式计 算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保 存小数点后 2 位。请在答题纸上作答)(一)某家庭打算 5 年后购置一套 120 的新建住房， 该家庭目前及将 来 5 年的财务状况如下：(1) 目前已预备用于购房的积蓄共 50 万元;(2)该家庭月工资收入为 12022 元，估计将以每月0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房;(3) 该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为 1000 元，全部储蓄用于购 房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家

16、庭购房时首付款比例为 50%， 则在不出售目前房产且假设将来收入能满意还贷要求的状况下，该家庭可承受的住房单价是多少?(假设银行存款年利率为 3%，按月计息)(8 分)(二)张某有甲、 乙两个可供选择方案。 甲方案： 购置房价为 600 万元 的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行供应，其年利率为8%、期限为 10 年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购 置后第 2 年年初便可出租。 张某与李某商定了意向性的租赁合同， 李某承 租该商铺，租赁期限力 19 年，首年租金为 150 万元，每隔 5 年租金上涨 5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25%.乙方案： 购置总价为 400 万元的写字楼， 购房款全部为张某的自有资金， 于