我国产权酒店业发展研究

1、我国分时度假和产权酒店业进展研究一、分时度假的定义分时度假（Timeshare，又称Vacation ownership或Holiday ownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时刻段的度假地房产使用权，同时能够通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假不墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，确实是在约定的时期内（一般为20年40年）每年在这一住宿单元

2、中住宿一周的权利。（一）法律定义1、对分时度假进行定义的难度分时度假具有专门强的专业性，多数业内人士对分时度假也仅限于轮廓性的了解。由于对分时度假的认识角度不同，产生了对其概念的不同讲法。分时度假产品的复杂性又进一步加大了对其进行定义的困难。分时度假产品的以下特点决定了对它进行规范化定义有较大的难度：l 产品种类丰富分时度假产品具有种类丰富的构建方式，不管从时刻长短、客房面积，依旧付款方式、度假地类型等方面，种类复杂多样，进行定义需要将这些星罗万象的产品包含在里面。l 各国法律制度的差异分时度假作为全球性的产品，在各国不同的法律制度下，也具有了不同的含义。较为典型的是欧洲和美国之间的差异。美国

3、多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品当作购买者拥有使用权的形式。 l 进展变化迅速以住宿业中创新产品的面貌出现的分时度假，自从产生之日起就一直处于进展变化当中，不同时期的产品，其性质和特点都有专门大差异，目前新老产品并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。2、国际上流传较广的两个定义尽管世界各国从法律角度对分时度假给出的定义五花八门，但实践中依旧形成了一些被广泛同意的定义。在美国佛罗里达州分时度假房产法案（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义是：所有以会员制、协议、租契、

4、销售、出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了关于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，同时这一协约有效期在3年以上，即称之为分时度假项目。近期关于分时度假的权威定义来自欧盟分时度假指令（European Union Timeshare Directive）。指令要紧为了爱护消费者购买以分时度假产品时的权益。关于分时度假交易合同，在指令中被定义为：所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是差不多建成使用、立即交付使用或立即建

5、成的项目。3、定义的核心要素在这些定义中包含的核心要素有以下几个：一是关于合同有效期的规定。通过这种合同安排，消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利。二是预付款项。消费者为了获得以后的住宿权利，需要按照协约的安排提早支付所需的款项。三是有每年住宿天数的要求（欧盟）。规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天。随着点数制俱乐部和短期包价旅游等各种新产品形式的不断涌现，原有的各种定义都面临着来自各方面的挑战。尤其是一些经营商为了回避分时度假法规的管制，绕开法规给出的明确定义，专门设计出不受法律规制的各种新产品。这些产品尽管在形式上具有了分时度假产品的差不多特征，但却从法律上不属于其

6、规制的范围之内，迫使政府和国际组织不得不依照新形势不断调整分时度假的规范定义。 （二）分时度假的实质从本质上而言，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。关于某个住宿设施的制度安排中，一个极端确实是房地产产品，开发商直接把房产的所有权和使用权一次性销售给消费者，消费者取得了关于房产的终身处置权。另外一个极端是饭店产品，以饭店建筑物的寿命为40年计算，它相当于把某间客房的使用权分割成为14600份（40365）来销售，消费者每购买一天的产品，就购买了关于房间一天的使用权。分时度假产品介于两者之间，以每年使用1周的标准分时度假产品来讲，它相当于将房产的使用权分割为52份销售给不

7、同的消费者。也确实是讲，与房地产项目相比，它将产品分割后销售，没有房地产那么完整；与饭店产品相比，它分割的份数没有饭店那么零碎。分时度假确实是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种住宿产品。 房地产产品 分时度假产品 饭店产品 _ 图1 分时度假的本质在更为详细的划分当中，除了规范化的分时度假产品之外，在房地产产品和饭店产品的两个极端之间，存在一系列的过渡形式，包括分段时权、点数制俱乐部等。图2 从完全产权到完全使用权的过渡点数制俱乐部和分段时权也是两种住宿设施的制度安排，分段时权比标准的以周为单位的分时度假产品划分的时刻段更长，如将一处房产分割为2份、4份、8份、10份、12份等（分割一般在1

8、5份以下），分不销售给不同的消费者。点数制俱乐部在产品选择上比标准的分时度假产品有更大的灵活性。 二、 分时度假产品的运营机制（一）差不多主体在分时度假产品当中要紧涉及以下几方主体：l 开发商 指拥有所开发的分时度假房产产权的房地产经营商。开发商或自己开发建设用做分时度假产品的房产，或通过购买现成的房地产将他们改造为分时度假产品。l 销售商 负责宣传促销分时度假产品。有些开发商自身兼作销售商，但市场上有许多独立的分时度假产品销售公司，他们作为开发商的销售代理，向公众销售分时度假产品。l 度假房产治理公司 他们负责治理和维护分时度假房产。既可能由开发商兼任，也可能是独立于开发商。l 分时度假交换

9、公司 要紧是向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务。 l 信托公司 通过一定的法律程序来爱护购买分时度假产品的消费者的权益。最常见的是英国式的俱乐部信托体系。l 业主联合会 指购买了同一处分时度假产品的消费者按照法律规定成立的爱护自身利益的团体。在一些国家当中差不多建立起全国范围的分时度假消费者联合会。l 再销售商 指负责在公开市场上销售分时度假产品所有者转卖的二手分时度假产品的机构。它们有些独立经营，有些是开发商公司的一个分支机构。l 分时度假业协会 由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的行业协会。阻碍较为广泛的有美国度假地协会（Amer

10、ican Resorts Development Association, 简称ARDA）和欧洲分时度假组织（The Organization for Timeshare in Europe, 简称OTE）。l 相关其它群体 还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假产品有关的专业群体。（二）要紧法律关系在分时度假及交换系统的运营机制中，存在几个核心的关系。 在最简单的分时度假产品体系中，开发商开发出度假村房产，直接以分时销售的方式出售给会员（图3）。有些开发商通过销售代理商来销售分时度假产品，在交易中形成的关系如图4。分时度假交换公司出现以后，它充当了会员与会员之间进行分时度假交换的

11、媒介。加入交换公司后的运营机制具有一定的代表性（图5）。在更为复杂的情形中，分时度假及交换系统中还广泛涉及到房产治理方、为会员监管分时度假房产使用权的信托公司和方便会员消费的点数制俱乐部等。从图5能够看出，典型的分时度假系统中包含了房产开发商、销售代理商、会员和交换公司四方之间的六种关系。理清这六种关系，就差不多掌握了分时度假产品的运营原理。1、房产开发商与会员在直接销售的情形下，房产开发商与会员之间是买卖关系，即房产开发商将度假房产以后一定期限的分时使用权卖给购买分时度假产品的会员。双方以销售合同明确各自的权利义务。 2、房产开发商与销售代理商两者之间是托付代理关系，即房产开发商托付销售代理

12、商销售其分时度假产品，销售代理商按照双方托付代理合同的授权对外销售产品。3、销售代理商与会员销售代理商与会员之间也属于商业买卖关系，代理商按开发商的托付授权向会员销售分时度假产品。作为房产开发商，在托付代理商向会员销售产品的时候，要就自己在托付合同中的承诺对会员负责。销售代理商在托付代理权限之外发生的其他问题，则需由销售代理商承担法律责任。4、会员与交换系统公司会员与分时度假交换公司之间属于服务产品的提供者与消费者之间的关系。会员使用网络交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假房产使用权的目的，同时，向交换公司支付费用。交换公司则通过提供网络交换服务获得收益。5、房产开发商与交换公司房产开发商

13、与交换公司之间是一种加盟关系，即通过双方的自由选择，交换公司批准符合条件的房产开发商将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库中，参与与其他度假地房产进行交换。房产开发商要向交换公司支付相关费用。6、会员和与其开展交换的其他会员早期，会员假如通过交换公司与其他会员进行交换，两者之间也成为通过合约进行商业交换的关系。因为会员在通过交换公司进行交换时，明确表达自己所希望得到的产品的特征，实际上确实是发出要约，若双方条件彼此符合，交换系统作为中介按统一制度规定的顺序将彼此符合条件的会员联络到一起，实现网上交换。目前，通过储存库设计的非一对一交换模式中，会员只与交换公司发生联系，会员之间就不再具有交易的

14、关系。会员将自己的度假房产使用权投入交换公司储存库，然后选择自己所需的产品，通过交换公司对自己的住宿权利进行确认。此外，在加入治理公司、信托公司等的情况下，各方之间的关系更加复杂。仅以治理公司为例，一种情况是开发商自我治理，治理商属于开发商的自有机构，负责治理分时度假房产；另外一种情况是外请治理机构，如此的机构在产品销售初期由开发商签约聘请，按照与开发商签订的治理合同治理物业，在产品销售到一定比例以后，由业主组成的业主委员会负责选择治理公司进行物业治理。在不涉及产权的分时度假产品设计中，自始至终治理公司是对开发商负责的。三、 中国的分时度假业（一）中国分时度假业历史回忆从中国分时度假业的进展进

15、程来看，目前远远不是总结与回忆历史的恰当时机，但作为全面了解我国分时度假业一个必需组成部分，本节中凭借有限的材料来简单回忆分时度假业在中国短暂的进展史。1、国外公司的违规进入分时度假概念传入我国，是从90年代后期。1997年，经国务院批准，国家旅游局、公安部联合公布了中国公民自费出国旅游治理暂行方法，1997年7月1日正式实施。那个方法的出台，标志着我国出国旅游市场正式形成，引起了海外旅游界的普遍关注。英国派克林环球有限公司认为到我国进展会员的时机差不多到来，在未经我任何部门批准的情况下，即在北京的一家写字楼租用了办公室，聘用了几名外国人，非法进行销售会员卡的活动。为此，他们专门雇用了一批国内

16、的工作人员在商场、酒店等场所物色潜在消费者。一旦获知其对出国旅游度假感兴趣，就向他们介绍分时度假概念和分时度假交换网络的情况，邀请他们参加派克林展示会。他们组织的展示会，每次有10对中国夫妇参加，会上播放世界风光录像片，介绍RCI组织，推广会员卡（每张卡3万美元，称先加入者可享受45的折扣，即每张卡16500美元；可先预付2000美元，一周内交齐余款；并称凭此卡每年可携带3个人在世界上83个国家的3000个旅游度假地享受免费住宿度假2周的权利）。北京市旅游局、工商局发觉此情况后，依法对其进行了查处。国家旅游局于1997年9月23日向各省、自治区、直辖市旅游局发出关于对非法从事旅游经营活动的境外

17、企业驻华机构查处工作情况的通报，第一条即点出?quot;派克林公司非法雇用工作人员在京举办展示会，收取会费的问题。但时隔不久，又有人向国家旅游局举报讲，派克林公司仍在搞进展会员的非法活动。国家旅游局即联合北京市旅游局、工商局、公安局等有关部门，再一次对派克林公司租用的办公室进行检查，发觉此处已改由国内的一家旅行社租用。原来，那个旅行社从7月下旬与派克林公司就境外度假村客房使用权达成协议起，即积极协助派克林公司销售会员卡。从8月1日至10月13日，共与我国公民签订合同58份，收入人民币940万元，其中汇出境外款项折合人民币230万元，完成合同27份。对派克林公司和这家旅行社违反我国法律法规的非法

18、经营行为，国家旅游局在向该旅行社的行政主管部门通报后，及时作了严肃处理，该旅行社即中止了与派克林公司的合作。2、 国内企业的早期探究依照RCI1997年版的RCI度假地名录，我国的杭州梦湖度假村、北京九华山庄、北京燕苑度假村名列其中，同时注明九华山庄97年3月以后、梦湖度假村97年7月以后、燕苑度假村97年9月以后可开始使用。这些度假村属我国首批加盟国际交换网络的经营商，在97年之前就差不多进入RCI的网络系统当中。其中在RCI度假地名录中排序号最早的是杭州梦湖度假村3953号。在这一时期，中国房地产开发公司、海南重创置业等一些房地产开发商，为了解决空置的房地产问题，派出人员远赴美国，考察分时

19、度假业在美国的进展情况，开始考虑将分时度假概念引入中国，以推动房地产的销售。1998年8月28日，泰慕赛尔休闲产业网络集团有限公司在人民大会堂召开新闻公布会，宣布推出泰慕赛尔共享权时空共享网络，由来自中国经济体制改革研究会、国务院进展研究中心、中共中央改革研究会、国有资产治理局、中国旅游饭店协会、清华、北大、中国社科院的专家和知名人士专门设立的酒店度假村资产重组专题研究组，对泰慕赛尔的经营理念和经营模式给予确信，广州华厦大酒店、北京前门饭店、成都锦江宾馆、上海亨那斯会所、武汉白玫瑰大酒店、天津津利华大酒店、哈尔滨锦江大酒店、珠海度假村酒店、江西宾馆、肇庆鼎湖避暑山庄等50多家星级酒店签约加盟。

20、同时，产生了国内第一批分时度假产品的消费者。尽管因融资等问题公司专门快就宣告解散，但公司中治理层的人员都成为后来国内进展分时度假产业的人才储备。（二）我国分时度假企业的要紧类不1、加盟国际交换网络的公司目前我国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店差不多有十几家，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。其经营模式与国际市场接轨，采纳销售2040年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在4万6万元之间。在加盟RCI的企业中，北京地区有3家，分不是九华山庄、燕苑（绿洲）度假村和玉龙湾度假村；海南省有3家，其中海口市1家，三亚市2家；云南省有3家，分不位于昆明市郊和石林县；青岛、无锡、杭州

21、、珠海、天津、桂林和上海各1家。其中珠海石景山旅游中心和云南昆明温泉度假俱乐部还被RCI命名为金冠级度假村。加盟II的有3家，分不位于上海市青浦县、广东广州市和番禺市。2、 单体开发的俱乐部产品单体开发的分时度假俱乐部如泰达度假交换公司，依靠自有的单体度假饭店开发俱乐部产品。有的加入国际交换网络，有的采纳点数制，但总体上看在商业模式方上尚有许多需要完善的地点。分时度假俱乐部实际上是分时度假行业中极有前途的一种形式。随着分时度假行业的进展，目标市场明确、有明显市场区分、专业性较强的如高尔夫分时度假俱乐部、野营分时度假俱乐部、沙滩分时度假俱乐部、老年分时度假俱乐部、情侣分时度假俱乐部等适合消费市场

22、个性化进展的分时度假俱乐部是完全能够在以后的市场竞争中获得生存资格的。而当前国内单体开发的分时度假俱乐部多没有在如何建立自己的市场竞争优势方面作更深的考虑，直接阻碍到他们的生存和进展。国内分时度假俱乐部往往实力都不是专门强，为了各自的生存和资源共享，走联盟化的道路应该是较佳的市场生存策略。3、 分时度假销售公司分时度假销售公司。差不多有专门经营分时度假产品销售业务的公司成立，它不参与分时度假房产的开发，只负责销售推广，经营的产品仍为传统类型的分时度假产品。国内现有的分时度假销售公司全差不多上专业销售RCI和I I公司的分时度假产品的公司。如广东爱特乐度假服务有限公司、北京神州环宇订房网络咨询服

23、务有限公司（也称自由假期公司）等，他们多分布于国内经济发达的地区。国内还没有出现一家大型的、全国性的专业分时度假销售公司，现有的销售公司也因各种缘故举步维艰。要紧是因为分时度假的消费市场尚未完全成熟，国内分时度假产品的推出，需要一个启蒙的时刻。同时这也是一些饭店在加入分时度假业行列时心存犹豫的要紧缘故之一。饭店需要在加入分时度假行业后，尽快获得明显的效益，但到现在为止，在国内还没有出现一家通过采纳分时度假方式获得成功的饭店榜样。饭店本身却多数没有力量和经验进行分时度假的全国性销售。从另一个角度来看，这也为从前销售国外产品的专业分时度假销售公司提供了新的进展机会。作为I I公司在中国唯一的会员广

24、州花园酒店的分时度假销售商，广东爱特乐公司采纳了国外最普遍的分时度假销售形式销售推介会。专业的销售公司，将在以后成为一些分时度假俱乐部和交换公司最重要的合作伙伴。销售公司本身也希望借助自己的经验扩大在国内分时度假市场上的经营产品和经营规模。但依照中国的人均收入实际情况，国内的分时度假产品的售价与国际水平相比相对较低，并会提供多档次的产品。专业销售公司如何抓住机遇，建立全国性的分时度假销售网络，是迅速启蒙分时度假消费市场、进展分时度假行业、确立销售商本身市场地位的关键。然而，起码从目前的环境来看，专门经营销售业务的销售商在消费者那儿还缺乏足够的阻碍力和信誉度，其经营形势也不容乐观。 最近媒体常报

25、道有人采纳欺诈的手段销售无法兑现承诺的国外分时度假产品销售，由于部分销售公司的不规范销售行为和媒体的广泛宣传，中国的分时度假行业也不得不起步于如何消除负面阻碍的环境当中。因为分时度假的销售是分时度假行业中最容易产生各种问题的部分，因此国外对分时度假销售有着专门的法律规定，国家旅游局也开始着手对分时度假的立法工作。在国家没有制定分时度假专门法律前，销售商们应积极加强自律，这对保障自身长久利益的获得和推进分时度假在中国的进展都有着重要的意义。 4、 自主开发的国内网络化公司自主开发分时度假网络的企业是中国市场推动分时度假业进展的主力军之一。它们在经营模式上各具特色，在产品设计、销售方式、对外宣传等

26、内容中都存在相当大的差异，但其差不多的动身点，确实是致力于将分时度假产品进行改革，设计出能为我国市场所同意的新型运作模式，构建适应中国市场的分时度假产品和交换网络。 目前在国内进入运作时期的本土化度假网络经营公司数量不多，形成一定规模的不超过10家，集中在北京、深圳等经济发达地区和云南、海南等度假目的地。这些企业一般都依托实力雄厚的大公司，个不公司刚刚开始在一地的试点，有些已着手营造全国性的网络，还有的差不多在全国范围展开大规模的公关宣传。2000年11月，由首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假进展有限公司宣告成立。天伦度假公司的成立标志

27、着国内大型旅游企业第一次直接涉足分时度假行业。天伦度假打算用23年的时刻，利用现有的资源结合收购兼并、租赁经营等方式建立起具有中国特色的分时度假网络，它将是集分时度假地开发、分时度假交换、分时度假交换卡销售、分时度假相关服务为一体的专业公司。专业旅游企业的介入，为分时度假行业的进展提供了极好的推动力。因为专业旅游企业熟悉旅游市场，拥有分时度假进展必须的大量可依靠的资源。如能够借助旅游企业的原有资源，为消费者提供从旅行开始到结束的包括交通、住宿、饮食、娱乐等在内的全套服务。还能够借助股东现有的、遍布全国的网络成员迅速建立起分时度假销售网络等等。5、 分时度假交换公司海南华夏之旅分时度假网络有限公

28、司（http:/ www. ）是中国唯一的一家专业从事分时度假国内交换业务的公司。它倡导的三位一体、三权分离的商业模式和运行机制，是依照国外最大的两家分时度假交换公司RCI和I I公司的模式和体制，并进行了适当改造后建立的。在国家没有颁布专门的分时度假法律的情况下，它的商业模式和运行机制是比较适合中国国情的。但这种体制在实际操作方面还有两点忧虑：l 如何实现使用权益保障的问题在国外多采纳引进信托公司的模式，来达到对消费者使用权益的保险。而中国信托业和饭店业的现状使在国内采纳这一形式的可能性不大。华夏之旅公司尝试引入保险公司作为保障模式，但在讲服国内保险公司建立分时度假新险种和要求加盟饭店实际采

29、纳这种保险机制方面会遇到较大的困难。保险公司初期提出的分时度假保险方案，饭店假如要采纳分时度假的新险种就必须提供抵押担保、质押担保或第三方保证。这一保障程序会成为饭店加入分时度假网络的门坎，并将对华夏之旅分时度假产品的形成和销售造成阻碍。 l 销售模式问题如何建立一个完善而适合中国市场的销售模式是该公司需要重点研究解决的问题。按当前设计的三权分离的模式，华厦之旅并不进行分时度假权益销售，而是由饭店和各类销售商进行分时度假权益销售。这种模式一般必须建立在相互需要和相互信任的基础上，当合作基础不存在时，难免会造成分时度假销售市场的无序和混乱，从而直接阻碍到要紧靠会员数量生存的华夏之旅分时度假交换公

30、司的存在和进展问题。 同时由于该体制对分时度假饭店和会员的约束较少，对销售商也没有约束力，而分时度假交换技术并非技术专利也不是有高科技含量的技术，其阻碍力要紧来自市场的覆盖率。如何摆脱对开发商的依靠，迎接来自开发商自助联合建立交换网络的挑战，是另一个要紧问题。国外分时度假进展的历史是先有分时度假饭店、销售商和消费者，然后才有分时度假交换公司。而华夏之旅公司却是在先建立交换系统的基础上进展分时度假酒店、销售商和会员，因此他们的进展道路会比较困难。 从国内现有的分时度假企业资料来看，华夏之旅公司在对分时度假交换技术的掌握理解和规范化方面是处于较领先的地位，因而使该企业的交换系统有较强的兼容性，特不

31、适合在那个基础上将国内的单体饭店和一些小型的分时度假俱乐部以及其他旅游服务企业联合起来，成为一个大规模的分时度假联盟。然而，随着我国旅游业开放程度的不断提高，已在国际上处于垄断地位的RCI将在我国市场上形成越来越大的阻碍力。因此，国内专业交换公司必定会在以后面临严峻的挑战。6、 相关创新概念企业还有一批借用分时度假概念，开发出类似产品的单体企业。北京新旅网度假村资源开发有限公司（）是国内一家利用分时度假概念再创新形成的分时营销公司，他们将分时度假的点数制形式通过改造应用于中国市场，成为一家较为独特的分时度假企业。新旅网公司的操作方式是首先与加盟饭店签约获得合作保证，然后再通过自己的销售网络以点

32、数卡（IC卡）的形式对外销售，他们称为房东卡，实际上是含一定数额资金的消费卡。房东卡的销售收入再通过协议银行和新旅网的结算中心，依照消费者在各加盟饭店的实际使用数拨付给饭店。他们的赢利要紧来源于销售收入中与饭店拟定的分配比例。实际上分时度假的点数制要紧适用于由一个企业操纵的饭店群，如此就可不能使加盟饭店在利益分配方面产生异议，并会努力保证顾客的使用权益。由于饭店的收入是由新旅网公司先统一收取再按实际使用情况逐步分配的，就无法使饭店获得分时度假开发中一次性回收投资的要紧优点。同时，若在销售上获得大笔资金，也会使新旅网本身负担极大的政策风险和经营风险。新旅网在对饭店客房使用权的操纵上，还缺乏力度，

33、无法充分保障消费者在使用房东卡时一定能获得客房的使用权。但新旅网的点数制IC卡产品在商务旅游市场上相关于采纳交换制的分时度假企业来讲是具有明显的竞争优势的。要紧是因为点数制卡无须进行交换，因此在使用上更灵活更方便。而相对来讲，交换制的分时度假却比点数制有更强的旅行住宿方面的确定性，能够解决令旅游者担心的要紧问题，因此交换制的分时度假企业在休闲度假旅游方面更具有自己的优势。四、 如何在中国进展分时度假（一）分时度假产品在我国的本土化改造分时度假产品在我国市场遭遇水土不服，必须对其进行本土化改造，方可适应我国的度假市场。1、 开发针对性产品产品变革要从压缩产品有效期、增加在时刻方面的灵活性上着手。

34、在我国市场，有效期高达30年的产品专门难为消费者所同意，必须进行压缩。同时，也不能局限在以周为单位的固定时刻，需改造为可分拆使用，使用期限也需灵活化。有些公司将产品期限缩短为10年，消费者入住的时刻段只作淡旺季的区分，有些甚至把产品周期缩短为5年。2、 确立可同意价格缩短产品期限自然可降低产品价格，确定的价格要争取达到与包价旅游产品相比，让消费者仍觉得经济实惠方可，价格的绝对值应尽量操纵在1万元以下。单位住宿产品的价格也应数量化而非折扣化。有些公司经营的分时度假产品通过改造以后，销售价格降到1万元左右，最低的只有5000元。降低价格后的分时度假产品在销售方式和销售渠道上都与传统的方式有所区不。

35、3、 组建国内网络在国外网络资源尚不可自由利用的情况下，组建国内度假地网络、充分利用我国现有的度假资源就成为解决问题的一条出路。我国地域面积宽敞，资源类型丰富，以国内不同资源类型的旅游目的地为主体，完全能够构建起配套成型的度假网络体系，满足旅游者的多样性度假需求。有些网络公司采取汲取度假村和饭店加盟而非独立开发房产的方式，充分利用现有资源，通过建立双方都能同意的合作机制，迅速形成国内网络，形成共赢的局面。4、 保障顾客权益经营者要在产品设计的灵活性与顾客权益的保障性之间求得平衡。在产品灵活性增大的情况下，消费者住宿权益的保障必定受到一定阻碍。目前我国居民的休假时刻集中，居民出游时刻也相对集中，

36、在产品设计中一定要找出保障消费者权益的体系和制度，以幸免旺季消费者住宿权益不能保证，形成对产品的负面印象。5、 强化品牌形象市场上各种住宿折扣卡等替代性产品的存在和诸多公司进入分时度假领域，对分时度假产品的推广形成了一定竞争压力。要在激烈竞争的市场上被消费者认知和接纳，必须在树立品牌形象上下大功夫。关于网络化的产品，鲜亮的品牌形象不但能够推动产品的销售，还能增强产品开发者与各方面合作者谈判的要价能力，进而为推出更实惠的产品留出空间。6、 重视技术支持国际分时度假网络交换公司成功的要紧经验，确实是它们都建立起了较强的技术网络支持体系。要在我国进展国内度假网络产品，一套有形的计算机网络支持系统必不

37、可少。技术支持也是为消费者提供优质服务的重要保障。许多分时度假企业都在网上建立了自己的网站，并为他们带来了较好的宣传效果。IBM公司为华夏之旅分时度假网络公司设计了实现电子商务的完整解决方案，华夏之旅公司正在为分时度假的网络交换、客户服务、会员治理、数据库营销等建设一个优良的平台。新旅网公司的网站也已开通，他们希望通过现代网络技术，以第三方的身份介入到酒店、度假村与消费者之间，将若干个酒店、度假村和宽敞消费者联结成网络，通过现代信息技术和一种全新的运作模式，实现酒店、度假村闲置资源的重新配置。两家公司都自称只是利用网络技术，借助了电子商务所固有的低运行成本、高效率的特点，?quot;水泥鼠标的

38、新型企业。除了他们以外，一些分时度假酒店和公司也在网上建立了自己的网页，如广东爱特乐公司、花园酒店、三亚南山假日度假村等。（二）适应中国市场的其它配套措施1、宣传度假概念国外进展分时度假产品的一个先决条件是休闲度假的盛行，在我国进展分时度假，这一条件也不可或缺。然而，就目前的情况而言，我国度假消费的观念还远未普及，渐露雏形的度假产品也多限于周末的城郊短期度假或单位为职工在疗养所、培训中心所安排的福利疗养等。依照1998年国内旅游抽样调查，国内游客中，在外过3夜以上的旅游者数量仅占旅游者总量的30.9。除去其中包含的探亲访友、健康疗养、会议和商务等旅游者，真正的度假旅游者所剩无几。从我国居民的收

39、入水平来看，差不多有一批中高收入者具备了外出度假的经济实力，要把这种需求转化为现实需求，除了消费者的自然成长外，还需要包括分时度假业者在内的度假产品经营者加大度假概念的宣传力度，向大众灌输休闲度假的观念，同时积极利用现有资源，开发出有效需求宽敞的度假旅游产品，形成度假旅游消费的核心群体。2、利用现有房产利用现有房产有两层含义：一是通过利用现有饭店的空置房间，通过对其进行改造，开发分时度假产品。由于我国近年来饭店客房的出租率不断下降，因此，饭店利用闲置资源进展分时度假产品，成本低，风险小。二是利用空置的积压商品房。我国在房地产热中兴建的大量房产处于积压状态，若能将其中的一部分加以充分利用，进展为

40、分时度假产品，能够为这批房产的解套开通一个渠道。在如此的环境下，开发分时度假产品的成本也相应下降。分时度假在提高现有酒店出租率和解决闲置房地产方面的功能，也是政府部门对分时度假业感兴趣的要紧缘故。因此，除了降低成本之外，还有着积极的政治和社会意义。3、直接向分数制方向进展国外的分时度假产品通过数十年的进展，逐步形成了分数制俱乐部等最大限度地满足旅游者灵活性需求的组织方式。我国分时度假业能够利用后发优势，回避漫长的变革过程，直接向分数制的最终方向进展，缩小与国际先进水平的距离。分数制的选择，也会有利于分时度假产品的销售与经营。 差不多开展以周为单位销售的公司，可尝试将部分产品转化为点数制产品，然

41、后建立老产品与新的点数制产品接轨的经营模式，使老顾客在自愿选择的条件下转化为点数制俱乐部的会员。4、将度假产品纳入国家促销打算随着度假产品的进展，我国的旅游部门也应逐步加大对度假产品的促销力度。我国于九十年代差不多组建起12个国家级旅游度假区，全国各地的省市级度假区也有了迅速的进展。但在国际市场上，我国仍未树立起已拥有丰富的旅游产品配套体系的形象。通过将度假产品纳入国家促销打算加以广泛宣传，使我国的度假产品在国际市场形成一定阻碍，也将有利于我国分时度假产品的国际化销售。5、建立都市度假配套体系由于我国的多数饭店都位于中心都市，因此目前由饭店改造的分时度假产品多位于大中都市的市区，这与国际流行的

42、度假地的概念有所区不。为了推动都市度假房产的进展，应该积极配合国际上都市度假风气盛行的趋势，推行都市度假的概念。但要推动都市度假消费，就需要建立起与之配套的购物、娱乐、餐饮等综合服务体系，进而推进其迅速进展。 6、 建立分时度假行业协会分时度假企业在中国的风起云涌，使国内的分时度假行业，出现了技术参差不齐，规模大小不一的情况。在国家的分时度假立法还未出台的情况下，急需联合起来建立一个自己的行业协会，合理调整资源配置，减少重复建设，建立专业分工，促进行业联盟，配合国家立法，促进分时度假行业在中国良性进展。7、面向国际市场关于差不多加入国际分时度假交换系统的度假村，在国内市场销售状况不佳时，能够通

43、过将房产面向国际市场销售，求得变通的生存进展道路。据调查，现在国际市场上到中国来度假的需求在不断增长，我国的部分度假地也完全达到了国际水平，若能通过国际销售公司将这批产品销售到周边的港澳台、日本、东南亚等市场，甚至延伸到欧美市场，将对我国分时度假产业的进展产生较大的促进和推动作用。因此，受企业自身条件和国际化经营难度加大的制约，企业能够首先尝试在香港、澳门等地托付中资公司开展销售业务，然后再制定下一步的进展规划。中国的分时度假企业还有专门多不足，如：对分时度假业的国际进展了解不多；重概念炒作而没有致力于中国本土化经营模式设计；企业间缺乏的真诚合作精神，各自为战；缺乏分时度假的专业人才等等。分时

44、度假正在本土化的道路上奋力前进，各种变革仍在进行当中。在今后的几年中，国内分时度假企业将会不断分化，相信通过市场的大浪淘沙，会在几年中形成有一定阻碍力的分时度假经营者，最终在市场上生存的分时度假企业或者是有旅游业背景、实力雄厚的能提供优质服务的分时度假企业，或者是有独特概念，为市场所同意的、专业化分工的分时度假企业。分时度假会逐步适应我国旅游市场，成为旅游领域中的一个亮点。五、 分时度假与产权酒店产权酒店是分时度假产品的一种专门模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时刻自己使用外，统一将其他时刻的住宿权托付酒店治理方经营、自己猎取红利的经营模式。在欧美国家，产权酒店模式通过数十年的进展，

45、已成为一种为社会广泛同意的房产投资品种。私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后，通常每年确定时刻自己使用的天数，其他时刻则交治理公司统一出租，作为酒店对外经营，每年的酒店租金收益差不多可抵房产分期付款的费用，购买者一般1015年后交完银行按揭款即取得房屋的产权。企业和机构投资者购买产权酒店一方面用于投资，另一方面则用于供职员休假、公司年会和接待来宾使用。 （一）共同点1、 共同起源产权式酒店作为一种全球化的旅游投资工具，是中产阶级兴起的产物。如上文所述，20世纪70年代，欧美发达国家进入丰裕社会，中产家庭成为社会主流，度假旅游方兴未艾。瑞士企业家亚力山大耐首先提出分时度假酒店（Timeshare

46、Hotel，亦称为时权酒店）的概念，即出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利能够上市转售、转让或者交换。1976年，第一批真正意义上的分时度假酒店兴起在法国阿尔卑斯山地区，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区进展，一个分支演变为现在的产权式酒店，成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。分时度假与产权酒店同根同祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。产权酒店可看作分时度假进展过程中衍生的一种专门经营模式。2、 共同性质分时度假和产权酒店从差不多性质上讲，均属于度假住宅或者第二住宅的范畴，它们是购买者在拥有作为生活

47、必需品的住宅后，为了满足度假旅游或投资等其它需求所购买的住宿设施。其要紧的功能不是日常居住，地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨、高尔夫球场等娱乐设施的地区，居室装修与一般住宅楼有专门大差异。3、 共同使用方式消费者关于分时度假房产和产权酒店的使用频率并不高，除了每年的节假日当中使用有限的时刻外，或用来馈赠亲友，或作为一种保值增值的投资手段。（二）产权酒店与标准分时度假产品的区不除了以上的共同点之外，标准的分时度假产品与产权酒店有着明显的差异。1、 是否具有产权或产权是否分割分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种，越来越多的国家和地区把分时度假纳入旅游产品的范畴，因此淡化产权的概念而突出其使

48、用权。相反，产权酒店突出产权概念。规范操作的产权酒店，每位业主拥有固定房产的所有权，作为主人，每年享受若干天的住宿权利，并将其余时刻的住宿权托付酒店治理方对外出租业务。2、 共享方式标准的分时度假产品中，购买了周单位时段的消费者在共享房产当中处于平等的地位，每位顾客按照自己所购买的时刻享有房产的使用权。不同消费者之间除共同使用一套房产外，没有其它的联系。但产权酒店的安排当中，某个消费者购买了房间的使用权、并按照购买时的安排自主选择使用时刻。在空闲时刻内，其它顾客能够通过酒店预定入住，但实际上是租用了原购买者托付饭店经营的房间，因此共享的方式上存在较大差异。3、 其它差异由于以上差异，给分时度假

49、产品和产权酒店带来了一系列的不同点，比如销售价格，标准的分时度假产品由于顾客只拥有每年使用1周的权利，因此价格相对较低，国内产品价格在2万元起，国际平均水平也只是8000美元。而产权酒店购买了单间客房的所有权，国内一般需要10万元以上。付款方式上，分时度假产品要求一次性付清全款，而产权酒店多联合金融部门提供购房贷款，首付一笔费用后，按年或按月分不付清余款。（三）产权酒店的几种类型依照对产权酒店的用途，可将其分为以下几种类型：1、 退休住宅型 这是一种为自己退休后预备后路的住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时刻，其余时刻交酒店治理公司出租猎取租金回报。到退休的时候增加使用时

50、刻或差不多完全使用，作为颐养天年的住宅。这种类型的酒店在美国比较多见。 2、 有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房托付酒店治理公司统一出租经营猎取年度客房利润分红，同时获得酒店治理公司赠送的一定期限免费入住权。 这种酒店一般位于闻名旅游地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用，并有可观的盈余。海南南海传讲即是这种类型。 3、 公司自用型集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业职员度假或公司年会使用。六、 我国产权酒店的进展状况（一）成长环境1、 假日消费从1999年开始

51、，每年出现了三个旅游黄金周，它使得人们的休闲、旅游需求激增。开发商之因此敢引入新型的经营模式开发产权酒店，有的甚至异地促销，抓住的确实是购房人对以后旅游度假业蓬勃进展的心理推断，以旅游消费的日常化作为开发的动身点。2、 投资地产目前，国外推行的产权酒店大多分布在气候和气的旅游地区，是一种投资行为与消费行为相融合的方式。私人投资者购买产权酒店客房后，通常每年在度假期间使用，其他时刻则将房间交与治理公司统一出租，作为酒店对外经营。私人投资者购买房间后，每年入住时刻一般不超过两个月，其余时刻出租所获得的租金收益差不多可抵房产分期付款的费用，从长期来看是风险小收益大的投资项目。此外，企业和机构投资者购

52、买产权酒店，一方面可作为投资，另一方面可用于职员休假、公司年会和接待来宾。 3、 异地置业异地置业并非一个新概念。早在 90年代初期，饱受高房价之苦的香港人，纷纷到地价只有香港14的深圳投资置业，从而开创了国内异地置业的先河。在北京，异地置业的概念也有先例，处于天津外环，房价仅为2400元每平方米的万科都市花园新城，就有一批北京的客户。近两年来，随着旅游经济的兴起，都市居民的脚步在假日里越走越远，因此，异地置业的概念又逐步趋热。据业内人士预测，近年内异地置业可能作为假日经济的一个附属产品得到迅猛进展。2000年，一个来自秦皇岛的项目-维多利亚海湾，在北京市场上热销，使异地置业成为新热点。（二）

53、目前我国产权酒店的要紧特征1、 地域特征产权酒店的座落位置集中在山岳海滨度假地和大都市附近。以北京的产权酒店市场为例，销售者多以海滨作为卖点：如秦皇岛维多利亚海湾、大连海昌新城、威海启明海景家园等来自沿海都市的一批项目。近期，又有海南银谷苑、黄金海岸花园、三亚海景温泉大酒店、三亚月川高尚社区等数个海景项目推出，其中有些企业还专程请来当地政府官员助阵。此外，北海、武夷山、浙江临安、厦门、福州等地，也纷纷出现各种形式的产权酒店。2、 消费群体集中产权酒店的消费者集中在都市的高收入阶层。大批有闲钞票的高收入阶层，是产权酒店瞄准的目标客户。假日住宅项目所吸引的人群大致可分为四种：其一，二次置业的投资者

54、，去往秦皇岛看维多利亚海湾的客户大多数是车房兼备的富裕家庭，他们买房要紧是为了投资，此外在旅游目的地自己留一方之地，也方便自己度假使用。其二，相当一部分年轻客户是为父母买房。有许多老人关于喧嚣的大都市生活不是专门适应，因此，有一定经济基础的客户将产权酒店定做老人的养老之地。正基于这点，一些假日俱乐部还在原有的酒店式住宅构架当中，专门辟出地点来兴建老年住宅。第三，集团购房也尤为重要。产权酒店有时出现整层被一家公司买断的情况。这些公司出于会议、职工度假考虑，投资买房 一劳永逸，幸免每年支付一大笔费用。 此外，有相当部分的冲动型买家。在一些产权酒店的客户统计上，少数客户依旧头一次买房。一些在都市中工

55、作的人员，有余钞票但不足以在城内买房，因此，城内租房、郊区买房的客户也有人看中了产权酒店。3、 卖点集中一是低房价的诱惑。购买产权酒店的消费者家有闲钞票，但并不代表他们不关怀资金的使用效率。异地购买产权酒店一般在价位上更有优势，因此香港人会涌入深圳去买房，西安人跑到咸阳买房。由于海南岛的房子廉价，岛内的房子有近半数被岛外的人买走，买主当中甚至有许多来自哈尔滨、沈阳、大连的人。低房价的吸引力，让一批有闲钞票的北京人也动了到天津、威海、海南买房的心思。武夷桃源度假屋设计为小面积酒店式私密风情套房，星级酒店标准装修配套。购买一套36平方米的小套房，首付仅2.4万元，无须交按揭款，便可拥有一间100%

56、产权的豪华装修度假酒店，而且每年有10天的免费度假期和五千多元的经营回报。二是假日经济带动高品质生活需求。专门多海景产权酒店在当地并不畅销，因为海滨都市的人对海景差不多司空见惯了。假日旅游的启动，带动了社会高收入层对高品质居住的需求，引导了海景产权酒店这一消费的时尚潮流。三是投资意识的增强。遍植于买房人头脑中的投资意识，为产权酒店提供了土壤。人们认识到房产除了住宅的功能之外，依旧进行投资的重要手段。土地资源的不可再生性，是决定房屋升值的决定因素，而海景资源的有限性，为海景产权酒店描上双重投资色彩。以海南为例，政府已出台文件，800米海岸线内不再审批任何住宅项目，这就令早立项的一批海景产权酒店成

57、为投资潜力巨大的候选项目。 4、 异地代理销售近期登陆北京的许多产权酒店，多是由北京代理公司销售的。开发商借用要紧市场所在地销售公司对当地市场的了解和在当地市场的信誉度来推动产品销售，而代理商也会对所代理的房产进行筛选。选择不当不仅会阻碍销售业绩，对今后公司的品牌信誉也有阻碍。因此在接这种项目时，代理公司一般都会通过详尽的考察，有些项目要通过七八次的实地考察，并得到当地政府的认可。这些措施也便于爱护消费者的利益。 （三）阻碍产权酒店销售的要紧因素1、 自然环境国际化大都市在提供强大的物质流、资金流、信息流的同时，也带来了噪音与污染。人们在建筑都市的同时，自己却一步步向远离都市的方向迁移，都市一

58、次安家，郊区二次购房、异地三次置业正在成为高收入者的居住潮流。从更适宜居住这一点来讲，异地置业追求的是更为优越的自然环境，符合标准的项目首先在自然环境上应有出色之处：青山、秀水、海滨，使人们在居住品质上实现梯级提升。上文提及的几处房产都位于秀丽的海滨，武夷桃源则位于风光秀甲东南、山水名扬天下的武夷山风景区内。武夷山风光旖旎，古迹文物更是数不胜数，每年都吸引着成千上万的中外游人。为充分发挥武夷山双世遗的旅游经济潜力，武夷山市政府加大了市政配套设施建设的力度，武夷桃源即是该市今年重点建设项目之一。它与张家界、九寨沟、黄山、庐山等闻名景区资源共享，让业主能够一房在手，走遍全国秀美山川。2、 投资环境

59、异地购买产权酒店居住的时期性决定了它必须要有一定的投资价值。北京目前的投资型住宅要紧集中在东部，其分布区域在国贸京广商圈、燕莎亮马商圈以及几个使馆区附近，项目类型由机场高速路旁的不墅项目逐步过渡到商业中心的高级公寓类型，均是针对商务人士需求而形成的商务类投资地产。而异地投资则是受假日经济、旅游经济的带动而兴起的，属于休闲类投资地产。因此，异地项目投资环境的优劣要由其专门服务群体-旅游者的多寡来决定。3、 交通环境随着交通方式的多样化和交通的便捷化，距离已不再是异地置业的最大障碍。但即便如此，交通的易达性仍然是购买异地产权酒店产品的先决条件-若是自住，要保证与本地都市生活衔接自如，车程最好不超过

60、4个小时，距离远的至少要坐飞机方便。若是投资，则要按目标租户的要求，考虑有完善的交通网络，如直达的火车站、有足够航班的机场等。 4、 是否有金融支持先前流行的52式生活中，业主们需有一套市区房和一套郊区房。若异地购买产权酒店，有些类似111的生活方式，即在每年有1个月左右的假期生活在自己购置的异地房产中。事实上，专门多异地投资者已属于三次置业，尽管多数人资金压力不是太大，但有足够贷款支持的项目无疑更适宜投资，以租金回报还贷，这本身确实是减少异地投资风险的可靠手段之一。 5、 价格因素如作为北京首家产权酒店式郊区假日住宅的龙庆峡乡村俱乐部，其要紧卖点确实是付款特不轻松。其中，43平方米的标准间是