某项目可行性研究报告

1、项目可可行性研研究报告告公公司20055年2月目 录TOC o 1-3一、项项目总说说明 PAGEREF _Toc104965009 h 1二、项项目概况况 PAGEREF _Toc104965010 h 1三、上上地区域域市场调调研分析析 PAGEREF _Toc104965011 h 1四、本本区域与与中关村村区域写写字楼联联动性分分析 PAGEREF _Toc104965012 h 2五、目目标地块块的优劣劣势比较较 PAGEREF _Toc104965013 h 4六、规规划方案案及建设设条件 PAGEREF _Toc104965014 h 5七、建建设方式式与进度度安排 PAGERE

2、F _Toc104965015 h 6八、投投资估算算 PAGEREF _Toc104965016 h 7九、项项目财务务评估 PAGEREF _Toc104965017 h 8十、项项目风险险分析 PAGEREF _Toc104965018 h 9十一、项目评评估的结结论 PAGEREF _Toc104965019 h 10# 项目可可行性研研究报告告项目总说说明北北区#项目（下简称称“#项目”）由北北京有有限公司司完成土土地一级级开发，属北区区的最后后一块规规划用地地。为了了论证我我公司购购买该地地块进行行二级开开发的可可行性，结合收收集的信信息资料料，编制制本可行行性研究究报告。项目概况

3、况#项目目位于北北京市北区，东距车车站约3300米米。规划划用地南南侧为路路，西临临路，北北侧为路，东东侧为路路。用地地总面积积368800平平方米，南北长长2900米，东东西宽约约1266米。规规划总建建筑面积积440000平平方米，容积率率为1.8，拟拟建设为为以生产产、中试试、办公公为主的的智能化化建筑。上地区域域市场调调研分析析位位于海淀淀区中关关村科技技园区北北部，主要行行政区域域为国务务院界定定的上地地高新技技术信息息产业基基地。辖辖区总面积22.4平平方公里里，东以城城市 HYPERLINK /2004-04-15/undefined HYPERLINK /2004-04-15/

4、undefined 轻轨轨为界与与清河为为邻，西西以上地地西路为为界与马马连洼街街道和东东北旺乡乡接壤，南以上上地南路路为界与与清河街街道和东东北旺乡乡相望，北以西西北旺北北路为界界与东北北旺二乡乡毗连。经过十余余年的持持续发展展和积累累，基地地形成了了规模、品牌、人才、投资环环境等优优势条件件。6000多家家国内著著名企业业如IBBM、PP&G、西门子子、诺维维信、三三菱、联联想、北北大方正正、清华华同方、四通、神州数数码等云集于于此，上上地信息息产业基基地已形形成具备备一定能能量和联联动效应应的科技技产业链链。目前前入驻区内企业中中70%属电子子信息类类产业；机电一一体化产产业约占占20%

5、；生物、医药及及新材料料等其他他产业约约占100%。作作为中关关村科技技园区的的重要部部分，上上地已成为北北京市有有着较大大影响力力和较高高知名度度的高新新技术产产业园区区之一，成为中中关村科科技园区区璀璨的的明珠和和战士北北京市高高新技术术化产业化化的窗口口并吸引引着世界界的目光光。根据北京京市“多中心心”的城市市规划，上地因因为其融融居住和和办公为为一体的的区域特特色，非非常符合合成为“副中心心”的条件件，连同同回龙观观区域一一起在不不远的将将来极有有可能成成为城市市新的“副中心”，这也也给上地地板块的的发展带带来了一一个机遇遇。上地商圈圈目前写写字楼较较多，商商业服务务业用房房较少。其中

6、，写字楼楼很多是是以科技技公司总总部的形形式出现现，如四四方集团团大厦、科利华华网络大大厦、 HYPERLINK /exhibit/1481.shtml 方方正大厦厦、鲁能能科技大大厦等等等，还有有诸如金金隅科技技中心、金辉科科技大厦厦、中关关村创业业大厦、钻石大大厦、上上地信息息大厦、上地国国际创业业科技园园、科贸贸大厦、实创大大厦、上上地南天天大厦、东方电电子大厦厦、辰光光大厦、 HYPERLINK /exhibit/1458.shtml 得实大厦厦、华胜胜大厦、康得大大厦等等等，这些些写字楼楼大多以以乙级为为主。由由于上地地商圈的的公司以以成长型型科技公公司为主主，多数数作为生生产、研研

7、发基地地，对高高档写字字楼的需需求较弱弱，因此此，以乙乙级为主主的写字字楼群落落也比较较符合市市场的需求。但近年年来，为为了适应应快速成成长的科科技企业业，该区区域新建建写字楼楼25万万平方米米左右，以 HYPERLINK /exhibit/1634.shtml 盈创创动力为为代表，无论从从品质还还是档次次上，都都有了很很大提高高，已经经逐渐接接近甲级级写字楼楼的水平平。 目前该区区域商业服务业还还相对不不够完善善，密集集的居民民区相对对较少，基本属属于办公公型区域域，在下下班以后后，会有有一种人人去楼空空的感觉觉。因此此本项目目如果设设配套商商业，面面积不宜宜过大，除非针针对写字字楼办公公区

8、域特特殊需求求的商业业服务业业。上地区域域与中关关村区域域写字楼楼联动性性分析据中关村村不动产产商会筹筹委会有有关数据据，从220022年截至至到目前前为止，中关村村写字楼楼的租价价指数呈呈现一路路下跌的的态势。目前核核心区的的写字楼楼供应量量足以支支撑到220066年：中中关村写写字楼的的供应量量在20002年年是5332万平平方米，20003年增增加到6616万万平方米米，20004年年约7220万平平方米，20005年将将达到8800万万平方米米，20006年年预计为为8600万平方方米，呈呈现连年年递增趋趋势。由由于供应应量主要要集中在在中关村村地区，该区域域目前的的空置率率上升最最为

9、明显显，达到到了333.2%。从某种意意义上说说，中关关村写字字楼的市市场窘态态成全了了上地写写字楼市市场。当当“村内”写字楼楼过于集集中，环环境过于于嘈杂，困局短短时间难难以突破破的时候候，部分分企业将将目光转转向了村村外。伴伴随四通通、联想想等大型型IT企企业的总总部纷纷纷迁入中中关村以以北的上上地地区区，该区区域的角角色也正正在向中中关村科科技园的的“新中心心”转变，一时间间，“村外风风景独好好”成为了了业界人人士的共共识。上地信息息产业基基地位于于中关村村科技园园区海淀淀园的中中部，属属中关村村科技园园区第一一发展组组团，分分为南北北两区，南区占占地1.81平平方公里里，经过过多年的建

10、建设，竣竣工面积积1044万平方方米，进进驻高科科技2660多家家；北区区总征地地积511.5公公顷，规规划面积积43.93公公顷，工工业用地地28.94公公顷，预预计总建建筑面积积53.07公公顷。基地内已已建成了了上地南南路、学学清路等等五条横横向交通通线以及及上地东东街等三三条纵向向交通线线。同时时，在公公共交通通方面，地铁113号线线存在也也使该区区域形成成了立体体网状交交通体系系，地铁铁十号线线和四号号线将延延伸到中中关村地地区，该该地区的的交通已已经有很很大的改改善和提提高，具具备了成成熟商务务区的硬硬件条件件。中关村虽虽与上地地区域毗毗邻，但但两区域域的写字字楼市场场却具有有不同

11、的的特点：中关村与与上地区区域所面面对的主主要客户户都以IIT高科科技行业业为主，但二者者细分客客户群有有差异：中关村村以办公公型客户户为主，而上地地以研发发类为主主，较多多的是高高科技企企业的总总部。中关村写写字楼市市场将形形成以甲甲级为主主、乙级级为辅的的并行格格局，上上地区域域则以乙乙级写字字楼为主主。中关村区区域多以以国内企企业为主主，而上上地区域域外资大大客户的的比率逐逐年上升升，并已已占据较较大比例例，国内内客户则则以高新新大企业业为主。上地区域域属于上上风上水水区，优优良的城城市规划划与绿色色办公环环境是中中关村区区域不可可比拟的的。这也也是客户户“出村北北上”的主要要原因之之一

12、。中关村与与上地写写字楼市市场的不不同特点点，根据据客户的的不同喜喜好，将将会选择择不同的的办公地地点，而而由于写写字楼市市场周期期变化引引发的使使中关村村写字楼楼客户搬搬到上地地及上地地客户向向中关村村区域转转移的比比率则非非常低。这说明明一般客客户会把把上地区区域看成成是中关关村的后后院，同同时享受受各种优优惠政策策，与中中关村作作为同一一区域考考虑，相相互交换换客户的的可能性性很小，不存在在激烈的的直接竞竞争。综综上所述述，中关关村区域域与上地地区域的的写字楼楼存在的的价格联联动效应应并不明明显。目标地块块的优劣劣势比较较（一）优优势上地区域域属于整整体有计计划开发发，因此此道路等等市政

13、配配套情况况良好。由于该该地块已已达到七七通一平平条件，如实施施开发，运作周周期相对对较短。该区域属属于北京京市的上上风上水水地段，拥有较较高的人人气。周边商务务氛围基基本成形形，特别别是毗邻邻软件园园，有众众多类似似甲骨文文、西门门子的国国际跨国国公司和和国内大大型企业业云集（以民企企为主）。交通状况况比中关关村核心心区相对对更理想想。周边边有几条条道路通通往区外外，虽未未完全完完工但基基本已看看到希望望，城铁铁近在咫咫尺。具有中关关村概念念，享受受中关村村科技园园区的一一切优惠惠政策。（二）劣劣势位于上地地基地的的最北段段，位置置稍偏，且从南南边到#地块的的直线道道路至今今未通，据说三三菱

14、地块块可能将将规划道道路占用用，则#地向南南无法直直通上地地中心区区。从上上地向南南目前只只有一条条主干道道，没有有形成道道路放射射网；到到城区道道路较为为拥堵。与上地南南区相比比，北区区的商业业服务休休闲娱乐乐等配套套缺乏。北侧已有有规模约约16万万平米、租售并并举的大大型楼盘盘“盈创动动力”，由六六栋写字字楼组成成（有部分分底商）。#地在竞争争规模上上处于相相对劣势势。另外外，周边边企业自自建办公公楼大多多有少量量出租面面积，并并且租价价十分低低廉，较较具竞争争力。周边用地地建设时时在规划划基础上上均已实实现了大大幅度的的面积突突破，有有可能挤挤占了#地项目目的市政政资源。如西侧侧在建的的

15、6#地项目目，规划划730000平平方米，实际将将达11143669平方方米；北北侧的55#地项目目，规划划710000平平方米，实际可可能达到到16万万平方米米。由于于实创公公司不愿愿提供市市政实施施现状图图，我公公司接手手#地项目目如果建建筑规模模按规划划要求实实施，市市政配套套条件应应该可以以满足，但如果果有较大大突破，则可能能需要投投资解决决供电等等市政问问题。规划方案案及建设设条件综合考虑虑本项目目所处的的区位及及有关规规划要求求，对该该基地上上建筑的的形态、高度、容量等等提出的的控制要要素包括括以下几几个方面面：1、本项项目用地地已经实实现七通通一平，可直接接进行开开发建设设。2、

16、红线线四周都都有市政政道路，可将主主体建筑筑建于中中心，四四周配以以绿地和和内部道道路，使使规划绿绿化率达达到300%（备备选方案案可考虑虑建设三三栋小型型独立办办公楼，其间和和周边配配以绿地地）。3、本项项目规划划容积率率为1.8，最最大高度度为300米。根根据情况况可将主主体写字字楼建成成地上77层，部部分为55层，形形成错落落有致的的格局。地下原原规划为为1层，如果规规划许可可，可增增加到22层，主主要为停停车场、娱乐、餐饮、商场等等配套设设施。两两种方案案项目技技术指标标建议详详见下表表：项目技术术指标建建议序号项 目基于目前前规划（m2）突破规划划（m22）备 注一总用地面面积368

17、000368000二总占地面面积8000080000三总建筑面面积440000660000 地上建建筑面积积360000500000写字楼 地下建建筑面积积80000160000其中：停停车场4000060000 商商 场场1500020000 餐餐饮娱乐乐1500040000四容积率1.21.8五建筑高度度（米）3035六绿化面积积110440110440绿化率（%）3030七停车数量量（辆）176260其中：地地上停车车6060 地地下停车车116200建设方式式与进度度安排目前距220088只有三三年的时时间，由由于北京京市对在在建工程程有总体体要求，因此在在这段时时间期间间写字楼楼会集

18、中中放量，本项目目如果实实施则宜宜及早入入市，计计划建设设周期为为2年。具体工工程进度度计划见见下表：年 份200552006620077季 度一二三四一二三四一二三四项目前期期工作基础工程程地上建筑筑结构工工程内外装修修竣工投入入使用投资估算算按照本项项目区位位特点和和周边环环境，本本项目适适合开发发为乙级级写字楼楼。按照照目前规规划的方方案和突突破规划划的方案案，具体体组成及及估算结结果对比比见总总投资估估算表。总投资估估算表土地开发发成本：本项目目为取得得开发项项目用地地而发生生的费用用，主要要为地价价款及土土地出让让金。开发项目目前期工工程费用用：包括括勘察、规划、设计、可研、评估等等

19、费用，本项目目拟按建建安工程程费的77%估算算。建安工程程费：包括建建造房屋屋建筑物物所发生生的建筑筑工程费费用、设设备采购购及安装装费用，装修以及及工程监监理费、工程招招投标费费等，暂暂按每平平米30000元元建安造造价进行行估算。市政配套套费：指指本项目目连接大大市政所所发生的的工程费费用。由由于本地地块具备备的市政政条件较较好，暂暂按2000万元元进行估估算。室外工程程费：为为建设用用地内道道路、围围墙、大大门、路路灯、绿绿化、景景观等工工程费用用，按建建安工程程费的22%估算算。建设单位位管理费费用：用用于组织织和管理理开发项项目而发发生的各各项费用用。本项项目按前前五项之之和的22.

20、5%估算。不可预见见费：对对各种可可能发生生的未能能预先估估算或估估算不足足的费用用，拟按按前六项项之和的的2%估估算。建设期借借款利息息：基于于规划的的方案按按贷款11.5亿亿元、突突破规划划方案按按借款22亿元，利率55.766%、借款款期1年年。项目财务务评估本项目所所处地区区，写字字楼租金金水平基基本在22.03.55元/平平米/天天之间，售价基基本在55000070000元元/平米米之间。暂定本本项目租租金为22.8元元/平米米/天，售价为为65000元/平米，则本项项目的基基本财务务数据如如下：租赁方案案技术指指标销售方案案技术指指标项目风险险分析（一）控控规指标标能否顺顺利突破破。据了了解，自自今年开开始市规规委对该该地区的的控制比比较严格格，建筑筑规模超超出规划划设计的的可能性性较小。但据周周边在建建的和两项目情情况看，实际建建筑面积积在规划划基础上上分别有有50%、1220%左左右的突突破。因因此，本本分析报报告在#地项目目规划4440000平方方米基础础上，另另按666